Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 W 284/03

OLG Frankfurt: wichtiger grund, treu und glauben, verwalter, eigentumswohnung, mehrbelastung, ermessen, genehmigung, verweigerung, aufzug, gestatten
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 284/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 13 WoEigG, § 14 WoEigG
(Wohnungseigentum: Zustimmung zu der Nutzung eines
Teiles einer Eigentumswohnung als Praxis)
Leitsatz
1. Zur Frage der Auslegung einer Regelung in einer Teilungserklärung über ein
Zustimmungserfordernis betreffend die Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des
Sondereigentums
2. Für die Frage, ob eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken die anderen
Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Woh¬nung,
ist eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung entscheidend. Für diese
Betrachtung ist der Gebrauch nach seiner Art und Durchführung zu konkretisieren und
auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen (etwa Öffnungszeiten)
Verhältnisse zu beziehen. Die gebotene typisierende Betrachtungsweise bedeutet
nämlich nicht, dass die konkreten Umstände des Einzelfalls für die Beurteilung des
Vorliegens einer Mehrbelastung gänzlich außer Betracht zu bleiben haben.
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und das Verfahren zur erneuten
Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Verfahrens der
sofortigen weiteren Beschwerde - an das Landgericht zurückverwiesen.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 25.000,-- EUR.
Gründe
I.
Die Beteiligten, die Wohnungs- und Teileigentümer der sich aus dem Rubrum
ergebenden Liegenschaft, streiten um die (teilweise) Nutzung der Wohnung der
Antragstellerin zur Ausübung ihrer Tätigkeit als ...
Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer im 10. Obergeschoss gelegenen
Vierzimmerwohnung mit einer Größe von 89,60 qm, in der sie selbst wohnt. Mit
Schreiben vom 21.06.2001 bat sie die Verwalterin um Genehmigung einer
Nutzung zweier Zimmer ihrer Wohnung als ... Praxis, wobei sie mitteilte, dass im
Zuge dieser Nutzungsänderung eine Gästetoilette eingebaut werden müsse.
Ferner gab sie an, dass mit Krach und verstärktem Publikumsverkehr nicht zu
rechnen sei, da sie nur ein bis zwei Patienten pro Stunde behandeln werde. Wegen
des weiteren Inhalts ihres Schreibens vom 21.06.2001 wird auf Bl. 35 d. A. Bezug
genommen. Die Verwalterin, die Beteiligte zu III., erteilte die Genehmigung zur
begehrten Nutzungsänderung mit Schreiben vom 25.06.2001 (Bl. 36 d. A.).
Die Teilungserklärung vom 30.11.1979 bestimmt unter § 8 Abs. 3 und 4:
„Die Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des Sondereigentums
bedarf der Zustimmung des Verwalters.
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Versagt der Verwalter die Zustimmung oder erteilt er sie nur unter
Bedingungen oder Auflagen, so ist der betreffende Sondereigentümer berechtigt,
die Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung zu verlangen. Dasselbe
gilt, wenn der Verwalter eine Zustimmung ganz oder teilweise widerruft.“
Wegen des weiteren Inhalts der Teilungserklärung vom 30.11.1979 wird auf Bl. 12 ff
d. A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 28.09.2001 (Bl. 37 d. A.) wandten sich verschiedene
Wohnungseigentümer unter Berufung auf einen nicht näher bezeichneten
Beschluss an die Verwalterin und beanstandeten die Einrichtung der ... Praxis.
Hierauf widerrief die Verwalterin mit Schreiben vom 19.10.2001 (Bl. 42 d. A.) die
erteilte Genehmigung. In der Folge stellte die Antragstellerin in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2002 den Antrag, die Nutzung als
... Praxis zu genehmigen. Dieser Antrag wurde unter Tagesordnungspunkt 8 dieser
Versammlung mit 2.169,2/9.202 zu 2.097,1/9.202 Miteigentumsanteilen
abgelehnt.
Die Antragstellerin vertritt die Auffassung, dieser Beschluss entspreche nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie habe einen Anspruch auf Erteilung der
begehrten Genehmigung.
Sie hat vor dem Amtsgericht beantragt,
1. den von der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung
vom 24. August 2002 zu Tagesordnungspunkt 8 gefassten Negativbeschluss
aufzuheben und die Antragsgegner dazu zu verpflichten, der Antragstellerin die
Ausübung ihrer Tätigkeit als ... in der in ihrem Eigentum stehenden und im 10.
