Urteil des OLG Frankfurt vom 21.09.2007
OLG Frankfurt: kaufpreis, kaufvertrag, scheingeschäft, miteigentumsanteil, verkehrswert, abgabe, zustellung, anerkennung, erfüllung, form
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Gericht:
OLG Frankfurt 4.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 W 34/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Norm:
§ 91a ZPO
(Kostenentscheidung bei übereinstimmender
Hauptsacheerledigung: Nicht nachvollziehbare
Vertragsaufhebung als Indiz für den voraussichtlichen
Ausgang des Rechtsstreits)
Leitsatz
Hebt ein Beklagter, der auf Feststellung in Anspruch genommen wird, dass ein von ihm
abgeschlossener Grundstückskaufvertrag nur zum Schein abgeschlossen wurde, den
Vertrag eine Woche nach Zustellung der Klage im Einverständnis mit dem Erwerber auf,
ohne dass dafür nachvollziehbare Gründe ersichtlich sind, so kann das Gericht dies bei
der im Rahmen des § 91 a ZPO zu treffenden Beurteilung über den voraussichtlichen
Ausgang des Rechtsstreits als wesentliches Indiz dafür werten, dass der Kläger die
Voraussetzungen für ein Scheingeschäft hätte darlegen und beweisen können.
Tenor
Auf die sofortige Beschwerde des Klägers wird der Beschluss des Landgerichts
Frankfurt am Main – 31. Zivilkammer - vom 16.04.2007 teilweise abgeändert und
wie folgt neugefasst:
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Beklagten haben darüber hinaus die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu
tragen.
Gründe
I. Der Kläger wendet sich mit der sofortigen Beschwerde gegen den Beschluss des
Landgerichts, durch denen dieses nach übereinstimmender Erledigungserklärung
der Parteien die Kosten des Rechtsstreits nach § 91 a ZPO gegeneinander
aufgehoben hat.
Der Kläger und der Beklagte zu 1) sind Brüder. Sie sind neben ihrer Mutter, die
Eigentümerin zu ½ ist, zu je ¼-Anteil Miteigentümer eines Wohn- und
Geschäftshauses in ... An dem Miteigentumsanteil des Beklagten zu 1) steht dem
Kläger ein Vorkaufsrecht zu. Der Beklagte zu 1) schloss am 15.09.2006 mit der
Beklagten zu 2), einer … Grundstücksgesellschaft, einen Kaufvertrag über die
Veräußerung seines ¼-Miteigentumsanteiles zu einem Kaufpreis von 460.000
Euro.
Mit der den Beklagten am 09.11.2006 zugestellten Klage hat der Kläger die
Feststellung beantragt, dass der vorgenannte Grundstückskaufvertrag unwirksam
sei. Er hat die Auffassung vertreten, dass es sich bei dem Kaufvertrag um ein
Scheingeschäft zu seinen Lasten handele, dass den Zweck habe, die Ausübung
seines Vorkaufsrechtes zu vereiteln oder zu erschweren. Er hat dies damit
begründet, dass der Miteigentumsanteil einen erheblich niedrigeren Verkehrswert
habe als der vereinbarte Kaufpreis und weitere Umstände als Indizien vorgetragen.
Die Beklagten haben mit der Klageerwiderung einen privatschriftlichen Vertrag
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Die Beklagten haben mit der Klageerwiderung einen privatschriftlichen Vertrag
vom 17.11.2006 vorgelegt, in dem der Kaufvertrag zwischen den Beklagten in allen
Teilen aufgehoben worden ist. Sie haben gleichzeitig den Rechtsstreit in der
Hauptsache für erledigt erklärt. Der Kläger hat sich dieser Erledigungserklärung
angeschlossen.
Mit Beschluss vom 16.04.2007 hat das Landgericht die Kosten des Rechtsstreits
gegeneinander aufgehoben, da offen geblieben sei, ob der abgeschlossene
notarielle Vertrag wegen bewussten Zusammenwirkens zum Nachteil des Klägers
nichtig war. Die im Rahmen des § 91 a ZPO zu treffende summarische Prüfung
diene nicht der Klärung komplexer Sachverhalte, insbesondere sei hier nicht mehr
im Einzelnen zu entscheiden, ob die vorgetragenen Indizien die Annahme einer
Nichtigkeit des Vertrages hinreichend stützten.
Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Klägers, mit der dieser
erstrebt, dass die Kosten des Rechtsstreits den Beklagten auferlegt werden. Er
rügt, das Landgericht habe nicht näher geprüft, wie der Prozess ohne die
abgegebenen Erledigungserklärungen ausgegangen wäre. Es übergehe, dass der
Kläger sich in erster Linie auf ein Scheingeschäft gestützt habe. Selbst nach dem
Beklagtenvortrag habe der Wert des Grundstückes höchstens 980.000 Euro
betragen. Die Zustimmung der Beklagten zur Vertragsaufhebung stelle ebenso
ein Indiz dar wie die Finanzierungsklausel in Ziffer 6. des Vertrages. Jedenfalls liege
eine Erfüllung des Klageanspruches und damit eine Unterwerfung unter diesen
durch den Aufhebungsvertrag vor.
Das Landgericht hat dem Rechtsmittel nicht abgeholfen und insbesondere
begründet, dass in der Aufhebung des Kaufvertrages keine konkludente
Anerkennung des Klageanspruches liege.
II. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte sofortige
Beschwerde, ist in der Sache begründet.
Hat nach beiderseitiger Erledigungserklärung nach § 91 a ZPO das Gericht über
die Kosten des Rechtsstreites nach billigem Ermessen zu entscheiden, so hat es in
erster Linie zu untersuchen wie das Verfahren ohne die Abgabe der
Erledigungserklärungen und ohne das erledigende Ereignis voraussichtlich
ausgegangen wäre und wer dann die Kosten zu tragen gehabt hätte (vgl.
Thomas/Putzo, ZPO, 28. Aufl., § 91 a Rz. 47; Zöller/Vollkommer, BGB, 26. Aufl., §
91 a Rz. 24). Tatsächliche Grundlage für diese Beurteilung ist der Sach- und
Streitstand wie er sich bei Abgabe der Erledigungserklärungen der Parteien
darstellt, wobei eine Klärung streitiger und beweisbedürftiger Tatsachen durch
Beweisaufnahme nicht mehr stattfindet.
Nach dem Sach- und Streitstand wie er sich bei der Zustimmung zur
Erledigungserklärung der Beklagten durch den Kläger unter Berücksichtigung der
weiteren erläuternden Schriftsätze darstellt wäre der Feststellungsklage des
Klägers auch ohne Beweisaufnahme über den genauen, zwischen den Parteien
umstrittenen Verkehrswert des Miteigentumsanteils und des Hauses stattzugeben
gewesen.In diesem Falle hätten die Beklagten nach § 91 Abs. 1 ZPO die Kosten
des Rechtsstreits zu tragen gehabt, so dass es auch der Billigkeit entspricht, dass
diese nach übereinstimmender Erledigungserklärung die Kosten zu tragen haben.
Aus den zwischen den Parteien unstreitigen Tatsachen ergibt sich nämlich bereits
mit hineichender Sicherheit im Wege des Indizschlusses, dass die Beklagten zu 1)
und zu 2) den Kaufvertrag vom 15.09.2006 zumindest hinsichtlich der darin
ausgewiesenen Kaufpreishöhe von 460.000 Euro nur zum Schein abgegeben
haben und der Vertrag deshalb nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig ist. Sofern die
beiden Beklagten insgeheim einen niedrigeren Kaufpreis tatsächlich gewollt haben
wäre dieser Kaufvertrag wegen Nichteinhaltung der Form nach den § 117 Abs. 2 in
Verbindung mit § 311 b BGB gleichfalls nichtig. Der Charakter eines
Scheingeschäfts ergibt sich mit hinreichender Sicherheit aus den beiden
nachfolgenden Umständen:
1. Die Beklagten haben nach ihrem eigenen Vortrag in dem Kaufvertrag einen
Preis vereinbart, der jedenfalls erheblich über dem Verkehrswert des
Miteigentumsanteils (1/4 des Verkehrswertes des Hauses) liegt. Die Beklagten
gestehen zu, dass in dem Haus im Jahre 2005 ein Nettomietzins von 75.472,70
Euro – ohne die Wohnung auf die sich das Wohnrecht der Mutter bezieht – erzielt
wurde. Sie vertreten die Auffassung, dass wegen der hervorragenden Lage des
Hauses in der ... Innenstadt für die Bemessung des Ertragswertes der 20fache
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Hauses in der ... Innenstadt für die Bemessung des Ertragswertes der 20fache
Jahresnettoertrag zugrunde zulegen ist. Da bei gehen sie mit Recht davon aus,
dass für die Bemessung des Verkehrswertes hier, da es sich um ein großes
vermietetes Wohn- und Geschäftshauses handelt, der Ertragswert heranzuziehen
ist. Der 20fache Jahresnettomietertrag beträgt 1.509.944 Euro. Von diesem Betrag
ist zutreffend, jedenfalls auch nach Auffassung der Beklagten, lediglich die
valutierende Belastung in Höhe von 175.000 Euro abzuziehen. Es ergibt sich damit
ein Verkehrswert des Hauses von 1.334.440 Euro. Hiervon beträgt ¼ 333.610
Euro. Die Beklagten haben demgegenüber einen auffällig hohen Kaufpreis von
460.000 Euro vereinbart. Dieser um rund 126.000 Euro überteuerte Kaufpreis ist
besonders auch deshalb auffällig, da es sich bei der Beklagten zu 2) um eine
professionelle Grundstücksgesellschaft handelt und für solche in der Regel kein
Interesse besteht, sich mit einem bloßen Miteigentumsanteil in eine zerstrittene
Miteigentumsgemeinschaft einzukaufen. Eher wäre hier ein weiterer Abschlag vom
Verkehrswert ausgehandelt worden.
2. Dass dieser hohe Kaufpreis von dem Beklagten zu 1) nicht aufgrund großen
kaufmännischen Geschickes mit der Beklagten zu 2) am Markt ausgehandelt
worden sein kann, sondern nur zum Schein abgegeben wurde, ergibt sich aus dem
zweiten wesentlichen Indiz-Umstand. Als solcher ist zu bewerten, dass der
Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) den notariellen Kaufvertrag bereits eine
Woche nach Zustellung der hiesigen Klage aufgehoben haben, ohne dass dies in
wirtschaftlicher Hinsicht plausibel erklärt ist. Im Rahmen der bei § 91 a ZPO
vorzunehmenden Beurteilung des Sach- und Streitstandes und des
voraussichtlichen Ausganges des Rechtsstreites stellt es ein wesentliches Indiz
dar, ob eine der beiden Parteien das erledigende Ereignis willkürlich herbeigeführt
hat und ob es für diese Herbeiführung plausible wirtschaftliche Motive gibt (vgl.
Zöller/Vollkommer, o. a. O., Rz. 25 m. w. N.). Dies gilt insbesondere wenn der
Beklagte nach Klageerhebung durch eine Erfüllungshandlung sich freiwillig in die
Rolle des Unterlegenden begibt, ohne dass er darlegen kann, dass seinem
Verhalten andere Motive als die Anerkennung der Forderung zugrunde liegen (vgl.
OLG Frankfurt MDR 1996, 426; auch BGH MDR 2004, 698, sowie Bonifacio MDR
2004, 1094 ff.). Einen solchen Umstand stellt hier die Aufhebung des notariellen
Vertrages durch die Beklagten dar, weil damit der Feststellungsantrag des Klägers
gegenstandlos geworden ist.
Die Beklagten haben trotz des Hinweises der Klägerseite auf das fehlende
ausreichende Motive für die Aufhebung keine plausible oder sonst
nachvollziehbare Erklärung dafür gegeben, warum sich der Beklagte zu 1) mit der
Aufhebung des für ihn wirtschaftlich äußerst günstigen Kaufvertrages
einverstanden erklärt hat. Die Beklagten haben lediglich vorgetragen, die
Aufhebung sei erfolgt, weil die Erwerberin – also die Beklagte zu 2) – wegen
drohender langwieriger Auseinandersetzungen das Interesse an dem
Miteigentumsanteil verloren habe. Daraus ergibt sich aber nicht, warum der
Beklagte zu 1) freiwillig der Vertragsaufhebung einverstanden erklärt und damit
auf den für ihn äußerst günstigen Kaufpreis verzichtet hat. Wenn es sich bei der in
dem notariellen Vertrag vereinbarten Kaufpreishöhe von 460.000 Euro nicht um
ein Scheingeschäft gehandelt hätte, hätte der Beklagte zu 1) gegenüber der
Beklagten zu 2) auf der Erfüllung des Vertrages bestehen können. Es ist auch nicht
ersichtlich, dass die Auseinandersetzung mit dem Kläger ein Motiv für die Aufgabe
des Beklagten zu 1) sein könnte. Wenn nämlich der notarielle Kaufvertrag und der
darin genannte Kaufpreis so zwischen den Beklagten ernstlich gewollt war, hätte
der Beklagte zu 1) ohne weiteres den Geschäftsführer der Beklagten zu 2) als
Zeugen dafür benennen können, dass diese ernstlich den Miteigentumsanteil zum
Preis von 460.000 Euro erwerben will und diesen Kaufpreis finanzieren kann. Die
Beklagten hätten auch mit der tatsächlichen Durchführung des Kaufes
dokumentieren können, dass es sich nicht um ein Scheingeschäft gehandelt habe.
Da jegliche Darlegungen zu einem plausiblen Motiv des Beklagten zu 1) für die
Aufhebung fehlten, war nach dem Sach- und Streitstand bei Abgabe der
Erledigungserklärungen davon auszugehen, dass der notarielle Vertrag vom
15.09.2006 von den Beklagten so nicht durchgeführt werden sollte und deshalb
von Anfang an nur zum Schein abgeschlossen worden war.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 574 Abs. 3 ZPO war nicht geboten,
weil Fragen von grundsätzlicher Bedeutung zur Kostenverteilung nach § 91 a ZPO
für die Entscheidung im Ergebnis nicht von Bedeutung sind. Aus diesem Grund
erfordern auch weder die Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung
erfordern auch weder die Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung
des Rechts eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts (§ 574 Abs. 2 Nr. 2
ZPO).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.