Urteil des OLG Frankfurt vom 30.09.2004, 16 U 109/00

Entschieden
30.09.2004
Schlagworte
Heilung des formmangels, Zugesicherte eigenschaft, Zusicherung, Grundbuch, Treu und glauben, Datum, Freifläche, Wohnraum, Kaufvertrag, Unterzeichnung
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Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 16. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 30.09.2004

Normen: § 459 Abs 2 BGB, § 459 Abs 2aF BGB, § 463 S 1 BGB, § 463 S 1aF BGB

Aktenzeichen: 16 U 109/00

Dokumenttyp: Urteil

(Kaufvertrag über 2 Eigentumswohnungen: Stillschweigende Zusicherung der Eignung für Wohnzwecke)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hanau vom 13. April 2000 - 7 O 279/2000 - teilweise abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 147.705,11 nebst 5,8 % Zinsen seit dem 5. Februar 1999 zu zahlen Zug um Zug gegen Rückübereignung des Teileigentums, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hanau, Grundbuch von O 1, Bl. ..., lfd. Nr. 1, 151/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung O 2 Flur ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche ...-Str. ..., Größe ... m², mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumen sowie dem Sondernutzungsrecht an der Freifläche Nr. 1 (Lichthof), sowie des Teileigentums, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hanau, Grundbuch von O 1, Bl. ..., 120,10/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung O 2 Flur ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche ...-Str. ..., Größe ... m², mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen sowie dem Sondernutzungsrecht an der Freifläche Nr. 2 (Lichtschacht).

Es wird festgestellt, daß sich der Beklagte in Annahmeverzug befindet.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung des Beklagten und die Anschlußberufung des Klägers werden zurückgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Beklagten zu 95 %, dem Kläger zu 5 % zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

1Der Kläger nimmt den Beklagten auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages über zwei Eigentumswohnungen sowie - im Wege der Anschlußberufung - auf Feststellung dessen weitergehender Schadensersatzpflicht in Anspruch.

2Der Beklagte war Eigentümer dreier Eigentumswohnungen im Hause ...-Straße ... in O 3. Seit 1996 betrieb der Eigentümer der vierten Eigentumswohnung A. die Aufstockung und den Ausbau zweier weiterer Wohnungen im Dachgeschoß; er erwarb hierfür von dem Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 27. Dezember 1996 zwei 159,61/1000 Miteigentumsanteile an dem bebauten Grundstück für

1996 zwei 159,61/1000 Miteigentumsanteile an dem bebauten Grundstück für einen Kaufpreis von 70.000.- DM und beauftragte den Architekten B. mit der Bauplanung. Die Stadt O 3 erteilte die Baugenehmigung. Auf Anfechtung durch die Eigentümerin eines angrenzenden Grundstücks wurde die Baugenehmigung wegen Verstoßes gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans - Überschreitung der zulässigen Grundstücksausnutzung - jedoch wieder aufgehoben. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Frankfurt vom 9. Juni 1997 mit Beschluß vom 28. Januar 1998. Die Aufstockungspläne A.s waren damit in ihrer ursprünglichen, die auf der fortbestehenden Nutzbarkeit der vorhandenen Wohnungen zu Wohnzwecken beruhenden Form gescheitert.

3Noch während des laufenden Anfechtungsverfahrens hatte A. indes einen Nachtragsantrag zu seinem Bauantrag gestellt, der nun zusätzlich eine Umwidmung der beiden Eigentumswohnungen des Beklagten im Souterrain zu Nutzfläche vorsah, um so eine Überschreitung der GFZ und GRZ durch die Aufstockung und den Ausbau des Dachgeschosses zu vermeiden. Obwohl diese Planung die Aufgabe der Wohnnutzung der Souterrainwohnungen des Beklagten voraussetzte, gab dieser selbst hierzu nach seiner Darstellung zunächst keine Erklärungen gegenüber der Baugenehmigungsbehörde ab. Allerdings erklärte er in einem späteren Schreiben an das Bauaufsichtsamt der Stadt O 3 vom 18. Oktober 1998, er werde „beide leerstehende Wohnungen im Kellergeschoß ... nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen“, die neue Baugenehmigung sei mit seinem Einverständnis und in seinem Auftrag beantragt worden, und auch eventuelle Rechtsnachfolger würden sich „selbstverständlich ebenfalls an die Auflagen in der Baugenehmigung zu halten“ haben.

4Der Beklagte befaßte sich nun seinerseits mit dem Gedanken an eine Veräußerung der Souterrainwohnungen. Als der Architekt B. dies erfuhr, informierte er den Kläger, einen seiner persönlichen Bekannten, über die Verkaufsüberlegungen des Beklagten. Es kam zu Verkaufsverhandlungen der Parteien, die in die notarielle Beurkundung eines Angebots des Klägers zum Abschluß eines Kaufvertrages vom 24. April 1998 mündeten. In dieser Urkunde erteilte der Kläger dem Beklagten das unwiderrufliche, bis zum 30. Juli 1998 befristete Angebot zum Kauf der Wohnungen für zusammen 275.000.- DM. Der durch Annahmeerklärung des Beklagten zu schließende „Kaufvertrag über Wohnungs- und Teileigentum“ war in dieser Urkunde bereits in vollem Wortlaut enthalten. Die gegenständlichen Souterrainwohnungen waren darin als „Eigentumswohnungen“ bzw. als vermietete „Wohnungen Nrn. 1 und 2“ bezeichnet. In § 17 war die „letzte und endgültige Teilungserklärung...die aufgrund baulicher Erweiterung des Hausanwesens und Bildung von zwei weiteren Wohnungen im Dachgeschoß beurkundet wurde“, erwähnt; von einer drohenden oder auch nur möglichen Umwidmung des Kaufgegenstandes von Wohn- in Nutzraum war jedoch nicht die Rede.

5Mit Datum vom selben Tage (dem 24. April 1998) unterzeichnete der Kläger außerdem eine „Erklärung“, durch die er bestätigte, ihm sei der „Einspruch“ eines Nachbarn gegen die Baugenehmigung zum Ausbau des Dachgeschosses bekannt; aufgrund einer Nachtragsgenehmigung könnten die Flächen der Wohnungen ganz oder teilweise als „Nutzflächen gemäß der BNVO“ ausgewiesen werden, er erkläre jedoch ausdrücklich, daß er den Verkäufer (den Beklagten) „von jeder Schadensersatzinanspruchnahme freistelle“. Von dieser „Erklärung“ existiert eine weitere Version mit gleichem Datum und augenscheinlich identischen Unterschriftszügen des Beklagten und des Architekten B. („bezeugt“), die in einem eigenen zusätzlichen Absatz noch folgenden Satz enthält:

6„Einer Nutzung der Räume zu Wohnzwecken steht aber seitens des Bauaufsichtsamts nichts im Wege“.

7Diese weitere „Erklärung“ war nicht Gegenstand der Erörterungen vor dem beurkundenden Notar.

8Am 14. Mai 1998 erteilte die Stadt O 3 A. die Nachtragsgenehmigung („Bauvorhaben: Errichtung eines Satteldaches auf vorh. Flachdachgebäude mit Ausbau zu 2 WE; Nachtrag: Nutzungsänderung Kellergeschoß von Wohn- und Nutzfläche“). Durch notarielle Vereinbarung vom 29. Juli 1998 verlängerte der Kläger die dem Beklagten gesetzte Annahmefrist für sein Kaufangebot bis zum 30. November 1998. Vorangegangen war ein Schreiben des Beklagten vom 27. Juli 1998, in dem dieser dem Kläger bestätigte, er werde ihm „etwaige

1998, in dem dieser dem Kläger bestätigte, er werde ihm „etwaige Bereitstellungszinsen ... ersetzen“, wenn diese mit seiner „Annahmeverzögerung im Zusammenhang“ stünden; bis zum 30. November 1998 werde es ihm „sicherlich möglich sein, das Angebot anzunehmen“.

9Am 20. November 1998 wies das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main den (erneuten) Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Grundstücksnachbarin C. gegen die Nachtragsgenehmigung der Stadt O 3 mit der Begründung zurück, nunmehr seien deren geschützte Rechtspositionen nicht mehr verletzt, weil die Nutzung der im Keller befindlichen Wohnräume aufgegeben worden sei.

10 Am 26. November 1998 verlängerte der Kläger die Annahmefrist für sein Kaufangebot abermals bis zum 31. Januar 1999. In einer weiteren - wiederum nicht notariell beurkundeten, jedoch durch den Architekten B. „als Zeuge“ mitunterzeichneten - Erklärung mit Datum vom 15. Dezember 1998 „bestätigte“ der Kläger folgendes:

11 „... Aufgrund der dadurch nötig gewordenen Umplanung ist das bisher als Wohnfläche ausgewiesene Teileigentum Nr. 1 und 2 im Untergeschoß in der Baugenehmigung vom 14.5.1998 als Nutzfläche ausgewiesen. Die Räumlichkeiten stehen daher nicht zu einer Wohnnutzung zur Verfügung. ... Mir sind diese Tatsachen bekannt. Ich erkläre ausdrücklich, daß ich den Verkäufer, Herrn D., von jeder Schadensersatzinanspruchnahme freistelle“.

12 Am 21. Dezember 1998 nahm der Beklagte den Kaufantrag des Klägers gemäß der notariellen Vereinbarung vom 24. April 1998 und den jeweils die Annahmefrist verlängernden Nachträgen vom 29. Juli und 26. November an.

13 Am 20. Januar 1999 verfügte die Stadt O 3 gegenüber dem Kläger ein „Nutzungsverbot“, das ihm unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes die Wohnnutzung der ehemaligen Souterrainwohnungen untersagte. Der Kläger nahm anwaltliche Hilfe in Anspruch; der Beklagte berief sich gegenüber dem anwaltlichen Schreiben vom 8. September 1999 auf die nicht beurkundeten „Erklärungen“ des Klägers mit Datum vom 24. April und 15. Dezember 1998 und wies jede Verantwortlichkeit von sich.

14 Der Kläger erhob daraufhin die vorliegende, auf Rückabwicklung des Kaufs und weitergehenden Schadenersatz gerichtete Klage.

15 Er hat die Auffassung vertreten, der Beklagte habe ihn arglistig darüber getäuscht, daß die betreffenden Räumlichkeiten „unwiederbringlich“ nicht mehr als Wohnraum genutzt werden dürften.

16 Er hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen,

17an ihn 292.343,65 DM nebst 5,8 % Zinsen seit 5. Februar 1999 Zug um Zug gegen Rückübereignung des Teileigentums, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hanau, Grundbuch von O 1, Bl. ..., lfd. Nr. 1, 151/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung O 2 Flur ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche ...-Str. ..., Größe ... m², mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumen sowie dem Sondernutzungsrecht an der Freifläche Nr. 1 (Lichthof), und Grundbuch des Amtsgerichts Hanau, Grundbuch von O 1, Bl. 8537, 120,10/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung O 2 Flur ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche ...-Str. ..., Größe ... m², mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen sowie dem Sondernutzungsrecht an der Freifläche Nr. 2 (Lichtschacht) zu verurteilen

18sowie festzustellen, daß sich der Beklagte in Annahmeverzug befindet.

19 Der Beklagte hat beantragt,

20die Klage abzuweisen.

21 Er hat jegliche Täuschungsabsicht bestritten und behauptet, ihm sei es im Gegenteil gerade darauf angekommen, daß der Kläger über die vorstehend dargelegten Umstände informiert sei; deshalb sei es ihm auch auf eine entsprechende Dokumentation angekommen. Dem Kläger seien die Beschränkungen für die Nutzung der „Souterrain-Wohnungen“ also bekannt

Beschränkungen für die Nutzung der „Souterrain-Wohnungen“ also bekannt gewesen. Er hat ferner behauptet, für „uneingeschränkt“ zu Wohnzwecken nutzbares Eigentum hätte der Kläger wesentlich mehr als die vereinbarten 275.000.- DM aufwenden müssen. Die zweimalige Verlängerung der Annahmefrist für das notarielle Kaufangebot des Klägers sei alleine auf dessen Betreiben erfolgt.

22 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Auffassung vertreten, der Beklagte habe dem Kläger die Nutzbarkeit der Räumlichkeiten als Wohnraum vertraglich zugesichert; die Erklärungen vom 24. April und 15. Dezember 1998 änderten daran nichts, denn diese enthielten jedenfalls keine gegenüber dem Wortlaut des notariellen Vertrages abändernden Erklärungen. Da die Räumlichkeiten jedoch endgültig nicht mehr als Wohnraum nutzbar seien, schulde der Beklagte dem Kläger Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Die (vom Beklagten bestrittenen) Renovierungskosten hat das Landgericht entsprechend dem Vortrag des Klägers aus 3.457,56 DM geschätzt.

23 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der weiterhin Klageabweisung erstrebt.

24 Er macht geltend, aus der „Erklärung“ des Klägers vom 24. April 1998 folge, daß er - der Beklagte - ihm die weitere Benutzbarkeit der beiden Wohnungen zu Wohnzwecken gerade nicht habe zusichern wollen. Der Kläger habe insoweit ausdrücklich einen Haftungsausschluß akzeptiert. Es sei ihm - dem Beklagten - von Anfang an darauf angekommen, den Kläger über Zweifel an der künftigen Nutzbarkeit zu Wohnzwecken zu informieren. Allerdings sei ihm nicht bekannt gewesen, daß „der Architekt B. unter dem 23. April 1998 einen Antrag auf Nutzungsänderung hinsichtlich der Souterrainflächen gestellt habe“. In der weiteren „Erklärung“ vom 15. Dezember 1998 habe der Kläger den Haftungsausschluß sogar nochmals erneuert. Die „Erklärung“ vom 24. April 1998 habe dem Kläger nur in der vollständigen Fassung (mit dem Hinweis auf angeblich fortbestehende Nutzbarkeit zu Wohnzwecken) vorgelegen; zu diesem Zeitpunkt sei der Nachtragsbauantrag schließlich noch nicht beschieden gewesen. Selbst in einer Erklärung gegenüber der Stadt O 3 vom 12. Februar 1999 habe der Kläger wiederum bestätigt, ihm sei bekannt, daß die Wohnungen nicht mehr bewohnt werden dürften, er werde sich daran halten und dies auch "eventuellen Rechtsnachfolgern mitteilen, so wie das in diesem Falle auch von Herrn D. getan wurde“. Der Kläger habe wohl darauf spekuliert, daß ihm die Wiederzulassung der Wohnnutzung gelingen werde. Auch ein in der Veräußerung von Nutzflächen zu hierfür weit überhöhten Preisen begründetes „Wuchergeschäft“ liege nicht vor; der Kläger sei über die Risiken informiert gewesen, er hätte sich zudem nicht auf die zweimaligen Verlängerungen der Annahmefrist einlassen müssen.

25 Er meint ferner, selbst wenn dem Kläger ein Schadensersatzanspruch zustünde, hätte das Landgericht den Renovierungskostenaufwand nicht nach § 287 ZPO schätzen dürfen, da er Durchführung der Renovierungen bereits erstinstanzlich bestritten hatte.

26 Der Beklagte beantragt,

27die Klage unter Abänderung des am 13. April 2000 verkündeten Urteils des Landgerichts Hanau - 7 O 279/00 - abzuweisen und die Anschlußberufung des Klägers zurückzuweisen.

28 Der Kläger beantragt,

29die Berufung zurückzuweisen,

30 sowie „klageerweiternd“, festzustellen, daß der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger jeden weiteren aus dem Kauf des Teileigentums, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hanau, Grundbuch von O 1, Blatt ... und ..., noch entstehenden Schaden zu ersetzen.

31 Er verteidigt das angefochtene Urteil. Zur Begründung der „Klageerweiterung“ hat er sich (im November 2000) darauf berufen, daß die finanzierende ...-bank das ihm bewilligte Darlehen vor kurzem - am 20. Oktober 2000 - gekündigt - und Zwangsmaßnahmen angekündigt habe.

32 Während der Dauer des nachfolgenden Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Klägers am 20. November 2002, das am 8. April 2004 nach Schlußverteilung wieder aufgehoben worden ist, war der Rechtsstreit unterbrochen. Der Senat hat

wieder aufgehoben worden ist, war der Rechtsstreit unterbrochen. Der Senat hat aufgrund der Beweisbeschlüsse vom 29. März 2001, 24. September 01 und 7. Januar 02 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen B., Rechtsanwalt E. und A. sowie durch Verkehrswertgutachten des Sachverständigen F. vom 28. Mai 02 und dessen ergänzende Anhörung vom 5. Juli 04. Die Parteien sind informatorisch angehört worden. Insoweit wird auf die Sitzungsniederschriften vom 27. August 01, 10. Dezember 01 und vom 5. Juli 2004 sowie auf das Sachverständigengutachten vom 28. Mai 2004 Bezug genommen.

33 Der Beklagte beantragt ergänzend die Vernehmung seiner Ehefrau zu der Behauptung, A. habe dieser die Erklärung des Beklagten mit Datum vom 15. Dezember 1998 „im Zeitraum vom 15. bis 17.12.1998 gezeigt“, so daß die Erklärung nicht - wie der Zeuge B. bekundet habe - erst wesentlich später angefertigt worden sein könne.

34 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

35 Die Anschlußberufung des Klägers scheitert an der mangelnden Zulässigkeit seines Feststellungsantrages. Die zulässige Berufung des Beklagten bleibt im Wesentlichen ohne Erfolg.

I.

36 Der Kläger hat seinen im Wege der Anschlußberufung erstmals in der Berufungsinstanz gestellten Feststellungsantrag (nur) auf ihm damals - Ende 2000 - drohende weitere nachteilige Folgen der Kreditkündigung seiner Finanzierungsbank und angekündigte Zwangsmaßnahmen gestützt. Solche Folgen sind offensichtlich auch eingetreten, wie die nachfolgende Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Klägers gezeigt hat. Indes ist die Schlußverteilung inzwischen vollzogen; die finanziellen Folgen sind abgewickelt. Der Kläger hat jedoch weder eine konkrete Bezifferung seines - etwa - weitergehenden Schadensersatzanspruches vorgenommen, noch hat er dargelegt, daß er etwa heute noch weitere, hier nicht ohnehin bereits verfahrensgegenständliche schadensrechtlich bedeutsame Konsequenzen zu erwarten habe, die ein fortbestehendes Interesse an alsbaldiger Feststellung 256 ZPO) begründen könnten.

37 Zwar ist der Kläger i.d.R. nicht dazu gezwungen, vom Feststellungsantrag zu einer Leistungsklage überzugehen, wenn ihm die Bezifferung seines Anspruchs im Laufe des Prozesses möglich wird (OLG München, 5. Februar 1998 - Az: 29 U 3996/97 - OLGR München 1998, 316). Das besondere rechtliche Interesse an alsbaldiger Feststellung muß jedoch fortbestehen; das ist nach den gegebenen Umständen nicht (mehr) ersichtlich.

II.

38 Das angefochtene Urteil des Landgerichts hat sich im Ergebnis nach Beweisaufnahme als im Wesentlichen zutreffend erwiesen. Der Beklagte haftet dem Kläger nach §§ 459 Abs. 2, 463 S. 1 BGB (a.F.) auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, weil es der Kaufsache an einer vertraglich vorausgesetzten und vom Beklagten zugesicherten Eigenschaft, der Nutzbarkeit als Wohnraum nach öffentlichem Baurecht, fehlt.

39 1. Die (Möglichkeit der) behördlichen Untersagung der Nutzung eines Grundstücks in bestimmter Weise stellt nach der Rechtsprechung keinen Rechtsmangel, sondern ggf. einen Sachmangel i.S.d. § 459 BGB (a.F.) dar (BGH, 26. April 1991, Az: V ZR 73/90 = NJW 1991, 2138; Palandt-Putzo, § 434 BGB n.F., Rn. 61). Gemäß § 8 des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages ist die Haftung des Verkäufers „für Fehler und Mängel jedweder Art ausgeschlossen“. Eine Haftung des Beklagten unter dem Gesichtspunkt des § 459 Abs. 1 BGB (a.F.) ist somit nicht gegeben.

40 2. Der Beklagte haftet dem Kläger jedoch nach § 463 S.1 BGB (a.F.) auf Schadensersatz, weil der Kaufsache wegen fehlender Benutzbarkeit zu Wohnzwecken nach öffentlichem Baurecht eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt.

41 2.1. Eine Zusicherung i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB setzt nach ständiger

41 2.1. Eine Zusicherung i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB setzt nach ständiger höchstrichterlicher und obergerichtlicher Rechtsprechung voraus, daß der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit die Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaften einzustehen (BGH, 30.3.2001 - V ZR 461/99 = MDR 2001, 801; 12.4.1996 - V ZR 83/95 = NJW 1996, 2027; OLG Düsseldorf - 5.11.2001 - 9 u 15/01 = OLGR Düsseldorf 2002. 363). Das gilt auch und erst recht für eine konkludente Zusicherung. Ob danach eine Zusicherung erfolgt ist, ist eine Frage der Auslegung, bei der das Verhalten des Verkäufers aus der Sicht des Käufers unter Berücksichtigung seines Erwartungshorizonts bei objektiver Würdigung der Umstände nach Treu und Glauben zu bewerten ist (BGH NJW 1996, 2027; OLG Düsseldorf a.a.O.).

42 2.2. Eine ausdrückliche Zusicherung des Beklagten liegt nicht vor. Der zwischen den Parteien geschlossene notarielle Kaufvertrag enthält keine ausdrückliche Erklärung des Beklagten darüber, daß er in vertraglich bindender Weise die Gewähr dafür übernehmen wolle, daß das verkaufte Wohneigentum zu Wohnzwecken nutzbar sei und bleibe.

43 2.3. Mit Recht hat das Landgericht jedoch der Bezeichnung der Kaufsache im notariellen Kaufvertrag im Lichte der Gesamtumstände die Bedeutung einer stillschweigenden Zusicherung zugemessen.

44 a) Teilweise hat die obergerichtliche Rechtsprechung eine schlüssige Zusicherung, daß ein Gebäude nach seiner baulichen Beschaffenheit und nach den geltenden baurechtlichen Bestimmungen für Wohnzwecke geeignet sei, schon darin gesehen, daß es im notariellen Vertrag über den Verkauf einer darin gelegenen Eigentumswohnung als „Wohnhaus“ bezeichnet war (OLG Karlsruhe, 23.12. 1988 - 15 U 3/87 = DWW 1989, 109). Andererseits ist bei der Annahme einer stillschweigenden Zusicherung angesichts der weitreichenden Folgen einer Erklärung des Verkäufers, für das Vorhandensein der fraglichen Eigenschaft zu garantieren, d.h. in gesteigertem Maße einstehen zu wollen, Zurückhaltung geboten (BGH, 13.12.1995 - VIII ZR 328/94 = MDR 1996, 675). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Erklärung des Verkäufers, die als Anknüpfung für eine Zusicherung herangezogen wird, in erster Linie der Bezeichnung des Kaufgegenstandes und des vertragsmäßig vorausgesetzten Gebrauches dient (BGH a.a.O.; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2002, 363).

45 Die bloße Verwendung von Begriffen wie „Wohnung“, „Wohnungseigentum“, „Wohnräume“ werden eine Zusicherung des Verkäufers deshalb in der Regel nicht beinhalten, denn sie besagen zunächst nur, daß die verkauften Räume bewohnt waren, also als Wohnung(en) genutzt wurden.

46 b) Zu berücksichtigen ist bei der Frage, ob eine Eigenschaftszusicherung vorliegt, aber auch, ob für eine solche Gewährübernahme aus der Sicht des Käufers ein Anlaß bestand (BGH NJW 1996, 2027; OLG Düsseldorf a.a.O.). Ist die Frage der Nutzbarkeit des Kaufobjektes zum Wohnen von den Vertragsparteien stillschweigend als selbstverständlich vorausgesetzt und deshalb gerade nicht zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen gemacht worden, ist für die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung kein Raum, weil dann dafür auch aus der Sicht des Käufers kein Anlaß besteht.

47 c) Aus der Sicht des Klägers bestand konkreter Anlaß, auf die von ihm gewünschte und erwartete Nutzbarkeit des Kaufobjektes zu Wohnzwecken besonderes Augenmerk zu legen und diese Frage zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen zu machen.

48 (1) Zu der reinen Bezeichnung des Kaufobjekts als „Wohnungs- und Teileigentum“, „Eigentumswohnung“, „vermietete Wohnungen“ trat zum einen hinzu, daß in § 17 des notariellen Vertrages von der „Erweiterung des Hausanwesens und Bildung von zwei weiteren Wohnungen“, wenn auch nicht von einer - auch nur möglichen - Umwidmung der bisherigen Souterrainwohnungen in Nutzfläche die Rede ist. Schon alleine angesichts der im Vertragstext angesprochenen geplanten baulichen Erweiterung und der damit verbundenen Intensivierung der Wohnnutzung des Grundstücks bestand aber aus der Sicht des Klägers Anlaß zu einer Erklärung des Beklagten darüber, ob die bisherige Wohnnutzung der vertragsgegenständlichen Räumlichkeiten auch im Hinblick auf die vorgesehene Ausbaumaßnahme ohne Einschränkung Bestand haben werde.

49 (2) Der Kläger war zudem vor der Unterzeichnung seines notariellen Kaufangebots

49 (2) Der Kläger war zudem vor der Unterzeichnung seines notariellen Kaufangebots vom 24. April 1998 außerhalb der notariellen Verhandlungen im Beisein des Beklagten und - angeblich - ausdrücklich auf dessen Wunsch durch den Zeugen B. auf die Möglichkeit einer Umwidmung hingewiesen worden, und zwar bis hin zur Unterzeichnung der bestätigenden „Erklärung“, wonach die „Flächen der Wohnungen oder Teile davon ... als Nutzflächen ausgewiesen werden könnten“, wenn auch einer „Nutzung der Räume zu Wohnzwecken“ danach angeblich „seitens des Bauaufsichtsamtes nichts im Wege“ stehe. Selbst wenn der Beklagte und der insoweit für ihn handelnde Architekt B. damals wohl ernsthaft damit rechneten, das Bauaufsichtsamt werde im Ergebnis einer künftigen Wohnnutzung nichts entgegensetzen, hatten die Vertragsparteien die fortbestehende Nutzbarkeit der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken dennoch gerade nicht als selbstverständlich, sondern - allenfalls - als überwiegend wahrscheinlich angesehen.

50 Aus der Sicht des Klägers bestand daraufhin jedenfalls erst recht konkreter Anlaß zu einer zusichernden Erklärung des Beklagten.

51 d) Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ist darüber hinaus zur Überzeugung des Senats bewiesen, daß B. dem Kläger - für den Beklagten handelnd - bei Vorlage der „Erklärung“ zur Unterzeichnung zugleich erläutert hat, damit seien keine für ihn nachteilige Rechtswirkungen verbunden, denn es bleibe ja bei der Veräußerung als Wohnraum, und ihn so davon abgehalten hat, auf einer ausdrücklichen Formulierung im Vertragstext zu bestehen:

52 (a) Der Zeuge B., Architekt des Bauvorhabens der Aufstockung des Gebäudes und zugleich gleichsam „federführender“ Verhandlungspartner des Klägers, hat die Darstellung des Klägers bestätigt, wonach er diesem ausdrücklich erklärt habe, er müsse diese „Erklärungen“ nur „pro forma“ unterschreiben, denn sie würden nur „für das Bauamt gebraucht“ und entfalteten „keine Rechtswirksamkeit“, weil sie nicht von einem Notar beurkundet worden sind“. Er sei selbst auch im Zeitpunkt der Annahmeerklärung am 21. Dezember 1998 „noch davon ausgegangen, daß die Rückwidmung in Wohnraum wieder durchgeführt werden könne“. Jedenfalls aber sei den Parteien - also auch dem Beklagten - „klar“ gewesen, „daß die Räume im Souterrain als Wohnräume veräußert werden sollten“. Auch A. - seinen Auftraggeber in seiner Eigenschaft als die Ausbaumaßnahmen planender und verantwortender Architekt - habe er „immer“ darauf aufmerksam gemacht, daß der Kläger die Räume „nicht nehmen werde“, wenn sie als Wohnräume nicht genutzt werden könnten.

53 (b) Die Darstellung des Zeugen A. steht dem in ihrem wesentlichen Kern nicht entgegen. Auch er hat bestätigt, er habe aufgrund der Erläuterungen B.s angenommen, daß es diesem gelingen werde, wieder „eine Wohnnutzung für die Räume im Souterrain zu bekommen“. Von ihm - nicht vom Beklagten - ging nach seiner Darstellung die spätere Initiative dafür aus, den Kläger vorsorglich die weitere „Erklärung“ mit Datum vom 15. Dezember 1998 unterzeichnen zu lassen; er habe dem Beklagten „helfen wollen“ und die frühere „Erklärung“ des Klägers vom 24. April 1998 (nämlich nach der inzwischen ergangenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1998) „für rechtlich nicht haltbar gehalten“. Auch diese weitere „Erklärung“ hat B. dem Kläger indes nach seiner ausdrücklichen Bekundung wiederum als nur „pro forma“ zu unterzeichnen überbracht und den Kläger mit dieser Maßgabe zur Unterzeichnung veranlaßt.

54 (c) Der Beklagte selbst hat in seiner informatorischen Anhörung erklärt, B. habe ihm von dem Kaufinteresse des Klägers an seinen Wohnungen berichtet; B. habe während der Wartezeit beim Notar am 24. April 1998 im Zusammenhang mit einer möglichen Nutzungsänderung davon gesprochen, daß im Grundbuch ja „drinstehe“, daß es sich „um Wohnungen handele“; auch er - der Beklagte, habe B. daraufhin geglaubt, daß diese Frage nicht „in den Vertrag aufgenommen“ werden kann. Auch der Beklagte ging demzufolge davon aus, daß sich das Kaufinteresse des Klägers eindeutig auf zu Wohnzwecken nutzbare Räumlichkeiten bezog.

55 (d) Daß B. dem Kläger die „Erklärungen“ jeweils zur Unterschrift - wörtlich ebenso wie nach der Aussage B.s - nur „pro forma“ vorgelegt habe, entspricht im übrigen in der Sache nicht nur dem Prozeßvortrag des Klägers, sondern auch seiner Wortwahl in der informatorischen Befragung im Termin vom 4. Juli 2004.

56 (e) Damit kann im Ergebnis kein Zweifel mehr daran bestehen, daß der Kläger

56 (e) Damit kann im Ergebnis kein Zweifel mehr daran bestehen, daß der Kläger seine außervertraglichen „Erklärungen“ - für den Beklagten erkennbar - eben nur im Vertrauen auf die Erläuterungen B.s, sie schadeten ihm nicht, „pro forma“, also ohne entsprechenden Rechtsbindungswillen gegenüber dem Beklagten, und in der für den Beklagten erkennbar fortbestehenden Erwartung der fortbestehenden Nutzbarkeit der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken unterzeichnet hat.

57 (4) Indem das notarielle Kaufangebot in dieser Situation den Kaufgegenstand trotz der zum Gegenstand gesonderter Verhandlungen gemachten Unwägbarkeiten für die weitere Nutzung konsequent und ohne jegliche Einschränkung als „Wohnungseigentum“, „Eigentumswohnung“ und „vermietete Wohnung“ bezeichnete, brachte der Kläger - wie dem Beklagten bewußt war - auch hierdurch zum Ausdruck, daß es ihm eben gerade auf den Erwerb von Wohnraum und nicht nur Nutzfläche ankomme. Genau dieses Angebot hat der Beklagte am 21. Dezember 1998 schließlich auch angenommen.

58 Bei dieser Sachlage durfte der Kläger in der Annahme der in dieser Frage völlig eindeutigen Fassung des Vertrages eine entsprechende stillschweigende Zusicherung des Beklagten sehen.

59 d) Die so getroffene notarielle Kaufvereinbarung ist nicht (mit den Formmangel heilender Auflassung und Eintragung des Klägers als neuem Eigentümer, § 313 S. 2 BGB a.F.) durch nicht beurkundete Zusatzvereinbarungen der Parteien abgeändert worden.

60 (1) Änderungen oder Ergänzungen eines Grundstückskaufvertrages sind grundsätzlich formbedürftig, selbst wenn es sich nur um unwesentliche Änderungen handelt (Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl. 2004, § 311 BGB [n.F.] Rn. 41). Nach § 313 Satz 1 BGB (a.F.) unterliegen dem Beurkundungserfordernis alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGH, 24.7.1998 - V ZR 74/97 = NJW 1998, 3196). Auch Vereinbarungen mit Dritten sind formbedürftig, wenn die Abrede nach dem Willen der Beteiligten in den rechtlichen Zusammenhang des Grundstückskaufvertrages einbezogen werden soll (Palandt- Heinrichs a.a.O., Rn. 34). Ist ein Vertrag unvollständig beurkundet worden, sind die nicht beurkundeten Abreden nichtig. Die Gültigkeit des Vertrages im Übrigen richtet sich nach § 139 BGB. Wußten die Parteien um die Formnichtigkeit eines Teils ihrer Abreden, so ist allein das Beurkundete gültig (Palandt-Heinrichs a.a.O., Rn. 38 m.w.N.).

61 (2) Die durch den Kläger unterzeichneten, ihm vom Architekten B. vorgelegten und „als Zeuge“ mitunterzeichneten „Erklärungen“ mit Datum vom 24. April 1998 und 15. Dezember 1998 bestanden zwar nach ihrem Wortlaut in dem (tatsächlichen) Hinweis auf die Möglichkeit (24. April 1998) bzw. den Eintritt einer Nutzungsänderung nach öffentlichem Baurecht (15. Dezember 1998) sowie der „ausdrücklichen“ Erklärung des Klägers, er stelle den Beklagten dennoch „von jeder Schadensersatzpflicht frei“. Ihr Wortlaut legte mithin durchaus einen den Regelungsgehalt des notariellen Kaufvertrages erweiternden und abändernden Willen (des Klägers) nahe. Eine Heilung des Formmangels durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch 313 S. 2 BGB a. F.) ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme aber dennoch nicht eingetreten, denn die Parteien haben auch nach Beurkundung des Kaufangebotes am 24. April 1998 keine die Regelungen des Kaufvertrages übereinstimmend abändernden Willenserklärungen gewechselt.

62 (3) Nach § 313 S. 2 BGB a. F. (jetzt § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB) erstreckt sich die Heilung des Formmangels durch Auflassung und Eintragung auf den gesamten Inhalt des Vertrages einschließlich aller mündlichen und schriftlichen Nebenabreden sowie aller formunwirksamen Ergänzungen, soweit die Willensübereinstimmung zur Zeit der Auflassung noch besteht (Palandt-Heinrichs a.a.O., Rn. 55). Die Auflassung ist in dem notariellen Vertrag vom 21. Dezember 1998 erklärt worden; der Kläger ist anschließend als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden.

63 (4) Nach dem dargelegten Ergebnis der Zeugenvernehmung bestand jedoch auch im Zeitpunkt der Auflassung keine Willensübereinstimmung der Vertragsparteien dahin, daß der Kläger - wie in den „Erklärungen“ mit Datum vom 24. April 1998 und insbesondere vom 15. Dezember 1998 zum Ausdruck gebracht - die betreffenden Räumlichkeiten entgegen dem Wortlaut des notariellen Kaufvertrages auch als nicht mehr zur Wohnzwecken geeignet hinnehmen und den Beklagten dennoch von jeglicher Schadenshaftung freistellen wolle.

64 Soweit der Beklagte die Aussage B.s in diesem Zusammenhang in weiteren Details angreift, nämlich insbesondere in Bezug auf die genauen Zeitpunkte der Unterzeichnung der „Erklärungen“ sowie Zeit, Ort und Umstände der Rückgabe der unterzeichneten „Erklärung“ vom 15. Dezember 1998, kommt es darauf nicht an; der allein entscheidende Kern der Aussage B.s (Vorlage zur Unterzeichnung nur „pro forma“) ist durch die dargelegten weiteren Umstände ungeachtet dessen bestätigt. Auf die ergänzend angebotene Vernehmung der Ehefrau des Beklagten zur Behauptung, A. habe dieser die Erklärung des Beklagten mit Datum vom 15. Dezember 1998 „im Zeitraum vom 15. bis 17.12.1998 gezeigt“, so daß diese nicht - wie B. behauptet habe - erst wesentlich später angefertigt worden sein könne (also fingiert sei), kommt es nicht an; selbst wenn man die Beweisbehauptung als wahr unterstellt, würde ihr als - zudem erst nach der Auflassung unterzeichnete - Erklärung „pro forma“ erst recht kein den notariellen Vertrag abändernder Gehalt zukommen.

65 e) Verbleibt es damit im Ergebnis bei dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages, so hat der Kläger Anspruch gegen den Beklagten auf Schadensersatz nach § 463 S. 1 BGB (a.F.), weil der verkauften Sache zur Zeit des Kaufes eine zugesicherte Eigenschaft - die Nutzbarkeit als Wohnraum nach öffentlichem Baurecht - fehlte. Wie bereits das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, kommt es auf die Frage des arglistigen Verschweigens eines Mangels 463 S. 2 BGB a. F.) damit nicht mehr an.

66 3. Ob daneben auch die Voraussetzungen eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts (begründet durch sittenwidriges Verhalten des Beklagten gegenüber dem Geschäftspartner durch wissentlichen Verkauf von Nutzraum zu einem weit überhöhten Preis, § 138 Abs. 2 BGB) vorliegen und dem Kläger deswegen außerdem auch Ansprüche nach §§ 823 Abs. 2, 263 StGB oder auch nur § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zustehen können, bedarf angesichts dessen keiner Entscheidung.

67 4. In Bezug auf die Höhe des Schadensersatzanspruchs hat sich der Beklagte in der Berufung nur noch gegen die vom Landgericht nach § 287 ZPO geschätzten Kosten für „eingekauftes Material zur Renovierung der Räume“ und „Arbeitsaufwand des Klägers“ in Höhe von 3.457,56 DM gewandt. Nur in diesem Umfange hat das angefochtene Urteil keinen Bestand.

68 Der Beklagte hatte bereits in erster Instanz insoweit mangelnde Substantiierung des Klagevorbringens gerügt und den behaupteten Arbeitsaufwand bestritten. Die Darlegungen des Klägers hierzu (in der Klageschrift) hatten sich in den Worten „eingekauftes Material zur Renovierung der Räume“ sowie „Arbeitsaufwand des Klägers von 80 Std. à 25.- DM“ und Zeugenbeweisantritten erschöpft; sie waren mithin in der Tat nicht hinreichend substantiiert und boten für eine Schadenschätzung nach § 287 ZPO schon mangels brauchbarer Anknüpfungstatsachen keine geeignete Grundlage. Es kommt hinzu, daß auch die (pauschal) behauptete Durchführung einer Renovierung überhaupt bestritten war, weil nach Darstellung des Beklagten „zumindest eine Wohnung frisch renoviert“ gewesen sei. Auf dieser unzureichenden Tatsachengrundlage hätte eine Verurteilung des Beklagten nicht erfolgen dürfen.

69 Da der Kläger hierzu auch im Berufungsverfahren nicht ergänzend vorgetragen hat, war das angefochtene Urteil (nur) insoweit abzuändern und die Klage abzuweisen.

70 5. Gegen die darüber hinaus ausgesprochene Feststellung des angefochtenen Urteils, daß sich der Beklagte in Annahmeverzug befindet, hat der Beklagte sich in seiner Berufung nicht gewandt. Eine Begründung für diesen Ausspruch enthält das landgerichtliche Urteil nicht; er ist gleichwohl zu Recht ergangen (§§ 256, 756 ZPO; 300, 304 BGB a. F.).

71 6. Trotz des Teilerfolges der Berufung des Beklagten fallen ihm die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens vollständig zur Last, da die dem Kläger auf die Berufung des Beklagten hin aberkannte Zuvielforderung von 3.457,56 DM = 1.767,82 verhältnismäßig geringfügig war und keine höheren Kosten verursacht hat (§§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Kostenquotelung für die Berufungsinstanz ergibt sich unter Einbeziehung der erfolglosen Anschlußberufung des Klägers aus dem Verhältnis des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens 92 Abs. 1 ZPO).

72 7. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10,

72 7. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 2 bzw. 713 ZPO.

73 8. Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO n. F. zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung; sie betraf nur die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze und Rechtsprechung in einem Einzelfall. Auch ist in dieser Sache eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil