Urteil des OLG Frankfurt vom 21.07.2005, 20 W 284/03

Entschieden
21.07.2005
Schlagworte
Wichtiger grund, Treu und glauben, Verwalter, Eigentumswohnung, Mehrbelastung, Ermessen, Genehmigung, Verweigerung, Aufzug, Gestatten
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Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat

Normen: § 13 WoEigG, § 14 WoEigG

Entscheidungsdatum: 21.07.2005

Aktenzeichen: 20 W 284/03

Dokumenttyp: Beschluss

(Wohnungseigentum: Zustimmung zu der Nutzung eines Teiles einer Eigentumswohnung als Praxis)

Leitsatz

1. Zur Frage der Auslegung einer Regelung in einer Teilungserklärung über ein Zustimmungserfordernis betreffend die Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des Sondereigentums

2. Für die Frage, ob eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken die anderen Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Woh¬nung, ist eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung entscheidend. Für diese Betrachtung ist der Gebrauch nach seiner Art und Durchführung zu konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen (etwa Öffnungszeiten) Verhältnisse zu beziehen. Die gebotene typisierende Betrachtungsweise bedeutet nämlich nicht, dass die konkreten Umstände des Einzelfalls für die Beurteilung des Vorliegens einer Mehrbelastung gänzlich außer Betracht zu bleiben haben.

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde - an das Landgericht zurückverwiesen.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 25.000,-- EUR.

Gründe

I.

1Die Beteiligten, die Wohnungs- und Teileigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Liegenschaft, streiten um die (teilweise) Nutzung der Wohnung der Antragstellerin zur Ausübung ihrer Tätigkeit als ...

2Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer im 10. Obergeschoss gelegenen Vierzimmerwohnung mit einer Größe von 89,60 qm, in der sie selbst wohnt. Mit Schreiben vom 21.06.2001 bat sie die Verwalterin um Genehmigung einer Nutzung zweier Zimmer ihrer Wohnung als ... Praxis, wobei sie mitteilte, dass im Zuge dieser Nutzungsänderung eine Gästetoilette eingebaut werden müsse. Ferner gab sie an, dass mit Krach und verstärktem Publikumsverkehr nicht zu rechnen sei, da sie nur ein bis zwei Patienten pro Stunde behandeln werde. Wegen des weiteren Inhalts ihres Schreibens vom 21.06.2001 wird auf Bl. 35 d. A. Bezug genommen. Die Verwalterin, die Beteiligte zu III., erteilte die Genehmigung zur begehrten Nutzungsänderung mit Schreiben vom 25.06.2001 (Bl. 36 d. A.).

3Die Teilungserklärung vom 30.11.1979 bestimmt unter § 8 Abs. 3 und 4:

4„Die Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des Sondereigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters.

5

6Wegen des weiteren Inhalts der Teilungserklärung vom 30.11.1979 wird auf Bl. 12 ff d. A. Bezug genommen.

7Mit Schreiben vom 28.09.2001 (Bl. 37 d. A.) wandten sich verschiedene Wohnungseigentümer unter Berufung auf einen nicht näher bezeichneten Beschluss an die Verwalterin und beanstandeten die Einrichtung der ... Praxis. Hierauf widerrief die Verwalterin mit Schreiben vom 19.10.2001 (Bl. 42 d. A.) die erteilte Genehmigung. In der Folge stellte die Antragstellerin in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2002 den Antrag, die Nutzung als ... Praxis zu genehmigen. Dieser Antrag wurde unter Tagesordnungspunkt 8 dieser Versammlung mit 2.169,2/9.202 zu 2.097,1/9.202 Miteigentumsanteilen abgelehnt.

8Die Antragstellerin vertritt die Auffassung, dieser Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie habe einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung.

