Urteil des OLG Frankfurt vom 08.11.2006, 4 U 44/06

Entschieden
08.11.2006
Schlagworte
Bebauungsplan, Kaufpreis, Treu und glauben, Eigentümer, Vertragsschluss, Wertsteigerung, Verkehrswert, Gemeinde, Sittenwidrigkeit, Bedingung
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Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 4. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 08.11.2006

Normen: § 133 BGB, § 134 BGB, § 138 BGB, § 157 BGB

Aktenzeichen: 4 U 44/06

Dokumenttyp: Urteil

Grundstückskaufvertrag: Verpflichtung zum Verkauf mehrerer Grundstücke an eine Gemeinde bei Aufstellung eines Bebauungsplans; Auslegung einer Nachzahlungsklausel

Leitsatz

Zur Auslegung einer Nachzahlungsklausel in einem Grundstückskaufvertrag

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 10.2.2006 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt 5. Zivilkammer - wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe erbringt.

Gründe

A.

1Der Kläger verlangt von der Beklagten aus zwei Nachzahlungsklauseln in einem notariellem Vorvertrag über den Verkauf mehrerer Grundstücke einen weiteren Kaufpreis in Höhe von 56,7 Mio. Euro. Hilfsweise beruft er sich auf einen Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung unter Berufung auf Sittenwidrigkeit dieses Vorvertrages und der in seiner Ausführung geschlossenen Kaufverträge.

2Der Kläger verpflichtete sich durch notariellen Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 verschiedene damals als Ackerland genutzte Grundstücke an die Beklagte zu verkaufen, wenn die Beklagte es bis zum 31.12.1997 erreichen würde, für das „Entwicklungsgebiet“, in dem die zu verkaufenden Grundstücke lagen, einen Bebauungsplan aufzustellen. Als Kaufpreis wurde ein qm-Preis von 110,- DM ab dem 1.1.1994 jährlich steigend bis 128,- DM je qm vereinbart. Der Preis für nicht bebaubares Ackerland in diesem Bereich lag bei Abschluss dieses Vertrages bei rund 12,- DM (zwischen 8,- und 15,- DM) je qm. Der als „Entwicklungsgebiet“ bezeichnete Bereich war in einem dem Vertrag beigefügten Plan mit roter Umrandung näher bezeichnet. Diese rote Umrandung umfasste auch sechs neben dem Anwesen des Klägers gelegene Grundstücke, die seit den 30er Jahren des vorigen Jahrhunderts mit Einfamilienhäusern bebaut waren und an einer Bundesstraße am Rande des Entwicklungsgebietes lagen. Nach Ziffern 3) e) und f) des Verpflichtungsvertrages war die Beklagte unter bestimmten Voraussetzungen

des Verpflichtungsvertrages war die Beklagte unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, dem Kläger nachträglich einen höheren Kaufpreis zu zahlen, wenn sie entweder in dem rot bezeichneten Gebiet anderen Verkäufern „höhere Preise“ bezahlte oder im selben Gebiet Grundstücke zu Bauland erklärte, die nicht in ihrem „Eigentum“ standen. Wegen des näheren Inhalts wird auf Bl. 45 der Akte verwiesen.

3Die Beklagte bewog nach dem Verpflichtungsvertrag mit dem Kläger die 27 weiteren Eigentümer von Grundstücken in dem Entwicklungsgebiet dazu, bindende Verkaufsangebote an sie zu den gleichen Bedingungen wie mit dem Kläger im Verpflichtungsvertrag mit Ausnahme der Nachzahlungsklausel 3. f) - abzugeben. Von den Eigentümern der sechs bereits bebauten Grundstücke wurden keine Angebote erbeten. Die Beklagte beschloss danach den Bebauungsplan, der am 17.2.1995 in Kraft trat. Der Bebauungsplan umfasste nicht die sechs bereits bebauten Grundstücke.

4Der Kläger verkaufte durch zwei am 29.8.1995 und am 12.2.1996 abgeschlossene notarielle Verträge die im Verpflichtungsvertrag bezeichneten Grundstücke zum Preis von 112,- DM und 126,- DM je qm an die Beklagte. Durch einen weiteren Kaufvertrag vom 25.4.2000 verkaufte der Kläger an die Beklagte ein weiteres Grundstück zum Preis von 128,- DM je qm, welches nicht Gegenstand des Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993 war. Im Vertrag wurde jedoch die entsprechende Geltung der Klauseln 3 e) und f) aus dem Verpflichtungsvertrag vereinbart. Die Beklagte erwarb aufgrund eines am 14.3.2001 ausgeübten Vorkaufsrechtes im Jahr 2001 eines der sechs bereits bebauten Grundstücke zum Preis von 824,50 DM je qm. Bereits zuvor hatte sie diese sechs Grundstücke mit der 5. Änderung zum Bebauungsplan vom 1.3.2001 in den Bebauungsplan für das Entwicklungsgebiet (O1) einbezogen und diesen Bereich zum Gewerbegebiet erklärt. Zu diesem Zeitpunkt gehörten der Beklagten noch nicht alle der sechs bereits bebauten Grundstücke.

5Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm ein Nachzahlungsanspruch auf den für die verkauften Grundstücke gezahlten Preis aus drei Gründen zustehe:

6Zum Ersten seien die Voraussetzungen von Ziffer 3. e) des Vertrages gegeben, weil die Beklagte mit dem Erwerb des einen bereits bebauten Grundstückes im Jahr 2001 einen höheren Preis in dem bezeichneten Entwicklungsgebiet gezahlt habe. Zum Zweiten ergebe sich ein Nachzahlungsanspruch aus Ziffer 3. f), weil die Beklagte mit der 5. Änderung zum Bebauungsplan im Bereich der sechs schon früher bebauten Grundstücke ein Grundstück (Flurstück. 13/9) zu Bauland erklärt habe, obwohl dieses nicht in ihrem Eigentum stand.

7Schließlich sei ein Anspruch aus Ziffer 3. f) auch deshalb begründet, weil die Beklagte was unstreitig ist erst nach Inkrafttreten des Bebauungsplan von Herrn A, dem Onkel des Klägers, am 25.11.1995 ein im Bebauungsplan gelegenes Grundstück erwarb, es also bei Inkrafttreten des Planes noch nicht in ihrem Eigentum stand.

8Der Kläger macht hilfsweise geltend, der Verpflichtungsvertrag und auch die später abgeschlossenen Kaufverträge seien nach §§ 134, 138 BGB nichtig. Zum einen habe die Beklagte unzulässig die Aufstellung des Bebauungsplanes an den Verkauf der in seinem Bereich gelegenen Grundstücke an sich gekoppelt. Ferner habe die Beklagte einen erheblich zu niedrigen Preis gezahlt, weil die Grundstücke nach wirksamer Aufstellung des Bebauungsplans einen Verkehrswert von 600,- DM je qm gehabt hätten. Die Beklagte habe die Differenz als „Planungsgewinn“ unzulässig in ihren allgemeinen Haushalt einfließen lassen.

9Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 10.3.2006 verwiesen.

10 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

11 Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er in erster Linie seinen erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter verfolgt, hilfsweise jedoch die Rückübereignung bestimmter Grundstücke (Anlage K 36) beantragt, die sich überwiegend als öffentliche Flächen noch im Eigentum der Beklagten befänden.

12 Der Kläger rügt die vom Landgericht zu Ziffer 3 e) und f) des Vertrages vom 22.1.1993 vorgenommene Auslegung, wonach diese Klauseln nicht die

22.1.1993 vorgenommene Auslegung, wonach diese Klauseln nicht die Grundstücke im „kleinen Baugebiet“ umfassten, als willkürlich. Das Landgericht gewinne die Auslegung aus einer unkritischen Übernahme der Begriffe „kleines Baugebiet“, „schieres Ackerland“ und „Bauland“. Es habe versäumt diese Begriffe zu definieren und den rechtlichen Status des „kleinen Baugebiets“ zu klären. Lediglich zwei Hausgrundstücke seien als landwirtschaftliche Nutzung privilegiert. Die übrigen hätten keine bestandsgeschützte Nutzung als Wohngebäude gehabt. Die Grundstücke fielen auch nicht unter § 34 BauGB, sondern stellten eine unter § 35 BauGB fallende Splittersiedlung dar. Auf solche Gebäude sei die Wertermittlungsvorschrift des § 5 Abs. 1 WertV nicht anwendbar. Für den Wert der Grundstücke sei ohne Bedeutung, dass sie tatsächlich bebaut waren. Deshalb sei vom Kläger bei Vertragsschluss eine betragsmäßige Gleichbehandlung mit allen innerhalb der roten Linie befindlichen Grundstücken des Entwicklungsgebietes gewollt gewesen. Demgegenüber würden die Eigentümer der neuen Grundstücke im „kleinen Baugebiet“ nach der Auslegung des Landgerichts ungleich behandelt, weil sie die volle Wertsteigerung durch den Bebauungsplan erhielten. Wenn er, der Kläger, bei Abschluss des Kaufvertrages vom 25.4.2000 gewusst hätte, dass die Beklagte die Splittersiedlung nicht dem für die Nachzahlungsklauseln maßgeblichen Gebiet rechne, hätte er das Grundstück Flurstück ... durch diesen Vertrag nicht zu den Bedingungen des Verpflichtungsvertrages von 1993 verkauft.

13 Das Landgericht habe ferner unberücksichtigt gelassen, dass der Antrag der Beklagten vom 2.4.1993 auf Änderung des regionalen Raumordnungsplanes beim Regierungspräsidium sich auf das gesamte rot umrandete Gebiet erstreckt habe. Die Beklagte habe, was der Kläger insoweit erstmals vorträgt, von Anfang an beabsichtigt, auch das „kleine Bebaugebiet“ mit einem Gewerbegebiet zu beplanen. Es sei nur deshalb aus dem ursprünglichen Bebauungsplan von 1995 heraus genommen worden, weil die Beklagte sonst die Eigentümer zuzüglich des „Bauwertes“ der Gebäude hätte entschädigen müssen, was aber keinen kaufpreiserhöhenden Mehrwert darstelle.

14 Hinsichtlich der Auslegung des Begriffs „Eigentum“ in Ziff. 3 f) habe das Landgericht willkürlich den Rechtsbegriff „Eigentum“ durch Sicherung ersetzt. Auch die Beklagte selbst sei in einem Schreiben (K 12) davon ausgegangen, dass die Grundstücke bei der Beplanung ihr „gehören“ müssten. Ergänzend trägt der Kläger zu den Voraussetzungen dieser Klausel vor, dass alle Alteigentümer bei Inkrafttreten des Bebauungsplanes am 17.2.1995 noch Eigentümer der Grundstücke waren. An die Stadt O2 sei ein Grundstück erst im Jahr 1996 für 122,- DM je qm verkauft worden und die Käufer B und C hätten einen Kaufvertrag aufgehoben und später wieder neu abgeschlossen (näher S. 56-59 und 69 f. der Berufungsbegründung).

15 Der Kläger vertritt - weitgehend unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Sachvortrages - die Auffassung, dass die drei Grundstückskaufverträge von 1995, 1996 und 2000 wie auch schon der Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 aus den nachfolgenden Gründen entweder anzupassen (Zahlung weiterer 31.914.382,20 €) oder, als nichtig anzusehen seien (§§ 134, 138 BGB), was hilfsweise geltend gemacht werde:

16 Entgegen der Darstellung der Beklagten habe der Kläger nicht den 10-fachen Wert für Ackerland erhalten, sondern den bei Abschluss des Verpflichtungsvertrages am 22.1.1993 objektiv gegebenen Wert von 115,- DM je qm für Bauerwartungsland. Diese gemeinsame Erwartung habe sich jedoch später bis zum Abschluss der Kaufverträge verändert, weil sich durch den inzwischen in Kraft getretenen Bebauungsplan der Wert der Grundstücke auf 600,- DM je qm erhöht habe. Jedenfalls sei der Beklagten eine unangemessene Vertragsgestaltung vorzuwerfen, weil sie unter Ausnutzung ihrer Befugnis zur Bauleitplanung dem Kläger nur 1/5 der voraussichtlichen Wertsteigerung seiner Grundstücke habe zukommen lassen und die Differenz „zwischen Bauerwartungsland und Bauland“ abgeschöpft habe. Dies könne nicht mit Kosten der Beklagten für das Baugebiet gerechtfertigt werden, weil die vollständige Überbürdung nach dem wenig später in Kraft getretenen § 11 BauGB auch bei städtebaulichen Verträgen nur mit einer Rechtsgrundlage möglich sei. Es handele sich deshalb um einen reinen Wertabschöpfungsvertrag, der nicht mit Art. 14 GG vereinbar sei („kalte Enteignung“). Das ergebe sich auch daraus, dass bei Durchführung eines gesetzlichen Umlegungsverfahrens ein Ausgleich planungsbedingter Bodenwertgewinne nicht stattfinde. Jedenfalls müsse, ähnlich wie bei Folgekostenverträgen, der Vertrag mit der Beklagten erkennen lassen, welche konkreten Kosten der Bauleitplanung mit dem abgeschöpften Gewinn bezahlt werden sollten. Bestimmte Einrichtungen (Sporthalle, Kulturzentrum usw.)

bezahlt werden sollten. Bestimmte Einrichtungen (Sporthalle, Kulturzentrum usw.) seien auch keine Folge der Bauleitplanung. Im Falle einer Enteignung seiner Grundstücke zu Gemeinwohlzwecken habe er 350,- bis 400,- DM je qm als Entschädigung erlangen können (näher S. 123-126 Berufungsbegründung). In dem Verpflichtungsvertrag liege eine unzulässige Koppelung mit der Bauleitplanung, weil die Beklagte ohnehin nach § 1 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für dieses Gebiet verpflichtet gewesen sei.

17 Die Sittenwidrigkeit der Kaufverträge nach § 138 Abs. 1 BGB ergebe sich entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon allein daraus, dass der Verkehrswert der Grundstücke den Kaufpreis um mehr als die Hälfte überschreite. Für die Bestimmung des Wertes sei entgegen der Auffassung des Landgerichts auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge und nicht des Verpflichtungsvertrages abzustellen. Dies gelte selbst dann, wenn die Angemessenheit vom Zeitpunkt des 22.1.1993 aus betrachtet werde, weil bei der Bestimmung des objektiven Wertes auch schon vorgezeichnete künftige Entwicklungen zu berücksichtigen seien. Das Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung gelte besonders für das mit Vertrag vom 25.4.2000 verkaufte Grundstück, weil dieses aufgrund der schon eingeleiteten Änderung des Bebauungsplanes (von der Nutzung als Reiterhof zu Wohngebäudebebauung) Bauerwartungsland höchster Stufe gewesen sei.

18 In prozessualer Hinsicht rügt der Kläger, das Landgericht habe in der mündlichen Verhandlung geschwiegen und keinerlei rechtliche Hinweise erteilt.

19 Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil, insbesondere die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des Vertrages vom 22.1.1993, unter weitgehender Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrages.

20 Hinsichtlich der Frage der Vergleichbarkeit des sogenannten kleinen Baugebiets bestreitet sie, dass diese Grundstücke im regionalen Flächennutzungsplan als Grünzug ausgewiesen gewesen seien (näher Berufungserwiderung S. 28 mit Anlage B 31). Sie legt ferner die Schätzung des Verkehrswertes eines der sechs bebauten Grundstücke aus dem Jahr 1996 vor (Sachverständiger SV1, Anlage B 30).Ausgehend von der als zutreffend erachteten Auslegung des Begriffs „Eigentum“ in Ziffer 3. f) des Vertrages durch das Landgericht, räumt sie ein, dass sie nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes nach Aufhebung des vorausgegangenen notariellen Angebots ein Grundstück von den Verkäufern B und C und ein weiteres Grundstück von der Stadt O2 im Jahr 1996 ohne vorheriges bindendes Angebot gekauft hat. Dies sei jedoch ohne Auswirkung, weil sie an beide Verkäufer die Preise gemäß Ziffer 3. a) des Vertrages vom 22.1.1993 gezahlt habe.

21 Eine Sittenwidrigkeit unter dem Gesichtspunkt eines Missverhältnisses von Leistung und Gegenleistung sei nicht gegeben. Sie bestreitet nunmehr, dass die verkauften Grundstücke Anfang 1993 einen Wert von 115,- DM je qm gehabt hätten. Dieser habe allenfalls 22,- DM je qm betragen. Auch bestreitet sie nunmehr den bei Abschluss der Kaufverträge in Jahren 1995 und 1996 vom Kläger vorgetragenen Verkehrswert von 600,- DM je qm. Nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes hätten diese einen Wert von 110,- DM bis 128,- DM je qm gehabt (näher S. 35 f. und 40 der Berufungserwiderung). Die Beklagte vertritt die Auffassung, dass Rückforderungsansprüche des Klägers wegen Gesetzesverstoß oder Sittenwidrigkeit der Verträge von 1993 und 1995/1996 sofern solche bestünden jedenfalls nach Treu und Glauben ausgeschlossen seien. Denn der durch einen Rechtsanwalt von Anfang an beratene Kläger habe spätestens 1995 gewusst, dass die von ihm vereinbarten Kaufpreise nicht dem Wert für Bauland entsprachen und die Verträge gegen öffentlich-rechtliche Bindungen der Beklagten verstoßen könnten. Er habe die Ansprüche gleichwohl nicht geltend gemacht. Die Beklagte habe sich mit der Durchführung des Bebauungsplanes und dem Verkauf von Grundstücken darauf eingerichtet, dass der Kläger etwaige Ansprüche nicht geltend macht.

22 Hinsichtlich des Hilfsantrages trägt die Beklagte vor, dass ein Teil der in der Anlage K 36 bezeichneten Grundstücke im Eigentum Dritter stehe und ihr deshalb die Herausgabe unmöglich sei.

B.

23 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend

Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend entschieden, dass dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung von 56.704.181,73 Euro gegen die Beklagte unter keinen denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt zusteht. Der in der Berufungsinstanz hilfsweise gestellte Antrag auf Rückübereignung bestimmter Grundstücke ist gleichfalls nicht begründet.

24 I.1. Dem Kläger steht aus Ziffer 3. e) des Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993 gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung der Differenz zwischen dem aufgrund der drei Kaufverträge vom 29.8.1995, 12.2.1996 und 25.4.2000 gezahlten Kaufpreis und dem sich unter Zugrundelegung eines Kaufpreises von 824,50 Euro je qm der Grundstücke ergebenden höheren Kaufpreis in Höhe von 56.704.181,73 Euro zu. Mit dem Erwerb des Grundstückes Flur ... Flurstück ... im Jahr 2000 zu diesem höheren qm-Preis hat die Beklagte nicht „höhere Preise“ „im Entwicklungsgebiet“ im Sinne von Ziffer 3.e) des Verpflichtungsvertrages bezahlt. Denn das Landgericht hat diese Vertragsbestimmung zutreffend dahin ausgelegt, dass davon die sechs bei Abschluss des Verpflichtungsvertrages bereits bebauten Grundstücke, zu denen das Flurstück ... gehört, nicht umfasst waren. Zur Vermeidung von Wiederholungen erscheint es ausreichend 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO) insoweit lediglich auf die durch die Berufungsangriffe veranlassten wesentlichsten Aspekte einzugehen: Dass nach dem bloßen Vertragswortlaut mit der Bezugnahme auf das rot umrandete Gebiet in dem der Urkunde beigefügten Lageplan nach dem Wortlaut der Vertragsbestimmung kein Anlass zu Zweifel bestand, ob die sechs bebauten Grundstücke im Entwicklungsgebiet liegen, hindert eine davon abweichende Auslegung des Vertragsinhalts nicht. Denn nach § 133 BGB darf sich die Auslegung von Willenserklärungen nicht darauf beschränken, am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Bei der Erforschung des wirklichen Willens der Beteiligten kommt es für Verträge nach dem in § 157 BGB zum Ausdruck kommenden Rechtsprinzip vielmehr darauf an, wie ein redlicher, objektiver Dritter in der Rolle der Vertragsbeteiligten den Inhalt der Vertragsbestimmung verstehen musste. Für die Auslegung des Umfanges einer vertraglichen Regelung ist dabei von wesentlicher Bedeutung welchen Zweck die Parteien mit dieser Vertragsbestimmung verbunden haben.

25 Ziffer 3. e) des Verpflichtungsvertrages sollte nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien dazu dienen, den Kläger, wenn er als erster in dem zur Bebauung in Betracht kommenden Gebiet Grundstücke an die Beklagte verkaufte, mit den nachfolgenden Verkäufern in der Weise gleich zu stellen, dass er betragsmäßig denselben Kaufpreis erhielt wie diese. Gegenstand des Vertrages vom 22.1.1993 mit der UR .../93 waren jedoch nur unbebaute und bis dahin als Ackerland genutzte Flächen. Diese bildeten den Bezugspunkt, auf dessen Grundlage die Parteien den Kaufpreis zwischen 112,- DM und 128,- DM je qm ausgehandelt hatten. Die Nachzahlungsklausel in Ziffer 3. e) kann sich deshalb unter Berücksichtigung dieses Umstandes ihrem Sinn nach nur auf mit den zu verkaufenden Grundstücken hinsichtlich der preisbildenden Faktoren vergleichbare Grundstücke beziehen. Dies ist für die sechs bereits bei Vertragsschluss mit Einfamilienhäusern bebauten Grundstücke nicht der Fall. Auch der Kläger räumt ein, dass Grundstücken, die mit Wohnhäusern bebaut sind, allein schon wegen des Gebäudewertes gegenüber im selben Gebiet gelegenen unbebauten Grundstücken ein höherer Verkehrswert zukommen kann. Er ist jedenfalls in anderer Weise zu ermitteln als bei unbebautem Ackerland. Es kann offen bleiben, ob bei Vertragsschluss die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Wohnhäuser nach § 34 Abs. 1, 2 oder § 35 BauGB zu beurteilen war. Die bebauten Grundstücke wären allenfalls dann hinsichtlich der Preisbemessung mit den zu verkaufenden Grundstücken des Klägers als vergleichbar einzustufen gewesen, wenn sie der Gefahr einer jederzeitigen Abrissverfügung unterlegen hätten. Davon kann auch nach dem Vortrag des Klägers nicht ausgegangen werden. Der Kläger behauptet zwar, die Gebäude hätten „keine bestandsgeschützte Nutzung“ genossen. Er leitet dies jedoch nur daraus ab, dass die Gebäude, die als der Landwirtschaft dienende Gebäude ursprünglich legal errichtet worden waren, bis auf zwei durch Wegfall dieser Zweckbestimmung nachträglich ihre Privilegierung verloren hätten. Dies rechtfertigt jedoch noch nicht, den Abriss der Gebäude oder ihre Nutzung zu untersagen. Aus den von der Beklagten dargelegten tatsächlich gezahlten Grundstückspreisen und der Begründung der vom Wetteraukreis als zuständiger Genehmigungsbehörde am 14.9.1994 versagten Teilungsgenehmigung (Anlage B 16, Bl. 406 d.A.) ergibt sich vielmehr, dass die Gebäude zur Zeit des Vertragsschlusses tatsächlich mindestens als nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig erachtet wurden. Es sind demgegenüber keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Kläger und die Beklagte bei Vertragausschluss von der Vorstellung ausgegangen wären, die Einfamilienhäuser würden alsbald als illegal beseitigt. Aus

ausgegangen wären, die Einfamilienhäuser würden alsbald als illegal beseitigt. Aus diesem Grund musste auch der Kläger den Inhalt der Nachzahlungsklausel 3. e) bei verständiger Würdigung eindeutig dahin verstehen, dass sie nicht die bereits bebauten Grundstücke umfasste.

26 Für die Auslegung des Umfangs der Nachzahlungsklausel unerheblich ist, ob die Beklagte bereits 1993 plante die sechs Wohnhausgrundstücke planerisch in ein Gewerbegebiet umzuwandeln. Dies ändert nichts daran, dass die Grundstücke wegen ihrer Bebauung in der Wertbemessung nicht mit den zu beplanenden Ackerflächen vergleichbar waren. Dies würde selbst bei einer wirksamen Änderung der zulässigen Nutzung gelten, weil dann grundsätzlich eine Entschädigung der Eigentümer nach § 42 BauGB in Betracht gekommen wäre.

27 2. Dem Kläger steht auch nicht aus Ziffer 3. f) S. 2 des Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993 ein Anspruch auf Zahlung von 2/3 der Differenz zwischen dem aufgrund der drei Kaufverträge vom 29.8.1995, 12.2.1996 und 25.4.2000 gezahlten Kaufpreis und dem sich unter Zugrundelegung eines Kaufpreises von 900,- Euro je qm (Klageschrift S. 9 f.) oder 600,- Euro (Schriftsatz vom 31.10.2004, S. 24) der Grundstücke ergebenden höheren Kaufpreis (Differenzen: 55.842.013,58 Euro und 34.233.873,14 Euro) zu.

28 a) Die Voraussetzungen dieses Nachzahlungsanspruches sind nicht dadurch erfüllt, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes am 17.2.1995 noch nicht Eigentümerin des Grundstücks Best (Flurstück ...) und auch noch nicht, wie nunmehr in der Berufungsinstanz klar gestellt ist, Eigentümerin der Grundstücke der weiteren 27 Alteigentümer im Bereich des Bebauungsplans war. Ausreichend war nämlich, dass die Beklagte sich bei Inkrafttreten des Bebauungsplanes durch bindende Verkaufsangebote der Eigentümer den Erwerb der Grundstücke zu einem bestimmten Preis gesichert hatte.

29 Das Landgericht hat die Bedingung, wonach die Nachzahlungspflicht ausgelöst wird, wenn ein Grundstück zu Bauland erklärt wird, das „nicht im Eigentum“ der Beklagten steht, zutreffend dahin ausgelegt, dass damit nur eine entsprechende Verpflichtungsvereinbarung mit den betroffenen Landeigentümern gemeint war. Dieses vom Wortlaut abweichende Verständnis der Vertragsbestimmung hat das Landgericht mit Recht dem Zweck der Regelung und den Gesamtumständen des Vertragsschlusses entnommen. Der Sinn der Regelung bestand für den Kläger darin, dass er wegen seiner eigenen Bindung zur Veräußerung seiner Grundstücke zu einem bestimmten Preis nicht benachteiligt werden solle. Ohne die Regelung in Ziffer 3.f) bestand die Gefahr, dass, wenn die Beklagte innerhalb des Entwicklungsbereichs Bauland schaffte, deren Eigentümer „mangels vertraglicher Bindungen mit der Beklagten“ (Berufungsbegründung S. 9) über den Grundbesitz hätten frei verfügen und dadurch die mit der Erklärung zu Bauland zwangsläufig verbundene Wertsteigerung erlangen können. Um dies zu verhindern, bedurfte es nicht eines vorherigen Erwerbes durch die Beklagte, sondern war es ausreichend, wenn die Beklagte sich den Erwerb der Grundstücke durch Vorverträge oder bindende Verkaufsangebote verbunden mit entsprechenden Vormerkungen zu bestimmten Konditionen sicherte.

30 Der Kläger musste die Formulierungen „im Eigentum“ oder „vorher erworben“ aus seiner Sicht auch deshalb in diesem weiteren Sinn verstehen, weil er selbst seine Grundstücke mit dem Vertrag vom 22.1.1993 der Beklagten noch nicht übereignete, sondern sich lediglich zum späteren Abschluss eines Grundstückskaufvertrages verpflichtete. Zu berücksichtigen ist, dass diese Verpflichtung zudem unter der aufschiebenden Bedingung stand, dass die Beklagte einen rechtswirksamen Bebauungsplan für dieses Gebiet aufstellte. Der Kläger konnte angesichts der damit verbundenen Unsicherheiten und der Größe des Baugebiets nicht erwarten, dass die Beklagte schon vorher sämtliche Grundstücke in dem zu beplanenden Gebiet endgültig zu Eigentum erwarb. Er musste den Sinn der Verpflichtungen in Ziffer 3. f) S. 1 und 2 vielmehr dahin verstehen, dass die Beklagte sich, ebenso wie im Verpflichtungsvertrag mit ihm, nur den Erwerb zu bestimmten Konditionen vertraglich sichern wollte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem nachfolgenden Schreiben der Beklagten vom 25.8.1994 (Anlage K 12). Die Formulierung „Eigentumsflächen, die weder Ihnen noch uns gehören“ ist nach den dargelegten Zusammenhängen nicht im Sinne einer endgültig zu erlangenden Eigentümerstellung gemeint.

31 b) Eine Nachzahlungspflicht der Beklagten nach Ziffer 3. f) S. 2 des Vertrages

31 b) Eine Nachzahlungspflicht der Beklagten nach Ziffer 3. f) S. 2 des Vertrages besteht auch weder deshalb, weil die notariellen Angebote der Eigentümer B und C nach Inkrafttreten des Bebauungsplans einvernehmlich aufgehoben worden sind und die Beklagte mit diesen neue Kaufverträge abgeschlossen hat, noch weil seitens der Beklagten von der Stadt O2 ein Grundstück nach Inkrafttreten des Bebauungsplan ohne vorheriges bindendes Angebot erworben wurde. Denn in beiden Fällen wurden den Eigentümern von der Beklagten Preise innerhalb der Spanne von Ziffer 3 a) des Verpflichtungsvertrages mit dem Kläger bezahlt (117,42 DM und 122,- DM je qm). Damit ist ein „Mehrbetrag“ im Sinne von Ziffer 3. f) S. 3 des Vertrages nicht gegeben. Zwar findet sich im Vertrag keine Angabe dazu, wie der „Mehrbetrag“, der auszugleichen ist, bestimmet werden soll. Die Frage kann jedoch dahin gestellt bleiben. Denn nach dem oben dargestellten Zweck der Gesamtregelung des 3. f) besteht eine Ausgleichspflicht der Beklagten jedenfalls dann nicht mehr, wenn sie die im Bereich des Bebauungsplan gelegenen Grundstücke tatsächlich zu dem mit dem Kläger für seine Grundstücke vereinbarten Preis oder darunter erworben hat. In diesem Fall nämlich konnten die Eigentümer der Grundstücke die infolge der Bauplanung eingetretene Wertsteigerung nicht realisieren. Der Kläger wurde deshalb von der Beklagten im Verhältnis zu den anderen Grundstückeigentümern im Plangebiet nicht ungleich behandelt.

32 c) Durch die mit der 5. Änderung zum Bebauungsplan am 12.1.2001 erfolgte planungsrechtliche Festsetzung der sechs mit Wohnhäusern bebauten Grundstücke als Gewerbegebiet ist der Tatbestand der Bestimmung in 3. f) des Verpflichtungsvertrages deshalb nicht erfüllt, weil diese Regelung ebenso wie 3. e) auf die bei Vertragsschluss bereits bebauten sechs Grundstücke keine Anwendung findet. Nach ihrem Wortlaut sollte die Nachzahlungspflicht dann entstehen, wenn Ziffer 3. e) deshalb nicht „zutrifft“, weil Grundstücke zu dem Zeitpunkt, zu dem sie zu Bauland erklärt wurden, nicht im Eigentum der Beklagten standen. Dies ist aus den dargestellten Gründen (vgl. oben a)) so zu verstehen, dass die Beklagte sich den Erwerb der Grundstücke durch Vorverträge oder bindende Verkaufsangebote verbunden mit entsprechenden Vormerkungen zu bestimmten Konditionen zu diesem Zeitpunkt noch nicht gesichert hatte.

33 3. Dem Kläger steht gegen die Beklagte auch kein Anspruch wegen Nichtigkeit des Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993 oder der nachfolgend abgeschlossenen Kaufverträge aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zahlung in Höhe von 53.827.259,02 Euro zu. Dieser rechtliche Gesichtspunkt wird vom Kläger nur hilfsweise geltend gemacht, was in dem Sinne verfahrensrechtlich zulässig ist, als der Kläger die Tatsachen, auf die er die Nichtigkeit des Vertrages gründet, dem Gericht nur hilfsweise für den Fall der Verneinung eines vertraglichen Anspruches zur Entscheidung unterbreitet. Diese innerprozessuale Bedingung ist nach dem Ergebnis zu 1. und 2. gegeben.

34 Die Beklagte ist indes nicht rechtsgrundlos bereichert, da Verpflichtungsvertrag und die Kaufverträge wirksam sind,

35 a) Die genannten Verträge sind nicht wegen eines unangemessenen Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Für die Beurteilung der Angemessenheit des mit dem Kläger in den Kaufverträgen vom 29.8.1995 und 12.2.1996 vereinbarten Kaufpreises kommt es entgegen der Meinung des Klägers nicht auf den Wert der Grundstücke bei Abschluss der Kaufverträge, sondern auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungsvertrages am 22.1.1993 an. Die Parteien haben nämlich durch diesen Vertrag, der den Charakter eines Vorvertrages hat, den Kaufpreis für den noch abzuschließenden Kaufvertrag verbindlich festgelegt. Die Beklagte konnte aus diesem Vertrag vom Kläger den Verkauf der Grundstücke nur zu diesem Preis verlangen und umgekehrt der Kläger dies beanspruchen. Für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit eines Vertrages aber kommt es auf den Zeitpunkt an, in dem die gegenseitigen vertraglichen Verpflichtungen eingegangen wurden.

36 Am 22.1.1993 hatten die Grundstücke des Klägers die Qualität von sogenanntem Bauerwartungsland im Sinne von § 4 Abs. 2 WertV. Zwar hat die Beklagte den Antrag auf Änderung des regionalen Raumordnungsplans mit dem Ziel einer Bebaubarkeit erst später gestellt (2.4.1993). Aus den vorgelegten Presseberichten und aufgrund der im Vertrag selbst ausgedrückten Absicht der Beklagten, einen Bebauungsplan aufzustellen, bestand jedoch die begründete Erwartung, dass eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit möglich sein werde. Der Verkehrswert der Grundstücke im Entwicklungsgebiet betrug unter Berücksichtigung dieser

Grundstücke im Entwicklungsgebiet betrug unter Berücksichtigung dieser Eigenschaft nach dem Klägervortrag rund 115,- DM je qm. Mit der im Vertrag vom 22.1.1993 festgelegten Preisspanne von 110,- DM bis 128,- DM je qm haben die Parteien deshalb keinen unangemessenen Kaufpreis vereinbart.

37 Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass bei Vertragsschluss die weitere Entwicklung bis zur Aufstellung eines Bebauungsplans und die damit eintretende Werterhöhung schon „vorgezeichnet“ war. Zutreffend ist zwar, dass für die Beurteilung der Angemessenheit des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung auch bei Vertragsschluss schon absehbare künftige Entwicklungen Berücksichtigung finden müssen (BGHZ 21, 71, 76). Die möglichen künftigen Chancen und Risiken, nämlich einerseits die Chance, dass ein Grundstück Bauland wird, und andererseits die typische Unsicherheit, ob und wann ein Bebauungsplan tatsächlich in Kraft treten wird sowie auch, welche Festsetzungen er für das betroffene Grundstück enthalten wird, fließt jedoch in der Bemessung des Verkehrswertes unter dem Gesichtspunkt des Bauerwartungslandes ein. Dieser Begriff umfasst die Berücksichtigung der Chance künftiger Entwicklungen, weshalb diese hier beim Verkehrswert von rund 115,- Euro je qm bereits berücksichtigt sind.

38 Hinsichtlich der mit Kaufvertrag vom 25.4.2000 an die Beklagte verkauften Grundstücke, kommt es, wie die Berufung mit Recht rügt, für die Wertbemessung allerdings auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an. Denn das Grundstück, das Gegenstand dieses Vertrages war (Flurstück ..., sog. Reiterhof II), war vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht vom Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 umfasst und aus diesem Grund sind in Nr. 11 des Vertrages dessen Bedingungen erst einbezogen worden. Demnach handelte es sich bei diesem Grundstück am 25.4.2000 gleichfalls erst um Bauerwartungsland. Die Beklagte hatte nämlich erst in Aussicht gestellt und durch den Stadtverordnetenbeschluss vom 2.12.1999 in die Wege geleitet, dass durch eine Änderung des Bebauungsplans, der hier bislang ein Sondergebiet (Reitsport) auswies, eine Wohnbebauung ermöglicht wurde. Ob deshalb der Verkehrswert des Grundstückes, wie der Kläger im Berufungsverfahren erstmals konkret behauptet, 384,- DM je qm statt der vereinbarten 128,- DM je qm betrug, kann jedoch dahin gestellt bleiben. Selbst wenn der objektive Wert den Kaufpreis in dieser Weise um das dreifache überstiegen hätte, könnte daraus im vorliegenden Fall nicht auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten geschlossen werden. Die Beklagte hatte nämlich ein legitimes Interesse daran, mit dem Kläger für dieses Grundstück gleichfalls den für die anderen Grundstücke im Jahr 1993 festgelegten Preis zu vereinbaren. Hätte sie nämlich mit ihm für dieses schon 1993 im Entwicklungsgebiet liegende Grundstück einen höheren Preis vereinbart, so wäre sie aufgrund der Nachzahlungsklauseln dem Kläger und den anderen Alteigentümer gegenüber zur Nachzahlung in Höhe der Differenz verpflichtet gewesen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das am 25.4.2000 verkaufte Gelände gerade auf Wunsch des Klägers aus dem Verpflichtungsvertrag herausgenommen worden war und eine besondere Festsetzung im ursprünglichen Bebauungsplan erhalten hatte. Andernfalls wäre das Gelände schon in den Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 (UR .../93) einbezogen worden und der Kläger hätte gleichfalls nur den dort in Ziffer 3 a) vereinbarten Preis von bis zu 128,- DM je qm erhalten.

39 b) Der Verpflichtungsvertrag und die Kaufverträge verstoßen auch nicht gegen ein gesetzliches Verbot. Ein ausdrückliches gesetzliches Verbot für eine Gemeinde, Grundstücke in einem Gebiet zu erwerben, für das eine Bauleitplanung beabsichtigt ist, besteht nicht. Ein Verbot eines solches Vorgehens ergibt sich auch nicht aus Sinn, Zweck und Systematik des Baugesetzbuches. Die Instrumente, die das BauBG den Gemeinden für die Durchführung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verfügung stellt schließen es nicht aus, die Ziele der Bauleitplanung auch mit vertraglichen Instrumenten des Privatrechts zu verwirklichen (BVerwGE 92, 56, 59 ff.). Dass das Verfahren für Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 171 BauGB) nur unter den engeren Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 BauGB eingeleitet werden kann, stand dem Vorgehen der Beklagten nicht entgegen. Die engeren Voraussetzungen haben ihren Grund nämlich darin, dass der Erwerb der benötigten Grundstücke nach § 169 Abs. 3 BauGB hier notfalls durch Enteignung ohne Bebauungsplan durchgesetzt werden kann. Demgegenüber konnte die Beklagte den privatrechtlichem Erwerb nur mit Einverständnis der Eigentümer erreichen.

40 Der von der Beklagten verfolgte Weg des Erwerbes von Grundstücken, mit dem auch der Zweck der Finanzierung von Folgekosten der Bauleitplanung verfolgt wurde, stellt auch keine Umgehung der nach der Rechtsprechung an öffentlich-

wurde, stellt auch keine Umgehung der nach der Rechtsprechung an öffentlichrechtliche Folgekostenverträge zu stellenden Anforderungen dar. Danach war bereits vor Inkrafttreten des erst nach dem Vertragsschluss der Parteien in Kraft getretenen § 11 Abs. 1 Nr. 3, II BauGB anerkannt, dass die Folgemaßnahmen hinreichend konkret beschrieben und der Umfang der Kosten nachvollziehbar und realitätsnah sein müssen (vgl. BVerwGE 42, 331, 343 f. sowie auch BVerwG NVwZ 2006, 336, 337 f.). Diese Anforderungen haben ihren Grund jedoch darin, dass in einem Folgekostenvertrag eine Zahlungsverpflichtung für veranlasste Kosten übernommen wird und dem betroffene Bürger vor seiner Entscheidung für den Vertragsschluss eine Überprüfung der Kosten bezüglich deren Ursächlichkeit und Angemessenheit möglich sein muss (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl., § 11 Rz. 18). Bei einem privat-rechtlichen Grundstückskaufvertrag beurteilt sich der Preis jedoch allein nach dem Wert des Grundstücks, wenn auch unter Abschätzung möglicher künftiger Entwicklungen. Künftige Gewinnerwartungen des Erwerbers für die Zeit nach Erlangung des Grundstücks bestimmen die Wertbemessung allenfalls mittelbar.

41 c) Der Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 und die auf seiner Grundlage geschlossenen Kaufverträge sind auch nicht aus dem Gesichtspunkt eines unzulässigen Koppelungsgeschäftes nach § 138 Abs. 1 BGB, dessen Verbot auch in § 11 Abs. 1 S. 2 BauGB und §§ 56 und 59 Abs. 5 VwVfG allgemeinen Ausdruck gefunden hat, unwirksam. Nach dem Koppelungsverbot darf eine Behörde eine Leistung, auf deren Erfüllung der Bürger einen Anspruch hat, nicht ohne gesetzliche Ermächtigung von Gegenleistungen abhängig machen, und sonstige amtliche Aufgaben gegenüber dem Bürger nicht von Gegenleistungen abhängig machen, die in keinen sachlichen Zusammenhang mit der Aufgabe stehen (vgl. BVerwGE 92, 56, Rz.34; BGH NJW 1999, 208, 209). Ein Verstoß gegen dieses Verbot liegt hier schon deshalb nicht vor, weil mit dem Kauf eines Grundstückes zu einem marktüblichen Preis keine amtliche Aufgabe gegenüber dem Verkäufer wahrgenommen wird und zwar auch dann nicht, wenn mit dem Erwerb des Grundstückes durch die Gemeinde letztlich Gemeinwohlzwecke verfolgt werden. Der Kläger hatte bis zum Vertrag vom 22.1.1993 auch keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Ankauf seiner Grundstücke durch die Beklagte.

42 d) Der Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 und die auf seiner Grundlage geschlossenen Kaufverträge sind auch nicht deshalb als sittenwidrig im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB einzustufen, weil die Beklagte die Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke des Klägers von der vorherigen Übernahme der Verpflichtung des Klägers, sie ihr zu bestimmten Konditionen zu verkaufen, abhängig gemacht hat. Allerdings ist zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte zur Aufstellung des Bebauungsplanes für das Entwicklungsgebiets nur bereit war, wenn der Kläger und die anderen Eigentümer zuvor ihre Grundstücke der Beklagten verbindlich anboten. Dies kommt auch in Ziffer 3. f) S. 1 des Vertrages zum Ausdruck. Der damit verbundene Einsatz ihrer „Planungsmacht“ zur Förderung der Abschlussbereitschaft des Klägers für den Verpflichtungsvertrages mit dem Kläger ist jedoch nicht als rechtsmissbräuchlich oder in sonstiger Weise sittenwidrig anzusehen.

43 aa) Diese Verknüpfung von Grundstückserwerb und Baulandausweisung ist als solche nicht zu beanstanden, wenn zwischen dem Kaufgeschäft und der Bauleitplanung ein sachlicher, innerer Zusammenhang besteht (BVerwGE 92, 56, 65; BGH NJW 1999, 208, 209). Dies war hier der Fall, weil der Grundstückserwerb dem berechtigten Interesse der Beklagten an der einheitlichen und zügigen Entwicklung des Baugebiets, der Finanzierung der durch dessen Entwicklung entstehenden Folgekosten und der Kostendämpfung von Baulandpreisen diente. Auch die §§ 165, 166 Abs. 3 BauGB sehen den Weg des vorherigen Grundstückserwerbs zur Verwirklichung der Planungsziele unter allerdings engeren Voraussetzungen als legitim an. Sie schließen aber nicht aus, dass eine Gemeinde denselben Weg mit dem Mittel des Privatrechts bewerkstelligt (BVerwG o.a.O.). Sofern ein solches Vorgehen allgemein die Gefahr des Missbrauchs der Bauleitplanung durch Gemeinden birgt (etwa Busch, FS für Hoppe, 405, 420 f.), ist es gegebenenfalls Sache der Kommunalaufsicht oder des Gesetzgebers hier tätig zu werden.

44 bb) Es ist auch nicht als mit der Sittenordnung unvereinbar anzusehen, dass sich die Beklagte unter Einsatz ihrer aus der Planungsbefugnis folgenden Verhandlungsmacht einen Kaufpreis in einer Höhe gesichert hat, dass die sich aus der endgültigen Erklärung zu Bauland gegenüber bloßem Bauerwartungsland ergebende Wertsteigerung ihr zugute kam. Dies gilt auch unter Berücksichtigung

ergebende Wertsteigerung ihr zugute kam. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der im Rahmen des § 138 Abs. 1 BGB zu berücksichtigenden Gewährleistung der Eigentumsgarantie durch Art. 14 GG.

45 Dass dem Kläger durch den Vertrag vom 22.1.1993 eine sich nach diesem Tag aufgrund der künftig durchzuführenden Bauleitplanung ergebende Wertsteigerung seiner Grundstücke entgangen ist, stellt keinen Eingriff in sein durch Art. 14 GG geschütztes Eigentumsrecht dar. Eine Wertsteigerung war bei Eingehung der Bindung am 22.1.1993 noch nicht eingetreten. Art. 14 schützt das Eigentum lediglich in seinem aktuellen verfestigten Bestand, nicht aber künftige Gewinnchancen (vgl. etwa Sachs/Wendt, GG, , 3. Aufl., Rz. 44 f. mwN). Eine Verfestigung der künftigen Entwicklung war hier noch nicht eingetreten, weil der Kläger keinen subjektiven Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gebiet seiner Grundstücke hatte 2 Abs. 3 BauGB). Im übrigen würde eine Verfestigung der planbedingten Nutzbarkeit und Wertsteigerung nur dann anzunehmen sein, wenn ihr eigene Leistungen des Klägers als Äquivalent gegenüber stünden. Dies ist bei der Eröffnung von Bebauungsmöglichkeiten im allgemeinen nicht der Fall (Papier, Festschrift für Hoppe, 2000, 213, 224 f.).

46 Der vor dem Hintergrund einer nur dann möglichen Bauleitplanung veranlasste Verkauf der Grundstücke zum damaligen Preis von Bauerwartungsland würde sich allenfalls dann als mit der Rechts- und Sittenordnung unvereinbar darstellen, wenn für die Beklagte schon damals voraussehbar war, dass der sich beim späteren Verkauf unter Berücksichtigung von Flächenabzug für öffentliche Nutzung ergebende „Planungsgewinn“ die mit der Bauleitplanung und der Entwicklung des Baugebietes insgesamt verbundenen Kosten wesentlich übersteigt, oder wenn sie den „Planungsgewinn“ zweckwidrig zur allgemeinen Einnahmeerzielung einzusetzen beabsichtigte. Denn unter anderem aus den in § 56 Abs. 1 VwVfG für den öffentlich-rechtlichen Vertrag und in § 171 Abs. 1 S. 1 BauGB für Entwicklungsmaßnahmen niedergelegten Rechtsprinzipien ergibt sich, dass der beim Einsatz privatrechtlicher Mittel zur Durchführung der Bauleitplanung erlangte Gewinn nicht zu anderen Zwecken eingesetzt werden darf.

47 Der für die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB grundsätzlich darlegungs- und beweispflichtige Kläger hat keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich ergeben könnte, dass die Beklagte bei Abschluss des Vertrages vom 22.1.1993 den Kaufpreis in der Weise bemessen hätte, dass sie bei dem späteren Verkauf eines Teils der insgesamt zu erwerbenden Flächen nach Abzug aller Entwicklungs- und Folgekosten für das Baugebiet überhaupt einen nennenswerten Überschuss für ihren Haushalt erzielt hat oder erzielen wird. Er hat vielmehr in erster Instanz den Vortrag der Beklagten, nach ihrer Kalkulation hätten die für den Ankauf vorgesehenen Kosten zuzüglich der Kosten für Infrastruktur und Erschließung des neuen Stadtviertels dem aus der Veräußerung der Bauplätze erzielten Kaufpreise entsprochen, nicht bestritten. Ebenso ist unbestritten geblieben, dass bei einer steuerlichen Außenprüfung durch das Finanzamt für die Jahre 1996 bis 2000 keine körperschaftssteuerpflichtigen Gewinne wegen Grundstückshandels festgestellt wurden. Erstmals in der Replik zur Berufungserwiderung geht der Kläger auf den durch Vorlage der Kalkulation der Beklagten näher konkretisierten Vortrag ein. Gegenüber der in der Berufungsinstanz weiter aufgefächerten Kalkulation hat er nicht dargelegt, mit welchen Kosten einerseits und welchen Einnahmen andererseits nach seiner Auffassung für ein solches Baugebiet zu rechnen war. Seine Behauptung, die Beklagte habe einen „Gewinn“ erwirtschaftet, stellt eine nicht durch Tatsachen belegte Vermutung dar. Abgesehen davon, dass die Beklagte unbestritten beim Verkauf der Grundstücke einen Mehrerlös erzielt hat, ergibt sich daraus nicht, ob der „Gewinn“ die Aufwendungen für die Entwicklung des Baugebietes überstiegen hat und ob dies bei der Preisgestaltung mit dem Kläger und den anderen Alteigentümern im Jahr 1993 vorhersehbar war. Selbst wenn die Beklagte eine sekundäre Darlegungslast treffen würde, hat sie dem durch Darlegung ihrer Kalkulation, mit der sich der Kläger nicht näher auseinandersetzt, genügt. Da vor dem Beginn der Entwicklung eines solchen Baugebietes die zu erwartenden Kosten nur schwer absehbar sind, genügte es dass die in ihrer Kalkulation nur die Größenordnung der zu erwartenden Kosten darlegt. Eine nachträgliche Abrechnung oder eine Bilanz, die der Kläger verlangt, braucht sie nicht vorzulegen, weil es darauf ankommt, wie sich die Lage ex ante zu Beginn des Jahres darstellte. Im übrigen betreffen entgegen der Auffassung des Klägers Sporthalle, Kulturzentrum und Abwasseranlage Kosten der gemeindlichen Aufgabe zur Entwicklung eines Baugebietes.

48 e) Die in Ziffer 3 a) des Verpflichtungsvertrages mit der Beklagten vereinbarten

48 e) Die in Ziffer 3 a) des Verpflichtungsvertrages mit der Beklagten vereinbarten Kaufpreise stellen sich auch nicht deshalb als sittenwidrig dar, weil der Kläger im Fall einer Baulandumlegung nach den §§ 45 ff. BauGB möglicherweise eine höhere Enteignungsentschädigung erhalten hätte, Es mag dahin stehen, ob die Behauptung des Klägers zutrifft, er hätte in diesem Fall eine Entschädigung von 350.- DM bis 400,- DM je qm für seine Grundstücke erhalten. Der Kläger hätte den Verkauf seiner Grundstück auf der Grundlage des Vertrages vom 22.1.1993 nämlich ablehnen und die Beklagte auf die nach der Aufstellung der Bebauungspläne vorzunehmende Umlegung verweisen können. Dass die Beklagte bei Vertragsschluss einen Irrtum des Klägers über die Höhe der zu erwartenden Enteignungsentschädigung erkannt und ausgenutzt hätte, ist nicht ersichtlich.

49 4. Dem Kläger steht auch nicht ein Anspruch auf Zahlung von 31.914.382,20 Euro aus dem in der Berufungsbegründung hervorgehobenen Gesichtspunkt einer Vertragsanpassung wegen Wegfalls oder Veränderung der Geschäftsgrundlage zu. Der Kläger leitet diesen Anspruch daraus her, dass die Parteien bei Vertragsschluss von einem marktgerechten Preis 112,- bis 128,- DM je qm ausgegangen seien, weil die Preisfindung auf der Einstufung als Bauerwartungsland beruht habe. Durch den von der Beklagten aufgestellten Bebauungsplan habe sich diese Grundlage eines „realistischen und marktgerechten Preises“ jedoch nachträglich verändert, nämlich auf einen objektiven Verkehrswert von 600,- DM je qm bei Abschluss der Kaufverträge. Dies vermag eine Anpassung wegen Veränderung der Geschäftsgrundlage nicht zu rechtfertigen. Geschäftsgrundlage sind Umstände, die die Parteien als feststehend zur Grundlage des Vertrages gemacht haben. Ausweislich des Vertragstextes wussten beide Parteien aber, dass die Beklagte beabsichtigt, Bauleitpläne für die Grundstücke aufzustellen. Dass damit künftig ein Wertzuwachs verbunden sein konnte, haben die Parteien, wie bereits oben ausgeführt, unter dem Wertbemessungsgesichtspunkt „Bauerwartungsland“ berücksichtigt.

II.

50 Über den vom Kläger in der Berufungsinstanz erstmals hilfsweise erhobene Anspruch auf Rückübereignung bestimmter in Anlage K 36 bezeichneter Grundstücke war mangels Eintritts der Eventualbedingung nicht zu entscheiden. Die Bedingung, unter die der nach §§ 525, 264 Nr. 2 ZPO zulässige Antrag gestellt ist, geht dahin, dass Rückübereignung und Herausgabe von Grundstücken verlangt wird, soweit Grundstücke noch im Eigentum der Beklagten stehen und aus diesem Grund der mit dem Hilfsbegehren des Hauptantrages (oben I. 2.) in erster Linie verfolgte Wertersatzanspruch nach § 812, 818 Abs. 2 BGB nicht besteht. Diese Bedingung ist nicht eingetreten. Nach dem Ergebnis zu I. 2. ist ein Bereicherungsanspruch schon dem Grunde nach nicht gegeben und nicht deshalb, weil die Beklagte die Grundstücke noch herausgeben kann. Deshalb ist über den Antrag aus prozessualen Gründen nicht zu entscheiden. Der Hilfsanspruch wäre im übrigen aus denselben Gründen wie oben unter I. 2. dargelegt auch nicht begründet.

III.

51 Ein Anlass zum Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO besteht auch aufgrund des Vortrages des Klägers im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 12.10.2006 nicht.

52 Auf den erstmals in diesem Schriftsatz behaupteten Umstand, das Baugebiet O1 habe insgesamt eine Fläche von 639.000 qm umfasst, davon seien nur 500.000 qm ab 1993 von anderen Eigentümern erworben worden und von dem Rest habe sich der überwiegende Teil bereits im Eigentum der Beklagten befunden, kommt es nicht an. Dass die Beklagte mit den ihr bereits gehörenden Grundstücken an der durch die Baulandausweisung 1995 verbundenen Wertsteigerung teilgenommen hat, ist kein Umstand, der auch unter Berücksichtigung von Art. 14 und Art 3 Abs. 1 GG die Sittenwidrigkeit des mit dem Kläger auf der Grundlage des Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993 zum Preis für Bauerwartungsland geschlossenen Kaufvertrages begründet. Daraus ergibt sich nicht, dass die Beklagte schon 1993 annehmen musste, ihr „Planungsgewinn“ insgesamt werde erheblich höher ausfallen als die Kosten für die Entwicklung des Baugebietes. Art. 3 GG verpflichtet im übrigen den Staat nur zur Gleichbehandlung der Bürger und verbietet dem Staat nicht, bei seiner Aufgabenerfüllung gegenüber dem Bürger für sich Sonderbefugnisse in Anspruch zu nehmen.

53 Soweit der Kläger im übrigen rügt, ihm sei in der mündlichen Verhandlung in nicht

53 Soweit der Kläger im übrigen rügt, ihm sei in der mündlichen Verhandlung in nicht ausreichender Weise rechtliche Gehör gewährt worden, trifft dies nicht zu. Der Klägervertreter hatte in seinem eineinhalbstündigen Plädoyer ausreichend Gelegenheit, auf die vom Vorsitzenden ausführlich dargelegte rechtliche Beurteilung des Senats einzugehen. Er zeigt im Schriftsatz vom 12.10.2006 auch nicht auf, zu welchen konkreten Rechtsstandpunkten ihm nicht ausreichend Gehör gewährt worden sei und welche Tatsachen er dann noch vorzutragen veranlasst gewesen wäre.

IV.

54 Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Die getroffene Entscheidung steht in Übereinstimmung mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 2.10.1998 (V ZR 45/98, NJW 1999, 208), die einen vergleichbaren Fall betraf. Dass in jenem Fall von einer Gemeinde Bauland „im Rahmen eines Einheimischenmodells“ erworben wurde, stellt nach den Ausführungen im Urteil keinen die Entscheidung tragenden wesentlichen Umstand dar. Soweit die Entscheidung des Senats auf einer Auslegung von Verträgen beruht, handelt es sich um Individualvereinbarungen, die keine über den Fall hinaus bedeutsamen Rechtsfragen aufwerfen. Die Kostenentscheidung ergibt sich den § 97 Abs. 1 ZPO.

55 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil