Urteil des OLG Frankfurt vom 08.11.2006

Gericht

Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Aktenzeichen

4 U 44/06

Entschieden

08.11.2006

Schlagworte

Bebauungsplan , Kaufpreis , Treu und glauben , Eigentümer , Vertragsschluss , Wertsteigerung , Verkehrswert , Gemeinde , Sittenwidrigkeit , Bedingung

OLG Frankfurt: bebauungsplan, kaufpreis, treu und glauben, eigentümer, vertragsschluss, wertsteigerung, verkehrswert, gemeinde, sittenwidrigkeit, bedingung

Gericht:

OLG Frankfurt 4.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 U 44/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 133 BGB, § 134 BGB, § 138

BGB, § 157 BGB

Grundstückskaufvertrag: Verpflichtung zum Verkauf

mehrerer Grundstücke an eine Gemeinde bei Aufstellung

eines Bebauungsplans; Auslegung einer

Nachzahlungsklausel

Leitsatz

Zur Auslegung einer Nachzahlungsklausel in einem Grundstückskaufvertrag

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 10.2.2006 verkündete Urteil des

Landgerichts Frankfurt – 5. Zivilkammer - wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung oder

Hinterlegung in Höhe von 115 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren

Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe

erbringt.

Gründe

Der Kläger verlangt von der Beklagten aus zwei Nachzahlungsklauseln in einem

notariellem Vorvertrag über den Verkauf mehrerer Grundstücke einen weiteren

Kaufpreis in Höhe von 56,7 Mio. Euro. Hilfsweise beruft er sich auf einen

Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung unter Berufung auf

Sittenwidrigkeit dieses Vorvertrages und der in seiner Ausführung geschlossenen

Kaufverträge.

Der Kläger verpflichtete sich durch notariellen Verpflichtungsvertrag vom

22.1.1993 verschiedene damals als Ackerland genutzte Grundstücke an die

Beklagte zu verkaufen, wenn die Beklagte es bis zum 31.12.1997 erreichen würde,

für das „Entwicklungsgebiet“, in dem die zu verkaufenden Grundstücke lagen,

einen Bebauungsplan aufzustellen. Als Kaufpreis wurde ein qm-Preis von 110,- DM

ab dem 1.1.1994 jährlich steigend bis 128,- DM je qm vereinbart. Der Preis für

nicht bebaubares Ackerland in diesem Bereich lag bei Abschluss dieses Vertrages

bei rund 12,- DM (zwischen 8,- und 15,- DM) je qm. Der als „Entwicklungsgebiet“

bezeichnete Bereich war in einem dem Vertrag beigefügten Plan mit roter

Umrandung näher bezeichnet. Diese rote Umrandung umfasste auch sechs neben

dem Anwesen des Klägers gelegene Grundstücke, die seit den 30er Jahren des

vorigen Jahrhunderts mit Einfamilienhäusern bebaut waren und an einer

Bundesstraße am Rande des Entwicklungsgebietes lagen. Nach Ziffern 3) e) und f)

des Verpflichtungsvertrages war die Beklagte unter bestimmten Voraussetzungen

verpflichtet, dem Kläger nachträglich einen höheren Kaufpreis zu zahlen, wenn sie

entweder in dem rot bezeichneten Gebiet anderen Verkäufern „höhere Preise“

bezahlte oder im selben Gebiet Grundstücke zu Bauland erklärte, die nicht in

ihrem „Eigentum“ standen. Wegen des näheren Inhalts wird auf Bl. 45 der Akte

verwiesen.

Die Beklagte bewog nach dem Verpflichtungsvertrag mit dem Kläger die 27

weiteren Eigentümer von Grundstücken in dem Entwicklungsgebiet dazu, bindende

Verkaufsangebote an sie zu den gleichen Bedingungen wie mit dem Kläger im

Verpflichtungsvertrag – mit Ausnahme der Nachzahlungsklausel 3. f) - abzugeben.

Von den Eigentümern der sechs bereits bebauten Grundstücke wurden keine

Angebote erbeten. Die Beklagte beschloss danach den Bebauungsplan, der am

17.2.1995 in Kraft trat. Der Bebauungsplan umfasste nicht die sechs bereits

bebauten Grundstücke.

Der Kläger verkaufte durch zwei am 29.8.1995 und am 12.2.1996 abgeschlossene

notarielle Verträge die im Verpflichtungsvertrag bezeichneten Grundstücke zum

Preis von 112,- DM und 126,- DM je qm an die Beklagte. Durch einen weiteren

Kaufvertrag vom 25.4.2000 verkaufte der Kläger an die Beklagte ein weiteres

Grundstück zum Preis von 128,- DM je qm, welches nicht Gegenstand des

Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993 war. Im Vertrag wurde jedoch die

entsprechende Geltung der Klauseln 3 e) und f) aus dem Verpflichtungsvertrag

vereinbart. Die Beklagte erwarb aufgrund eines am 14.3.2001 ausgeübten

Vorkaufsrechtes im Jahr 2001 eines der sechs bereits bebauten Grundstücke zum

Preis von 824,50 DM je qm. Bereits zuvor hatte sie diese sechs Grundstücke mit

der 5. Änderung zum Bebauungsplan vom 1.3.2001 in den Bebauungsplan für das

Entwicklungsgebiet (O1) einbezogen und diesen Bereich zum Gewerbegebiet

erklärt. Zu diesem Zeitpunkt gehörten der Beklagten noch nicht alle der sechs

bereits bebauten Grundstücke.

Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm ein Nachzahlungsanspruch auf den für die

verkauften Grundstücke gezahlten Preis aus drei Gründen zustehe:

Zum Ersten seien die Voraussetzungen von Ziffer 3. e) des Vertrages gegeben,

weil die Beklagte mit dem Erwerb des einen bereits bebauten Grundstückes im

Jahr 2001 einen höheren Preis in dem bezeichneten Entwicklungsgebiet gezahlt

habe. Zum Zweiten ergebe sich ein Nachzahlungsanspruch aus Ziffer 3. f), weil die

Beklagte mit der 5. Änderung zum Bebauungsplan im Bereich der sechs schon

früher bebauten Grundstücke ein Grundstück (Flurstück. 13/9) zu Bauland erklärt

habe, obwohl dieses nicht in ihrem Eigentum stand.

Schließlich sei ein Anspruch aus Ziffer 3. f) auch deshalb begründet, weil die

Beklagte – was unstreitig ist – erst nach Inkrafttreten des Bebauungsplan von

Herrn A, dem Onkel des Klägers, am 25.11.1995 ein im Bebauungsplan gelegenes

Grundstück erwarb, es also bei Inkrafttreten des Planes noch nicht in ihrem

Eigentum stand.

Der Kläger macht hilfsweise geltend, der Verpflichtungsvertrag und auch die später

abgeschlossenen Kaufverträge seien nach §§ 134, 138 BGB nichtig. Zum einen

habe die Beklagte unzulässig die Aufstellung des Bebauungsplanes an den

Verkauf der in seinem Bereich gelegenen Grundstücke an sich gekoppelt. Ferner

habe die Beklagte einen erheblich zu niedrigen Preis gezahlt, weil die Grundstücke

nach wirksamer Aufstellung des Bebauungsplans einen Verkehrswert von 600,- DM

je qm gehabt hätten. Die Beklagte habe die Differenz als „Planungsgewinn“

unzulässig in ihren allgemeinen Haushalt einfließen lassen.

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den

Tatbestand des landgerichtlichen Urteils in der Fassung des

Berichtigungsbeschlusses vom 10.3.2006 verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er in erster Linie seinen

erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter verfolgt, hilfsweise jedoch die

Rückübereignung bestimmter Grundstücke (Anlage K 36) beantragt, die sich

überwiegend als öffentliche Flächen noch im Eigentum der Beklagten befänden.

Der Kläger rügt die vom Landgericht zu Ziffer 3 e) und f) des Vertrages vom

22.1.1993 vorgenommene Auslegung, wonach diese Klauseln nicht die

Grundstücke im „kleinen Baugebiet“ umfassten, als willkürlich. Das Landgericht

gewinne die Auslegung aus einer unkritischen Übernahme der Begriffe „kleines

Baugebiet“, „schieres Ackerland“ und „Bauland“. Es habe versäumt diese Begriffe

zu definieren und den rechtlichen Status des „kleinen Baugebiets“ zu klären.

Lediglich zwei Hausgrundstücke seien als landwirtschaftliche Nutzung privilegiert.

Die übrigen hätten keine bestandsgeschützte Nutzung als Wohngebäude gehabt.

Die Grundstücke fielen auch nicht unter § 34 BauGB, sondern stellten eine unter §

35 BauGB fallende Splittersiedlung dar. Auf solche Gebäude sei die

Wertermittlungsvorschrift des § 5 Abs. 1 WertV nicht anwendbar. Für den Wert der

Grundstücke sei ohne Bedeutung, dass sie tatsächlich bebaut waren. Deshalb sei

vom Kläger bei Vertragsschluss eine betragsmäßige Gleichbehandlung mit allen

innerhalb der roten Linie befindlichen Grundstücken des Entwicklungsgebietes

gewollt gewesen. Demgegenüber würden die Eigentümer der neuen Grundstücke

im „kleinen Baugebiet“ nach der Auslegung des Landgerichts ungleich behandelt,

weil sie die volle Wertsteigerung durch den Bebauungsplan erhielten. Wenn er, der

Kläger, bei Abschluss des Kaufvertrages vom 25.4.2000 gewusst hätte, dass die

Beklagte die Splittersiedlung nicht dem für die Nachzahlungsklauseln

maßgeblichen Gebiet rechne, hätte er das Grundstück Flurstück ... durch diesen

Vertrag nicht zu den Bedingungen des Verpflichtungsvertrages von 1993 verkauft.

Das Landgericht habe ferner unberücksichtigt gelassen, dass der Antrag der

Beklagten vom 2.4.1993 auf Änderung des regionalen Raumordnungsplanes beim

Regierungspräsidium sich auf das gesamte rot umrandete Gebiet erstreckt habe.

Die Beklagte habe, was der Kläger insoweit erstmals vorträgt, von Anfang an

beabsichtigt, auch das „kleine Bebaugebiet“ mit einem Gewerbegebiet zu

beplanen. Es sei nur deshalb aus dem ursprünglichen Bebauungsplan von 1995

heraus genommen worden, weil die Beklagte sonst die Eigentümer zuzüglich des

„Bauwertes“ der Gebäude hätte entschädigen müssen, was aber keinen

kaufpreiserhöhenden Mehrwert darstelle.

Hinsichtlich der Auslegung des Begriffs „Eigentum“ in Ziff. 3 f) habe das

Landgericht willkürlich den Rechtsbegriff „Eigentum“ durch Sicherung ersetzt. Auch

die Beklagte selbst sei in einem Schreiben (K 12) davon ausgegangen, dass die

Grundstücke bei der Beplanung ihr „gehören“ müssten. Ergänzend trägt der

Kläger zu den Voraussetzungen dieser Klausel vor, dass alle Alteigentümer bei

Inkrafttreten des Bebauungsplanes am 17.2.1995 noch Eigentümer der

Grundstücke waren. An die Stadt O2 sei ein Grundstück erst im Jahr 1996 für 122,-

DM je qm verkauft worden und die Käufer B und C hätten einen Kaufvertrag

aufgehoben und später wieder neu abgeschlossen (näher S. 56-59 und 69 f. der

Berufungsbegründung).

Der Kläger vertritt - weitgehend unter Wiederholung seines erstinstanzlichen

Sachvortrages - die Auffassung, dass die drei Grundstückskaufverträge von 1995,

1996 und 2000 wie auch schon der Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 aus den

nachfolgenden Gründen entweder anzupassen (Zahlung weiterer 31.914.382,20 €)

oder, als nichtig anzusehen seien (§§ 134, 138 BGB), was hilfsweise geltend

gemacht werde:

Entgegen der Darstellung der Beklagten habe der Kläger nicht den 10-fachen Wert

für Ackerland erhalten, sondern den bei Abschluss des Verpflichtungsvertrages am

22.1.1993 objektiv gegebenen Wert von 115,- DM je qm für Bauerwartungsland.

Diese gemeinsame Erwartung habe sich jedoch später bis zum Abschluss der

Kaufverträge verändert, weil sich durch den inzwischen in Kraft getretenen

Bebauungsplan der Wert der Grundstücke auf 600,- DM je qm erhöht habe.

Jedenfalls sei der Beklagten eine unangemessene Vertragsgestaltung vorzuwerfen,

weil sie unter Ausnutzung ihrer Befugnis zur Bauleitplanung dem Kläger nur 1/5 der

voraussichtlichen Wertsteigerung seiner Grundstücke habe zukommen lassen und

die Differenz „zwischen Bauerwartungsland und Bauland“ abgeschöpft habe. Dies

könne nicht mit Kosten der Beklagten für das Baugebiet gerechtfertigt werden, weil

die vollständige Überbürdung nach dem wenig später in Kraft getretenen § 11

BauGB auch bei städtebaulichen Verträgen nur mit einer Rechtsgrundlage möglich

sei. Es handele sich deshalb um einen reinen Wertabschöpfungsvertrag, der nicht

mit Art. 14 GG vereinbar sei („kalte Enteignung“). Das ergebe sich auch daraus,

dass bei Durchführung eines gesetzlichen Umlegungsverfahrens ein Ausgleich

planungsbedingter Bodenwertgewinne nicht stattfinde. Jedenfalls müsse, ähnlich

wie bei Folgekostenverträgen, der Vertrag mit der Beklagten erkennen lassen,

welche konkreten Kosten der Bauleitplanung mit dem abgeschöpften Gewinn

bezahlt werden sollten. Bestimmte Einrichtungen (Sporthalle, Kulturzentrum usw.)

seien auch keine Folge der Bauleitplanung. Im Falle einer Enteignung seiner

Grundstücke zu Gemeinwohlzwecken habe er 350,- bis 400,- DM je qm als

Entschädigung erlangen können (näher S. 123-126 Berufungsbegründung). In dem

Verpflichtungsvertrag liege eine unzulässige Koppelung mit der Bauleitplanung,

weil die Beklagte ohnehin nach § 1 Abs. 3 BauGB zur Aufstellung eines

Bebauungsplanes für dieses Gebiet verpflichtet gewesen sei.

Die Sittenwidrigkeit der Kaufverträge nach § 138 Abs. 1 BGB ergebe sich

entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon allein daraus,

dass der Verkehrswert der Grundstücke den Kaufpreis um mehr als die Hälfte

überschreite. Für die Bestimmung des Wertes sei entgegen der Auffassung des

Landgerichts auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge und nicht des

Verpflichtungsvertrages abzustellen. Dies gelte selbst dann, wenn die

Angemessenheit vom Zeitpunkt des 22.1.1993 aus betrachtet werde, weil bei der

Bestimmung des objektiven Wertes auch schon vorgezeichnete künftige

Entwicklungen zu berücksichtigen seien. Das Missverhältnis von Leistung und

Gegenleistung gelte besonders für das mit Vertrag vom 25.4.2000 verkaufte

Grundstück, weil dieses aufgrund der schon eingeleiteten Änderung des

Bebauungsplanes (von der Nutzung als Reiterhof zu Wohngebäudebebauung)

Bauerwartungsland höchster Stufe gewesen sei.

In prozessualer Hinsicht rügt der Kläger, das Landgericht habe in der mündlichen

Verhandlung geschwiegen und keinerlei rechtliche Hinweise erteilt.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil, insbesondere die vom

Landgericht vorgenommene Auslegung des Vertrages vom 22.1.1993, unter

weitgehender Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrages.

Hinsichtlich der Frage der Vergleichbarkeit des sogenannten kleinen Baugebiets

bestreitet sie, dass diese Grundstücke im regionalen Flächennutzungsplan als

Grünzug ausgewiesen gewesen seien (näher Berufungserwiderung S. 28 mit

Anlage B 31). Sie legt ferner die Schätzung des Verkehrswertes eines der sechs

bebauten Grundstücke aus dem Jahr 1996 vor (Sachverständiger SV1, Anlage B

30).Ausgehend von der als zutreffend erachteten Auslegung des Begriffs

„Eigentum“ in Ziffer 3. f) des Vertrages durch das Landgericht, räumt sie ein, dass

sie nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes nach Aufhebung des

vorausgegangenen notariellen Angebots ein Grundstück von den Verkäufern B und

C und ein weiteres Grundstück von der Stadt O2 im Jahr 1996 ohne vorheriges

bindendes Angebot gekauft hat. Dies sei jedoch ohne Auswirkung, weil sie an beide

Verkäufer die Preise gemäß Ziffer 3. a) des Vertrages vom 22.1.1993 gezahlt

habe.

Eine Sittenwidrigkeit unter dem Gesichtspunkt eines Missverhältnisses von

Leistung und Gegenleistung sei nicht gegeben. Sie bestreitet nunmehr, dass die

verkauften Grundstücke Anfang 1993 einen Wert von 115,- DM je qm gehabt

hätten. Dieser habe allenfalls 22,- DM je qm betragen. Auch bestreitet sie

nunmehr den bei Abschluss der Kaufverträge in Jahren 1995 und 1996 vom Kläger

vorgetragenen Verkehrswert von 600,- DM je qm. Nach Inkrafttreten des

Bebauungsplanes hätten diese einen Wert von 110,- DM bis 128,- DM je qm

gehabt (näher S. 35 f. und 40 der Berufungserwiderung). Die Beklagte vertritt die

Auffassung, dass Rückforderungsansprüche des Klägers wegen Gesetzesverstoß

oder Sittenwidrigkeit der Verträge von 1993 und 1995/1996 – sofern solche

bestünden – jedenfalls nach Treu und Glauben ausgeschlossen seien. Denn der

durch einen Rechtsanwalt von Anfang an beratene Kläger habe spätestens 1995

gewusst, dass die von ihm vereinbarten Kaufpreise nicht dem Wert für Bauland

entsprachen und die Verträge gegen öffentlich-rechtliche Bindungen der Beklagten

verstoßen könnten. Er habe die Ansprüche gleichwohl nicht geltend gemacht. Die

Beklagte habe sich mit der Durchführung des Bebauungsplanes und dem Verkauf

von Grundstücken darauf eingerichtet, dass der Kläger etwaige Ansprüche nicht

geltend macht.

Hinsichtlich des Hilfsantrages trägt die Beklagte vor, dass ein Teil der in der Anlage

K 36 bezeichneten Grundstücke im Eigentum Dritter stehe und ihr deshalb die

Herausgabe unmöglich sei.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung des

Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend

entschieden, dass dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung von 56.704.181,73 Euro

gegen die Beklagte unter keinen denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt zusteht.

Der in der Berufungsinstanz hilfsweise gestellte Antrag auf Rückübereignung

bestimmter Grundstücke ist gleichfalls nicht begründet.

I.1. Dem Kläger steht aus Ziffer 3. e) des Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993

gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung der Differenz zwischen dem

aufgrund der drei Kaufverträge vom 29.8.1995, 12.2.1996 und 25.4.2000

gezahlten Kaufpreis und dem sich unter Zugrundelegung eines Kaufpreises von

824,50 Euro je qm der Grundstücke ergebenden höheren Kaufpreis in Höhe von

56.704.181,73 Euro zu. Mit dem Erwerb des Grundstückes Flur ... Flurstück ... im

Jahr 2000 zu diesem höheren qm-Preis hat die Beklagte nicht „höhere Preise“ „im

Entwicklungsgebiet“ im Sinne von Ziffer 3.e) des Verpflichtungsvertrages bezahlt.

Denn das Landgericht hat diese Vertragsbestimmung zutreffend dahin ausgelegt,

dass davon die sechs bei Abschluss des Verpflichtungsvertrages bereits bebauten

Grundstücke, zu denen das Flurstück ... gehört, nicht umfasst waren. Zur

Vermeidung von Wiederholungen erscheint es ausreichend (§ 540 Abs. 1 Nr. 2

ZPO) insoweit lediglich auf die durch die Berufungsangriffe veranlassten

wesentlichsten Aspekte einzugehen: Dass nach dem bloßen Vertragswortlaut mit

der Bezugnahme auf das rot umrandete Gebiet in dem der Urkunde beigefügten

Lageplan nach dem Wortlaut der Vertragsbestimmung kein Anlass zu Zweifel

bestand, ob die sechs bebauten Grundstücke im Entwicklungsgebiet liegen,

hindert eine davon abweichende Auslegung des Vertragsinhalts nicht. Denn nach §

133 BGB darf sich die Auslegung von Willenserklärungen nicht darauf beschränken,

am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Bei der Erforschung des

wirklichen Willens der Beteiligten kommt es für Verträge nach dem in § 157 BGB

zum Ausdruck kommenden Rechtsprinzip vielmehr darauf an, wie ein redlicher,

objektiver Dritter in der Rolle der Vertragsbeteiligten den Inhalt der

Vertragsbestimmung verstehen musste. Für die Auslegung des Umfanges einer

vertraglichen Regelung ist dabei von wesentlicher Bedeutung welchen Zweck die

Parteien mit dieser Vertragsbestimmung verbunden haben.

Ziffer 3. e) des Verpflichtungsvertrages sollte nach dem übereinstimmenden

Vortrag der Parteien dazu dienen, den Kläger, wenn er als erster in dem zur

Bebauung in Betracht kommenden Gebiet Grundstücke an die Beklagte verkaufte,

mit den nachfolgenden Verkäufern in der Weise gleich zu stellen, dass er

betragsmäßig denselben Kaufpreis erhielt wie diese. Gegenstand des Vertrages

vom 22.1.1993 mit der UR .../93 waren jedoch nur unbebaute und bis dahin als

Ackerland genutzte Flächen. Diese bildeten den Bezugspunkt, auf dessen

Grundlage die Parteien den Kaufpreis zwischen 112,- DM und 128,- DM je qm

ausgehandelt hatten. Die Nachzahlungsklausel in Ziffer 3. e) kann sich deshalb

unter Berücksichtigung dieses Umstandes ihrem Sinn nach nur auf mit den zu

verkaufenden Grundstücken hinsichtlich der preisbildenden Faktoren vergleichbare

Grundstücke beziehen. Dies ist für die sechs bereits bei Vertragsschluss mit

Einfamilienhäusern bebauten Grundstücke nicht der Fall. Auch der Kläger räumt

ein, dass Grundstücken, die mit Wohnhäusern bebaut sind, allein schon wegen des

Gebäudewertes gegenüber im selben Gebiet gelegenen unbebauten

Grundstücken ein höherer Verkehrswert zukommen kann. Er ist jedenfalls in

anderer Weise zu ermitteln als bei unbebautem Ackerland. Es kann offen bleiben,

ob bei Vertragsschluss die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Wohnhäuser

nach § 34 Abs. 1, 2 oder § 35 BauGB zu beurteilen war. Die bebauten Grundstücke

wären allenfalls dann hinsichtlich der Preisbemessung mit den zu verkaufenden

Grundstücken des Klägers als vergleichbar einzustufen gewesen, wenn sie der

Gefahr einer jederzeitigen Abrissverfügung unterlegen hätten. Davon kann auch

nach dem Vortrag des Klägers nicht ausgegangen werden. Der Kläger behauptet

zwar, die Gebäude hätten „keine bestandsgeschützte Nutzung“ genossen. Er

leitet dies jedoch nur daraus ab, dass die Gebäude, die als der Landwirtschaft

dienende Gebäude ursprünglich legal errichtet worden waren, bis auf zwei durch

Wegfall dieser Zweckbestimmung nachträglich ihre Privilegierung verloren hätten.

Dies rechtfertigt jedoch noch nicht, den Abriss der Gebäude oder ihre Nutzung zu

untersagen. Aus den von der Beklagten dargelegten tatsächlich gezahlten

Grundstückspreisen und der Begründung der vom Wetteraukreis als zuständiger

Genehmigungsbehörde am 14.9.1994 versagten Teilungsgenehmigung (Anlage B

16, Bl. 406 d.A.) ergibt sich vielmehr, dass die Gebäude zur Zeit des

Vertragsschlusses tatsächlich mindestens als nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig

erachtet wurden. Es sind demgegenüber keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich,

dass der Kläger und die Beklagte bei Vertragausschluss von der Vorstellung

ausgegangen wären, die Einfamilienhäuser würden alsbald als illegal beseitigt. Aus

diesem Grund musste auch der Kläger den Inhalt der Nachzahlungsklausel 3. e)

bei verständiger Würdigung eindeutig dahin verstehen, dass sie nicht die bereits

bebauten Grundstücke umfasste.

Für die Auslegung des Umfangs der Nachzahlungsklausel unerheblich ist, ob die

Beklagte bereits 1993 plante die sechs Wohnhausgrundstücke planerisch in ein

Gewerbegebiet umzuwandeln. Dies ändert nichts daran, dass die Grundstücke

wegen ihrer Bebauung in der Wertbemessung nicht mit den zu beplanenden

Ackerflächen vergleichbar waren. Dies würde selbst bei einer wirksamen Änderung

der zulässigen Nutzung gelten, weil dann grundsätzlich eine Entschädigung der

Eigentümer nach § 42 BauGB in Betracht gekommen wäre.

2. Dem Kläger steht auch nicht aus Ziffer 3. f) S. 2 des Verpflichtungsvertrages

vom 22.1.1993 ein Anspruch auf Zahlung von 2/3 der Differenz zwischen dem

aufgrund der drei Kaufverträge vom 29.8.1995, 12.2.1996 und 25.4.2000

gezahlten Kaufpreis und dem sich unter Zugrundelegung eines Kaufpreises von

900,- Euro je qm (Klageschrift S. 9 f.) oder 600,- Euro (Schriftsatz vom 31.10.2004,

S. 24) der Grundstücke ergebenden höheren Kaufpreis (Differenzen:

55.842.013,58 Euro und 34.233.873,14 Euro) zu.

a) Die Voraussetzungen dieses Nachzahlungsanspruches sind nicht dadurch

erfüllt, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes

am 17.2.1995 noch nicht Eigentümerin des Grundstücks Best (Flurstück ...) und

auch noch nicht, wie nunmehr in der Berufungsinstanz klar gestellt ist,

Eigentümerin der Grundstücke der weiteren 27 Alteigentümer im Bereich des

Bebauungsplans war. Ausreichend war nämlich, dass die Beklagte sich bei

Inkrafttreten des Bebauungsplanes durch bindende Verkaufsangebote der

Eigentümer den Erwerb der Grundstücke zu einem bestimmten Preis gesichert

hatte.

Das Landgericht hat die Bedingung, wonach die Nachzahlungspflicht ausgelöst

wird, wenn ein Grundstück zu Bauland erklärt wird, das „nicht im Eigentum“ der

Beklagten steht, zutreffend dahin ausgelegt, dass damit nur eine entsprechende

Verpflichtungsvereinbarung mit den betroffenen Landeigentümern gemeint war.

Dieses vom Wortlaut abweichende Verständnis der Vertragsbestimmung hat das

Landgericht mit Recht dem Zweck der Regelung und den Gesamtumständen des

Vertragsschlusses entnommen. Der Sinn der Regelung bestand für den Kläger

darin, dass er wegen seiner eigenen Bindung zur Veräußerung seiner Grundstücke

zu einem bestimmten Preis nicht benachteiligt werden solle. Ohne die Regelung in

Ziffer 3.f) bestand die Gefahr, dass, wenn die Beklagte innerhalb des

Entwicklungsbereichs Bauland schaffte, deren Eigentümer „mangels vertraglicher

Bindungen mit der Beklagten“ (Berufungsbegründung S. 9) über den Grundbesitz

hätten frei verfügen und dadurch die mit der Erklärung zu Bauland zwangsläufig

verbundene Wertsteigerung erlangen können. Um dies zu verhindern, bedurfte es

nicht eines vorherigen Erwerbes durch die Beklagte, sondern war es ausreichend,

wenn die Beklagte sich den Erwerb der Grundstücke durch Vorverträge oder

bindende Verkaufsangebote verbunden mit entsprechenden Vormerkungen zu

bestimmten Konditionen sicherte.

Der Kläger musste die Formulierungen „im Eigentum“ oder „vorher erworben“ aus

seiner Sicht auch deshalb in diesem weiteren Sinn verstehen, weil er selbst seine

Grundstücke mit dem Vertrag vom 22.1.1993 der Beklagten noch nicht

übereignete, sondern sich lediglich zum späteren Abschluss eines

Grundstückskaufvertrages verpflichtete. Zu berücksichtigen ist, dass diese

Verpflichtung zudem unter der aufschiebenden Bedingung stand, dass die

Beklagte einen rechtswirksamen Bebauungsplan für dieses Gebiet aufstellte. Der

Kläger konnte angesichts der damit verbundenen Unsicherheiten und der Größe

des Baugebiets nicht erwarten, dass die Beklagte schon vorher sämtliche

Grundstücke in dem zu beplanenden Gebiet endgültig zu Eigentum erwarb. Er

musste den Sinn der Verpflichtungen in Ziffer 3. f) S. 1 und 2 vielmehr dahin

verstehen, dass die Beklagte sich, ebenso wie im Verpflichtungsvertrag mit ihm,

nur den Erwerb zu bestimmten Konditionen vertraglich sichern wollte. Etwas

anderes ergibt sich auch nicht aus dem nachfolgenden Schreiben der Beklagten

vom 25.8.1994 (Anlage K 12). Die Formulierung „Eigentumsflächen, die weder

Ihnen noch uns gehören“ ist nach den dargelegten Zusammenhängen nicht im

Sinne einer endgültig zu erlangenden Eigentümerstellung gemeint.

b) Eine Nachzahlungspflicht der Beklagten nach Ziffer 3. f) S. 2 des Vertrages

besteht auch weder deshalb, weil die notariellen Angebote der Eigentümer B und C

nach Inkrafttreten des Bebauungsplans einvernehmlich aufgehoben worden sind

und die Beklagte mit diesen neue Kaufverträge abgeschlossen hat, noch weil

seitens der Beklagten von der Stadt O2 ein Grundstück nach Inkrafttreten des

Bebauungsplan ohne vorheriges bindendes Angebot erworben wurde. Denn in

beiden Fällen wurden den Eigentümern von der Beklagten Preise innerhalb der

Spanne von Ziffer 3 a) des Verpflichtungsvertrages mit dem Kläger bezahlt

(117,42 DM und 122,- DM je qm). Damit ist ein „Mehrbetrag“ im Sinne von Ziffer

3. f) S. 3 des Vertrages nicht gegeben. Zwar findet sich im Vertrag keine Angabe

dazu, wie der „Mehrbetrag“, der auszugleichen ist, bestimmet werden soll. Die

Frage kann jedoch dahin gestellt bleiben. Denn nach dem oben dargestellten

Zweck der Gesamtregelung des 3. f) besteht eine Ausgleichspflicht der Beklagten

jedenfalls dann nicht mehr, wenn sie die im Bereich des Bebauungsplan gelegenen

Grundstücke tatsächlich zu dem mit dem Kläger für seine Grundstücke

vereinbarten Preis oder darunter erworben hat. In diesem Fall nämlich konnten die

Eigentümer der Grundstücke die infolge der Bauplanung eingetretene

Wertsteigerung nicht realisieren. Der Kläger wurde deshalb von der Beklagten im

Verhältnis zu den anderen Grundstückeigentümern im Plangebiet nicht ungleich

behandelt.

c) Durch die mit der 5. Änderung zum Bebauungsplan am 12.1.2001 erfolgte

planungsrechtliche Festsetzung der sechs mit Wohnhäusern bebauten

Grundstücke als Gewerbegebiet ist der Tatbestand der Bestimmung in 3. f) des

Verpflichtungsvertrages deshalb nicht erfüllt, weil diese Regelung ebenso wie 3. e)

auf die bei Vertragsschluss bereits bebauten sechs Grundstücke keine Anwendung

findet. Nach ihrem Wortlaut sollte die Nachzahlungspflicht dann entstehen, wenn

Ziffer 3. e) deshalb nicht „zutrifft“, weil Grundstücke zu dem Zeitpunkt, zu dem sie

zu Bauland erklärt wurden, nicht im Eigentum der Beklagten standen. Dies ist aus

den dargestellten Gründen (vgl. oben a)) so zu verstehen, dass die Beklagte sich

den Erwerb der Grundstücke durch Vorverträge oder bindende Verkaufsangebote

verbunden mit entsprechenden Vormerkungen zu bestimmten Konditionen zu

diesem Zeitpunkt noch nicht gesichert hatte.

3. Dem Kläger steht gegen die Beklagte auch kein Anspruch wegen Nichtigkeit des

Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993 oder der nachfolgend abgeschlossenen

Kaufverträge aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zahlung in Höhe von 53.827.259,02

Euro zu. Dieser rechtliche Gesichtspunkt wird vom Kläger nur hilfsweise geltend

gemacht, was in dem Sinne verfahrensrechtlich zulässig ist, als der Kläger die

Tatsachen, auf die er die Nichtigkeit des Vertrages gründet, dem Gericht nur

hilfsweise für den Fall der Verneinung eines vertraglichen Anspruches zur

Entscheidung unterbreitet. Diese innerprozessuale Bedingung ist nach dem

Ergebnis zu 1. und 2. gegeben.

Die Beklagte ist indes nicht rechtsgrundlos bereichert, da Verpflichtungsvertrag

und die Kaufverträge wirksam sind,

a) Die genannten Verträge sind nicht wegen eines unangemessenen Verhältnisses

von Leistung und Gegenleistung nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Für die Beurteilung

der Angemessenheit des mit dem Kläger in den Kaufverträgen vom 29.8.1995 und

12.2.1996 vereinbarten Kaufpreises kommt es entgegen der Meinung des Klägers

nicht auf den Wert der Grundstücke bei Abschluss der Kaufverträge, sondern auf

den Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungsvertrages am 22.1.1993 an. Die

Parteien haben nämlich durch diesen Vertrag, der den Charakter eines

Vorvertrages hat, den Kaufpreis für den noch abzuschließenden Kaufvertrag

verbindlich festgelegt. Die Beklagte konnte aus diesem Vertrag vom Kläger den

Verkauf der Grundstücke nur zu diesem Preis verlangen und umgekehrt der Kläger

dies beanspruchen. Für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit eines Vertrages aber

kommt es auf den Zeitpunkt an, in dem die gegenseitigen vertraglichen

Verpflichtungen eingegangen wurden.

Am 22.1.1993 hatten die Grundstücke des Klägers die Qualität von sogenanntem

Bauerwartungsland im Sinne von § 4 Abs. 2 WertV. Zwar hat die Beklagte den

Antrag auf Änderung des regionalen Raumordnungsplans mit dem Ziel einer

Bebaubarkeit erst später gestellt (2.4.1993). Aus den vorgelegten Presseberichten

und aufgrund der im Vertrag selbst ausgedrückten Absicht der Beklagten, einen

Bebauungsplan aufzustellen, bestand jedoch die begründete Erwartung, dass eine

bauliche Nutzung in absehbarer Zeit möglich sein werde. Der Verkehrswert der

Grundstücke im Entwicklungsgebiet betrug unter Berücksichtigung dieser

Eigenschaft nach dem Klägervortrag rund 115,- DM je qm. Mit der im Vertrag vom

22.1.1993 festgelegten Preisspanne von 110,- DM bis 128,- DM je qm haben die

Parteien deshalb keinen unangemessenen Kaufpreis vereinbart.

Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus,

dass bei Vertragsschluss die weitere Entwicklung bis zur Aufstellung eines

Bebauungsplans und die damit eintretende Werterhöhung schon „vorgezeichnet“

war. Zutreffend ist zwar, dass für die Beurteilung der Angemessenheit des

Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung auch bei Vertragsschluss schon

absehbare künftige Entwicklungen Berücksichtigung finden müssen (BGHZ 21, 71,

76). Die möglichen künftigen Chancen und Risiken, nämlich einerseits die Chance,

dass ein Grundstück Bauland wird, und andererseits die typische Unsicherheit, ob

und wann ein Bebauungsplan tatsächlich in Kraft treten wird sowie auch, welche

Festsetzungen er für das betroffene Grundstück enthalten wird, fließt jedoch in der

Bemessung des Verkehrswertes unter dem Gesichtspunkt des

Bauerwartungslandes ein. Dieser Begriff umfasst die Berücksichtigung der Chance

künftiger Entwicklungen, weshalb diese hier beim Verkehrswert von rund 115,- Euro

je qm bereits berücksichtigt sind.

Hinsichtlich der mit Kaufvertrag vom 25.4.2000 an die Beklagte verkauften

Grundstücke, kommt es, wie die Berufung mit Recht rügt, für die Wertbemessung

allerdings auf den Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an. Denn das Grundstück,

das Gegenstand dieses Vertrages war (Flurstück ..., sog. Reiterhof II), war vor dem

Abschluss des Kaufvertrages nicht vom Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993

umfasst und aus diesem Grund sind in Nr. 11 des Vertrages dessen Bedingungen

erst einbezogen worden. Demnach handelte es sich bei diesem Grundstück am

25.4.2000 gleichfalls erst um Bauerwartungsland. Die Beklagte hatte nämlich erst

in Aussicht gestellt und durch den Stadtverordnetenbeschluss vom 2.12.1999 in

die Wege geleitet, dass durch eine Änderung des Bebauungsplans, der hier bislang

ein Sondergebiet (Reitsport) auswies, eine Wohnbebauung ermöglicht wurde. Ob

deshalb der Verkehrswert des Grundstückes, wie der Kläger im Berufungsverfahren

erstmals konkret behauptet, 384,- DM je qm statt der vereinbarten 128,- DM je

qm betrug, kann jedoch dahin gestellt bleiben. Selbst wenn der objektive Wert den

Kaufpreis in dieser Weise um das dreifache überstiegen hätte, könnte daraus im

vorliegenden Fall nicht auf eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten geschlossen

werden. Die Beklagte hatte nämlich ein legitimes Interesse daran, mit dem Kläger

für dieses Grundstück gleichfalls den für die anderen Grundstücke im Jahr 1993

festgelegten Preis zu vereinbaren. Hätte sie nämlich mit ihm für dieses schon

1993 im Entwicklungsgebiet liegende Grundstück einen höheren Preis vereinbart,

so wäre sie aufgrund der Nachzahlungsklauseln dem Kläger und den anderen

Alteigentümer gegenüber zur Nachzahlung in Höhe der Differenz verpflichtet

gewesen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das am 25.4.2000 verkaufte Gelände

gerade auf Wunsch des Klägers aus dem Verpflichtungsvertrag herausgenommen

worden war und eine besondere Festsetzung im ursprünglichen Bebauungsplan

erhalten hatte. Andernfalls wäre das Gelände schon in den Verpflichtungsvertrag

vom 22.1.1993 (UR .../93) einbezogen worden und der Kläger hätte gleichfalls nur

den dort in Ziffer 3 a) vereinbarten Preis von bis zu 128,- DM je qm erhalten.

b) Der Verpflichtungsvertrag und die Kaufverträge verstoßen auch nicht gegen ein

gesetzliches Verbot. Ein ausdrückliches gesetzliches Verbot für eine Gemeinde,

Grundstücke in einem Gebiet zu erwerben, für das eine Bauleitplanung

beabsichtigt ist, besteht nicht. Ein Verbot eines solches Vorgehens ergibt sich

auch nicht aus Sinn, Zweck und Systematik des Baugesetzbuches. Die

Instrumente, die das BauBG den Gemeinden für die Durchführung einer

geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verfügung stellt schließen es nicht

aus, die Ziele der Bauleitplanung auch mit vertraglichen Instrumenten des

Privatrechts zu verwirklichen (BVerwGE 92, 56, 59 ff.). Dass das Verfahren für

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 – 171 BauGB) nur unter den

engeren Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 BauGB eingeleitet werden kann, stand

dem Vorgehen der Beklagten nicht entgegen. Die engeren Voraussetzungen

haben ihren Grund nämlich darin, dass der Erwerb der benötigten Grundstücke

nach § 169 Abs. 3 BauGB hier notfalls durch Enteignung ohne Bebauungsplan

durchgesetzt werden kann. Demgegenüber konnte die Beklagte den

privatrechtlichem Erwerb nur mit Einverständnis der Eigentümer erreichen.

Der von der Beklagten verfolgte Weg des Erwerbes von Grundstücken, mit dem

auch der Zweck der Finanzierung von Folgekosten der Bauleitplanung verfolgt

wurde, stellt auch keine Umgehung der nach der Rechtsprechung an öffentlich-

rechtliche Folgekostenverträge zu stellenden Anforderungen dar. Danach war

bereits vor Inkrafttreten des erst nach dem Vertragsschluss der Parteien in Kraft

getretenen § 11 Abs. 1 Nr. 3, II BauGB anerkannt, dass die Folgemaßnahmen

hinreichend konkret beschrieben und der Umfang der Kosten nachvollziehbar und

realitätsnah sein müssen (vgl. BVerwGE 42, 331, 343 f. sowie auch BVerwG NVwZ

2006, 336, 337 f.). Diese Anforderungen haben ihren Grund jedoch darin, dass in

einem Folgekostenvertrag eine Zahlungsverpflichtung für veranlasste Kosten

übernommen wird und dem betroffene Bürger vor seiner Entscheidung für den

Vertragsschluss eine Überprüfung der Kosten bezüglich deren Ursächlichkeit und

Angemessenheit möglich sein muss (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9.

Aufl., § 11 Rz. 18). Bei einem privat-rechtlichen Grundstückskaufvertrag beurteilt

sich der Preis jedoch allein nach dem Wert des Grundstücks, wenn auch unter

Abschätzung möglicher künftiger Entwicklungen. Künftige Gewinnerwartungen des

Erwerbers für die Zeit nach Erlangung des Grundstücks bestimmen die

Wertbemessung allenfalls mittelbar.

c) Der Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 und die auf seiner Grundlage

geschlossenen Kaufverträge sind auch nicht aus dem Gesichtspunkt eines

unzulässigen Koppelungsgeschäftes nach § 138 Abs. 1 BGB, dessen Verbot auch

in § 11 Abs. 1 S. 2 BauGB und §§ 56 und 59 Abs. 5 VwVfG allgemeinen Ausdruck

gefunden hat, unwirksam. Nach dem Koppelungsverbot darf eine Behörde eine

Leistung, auf deren Erfüllung der Bürger einen Anspruch hat, nicht ohne

gesetzliche Ermächtigung von Gegenleistungen abhängig machen, und sonstige

amtliche Aufgaben gegenüber dem Bürger nicht von Gegenleistungen abhängig

machen, die in keinen sachlichen Zusammenhang mit der Aufgabe stehen (vgl.

BVerwGE 92, 56, Rz.34; BGH NJW 1999, 208, 209). Ein Verstoß gegen dieses

Verbot liegt hier schon deshalb nicht vor, weil mit dem Kauf eines Grundstückes zu

einem marktüblichen Preis keine amtliche Aufgabe gegenüber dem Verkäufer

wahrgenommen wird und zwar auch dann nicht, wenn mit dem Erwerb des

Grundstückes durch die Gemeinde letztlich Gemeinwohlzwecke verfolgt werden.

Der Kläger hatte bis zum Vertrag vom 22.1.1993 auch keinen öffentlich-rechtlichen

Anspruch auf Ankauf seiner Grundstücke durch die Beklagte.

d) Der Verpflichtungsvertrag vom 22.1.1993 und die auf seiner Grundlage

geschlossenen Kaufverträge sind auch nicht deshalb als sittenwidrig im Sinne von

§ 138 Abs. 1 BGB einzustufen, weil die Beklagte die Aufstellung eines

Bebauungsplanes für die Grundstücke des Klägers von der vorherigen Übernahme

der Verpflichtung des Klägers, sie ihr zu bestimmten Konditionen zu verkaufen,

abhängig gemacht hat. Allerdings ist zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die

Beklagte zur Aufstellung des Bebauungsplanes für das Entwicklungsgebiets nur

bereit war, wenn der Kläger und die anderen Eigentümer zuvor ihre Grundstücke

der Beklagten verbindlich anboten. Dies kommt auch in Ziffer 3. f) S. 1 des

Vertrages zum Ausdruck. Der damit verbundene Einsatz ihrer „Planungsmacht“

zur Förderung der Abschlussbereitschaft des Klägers für den

Verpflichtungsvertrages mit dem Kläger ist jedoch nicht als rechtsmissbräuchlich

oder in sonstiger Weise sittenwidrig anzusehen.

aa) Diese Verknüpfung von Grundstückserwerb und Baulandausweisung ist als

solche nicht zu beanstanden, wenn zwischen dem Kaufgeschäft und der

Bauleitplanung ein sachlicher, innerer Zusammenhang besteht (BVerwGE 92, 56,

65; BGH NJW 1999, 208, 209). Dies war hier der Fall, weil der Grundstückserwerb

dem berechtigten Interesse der Beklagten an der einheitlichen und zügigen

Entwicklung des Baugebiets, der Finanzierung der durch dessen Entwicklung

entstehenden Folgekosten und der Kostendämpfung von Baulandpreisen diente.

Auch die §§ 165, 166 Abs. 3 BauGB sehen den Weg des vorherigen

Grundstückserwerbs zur Verwirklichung der Planungsziele unter allerdings engeren

Voraussetzungen als legitim an. Sie schließen aber nicht aus, dass eine Gemeinde

denselben Weg mit dem Mittel des Privatrechts bewerkstelligt (BVerwG o.a.O.).

Sofern ein solches Vorgehen allgemein die Gefahr des Missbrauchs der

Bauleitplanung durch Gemeinden birgt (etwa Busch, FS für Hoppe, 405, 420 f.), ist

es gegebenenfalls Sache der Kommunalaufsicht oder des Gesetzgebers hier tätig

zu werden.

bb) Es ist auch nicht als mit der Sittenordnung unvereinbar anzusehen, dass sich

die Beklagte unter Einsatz ihrer aus der Planungsbefugnis folgenden

Verhandlungsmacht einen Kaufpreis in einer Höhe gesichert hat, dass die sich aus

der endgültigen Erklärung zu Bauland gegenüber bloßem Bauerwartungsland

ergebende Wertsteigerung ihr zugute kam. Dies gilt auch unter Berücksichtigung

der im Rahmen des § 138 Abs. 1 BGB zu berücksichtigenden Gewährleistung der

Eigentumsgarantie durch Art. 14 GG.

Dass dem Kläger durch den Vertrag vom 22.1.1993 eine sich nach diesem Tag

aufgrund der künftig durchzuführenden Bauleitplanung ergebende Wertsteigerung

seiner Grundstücke entgangen ist, stellt keinen Eingriff in sein durch Art. 14 GG

geschütztes Eigentumsrecht dar. Eine Wertsteigerung war bei Eingehung der

Bindung am 22.1.1993 noch nicht eingetreten. Art. 14 schützt das Eigentum

lediglich in seinem aktuellen verfestigten Bestand, nicht aber künftige

Gewinnchancen (vgl. etwa Sachs/Wendt, GG, , 3. Aufl., Rz. 44 f. mwN). Eine

Verfestigung der künftigen Entwicklung war hier noch nicht eingetreten, weil der

Kläger keinen subjektiven Anspruch auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für das

Gebiet seiner Grundstücke hatte (§ 2 Abs. 3 BauGB). Im übrigen würde eine

Verfestigung der planbedingten Nutzbarkeit und Wertsteigerung nur dann

anzunehmen sein, wenn ihr eigene Leistungen des Klägers als Äquivalent

gegenüber stünden. Dies ist bei der Eröffnung von Bebauungsmöglichkeiten im

allgemeinen nicht der Fall (Papier, Festschrift für Hoppe, 2000, 213, 224 f.).

Der vor dem Hintergrund einer nur dann möglichen Bauleitplanung veranlasste

Verkauf der Grundstücke zum damaligen Preis von Bauerwartungsland würde sich

allenfalls dann als mit der Rechts- und Sittenordnung unvereinbar darstellen, wenn

für die Beklagte schon damals voraussehbar war, dass der sich beim späteren

Verkauf unter Berücksichtigung von Flächenabzug für öffentliche Nutzung

ergebende „Planungsgewinn“ die mit der Bauleitplanung und der Entwicklung des

Baugebietes insgesamt verbundenen Kosten wesentlich übersteigt, oder wenn sie

den „Planungsgewinn“ zweckwidrig zur allgemeinen Einnahmeerzielung

einzusetzen beabsichtigte. Denn unter anderem aus den in § 56 Abs. 1 VwVfG für

den öffentlich-rechtlichen Vertrag und in § 171 Abs. 1 S. 1 BauGB für

Entwicklungsmaßnahmen niedergelegten Rechtsprinzipien ergibt sich, dass der

beim Einsatz privatrechtlicher Mittel zur Durchführung der Bauleitplanung erlangte

Gewinn nicht zu anderen Zwecken eingesetzt werden darf.

Der für die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB grundsätzlich darlegungs- und

beweispflichtige Kläger hat keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich ergeben

könnte, dass die Beklagte bei Abschluss des Vertrages vom 22.1.1993 den

Kaufpreis in der Weise bemessen hätte, dass sie bei dem späteren Verkauf eines

Teils der insgesamt zu erwerbenden Flächen nach Abzug aller Entwicklungs- und

Folgekosten für das Baugebiet überhaupt einen nennenswerten Überschuss für

ihren Haushalt erzielt hat oder erzielen wird. Er hat vielmehr in erster Instanz den

Vortrag der Beklagten, nach ihrer Kalkulation hätten die für den Ankauf

vorgesehenen Kosten zuzüglich der Kosten für Infrastruktur und Erschließung des

neuen Stadtviertels dem aus der Veräußerung der Bauplätze erzielten Kaufpreise

entsprochen, nicht bestritten. Ebenso ist unbestritten geblieben, dass bei einer

steuerlichen Außenprüfung durch das Finanzamt für die Jahre 1996 bis 2000 keine

körperschaftssteuerpflichtigen Gewinne wegen Grundstückshandels festgestellt

wurden. Erstmals in der Replik zur Berufungserwiderung geht der Kläger auf den

durch Vorlage der Kalkulation der Beklagten näher konkretisierten Vortrag ein.

Gegenüber der in der Berufungsinstanz weiter aufgefächerten Kalkulation hat er

nicht dargelegt, mit welchen Kosten einerseits und welchen Einnahmen

andererseits nach seiner Auffassung für ein solches Baugebiet zu rechnen war.

Seine Behauptung, die Beklagte habe einen „Gewinn“ erwirtschaftet, stellt eine

nicht durch Tatsachen belegte Vermutung dar. Abgesehen davon, dass die

Beklagte unbestritten beim Verkauf der Grundstücke einen Mehrerlös erzielt hat,

ergibt sich daraus nicht, ob der „Gewinn“ die Aufwendungen für die Entwicklung

des Baugebietes überstiegen hat und ob dies bei der Preisgestaltung mit dem

Kläger und den anderen Alteigentümern im Jahr 1993 vorhersehbar war. Selbst

wenn die Beklagte eine sekundäre Darlegungslast treffen würde, hat sie dem

durch Darlegung ihrer Kalkulation, mit der sich der Kläger nicht näher

auseinandersetzt, genügt. Da vor dem Beginn der Entwicklung eines solchen

Baugebietes die zu erwartenden Kosten nur schwer absehbar sind, genügte es

dass die in ihrer Kalkulation nur die Größenordnung der zu erwartenden Kosten

darlegt. Eine nachträgliche Abrechnung oder eine Bilanz, die der Kläger verlangt,

braucht sie nicht vorzulegen, weil es darauf ankommt, wie sich die Lage ex ante zu

Beginn des Jahres darstellte. Im übrigen betreffen entgegen der Auffassung des

Klägers Sporthalle, Kulturzentrum und Abwasseranlage Kosten der gemeindlichen

Aufgabe zur Entwicklung eines Baugebietes.

e) Die in Ziffer 3 a) des Verpflichtungsvertrages mit der Beklagten vereinbarten

Kaufpreise stellen sich auch nicht deshalb als sittenwidrig dar, weil der Kläger im

Fall einer Baulandumlegung nach den §§ 45 ff. BauGB möglicherweise eine höhere

Enteignungsentschädigung erhalten hätte, Es mag dahin stehen, ob die

Behauptung des Klägers zutrifft, er hätte in diesem Fall eine Entschädigung von

350.- DM bis 400,- DM je qm für seine Grundstücke erhalten. Der Kläger hätte den

Verkauf seiner Grundstück auf der Grundlage des Vertrages vom 22.1.1993

nämlich ablehnen und die Beklagte auf die nach der Aufstellung der

Bebauungspläne vorzunehmende Umlegung verweisen können. Dass die Beklagte

bei Vertragsschluss einen Irrtum des Klägers über die Höhe der zu erwartenden

Enteignungsentschädigung erkannt und ausgenutzt hätte, ist nicht ersichtlich.

4. Dem Kläger steht auch nicht ein Anspruch auf Zahlung von 31.914.382,20 Euro

aus dem in der Berufungsbegründung hervorgehobenen Gesichtspunkt einer

Vertragsanpassung wegen Wegfalls oder Veränderung der Geschäftsgrundlage zu.

Der Kläger leitet diesen Anspruch daraus her, dass die Parteien bei

Vertragsschluss von einem marktgerechten Preis 112,- bis 128,- DM je qm

ausgegangen seien, weil die Preisfindung auf der Einstufung als

Bauerwartungsland beruht habe. Durch den von der Beklagten aufgestellten

Bebauungsplan habe sich diese Grundlage eines „realistischen und

marktgerechten Preises“ jedoch nachträglich verändert, nämlich auf einen

objektiven Verkehrswert von 600,- DM je qm bei Abschluss der Kaufverträge. Dies

vermag eine Anpassung wegen Veränderung der Geschäftsgrundlage nicht zu

rechtfertigen. Geschäftsgrundlage sind Umstände, die die Parteien als feststehend

zur Grundlage des Vertrages gemacht haben. Ausweislich des Vertragstextes

wussten beide Parteien aber, dass die Beklagte beabsichtigt, Bauleitpläne für die

Grundstücke aufzustellen. Dass damit künftig ein Wertzuwachs verbunden sein

konnte, haben die Parteien, wie bereits oben ausgeführt, unter dem

Wertbemessungsgesichtspunkt „Bauerwartungsland“ berücksichtigt.

II.

Über den vom Kläger in der Berufungsinstanz erstmals hilfsweise erhobene

Anspruch auf Rückübereignung bestimmter in Anlage K 36 bezeichneter

Grundstücke war mangels Eintritts der Eventualbedingung nicht zu entscheiden.

Die Bedingung, unter die der nach §§ 525, 264 Nr. 2 ZPO zulässige Antrag gestellt

ist, geht dahin, dass Rückübereignung und Herausgabe von Grundstücken verlangt

wird, soweit Grundstücke noch im Eigentum der Beklagten stehen und aus diesem

Grund der mit dem Hilfsbegehren des Hauptantrages (oben I. 2.) in erster Linie

verfolgte Wertersatzanspruch nach § 812, 818 Abs. 2 BGB nicht besteht. Diese

Bedingung ist nicht eingetreten. Nach dem Ergebnis zu I. 2. ist ein

Bereicherungsanspruch schon dem Grunde nach nicht gegeben und nicht deshalb,

weil die Beklagte die Grundstücke noch herausgeben kann. Deshalb ist über den

Antrag aus prozessualen Gründen nicht zu entscheiden. Der Hilfsanspruch wäre im

übrigen aus denselben Gründen wie oben unter I. 2. dargelegt auch nicht

begründet.

III.

Ein Anlass zum Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nach § 156 ZPO

besteht auch aufgrund des Vortrages des Klägers im nicht nachgelassenen

Schriftsatz vom 12.10.2006 nicht.

Auf den erstmals in diesem Schriftsatz behaupteten Umstand, das Baugebiet O1

habe insgesamt eine Fläche von 639.000 qm umfasst, davon seien nur 500.000

qm ab 1993 von anderen Eigentümern erworben worden und von dem Rest habe

sich der überwiegende Teil bereits im Eigentum der Beklagten befunden, kommt

es nicht an. Dass die Beklagte mit den ihr bereits gehörenden Grundstücken an

der durch die Baulandausweisung 1995 verbundenen Wertsteigerung

teilgenommen hat, ist kein Umstand, der auch unter Berücksichtigung von Art. 14

und Art 3 Abs. 1 GG die Sittenwidrigkeit des mit dem Kläger auf der Grundlage des

Verpflichtungsvertrages vom 22.1.1993 zum Preis für Bauerwartungsland

geschlossenen Kaufvertrages begründet. Daraus ergibt sich nicht, dass die

Beklagte schon 1993 annehmen musste, ihr „Planungsgewinn“ insgesamt werde

erheblich höher ausfallen als die Kosten für die Entwicklung des Baugebietes. Art. 3

GG verpflichtet im übrigen den Staat nur zur Gleichbehandlung der Bürger und

verbietet dem Staat nicht, bei seiner Aufgabenerfüllung gegenüber dem Bürger für

sich Sonderbefugnisse in Anspruch zu nehmen.

Soweit der Kläger im übrigen rügt, ihm sei in der mündlichen Verhandlung in nicht

ausreichender Weise rechtliche Gehör gewährt worden, trifft dies nicht zu. Der

Klägervertreter hatte in seinem eineinhalbstündigen Plädoyer ausreichend

Gelegenheit, auf die vom Vorsitzenden ausführlich dargelegte rechtliche

Beurteilung des Senats einzugehen. Er zeigt im Schriftsatz vom 12.10.2006 auch

nicht auf, zu welchen konkreten Rechtsstandpunkten ihm nicht ausreichend Gehör

gewährt worden sei und welche Tatsachen er dann noch vorzutragen veranlasst

gewesen wäre.

IV.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind

nicht gegeben. Die getroffene Entscheidung steht in Übereinstimmung mit dem

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 2.10.1998 (V ZR 45/98, NJW 1999, 208), die

einen vergleichbaren Fall betraf. Dass in jenem Fall von einer Gemeinde Bauland

„im Rahmen eines Einheimischenmodells“ erworben wurde, stellt nach den

Ausführungen im Urteil keinen die Entscheidung tragenden wesentlichen Umstand

dar. Soweit die Entscheidung des Senats auf einer Auslegung von Verträgen

beruht, handelt es sich um Individualvereinbarungen, die keine über den Fall

hinaus bedeutsamen Rechtsfragen aufwerfen. Die Kostenentscheidung ergibt sich

den § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr.

10, 711 ZPO.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.