9Sie hat vor dem Amtsgericht beantragt,

101. den von der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 24. August 2002 zu Tagesordnungspunkt 8 gefassten Negativbeschluss aufzuheben und die Antragsgegner dazu zu verpflichten, der Antragstellerin die Ausübung ihrer Tätigkeit als ... in der in ihrem Eigentum stehenden und im 10. Obergeschoss des Hauses ... Straße ... gelegenen Eigentumswohnung zu gestatten;

112. die Antragsgegner dazu zu verpflichten, der Antragstellerin zu gestatten, sowohl vor dem Haus als auch im Aufzug sowie im Flur des 10. Obergeschosses jeweils ein Hinweisschild anzubringen.

12 Die Beteiligte zu III. hat keinen Antrag gestellt und sich im Schreiben vom 09.10.2002 der Position der Antragstellerin angeschlossen. Im Laufe des Verfahrens richteten einige Antragsgegner Stellungnahmen zu den Akten, wonach sie keine Einwendungen gegen die ... Praxis hätten, wobei teilweise auf ähnliche Nutzungen im Haus verwiesen wurde. Andere äußerten Bedenken insbesondere hinsichtlich Intensität und Dauer des Publikumsverkehrs und der damit verbundenen Kosten für die Hausreinigung und den Aufzug.

13 Durch Beschluss vom 13.12.2002 (Bl. 125 ff d. A.), auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht den unter Tagesordnungspunkt 8 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2002 aufgehoben und die Antragsgegner verpflichtet, der Antragstellerin die Ausübung ihrer Tätigkeit als ... in der in ihrem Eigentum stehenden und im 10. Obergeschoss des Hauses ... Straße ... gelegenen Eigentumswohnung in der Zeit von 8.30 Uhr bis 18.30 Uhr werktags von montags bis freitags sowie die Anbringung jeweils eines Hinweisschildes vor dem Haus, als auch im Aufzug sowie im Flur des 10. Obergeschosses zu gestatten. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die in der Teilungserklärung angegebene Zweckbestimmung der Wohneinheiten zu Wohnzwecken umfasse auch eine andere Nutzung, die nicht mehr störe. Das sei bei der begehrten Nutzung der Fall. Allerdings sei diese auf den Zeitraum von 8.30 Uhr bis 18.30 Uhr einzuschränken, da die Wohnungseigentümer keinen freiberuflichen Praxisbetrieb über die üblichen Zeiten hinaus dulden müssten.

14 Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu I. 1 - 11 sofortige Beschwerde eingelegt. Auf die Schriftsätze vom 30.12.2002 (Bl. 151 d. A.), 30.12.2002 (Bl. 152 d. A.) und 02.01.2003 (Bl. 159 ff d. A.) wird insofern verwiesen. Sie haben diese im Wesentlichen mit denen ihrer Auffassung zufolge aus dem Betrieb der ... Praxis resultierenden Belastungen begründet.

15 Sie haben sinngemäß beantragt,

16 Versagt der Verwalter die Zustimmung oder erteilt er sie nur unter Bedingungen oder Auflagen, so ist der betreffende Sondereigentümer berechtigt, die Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung zu verlangen. Dasselbe gilt, wenn der Verwalter eine Zustimmung ganz oder teilweise widerruft.“

die Anträge der Antragstellerin unter Aufhebung des angegriffenen Beschlusses zurückzuweisen.

17 Die Antragstellerin hat beantragt,

18die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

19 Sie ist der sofortigen Beschwerde entgegen getreten und hat insbesondere darauf hingewiesen und dargelegt, dass der von den Beschwerdeführern reklamierte Wohncharakter schon seit vielen Jahren nicht mehr gewährleistet sei, nachdem zahlreiche der Einheiten bereits seit langem unterschiedlich gewerblich oder freiberuflich genutzt würden. Über eine Wohnnutzung hinausgehende Beeinträchtigungen seien bei der Tätigkeit der Antragstellerin nicht zu erwarten. Auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 12.06.2003 (Bl. 256 ff d. A.) wird verwiesen.

20 Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 263 ff d. A.), auf den letztendlich Bezug genommen wird, hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Verwalter oder der Wohnungseigentümerversammlung durch die bezeichnete Regelung in der Teilungserklärung erkennbar ein eigenes, nicht überprüfbares Ermessen eingeräumt und die Möglichkeit eröffnet werden solle, in begründeten Fällen eine berufliche Nutzung zuzulassen. Durch diese Regelung sei der Wohnungseigentümer, der eine solche Nutzung begehre, gegenüber einem weitergehenden völligen Ausschluss entsprechender Nutzungsmöglichkeiten in der Teilungserklärung bereits erheblich bevorteilt. Dieses Ermessen könne mithin nicht dahingehend reduziert werden, als wäre in der Teilungserklärung überhaupt keine Regelung getroffen worden. Ansonsten wäre auch das Zustimmungserfordernis eine lästige Formalität ohne materielle Bedeutung. Mithin könne die Zustimmung aus jedem Grund verweigert werden, der nicht willkürlich oder missbräuchlich erscheine. Ein derartiger sachlicher Grund sei hier gegeben. Denn mit der beruflichen Tätigkeit der Antragstellerin könne nach deren eigenen Angaben der Besuch von ein bis zwei Patienten pro Stunde verbunden sein, so dass dies mit einem Patientenaufkommen von bis zu 20 Personen verbunden sein könne. Die damit einhergehende erhebliche Mehrbelastung des Aufzugs, die stärkere Inanspruchnahme gemeinschaftlichen Eigentums und gegebenenfalls Lärmbelästigungen könnten zu Nachahmungseffekten führen, die diese Nachteile potenzierten.

21 Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 05.08.2003 (Bl. 300 ff d. A.) sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 18.11.2003 (Bl. 333 ff d. A.) begründet hat. Sie rügt im Einzelnen die Rechtsanwendung durch das Landgericht.

22 Sie beantragt,

23unter Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts Frankfurt am Main vom 08.07.2003, den Beschluss des Amtsgerichts Bad Homburg v. d. H. vom 13.12.2002 zu Az.: 43 UR II 52/02 WEG aufrecht zu erhalten.

24 Die übrigen Beteiligten sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten und beantragen,

25 die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 05.08.2003 abzuweisen.

26 Hinsichtlich ihres Vorbringens im Einzelnen wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 08.01.2004 (Bl. 343 ff d. A.) verwiesen.

II.

27 Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

28 Sie hat auch - zumindest vorerst - in der Sache Erfolg. Soweit das Landgericht die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen hat, beruht die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO.

29 Zu Unrecht hat das Landgericht der Regelung des § 8 Abs. 3 und Abs. 4 der Teilungserklärung entnommen, dass dem Verwalter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Zustimmung oder Versagung zur Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des Sondereigentums ein eigenes nicht

Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des Sondereigentums ein eigenes nicht überprüfbares Ermessen eingeräumt ist.

30 Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig und ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87; Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 41, jeweils mit weiteren Nachweisen). Bei dieser Auslegung der Gemeinschaftsordnung kommt es nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 72; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 10 WEG Rz. 15; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen).

31 Zutreffend ist zunächst, wovon das Landgericht unausgesprochen ausgegangen ist, dass die Bezeichnung des Raumeigentums in der Teilungserklärung als Wohnung (vgl. Vor I. Ziffer 2. der notariellen Urkunde vom 30.11.1979) bzw. die bei der Begründung notwendige Festlegung als Wohnungseigentum (vgl. I. § 1 der notariellen Urkunde vom 30.11.1979) grundsätzlich eine Zweckbestimmung dahingehend darstellt, dass die im Sondereigentum stehenden Räume nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz. 46; § 15 Rz. 16). Hierüber streiten die Beteiligten vorliegend auch nicht. In dieser Weise hatte bereits auch das Amtsgericht im Beschluss vom 13.12.2002, Seite 3 (Bl. 131 d. A.), die hier maßgebliche Teilungserklärung ausgelegt.

32 Damit ist grundsätzlich - zunächst unabhängig von der Regelung in § 8 der Teilungserklärung - eine Nutzung zu einem anderen Zweck verboten, die andere Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Wohnung (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 16; § 13 Rz. 46; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 15 Rz. 5; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 15 WEG Rz. 14; BayObLG WuM 1994, 222; WuM 1998, 49; Kammergericht NJW-RR 1995, 333; OLG Düsseldorf WuM 1998, 112, je mit weiteren Nachweisen). Der Senat vermag der Auslegung der bezeichneten Regelung des § 8 der Teilungserklärung durch das Landgericht, nach der durch sie die dargelegte Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich weiter eingeschränkt und dem Verwalter bzw. der Wohnungseigentümerversammlung in diesem Zusammenhang ein eigenes nicht überprüfbares Ermessen eingeräumt wird, nicht zu folgen. Dass ggf. ein gänzlicher Ausschluss der gewerblichen Nutzung durch die Teilungserklärung möglich gewesen wäre, kann für die Auslegung keine maßgebliche Rolle spielen; die vorliegende Teilungserklärung hat davon jedenfalls keinen Gebrauch gemacht.

33 Richtig ist allerdings, dass die hier einschlägige Teilungserklärung - insoweit entgegen der Formulierung in einer Vielzahl anderer Vereinbarungen bzw. Teilungserklärungen (vgl. etwa die Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts in NJW-RR 1991, 849; WE 1997, 319; des Oberlandesgerichts Zweibrücken WE 1997, 473; und des Oberlandesgerichts Köln NZM 2002, 29) - eine Einschränkung der Versagungsmöglichkeit auf wichtige Gründe nicht enthält. Daraus wird in der Rechtsprechung der Schluss gezogen, dass ein wichtiger Grund, wie er etwa in § 12 Abs. 2 WEG als Voraussetzung für eine Zustimmungsverweigerung in anderem Zusammenhang geregelt ist, nicht erforderlich ist, sondern dem Verwalter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft ein weitgehendes Ermessen eingeräumt wird, das seine Grenze lediglich im Verbot von Willkür und Missbrauch findet. Die Verweigerung der Zustimmung ist nur dann gerechtfertigt, wenn dies ohne jeden vernünftigen Grund erfolgt (vgl. OLG Zweibrücken WE 1991, 333; BayObLG NJW-RR 1989, 273; Köhler/Bassenge/Kümmel, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 11 Rz. 291; Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 15 Rz. 20; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 247). Dieser vernünftige Grund bzw. die Grenze von Willkür und Missbrauch ist mithin von Verwaltung und/oder Wohnungseigentümern zu berücksichtigen und damit auch - was das Landgericht im Ergebnis auch getan hat - gerichtlich überprüfbar. Sind diese Grenzen nicht gewahrt, kann das Gericht in diesem Zusammenhang - entgegen der Auffassung einiger Antragsgegner - mithin nicht allein auf die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer abstellen.

34 Zur Überzeugung des Senats vermag jedoch auch unter Zugrundelegung dieser

34 Zur Überzeugung des Senats vermag jedoch auch unter Zugrundelegung dieser Grundsätze ein die Verweigerung der Einwilligung rechtfertigender vernünftiger Grund dann nicht ohne weiteres vorzuliegen, wenn die oben dargestellte Schwelle der Störung/Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer nicht überschritten wird. Werden nämlich die Wohnungseigentümer durch die nicht zu Wohnzwecken dienende gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung in keiner Weise stärker beeinträchtigt als durch eine Wohnnutzung, kann ein vernünftiger Grund im oben beschriebenen Sinn nicht vorliegen. Dies würde ansonsten dazu führen, dass - was in Einzelfällen durchaus möglich erscheint (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz. 46 a. E.) - gewerbliche oder freiberufliche Nutzungen mit im Verhältnis zur Wohnnutzung geringeren „Beeinträchtigungen“ verboten werden könnten, was sich mit § 13 Abs. 1 WEG nicht ohne Weiteres in Einklang bringen lässt und aus der Formulierung in § 8 der Teilungserklärung auch nicht hinreichend deutlich wird. In der Regel dürfte, wenn von einer gesetzlichen Regelung abgewichen werden soll und Wohnungseigentümer davon nicht unerheblich in der Nutzung ihres Sondereigentums beeinträchtigt werden, eine klare und eindeutige Formulierung in der Teilungserklärung erforderlich sein.

35 Der Senat vermag auch der Rechtsauffassung des Landgerichts nicht zu folgen, dass die Zustimmungsklausel der Teilungserklärung damit jegliche Bedeutung verliert. Das Erfordernis der vorherigen Zustimmung durch die Verwaltung vermag nämlich das unrechtmäßige „Umwidmen" von Wohnungen im Vorhinein zu verhindern oder zumindest (etwa auch durch die ausdrücklich in der Teilungserklärung vorgesehenen Auflagen und Bedingungen) einzuschränken. Damit liegt in der Tat der Sinn eines in der Teilungserklärung enthaltenen Erlaubnisvorbehalts in der Pflicht des Wohnungseigentümers, den Verwalter zu informieren, bevor er eine gewerbliche/berufliche Nutzung seiner Wohnung beginnt; ansonsten unterscheiden sich die Fälle nicht wesentlich von dem Fall, dass die Teilungserklärung zu einer gewerblichen Nutzung schweigt (so ausdrücklich Kammergericht NJW-RR 1995, 333). Insbesondere bei derart großen Wohnungseigentümergemeinschaften wie hier eine gegeben ist - sie weist nach der Teilungserklärung alleine 447 Wohnungseinheiten auf -, wäre ansonsten die Kontrolle der Einhaltung der gesetzlichen und vereinbarten Regelungen für die Verwaltung bzw. die Wohnungseigentümer erheblich erschwert.

36 Mit dieser Auslegung setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zu den oben aufgeführten und vom Landgericht zitierten Entscheidungen des Bayrischen Obersten Landesgerichts und des Oberlandesgerichts Zweibrücken. Einer Vorlage an den Bundesgerichtshof im Hinblick auf die §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG bedarf es mithin nicht. In beiden Entscheidungen wird nämlich ebenfalls auf die mit einer Gewerbenutzung verbundenen erhöhten Beeinträchtigungen für die Wohnungseigentümer abgestellt, die in der Entscheidung des Bayrischen Obersten Landesgerichts - allerdings für eine enger formulierte Zweckbestimmung - „auf der Hand lagen“ und in derjenigen des Oberlandesgerichts Zweibrücken nicht hinreichend aufgeklärt waren, worauf es für die Entscheidung jedoch aus anderen Gründen nicht ankam. Das Oberlandesgericht Zweibrücken spricht in seiner Entscheidung etwa von der durch eine gewerbliche Nutzung zu erwartenden Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer, die die Unerheblichkeitsgrenze nicht übersteigen dürfen.

37 Das gleiche gilt im Hinblick auf die auch vom Landgericht zitierte Entscheidung des OLG Köln in NZM 2002, 258 (so wohl auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz. 46). Auch insofern bedürfte es keiner Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG. Dies wäre bereits im Hinblick auf die - worauf noch einzugehen sein wird - hier auszusprechende Zurückverweisung der Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht nicht gerechtfertigt (vgl. etwa BGH NJW-RR 1998, 1457). Darüber hinaus läge in der Sache auch keine dieser Entscheidung widersprechende und erhebliche Rechtsauffassung (vgl. hierzu Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 28 Rz. 17) im Hinblick auf die vorliegende Auslegungsfrage vor. Zwar hat das Oberlandesgericht Köln in jener Entscheidung darauf hingewiesen, dass in entsprechender Anwendung des § 12 Abs. 2 WEG bei der Verweigerung der Zustimmung ein wichtiger Grund vorliegen müsse. In der Begründung verweist das Oberlandesgericht jedoch auf die ansonsten vorliegende - zu weitgehende - Einschränkung des § 13 Abs. 1 WEG, die auch der Senat sieht. Dass ein Unterschied der Sache nach nicht vorliegt, auf der die Entscheidungen beruhen, ergibt sich auch daraus, dass jener Senat ausweislich des Tenors der Entscheidung (veröffentlicht bei Juris) eine Zustimmungsverpflichtung der Wohnungseigentümer zu einer Nutzung ausgesprochen hat, soweit die übrigen Wohnungseigentümer durch diese Nutzung

ausgesprochen hat, soweit die übrigen Wohnungseigentümer durch diese Nutzung nicht mehr beeinträchtigt werden als durch eine Nutzung als Wohnung. Unabhängig von den verwendeten Begriffen sieht der Senat die Frage einer Zustimmungsverpflichtung in gleicher Weise.

38 Der Entscheidung des Senats vom 04.03.1982, 20 W 890/91 (= OLGZ 1982, 419 = Rpfleger 1982, 417), stellt auf Besonderheiten einer anderweitigen Teilungserklärung ab und setzt sich mit den hier maßgeblichen Auslegungsfragen nicht auseinander.

39 Ausgehend von diesen Grundsätzen rechtfertigen die insoweit vom Landgericht festgestellten Tatsachen eine abschließende Sachentscheidung durch den Senat nicht. Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann auch die maßgeblichen Tatsachen nicht selber feststellen, so dass lediglich eine Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und eine Zurückverweisung an das Landgericht in Betracht kommt.

40 Für die mithin zunächst maßgebliche Frage, ob eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken die anderen Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Wohnung, ist eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung entscheidend. Für diese Betrachtung ist der Gebrauch nach seiner Art und Durchführung (hier etwa die teilweise Nutzung der Wohnung als ... Praxis und die danach zu erwartende Besucher- und ggf. Personalanzahl bzw. -frequenz) zu konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen (etwa Öffnungszeiten) Verhältnisse zu beziehen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 15 Rz. 14; vgl. auch OLG Hamm FGPrax 2004, 12; BayObLG NZM 2001, 138; ZWE 2001, 27). Die gebotene typisierende Betrachtungsweise bedeutet nämlich nicht, dass die konkreten Umstände des Einzelfalls für die Beurteilung des Vorliegens einer Mehrbelastung gänzlich außer Betracht zu bleiben haben. Diese Umstände sind von Bedeutung, da die Beantwortung der Frage, ob eine Mehrbeeinträchtigung gegenüber dem vereinbarten Nutzungszweck zu bejahen ist, nicht unerheblich davon abhängt, welches Gepräge und welchen Zuschnitt das abweichend von der Zweckbestimmung betriebene Unternehmen bzw. hier eine Tätigkeit als ... - nur eine derartige Nutzung wird hier erstrebt - aufweist. Demgemäß kann auch bezogen auf den vorliegenden Fall die Frage der Mehrbeeinträchtigung nicht darauf reduziert werden, ob eine Praxis einer ... generell mehr stört als eine Wohnnutzung, sondern durchaus davon abhängig sein, welche Art von Praxis in den Räumlichkeiten unterhalten wird und welchen Zuschnitt die Praxis aufweist, insbesondere, ob sie etwa als Einzel- oder Gemeinschaftspraxis oder als Bestellpraxis betrieben wird (vgl. dazu etwa auch OLG Hamm FGPrax 2004, 12 unter Hinweis auf OLG Düsseldorf FGPrax 1996, 16). Auf dieser Grundlage hat dann die gebotene generalisierende Betrachtungsweise zu erfolgen. In diesem Zusammenhang ist für die zu treffende Entscheidung dann ohne Belang, welche tatsächlichen und konkreten Beeinträchtigungen in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten etwa in der Vergangenheit zu verzeichnen gewesen sind, so dass es der Durchführung einer Beweisaufnahme zur Klärung der möglichen Mehrbeeinträchtigungen im konkreten Fall grundsätzlich auch nicht bedarf (vgl. OLG Hamm FGPrax 2004, 12).

41 Eine Mehrbelastung der Wohnungseigentümer in diesem Sinne mag nach dem Vortrag der Antragsgegner für den vorliegenden Fall nahe liegen, das diesbezügliche wechselseitige Vorbringen der Beteiligten und die Feststellungen des Landgerichts lassen einen sicheren Schluss hierauf jedoch nicht zu.

42 Die Feststellungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss, Seite 8, dass bei der Praxis der Antragstellerin mit einem Patientenaufkommen von (täglich) bis zu 20 Personen zu rechnen sei, würden zwar angesichts der vom Landgericht im Einzelnen aufgezählten Gesichtspunkte eine relevante Mehrbelastung der Wohnungseigentümer durchaus plausibel erscheinen lassen, zumal dieses erhebliche Patientenaufkommen dann zu der weiter fortgesetzten normalen Wohnnutzung des Sondereigentums durch die Antragstellerin noch hinzukäme. Diese Feststellungen können angesichts der Angaben der Beteiligten im vorliegenden Verfahren, insbesondere dem Vorbringen der Antragstellerin und auch den von den Antragsgegnern vorgelegten Unterlagen, der Entscheidung nicht zugrunde gelegt werden. Dies rügt die weitere Beschwerde zu Recht.

43 Die Antragstellerin hat in ihrem Schreiben vom 21.06.2001 zwar von ein bis zwei Patienten pro Stunde gesprochen, im Schreiben vom 05.11.2001 (vgl. Bl. 44 d. A.) von 10 Patienten wöchentlich. Im Verfahren der weiteren Beschwerde hat sie von

von 10 Patienten wöchentlich. Im Verfahren der weiteren Beschwerde hat sie von zwei bis drei Patienten am Tag gesprochen (vgl. Schriftsatz vom 12.06.2003, Seite 3, Bl. 258 d. A.). Zwar ist es zutreffend, dass sich bei Öffnungszeiten von 8.30 Uhr bis 18.30 Uhr ein Patientenaufkommen von bis zu 20 Personen errechnen lässt. Dies kann hier jedoch nicht zugrunde gelegt werden. Diese Öffnungszeiten sind nämlich von der Antragstellerin im vorliegenden Verfahren - jedenfalls nach Aktenlage - nie für ihre Praxis, die sie in ihrer Wohnung betreiben will, reklamiert worden. Im Gegenteil hat sie immer wieder betont, hauptsächlich ihre Praxis in O1 betreiben und lediglich in Einzelfällen Patienten in ihrer Wohnung empfangen zu wollen. Die bezeichneten Öffnungszeiten sind lediglich vom Amtsgericht - offensichtlich als Einschränkung des gestellten Antrags - in den Tenor des Beschlusses vom 13.12.2002 mit aufgenommen worden (vgl. auch Seite 3 des Beschlusses vom 13.12.2002 und Seite 6, 2. Abs., des angefochtenen Beschlusses). Das Landgericht hat sie seiner Entscheidung zugrunde gelegt und damit den von der Antragstellerin begehrten Nutzungszweck bzw. -umfang im Ergebnis erheblich erweitert. Die Antragstellerin hatte aber bereits in der Antragsschrift, Seiten 7/8 (Bl. 7/8 d. A.), darauf hingewiesen, dass der Umfang ihrer Tätigkeit weit hinter den vom Oberlandesgericht Düsseldorf aufgestellten Maßgaben - die das Amtsgericht bei seiner „Einschränkung“ zugrunde gelegt hatte - zurückbleiben würde. Auch im Schreiben vom 05.11.2001 hat sie auf die zeitlich sehr eingeschränkte Tätigkeit in ihrer Wohnung hingewiesen, eine solche liegt angesichts ihrer weiter geführten Praxis in O1 auch auf der Hand. Selbst die vom Beteiligten zu I. 2. mit Schriftsatz vom 08.05.2003 (Bl. 247 d. A.) vorgelegten Unterlagen weisen erheblich geringere Sprechzeiten auf, wobei sich diese aber noch nicht einmal umfänglich auf die Praxis in der Wohnung der Antragstellerin, sondern auch auf die Praxis in O1, beziehen.

44 Ohne entsprechende Feststellungen reichen auch die vom Landgericht zur Begründung der Beeinträchtigung aufgeführten Gesichtspunkte nicht ohne Weiteres aus, die Zustimmung zu versagen, zumal diese sogar noch durch Auflagen und Bedingungen verringert oder gänzlich vermeiden werden könnten, etwa soweit der gesonderte Müll betroffen ist, dessen Regelung im Übrigen auch in der am 24.08.2002 gescheiterten Beschlussvorlage ausdrücklich vorgesehen war.

45 Bei dem oben als relevant dargestellten Umfeld wird das Landgericht darüber hinaus zu berücksichtigen haben, dass es offensichtlich unstreitig so ist - Feststellungen hierzu fehlen -, dass in der Anlage bisher wohl unbeanstandet in erheblichem Umfang gewerbliche und freiberufliche Tätigkeit geduldet wird, wobei unklar ist, ob diese ganz oder teilweise genehmigt ist oder nicht. Auch mehrere der Antragsgegner haben darauf hingewiesen, dass in der Wohnungseigentumsanlage bereits eine vielfältige gewerbliche Nutzung betrieben wird (vgl. etwa die Schriftsätze vom 17.10.2002, Bl. 77 d. A., 30.12.2002, Bl. 150 d. A., 18.03.2003, Bl. 177 d. A., 09.04.2003, Bl. 182b d. A., 31.03.2003, Bl. 186 d. A.); der Beteiligte zu I.1. spricht in seiner (Erst-)Beschwerdeschrift vom 30.12.2002 sogar von mehreren „... Praxen“ in der Wohnanlage. Zwar kann sich insofern der die Zustimmung begehrende Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres auf die Grundsätze von Treu und Glauben im Hinblick auf anderweitige Nutzungen berufen (vgl. BayObLG NZM 2001, 137). Eine Benutzungsbeschränkung durch Vereinbarung würde auch nicht durch eine gegenteilige langjährige Übung außer Kraft gesetzt (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 20, mit weiteren Nachweisen; BayObLG ZMR 2001, 987). Ob insoweit der vom Landgericht im angefochtenen Beschluss, Seite 4, aufgeführten nicht näher bezeichneten Beschlusslage der Wohnungseigentümer eine Bedeutung zukommen kann, auf den auch mehrere Antragsgegner in ihren Schriftsätzen hinweisen (vgl. etwa die Schriftsätze vom 20.03.2003, Bl. 178 d. A., und 31.03.2003, Bl. 186 d. A, sowie das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2002, Seite 4, Bl. 51 d. A.), ist ohne deren Kenntnis nicht zu beurteilen. Sollte allerdings die Gewerbenutzung wie von der Antragstellerin im Schriftsatz vom 12.06.2003 unbeanstandet behauptet, ein Ausmaß angenommen haben, das nicht ohne Weiteres mehr von einem Wohncharakter des Hauses ausgegangen werden könnte (vgl. etwa auch die Fallgestaltung des Kammergerichts NJW-RR 1991, 1421), könnte sich die Verweigerung der Zustimmung auch aus jenem Grunde als rechtsmissbräuchlich erweisen.

46 Aufgrund der insoweit fehlenden tatsächlichen Feststellungen über das Umfeld innerhalb der Wohnungseigentumsanlage und dessen Gepräge können auch die vom Landgericht befürchteten Nachahmungseffekte einer Zustimmung, die sicherlich weniger als sonstige Beeinträchtigungen der Wohnungseigentümer von dem zu konkretisierenden Gebrauch nach seiner Art und Durchführung abhängen,

dem zu konkretisierenden Gebrauch nach seiner Art und Durchführung abhängen, den oben beschriebenen vernünftigen oder - wie das Landgericht formuliert - „sachlichen“ Grund allein noch nicht rechtfertigen.

47 Das Landgericht wird mithin bei seiner erneuten Sachentscheidung gegebenenfalls auch über den Antrag zu 2) auf Anbringung von Schildern zu befinden haben, der in der Sache überhaupt lediglich dann begründet sein kann, wenn die begehrte Nutzung zulässig sein sollte (vgl. dazu auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz. 124, mit weiteren Nachweisen), weswegen das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung - ausgehend von seiner Rechtsauffassung konsequent - hierzu keine weiteren Ausführungen gemacht hat.

48 Das Landgericht wird bei seiner erneuten Entscheidung gemäß § 47 WEG auch über die Kosten des sofortigen weiteren Beschwerdeverfahrens zu befinden haben.

49 Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht orientiert, § 48 Abs. 3 WEG.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil