Urteil des OLG Frankfurt vom 22.06.2006, 20 W 152/04

Entschieden
22.06.2006
Schlagworte
Urkunde, Dienstbarkeit, Beschränkung, Vermietung, Ermessen, Grundbuch, Entscheidungskompetenz, Begriff, Sicherheit, Dokumentation
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Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 22.06.2006

Normen: § 15 WoEigG, § 21 Abs 3 WoEigG

Aktenzeichen: 20 W 152/04

Dokumenttyp: Beschluss

(Wohnungseigentümerbeschluss: Statthaftigkeit von Beschlüssen im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte; Regelung der Vermietbarkeit von Tiefgaragenstellplätzen)

Leitsatz

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird.

2. Zur Einschränkung der Vermietbarkeit von Tiefgaragenstellplätzen durch Wohnungseigentümer-beschluss.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 6.000,-- EUR.

Gründe

I.

1Die Beteiligten zu 1) bis 3) sind die Mitglieder der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese besteht aus 56 Wohnungseigentums- und 6 Teileigentumseinheiten, einer Kellergarage mit 14 Einstellplätzen und einer Tiefgarage mit 9 Einstellplätzen.

2Der Grundbesitz ist nach Maßgabe der Ziffer I der Teilungserklärung vom ….1995, Urkundenrolle-Nr. .../1995 des Notars N1 in O1 (Bl. 11 ff d. A.), mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten des Inhalts, dass

3„1. eine andere Nutzung des Grundstücks verboten ist als die Nutzung für betreutes Wohnen in einer Seniorenanlage und

42. die Berechtigte das Recht hat, die Besetzung der Wohnungen zu bestimmen“, zugunsten der A mH, ..., belastet, der nunmehrigen Antragstellerin zu 2).

5In Ziffer IV § 4 Abs. 4 der Teilungserklärung (Bl. 17 d. A.) sind an den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden 14 Kellergarageneinstellplätzen und 9

gemeinschaftlichen Eigentum stehenden 14 Kellergarageneinstellplätzen und 9 Tiefgarageneinstellplätzen ständige, unbefristete und unentgeltliche Sondernutzungsrechte begründet worden.

6Weiter heißt es hierzu in Ziffer IV § 4 der Teilungserklärung:

7„Die Sondernutzungsrechte stehen zunächst den Eigentümern allein zu, auch dann, wenn sie nicht mehr Alleineigentümer dieses Grundstücks sind; sie dürfen die Ausübung der Nutzungsrechte künftigen Wohnungseigentümern überlassen; sie sind befugt, jedes Sondernutzungsrecht ohne Zustimmung etwaiger anderer Miteigentümer ganz oder teilweise einem künftigen Wohnungs- und Teileigentümer zu übertragen. Diese Übertragung erfolgt durch besondere Erklärung in den Kaufverträgen, in denen das Wohnungseigentum erstmalig veräußert wird. Die Übertragung eines Sondernutzungsrechts innerhalb der Miteigentümergemeinschaft ist ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer zulässig.“

8In der Eigentümerversammlung vom 06.06.2003, zu der der Beteiligte zu 4) als Verwalter unter dem 27.05.2003 eingeladen hatte, fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 6 Tiefgarageneinstellplätze - mehrheitlich bei 5 Neinstimmen und 10 Enthaltungen folgenden Beschluss:

9„Tiefgarageneinstellplätze dürfen nur an Bewohner der Häuser X und vermietet werden, soweit sie nicht von den Eigentümern selbst genutzt werden.“

10 Auf das Protokoll vom 16.06.2003 (Bl. 9 ff d. A.) wird insofern verwiesen.

11 Gegen diesen Beschluss haben sich die Antragsteller vor dem Amtsgericht gewandt. Sie sind Sondernutzungsberechtigte von insgesamt neun Kellergaragenbzw. Tiefgarageneinstellplätzen. Sie haben Stellplätze in der Tiefgarage zum Teil fremd vermietet und Dritten zur Nutzung überlassen. Sie haben die Auffassung vertreten, dass mit dem angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss in ihr Sondernutzungsrecht eingegriffen werde. Für einen derartigen Eingriff bedürfe es jedoch der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, ein Mehrheitsbeschluss reiche insoweit nicht aus; denn durch die oben genannte Regelung in § 4 der Teilungserklärung habe keinesfalls eine Gebrauchsregelung des Inhalts getroffen werden sollen, dass eine Fremdvermietung ausgeschlossen sei.

