Urteil des OLG Frankfurt vom 02.07.2003
OLG Frankfurt: miteigentümer, werkstatt, form, rentabilität, freifläche, verkäuferin, miteigentumsanteil, sondernutzung, grundbuch, abgabe
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 154/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 1004 BGB, § 13 Abs 2
WoEigG, § 15 Abs 1 WoEigG
(Wohnungseigentümergemeinschaft: Mitbenutzung der
Sondernutzungsfläche eines Teileigentümers durch einen
Miteigentümer)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers und die sofortige weitere
Beschwerde des Antragsgegners werden zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde haben die Beteiligten
je zur Hälfte zu tragen. Außergerichtliche Kosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde werden nicht erstattet. Der Beschwerdewert für das Verfahren der
weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft ...straße 53 in ...
am Rhein. Die Beteiligte zu 3) begründete als ursprüngliche Alleineigentümerin
durch die Teilungserklärung vom 03.08.1999 (Bl. 7- 18) mit einem Nachtrag vom
31.08.1999 (Bl. 19-21) Wohnungs- und Teileigentum an dem Grundstück. Durch
Kaufvertrag vom 03.08.1999 erwarb der Antragsteller die Teil- und
Wohnungseigentumseinheit Nr. 1, zu der eine Tankstelle mit Waschanlage gehört.
Dem Miteigentumsanteil des Antragstellers sind laut Teilungserklärung das
alleinige Sondernutzungsrecht an den im Freiflächenplan (Bl. 21 d.A.) rot
umrandeten und schraffierten Grundstücksflächen zugeordnet. Der Antragsgegner
erwarb im Frühjahr 2000 die Einheit Nr. 2, zu der laut Teilungserklärung auch ein
Kfz - Werkstattraum gehört und der das alleinige Sondernutzungsrecht an den im
Freiflächenplan grün eingezeichneten Flächen umfasst.
Die Beteiligten zu 1) und 2) streiten um die Mitbenutzung der dem
Sondernutzungsrecht des Antragstellers unterfallenden Freiflächen durch den
Antragsgegner. Sie haben der Beteiligten zu 3) als Verkäuferin der
Miteigentumsanteile den Streit verkündet. Diese hat mit Schriftsatz vom
07.09.2001 vor dem Amtsgericht ihren Beitritt erklärt und sich am
landgerichtlichen Verfahren beteiligt, ohne ihm beizutreten.
Auf Antrag des Beteiligten zu 1) hat das Amtsgericht mit Beschluss vom
12.11.2001 (Bl. 114- 123 d.A.) den Antragsgegner verpflichtet, das Abstellen von
eigenen und Kundenfahrzeugen auf den Sondernutzungsflächen des
Antragstellers zu unterlassen sowie diese Flächen für An- und Abfahrt zu
benutzen. Den Gegenantrag des Beteiligten zu 2) hat es zurückgewiesen. Dieser
war auf die Gestattung der Nutzung der dem Antragsteller zugewiesenen
Sondernutzungsflächen im Bereich zwischen Straße und Werkstatt durch den
Antragsgegner zur variablen Zu- und Abfahrt gerichtet bei Vermeidung jeglicher
Störung des Geschäftsbetriebs des Antragstellers.
Das Landgericht hat nach Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit und Vornahme von
Fahrproben auf die Beschwerde des Antragsgegners den amtsgerichtlichen
Beschluss abgeändert und dem Gegenantrag insoweit stattgegeben, dass dem
Antragsgegner gestattet worden ist, dass Kunden, Besucher oder in seiner
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Antragsgegner gestattet worden ist, dass Kunden, Besucher oder in seiner
Werkstatt bearbeitete oder zu bearbeitende Fahrzeuge auf einer bestimmten
Fläche zwischen Straße und Werkstatthalle, die auch dem Antragsteller
zugewiesene Sondernutzungsflächen umfasst, zum Zweck der Zu- und Abfahrt bei
Meidung jeglicher Störung des Geschäftsbetriebs des Antragstellers fahren.
Gegen den landgerichtlichen Beschluss haben Antragsteller und Antragsgegner
sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie sind dem Rechtsmittel der Gegenseite
jeweils entgegengetreten.
