Urteil des OLG Frankfurt vom 06.10.2006
OLG Frankfurt: darlehen, vollstreckung, rentabilität, grundbuch, verkehrswert, kaufpreis, gespräch, grundstück, beratungsvertrag, projekt
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Gericht:
OLG Frankfurt 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 U 51/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 241 Abs 1 BGB, § 280 Abs 1
BGB
(Bankenhaftung bei Finanzierung eines unwirtschaftlichen
Grundstückskauf: Grenzen der Aufklärungs- und
Hinweispflichten der Bank)
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts
Darmstadt vom 10.1.2006 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsmittels zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der
Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages
leistet.
Gründe
1. Die Klägerin erwarb im Jahre 1999 unter Vermittlung der Zeugin Z1 – einer
Immobilienmaklerin – ein Anwesen in O1; der Kaufpreis wurde mit 1.700.000,00
DM. Dem Kontakt der Klägerin mit der Zeugin Z1 war ein Gespräch der Klägerin
mit einem Bediensteten der Beklagten, dem Zeugen Z2 vorausgegangen; der
Inhalt dieses Gesprächs ist streitig. Die Beklagte übernahm die Finanzierung.
Die Klägerin verlangt Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung
von Auskunfts- und Beratungspflichten. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen;
wegen der von ihm gefundenen Gründe sowie der getroffenen tatsächlichen
Feststellungen wird auf das Urteil vom 10.01.2006 Bezug genommen.
Mit der Berufung trägt die Klägerin vor, die (Gewerbe-) Immobilie sei zum
Zeitpunkt ihres Erwerbes nur 1,1 Millionen DM Wert gewesen. Es sie ihr seitens der
Beklagten aus deren – des Zeugen Z2 – Initiative als "Schnäppchen" angeboten
worden. Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe vertragliche Pflichten
verletzt; zwischen ihr und der Beklagten sei – da der Zeuge Z2 ihr das Grundstück
angeboten und im Unterschied zu ihr von den wesentlichen Werten Kenntnis
gehabt habe – jedenfalls konkludent ein Beratungsvertrag zustande gekommen.
Zudem habe die Beklagte ihre Aufklärungspflichten aus dem Kreditvertrag
verletzt, habe über ein eigenes Interesse am Verkauf des Grundstückes nicht
hinreichend aufgeklärt, die Klägerin zudem über die maßgeblichen
Kaufpreiskriterien getäuscht.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 10.01.2006, AZ 13 0 600/04
(b), zugestellt am 09.02.2006 wird abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Zug um Zug gegen
Übertragung des Grundstückes von O1, eingetragen im Grundbuch von O1, Band
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Übertragung des Grundstückes von O1, eingetragen im Grundbuch von O1, Band
…, Blatt …, 169.911,85 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2005 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass aus den Darlehensverträgen a über nominal
98.000,00 DM, Darlehen b über nominal 1.000.000,00 DM und Darlehen c über
nominal 683.000,00 DM der Beklagten keine Ansprüche zustehen.
Die Beklagte wird verurteilt, die Klägerin von allen Kosten der Übertragung
des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch von O1, Band …, Blatt …,
freizustellen,
hilfsweise zu 1 - 3
es wird festgestellt, dass der Beklagten per 01.01.2005 aus dem
Kontokorrentkonto 2163335 und aus den Darlehensverträgen a über nominal
98.00000 DM, Darlehen b über nominal 1.000.000,00 DM und Darlehen c über
nominal 683.000,00 DM kein höherer Darlehensrückzahlungsanspruch als
insgesamt 407.964,46 Euro zusteht.
Es wird festgestellt, dass das gemäß Ziffer 1) bestehende Restdarlehen mit
Zinsen von 4,8 % p. a. zu verzinsen ist und der Klägerin freisteht, in beliebiger
Höhe, jedoch mindestens 3 % p.a. des Darlehensbetrages, in monatlichen Raten
zu tilgen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens der Parteien wird auf
die vor dem Oberlandesgericht gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug
genommen.
2. Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht
abgewiesen. Die Klägerin kann weder unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung
darlehensvertraglicher Nebenpflichten noch unter dem Gesichtspunkt der
Verletzung von Pflichten aus einem eigenständigen Auskunfts- oder
Beratungsvertrag (§§ 280 Abs. 1, 3; 282 BGB) Schadensersatz verlangen.
a) Eine Verletzung darlehensvertraglicher Aufklärungspflichten – § 241 Abs. 2 BGB
-muss die Beklagte sich nicht vorwerfen lassen.
aa) In ihrer Rolle als Kreditgeberin als solcher treffen die finanzierende Bank in der
Anbahnung des Kreditverhältnisses gegenüber dem Kreditnehmer grundsätzlich
keine Aufklärungspflichten im Hinblick auf das zu finanzierende Projekt,
insbesondere über die Angemessenheit des ins Auge gefassten Kaufpreises. Sie
darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kundin ihre Entscheidung
eigenverantwortlich trifft, die maßgeblichen Wertverhältnisse und ihre eigenen
wirtschaftlichen Möglichkeiten selbst beurteilt. Nur ausnahmsweise können sich
Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls
ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der
Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als
Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen
Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft
oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der
Kreditgewährung in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in
Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor
dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH WM 1988, 895;
2003, 1710; 2003, 2328; OLG Frankfurt am Main WM 1998, 337; OLG Stuttgart WM
2003, 343).
bb) Für alle diese Aspekte hat sich nichts Durchschlagendes ergeben; dies fällt der
mit dem Beweise ausnahmsweise pflichtbegründender Umstände belasteten
Klägerin zur Last. Für die Richtigkeit der Annahme der Klägerin, die Beklagte habe
einen notleidenden Kredit an die Voreigentümer zu Lasten der Klägerin
"umschulden" wollen, ist nach den vom Landgericht getroffenen tatsächlichen
Feststellungen nichts geblieben. Es hat auch nicht feststellen können, dass der
Zeuge Z2 – der der Klägerin den letztendlich zum Kauf führenden Hinweis
gegeben hatte – über "bessere" Erkenntnisse – gewonnen in der
Immobilienabteilung seines Hauses – über das Objekt und seinen Verkehrswert
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Immobilienabteilung seines Hauses – über das Objekt und seinen Verkehrswert
verfügt und die Beklagte gleichsam hinter den Kulissen den Gang der
Verhandlungen über den Kaufpreis manipuliert hätte. Wegen dieser Aspekte wird
auf das angefochtene Urteil Bezug genommen; insbesondere hat das Landgericht
dem Zeugen Z2 geglaubt, dass er die Einschätzungen der Immobilienabteilung für
angemessen gehalten und dass sein Haus keinen Einfluss auf den Gang der
Verhandlungen genommen habe; es hat nichts für die Richtigkeit der Annahme
der Klägerin gefunden, dass die Beklagte sich gleichsam in die Rolle einer verdeckt
zu Lasten einer Partei handelnden Maklerin begeben habe. Das Berufungsgericht
sieht im Lichte der Umstände des Falles nichts, was die Richtigkeit der vom
Landgericht aus den protokollierten Aussagen gezogenen Schlussfolgerungen,
seine Beweiswürdigung in Frage stellen könnte.
cc) Was in dieser Hinsicht verbleibt, ist die Möglichkeit, dass die in der
Immobilienabteilung der Beklagten gewonnenen Einschätzungen zum
Verkehrswert zu großzügig waren; dies musste die Beklagte in ihrer – vor allem im
Zeugen Z2 repräsentierten – Rolle als Hausbank und Kreditgeberin aber nicht
beurteilen können. Da sich nämlich – wie soeben festgehalten – nichts für eine
Überschreitung der Rolle der Kreditgeberin hat feststellen lassen, bleiben die
Einschätzungen der Immobilienabteilung der Beklagten im Rahmen ihrer
kreditgebenden Rolle reine Zufallserkenntnisse, für die die Beklagte in dieser Rolle
genauso wenig verantwortlich ist wie für von außenstehender Seite eingebrachte
Einschätzungen. Zu verweisen ist – um den Kreis zu schließen – darauf, dass die
kreditgebende Bank die Einschätzung des Verkehrswertes eines anzukaufenden
und zu finanzierenden Grundstückes der Kundin überlassen darf.
Aus der – von der Klägerin behaupteten – Bezeichnung des Angebots als
"Schnäppchen" durfte sie angesichts der im täglichen Sprachgebrauch
inflationären, sachlich oft gehaltlosen Verwendung dieses Wortes überhaupt nichts
Konkretes schließen; es zeigte für sie bei vernünftiger Bewertung nichts als einen
gewissen Überschwang des Sprechers. Soweit die Klägerin meint, die Beklagte
habe allein schon dadurch Verantwortung für die Richtigkeit der seitens des
Zeugen Z2 geäußerten Einschätzungen übernehmen müssen, weil dieser von sich
aus mit der "Empfehlung" des Objekts an sie – ihren Ehemann – herangetreten sei,
folgt das Gericht dem nicht: Zum einen gilt hier das Vorstehend Ausgeführte zur
grundsätzlichen Eigenverantwortlichkeit der Bankkundin in der Prüfung der
Werthaltigkeit eines Objekts; zum anderen würde ein Festhalten der Bank an der
Verantwortung für die Folgen eines – wie das Landgericht es aufgrund der
Beweisaufnahme festgehalten hat – erkennbar auf begrenzten Informationen
beruhenden "Tipps" jedes freie Gespräch zwischen Berater und Kunden
unterbinden. Solches kann nicht im wohlverstandenen Kundeninteresse liegen.
dd) Es war auch nicht Aufgabe der Beklagten, die Rentabilität des Projekts im
Ganzen zu prüfen; dies war vielmehr Sache der Klägerin, daneben und vor allem
ihres Ehemannes, welcher das Grundstück gewerblich nutzen wollte. Die Beklagte
musste – was am Rande hinzugefügt sei – ohnehin die Rentabilität und die
Zukunftsaussichten des Gewerbebetriebes nicht besser beurteilen können als der
Inhaber des Betriebes und sein fachkundiger Berater, sein Steuerberater.
ee) Entgegen der Auffassung der Klägerin ist ein zum Schadensersatz
verpflichtender Umstand auch nicht darin zu sehen, dass die Beklagte der Klägerin
– auf der Grundlage des Wunsches der Klägerin zum Erwerb des Anwesens –
Förderkredite verschaffte. Beratungspflichten im Zuge der Finanzierung verletzte
die Beklagte dadurch schon deshalb nicht, weil die – nach Auffassung der Klägerin
durch förmliche Fehler bei der Antragstellung erst ermöglichte – Förderung nicht
zu einer wirtschaftlichen Belastung, sondern zu einer wirtschaftlichen Entlastung
durch günstigere Kreditbedingungen führte.
Soweit die Klägerin darauf hinweist, dass die Förderung angesichts ihrer
beschränkten wirtschaftlichen Leistungskraft die am Ende gescheiterte
Finanzierung erst ermöglicht habe, verweist sie auf einen nur im natürlichen, nicht
aber im rechtlichen Sinne kausalen Umstand: Denn die Beachtung der förmlichen
Voraussetzungen der Inanspruchnahme oblag der Beklagten nicht im Interesse
des Schutzes der Kundin vor wirtschaftlich unvernünftigen Entschlüssen, sondern
im Interesse der zweckgerechten Verwendung öffentlicher Förderungsmittel (und
der wirklich Berechtigten). Es bestand kein Rechtswidrigkeitszusammenhang.
b) Eine Verletzung eines eigenständigen Auskunfts- oder Beratungsvertrages ist
der Beklagten ebenfalls nicht vorzuwerfen. Zwar hat die Beklagte durch den
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der Beklagten ebenfalls nicht vorzuwerfen. Zwar hat die Beklagte durch den
damals für die Finanzierung zuständigen Bankkaufmann Zeugen Z2 die Klägerin
im Rahmen seiner Aufgabe hinsichtlich einer Finanzierung beraten. Der von der
Klägerin beabsichtigte Kauf des Anwesens erforderte vor allem wegen des im
Vergleich zu den wirtschaftlichen Möglichkeiten der Klägerin und – vor allem – ihres
Ehemannes – hohen Kaufpreises eine Prüfung der Aussichten einer förderlichen
Abwicklung des gewünschten Kredits. Diese übliche Form der Kreditberatung lässt
jedoch keinen Schluss auf einen Rechtsbindungswillen im Sinne eines
eigenständigen Beratungsvertrages seitens der Beklagten zu; diese Prüfung
gehört vielmehr zum notwendigen wie täglichen Geschäft einer Bank.
3. Das Berufungsgericht erachtet die gesetzlichen Voraussetzungen einer
Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) für nicht gegeben.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.