Obergeschoss des Hauses ... Straße ... gelegenen Eigentumswohnung zu
gestatten;
2. die Antragsgegner dazu zu verpflichten, der Antragstellerin zu gestatten,
sowohl vor dem Haus als auch im Aufzug sowie im Flur des 10. Obergeschosses
jeweils ein Hinweisschild anzubringen.
Die Beteiligte zu III. hat keinen Antrag gestellt und sich im Schreiben vom
09.10.2002 der Position der Antragstellerin angeschlossen. Im Laufe des
Verfahrens richteten einige Antragsgegner Stellungnahmen zu den Akten, wonach
sie keine Einwendungen gegen die ... Praxis hätten, wobei teilweise auf ähnliche
Nutzungen im Haus verwiesen wurde. Andere äußerten Bedenken insbesondere
hinsichtlich Intensität und Dauer des Publikumsverkehrs und der damit
verbundenen Kosten für die Hausreinigung und den Aufzug.
Durch Beschluss vom 13.12.2002 (Bl. 125 ff d. A.), auf den verwiesen wird, hat das
Amtsgericht den unter Tagesordnungspunkt 8 gefassten Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2002 aufgehoben und die
Antragsgegner verpflichtet, der Antragstellerin die Ausübung ihrer Tätigkeit als ...
in der in ihrem Eigentum stehenden und im 10. Obergeschoss des Hauses ...
Straße ... gelegenen Eigentumswohnung in der Zeit von 8.30 Uhr bis 18.30 Uhr
werktags von montags bis freitags sowie die Anbringung jeweils eines
Hinweisschildes vor dem Haus, als auch im Aufzug sowie im Flur des 10.
Obergeschosses zu gestatten. Zur Begründung hat es im Wesentlichen
ausgeführt, die in der Teilungserklärung angegebene Zweckbestimmung der
Wohneinheiten zu Wohnzwecken umfasse auch eine andere Nutzung, die nicht
mehr störe. Das sei bei der begehrten Nutzung der Fall. Allerdings sei diese auf
den Zeitraum von 8.30 Uhr bis 18.30 Uhr einzuschränken, da die
Wohnungseigentümer keinen freiberuflichen Praxisbetrieb über die üblichen Zeiten
hinaus dulden müssten.
Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu I. 1 - 11 sofortige Beschwerde
eingelegt. Auf die Schriftsätze vom 30.12.2002 (Bl. 151 d. A.), 30.12.2002 (Bl. 152
d. A.) und 02.01.2003 (Bl. 159 ff d. A.) wird insofern verwiesen. Sie haben diese im
Wesentlichen mit denen ihrer Auffassung zufolge aus dem Betrieb der ... Praxis
resultierenden Belastungen begründet.
Sie haben sinngemäß beantragt,
die Anträge der Antragstellerin unter Aufhebung des angegriffenen
Beschlusses zurückzuweisen.
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Die Antragstellerin hat beantragt,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Sie ist der sofortigen Beschwerde entgegen getreten und hat insbesondere darauf
hingewiesen und dargelegt, dass der von den Beschwerdeführern reklamierte
Wohncharakter schon seit vielen Jahren nicht mehr gewährleistet sei, nachdem
zahlreiche der Einheiten bereits seit langem unterschiedlich gewerblich oder
freiberuflich genutzt würden. Über eine Wohnnutzung hinausgehende
Beeinträchtigungen seien bei der Tätigkeit der Antragstellerin nicht zu erwarten.
Auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 12.06.2003 (Bl. 256 ff d. A.) wird verwiesen.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 263 ff d. A.), auf den letztendlich Bezug
genommen wird, hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss
aufgehoben und die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Zur Begründung
hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Verwalter oder der
Wohnungseigentümerversammlung durch die bezeichnete Regelung in der
Teilungserklärung erkennbar ein eigenes, nicht überprüfbares Ermessen
eingeräumt und die Möglichkeit eröffnet werden solle, in begründeten Fällen eine
berufliche Nutzung zuzulassen. Durch diese Regelung sei der
Wohnungseigentümer, der eine solche Nutzung begehre, gegenüber einem
weitergehenden völligen Ausschluss entsprechender Nutzungsmöglichkeiten in der
Teilungserklärung bereits erheblich bevorteilt. Dieses Ermessen könne mithin nicht
dahingehend reduziert werden, als wäre in der Teilungserklärung überhaupt keine
Regelung getroffen worden. Ansonsten wäre auch das Zustimmungserfordernis
eine lästige Formalität ohne materielle Bedeutung. Mithin könne die Zustimmung
aus jedem Grund verweigert werden, der nicht willkürlich oder missbräuchlich
erscheine. Ein derartiger sachlicher Grund sei hier gegeben. Denn mit der
beruflichen Tätigkeit der Antragstellerin könne nach deren eigenen Angaben der
Besuch von ein bis zwei Patienten pro Stunde verbunden sein, so dass dies mit
einem Patientenaufkommen von bis zu 20 Personen verbunden sein könne. Die
damit einhergehende erhebliche Mehrbelastung des Aufzugs, die stärkere
Inanspruchnahme gemeinschaftlichen Eigentums und gegebenenfalls
Lärmbelästigungen könnten zu Nachahmungseffekten führen, die diese Nachteile
potenzierten.
Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 05.08.2003
(Bl. 300 ff d. A.) sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz
vom 18.11.2003 (Bl. 333 ff d. A.) begründet hat. Sie rügt im Einzelnen die
Rechtsanwendung durch das Landgericht.
Sie beantragt,
unter Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts Frankfurt am Main
vom 08.07.2003, den Beschluss des Amtsgerichts Bad Homburg v. d. H. vom
13.12.2002 zu Az.: 43 UR II 52/02 WEG aufrecht zu erhalten.
Die übrigen Beteiligten sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen
getreten und beantragen,
die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 05.08.2003 abzuweisen.
Hinsichtlich ihres Vorbringens im Einzelnen wird auf den Inhalt des Schriftsatzes
vom 08.01.2004 (Bl. 343 ff d. A.) verwiesen.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden.
Sie hat auch - zumindest vorerst - in der Sache Erfolg. Soweit das Landgericht die
Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen hat, beruht die Entscheidung auf einer
Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO.
Zu Unrecht hat das Landgericht der Regelung des § 8 Abs. 3 und Abs. 4 der
Teilungserklärung entnommen, dass dem Verwalter bzw. der
Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Zustimmung oder Versagung zur
Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des Sondereigentums ein eigenes nicht
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Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des Sondereigentums ein eigenes nicht
überprüfbares Ermessen eingeräumt ist.
Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat das Rechtsbeschwerdegericht
selbstständig und ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen
(vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87; Staudinger/Bub, BGB, Stand
Juni 1997, § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 41, jeweils
mit weiteren Nachweisen). Bei dieser Auslegung der Gemeinschaftsordnung
kommt es nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder
gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen
muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden,
wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne
weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53;
Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 72; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., §
10 WEG Rz. 15; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze,
a.a.O., § 10 Rz. 15, jeweils mit weiteren Nachweisen).
Zutreffend ist zunächst, wovon das Landgericht unausgesprochen ausgegangen
ist, dass die Bezeichnung des Raumeigentums in der Teilungserklärung als
Wohnung (vgl. Vor I. Ziffer 2. der notariellen Urkunde vom 30.11.1979) bzw. die bei
der Begründung notwendige Festlegung als Wohnungseigentum (vgl. I. § 1 der
notariellen Urkunde vom 30.11.1979) grundsätzlich eine Zweckbestimmung
dahingehend darstellt, dass die im Sondereigentum stehenden Räume nur zu
Wohnzwecken genutzt werden dürfen (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13
Rz. 46; § 15 Rz. 16). Hierüber streiten die Beteiligten vorliegend auch nicht. In
dieser Weise hatte bereits auch das Amtsgericht im Beschluss vom 13.12.2002,
Seite 3 (Bl. 131 d. A.), die hier maßgebliche Teilungserklärung ausgelegt.
Damit ist grundsätzlich - zunächst unabhängig von der Regelung in § 8 der
Teilungserklärung - eine Nutzung zu einem anderen Zweck verboten, die andere
Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als
Wohnung (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 16; § 13 Rz. 46;
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 15 Rz. 5; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 15 WEG Rz. 14;
BayObLG WuM 1994, 222; WuM 1998, 49; Kammergericht NJW-RR 1995, 333; OLG
Düsseldorf WuM 1998, 112, je mit weiteren Nachweisen). Der Senat vermag der
Auslegung der bezeichneten Regelung des § 8 der Teilungserklärung durch das
Landgericht, nach der durch sie die dargelegte Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich
weiter eingeschränkt und dem Verwalter bzw. der
Wohnungseigentümerversammlung in diesem Zusammenhang ein eigenes nicht
überprüfbares Ermessen eingeräumt wird, nicht zu folgen. Dass ggf. ein gänzlicher
Ausschluss der gewerblichen Nutzung durch die Teilungserklärung möglich
gewesen wäre, kann für die Auslegung keine maßgebliche Rolle spielen; die
vorliegende Teilungserklärung hat davon jedenfalls keinen Gebrauch gemacht.
Richtig ist allerdings, dass die hier einschlägige Teilungserklärung - insoweit
entgegen der Formulierung in einer Vielzahl anderer Vereinbarungen bzw.
Teilungserklärungen (vgl. etwa die Entscheidungen des Bayerischen Obersten
Landesgerichts in NJW-RR 1991, 849; WE 1997, 319; des Oberlandesgerichts
Zweibrücken WE 1997, 473; und des Oberlandesgerichts Köln NZM 2002, 29) -
eine Einschränkung der Versagungsmöglichkeit auf wichtige Gründe nicht enthält.
Daraus wird in der Rechtsprechung der Schluss gezogen, dass ein wichtiger Grund,
wie er etwa in § 12 Abs. 2 WEG als Voraussetzung für eine
Zustimmungsverweigerung in anderem Zusammenhang geregelt ist, nicht
erforderlich ist, sondern dem Verwalter bzw. der
Wohnungseigentümergemeinschaft ein weitgehendes Ermessen eingeräumt wird,
das seine Grenze lediglich im Verbot von Willkür und Missbrauch findet. Die
Verweigerung der Zustimmung ist nur dann gerechtfertigt, wenn dies ohne jeden
vernünftigen Grund erfolgt (vgl. OLG Zweibrücken WE 1991, 333; BayObLG NJW-RR
1989, 273; Köhler/Bassenge/Kümmel, Anwaltshandbuch
Wohnungseigentumsrecht, Teil 11 Rz. 291; Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 15 Rz. 20;
Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 247). Dieser
vernünftige Grund bzw. die Grenze von Willkür und Missbrauch ist mithin von
Verwaltung und/oder Wohnungseigentümern zu berücksichtigen und damit auch -
was das Landgericht im Ergebnis auch getan hat - gerichtlich überprüfbar. Sind
diese Grenzen nicht gewahrt, kann das Gericht in diesem Zusammenhang -
entgegen der Auffassung einiger Antragsgegner - mithin nicht allein auf die
Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer abstellen.
Zur Überzeugung des Senats vermag jedoch auch unter Zugrundelegung dieser
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Zur Überzeugung des Senats vermag jedoch auch unter Zugrundelegung dieser
Grundsätze ein die Verweigerung der Einwilligung rechtfertigender vernünftiger
Grund dann nicht ohne weiteres vorzuliegen, wenn die oben dargestellte Schwelle
der Störung/Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer nicht
überschritten wird. Werden nämlich die Wohnungseigentümer durch die nicht zu
Wohnzwecken dienende gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung in keiner
Weise stärker beeinträchtigt als durch eine Wohnnutzung, kann ein vernünftiger
Grund im oben beschriebenen Sinn nicht vorliegen. Dies würde ansonsten dazu
führen, dass - was in Einzelfällen durchaus möglich erscheint (vgl. etwa
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz. 46 a. E.) - gewerbliche oder freiberufliche
Nutzungen mit im Verhältnis zur Wohnnutzung geringeren „Beeinträchtigungen“
verboten werden könnten, was sich mit § 13 Abs. 1 WEG nicht ohne Weiteres in
Einklang bringen lässt und aus der Formulierung in § 8 der Teilungserklärung auch
nicht hinreichend deutlich wird. In der Regel dürfte, wenn von einer gesetzlichen
Regelung abgewichen werden soll und Wohnungseigentümer davon nicht
unerheblich in der Nutzung ihres Sondereigentums beeinträchtigt werden, eine
klare und eindeutige Formulierung in der Teilungserklärung erforderlich sein.
Der Senat vermag auch der Rechtsauffassung des Landgerichts nicht zu folgen,
dass die Zustimmungsklausel der Teilungserklärung damit jegliche Bedeutung
verliert. Das Erfordernis der vorherigen Zustimmung durch die Verwaltung vermag
nämlich das unrechtmäßige „Umwidmen" von Wohnungen im Vorhinein zu
verhindern oder zumindest (etwa auch durch die ausdrücklich in der
Teilungserklärung vorgesehenen Auflagen und Bedingungen) einzuschränken.
Damit liegt in der Tat der Sinn eines in der Teilungserklärung enthaltenen
Erlaubnisvorbehalts in der Pflicht des Wohnungseigentümers, den Verwalter zu
informieren, bevor er eine gewerbliche/berufliche Nutzung seiner Wohnung
beginnt; ansonsten unterscheiden sich die Fälle nicht wesentlich von dem Fall,
dass die Teilungserklärung zu einer gewerblichen Nutzung schweigt (so
ausdrücklich Kammergericht NJW-RR 1995, 333). Insbesondere bei derart großen
Wohnungseigentümergemeinschaften wie hier eine gegeben ist - sie weist nach
der Teilungserklärung alleine 447 Wohnungseinheiten auf -, wäre ansonsten die
Kontrolle der Einhaltung der gesetzlichen und vereinbarten Regelungen für die
Verwaltung bzw. die Wohnungseigentümer erheblich erschwert.
Mit dieser Auslegung setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zu den oben
aufgeführten und vom Landgericht zitierten Entscheidungen des Bayrischen
Obersten Landesgerichts und des Oberlandesgerichts Zweibrücken. Einer Vorlage
an den Bundesgerichtshof im Hinblick auf die §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG
bedarf es mithin nicht. In beiden Entscheidungen wird nämlich ebenfalls auf die mit
einer Gewerbenutzung verbundenen erhöhten Beeinträchtigungen für die
Wohnungseigentümer abgestellt, die in der Entscheidung des Bayrischen Obersten
Landesgerichts - allerdings für eine enger formulierte Zweckbestimmung - „auf der
Hand lagen“ und in derjenigen des Oberlandesgerichts Zweibrücken nicht
hinreichend aufgeklärt waren, worauf es für die Entscheidung jedoch aus anderen
Gründen nicht ankam. Das Oberlandesgericht Zweibrücken spricht in seiner
Entscheidung etwa von der durch eine gewerbliche Nutzung zu erwartenden
Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer, die die
Unerheblichkeitsgrenze nicht übersteigen dürfen.
Das gleiche gilt im Hinblick auf die auch vom Landgericht zitierte Entscheidung des
OLG Köln in NZM 2002, 258 (so wohl auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz.
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gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG. Dies wäre bereits im Hinblick auf die
- worauf noch einzugehen sein wird - hier auszusprechende Zurückverweisung der
Sache zur weiteren Sachaufklärung an das Landgericht nicht gerechtfertigt (vgl.
etwa BGH NJW-RR 1998, 1457). Darüber hinaus läge in der Sache auch keine
dieser Entscheidung widersprechende und erhebliche Rechtsauffassung (vgl.
hierzu Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 28 Rz. 17) im Hinblick auf die
vorliegende Auslegungsfrage vor. Zwar hat das Oberlandesgericht Köln in jener
Entscheidung darauf hingewiesen, dass in entsprechender Anwendung des § 12
Abs. 2 WEG bei der Verweigerung der Zustimmung ein wichtiger Grund vorliegen
müsse. In der Begründung verweist das Oberlandesgericht jedoch auf die
ansonsten vorliegende - zu weitgehende - Einschränkung des § 13 Abs. 1 WEG, die
auch der Senat sieht. Dass ein Unterschied der Sache nach nicht vorliegt, auf der
die Entscheidungen beruhen, ergibt sich auch daraus, dass jener Senat
ausweislich des Tenors der Entscheidung (veröffentlicht bei Juris) eine
Zustimmungsverpflichtung der Wohnungseigentümer zu einer Nutzung
ausgesprochen hat, soweit die übrigen Wohnungseigentümer durch diese Nutzung
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ausgesprochen hat, soweit die übrigen Wohnungseigentümer durch diese Nutzung
nicht mehr beeinträchtigt werden als durch eine Nutzung als Wohnung.
Unabhängig von den verwendeten Begriffen sieht der Senat die Frage einer
Zustimmungsverpflichtung in gleicher Weise.
Der Entscheidung des Senats vom 04.03.1982, 20 W 890/91 (= OLGZ 1982, 419 =
Rpfleger 1982, 417), stellt auf Besonderheiten einer anderweitigen
Teilungserklärung ab und setzt sich mit den hier maßgeblichen Auslegungsfragen
nicht auseinander.
Ausgehend von diesen Grundsätzen rechtfertigen die insoweit vom Landgericht
festgestellten Tatsachen eine abschließende Sachentscheidung durch den Senat
nicht. Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann auch die maßgeblichen
Tatsachen nicht selber feststellen, so dass lediglich eine Aufhebung der
angefochtenen Entscheidung und eine Zurückverweisung an das Landgericht in
Betracht kommt.
Für die mithin zunächst maßgebliche Frage, ob eine Nutzung zu anderen als zu
Wohnzwecken die anderen Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt
als eine Nutzung als Wohnung, ist eine typisierende bzw. generalisierende
Betrachtung entscheidend. Für diese Betrachtung ist der Gebrauch nach seiner Art
und Durchführung (hier etwa die teilweise Nutzung der Wohnung als ... Praxis und
die danach zu erwartende Besucher- und ggf. Personalanzahl bzw. -frequenz) zu
konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen
(etwa Öffnungszeiten) Verhältnisse zu beziehen (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., §
15 Rz. 14; vgl. auch OLG Hamm FGPrax 2004, 12; BayObLG NZM 2001, 138; ZWE
2001, 27). Die gebotene typisierende Betrachtungsweise bedeutet nämlich nicht,
dass die konkreten Umstände des Einzelfalls für die Beurteilung des Vorliegens
einer Mehrbelastung gänzlich außer Betracht zu bleiben haben. Diese Umstände
sind von Bedeutung, da die Beantwortung der Frage, ob eine
Mehrbeeinträchtigung gegenüber dem vereinbarten Nutzungszweck zu bejahen
ist, nicht unerheblich davon abhängt, welches Gepräge und welchen Zuschnitt das
abweichend von der Zweckbestimmung betriebene Unternehmen bzw. hier eine
Tätigkeit als ... - nur eine derartige Nutzung wird hier erstrebt - aufweist.
Demgemäß kann auch bezogen auf den vorliegenden Fall die Frage der
Mehrbeeinträchtigung nicht darauf reduziert werden, ob eine Praxis einer ...
generell mehr stört als eine Wohnnutzung, sondern durchaus davon abhängig
sein, welche Art von Praxis in den Räumlichkeiten unterhalten wird und welchen
Zuschnitt die Praxis aufweist, insbesondere, ob sie etwa als Einzel- oder
Gemeinschaftspraxis oder als Bestellpraxis betrieben wird (vgl. dazu etwa auch
OLG Hamm FGPrax 2004, 12 unter Hinweis auf OLG Düsseldorf FGPrax 1996, 16).
Auf dieser Grundlage hat dann die gebotene generalisierende Betrachtungsweise
zu erfolgen. In diesem Zusammenhang ist für die zu treffende Entscheidung dann
ohne Belang, welche tatsächlichen und konkreten Beeinträchtigungen in welchem
Umfang und zu welchen Zeitpunkten etwa in der Vergangenheit zu verzeichnen
gewesen sind, so dass es der Durchführung einer Beweisaufnahme zur Klärung der
möglichen Mehrbeeinträchtigungen im konkreten Fall grundsätzlich auch nicht
bedarf (vgl. OLG Hamm FGPrax 2004, 12).
Eine Mehrbelastung der Wohnungseigentümer in diesem Sinne mag nach dem
Vortrag der Antragsgegner für den vorliegenden Fall nahe liegen, das
diesbezügliche wechselseitige Vorbringen der Beteiligten und die Feststellungen
des Landgerichts lassen einen sicheren Schluss hierauf jedoch nicht zu.