Der Antragsteller begehrt die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen
Entscheidung. Er wiederholt seinen bisherigen Vortrag, dass dem Antragsgegner
kein Anspruch auf Mitbenutzung der dem alleinigen Sondernutzungsrecht des
Antragstellers unterliegenden Freiflächen zustehe. Entsprechende Zusagen seien
nicht gemacht worden. Durch Zusagen seitens der Beteiligten zu 3) bzw. eine
Fehlberatung des Urkundsnotars -beides bestreitet der Antragsteller- sei keine
entsprechende Verpflichtung des Antragstellers begründet worden.
Duldungspflichten des Antragstellers seien durch das dem Eigentum gleiche Recht
auf Sondernutzung ausgeschlossen. Der Antragsteller werde auch durch die vom
Landgericht gestattete Nutzung in Form der sogenannten Winkellösung
beeinträchtigt.
Der Antragsgegner verfolgt seinen Gegenantrag weiter und wiederholt seinen
Vortrag und die Beweisantritte zu angeblichen Zusagen des Antragstellers
hinsichtlich uneingeschränkter Zu- und Abfahrt über das Tankstellengelände zur
Werkstatt. Auf diese Zusagen habe sich die Verkäuferin verlassen und sie an den
Antragsgegner weitergegeben. Er behauptet, auch die vom Landgericht
vorgesehene "Winkellösung" bedeute eine einschneidende Einschränkung des
Reparaturbetriebes, die eine wirtschaftliche Rentabilität ausschließe.
Die form- und fristgerecht eingelegten (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 21, 22 Abs. 1, 29 FGG)
sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) und 2) sind zulässig, in der
Sache aber erfolglos, denn die landgerichtliche Entscheidung beruht nicht auf einer
Verletzung des Rechts (§§ 45 WEG, 27 FGG, 546 ZPO).
Gegenstand der weiteren Beschwerde des Antragsteller ist die Gestattung der
Mitbenutzung von Teilen der Freifläche, an denen dem Antragsteller ein
Sondernutzungsrecht zusteht, im Umfang der vom Landgericht vorgesehenen
"Winkellösung" zur Zu- und Abfahrt zu der im Sondereigentum des
Antragsgegners stehenden Werkstatthalle.
Nach den Feststellungen des Landgerichts, das die Grundakten zu Band 103 Blatt
3771 des Grundbuchs von Stockstadt beigezogen hatte, sind die jeweiligen
Sonder-nutzungsrechte entsprechend dem Lageplan, der als Anlage zu dem
Nachtrag zur Teilungserklärung beigefügt ist (Bl. 21 d.A.), Grundbuchinhalt
geworden.
Durch ein Sondernutzungsrecht kann das jedem Miteigentümer nach § 13 Abs. 2
WEG zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums oder
Teilen davon dahin eingeschränkt werden, dass einem Miteigentümer in einer
besonderen Art und Weise das Recht zum ausschließlichen Gebrauch unter
Ausschluss des Mitbenutzungsrechts der anderen Miteigentümer eingeräumt wird.
Auch wenn der Inhaber eines Sondernutzungsrechts grundsätzlich befugt ist, die
anderen Miteigentümer vom Mitgebrauch auszuschließen, entspricht es jedoch
ganz einhelliger Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass
Sondernutzungsrechte immanenten Schranken unterliegen, die für das
Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere auf Grund des
Rechts zum Mitgebrauch, bestehen. Die für jedes Eigentum geltenden, letztlich auf
der Sozialbindung nach Art. 14 Abs. 2 GG beruhenden Schranken gelten innerhalb
des in besonderer Weise von gegenseitigen Rücksichtnahme- und Treuepflichten
geprägten Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümergemeinschaft
noch verstärkt (OLG Stuttgart WuM 2001/293; BayObLG DWE 1995, 28; KG ZMR
1990, 151; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Auf., § 15 Rdnr. 17; Müller: Praktische
Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdnr. 80, 81; Niedenführ/Schulze: WEG,
6. Aufl., § 15 Rdnr. 8; Staudinger/Kreuzer: WEG, 12. Aufl., § 15 Rdnr. 77). Weil diese
Schranken auf dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer beruhen,
sind sie unabhängig von einer Verlautbarung im Grundbuch (OLG Stuttgart aaO.,
Seite 294), aber auch von individuellen Zusagen, deren Abgabe der Antragsteller
bestreitet.
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Es ist deshalb aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht
grundsätzlich von einer Einschränkung des Sondernutzungsrechtes des
Antragstellers ausgegangen ist, auch der vom Landgericht tenorierte Umfang der
Duldungspflicht des Antragstellers begegnet keinen Bedenken. Die
Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit durch den Kammervorsitzenden und die
vorgenommenen Fahrversuche belegen als Tatsachenfeststellung für den Senat
bindend, dass es allein unter Nutzung der dem Antragsgegner zugewiesenen
Sondernutzungsfläche nicht möglich ist, in die Werkstatthalle zu gelangen und der
Antragsgegner in dem festgestellten Umfang auf die Mitbenutzung der
Sondernutzungsfläche des Antragstellers angewiesen ist, um sein
Sondereigentum bestimmungsgemäß und wirtschaftlich zu nutzen. Unabhängig
von dem tatsächlichen Zustand der Werkstatthalle und den vom Antragsteller
vorgetragenen Nutzungsabsichten der Beteiligten zu 3) im Zeitpunkt der
Vertragsverhandlungen ist in der auch den Antragsteller bindenden
Teilungserklärung bei der Beschreibung des Miteigentumsanteils Nr. 2 u.a. von "1
KFZ-Werkstatt-Raum" die Rede. Aus der Zweckbestimmung in der Bezeichnung
der Räume laut Teilungserklärung können sich schon Gebote einer bestimmten
Nutzungsart des Sondereigentums im Sinn von § 15 Abs. 1 WEG ergeben
(Palandt/Bassenge: WEG, 62. Aufl., § 15 Rdnr. 12; Niedenführ/Schulze, aaO., § 15
Rdnr. 5). Es war daher von vornherein für den Antragsteller ersichtlich, dass die
vereinbarungsgemäße Nutzung der Werkstatthalle für einen Kfz-Reparatur-Betrieb
vorgesehen war, also auch die Nutzung der Freifläche vor der Halle bis zur Straße
für eine Zu- und Abfahrt sowohl von Fahrzeugen des Miteigentümers, als auch von
Besuchern und Kunden erforderlich würde. Für einen langjährigen
Tankstellenpächter wie den Antragsteller dürfte auch von vornherein erkennbar
gewesen sein, dass die rechtwinklige Zufahrt entsprechend der dem
Miteigentumsanteil Nr. 2 zugeordneten Sondernutzung unzureichend war.
Andererseits fehlt ein konkreter Vortrag des Antragstellers und es sind auch sonst
keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, worin auch bei der in der angefochtenen
Entscheidung tenorierten Winkellösung seine nicht hinnehmbare Beeinträchtigung
bestünde. Durch Zu- und Abfahrten in diesem Bereich wird der engere
Tankstellenbereich insbesondere die Benutzung der Zapfsäulen und der
Servicestation nur gering tangiert, wie durch die erstinstanzlich und die mit dem
Schriftsatz vom 30.06.2003 vom Antragsteller selbst vorgelegten Lichtbildern
belegt wird. Die vom Landgericht vorgenommene Abwägung der Rechte und
Interessen ist daher im Hinblick auf die Rechte des Antragstellers nicht zu
beanstanden.
Dies gilt auch, soweit der Antragsgegner mit seiner weiteren Beschwerde über die
ihm zugesprochene Mitbenutzung in Form der "Winkellösung" hinaus die
Gestattung einer variablen Zu- und Abfahrt im Bereich zwischen Strasse und
Werkstatt begehrt.
Die dafür vorgetragene Begründung, auch die ihm in der angefochtenen
Entscheidung zugestandene Form der Mitbenutzung führe zu einer
einschneidenden Einschränkung des Reparaturbetriebes, die eine wirtschaftliche
Rentabilität ausschließe, ist so wenig substantiiert, dass sie auch unter
Berücksichtigung des Amtsermittlungsprinzips nicht Grundlage eigener Aufklärung
durch das Gericht sein kann. In echten Streitverfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit, zu denen Wohnungseigentumssachen gehören, ist die
Ermittlungspflicht des Gerichts durch die Darlegungs- und Förderungslast der
Beteiligten begrenzt (Palandt/Bassenge, aaO., § 43 Rdnr. 16; Niedenführ/Schulze,
aaO., vor §§ 43 ff. Rdnr. 145). Darüber hinaus wäre im Rechtsbeschwerdeverfahren
neuer Sachvortrag grundsätzlich unbeachtlich. Schließlich ist auch abstrakt nicht
nachvollziehbar, dass jemand die Beauftragung einer Kraftfahrzeugwerkstatt
entscheidend von der Art und Weise der Zufahrt und nicht von der Qualität der
Arbeit und dem Preis- Leistungsverhältnis abhängig machen sollte.
Wie oben im Rahmen der weiteren Beschwerde des Antragstellers bereits
ausgeführt, gelten für die Beteiligten zu 1) und 2) besondere Rücksichtnahme- und
Treuepflichten aus dem Wohnungs- bzw. Teileigentumsverhältnis. Diese wirken sich
auch insoweit aus, als auch der Antragsgegner bei der ihm zugestandenen
Mitbenutzung darauf verwiesen werden kann, sich zunächst auf der Grundlage
eigener Rechtspositionen um eine wirtschaftliche Lösung seines Zugangsproblems
zu bemühen, bevor er eine Mitbenutzung des dem Antragsteller zustehenden
Sondernutzungsrechtes über den unbedingt erforderlichen Umfang hinaus
verlangt. Dies bedeutet, dass er sich schon bei Verpachtung des von ihm
erworbenen Grundstücks Flurstück Nr. 58/2, das sich laut Flurkarte (Bl. 195 d.A.)
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erworbenen Grundstücks Flurstück Nr. 58/2, das sich laut Flurkarte (Bl. 195 d.A.)
direkt an die nördliche Grundstücksgrenze der Liegenschaft und damit den
streitgegenständlichen Zufahrtsbereich anschließt, eine eigene Nutzung hätte
vorbehalten können und müssen, bzw. diese jetzt noch vorrangig verfolgen muss.
Zu Recht ist das Landgericht auch nicht dem Vortrag und den Beweisangeboten
des Antragsgegners zu den von ihm behaupteten Zusagen einer
uneingeschränkten Mitbenutzung des Tankstellengeländes nachgegangen, denn
diese spielen für das hier zu beurteilende Rechtsverhältnis der Beteiligten zu 1)
und 2) keine Rolle. Dass der Antragsteller ihm gegenüber derartige Zusagen
gemacht habe, hat der Antragsgegner selbst nicht behauptet. Wenn der
Antragsteller gegenüber der Beteiligten zu 3) Zusagen gemacht haben sollte, was
er bestreitet, so haben diese jedenfalls keinen Niederschlag in der
Teilungserklärung gefunden, die die Grundlage der Rechtsbeziehungen der
Beteiligten zu 1) und 2) ist. Wenn ein uneingeschränktes Mitbenutzungsrecht des
Teileigentümers Nr. 2 an allen Freiflächen gewollt gewesen wäre, hätte dies einfach
dadurch erreicht werden können, dass keine Sondernutzungsrechte am
Gemeinschaftseigentum begründet wurden. Mit der
Abgeschlossenheitsbescheinigung, auf die die Behauptung des Antragsgegners
offenbar zielt, die Sondernutzungsrechte seien nur "pro forma" begründet worden,
hat dies nichts zu tun, denn dabei geht es um die Abgrenzung des dinglichen
Herrschaftsbereichs des Sondereigentümers über Räume gegenüber dem
Gemeinschaftseigentum (Niedenführ/Schulze, aaO., § 58 Rdnr. 3). Auf die
behaupteten Zusagen der Beteiligten zu 3) kann der Antragsgegner allenfalls ihr
gegenüber Schadensersatzansprüche stützen, im Verhältnis zum Antragsteller
sind sie nicht rechtserheblich.
Da über die weiteren Beschwerden bereits in der Hauptsache entschieden werden
konnte, ist der beantragte Erlass einer einstweiligen Anordnung für die Dauer das
Verfahrens nicht mehr erforderlich.
Die Gerichtskosten ihrer erfolglosen weiteren Beschwerden haben die Beteiligten
zu 1) und 2) gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO (analog) zu
tragen, wobei der Senat den Umfang ihres Unterliegens in etwa gleich hoch
bewertet hat. Für die ausnahmsweise Anordnung der Erstattung der
außergerichtlicher Kosten im Verfahren der weiteren Beschwerde nach § 47 Satz 2
WEG sah der Senat keine Veranlassung.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und orientiert sich an der
unbeanstandet gebliebenen Festsetzung des Landgerichts. Dabei wurde
berücksichtigt, dass Gegenstand der weiteren Beschwerden nur mehr der
ursprüngliche Gegenantrag des Antragsgegners war.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.