Urteil des OLG Frankfurt, Az. 16 U 109/00

OLG Frankfurt: heilung des formmangels, zugesicherte eigenschaft, zusicherung, grundbuch, treu und glauben, datum, freifläche, wohnraum, kaufvertrag, unterzeichnung
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Gericht:
OLG Frankfurt 16.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
16 U 109/00
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 459 Abs 2 BGB, § 459 Abs
2aF BGB, § 463 S 1 BGB, §
463 S 1aF BGB
(Kaufvertrag über 2 Eigentumswohnungen:
Stillschweigende Zusicherung der Eignung für
Wohnzwecke)
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hanau vom 13.
April 2000 - 7 O 279/2000 - teilweise abgeändert.
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 147.705,11 € nebst 5,8 % Zinsen seit
dem 5. Februar 1999 zu zahlen Zug um Zug gegen Rückübereignung des
Teileigentums, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hanau, Grundbuch
von O 1, Bl. ..., lfd. Nr. 1, 151/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Gemarkung O 2 Flur ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche ...-Str. ..., Größe ...
m², mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten
Räumen sowie dem Sondernutzungsrecht an der Freifläche Nr. 1 (Lichthof), sowie
des Teileigentums, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hanau,
Grundbuch von O 1, Bl. ..., 120,10/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Gemarkung O 2 Flur ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche ...-Str. ..., Größe ...
m², mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten
Räumen sowie dem Sondernutzungsrecht an der Freifläche Nr. 2 (Lichtschacht).
Es wird festgestellt, daß sich der Beklagte in Annahmeverzug befindet.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung des Beklagten
und die Anschlußberufung des Klägers werden zurückgewiesen.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens hat der Beklagte zu tragen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Beklagten zu 95 %, dem Kläger zu
5 % zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 120 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn
nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.
Gründe
Der Kläger nimmt den Beklagten auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages über
zwei Eigentumswohnungen sowie - im Wege der Anschlußberufung - auf
Feststellung dessen weitergehender Schadensersatzpflicht in Anspruch.
Der Beklagte war Eigentümer dreier Eigentumswohnungen im Hause ...-Straße ...
in O 3. Seit 1996 betrieb der Eigentümer der vierten Eigentumswohnung A. die
Aufstockung und den Ausbau zweier weiterer Wohnungen im Dachgeschoß; er
erwarb hierfür von dem Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 27. Dezember
1996 zwei 159,61/1000 Miteigentumsanteile an dem bebauten Grundstück für
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1996 zwei 159,61/1000 Miteigentumsanteile an dem bebauten Grundstück für
einen Kaufpreis von 70.000.- DM und beauftragte den Architekten B. mit der
Bauplanung. Die Stadt O 3 erteilte die Baugenehmigung. Auf Anfechtung durch die
Eigentümerin eines angrenzenden Grundstücks wurde die Baugenehmigung
wegen Verstoßes gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans - Überschreitung
der zulässigen Grundstücksausnutzung - jedoch wieder aufgehoben. Der
Hessische Verwaltungsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des
Verwaltungsgerichts Frankfurt vom 9. Juni 1997 mit Beschluß vom 28. Januar 1998.
Die Aufstockungspläne A.s waren damit in ihrer ursprünglichen, die auf der
fortbestehenden Nutzbarkeit der vorhandenen Wohnungen zu Wohnzwecken
beruhenden Form gescheitert.
Noch während des laufenden Anfechtungsverfahrens hatte A. indes einen
Nachtragsantrag zu seinem Bauantrag gestellt, der nun zusätzlich eine
Umwidmung der beiden Eigentumswohnungen des Beklagten im Souterrain zu
Nutzfläche vorsah, um so eine Überschreitung der GFZ und GRZ durch die
Aufstockung und den Ausbau des Dachgeschosses zu vermeiden. Obwohl diese
Planung die Aufgabe der Wohnnutzung der Souterrainwohnungen des Beklagten
voraussetzte, gab dieser selbst hierzu nach seiner Darstellung zunächst keine
Erklärungen gegenüber der Baugenehmigungsbehörde ab. Allerdings erklärte er in
einem späteren Schreiben an das Bauaufsichtsamt der Stadt O 3 vom 18. Oktober
1998, er werde „beide leerstehende Wohnungen im Kellergeschoß ... nicht mehr zu
Wohnzwecken nutzen“, die neue Baugenehmigung sei mit seinem Einverständnis
und in seinem Auftrag beantragt worden, und auch eventuelle Rechtsnachfolger
würden sich „selbstverständlich ebenfalls an die Auflagen in der Baugenehmigung
zu halten“ haben.
Der Beklagte befaßte sich nun seinerseits mit dem Gedanken an eine
Veräußerung der Souterrainwohnungen. Als der Architekt B. dies erfuhr,
informierte er den Kläger, einen seiner persönlichen Bekannten, über die
Verkaufsüberlegungen des Beklagten. Es kam zu Verkaufsverhandlungen der
Parteien, die in die notarielle Beurkundung eines Angebots des Klägers zum
Abschluß eines Kaufvertrages vom 24. April 1998 mündeten. In dieser Urkunde
erteilte der Kläger dem Beklagten das unwiderrufliche, bis zum 30. Juli 1998
befristete Angebot zum Kauf der Wohnungen für zusammen 275.000.- DM. Der
durch Annahmeerklärung des Beklagten zu schließende „Kaufvertrag über
Wohnungs- und Teileigentum“ war in dieser Urkunde bereits in vollem Wortlaut
enthalten. Die gegenständlichen Souterrainwohnungen waren darin als
„Eigentumswohnungen“ bzw. als vermietete „Wohnungen Nrn. 1 und 2“
bezeichnet. In § 17 war die „letzte und endgültige Teilungserklärung...die aufgrund
baulicher Erweiterung des Hausanwesens und Bildung von zwei weiteren
Wohnungen im Dachgeschoß beurkundet wurde“, erwähnt; von einer drohenden
oder auch nur möglichen Umwidmung des Kaufgegenstandes von Wohn- in
Nutzraum war jedoch nicht die Rede.
Mit Datum vom selben Tage (dem 24. April 1998) unterzeichnete der Kläger
außerdem eine „Erklärung“, durch die er bestätigte, ihm sei der „Einspruch“ eines
Nachbarn gegen die Baugenehmigung zum Ausbau des Dachgeschosses bekannt;
aufgrund einer Nachtragsgenehmigung könnten die Flächen der Wohnungen ganz
oder teilweise als „Nutzflächen gemäß der BNVO“ ausgewiesen werden, er erkläre
jedoch ausdrücklich, daß er den Verkäufer (den Beklagten) „von jeder
Schadensersatzinanspruchnahme freistelle“. Von dieser „Erklärung“ existiert eine
weitere Version mit gleichem Datum und augenscheinlich identischen
Unterschriftszügen des Beklagten und des Architekten B. („bezeugt“), die in
einem eigenen zusätzlichen Absatz noch folgenden Satz enthält:
„Einer Nutzung der Räume zu Wohnzwecken steht aber seitens des
Bauaufsichtsamts nichts im Wege“.
Diese weitere „Erklärung“ war nicht Gegenstand der Erörterungen vor dem
beurkundenden Notar.
Am 14. Mai 1998 erteilte die Stadt O 3 A. die Nachtragsgenehmigung
(„Bauvorhaben: Errichtung eines Satteldaches auf vorh. Flachdachgebäude mit
Ausbau zu 2 WE; Nachtrag: Nutzungsänderung Kellergeschoß von Wohn- und
Nutzfläche“). Durch notarielle Vereinbarung vom 29. Juli 1998 verlängerte der
Kläger die dem Beklagten gesetzte Annahmefrist für sein Kaufangebot bis zum 30.
November 1998. Vorangegangen war ein Schreiben des Beklagten vom 27. Juli
1998, in dem dieser dem Kläger bestätigte, er werde ihm „etwaige
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1998, in dem dieser dem Kläger bestätigte, er werde ihm „etwaige
Bereitstellungszinsen ... ersetzen“, wenn diese mit seiner „Annahmeverzögerung
im Zusammenhang“ stünden; bis zum 30. November 1998 werde es ihm
„sicherlich möglich sein, das Angebot anzunehmen“.
Am 20. November 1998 wies das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main den
(erneuten) Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs
der Grundstücksnachbarin C. gegen die Nachtragsgenehmigung der Stadt O 3 mit
der Begründung zurück, nunmehr seien deren geschützte Rechtspositionen nicht
mehr verletzt, weil die Nutzung der im Keller befindlichen Wohnräume aufgegeben
worden sei.
Am 26. November 1998 verlängerte der Kläger die Annahmefrist für sein
Kaufangebot abermals bis zum 31. Januar 1999. In einer weiteren - wiederum nicht
notariell beurkundeten, jedoch durch den Architekten B. „als Zeuge“
mitunterzeichneten - Erklärung mit Datum vom 15. Dezember 1998 „bestätigte“
der Kläger folgendes:
„... Aufgrund der dadurch nötig gewordenen Umplanung ist das bisher als
Wohnfläche ausgewiesene Teileigentum Nr. 1 und 2 im Untergeschoß in der
Baugenehmigung vom 14.5.1998 als Nutzfläche ausgewiesen. Die Räumlichkeiten
stehen daher nicht zu einer Wohnnutzung zur Verfügung. ... Mir sind diese
Tatsachen bekannt. Ich erkläre ausdrücklich, daß ich den Verkäufer, Herrn D., von
jeder Schadensersatzinanspruchnahme freistelle“.
Am 21. Dezember 1998 nahm der Beklagte den Kaufantrag des Klägers gemäß
der notariellen Vereinbarung vom 24. April 1998 und den jeweils die Annahmefrist
verlängernden Nachträgen vom 29. Juli und 26. November an.
Am 20. Januar 1999 verfügte die Stadt O 3 gegenüber dem Kläger ein
„Nutzungsverbot“, das ihm unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und
Androhung eines Zwangsgeldes die Wohnnutzung der ehemaligen
Souterrainwohnungen untersagte. Der Kläger nahm anwaltliche Hilfe in Anspruch;
der Beklagte berief sich gegenüber dem anwaltlichen Schreiben vom 8.
September 1999 auf die nicht beurkundeten „Erklärungen“ des Klägers mit Datum
vom 24. April und 15. Dezember 1998 und wies jede Verantwortlichkeit von sich.
Der Kläger erhob daraufhin die vorliegende, auf Rückabwicklung des Kaufs und
weitergehenden Schadenersatz gerichtete Klage.
Er hat die Auffassung vertreten, der Beklagte habe ihn arglistig darüber getäuscht,
daß die betreffenden Räumlichkeiten „unwiederbringlich“ nicht mehr als
Wohnraum genutzt werden dürften.
Er hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen,
an ihn 292.343,65 DM nebst 5,8 % Zinsen seit 5. Februar 1999 Zug um
Zug gegen Rückübereignung des Teileigentums, eingetragen im Grundbuch des
Amtsgerichts Hanau, Grundbuch von O 1, Bl. ..., lfd. Nr. 1, 151/1.000
Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung O 2 Flur ..., Flurstück ...,
Gebäude- und Freifläche ...-Str. ..., Größe ... m², mit dem Sondereigentum an den
im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumen sowie dem
Sondernutzungsrecht an der Freifläche Nr. 1 (Lichthof), und Grundbuch des
Amtsgerichts Hanau, Grundbuch von O 1, Bl. 8537, 120,10/1.000
Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung O 2 Flur ..., Flurstück ...,
Gebäude- und Freifläche ...-Str. ..., Größe ... m², mit dem Sondereigentum an den
im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen sowie dem
Sondernutzungsrecht an der Freifläche Nr. 2 (Lichtschacht) zu verurteilen
sowie festzustellen, daß sich der Beklagte in Annahmeverzug befindet.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat jegliche Täuschungsabsicht bestritten und behauptet, ihm sei es im
Gegenteil gerade darauf angekommen, daß der Kläger über die vorstehend
dargelegten Umstände informiert sei; deshalb sei es ihm auch auf eine
entsprechende Dokumentation angekommen. Dem Kläger seien die
Beschränkungen für die Nutzung der „Souterrain-Wohnungen“ also bekannt
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Beschränkungen für die Nutzung der „Souterrain-Wohnungen“ also bekannt
gewesen. Er hat ferner behauptet, für „uneingeschränkt“ zu Wohnzwecken
nutzbares Eigentum hätte der Kläger wesentlich mehr als die vereinbarten
275.000.- DM aufwenden müssen. Die zweimalige Verlängerung der Annahmefrist
für das notarielle Kaufangebot des Klägers sei alleine auf dessen Betreiben erfolgt.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Auffassung vertreten, der
Beklagte habe dem Kläger die Nutzbarkeit der Räumlichkeiten als Wohnraum
vertraglich zugesichert; die Erklärungen vom 24. April und 15. Dezember 1998
änderten daran nichts, denn diese enthielten jedenfalls keine gegenüber dem
Wortlaut des notariellen Vertrages abändernden Erklärungen. Da die
Räumlichkeiten jedoch endgültig nicht mehr als Wohnraum nutzbar seien, schulde
der Beklagte dem Kläger Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Die (vom
Beklagten bestrittenen) Renovierungskosten hat das Landgericht entsprechend
dem Vortrag des Klägers aus 3.457,56 DM geschätzt.
Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der weiterhin Klageabweisung
erstrebt.
Er macht geltend, aus der „Erklärung“ des Klägers vom 24. April 1998 folge, daß
er - der Beklagte - ihm die weitere Benutzbarkeit der beiden Wohnungen zu
Wohnzwecken gerade nicht habe zusichern wollen. Der Kläger habe insoweit
ausdrücklich einen Haftungsausschluß akzeptiert. Es sei ihm - dem Beklagten -
von Anfang an darauf angekommen, den Kläger über Zweifel an der künftigen
Nutzbarkeit zu Wohnzwecken zu informieren. Allerdings sei ihm nicht bekannt
gewesen, daß „der Architekt B. unter dem 23. April 1998 einen Antrag auf
Nutzungsänderung hinsichtlich der Souterrainflächen gestellt habe“. In der
weiteren „Erklärung“ vom 15. Dezember 1998 habe der Kläger den
Haftungsausschluß sogar nochmals erneuert. Die „Erklärung“ vom 24. April 1998
habe dem Kläger nur in der vollständigen Fassung (mit dem Hinweis auf angeblich
fortbestehende Nutzbarkeit zu Wohnzwecken) vorgelegen; zu diesem Zeitpunkt
sei der Nachtragsbauantrag schließlich noch nicht beschieden gewesen. Selbst in
einer Erklärung gegenüber der Stadt O 3 vom 12. Februar 1999 habe der Kläger
wiederum bestätigt, ihm sei bekannt, daß die Wohnungen nicht mehr bewohnt
werden dürften, er werde sich daran halten und dies auch "eventuellen
Rechtsnachfolgern mitteilen, so wie das in diesem Falle auch von Herrn D. getan
wurde“. Der Kläger habe wohl darauf spekuliert, daß ihm die Wiederzulassung der
Wohnnutzung gelingen werde. Auch ein in der Veräußerung von Nutzflächen zu
hierfür weit überhöhten Preisen begründetes „Wuchergeschäft“ liege nicht vor; der
Kläger sei über die Risiken informiert gewesen, er hätte sich zudem nicht auf die
zweimaligen Verlängerungen der Annahmefrist einlassen müssen.
Er meint ferner, selbst wenn dem Kläger ein Schadensersatzanspruch zustünde,
hätte das Landgericht den Renovierungskostenaufwand nicht nach § 287 ZPO
schätzen dürfen, da er Durchführung der Renovierungen bereits erstinstanzlich
bestritten hatte.
Der Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des am 13. April 2000 verkündeten Urteils des
Landgerichts Hanau - 7 O 279/00 - abzuweisen und die Anschlußberufung des
Klägers zurückzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen,
sowie „klageerweiternd“, festzustellen, daß der Beklagte verpflichtet ist, dem
Kläger jeden weiteren aus dem Kauf des Teileigentums, eingetragen im Grundbuch
des Amtsgerichts Hanau, Grundbuch von O 1, Blatt ... und ..., noch entstehenden
Schaden zu ersetzen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil. Zur Begründung der „Klageerweiterung“ hat
er sich (im November 2000) darauf berufen, daß die finanzierende ...-bank das ihm
bewilligte Darlehen vor kurzem - am 20. Oktober 2000 - gekündigt - und
Zwangsmaßnahmen angekündigt habe.
Während der Dauer des nachfolgenden Insolvenzverfahrens über das Vermögen
des Klägers am 20. November 2002, das am 8. April 2004 nach Schlußverteilung
wieder aufgehoben worden ist, war der Rechtsstreit unterbrochen. Der Senat hat
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wieder aufgehoben worden ist, war der Rechtsstreit unterbrochen. Der Senat hat
aufgrund der Beweisbeschlüsse vom 29. März 2001, 24. September 01 und 7.
Januar 02 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen B., Rechtsanwalt E. und
A. sowie durch Verkehrswertgutachten des Sachverständigen F. vom 28. Mai 02
und dessen ergänzende Anhörung vom 5. Juli 04. Die Parteien sind informatorisch
angehört worden. Insoweit wird auf die Sitzungsniederschriften vom 27. August 01,
10. Dezember 01 und vom 5. Juli 2004 sowie auf das Sachverständigengutachten
vom 28. Mai 2004 Bezug genommen.
Der Beklagte beantragt ergänzend die Vernehmung seiner Ehefrau zu der
Behauptung, A. habe dieser die Erklärung des Beklagten mit Datum vom 15.
Dezember 1998 „im Zeitraum vom 15. bis 17.12.1998 gezeigt“, so daß die
Erklärung nicht - wie der Zeuge B. bekundet habe - erst wesentlich später
angefertigt worden sein könne.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des
erstinstanzlichen Urteils sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten
Schriftsätze Bezug genommen.
Die Anschlußberufung des Klägers scheitert an der mangelnden Zulässigkeit
seines Feststellungsantrages. Die zulässige Berufung des Beklagten bleibt im
Wesentlichen ohne Erfolg.
I.
Der Kläger hat seinen im Wege der Anschlußberufung erstmals in der
Berufungsinstanz gestellten Feststellungsantrag (nur) auf ihm damals - Ende 2000
- drohende weitere nachteilige Folgen der Kreditkündigung seiner
Finanzierungsbank und angekündigte Zwangsmaßnahmen gestützt. Solche Folgen
sind offensichtlich auch eingetreten, wie die nachfolgende Eröffnung des
Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Klägers gezeigt hat. Indes ist die
Schlußverteilung inzwischen vollzogen; die finanziellen Folgen sind abgewickelt. Der
Kläger hat jedoch weder eine konkrete Bezifferung seines - etwa - weitergehenden
Schadensersatzanspruches vorgenommen, noch hat er dargelegt, daß er etwa
heute noch weitere, hier nicht ohnehin bereits verfahrensgegenständliche
schadensrechtlich bedeutsame Konsequenzen zu erwarten habe, die ein
fortbestehendes Interesse an alsbaldiger Feststellung (§ 256 ZPO) begründen
könnten.
Zwar ist der Kläger i.d.R. nicht dazu gezwungen, vom Feststellungsantrag zu einer
Leistungsklage überzugehen, wenn ihm die Bezifferung seines Anspruchs im Laufe
des Prozesses möglich wird (OLG München, 5. Februar 1998 - Az: 29 U 3996/97 -
OLGR München 1998, 316). Das besondere rechtliche Interesse an alsbaldiger
Feststellung muß jedoch fortbestehen; das ist nach den gegebenen Umständen
nicht (mehr) ersichtlich.
II.
Das angefochtene Urteil des Landgerichts hat sich im Ergebnis nach
Beweisaufnahme als im Wesentlichen zutreffend erwiesen. Der Beklagte haftet
dem Kläger nach §§ 459 Abs. 2, 463 S. 1 BGB (a.F.) auf Schadensersatz wegen
Nichterfüllung, weil es der Kaufsache an einer vertraglich vorausgesetzten und
vom Beklagten zugesicherten Eigenschaft, der Nutzbarkeit als Wohnraum nach
öffentlichem Baurecht, fehlt.
1. Die (Möglichkeit der) behördlichen Untersagung der Nutzung eines Grundstücks
in bestimmter Weise stellt nach der Rechtsprechung keinen Rechtsmangel,
sondern ggf. einen Sachmangel i.S.d. § 459 BGB (a.F.) dar (BGH, 26. April 1991,
Az: V ZR 73/90 = NJW 1991, 2138; Palandt-Putzo, § 434 BGB n.F., Rn. 61). Gemäß
§ 8 des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages ist die Haftung des
Verkäufers „für Fehler und Mängel jedweder Art ausgeschlossen“. Eine Haftung
des Beklagten unter dem Gesichtspunkt des § 459 Abs. 1 BGB (a.F.) ist somit
nicht gegeben.
2. Der Beklagte haftet dem Kläger jedoch nach § 463 S.1 BGB (a.F.) auf
Schadensersatz, weil der Kaufsache wegen fehlender Benutzbarkeit zu
Wohnzwecken nach öffentlichem Baurecht eine vertraglich zugesicherte
Eigenschaft fehlt.
2.1. Eine Zusicherung i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB setzt nach ständiger
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2.1. Eine Zusicherung i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB setzt nach ständiger
höchstrichterlicher und obergerichtlicher Rechtsprechung voraus, daß der
Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein
einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit die Bereitschaft zu
erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaften einzustehen (BGH,
30.3.2001 - V ZR 461/99 = MDR 2001, 801; 12.4.1996 - V ZR 83/95 = NJW 1996,
2027; OLG Düsseldorf - 5.11.2001 - 9 u 15/01 = OLGR Düsseldorf 2002. 363). Das
gilt auch und erst recht für eine konkludente Zusicherung. Ob danach eine
Zusicherung erfolgt ist, ist eine Frage der Auslegung, bei der das Verhalten des
Verkäufers aus der Sicht des Käufers unter Berücksichtigung seines
Erwartungshorizonts bei objektiver Würdigung der Umstände nach Treu und
Glauben zu bewerten ist (BGH NJW 1996, 2027; OLG Düsseldorf a.a.O.).
2.2. Eine ausdrückliche Zusicherung des Beklagten liegt nicht vor. Der zwischen
den Parteien geschlossene notarielle Kaufvertrag enthält keine ausdrückliche
Erklärung des Beklagten darüber, daß er in vertraglich bindender Weise die Gewähr
dafür übernehmen wolle, daß das verkaufte Wohneigentum zu Wohnzwecken
nutzbar sei und bleibe.
2.3. Mit Recht hat das Landgericht jedoch der Bezeichnung der Kaufsache im
notariellen Kaufvertrag im Lichte der Gesamtumstände die Bedeutung einer
stillschweigenden Zusicherung zugemessen.
a) Teilweise hat die obergerichtliche Rechtsprechung eine schlüssige Zusicherung,
daß ein Gebäude nach seiner baulichen Beschaffenheit und nach den geltenden
baurechtlichen Bestimmungen für Wohnzwecke geeignet sei, schon darin gesehen,
daß es im notariellen Vertrag über den Verkauf einer darin gelegenen
Eigentumswohnung als „Wohnhaus“ bezeichnet war (OLG Karlsruhe, 23.12. 1988 -
15 U 3/87 = DWW 1989, 109). Andererseits ist bei der Annahme einer
stillschweigenden Zusicherung angesichts der weitreichenden Folgen einer
Erklärung des Verkäufers, für das Vorhandensein der fraglichen Eigenschaft zu
garantieren, d.h. in gesteigertem Maße einstehen zu wollen, Zurückhaltung
geboten (BGH, 13.12.1995 - VIII ZR 328/94 = MDR 1996, 675). Dies gilt
insbesondere dann, wenn die Erklärung des Verkäufers, die als Anknüpfung für
eine Zusicherung herangezogen wird, in erster Linie der Bezeichnung des
Kaufgegenstandes und des vertragsmäßig vorausgesetzten Gebrauches dient
(BGH a.a.O.; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2002, 363).
Die bloße Verwendung von Begriffen wie „Wohnung“, „Wohnungseigentum“,
„Wohnräume“ werden eine Zusicherung des Verkäufers deshalb in der Regel nicht
beinhalten, denn sie besagen zunächst nur, daß die verkauften Räume bewohnt
waren, also als Wohnung(en) genutzt wurden.
b) Zu berücksichtigen ist bei der Frage, ob eine Eigenschaftszusicherung vorliegt,
aber auch, ob für eine solche Gewährübernahme aus der Sicht des Käufers ein
Anlaß bestand (BGH NJW 1996, 2027; OLG Düsseldorf a.a.O.). Ist die Frage der
Nutzbarkeit des Kaufobjektes zum Wohnen von den Vertragsparteien
stillschweigend als selbstverständlich vorausgesetzt und deshalb gerade nicht zum
Gegenstand der Vertragsverhandlungen gemacht worden, ist für die Annahme
einer stillschweigenden Zusicherung kein Raum, weil dann dafür auch aus der Sicht
des Käufers kein Anlaß besteht.
c) Aus der Sicht des Klägers bestand konkreter Anlaß, auf die von ihm gewünschte
und erwartete Nutzbarkeit des Kaufobjektes zu Wohnzwecken besonderes
Augenmerk zu legen und diese Frage zum Gegenstand der
Vertragsverhandlungen zu machen.
(1) Zu der reinen Bezeichnung des Kaufobjekts als „Wohnungs- und Teileigentum“,
„Eigentumswohnung“, „vermietete Wohnungen“ trat zum einen hinzu, daß in § 17
des notariellen Vertrages von der „Erweiterung des Hausanwesens und Bildung
von zwei weiteren Wohnungen“, wenn auch nicht von einer - auch nur möglichen -
Umwidmung der bisherigen Souterrainwohnungen in Nutzfläche die Rede ist.
Schon alleine angesichts der im Vertragstext angesprochenen geplanten
baulichen Erweiterung und der damit verbundenen Intensivierung der
Wohnnutzung des Grundstücks bestand aber aus der Sicht des Klägers Anlaß zu
einer Erklärung des Beklagten darüber, ob die bisherige Wohnnutzung der
vertragsgegenständlichen Räumlichkeiten auch im Hinblick auf die vorgesehene
Ausbaumaßnahme ohne Einschränkung Bestand haben werde.
(2) Der Kläger war zudem vor der Unterzeichnung seines notariellen Kaufangebots
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(2) Der Kläger war zudem vor der Unterzeichnung seines notariellen Kaufangebots
vom 24. April 1998 außerhalb der notariellen Verhandlungen im Beisein des
Beklagten und - angeblich - ausdrücklich auf dessen Wunsch durch den Zeugen B.
auf die Möglichkeit einer Umwidmung hingewiesen worden, und zwar bis hin zur
Unterzeichnung der bestätigenden „Erklärung“, wonach die „Flächen der
Wohnungen oder Teile davon ... als Nutzflächen ausgewiesen werden könnten“,
wenn auch einer „Nutzung der Räume zu Wohnzwecken“ danach angeblich
„seitens des Bauaufsichtsamtes nichts im Wege“ stehe. Selbst wenn der Beklagte
und der insoweit für ihn handelnde Architekt B. damals wohl ernsthaft damit
rechneten, das Bauaufsichtsamt werde im Ergebnis einer künftigen Wohnnutzung
nichts entgegensetzen, hatten die Vertragsparteien die fortbestehende
Nutzbarkeit der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken dennoch gerade nicht als
selbstverständlich, sondern - allenfalls - als überwiegend wahrscheinlich
angesehen.
Aus der Sicht des Klägers bestand daraufhin jedenfalls erst recht konkreter Anlaß
zu einer zusichernden Erklärung des Beklagten.
d) Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ist darüber hinaus zur
Überzeugung des Senats bewiesen, daß B. dem Kläger - für den Beklagten
handelnd - bei Vorlage der „Erklärung“ zur Unterzeichnung zugleich erläutert hat,
damit seien keine für ihn nachteilige Rechtswirkungen verbunden, denn es bleibe ja
bei der Veräußerung als Wohnraum, und ihn so davon abgehalten hat, auf einer
ausdrücklichen Formulierung im Vertragstext zu bestehen:
(a) Der Zeuge B., Architekt des Bauvorhabens der Aufstockung des Gebäudes und
zugleich gleichsam „federführender“ Verhandlungspartner des Klägers, hat die
Darstellung des Klägers bestätigt, wonach er diesem ausdrücklich erklärt habe, er
müsse diese „Erklärungen“ nur „pro forma“ unterschreiben, denn sie würden nur
„für das Bauamt gebraucht“ und entfalteten „keine Rechtswirksamkeit“, weil sie
nicht von einem Notar beurkundet worden sind“. Er sei selbst auch im Zeitpunkt
der Annahmeerklärung am 21. Dezember 1998 „noch davon ausgegangen, daß
die Rückwidmung in Wohnraum wieder durchgeführt werden könne“. Jedenfalls
aber sei den Parteien - also auch dem Beklagten - „klar“ gewesen, „daß die
Räume im Souterrain als Wohnräume veräußert werden sollten“. Auch A. - seinen
Auftraggeber in seiner Eigenschaft als die Ausbaumaßnahmen planender und
verantwortender Architekt - habe er „immer“ darauf aufmerksam gemacht, daß
der Kläger die Räume „nicht nehmen werde“, wenn sie als Wohnräume nicht
genutzt werden könnten.
(b) Die Darstellung des Zeugen A. steht dem in ihrem wesentlichen Kern nicht
entgegen. Auch er hat bestätigt, er habe aufgrund der Erläuterungen B.s
angenommen, daß es diesem gelingen werde, wieder „eine Wohnnutzung für die
Räume im Souterrain zu bekommen“. Von ihm - nicht vom Beklagten - ging nach
seiner Darstellung die spätere Initiative dafür aus, den Kläger vorsorglich die
weitere „Erklärung“ mit Datum vom 15. Dezember 1998 unterzeichnen zu lassen;
er habe dem Beklagten „helfen wollen“ und die frühere „Erklärung“ des Klägers
vom 24. April 1998 (nämlich nach der inzwischen ergangenen Entscheidung des
Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1998) „für rechtlich
nicht haltbar gehalten“. Auch diese weitere „Erklärung“ hat B. dem Kläger indes
nach seiner ausdrücklichen Bekundung wiederum als nur „pro forma“ zu
unterzeichnen überbracht und den Kläger mit dieser Maßgabe zur Unterzeichnung
veranlaßt.
(c) Der Beklagte selbst hat in seiner informatorischen Anhörung erklärt, B. habe
ihm von dem Kaufinteresse des Klägers an seinen Wohnungen berichtet; B. habe
während der Wartezeit beim Notar am 24. April 1998 im Zusammenhang mit einer
möglichen Nutzungsänderung davon gesprochen, daß im Grundbuch ja
„drinstehe“, daß es sich „um Wohnungen handele“; auch er - der Beklagte, habe
B. daraufhin geglaubt, daß diese Frage nicht „in den Vertrag aufgenommen“
werden kann. Auch der Beklagte ging demzufolge davon aus, daß sich das
Kaufinteresse des Klägers eindeutig auf zu Wohnzwecken nutzbare Räumlichkeiten
bezog.
(d) Daß B. dem Kläger die „Erklärungen“ jeweils zur Unterschrift - wörtlich ebenso
wie nach der Aussage B.s - nur „pro forma“ vorgelegt habe, entspricht im übrigen
in der Sache nicht nur dem Prozeßvortrag des Klägers, sondern auch seiner
Wortwahl in der informatorischen Befragung im Termin vom 4. Juli 2004.
(e) Damit kann im Ergebnis kein Zweifel mehr daran bestehen, daß der Kläger
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(e) Damit kann im Ergebnis kein Zweifel mehr daran bestehen, daß der Kläger
seine außervertraglichen „Erklärungen“ - für den Beklagten erkennbar - eben nur
im Vertrauen auf die Erläuterungen B.s, sie schadeten ihm nicht, „pro forma“, also
ohne entsprechenden Rechtsbindungswillen gegenüber dem Beklagten, und in der
für den Beklagten erkennbar fortbestehenden Erwartung der fortbestehenden
Nutzbarkeit der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken unterzeichnet hat.
(4) Indem das notarielle Kaufangebot in dieser Situation den Kaufgegenstand trotz
der zum Gegenstand gesonderter Verhandlungen gemachten Unwägbarkeiten für
die weitere Nutzung konsequent und ohne jegliche Einschränkung als
„Wohnungseigentum“, „Eigentumswohnung“ und „vermietete Wohnung“
bezeichnete, brachte der Kläger - wie dem Beklagten bewußt war - auch hierdurch
zum Ausdruck, daß es ihm eben gerade auf den Erwerb von Wohnraum und nicht
nur Nutzfläche ankomme. Genau dieses Angebot hat der Beklagte am 21.
Dezember 1998 schließlich auch angenommen.
Bei dieser Sachlage durfte der Kläger in der Annahme der in dieser Frage völlig
eindeutigen Fassung des Vertrages eine entsprechende stillschweigende
Zusicherung des Beklagten sehen.
d) Die so getroffene notarielle Kaufvereinbarung ist nicht (mit den Formmangel
heilender Auflassung und Eintragung des Klägers als neuem Eigentümer, § 313 S.
2 BGB a.F.) durch nicht beurkundete Zusatzvereinbarungen der Parteien
abgeändert worden.
(1) Änderungen oder Ergänzungen eines Grundstückskaufvertrages sind
grundsätzlich formbedürftig, selbst wenn es sich nur um unwesentliche
Änderungen handelt (Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl. 2004, § 311 BGB [n.F.] Rn.
41). Nach § 313 Satz 1 BGB (a.F.) unterliegen dem Beurkundungserfordernis alle
Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das
schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGH, 24.7.1998 - V ZR
74/97 = NJW 1998, 3196). Auch Vereinbarungen mit Dritten sind formbedürftig,
wenn die Abrede nach dem Willen der Beteiligten in den rechtlichen
Zusammenhang des Grundstückskaufvertrages einbezogen werden soll (Palandt-
Heinrichs a.a.O., Rn. 34). Ist ein Vertrag unvollständig beurkundet worden, sind die
nicht beurkundeten Abreden nichtig. Die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen
richtet sich nach § 139 BGB. Wußten die Parteien um die Formnichtigkeit eines
Teils ihrer Abreden, so ist allein das Beurkundete gültig (Palandt-Heinrichs a.a.O.,
Rn. 38 m.w.N.).
(2) Die durch den Kläger unterzeichneten, ihm vom Architekten B. vorgelegten und
„als Zeuge“ mitunterzeichneten „Erklärungen“ mit Datum vom 24. April 1998 und
15. Dezember 1998 bestanden zwar nach ihrem Wortlaut in dem (tatsächlichen)
Hinweis auf die Möglichkeit (24. April 1998) bzw. den Eintritt einer
Nutzungsänderung nach öffentlichem Baurecht (15. Dezember 1998) sowie der
„ausdrücklichen“ Erklärung des Klägers, er stelle den Beklagten dennoch „von
jeder Schadensersatzpflicht frei“. Ihr Wortlaut legte mithin durchaus einen den
Regelungsgehalt des notariellen Kaufvertrages erweiternden und abändernden
Willen (des Klägers) nahe. Eine Heilung des Formmangels durch Auflassung und
Eintragung in das Grundbuch (§ 313 S. 2 BGB a. F.) ist nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme aber dennoch nicht eingetreten, denn die Parteien haben auch
nach Beurkundung des Kaufangebotes am 24. April 1998 keine die Regelungen
des Kaufvertrages übereinstimmend abändernden Willenserklärungen gewechselt.
(3) Nach § 313 S. 2 BGB a. F. (jetzt § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB) erstreckt sich die
Heilung des Formmangels durch Auflassung und Eintragung auf den gesamten
Inhalt des Vertrages einschließlich aller mündlichen und schriftlichen
Nebenabreden sowie aller formunwirksamen Ergänzungen, soweit die
Willensübereinstimmung zur Zeit der Auflassung noch besteht (Palandt-Heinrichs
a.a.O., Rn. 55). Die Auflassung ist in dem notariellen Vertrag vom 21. Dezember
1998 erklärt worden; der Kläger ist anschließend als neuer Eigentümer im
Grundbuch eingetragen worden.
(4) Nach dem dargelegten Ergebnis der Zeugenvernehmung bestand jedoch auch
im Zeitpunkt der Auflassung keine Willensübereinstimmung der Vertragsparteien
dahin, daß der Kläger - wie in den „Erklärungen“ mit Datum vom 24. April 1998
und insbesondere vom 15. Dezember 1998 zum Ausdruck gebracht - die
betreffenden Räumlichkeiten entgegen dem Wortlaut des notariellen Kaufvertrages
auch als nicht mehr zur Wohnzwecken geeignet hinnehmen und den Beklagten
dennoch von jeglicher Schadenshaftung freistellen wolle.
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Soweit der Beklagte die Aussage B.s in diesem Zusammenhang in weiteren
Details angreift, nämlich insbesondere in Bezug auf die genauen Zeitpunkte der
Unterzeichnung der „Erklärungen“ sowie Zeit, Ort und Umstände der Rückgabe
der unterzeichneten „Erklärung“ vom 15. Dezember 1998, kommt es darauf nicht
an; der allein entscheidende Kern der Aussage B.s (Vorlage zur Unterzeichnung
nur „pro forma“) ist durch die dargelegten weiteren Umstände ungeachtet dessen
bestätigt. Auf die ergänzend angebotene Vernehmung der Ehefrau des Beklagten
zur Behauptung, A. habe dieser die Erklärung des Beklagten mit Datum vom 15.
Dezember 1998 „im Zeitraum vom 15. bis 17.12.1998 gezeigt“, so daß diese
nicht - wie B. behauptet habe - erst wesentlich später angefertigt worden sein
könne (also fingiert sei), kommt es nicht an; selbst wenn man die
Beweisbehauptung als wahr unterstellt, würde ihr als - zudem erst nach der
Auflassung unterzeichnete - Erklärung „pro forma“ erst recht kein den notariellen
Vertrag abändernder Gehalt zukommen.
e) Verbleibt es damit im Ergebnis bei dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages, so
hat der Kläger Anspruch gegen den Beklagten auf Schadensersatz nach § 463 S. 1
BGB (a.F.), weil der verkauften Sache zur Zeit des Kaufes eine zugesicherte
Eigenschaft - die Nutzbarkeit als Wohnraum nach öffentlichem Baurecht - fehlte.
Wie bereits das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, kommt es auf die Frage des
arglistigen Verschweigens eines Mangels (§ 463 S. 2 BGB a. F.) damit nicht mehr
an.
3. Ob daneben auch die Voraussetzungen eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts
(begründet durch sittenwidriges Verhalten des Beklagten gegenüber dem
Geschäftspartner durch wissentlichen Verkauf von Nutzraum zu einem weit
überhöhten Preis, § 138 Abs. 2 BGB) vorliegen und dem Kläger deswegen
außerdem auch Ansprüche nach §§ 823 Abs. 2, 263 StGB oder auch nur § 812
Abs. 1 S. 1 BGB zustehen können, bedarf angesichts dessen keiner Entscheidung.
4. In Bezug auf die Höhe des Schadensersatzanspruchs hat sich der Beklagte in
der Berufung nur noch gegen die vom Landgericht nach § 287 ZPO geschätzten
Kosten für „eingekauftes Material zur Renovierung der Räume“ und
„Arbeitsaufwand des Klägers“ in Höhe von 3.457,56 DM gewandt. Nur in diesem
Umfange hat das angefochtene Urteil keinen Bestand.
Der Beklagte hatte bereits in erster Instanz insoweit mangelnde Substantiierung
des Klagevorbringens gerügt und den behaupteten Arbeitsaufwand bestritten. Die
Darlegungen des Klägers hierzu (in der Klageschrift) hatten sich in den Worten
„eingekauftes Material zur Renovierung der Räume“ sowie „Arbeitsaufwand des
Klägers von 80 Std. à 25.- DM“ und Zeugenbeweisantritten erschöpft; sie waren
mithin in der Tat nicht hinreichend substantiiert und boten für eine
Schadenschätzung nach § 287 ZPO schon mangels brauchbarer
Anknüpfungstatsachen keine geeignete Grundlage. Es kommt hinzu, daß auch die
(pauschal) behauptete Durchführung einer Renovierung überhaupt bestritten war,
weil nach Darstellung des Beklagten „zumindest eine Wohnung frisch renoviert“
gewesen sei. Auf dieser unzureichenden Tatsachengrundlage hätte eine
Verurteilung des Beklagten nicht erfolgen dürfen.
Da der Kläger hierzu auch im Berufungsverfahren nicht ergänzend vorgetragen
hat, war das angefochtene Urteil (nur) insoweit abzuändern und die Klage
abzuweisen.
5. Gegen die darüber hinaus ausgesprochene Feststellung des angefochtenen
Urteils, daß sich der Beklagte in Annahmeverzug befindet, hat der Beklagte sich in
seiner Berufung nicht gewandt. Eine Begründung für diesen Ausspruch enthält das
landgerichtliche Urteil nicht; er ist gleichwohl zu Recht ergangen (§§ 256, 756 ZPO;
300, 304 BGB a. F.).
6. Trotz des Teilerfolges der Berufung des Beklagten fallen ihm die Kosten des
erstinstanzlichen Verfahrens vollständig zur Last, da die dem Kläger auf die
Berufung des Beklagten hin aberkannte Zuvielforderung von 3.457,56 DM =
1.767,82 € verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten verursacht
hat (§§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Kostenquotelung für die Berufungsinstanz
ergibt sich unter Einbeziehung der erfolglosen Anschlußberufung des Klägers aus
dem Verhältnis des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens (§ 92 Abs. 1 ZPO).
7. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10,
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7. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10,
711 S. 2 bzw. 713 ZPO.
8. Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO n. F. zuzulassen. Die
Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung; sie betraf nur die Anwendung
anerkannter Rechtsgrundsätze und Rechtsprechung in einem Einzelfall. Auch ist in
dieser Sache eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht zur Fortbildung des
Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.