Die Feststellungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss, Seite 8, dass
bei der Praxis der Antragstellerin mit einem Patientenaufkommen von (täglich) bis
zu 20 Personen zu rechnen sei, würden zwar angesichts der vom Landgericht im
Einzelnen aufgezählten Gesichtspunkte eine relevante Mehrbelastung der
Wohnungseigentümer durchaus plausibel erscheinen lassen, zumal dieses
erhebliche Patientenaufkommen dann zu der weiter fortgesetzten normalen
Wohnnutzung des Sondereigentums durch die Antragstellerin noch hinzukäme.
Diese Feststellungen können angesichts der Angaben der Beteiligten im
vorliegenden Verfahren, insbesondere dem Vorbringen der Antragstellerin und
auch den von den Antragsgegnern vorgelegten Unterlagen, der Entscheidung
nicht zugrunde gelegt werden. Dies rügt die weitere Beschwerde zu Recht.
Die Antragstellerin hat in ihrem Schreiben vom 21.06.2001 zwar von ein bis zwei
Patienten pro Stunde gesprochen, im Schreiben vom 05.11.2001 (vgl. Bl. 44 d. A.)
von 10 Patienten wöchentlich. Im Verfahren der weiteren Beschwerde hat sie von
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von 10 Patienten wöchentlich. Im Verfahren der weiteren Beschwerde hat sie von
zwei bis drei Patienten am Tag gesprochen (vgl. Schriftsatz vom 12.06.2003, Seite
3, Bl. 258 d. A.). Zwar ist es zutreffend, dass sich bei Öffnungszeiten von 8.30 Uhr
bis 18.30 Uhr ein Patientenaufkommen von bis zu 20 Personen errechnen lässt.
Dies kann hier jedoch nicht zugrunde gelegt werden. Diese Öffnungszeiten sind
nämlich von der Antragstellerin im vorliegenden Verfahren - jedenfalls nach
Aktenlage - nie für ihre Praxis, die sie in ihrer Wohnung betreiben will, reklamiert
worden. Im Gegenteil hat sie immer wieder betont, hauptsächlich ihre Praxis in O1
betreiben und lediglich in Einzelfällen Patienten in ihrer Wohnung empfangen zu
wollen. Die bezeichneten Öffnungszeiten sind lediglich vom Amtsgericht -
offensichtlich als Einschränkung des gestellten Antrags - in den Tenor des
Beschlusses vom 13.12.2002 mit aufgenommen worden (vgl. auch Seite 3 des
Beschlusses vom 13.12.2002 und Seite 6, 2. Abs., des angefochtenen
Beschlusses). Das Landgericht hat sie seiner Entscheidung zugrunde gelegt und
damit den von der Antragstellerin begehrten Nutzungszweck bzw. -umfang im
Ergebnis erheblich erweitert. Die Antragstellerin hatte aber bereits in der
Antragsschrift, Seiten 7/8 (Bl. 7/8 d. A.), darauf hingewiesen, dass der Umfang
ihrer Tätigkeit weit hinter den vom Oberlandesgericht Düsseldorf aufgestellten
Maßgaben - die das Amtsgericht bei seiner „Einschränkung“ zugrunde gelegt
hatte - zurückbleiben würde. Auch im Schreiben vom 05.11.2001 hat sie auf die
zeitlich sehr eingeschränkte Tätigkeit in ihrer Wohnung hingewiesen, eine solche
liegt angesichts ihrer weiter geführten Praxis in O1 auch auf der Hand. Selbst die
vom Beteiligten zu I. 2. mit Schriftsatz vom 08.05.2003 (Bl. 247 d. A.) vorgelegten
Unterlagen weisen erheblich geringere Sprechzeiten auf, wobei sich diese aber
noch nicht einmal umfänglich auf die Praxis in der Wohnung der Antragstellerin,
sondern auch auf die Praxis in O1, beziehen.
Ohne entsprechende Feststellungen reichen auch die vom Landgericht zur
Begründung der Beeinträchtigung aufgeführten Gesichtspunkte nicht ohne
Weiteres aus, die Zustimmung zu versagen, zumal diese sogar noch durch
Auflagen und Bedingungen verringert oder gänzlich vermeiden werden könnten,
etwa soweit der gesonderte Müll betroffen ist, dessen Regelung im Übrigen auch in
der am 24.08.2002 gescheiterten Beschlussvorlage ausdrücklich vorgesehen war.
Bei dem oben als relevant dargestellten Umfeld wird das Landgericht darüber
hinaus zu berücksichtigen haben, dass es offensichtlich unstreitig so ist -
Feststellungen hierzu fehlen -, dass in der Anlage bisher wohl unbeanstandet in
erheblichem Umfang gewerbliche und freiberufliche Tätigkeit geduldet wird, wobei
unklar ist, ob diese ganz oder teilweise genehmigt ist oder nicht. Auch mehrere
der Antragsgegner haben darauf hingewiesen, dass in der
Wohnungseigentumsanlage bereits eine vielfältige gewerbliche Nutzung betrieben
wird (vgl. etwa die Schriftsätze vom 17.10.2002, Bl. 77 d. A., 30.12.2002, Bl. 150 d.
A., 18.03.2003, Bl. 177 d. A., 09.04.2003, Bl. 182b d. A., 31.03.2003, Bl. 186 d. A.);
der Beteiligte zu I.1. spricht in seiner (Erst-)Beschwerdeschrift vom 30.12.2002
sogar von mehreren „... Praxen“ in der Wohnanlage. Zwar kann sich insofern der
die Zustimmung begehrende Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres auf die
Grundsätze von Treu und Glauben im Hinblick auf anderweitige Nutzungen berufen
(vgl. BayObLG NZM 2001, 137). Eine Benutzungsbeschränkung durch
Vereinbarung würde auch nicht durch eine gegenteilige langjährige Übung außer
Kraft gesetzt (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rz. 20, mit weiteren
Nachweisen; BayObLG ZMR 2001, 987). Ob insoweit der vom Landgericht im
angefochtenen Beschluss, Seite 4, aufgeführten nicht näher bezeichneten
Beschlusslage der Wohnungseigentümer eine Bedeutung zukommen kann, auf
den auch mehrere Antragsgegner in ihren Schriftsätzen hinweisen (vgl. etwa die
Schriftsätze vom 20.03.2003, Bl. 178 d. A., und 31.03.2003, Bl. 186 d. A, sowie das
Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2002, Seite 4, Bl. 51
d. A.), ist ohne deren Kenntnis nicht zu beurteilen. Sollte allerdings die
Gewerbenutzung wie von der Antragstellerin im Schriftsatz vom 12.06.2003
unbeanstandet behauptet, ein Ausmaß angenommen haben, das nicht ohne
Weiteres mehr von einem Wohncharakter des Hauses ausgegangen werden
könnte (vgl. etwa auch die Fallgestaltung des Kammergerichts NJW-RR 1991,
1421), könnte sich die Verweigerung der Zustimmung auch aus jenem Grunde als
rechtsmissbräuchlich erweisen.
Aufgrund der insoweit fehlenden tatsächlichen Feststellungen über das Umfeld
innerhalb der Wohnungseigentumsanlage und dessen Gepräge können auch die
vom Landgericht befürchteten Nachahmungseffekte einer Zustimmung, die
sicherlich weniger als sonstige Beeinträchtigungen der Wohnungseigentümer von
dem zu konkretisierenden Gebrauch nach seiner Art und Durchführung abhängen,
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dem zu konkretisierenden Gebrauch nach seiner Art und Durchführung abhängen,
den oben beschriebenen vernünftigen oder - wie das Landgericht formuliert -
„sachlichen“ Grund allein noch nicht rechtfertigen.
Das Landgericht wird mithin bei seiner erneuten Sachentscheidung gegebenenfalls
auch über den Antrag zu 2) auf Anbringung von Schildern zu befinden haben, der
in der Sache überhaupt lediglich dann begründet sein kann, wenn die begehrte
Nutzung zulässig sein sollte (vgl. dazu auch Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 13 Rz.
124, mit weiteren Nachweisen), weswegen das Landgericht in der angefochtenen
Entscheidung - ausgehend von seiner Rechtsauffassung konsequent - hierzu keine
weiteren Ausführungen gemacht hat.
Das Landgericht wird bei seiner erneuten Entscheidung gemäß § 47 WEG auch
über die Kosten des sofortigen weiteren Beschwerdeverfahrens zu befinden haben.
Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der
unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch das Landgericht orientiert, §
48 Abs. 3 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.