Urteil des OLG Frankfurt vom 22.06.2006
OLG Frankfurt: urkunde, dienstbarkeit, beschränkung, vermietung, ermessen, grundbuch, entscheidungskompetenz, begriff, sicherheit, dokumentation
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 152/04
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 15 WoEigG, § 21 Abs 3
WoEigG
(Wohnungseigentümerbeschluss: Statthaftigkeit von
Beschlüssen im Hinblick auf bestehende
Sondernutzungsrechte; Regelung der Vermietbarkeit von
Tiefgaragenstellplätzen)
Leitsatz
1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende
Sondernutzungsrechte bleiben grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des
Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den
Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzes- bzw.
vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird.
2. Zur Einschränkung der Vermietbarkeit von Tiefgaragenstellplätzen durch
Wohnungseigentümer-beschluss.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht
erstattet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 6.000,-- EUR.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) bis 3) sind die Mitglieder der sich aus dem Rubrum
ergebenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese besteht aus 56
Wohnungseigentums- und 6 Teileigentumseinheiten, einer Kellergarage mit 14
Einstellplätzen und einer Tiefgarage mit 9 Einstellplätzen.
Der Grundbesitz ist nach Maßgabe der Ziffer I der Teilungserklärung vom ….1995,
Urkundenrolle-Nr. .../1995 des Notars N1 in O1 (Bl. 11 ff d. A.), mit beschränkten
persönlichen Dienstbarkeiten des Inhalts, dass
„1. eine andere Nutzung des Grundstücks verboten ist als die Nutzung für
betreutes Wohnen in einer Seniorenanlage und
2. die Berechtigte das Recht hat, die Besetzung der Wohnungen zu
bestimmen“, zugunsten der A mH, ..., belastet, der nunmehrigen Antragstellerin
zu 2).
In Ziffer IV § 4 Abs. 4 der Teilungserklärung (Bl. 17 d. A.) sind an den im
gemeinschaftlichen Eigentum stehenden 14 Kellergarageneinstellplätzen und 9
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gemeinschaftlichen Eigentum stehenden 14 Kellergarageneinstellplätzen und 9
Tiefgarageneinstellplätzen ständige, unbefristete und unentgeltliche
Sondernutzungsrechte begründet worden.
Weiter heißt es hierzu in Ziffer IV § 4 der Teilungserklärung:
„Die Sondernutzungsrechte stehen zunächst den Eigentümern allein zu, auch
dann, wenn sie nicht mehr Alleineigentümer dieses Grundstücks sind; sie dürfen
die Ausübung der Nutzungsrechte künftigen Wohnungseigentümern überlassen;
sie sind befugt, jedes Sondernutzungsrecht – ohne Zustimmung etwaiger anderer
Miteigentümer – ganz oder teilweise einem künftigen Wohnungs- und
Teileigentümer zu übertragen. Diese Übertragung erfolgt durch besondere
Erklärung in den Kaufverträgen, in denen das Wohnungseigentum erstmalig
veräußert wird. Die Übertragung eines Sondernutzungsrechts innerhalb der
Miteigentümergemeinschaft ist ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer
zulässig.“
In der Eigentümerversammlung vom 06.06.2003, zu der der Beteiligte zu 4) als
Verwalter unter dem 27.05.2003 eingeladen hatte, fassten die
Wohnungseigentümer unter TOP 6 – Tiefgarageneinstellplätze - mehrheitlich bei 5
Neinstimmen und 10 Enthaltungen folgenden Beschluss:
„Tiefgarageneinstellplätze dürfen nur an Bewohner der Häuser X … und …
vermietet werden, soweit sie nicht von den Eigentümern selbst genutzt werden.“
Auf das Protokoll vom 16.06.2003 (Bl. 9 ff d. A.) wird insofern verwiesen.
Gegen diesen Beschluss haben sich die Antragsteller vor dem Amtsgericht
gewandt. Sie sind Sondernutzungsberechtigte von insgesamt neun Kellergaragen-
bzw. Tiefgarageneinstellplätzen. Sie haben Stellplätze in der Tiefgarage zum Teil
fremd vermietet und Dritten zur Nutzung überlassen. Sie haben die Auffassung
vertreten, dass mit dem angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss in ihr
Sondernutzungsrecht eingegriffen werde. Für einen derartigen Eingriff bedürfe es
jedoch der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, ein Mehrheitsbeschluss reiche
insoweit nicht aus; denn durch die oben genannte Regelung in § 4 der
Teilungserklärung habe keinesfalls eine Gebrauchsregelung des Inhalts getroffen
werden sollen, dass eine Fremdvermietung ausgeschlossen sei.
Durch Beschluss vom 14.11.2003 (Bl. 103 ff d. A.), auf den verwiesen wird, hat das
Amtsgericht den Antrag, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom
06.06.2003 zu TOP 6 – Tiefgarageneinstellplätze - für ungültig zu erklären,
zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der
Inhalt des Sondernutzungsrechtes, wie es sich aus dem Gesamtkontext der
Teilungserklärung ergebe, eine Fremdvermietung der Garageneinstellplätze
ausschließe.
Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt,
mit der sie ihr ursprüngliches Begehren weiter verfolgt haben. Zur Begründung
haben sie ausgeführt, dass sich aus dem ihnen eingeräumten
Sondernutzungsrecht grundsätzlich (auch) ein Vermietungsrecht ergebe. Eine das
Vermietungsrecht einschränkende Bestimmung bedürfe einer ausdrücklichen –
und hier nicht erfolgten – Regelung in der Teilungserklärung. Hinzu komme, dass
die ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplätze tatsächlich an solche
Dritte vermietet worden seien, deren Tätigkeit einen Bezug zum betreuten
Wohnen aufweise und damit dem Nutzungsziel dienlich sei.
Die Antragsgegner haben die amtsgerichtliche Entscheidung verteidigt und eine
Fremdvermietung der Garageneinstellplätze aufgrund Ziffer IV § 4 der
Teilungserklärung, der bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und des
Gesamtkontextes der Teilungserklärung für unzulässig gehalten.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 148 ff d. A.), auf den ebenfalls Bezug
genommen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Antragsteller die
betroffenen Flächen, an denen ihnen Sondernutzungsrechte zustünden, zwar
grundsätzlich unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein nutzen dürften.
Damit berechtige das Sondernutzungsrecht zwar den Rechtsinhaber, andere
Wohnungseigentümer von dem Gebrauch des ihnen zugewiesenen Gegenstandes
auszuschließen, nehme aber der Gemeinschaft nicht das Recht, den allgemeinen
Gebrauch zu regeln. Dies habe die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend
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Gebrauch zu regeln. Dies habe die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend
getan. Sie habe weder die Sondernutzungsberechtigten noch andere
Wohnungseigentümer, die einen Stellplatz in der Tiefgarage nutzen dürften, von
dem Benutzungsrecht ausgeschlossen. Die in der Teilungserklärung eingeräumten
Sondernutzungsrechte seien damit im Kern nicht beeinträchtigt. Es liege deshalb
im Rahmen der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft,
dass den Sondernutzungsberechtigten im Ergebnis auch verboten werde, ihr Recht
außenstehenden Dritten zur Nutzung zu überlassen. Damit stehe der
Wohnungseigentümerbeschluss auch ganz im Einklang mit dem Inhalt der
beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, wie sie sich aus Ziffer I der
Teilungserklärung ergebe.
Gegen diesen am 26.03.2004 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit
einem am 13.04.2004 eingegangenen Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde
eingelegt, die sie mit Schriftsätzen vom 29.04.2004 und 24.06.2005 im Einzelnen
begründet haben. Sie rügen, dass das Landgericht nicht dargelegt habe, ob der
Wohnungseigentümerbeschluss einen regelnden Charakter habe. Darüber hinaus
sei es unzutreffend, dass mit dem Verbot der Fremdvermietung lediglich der
allgemeine Gebrauch geregelt werde und aufgrund dessen die in der
Teilungserklärung eingeräumten Sondernutzungsrechte nicht im Kern
beeinträchtigt würden. Die in Ziffer I der Teilungserklärung vom 31.08.1995
geregelte beschränkte persönliche Dienstbarkeit diene ausschließlich dem Schutz
von wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin zu 2). Sie könnte nicht zum
vermeintlichen Schutz der übrigen Wohnungseigentümer herangezogen werden.
Sie beantragen,
den Beschluss des Landgerichts Kassel – 3 T 724/2003 – aufzuheben und
entsprechend dem Antrag vom 04.07.2003 den Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 06.06.2003 zu Tagesordnungspunkt 6
Tiefgaragenstellplätze für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner beantragen,
die sofortige weitere Beschwerde vom 08.04.2004 kostenpflichtig
zurückzuweisen.
Sie verteidigen den angefochtenen landgerichtlichen Beschluss. Sie sind der
Auffassung, der Wohnungseigentümerbeschluss führe nicht zu einem
Nutzungsverbot im Hinblick auf die Sondernutzungsrechte, sondern damit
konkretisiere sich ein wirtschaftliches Risiko, das die Antragsteller tragen müssten
und über das sie sich von Anbeginn auch bewusst gewesen sein müssten. Was die
Antragstellerin zu 2) mit der Eintragung der beschränkten persönlichen
Dienstbarkeit letztlich bezweckt haben sollte, könne nicht von Relevanz sein.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch
ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie
hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die
hin er durch den Senat lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1
FGG, 546 ZPO.
Soweit die weitere Beschwerde rügt, dass das Landgericht im angefochtenen
Beschluss nicht ausdrücklich klargestellt habe, ob der verfahrensgegenständliche
Eigentümerbeschluss vom 06.06.2003 regelnden Charakter habe, ist dies zwar
zutreffend. Aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses, Seite 6, ergibt sich
jedoch mit hinreichender Sicherheit, dass das Landgericht hiervon ausgegangen
ist. Dort hat das Landgericht ausgeführt, dass das Sondernutzungsrecht der
Gemeinschaft nicht das Recht nehme, den allgemeinen Gebrauch zu „regeln“.
Dies habe – so das Landgericht - die Wohnungseigentümergemeinschaft
vorliegend getan, indem sie „bestimmt“ habe, dass die dem Sondernutzungsrecht
unterliegenden Tiefgarageneinstellplätze lediglich an Bewohner vermietet werden
dürften. Daraus wird deutlich, dass das Landgericht dem angefochtenen
Wohnungseigentümerbeschluss regelnden Charakter zugesprochen hat.
Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der
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Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der
Senat angeschlossen hat, sind Eigentümerbeschlüsse, die Dauerregelungen
enthalten, anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen
Protokollinhalts auszulegen; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden
kommt es nicht an. Insoweit ist der Senat auch als Rechtsbeschwerdegericht nicht
auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen,
sondern kann den Beschluss selber auslegen (vgl. zuletzt Senat OLGR 2006, 327;
Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 42; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl.,
§ 45 Rz. 87; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 10 WEG Rz. 15, jeweils m. w. N.).
Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer lediglich auf eine
Regelung in der Teilungserklärung hinweisen und diese deklaratorisch wiederholen
bzw. klarstellen wollten. Der Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung
weist keinen erkennbaren Bezug zu den Regelungen in der Teilungserklärung auf,
sondern knüpft als Anlass der Beschlussfassung lediglich an tatsächliche
Gegebenheiten („Da einige Miteigentümer ihre Parkplätze an Personen
vermieten,...“) an. Wenn also auch eine Auslegung grundsätzlich ergeben kann,
dass die Wohnungseigentümer nur deklaratorisch auf eine bereits bestehende
Rechtslage verweisen wollen (vgl. hierzu BayObLG ZMR 2003, 433), gilt vorliegend
etwas anderes. Der hiesige Eigentümerbeschluss nimmt gerade nicht nur auf eine
bereits bestehende Regelung Bezug, sondern verpflichtet seiner nächstliegenden
Bedeutung nach die Eigentümer. Dabei wird der Inhalt der Verpflichtung im
Einzelnen konkretisiert und festgelegt. Ansonsten hätte es auch gar keines in
Beschlussform ausgesprochenen Verbots der Vermietung durch die Eigentümer
bedurft, sondern es hätte entweder nahe gelegen, auf die entsprechende
Regelung in der Teilungserklärung hinzuweisen oder aber unmittelbar auf Grund
dieser Regelung Sanktionen gegen die betroffenen Miteigentümer auszusprechen
bzw. anzukündigen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat vorliegend ihre
Entscheidungskompetenz nicht überschritten. Etwas anderes ergäbe sich im
Übrigen auch nicht, wenn man dem Beschluss lediglich deklaratorischen Charakter
beimessen würde. Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf
bestehende Sondernutzungsrechte bleiben nämlich grundsätzlich statthaft, da sie
Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann,
wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine
gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird (vgl. dazu
Staudinger/Kreuzer, WEG, Stand Juli 2005, § 15 WEG Rz. 53; Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 21 Rz. 1, § 15 Rz. 19; vgl. auch BayObLG ZMR 1992, 202; ZMR 2005, 383).
Der Gebrauchsregelung sind ansonsten inhaltlich Schranken gesetzt insoweit, als
nur ein ordnungsgemäßer Gebrauch beschlossen werden kann, welcher der
Beschaffenheit der einem Sondernutzungsberechtigten zugewiesenen Fläche des
gemeinschaftlichen Eigentums und im Übrigen dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, § 15 Abs. 2, Abs. 3 WEG
(vgl. BayObLG ZMR 1992, 202).
Nach der vom Landgericht zutreffend zitierten Rechtsprechung des
Kammergerichts (vgl. auch NJW-RR 1996, 586 = WE 1996, 233; dem folgend:
Riecke/Abramenko, WEG, § 15 Rz. 15; Schuschke NZM 1999, 1121, 1126;
Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 15 Rz. 27; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 17;
Bärmann/Pick, WEG, 16. Aufl., § 15 Rz. 9; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 13 WEG Rz.
14; zweifelnd: Köhler/Bassenge/Häublein, Anwaltshandbuch
Wohnungseigentumsrecht, Teil 12 Rz. 163, 166; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., §
15 WEG Rz. 10; Seuß WE 1996, 234) liegt es noch im Rahmen der
Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass dem
Sondernutzungsberechtigten im Ergebnis verboten wird, sein
Sondernutzungsrecht außenstehenden Dritten zur Nutzung zu überlassen. Das
Sondernutzungsrecht berechtigt den Rechtsinhaber danach nur, andere
Wohnungseigentümer von dem Gebrauch des ihnen zugewiesenen Gegenstandes
auszuschließen, er nimmt der Gemeinschaft aber nicht das Recht, den
allgemeinen Gebrauch zu regeln.
Ob dem in dieser Allgemeinheit zu folgen wäre, kann vorliegend dahinstehen.
Beinhaltet der Begriff des Sondernutzungsrechts grundsätzlich die Befugnis,
neben dem Gebrauch auch die sonstigen Nutzungen zu ziehen, so könnte es zwar
immerhin nahe liegen, ein generelles Vermietungsverbot oder auch nur eine
erhebliche Einschränkung der Vermietungsbefugnis im Beschlusswege für
unzulässig zu erachten (vgl. dazu im Einzelnen Köhler/Bassenge/Häublein, a. a. O.,
Teil 12 Rz. 165, 166). Hier korrespondiert die Regelung des angefochtenen
Wohnungseigentümerbeschlusses jedoch mit den Vereinbarungen in der
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Wohnungseigentümerbeschlusses jedoch mit den Vereinbarungen in der
Teilungserklärung; danach beinhalten die hier betroffenen Sondernutzungsrechte
gerade nicht die Befugnis zur unbeschränkten Fremdvermietung der diesen
unterfallenden Stellplätze.
Grundsätzlich ist bei der Auslegung der Teilungserklärung nur auf den Wortlaut und
Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie sie sich für
den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der
Teilungserklärung gibt. Damit kommt es bei der Auslegung nicht auf den Willen des
Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige
Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb
der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen
Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl.
etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10
WEG Rz. 116, § 15 WEG Rz. 32; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 8;
Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15; jeweils
m. w. N.). Ebenfalls unerheblich ist in diesem Zusammenhang, was der
beurkundende Notar bei Abfassung der Teilungserklärung beabsichtigte (vgl.
Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116; Riecke/Elzer, a.a.O., § 3 Rz. 38).
Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht ebenfalls selbstständig ohne
Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen (vgl. auch hierzu
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 41,
jeweils m. w. N.).
Ausgehend davon kommt es auf die vom Antragsteller zu 1) bzw. der weiteren
Vertragsbeteiligten bei der Beurkundung der Teilungserklärung mit der Regelung
beabsichtigten Zwecke nicht an, soweit diese nach den obigen Maßgaben keinen
hinreichenden Niederschlag in der Urkunde gefunden haben. Dies gilt auch für die
von den Antragstellern in diesem Zusammenhang zur Auslegung mit
herangezogenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die – so die Antragsteller –
lediglich die Schaffung von Stellplätzen erforderlich gemacht hätten. Aus den
genannten Gründen kann es auf deren Sinn und Zweck vorliegend nicht
ankommen. Ohnehin könnte sich der Berechtigte auf Vorschriften des öffentlichen
Rechts hier nicht mit Erfolg berufen, um gegen eine von den
Wohnungseigentümern beschlossene Gebrauchsregelung vorzugehen (vgl.
Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 15 Rz. 27; BayObLG ZWE 2001, 606).
Ebenso wenig ist für die Auslegung der Teilungserklärung die im Schreiben vom
09.09.1996 niedergelegte Rechtsansicht des beurkundenden Notars von
entscheidender Bedeutung, abgesehen davon, dass dieses Schreiben und das
darauf gründende Vorbringen erstmals im Verfahren der weiteren Beschwerde
eingeführt worden ist und als neues Sachvorbringen durch den Senat als
Rechtsbeschwerdegericht ohnehin nicht mehr zu berücksichtigen wäre (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40).
Soweit Amts- und Landgericht insoweit auf Ziffer I der notariellen Urkunde vom
31.08.1995 Bezug genommen haben, ist zutreffend, dass diese Ziffer nicht
eigentlicher Bestandteil der Teilungserklärung nach § 8 WEG ist, die sich erst ab
Ziffer III der notariellen Urkunde („Bauerrichtungsurkunde und Teilungserklärung
gem. § 8 WEG“) anschließt. Ziffer I der notariellen Urkunde enthält lediglich die
Belastung des Grundstücks mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu
Gunsten der Antragstellerin zu 2). Allerdings steht diese Vertragsvorschrift, die
auch die ausdrückliche Absicht der (damaligen) Eigentümer statuiert, den
Grundbesitz zu einem bestimmten Zweck zu bebauen und in Wohnungseigentum
aufzuteilen, in unmittelbarem sachlichen und nicht trennbarem Zusammenhang
mit der nachfolgenden Teilungserklärung. Nicht zu Unrecht haben die
Antragsgegner überdies auf bestimmte - spezifisch genutzte - Räumlichkeiten
gemäß Ziffer III der Teilungserklärung hingewiesen. Auch die Antragsteller selber
haben darauf verwiesen, dass danach Teileigentumsanteile der Antragstellerin zu
2) als „Cafe, Rezeption, Leseraum und Pflegebad“ genutzt werden. Auch daraus
ergibt sich die Nutzungskonzeption der Liegenschaft im Rahmen des „betreuten
Wohnens“.
Bei der Auslegung entsprechender Vereinbarungen ist zu berücksichtigen, dass
beim Sondernutzungsrecht der Grundsatz gilt, dass es Gemeinschaftseigentum
ist, das nur soweit, als die Gemeinschaftsordnung es gestattet, zur Disposition des
Berechtigten steht (vgl. Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 15 WEG Rz. 32;
Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 15 Rz. 27). Unabhängig von der Frage, ob ein
Sondernutzungsrecht grundsätzlich – also ohne ausdrückliche Vereinbarung -
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Sondernutzungsrecht grundsätzlich – also ohne ausdrückliche Vereinbarung -
überhaupt die Vermietung an außenstehende Dritte ermöglicht (ausdrücklich offen
gelassen von OLG Düsseldorf ZMR 1996, 96; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O.,
§ 15 Rz. 20; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 15 WEG Rz. 14; Riecke/Abramenko,
a.a.O., § 13 Rz. 27; Schuschke NZM 1999, 241, 245 m. w. N.), können
Beschränkungen der Nutzung aber jedenfalls vereinbart sein, sich überdies auch
aus den konkreten Verhältnissen oder gar aus sonstigen Umständen ergeben (vgl.
dazu Riecke/Abramenko, a.a.O., § 13 Rz. 35; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz.
17; Schuschke NZM 1999, 241, 245). Ansonsten gelten für seine Ausübung die §§
13, 14 WEG (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 13 WEG Rz. 14; Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 15 Rz. 17).
Derartige Beschränkungen der erlaubten Nutzung der den
Sondernutzungsrechten unterliegenden Flächen liegen hier vor. Bereits aus Ziffer
IV § 4 der Teilungserklärung ergibt sich ausdrücklich lediglich die Berechtigung der
ursprünglichen Eigentümer, die Ausübung der Sondernutzungsrechte an den
Stellplätzen künftigen Wohnungseigentümern zu überlassen. Eine Überlassung der
Ausübung der Nutzungsrechte an Dritte ist damit zunächst ausgeschlossen. Im
Anschluss daran sind in der Teilungserklärung entsprechende Regelungen für die
Übertragung der Sondernutzungsrechte an künftige Wohnungs- oder
Teileigentümer getroffen worden. Daraus ist bereits eine Beschränkung der
erlaubten Nutzung dahingehend zu entnehmen, dass – neben der Übertragung -
die Ausübung der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen lediglich künftigen
Wohnungseigentümern überlassen werden kann. Die Teilungserklärung enthält
damit bereits nur eine eingeschränkte Bewilligung von Sondernutzungsrechten.
Diese Regelung steht weiter in Einklang mit dem Nutzungszweck der
Eigentumsanlage, wie er sich aus den vorliegenden konkreten Verhältnissen
ergibt. Dieser wird – wie oben aufgezeigt - auch aus der Teilungserklärung deutlich,
überdies aus dem sonstigen Inhalt der notariellen Urkunde, die die Bewilligung der
Sondernutzungsrechte enthält. Hierauf haben die Vorinstanzen zu Recht
abgestellt. Es kann in diesem Zusammenhang nicht darauf ankommen, ob die
Antragstellerin zu 2) einseitig die Aufhebung der beschränkten persönlichen
Dienstbarkeiten veranlassen könnte und welche Folgerungen dies hätte.
Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beschränkung der
Vermietbarkeit auf Bewohner der Häuser „X … und …“ durch den angefochtenen
Wohnungseigentümerbeschluss damit übereinstimmt und es nicht darauf
ankommt, ob und welchen Bezug die Dritten zum betreuten Wohnen haben. Der
angegriffene Wohnungseigentümerbeschluss greift damit also weder in den
Kernbereich der vorliegenden Sondernutzungsrechte ein, noch wird durch ihn eine
gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Wirkung statuiert. Dass der Antragsteller
zu 1) – wie er vorträgt – angesichts der Eigentumsverhältnisse Schwierigkeiten hat,
die ihm zustehenden Stellplätze angemessen wirtschaftlich zu nutzen, ändert
daran noch nichts. Dies hat er bereits angesichts der beschriebenen Regelungen
in der Teilungserklärung, mit denen der angefochtene
Wohnungseigentümerbeschluss korrespondiert, hinzunehmen. Auf die insoweit
schützenswerten Interessen der Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft, hausfremde Personen von der Nutzung der
Tiefgarage in möglichst weitem Umfang auszuschließen, haben bereits die
Vorinstanzen zu Recht hingewiesen; darauf wird Bezug genommen. Von daher
widerspricht der angegriffene Wohnungseigentümerbeschluss auch im Übrigen
nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG.
Ziffer IV § 6 der Teilungserklärung steht dem nicht entgegen. Das dort geregelte
Vermietungs-/Verpachtungsrecht bezieht sich nur auf die im Sondereigentum
stehenden Gebäudeteile. Hier geht es jedoch um Grundstücksflächen, die im
Gemeinschaftseigentum stehen und lediglich im Wege des Sondernutzungsrechts
einzelnen Eigentümern zur Nutzung zugewiesen worden sind. Angesichts der oben
beschriebenen Unterschiede kann diese ausschließlich auf das Sondereigentum
beschränkte Regelung nicht erweiternd auf das Gemeinschaftseigentum bezogen
werden.
Es kann damit offen bleiben, ob und inwieweit angesichts der konkreten
Verhältnisse der Wohnungseigentumsanlage ansonsten eine Fremdvermietung
bereits in Anwendung des § 14 Nr. 1 WEG unzulässig sein könnte (vgl.
Palandt/Bassenge, a.a.O., § 13 WEG Rz. 14; Schuschke NZM 1999, 241, 245).
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller die Gerichtskosten ihres
ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG. Gründe,
ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG. Gründe,
ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten für das
Verfahren der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat
nicht gesehen. Die Wertfestsetzung folgt der nicht beanstandeten Festsetzung
durch das Landgericht, § 48 Abs. 3 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.