Urteil des OLG Frankfurt vom 29.09.2003

OLG Frankfurt: treu und glauben, flüssiggas, neues vorbringen, duldung, erdreich, anschluss, aufteilungsplan, nutzungsrecht, gemeinschaftsanlage, hauseigentümer

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 231/02

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 10 WoEigG, § 15 WoEigG, §

22 Abs 1 WoEigG

Wohnungseigentum: Beschränkung des Rechts eines

Sondernutzungsberechtigten; Duldung eines Erdtanks für

Flüssiggas im Erdreich einer sondergenutzten

Grundstücksfläche

Leitsatz

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch diejenigen

Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen

Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen. Das

Sondernutzungsrecht berechtigt nicht ohne weiteres zur Vornahme von baulichen

Änderungen.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass

außergerichtliche Kosten im Beschwerdeverfahren nicht erstattet werden.

Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren

Beschwerde zu tragen. Außergerichtlichen Kosten werden auch in diesem

Verfahren nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde und des Beschwerdeverfahrens:

25.000,-- EUR.

Gründe

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ...straße ... in O1. Es

handelt sich hierbei um sechs Doppelhaushälften.

Das Wohnungseigentum wurde gebildet durch am ...03.1991 durch den Notar Dr.

N1 zu UR-Nr. .../91 beurkundete Teilungserklärung. Auf Blatt 5 bis 10 dieser

Teilungserklärung wird Bezug genommen. Hinsichtlich des Hauses Nr. ... heißt es

dort: „Haus Nr. ...: 1/6 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum

an allen Räumen des Hauses ... gemäß dem anliegenden Aufteilungsplan,

bestehend aus: im Kellergeschoss 3 Räumen, Flur, im Erdgeschoss 2 Räumen,

Diele, WC, im Obergeschoss 3 Räumen, Bad, Flur nebst Garage und

Sondernutzungsrecht an der im anliegenden Freiflächenplan grün angelegten

Fläche.“

Der Teilungserklärung ist der Grundrissplan beigefügt. Auf diesem ist vermerkt:

„An den gekennzeichneten Grundstücksflächen erhalten die jeweiligen

Hauseigentümer das alleinige Nutzungsrecht, ausgenommen an den technischen

Gemeinschaftsanlagen.“ Weiter ist an dem Grundrissplan auf dem hinteren Ende

des zu dem Haus Nr. ... gehörenden Grundstücksteils ein Rechteck eingezeichnet,

das mit der Anmerkung „Gemeinschaftsanlage: Erdtank für Flüssiggas“

gekennzeichnet ist.

Im Erdreich dieses Grundstücksteils befindet sich tatsächlich ein Erdtank für

Flüssiggas, über den die in den einzelnen Häusern befindlichen Flüssiggasbrenner

versorgt werden. Dieser Erdtank steht im Eigentum der Gaslieferantin X AG. Der

Antragsgegner hat die X AG aufgefordert, den Gastank zu entfernen. Anders als

die übrigen Miteigentümer bezieht er von der X AG kein Flüssiggas mehr.

Die Antragsteller sind der Auffassung, der Antragsgegner und Beschwerdeführer

sei verpflichtet, den Gastank in dem ihm zur Sondernutzung überlassenen

Grundstücksteil zu dulden. Auf ihren Antrag hat das Amtsgericht durch Beschluss

vom 13.09.2001 den Antragsgegner verpflichtet, den Betrieb des Erdtanks für

Flüssiggas samt Armaturen und Zuleitungen für alle Sondereigentumseinheiten

der Wohnungseigentümergemeinschaft ...straße ... in O2 in dem Bereich seines

Sondernutzungsrechts zu Haus Nr. ... an dem Aufteilungsplan eingezeichnet und

mit Gemeinschaftsanlage Erdtank für Flüssiggas bezeichneten Stelle zu dulden.

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt, in

der er die Auffassung vertreten hat, zur Duldung des Erdtanks nicht verpflichtet zu

sein. Er hat die Meinung vertreten, das ihm hinsichtlich der Grundstücksfläche Nr.

... eingeräumte Sondernutzungsrecht sei nicht in hinreichender Weise deutlich

durch die Einzeichnung des Flüssiggastanks in dem der Teilungserklärung

beigefügten Grundrissplan beschränkt worden. Im übrigen hat er behauptet, die

Beheizung der Doppelhaushälften mit Flüssiggas sei von Anfang an nur als

Übergangslösung vorgesehen gewesen; nunmehr sei es möglich, die Häuser an

das öffentliche Erdgasnetz anzuschließen, wovon er, wie auch die

Wohnungseigentümer A, bereits Gebrauch gemacht hätten. Im übrigen hat er die

Meinung vertreten, es sei auch den übrigen Wohnungseigentümer zumutbar, ihre

Häuser an das öffentliche Erdgasnetz anzuschließen. Es entstünden hierdurch

lediglich geringfügige Kosten von 1.500,-- DM pro Anschluss. Demgegenüber sei

der Wertverlust, den sein Eigentum durch den Betrieb des Erdtanks erleide, mit

50.000,-- DM zu beziffern.

Die Antragsteller sind der sofortigen Beschwerde entgegengetreten, wobei sie

behauptet haben, die Kosten des Anschlusses an das öffentliche Erdgasnetz seien

mit 4.000,-- DM pro Anschluss zu beziffern.

Durch den angefochtenen Beschluss, auf den Bezug genommen wird, hat das

Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen und dem Antragsgegner die

Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Auslagen der

Beschwerdegegner auferlegt. Zur Begründung hat das Landgericht im

wesentlichen ausgeführt, dass dem Antragsgegner lediglich ein

Sondernutzungsrecht hinsichtlich der im Aufteilungsplan grün schraffierten

Grundstücksfläche eingeräumt worden sei, jedoch dem Umfang nach dahingehend

eingeschränkt, dass er den Betrieb des Erdtanks im Erdreich der ihm zur

Sondernutzung zugewiesenen Grundstücksfläche zu dulden habe. Eine Änderung

dieses Sondernutzungsrechtes des Antragsgegners bedürfe der Vereinbarung

aller Wohnungseigentümer, die nicht vorliege.

Hiergegen hat der Antragsgegner sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die

Antragsteller sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG

statthaft noch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht

eingelegt worden.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners hat jedoch in der

Hauptsache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht

nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG,

546 ZPO. Nur insoweit hat eine Überprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht

zu erfolgen.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die

Verpflichtung des Antragsgegners ausgesprochen haben, den Betrieb eines

Erdtanks für Flüssiggas samt Armaturen und Zuleitungen für alle

Sondereigentumseinheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Bereich

seines Sondernutzungsrechts zu dulden. Die rechtliche Würdigung der

Vorinstanzen, dass eine Auslegung der Teilungserklärung ergäbe, dass das dem

Antragsgegner zugewiesene Sondernutzungsrecht dahingehend eingeschränkt ist,

dass er verpflichtet ist, den Betrieb des Erdtanks unter der ihm als

Sondernutzungsrecht zugewiesenen Freifläche zu dulden, weist zur Überzeugung

des Senats keine Rechtsfehler auf. Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass

der Senat als Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung der Teilungserklärung

selbstständig und ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen

hat (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87; Staudinger/Wenzel, BGB,

Stand Juni 1997, § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 45 Rz. 41,

jeweils mit weiteren Nachweisen). Bei dieser Auslegung kommt es nicht auf den

Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und

zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände

außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den

besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar

sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10

WEG Rz. 72; Palandt/Bassenge, BGB, 62. Aufl., § 10 WEG Rz. 15; Weitnauer/Lüke,

WEG, 8. Aufl., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15, jeweils mit

weiteren Nachweisen).

Nach dieser Maßgabe ist es zutreffend, dass die Vorinstanzen aus I § 2 Ziff. 2.5 i.

V. m. dem Freiflächenplan entnommen haben, dass das dem Antragsgegner

zugewiesene Sondernutzungsrecht tatsächlich durch den sich auf bzw. unter

dieser Fläche eingebrachten Erdtank beschränkt ist. Dies ergibt sich auch nach

Auffassung des Senats hinreichend deutlich aus der in der Teilungserklärung in

Bezug genommenen Grundrissskizze, in der zum einen die Gemeinschaftsanlage

„Erdtank für Flüssiggas“ in dieser Grundstücksfläche eingezeichnet ist und darüber

hinaus zusätzlich festgehalten ist, dass an den gekennzeichneten

Grundstücksflächen die jeweiligen Hauseigentümer zwar das alleinige

Nutzungsrecht erhalten, jedoch ausgenommen an den technischen

Gemeinschaftsanlagen. Damit kann sich das alleinige Nutzungsrecht nur insoweit

auf die jeweils festgelegten Grundstücksflächen beziehen, als sie nicht für

technische Gemeinschaftsanlagen benötigt werden. Das Landgericht hat

zutreffend darauf hingewiesen, dass diese Einschränkung ihre Entsprechung in § 3

der Gemeinschaftsordnung findet, in der in Absatz 2 die Rede davon ist, dass die

Instandhaltung der Flüssiggastankanlage der Gemeinschaft der

Wohnungseigentümer obliegt. Dieser Absatz 2 kann nach seiner Formulierung nur

dahingehend verstanden werden, dass auch die Flüssiggastankanlage eine

Einrichtung darstellt, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder

mehrerer Eigentümer dient. Auch in § 10 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung ist

ausdrücklich nochmals eine Regelung zur Gasanlage getroffen worden. Aus diesen

Regelungen ist also insgesamt zu entnehmen, dass die Einzeichnung der

Flüssiggasanlage im Grundrissplan nicht lediglich deren Lage kennzeichnen soll

und sonst keine rechtserhebliche Bedeutung hat, wie der Antragsgegner meint.

Ausgehend hiervon ist der Antragsgegner, wie die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei

festgestellt haben, nicht zur alleinigen Verfügung über diese Anlage, mithin zur

Duldung verpflichtet, soweit die Beteiligten keine anderweitige Vereinbarung

treffen. Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch

diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus

anderen Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch,

bestehen (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 15 Rz. 8, 13; Bärmann/Pick/Merle,

a.a.O., § 15 Rz. 17).

Es kann deshalb dahinstehen, ob in der vom Antragsgegner offensichtlich

geplanten Entfernung des Erdtankes auch eine bauliche Veränderung gesehen

werden könnte, die nach § 22 Abs. 1 WEG nur einstimmig möglich wäre.

Grundsätzlich sind nämlich bauliche Veränderungen auf Dauer angelegte

gegenständliche Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, die

nicht mehr der Pflege, Erhaltung und Bewahrung des gegenwärtigen Zustands

oder seiner erstmaligen Herstellung dienen, sondern darüber hinaus einen neuen

Zustand schaffen. Zu solchen baulichen Änderungen würde nämlich auch die

Einräumung eines Sondernutzungsrechtes den Antragsgegner nicht ohne weiteres

berechtigen (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 17;

Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 15 WEG Rz. 74; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 13 WEG

Rz. 17; Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 15 Rz. 27; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 15 Rz. 12,

jeweils m. w. N.; vgl. weiter Senat OLGZ 1991, 185 und Beschluss vom 20.05.2003,

20 W 409/02).

Die Einwendungen des Antragsgegners hiergegen greifen zur Überzeugung des

Senats nicht durch. So spielt es aus den oben genannten Gründen keine Rolle, ob

– wie der Antragsgegner behauptet - die Mietflüssiggasanlage durch den

Bauträger ursprünglich lediglich für einen Übergangszeitraum geplant gewesen

sei. Dies ist kein Umstand, den ein gegenwärtiger oder zukünftiger Betrachter der