12 Durch Beschluss vom 14.11.2003 (Bl. 103 ff d. A.), auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht den Antrag, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.06.2003 zu TOP 6 Tiefgarageneinstellplätze - für ungültig zu erklären, zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Inhalt des Sondernutzungsrechtes, wie es sich aus dem Gesamtkontext der Teilungserklärung ergebe, eine Fremdvermietung der Garageneinstellplätze ausschließe.

13 Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihr ursprüngliches Begehren weiter verfolgt haben. Zur Begründung haben sie ausgeführt, dass sich aus dem ihnen eingeräumten Sondernutzungsrecht grundsätzlich (auch) ein Vermietungsrecht ergebe. Eine das Vermietungsrecht einschränkende Bestimmung bedürfe einer ausdrücklichen und hier nicht erfolgten Regelung in der Teilungserklärung. Hinzu komme, dass die ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplätze tatsächlich an solche Dritte vermietet worden seien, deren Tätigkeit einen Bezug zum betreuten Wohnen aufweise und damit dem Nutzungsziel dienlich sei.

14 Die Antragsgegner haben die amtsgerichtliche Entscheidung verteidigt und eine Fremdvermietung der Garageneinstellplätze aufgrund Ziffer IV § 4 der Teilungserklärung, der bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und des Gesamtkontextes der Teilungserklärung für unzulässig gehalten.

15 Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 148 ff d. A.), auf den ebenfalls Bezug genommen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Antragsteller die betroffenen Flächen, an denen ihnen Sondernutzungsrechte zustünden, zwar grundsätzlich unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein nutzen dürften. Damit berechtige das Sondernutzungsrecht zwar den Rechtsinhaber, andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch des ihnen zugewiesenen Gegenstandes auszuschließen, nehme aber der Gemeinschaft nicht das Recht, den allgemeinen Gebrauch zu regeln. Dies habe die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend

Gebrauch zu regeln. Dies habe die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend getan. Sie habe weder die Sondernutzungsberechtigten noch andere Wohnungseigentümer, die einen Stellplatz in der Tiefgarage nutzen dürften, von dem Benutzungsrecht ausgeschlossen. Die in der Teilungserklärung eingeräumten Sondernutzungsrechte seien damit im Kern nicht beeinträchtigt. Es liege deshalb im Rahmen der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass den Sondernutzungsberechtigten im Ergebnis auch verboten werde, ihr Recht außenstehenden Dritten zur Nutzung zu überlassen. Damit stehe der Wohnungseigentümerbeschluss auch ganz im Einklang mit dem Inhalt der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, wie sie sich aus Ziffer I der Teilungserklärung ergebe.

16 Gegen diesen am 26.03.2004 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit einem am 13.04.2004 eingegangenen Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsätzen vom 29.04.2004 und 24.06.2005 im Einzelnen begründet haben. Sie rügen, dass das Landgericht nicht dargelegt habe, ob der Wohnungseigentümerbeschluss einen regelnden Charakter habe. Darüber hinaus sei es unzutreffend, dass mit dem Verbot der Fremdvermietung lediglich der allgemeine Gebrauch geregelt werde und aufgrund dessen die in der Teilungserklärung eingeräumten Sondernutzungsrechte nicht im Kern beeinträchtigt würden. Die in Ziffer I der Teilungserklärung vom 31.08.1995 geregelte beschränkte persönliche Dienstbarkeit diene ausschließlich dem Schutz von wirtschaftlichen Interessen der Antragstellerin zu 2). Sie könnte nicht zum vermeintlichen Schutz der übrigen Wohnungseigentümer herangezogen werden.

17 Sie beantragen,

18den Beschluss des Landgerichts Kassel 3 T 724/2003 aufzuheben und entsprechend dem Antrag vom 04.07.2003 den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.06.2003 zu Tagesordnungspunkt 6 Tiefgaragenstellplätze für ungültig zu erklären.

19 Die Antragsgegner beantragen,

20die sofortige weitere Beschwerde vom 08.04.2004 kostenpflichtig zurückzuweisen.

21 Sie verteidigen den angefochtenen landgerichtlichen Beschluss. Sie sind der Auffassung, der Wohnungseigentümerbeschluss führe nicht zu einem Nutzungsverbot im Hinblick auf die Sondernutzungsrechte, sondern damit konkretisiere sich ein wirtschaftliches Risiko, das die Antragsteller tragen müssten und über das sie sich von Anbeginn auch bewusst gewesen sein müssten. Was die Antragstellerin zu 2) mit der Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit letztlich bezweckt haben sollte, könne nicht von Relevanz sein.

II.

22 Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

23 Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

24 Soweit die weitere Beschwerde rügt, dass das Landgericht im angefochtenen Beschluss nicht ausdrücklich klargestellt habe, ob der verfahrensgegenständliche Eigentümerbeschluss vom 06.06.2003 regelnden Charakter habe, ist dies zwar zutreffend. Aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses, Seite 6, ergibt sich jedoch mit hinreichender Sicherheit, dass das Landgericht hiervon ausgegangen ist. Dort hat das Landgericht ausgeführt, dass das Sondernutzungsrecht der Gemeinschaft nicht das Recht nehme, den allgemeinen Gebrauch zu „regeln“. Dies habe so das Landgericht - die Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend getan, indem sie „bestimmt“ habe, dass die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Tiefgarageneinstellplätze lediglich an Bewohner vermietet werden dürften. Daraus wird deutlich, dass das Landgericht dem angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss regelnden Charakter zugesprochen hat.

25 Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 3713), der sich der Senat angeschlossen hat, sind Eigentümerbeschlüsse, die Dauerregelungen enthalten, anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts auszulegen; auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es nicht an. Insoweit ist der Senat auch als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf die begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter angewiesen, sondern kann den Beschluss selber auslegen (vgl. zuletzt Senat OLGR 2006, 327; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 42; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 10 WEG Rz. 15, jeweils m. w. N.). Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer lediglich auf eine Regelung in der Teilungserklärung hinweisen und diese deklaratorisch wiederholen bzw. klarstellen wollten. Der Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung weist keinen erkennbaren Bezug zu den Regelungen in der Teilungserklärung auf, sondern knüpft als Anlass der Beschlussfassung lediglich an tatsächliche Gegebenheiten („Da einige Miteigentümer ihre Parkplätze an Personen vermieten,...“) an. Wenn also auch eine Auslegung grundsätzlich ergeben kann, dass die Wohnungseigentümer nur deklaratorisch auf eine bereits bestehende Rechtslage verweisen wollen (vgl. hierzu BayObLG ZMR 2003, 433), gilt vorliegend etwas anderes. Der hiesige Eigentümerbeschluss nimmt gerade nicht nur auf eine bereits bestehende Regelung Bezug, sondern verpflichtet seiner nächstliegenden Bedeutung nach die Eigentümer. Dabei wird der Inhalt der Verpflichtung im Einzelnen konkretisiert und festgelegt. Ansonsten hätte es auch gar keines in Beschlussform ausgesprochenen Verbots der Vermietung durch die Eigentümer bedurft, sondern es hätte entweder nahe gelegen, auf die entsprechende Regelung in der Teilungserklärung hinzuweisen oder aber unmittelbar auf Grund dieser Regelung Sanktionen gegen die betroffenen Miteigentümer auszusprechen bzw. anzukündigen.

26 Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat vorliegend ihre Entscheidungskompetenz nicht überschritten. Etwas anderes ergäbe sich im Übrigen auch nicht, wenn man dem Beschluss lediglich deklaratorischen Charakter beimessen würde. Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Hinblick auf bestehende Sondernutzungsrechte bleiben nämlich grundsätzlich statthaft, da sie Gegenstand des Gemeinschaftseigentums bleiben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn damit in den Kernbereich eines Sondernutzungsrechts eingegriffen oder eine gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Wirkung statuiert wird (vgl. dazu Staudinger/Kreuzer, WEG, Stand Juli 2005, § 15 WEG Rz. 53; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 1, § 15 Rz. 19; vgl. auch BayObLG ZMR 1992, 202; ZMR 2005, 383). Der Gebrauchsregelung sind ansonsten inhaltlich Schranken gesetzt insoweit, als nur ein ordnungsgemäßer Gebrauch beschlossen werden kann, welcher der Beschaffenheit der einem Sondernutzungsberechtigten zugewiesenen Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums und im Übrigen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, § 15 Abs. 2, Abs. 3 WEG (vgl. BayObLG ZMR 1992, 202).

27 Nach der vom Landgericht zutreffend zitierten Rechtsprechung des Kammergerichts (vgl. auch NJW-RR 1996, 586 = WE 1996, 233; dem folgend: Riecke/Abramenko, WEG, § 15 Rz. 15; Schuschke NZM 1999, 1121, 1126; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 15 Rz. 27; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 17; Bärmann/Pick, WEG, 16. Aufl., § 15 Rz. 9; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 13 WEG Rz. 14; zweifelnd: Köhler/Bassenge/Häublein, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 12 Rz. 163, 166; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 15 WEG Rz. 10; Seuß WE 1996, 234) liegt es noch im Rahmen der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass dem Sondernutzungsberechtigten im Ergebnis verboten wird, sein Sondernutzungsrecht außenstehenden Dritten zur Nutzung zu überlassen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt den Rechtsinhaber danach nur, andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch des ihnen zugewiesenen Gegenstandes auszuschließen, er nimmt der Gemeinschaft aber nicht das Recht, den allgemeinen Gebrauch zu regeln.

28 Ob dem in dieser Allgemeinheit zu folgen wäre, kann vorliegend dahinstehen. Beinhaltet der Begriff des Sondernutzungsrechts grundsätzlich die Befugnis, neben dem Gebrauch auch die sonstigen Nutzungen zu ziehen, so könnte es zwar immerhin nahe liegen, ein generelles Vermietungsverbot oder auch nur eine erhebliche Einschränkung der Vermietungsbefugnis im Beschlusswege für unzulässig zu erachten (vgl. dazu im Einzelnen Köhler/Bassenge/Häublein, a. a. O., Teil 12 Rz. 165, 166). Hier korrespondiert die Regelung des angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlusses jedoch mit den Vereinbarungen in der

Wohnungseigentümerbeschlusses jedoch mit den Vereinbarungen in der Teilungserklärung; danach beinhalten die hier betroffenen Sondernutzungsrechte gerade nicht die Befugnis zur unbeschränkten Fremdvermietung der diesen unterfallenden Stellplätze.

29 Grundsätzlich ist bei der Auslegung der Teilungserklärung nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie sie sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Teilungserklärung gibt. Damit kommt es bei der Auslegung nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116, § 15 WEG Rz. 32; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz. 8; Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15; jeweils m. w. N.). Ebenfalls unerheblich ist in diesem Zusammenhang, was der beurkundende Notar bei Abfassung der Teilungserklärung beabsichtigte (vgl. Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116; Riecke/Elzer, a.a.O., § 3 Rz. 38). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht ebenfalls selbstständig ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen (vgl. auch hierzu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 41, jeweils m. w. N.).

30 Ausgehend davon kommt es auf die vom Antragsteller zu 1) bzw. der weiteren Vertragsbeteiligten bei der Beurkundung der Teilungserklärung mit der Regelung beabsichtigten Zwecke nicht an, soweit diese nach den obigen Maßgaben keinen hinreichenden Niederschlag in der Urkunde gefunden haben. Dies gilt auch für die von den Antragstellern in diesem Zusammenhang zur Auslegung mit herangezogenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die so die Antragsteller lediglich die Schaffung von Stellplätzen erforderlich gemacht hätten. Aus den genannten Gründen kann es auf deren Sinn und Zweck vorliegend nicht ankommen. Ohnehin könnte sich der Berechtigte auf Vorschriften des öffentlichen Rechts hier nicht mit Erfolg berufen, um gegen eine von den Wohnungseigentümern beschlossene Gebrauchsregelung vorzugehen (vgl. Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 15 Rz. 27; BayObLG ZWE 2001, 606).

31 Ebenso wenig ist für die Auslegung der Teilungserklärung die im Schreiben vom 09.09.1996 niedergelegte Rechtsansicht des beurkundenden Notars von entscheidender Bedeutung, abgesehen davon, dass dieses Schreiben und das darauf gründende Vorbringen erstmals im Verfahren der weiteren Beschwerde eingeführt worden ist und als neues Sachvorbringen durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht ohnehin nicht mehr zu berücksichtigen wäre (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40).

32 Soweit Amts- und Landgericht insoweit auf Ziffer I der notariellen Urkunde vom 31.08.1995 Bezug genommen haben, ist zutreffend, dass diese Ziffer nicht eigentlicher Bestandteil der Teilungserklärung nach § 8 WEG ist, die sich erst ab Ziffer III der notariellen Urkunde („Bauerrichtungsurkunde und Teilungserklärung gem. § 8 WEG“) anschließt. Ziffer I der notariellen Urkunde enthält lediglich die Belastung des Grundstücks mit beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu Gunsten der Antragstellerin zu 2). Allerdings steht diese Vertragsvorschrift, die auch die ausdrückliche Absicht der (damaligen) Eigentümer statuiert, den Grundbesitz zu einem bestimmten Zweck zu bebauen und in Wohnungseigentum aufzuteilen, in unmittelbarem sachlichen und nicht trennbarem Zusammenhang mit der nachfolgenden Teilungserklärung. Nicht zu Unrecht haben die Antragsgegner überdies auf bestimmte - spezifisch genutzte - Räumlichkeiten gemäß Ziffer III der Teilungserklärung hingewiesen. Auch die Antragsteller selber haben darauf verwiesen, dass danach Teileigentumsanteile der Antragstellerin zu 2) als „Cafe, Rezeption, Leseraum und Pflegebad“ genutzt werden. Auch daraus ergibt sich die Nutzungskonzeption der Liegenschaft im Rahmen des „betreuten Wohnens“.

33 Bei der Auslegung entsprechender Vereinbarungen ist zu berücksichtigen, dass beim Sondernutzungsrecht der Grundsatz gilt, dass es Gemeinschaftseigentum ist, das nur soweit, als die Gemeinschaftsordnung es gestattet, zur Disposition des Berechtigten steht (vgl. Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 15 WEG Rz. 32; Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 15 Rz. 27). Unabhängig von der Frage, ob ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich also ohne ausdrückliche Vereinbarung -

Sondernutzungsrecht grundsätzlich also ohne ausdrückliche Vereinbarung - überhaupt die Vermietung an außenstehende Dritte ermöglicht (ausdrücklich offen gelassen von OLG Düsseldorf ZMR 1996, 96; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 15 Rz. 20; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 15 WEG Rz. 14; Riecke/Abramenko, a.a.O., § 13 Rz. 27; Schuschke NZM 1999, 241, 245 m. w. N.), können Beschränkungen der Nutzung aber jedenfalls vereinbart sein, sich überdies auch aus den konkreten Verhältnissen oder gar aus sonstigen Umständen ergeben (vgl. dazu Riecke/Abramenko, a.a.O., § 13 Rz. 35; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 17; Schuschke NZM 1999, 241, 245). Ansonsten gelten für seine Ausübung die §§ 13, 14 WEG (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 13 WEG Rz. 14; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 17).

34 Derartige Beschränkungen der erlaubten Nutzung der den Sondernutzungsrechten unterliegenden Flächen liegen hier vor. Bereits aus Ziffer IV § 4 der Teilungserklärung ergibt sich ausdrücklich lediglich die Berechtigung der ursprünglichen Eigentümer, die Ausübung der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen künftigen Wohnungseigentümern zu überlassen. Eine Überlassung der Ausübung der Nutzungsrechte an Dritte ist damit zunächst ausgeschlossen. Im Anschluss daran sind in der Teilungserklärung entsprechende Regelungen für die Übertragung der Sondernutzungsrechte an künftige Wohnungs- oder Teileigentümer getroffen worden. Daraus ist bereits eine Beschränkung der erlaubten Nutzung dahingehend zu entnehmen, dass neben der Übertragung - die Ausübung der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen lediglich künftigen Wohnungseigentümern überlassen werden kann. Die Teilungserklärung enthält damit bereits nur eine eingeschränkte Bewilligung von Sondernutzungsrechten.

35 Diese Regelung steht weiter in Einklang mit dem Nutzungszweck der Eigentumsanlage, wie er sich aus den vorliegenden konkreten Verhältnissen ergibt. Dieser wird wie oben aufgezeigt - auch aus der Teilungserklärung deutlich, überdies aus dem sonstigen Inhalt der notariellen Urkunde, die die Bewilligung der Sondernutzungsrechte enthält. Hierauf haben die Vorinstanzen zu Recht abgestellt. Es kann in diesem Zusammenhang nicht darauf ankommen, ob die Antragstellerin zu 2) einseitig die Aufhebung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten veranlassen könnte und welche Folgerungen dies hätte. Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beschränkung der Vermietbarkeit auf Bewohner der Häuser „X und …“ durch den angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss damit übereinstimmt und es nicht darauf ankommt, ob und welchen Bezug die Dritten zum betreuten Wohnen haben. Der angegriffene Wohnungseigentümerbeschluss greift damit also weder in den Kernbereich der vorliegenden Sondernutzungsrechte ein, noch wird durch ihn eine gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Wirkung statuiert. Dass der Antragsteller zu 1) wie er vorträgt angesichts der Eigentumsverhältnisse Schwierigkeiten hat, die ihm zustehenden Stellplätze angemessen wirtschaftlich zu nutzen, ändert daran noch nichts. Dies hat er bereits angesichts der beschriebenen Regelungen in der Teilungserklärung, mit denen der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss korrespondiert, hinzunehmen. Auf die insoweit schützenswerten Interessen der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, hausfremde Personen von der Nutzung der Tiefgarage in möglichst weitem Umfang auszuschließen, haben bereits die Vorinstanzen zu Recht hingewiesen; darauf wird Bezug genommen. Von daher widerspricht der angegriffene Wohnungseigentümerbeschluss auch im Übrigen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG.

36 Ziffer IV § 6 der Teilungserklärung steht dem nicht entgegen. Das dort geregelte Vermietungs-/Verpachtungsrecht bezieht sich nur auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile. Hier geht es jedoch um Grundstücksflächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen und lediglich im Wege des Sondernutzungsrechts einzelnen Eigentümern zur Nutzung zugewiesen worden sind. Angesichts der oben beschriebenen Unterschiede kann diese ausschließlich auf das Sondereigentum beschränkte Regelung nicht erweiternd auf das Gemeinschaftseigentum bezogen werden.

37 Es kann damit offen bleiben, ob und inwieweit angesichts der konkreten Verhältnisse der Wohnungseigentumsanlage ansonsten eine Fremdvermietung bereits in Anwendung des § 14 Nr. 1 WEG unzulässig sein könnte (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 13 WEG Rz. 14; Schuschke NZM 1999, 241, 245).

38 Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG. Gründe,

ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG. Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten für das Verfahren der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat nicht gesehen. Die Wertfestsetzung folgt der nicht beanstandeten Festsetzung durch das Landgericht, § 48 Abs. 3 WEG.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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