Teilungserklärung als deren objektiven Sinn ansehen müsste. Er ist auch nicht

jedermann ohne weiteres erkennbar; die vom Antragsgegner insoweit

vorgetragenen hohen Kosten einer Mietflüssiggasanlage würden den Schluss

hierauf noch nicht zulassen. Gleiches gilt für die weiteren von der weiteren

Beschwerde aufgeführten angeblichen Hintergründe für die Wahl des

Energieträgers. Aus den gleichen Gründen kommt es auch auf die Frage nicht an,

ob und in welchem Vertragsverhältnis die Eigentümergemeinschaft mit dem

Betreiber bzw. Eigentümer der Flüssiggasanlage steht. Auch dies spielt für die

Auslegung der Teilungserklärung, die für das Rechtsverhältnis zwischen den

Beteiligten zunächst maßgeblich ist, keine Rolle. Aus den oben genannten

Gründen gilt dies auch für die angeblichen Zusicherungen des Bauträgers, dessen

Preiskalkulation und mithin für den Umstand, dass der Antragsgegner der

Auffassung ist, angesichts der Verhältnisse einen zu hohen Kaufpreis bezahlt zu

haben; dieser Umstand mag Ansprüche gegen den Verkäufer begründen. Im

vorliegenden wohnungseigentumsrechtlichen Zusammenhang ist er ohne

Bedeutung.

Letztendlich zutreffend hat das Landgericht auch darauf hingewiesen, dass sich

vorliegend aus dem Treueverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keine

Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, mithin der Antragsgegner,

ergeben könnte, einer Änderung des Sondernutzungsrechts zuzustimmen, etwa

dahingehend, die Flüssiggasanlage zu verlagern. Das Landgericht hat bereits

rechtsfehlerfrei darauf hingewiesen, dass eine solche Verpflichtung allenfalls in

Ausnahmefällen möglich erscheint, in denen außergewöhnliche Umstände ein

Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig und damit gegen Treu und

Glauben verstoßend erscheinen erlassen (vgl. Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 10 Rz. 52;

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 38, je mit weiteren Nachweisen). Dass die

Vorinstanzen solche Gründe vorliegend nicht als gegeben angesehen haben, ist

aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Dafür wären weder die behauptete

Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse noch die angeblichen Mehrkosten der

Versorgung durch Flüssiggas hinreichend. Ersteres gilt auch im Hinblick auf die

Lage des Flüssiggastanks, die der Antragsgegner unter Bezugnahme auf das

Schreiben der Kreisstadt ... vom 17.08.2001 rügt, abgesehen davon, ob dieser

Umstand zwingend eine Verlegung des Flüssiggastanks erfordern würde. Hieran

würden auch die vom Antragsgegner mit der weiteren Beschwerde vorgetragenen

Kosten- und sonstigen Gesichtspunkte nichts ändern, unabhängig von der Frage,

inwieweit sie – soweit neues Vorbringen betroffen wäre – im Verfahren der

sofortigen weiteren Beschwerde überhaupt zu berücksichtigen wären.

Abzuändern ist der landgerichtliche Beschluss jedoch im Hinblick auf die

Kostenentscheidung, soweit das Landgericht die Erstattung außergerichtlicher

Kosten angeordnet hat. Diese haben die Beteiligten jeweils selbst zu tragen. Zwar

hat der Senat diese ebenfalls lediglich eingeschränkt zu überprüfen, nämlich

darauf hin, ob der Tatrichter von ungenügenden oder verfahrenswidrig zustande

gekommenen Feststellungen ausgegangen ist, wesentliche Gesichtspunkte außer

Acht gelassen hat oder gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze

verstoßen hat oder sonst die Grenzen des eingeräumten Ermessens überschritten

hat (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56). Das bloße Unterliegen des

Antragsgegners im Beschwerdeverfahren wäre nach der Gesetzeslage keinesfalls

ausreichend, um von dem gesetzlichen Regelfall abzuweichen, dass

außergerichtliche Kosten im Wohnungseigentumsverfahren nicht erstatten werden.

Das Landgericht, das die diesbezügliche Kostenentscheidung nicht näher

begründet hat, so dass die dahinter stehenden Erwägungen nicht erkennbar

werden, hat eventuell darauf abstellen wollen, dass bereits das Amtsgericht den

Streitstand ausreichend geklärt und ausführlich, fehlerfrei und verständlich

begründet hat und angesichts der insoweit eindeutigen Rechtslage das

Rechtsmittel des Antragsgegners erkennbar erfolglos war (vgl. etwa

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 38). Der Senat vermag jedoch nicht

festzustellen, dass die Rechtslage vorliegend derart eindeutig ist, dass das

Rechtsmittel von vorneherein hätte als erfolglos beurteilt werden müssen. So hat

denn auch der Antragsgegner im Beschwerdeverfahren durchaus neue

Gesichtspunkte vorgetragen; das Landgericht hat im angefochtenen Beschluss

darauf gründend auch eine eigenständige Sachbegründung vorgenommen, die

sich nicht lediglich auf die Bezugnahme auf den amtsgerichtlichen Beschluss

beschränken konnte.

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde beruht

ebenfalls auf § 47 WEG. Demgemäß hat der Antragsgegner die Gerichtskosten

seines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen, § 47 Satz 1 WEG. Aus den

oben genannten Gründen entsprach es auch nicht billigem Ermessen, etwa

entstandene außergerichtliche Kosten für erstattungsfähig zu erklären, § 47 Satz 2

WEG.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde und auch denjenigen des

Beschwerdeverfahrens hat der Senat mit 25.000,-- EUR bemessen. Letzteren kann

der Senat von Amts wegen abändern, § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO, obwohl die

Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller gegen den

diesbezüglichen Beschluss des Landgerichts vom 23.05.2002 dem Senat noch

nicht förmlich vorgelegt worden ist. Vorsorglich bemerkt der Senat; dass er als

Rechtsmittelgericht den Geschäftswert für die erste Instanz, der nach Aktenlage

offensichtlich noch nicht festgesetzt worden ist, nicht erstmals festsetzen darf (vgl.

Korintenberg/Bengel/Reimann, KostO, 15. Aufl., § 31 Rz. 21 mit weiteren

Nachweisen). Bei der Bemessung des Geschäftswerts für das Verfahren der

weiteren Beschwerde und das Beschwerdeverfahren hat der Senat gemäß § 48

Abs. 3 WEG die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt. Maßgebend ist das

Interesse aller Beteiligten an der Entscheidung; es ist also auch das Interesse des

Antragsgegners an der Abweisung des Duldungsantrags zu berücksichtigen und

nicht nur das Interesse der Antragsteller und anderen Wohnungseigentümer an

einer Duldung (vgl. BayObLG WuM 1994, 157, 160; OLG Karlsruhe NZM 2000, 194;

Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 58; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz.

24, jeweils zu Unterlassungsansprüchen). Der mit Bestimmungen und

Grundsätzen des Zivilprozessrechts begründeten abweichenden Ansicht des

Kammergerichts (WuM 1993, 434), dass es jedenfalls bei Unterlassungsanträgen

nur auf das Interesse des Antragstellers und nicht auf das Abwehrinteresse des

Antragsgegners ankomme, was ggf. auch für Duldungsansprüche gelten könnte,

vermag der Senat nicht zu folgen; sie ist mit § 48 Abs.2 WEG nicht vereinbar (vgl.

auch BayObLG WuM 1994, 157, 160, unter Hinweis auf OLG Karlsruhe WuM 1993,

290). Auch § 131 Abs.2, § 30 KostO sind entgegen der Ansicht des

Kammergerichts nicht einschlägig (vgl. auch BayObLG WuM 1994, 157, 160,

BayObLGZ 1981, 202, 203 mit weiteren Nachweisen). Das damit maßgebende

Interesse kann hier nur frei geschätzt werden. Der Senat hat das Abwehrinteresse

des Antragsgegners zunächst an dem von ihm mehrfach vorgetragenen durch die

Duldung eingetretenen Wertverlust seines Grundstücks von 50.000,- DM orientiert.

Die Interessen der Antragsteller wären mit den zuletzt in Höhe von 24.000,-- DM

bezifferten Kosten der Antragsteller für den jeweils eigenen Anschluss in Ansatz zu

bringen. Ausgehend von diesen Bemessungsgrundlagen erschien dem Senat im

Wege der Schätzung auch unter Berücksichtigung des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG eine

Addierung dieser Werte hier nicht für angezeigt, sondern ein Wert von insgesamt

25.000,- EUR für angemessen und hinreichend, um die Interessen aller Beteiligten

an einer Entscheidung in diesem Verfahren zu bewerten.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.