Urteil des OLG Frankfurt vom 24.08.2006
OLG Frankfurt: versammlung, beschlussfähigkeit, planwidrige unvollständigkeit, verwalter, stimmrecht, stimmberechtigung, wohnung, grundbuch, anfechtung, verzicht
Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 214/06, 20 W
215/06
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 3 WoEigG, § 8 WoEigG, § 10
WoEigG, § 25 Abs 3 WoEigG, §
25 Abs 4 WoEigG
(Wohnungseigentumsversammlung: Abweichende
Regelung der Beschlussfähigkeit der Versammlung in der
Gemeinschaftsordnung; Stimmrechtsfähigkeit sog.
isolierter Miteigentumsanteile; Zulässigkeit einer
sogenannten „Eventualeinberufung“)
Leitsatz
1. § 25 Abs. 3 WEG ist dahingehend abdingbar, dass die Beschlussfähigkeit der
Wohnungseigentümer-versammlung alleine davon abhängig ist, dass mehr als die
Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.
2. Zur Auslegung einer entsprechenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung
3. Zur Frage der Stimmrechtsfähigkeit sog. isolierter Miteigentumsanteile
4. Ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung kann
nicht im Beschlussanfechtungsverfahren einredeweise geltend gemacht werden.
5. Die Zulässigkeit einer sogenannten "Eventualeinberufung" zu einer
Wohnungseigentümerversammlung bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung.
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird mit der Maßgabe
zurückgewiesen, dass die Antragstellerin von den Gerichtskosten des Verfahrens
erster Instanz 60 % und die Antragsgegner 40 % zu tragen haben.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des
Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 252.000,00 EUR.
II. Auf die Geschäftswertbeschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der
Antragsgegner und des weiteren Beteiligten wird in teilweiser Abänderung des
Beschlusses des Amtsgerichts Kassel vom 06.10.2005 und der Beschlüsse der 3.
Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 04.04.2006 der Geschäftswert für das
Verfahren der ersten Instanz auf 626.600,00 EUR und für das (Erst-
)Beschwerdeverfahren auf 252.000,00 EUR festgesetzt. Die darüber
hinausgehende Geschäftswertbeschwerde wird als unzulässig verworfen.
Die Entscheidung über die Geschäftswertbeschwerde ergeht gerichtsgebührenfrei;
außergerichtliche Kosten werden in diesem Verfahren nicht erstattet.
Tatbestand
I.
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Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der sich
aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage. Eigentümerin des
gesamten Areals war ursprünglich die A-... GmbH aus O1, die dort die Errichtung
von insgesamt 431 Eigentumswohnungen in sieben Baukörpern mit 280 Kfz-
Einstellplätzen in einer Tiefgarage und 40 Außenstellplätzen samt den
dazugehörigen Bewirtschaftungs- und Außenanlagen plante. Entsprechend wurden
mit notarieller Teilungserklärung vom 06.07.1993 (Blatt 164 ff d. A.) 431
Wohnungseigentumsanteile gebildet und, wie die Antragsgegner auf Seite 6 ihres
Schriftsatzes vom 23.11.2005 (Blatt 138 d. A.) unwidersprochen vorgetragen
haben, auch entsprechende Grundbuchblätter angelegt. Von den geplanten 431
Wohneinheiten sind bislang jedoch lediglich 187 baulich errichtet worden.
Eigentümerin der übrigen 244 Wohneinheiten (Nr. 188 bis 431) war bis zum
08.11.2005 die A-... GmbH; am 08.11.2005 erwarb die Antragstellerin diese
Einheiten im Wege der Zwangsversteigerung. Sie ist darüber hinaus Eigentümerin
weiterer 67 Wohnungseigentumsanteile; 41 hiervon wurden ihr im Rahmen der
Zwangsversteigerung durch Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom 29.04.2004
zugeschlagen.
In der notariell beurkundeten Gemeinschaftsordnung vom 06.07.1993 (Blatt 187 ff
d. A.) heißt es unter anderem:
„§ 14 Wohnungseigentümerversammlung1. Angelegenheiten, über die nach
dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser
Gemeinschaftsordnung die Sondereigentümer durch Beschluss entscheiden
können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der
Sondereigentümer geordnet. 2. Die Eigentümerversammlung wird durch den
Verwalter einberufen, der auch den Vorsitz in der Versammlung führt ...
3. Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung des
Ladungsschreibens an die Anschrift, die dem Verwalter von dem
Sondereigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist. In der Einladung zur
Eigentümerversammlung sind die Tagesordnungspunkte stichwortartig
mitzuteilen.
4. Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte
der Miteigentumsanteile vertreten ist.
5. ...
6. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so wird der Verwalter in seiner
Ladung zur zweiten Versammlung mit gleichem Gegenstand einladen. Diese
Zweitversammlung ist in jedem Fall beschlussfähig, und zwar auch dann, wenn die
vorgeschriebenen Mehrheiten nicht vertreten sind. Der Verwalter hat in der
Einladung gesondert darauf hinzuweisen, dass es sich um die Einladung zur
Zweitversammlung handelt und dass in dieser auch abgestimmt werden kann,
wenn die erforderlichen Mehrheiten nicht vertreten sind.
7. Zum Stimmrecht: In Abweichung zum gesetzlich vorgeschlagenen
Kopfprinzip entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme ohne Rücksicht auf
die Größe des zu ihm gehörenden Miteigentumsanteils...
8. ...
9. Beschlüsse der Versammlung werden grundsätzlich mit einfacher Ja-
Stimmenmehrheit gefasst, soweit das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung
nicht eine qualifizierte Mehrheit verlangen. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag
als abgelehnt. Änderungen der Gemeinschaftsordnung können nur einstimmig
beschlossen werden."
Mit am 13.09.2004 versandtem Schreiben (Blatt 7 d. A.) lud der Verwalter der
Anlage – der Beteiligte zu 3.) - zu einer außerordentlichen
Eigentümerversammlung am 02.10.2004 ein. In der Einladung heißt es u.a.:
"TOP 4 Verwalter Vertragslaufzeit, sowie Vertragszusatz wg. Regelung
Fertigstellung 187 WE ...
Für den Fall, dass um 11:00 keine beschlussfähige Mehrheit anwesend oder
vertreten ist, wird ersatzweise die Zweitversammlung einberufen für 11:30 Uhr.
Diese Zweitversammlung wird am gleichen Ort, mit der vorgenannten Anschrift
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Diese Zweitversammlung wird am gleichen Ort, mit der vorgenannten Anschrift
und der Tagesordnung wie vorstehend unter TOP 1 TOP 6 genannt, zur
Beschlussfassung aufgerufen, unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder
vertretenen Stimmenanteile. Auf die Beschlussfähigkeit dieser Zweitversammlung
weise ich ausdrücklich hin."
Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung (Blatt 8 ff d. A.) begann
die Eigentümerversammlung um 11:15 Uhr. Um 11:20 Uhr waren insgesamt 155
Wohnungseigentümer anwesend bzw. durch Bevollmächtigte vertreten, wobei der
Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin für diese insgesamt 68 Stimmen
beanspruchte. Daraufhin stellte der Verwalter die Beschlussfähigkeit der
Versammlung fest. Im Verlaufe der bis 15:40 Uhr dauernden Versammlung
beschloss die Versammlung zu TOP 4 mit 85 Ja-Stimmen zu 69 Nein-Stimmen bei
zwei Enthaltungen die Fortsetzung der Verwaltertätigkeit und die Verlängerung des
Verwaltervertrags um weitere fünf Jahre, die Bevollmächtigung des Beirats, einen
Verwaltervertrag mit bestimmten von der Versammlung vorgegebenen
Eckpunkten zu vereinbaren, sowie die Ermächtigung des Beirats, Vergütungs- und
Vollmachtregelungen für Arbeiten, Vergabeleistungen, Pflichten und Rechte für die
Umsetzung der Fertigstellungsmaßnahmen zu treffen. Ferner heißt es im
Protokoll:
„4.1 Regelung zur Mangelbehebung, Reparaturarbeiten... wird zurückgestellt
bis nach der Zwangsversteigerung vom 8.11.2004"
Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom
02.10.2004 Bezug genommen.
Die Antragstellerin hat zunächst beim Amtsgericht beantragt, die Beschlüsse der
Eigentümerversammlung vom 02.10.2004 zu den TOP 2 bis 5 für ungültig zu
erklären. Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 4 hat sie vorgetragen, es sei
nicht nur über die Verlängerung des Verwaltervertrags beschlossen, sondern auch
der Verwalter mit der organisatorischen Begleitung der
Mangelbehebungsmaßnahmen beauftragt worden. Die Antragstellerin hat
gemeint, die Tragweite aller Beschlussthemen gehe aus der Einladung zur
Eigentümerversammlung nicht hervor. Die Versammlung sei nicht beschlussfähig
gewesen. An dem zunächst weiter erhobenen Einwand, es fehle auch an einer
ordnungsgemäßen Einladung der Firma A-... GmbH, weshalb diese nicht zur
Versammlung erschienen sei und sich demzufolge auch nicht habe äußern
können, hat die Antragstellerin nach Vorlage der Einschreibequittung durch die
Antragsgegner (Blatt 36 d. A.) nicht mehr festgehalten.
Die Antragsgegner sind dem Vorbringen der Antragstellerin entgegen getreten.
Sie haben die Auffassung vertreten, die A-... GmbH habe als Eigentümerin von
Miteigentumsanteilen ohne errichtetes Sondereigentum kein Stimmrecht. Die in
der Einladung angegebene Tagesordnung sei hinreichend bestimmt. Die
beschlossene Verwaltervergütung bewege sich innerhalb der branchenüblichen
Vergütung, auch die Verlängerung des Verwaltervertrags sei inhaltlich nicht zu
beanstanden.
Durch Beschluss vom 05.09.2005 (Blatt 83 ff d. A.), auf den verwiesen wird, hat
das Amtsgericht die Anfechtungsanträge insgesamt zurückgewiesen. Die
Gerichtskosten hat es der Antragstellerin auferlegt, eine Erstattung
außergerichtlicher Kosten ist nicht angeordnet worden.
Durch weiteren Beschluss vom 06.10.2005 (Blatt 114 ff d. A.), auf den ebenfalls
verwiesen wird, hat das Amtsgericht den Geschäftswert des Verfahrens auf
3.625.920,24 EUR festgesetzt.
Gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 05.09.2005 hat die Antragstellerin
insoweit sofortige Beschwerde eingelegt, als ihr Anfechtungsantrag zu TOP 4 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 02.10.2004 zurückgewiesen wurde. Sie
hat beantragt, den Beschluss vom 05.09.2005 abzuändern und dem
Anfechtungsantrag vom 28.10.2004 bezüglich der Anfechtung des Beschlusses
der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 02.10.2004 zu TOP 4 stattzugeben.
Zur Begründung des Rechtsmittels hat die Antragstellerin erneut darauf
verwiesen, dass die Beschlussfähigkeit der Versammlung ihrer Auffassung nach
nicht gegeben gewesen sei. Die Antragsgegner haben beantragt, die Beschwerde
zurückzuweisen. Sie haben vorgetragen, die A-... GmbH habe vor dem 02.10.2004
dem Verwalter und anderen Wohnungseigentümern der Anlage gegenüber erklärt,
sie werde an Eigentümerversammlungen nicht mehr teilnehmen. Die
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sie werde an Eigentümerversammlungen nicht mehr teilnehmen. Die
Beschlussfähigkeit der Versammlung vom 02.10.2004 sei auch deshalb gegeben
gewesen, weil dieser Termin im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat und
dem Verwalter als zweiter Termin zur Wiederholung der Eigentümerversammlung
vom 31.07.2004 bestimmt gewesen sei; ausweislich des Protokolls der
Eigentümerversammlung vom 31.07.2004 (Blatt 41 ff d. A.) war dort die
Beschlussfähigkeit allerdings festgestellt worden. Die Eigentümer der nicht baulich
errichteten Wohnungen seien, so haben die Antragsgegner geltend gemacht,
keine vollwertigen Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Ihr Verhältnis
zu den Wohnungseigentümern der 187 errichteten Wohnungen richte sich nach
dem Recht der Bruchteilsgemeinschaft, über insoweit auftretende Fragen sei in
gesonderten Sitzungen außerhalb der Eigentümerversammlungen zu entscheiden.
Die A-... GmbH habe sich zudem im Einvernehmen mit der Mehrheit der
Wohnungseigentümer entschlossen, die Fertigstellung der baulich nicht errichteten
244 Wohnungen aus Kostengründen nicht betreiben zu wollen. Eine Verwirklichung
der Anlage entsprechend der ursprünglichen Planung sei auf der Grundlage der
bisher schon ausgeführten Bauteile auch nicht mehr möglich. Da isolierte
Miteigentumsanteile ohne Sondereigentum wohnungseigentumsrechtlich auf
Dauer keinen Bestand haben könnten, seien sie im Grundbuch zu löschen, was
ebenfalls dazu führe, dass den Wohnungseigentümern dieser Anteile keine
Stimmrechte zukämen.
Des Weiteren hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 07.11.2005 (Bl. 132 d. A.)
auch gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 06.10.2005 Beschwerde
eingelegt und Herabsetzung des Geschäftswerts beantragt.
Durch den angefochtenen Beschluss mit dem Az.: 3 T 837/05 (Bl. 263 ff d. A.), auf
den Bezug genommen wird, hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss
vom 05.09.2005 hinsichtlich des Ausspruchs zu TOP 4 und im Kostenpunkt
abgeändert und den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom
02.10.2004 zu TOP 4 für unwirksam erklärt. Zur Begründung hat es im
Wesentlichen ausgeführt, dass der Wohnungseigentümerbeschluss für unwirksam
zu erklären sei, weil die Versammlung der Wohnungseigentümer vom 02.10.2004
nicht beschlussfähig gewesen sei. In der Versammlung seien nicht die Hälfte der
Miteigentumsanteile vertreten gewesen, weil die auf die baulich noch nicht
errichteten 244 Wohnungseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile mitzuzählen
seien, hinsichtlich deren der A-... GmbH Stimmrechte zustünden. Diese
Stimmrechte seien auch nicht mangels Betroffenheit der A-... GmbH
ausgeschlossen oder beschränkt gewesen. Auch ein Verzicht auf die Stimmrechte
in der Versammlung liege nicht vor. Die Beschlussfähigkeit ergebe sich auch nicht
daraus, dass es sich um eine „Zweitversammlung“ im Sinne der
Gemeinschaftsordnung gehandelt habe.
Mit weiterem ebenfalls angefochtenem Beschluss mit dem Az.: 3 T 897/05 (Bl. 281
ff d. A.), auf den ebenfalls Bezug genommen wird, hat das Landgericht auch den
amtsgerichtlichen Beschluss vom 06.10.2005 abgeändert und den Geschäftswert
auf 434.000,00 EUR festgesetzt.
Die Antragsgegner haben mit Schriftsatz vom 02.05.2006 (Bl. 303 ff d. A.)
sofortige weitere Beschwerde gegen den erstgenannten Beschluss des
Landgerichts eingelegt (= Az. 20 W 214/06), die sie mit weiterem Schriftsatz vom
24.07.2006 (Bl. 321 ff d. A.) weiter begründet haben. Sie rügen die
Rechtsanwendung durch das Landgericht. Sie vertreten die Auffassung, dass
Stimmrechte der nicht bebauten Anlagen nicht bestünden. Überdies habe der
Verwalter in der Versammlung auf die Zweitversammlung und ihre Konsequenzen
hingewiesen; die abgehaltene Eigentümerversammlung habe also als
beschlussfähige Zweitversammlung gelten sollen. Der Hinweis des Landgerichts
im angefochtenen Beschluss, dass ein Verzicht des Bauträgers auf die
Stimmrechte nicht schlüssig vorgetragen sei, sei nicht nachvollziehbar. Wegen der
Einzelheiten der Begründung wird auf die bezeichneten Schriftsätze Bezug
genommen.
Überdies hat der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner und des weiteren
Beteiligten mit dem bezeichneten Schriftsatz vom 02.05.2006 („auch in eigenem
Namen“) weitere Beschwerde bzw. sofortige Beschwerde gegen die
Geschäftswertfestsetzung für beide Instanzen durch das Landgericht auch im
weiteren Beschluss des Landgerichts eingelegt (= Az. 20 W 215/06), mit der er
eine Abänderung des Geschäftswerts der ersten Instanz auf 2.434.400,00 EUR und
der zweiten Instanz auf 300.000,00 EUR begehrt. Auf die diesbezügliche
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der zweiten Instanz auf 300.000,00 EUR begehrt. Auf die diesbezügliche
Begründung im Schriftsatz vom 02.05.2006, in der für die erste Instanz allerdings
ein Geschäftswert von 2.673.600,00 EUR errechnet wird, wird verwiesen.
Die Antragsgegner beantragen (zu Az. 20 W 214/06),
auf die sofortige weitere Beschwerde den Beschluss des LG Kassel vom
04.04.06 aufzuheben und den Antrag auf Anfechtung des Beschlusses der
Eigentümerversammlung vom 02.10.04 abzuweisen.
Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten
beantragt (zu Az. 20 W 215/06),
den Streitwert erster Instanz mit 2.434.400,00 EUR festzulegen und den
Streitwert zweiter Instanz mit 300.000,00 EUR festzulegen.
Die Antragstellerin beantragt,
die sofortige weitere Beschwerde und die weitere Beschwerde zur
Streitwertfestsetzung in beiden Instanzen zurückzuweisen.
Sie tritt den Rechtsmitteln entgegen. Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens
wird auf den Inhalt ihres Schriftsatzes vom 01.06.2006 (Bl. 313 ff d. A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die
hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§
43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.
Im Ergebnis zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der noch
angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss vom 02.10.2004 zu TOP 4 bereits
deshalb für ungültig zu erklären ist, weil die Wohnungseigentümerversammlung
nicht beschlussfähig war. Mängel des Beschlussverfahrens sind zwar grundsätzlich
nur beachtlich, wenn sie sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Im
Ergebnis zutreffend hat das Landgericht aber darauf abgestellt, dass die
Ursächlichkeit des Mangels vermutet wird. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird,
dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte, ist diese
Vermutung widerlegt. Insoweit tragen die Wohnungseigentümer, die den
angefochtenen Beschluss gefasst haben, die materielle Feststellungslast im
gerichtlichen Verfahren (ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt Beschluss
vom 30.06.2003, 20 W 138/01; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rz. 170;
Staudinger/Bub, BGB, Stand Juli 2005, § 24 WEG Rz. 146, je m. w. N.). Von diesem
fehlenden Einfluss auf das Beschlussergebnis kann hier aber nicht ausgegangen
werden, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat. Dieser Gesichtspunkt
wird von der weiteren Beschwerde auch nicht konkret angegriffen.
1. Die fehlende Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung ergibt
sich vorliegend zur Überzeugung des Senats allerdings bereits aus einer
Anwendung der Vorschrift in § 14 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung, weil in der
Versammlung vom 02.10.2004 jedenfalls nicht die Hälfte der Miteigentumsanteile
vertreten waren. Nach der gesetzlichen Regelung des § 25 Abs. 3 WEG ist die
Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn die erschienenen
stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der
Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe
dieser Anteile, vertreten. Diese gesetzliche Vorschrift ist jedoch nach einhelliger
Rechtsprechung abdingbar (vgl. BayObLGZ 1981, 50; BayObLG WE 1989, 64, und
die Nachweise bei Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 84; Staudinger/Bub, a.a.O.,
§ 25 WEG Rz. 60). Von dieser Möglichkeit ist im vorliegenden Falle in § 14 Nr. 4 der
Gemeinschaftsordnung Gebrauch gemacht worden. Anders als das Landgericht
auf Seite 7 des angefochtenen Beschlusses ausführt, entspricht § 14 Nr. 4 nämlich
gerade nicht wörtlich § 25 Abs. 3 WEG; es fehlt das gesetzliche Erfordernis der
Stimmberechtigung. Nach der zitierten Vorschrift der Gemeinschaftsordnung ist
die Versammlung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller
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die Versammlung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller
Miteigentumsanteile vertreten ist. Nach einhelliger Rechtsprechung macht diese
Regelung im Gegensatz zur gesetzlichen Vorschrift die Beschlussfähigkeit allein
davon abhängig, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist
(vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 1998, 141; KG NJW-RR 1994, 659; BayObLG WE
1989, 64; vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 60, mit vielfältigen w. N.).
Ansonsten hätte es im Hinblick auf die generelle Anwendbarkeit der gesetzlichen
Vorschriften, wie sie § 1 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich festschreibt,
einer immerhin erkennbar vom Gesetzeswortlaut abweichenden Regelung in der
Gemeinschaftsordnung nicht bedurft.
Soweit das Landgericht bei der Auslegung der Gemeinschaftsordnung in diesem
rechtlichen Zusammenhang – bei der Bezeichnung „§ 14 Abs. 6“ auf Seite 7,
letzter Absatz, des angefochtenen Beschlusses dürfte es sich um einen
Schreibfehler handeln - auf § 14 Nrn. 1 und 7 der Gemeinschaftsordnung abstellt,
vermag dies nicht durchzugreifen. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die
Auslegung von Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung den allgemeinen
Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt.
Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen,
und zwar so, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende
Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung
also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder
gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen
muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden,
wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne
weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53;
Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116 ff; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl.,
§ 10 WEG Rz. 8; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rz. 15, je m. w. N.). Diese
Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbständig – ohne Bindung an die
Auffassung der Vorinstanzen – vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz.
87; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45
Rz. 41, jeweils m. w. N.). § 14 Nrn. 1 und 7 treffen aber – anders als das
Landgericht annimmt - keine Regelungen zur Beschlussfähigkeit der
Eigentümerversammlung. § 14 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung regelt – insoweit
in weitgehender Übereinstimmung zu § 23 Abs. 1 WEG – lediglich die
Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung. Dass dort statt von
“Wohnungseigentümern” von “Sondereigentümern” die Rede ist, stellt keinen in
diesem Zusammenhang maßgeblichen sachlichen Unterschied dar und ist für die
Frage der Beschlussfähigkeit der Versammlung wenig aussagekräftig. Es liegt
vielmehr nahe, dass diese Abweichung eher auf der Differenzierung in § 1 Abs. 2,
3, 6 WEG (vgl. auch die Definition in A. 5. der Teilungserklärung) beruht. § 14 Nr. 7
der Gemeinschaftsordnung regelt in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG ausdrücklich
nur die Frage des Stimmrechts, die angesichts § 14 Nr. 4 der
Gemeinschaftsordnung von der Beschlussfähigkeit gerade zu trennen ist. Auch
das Gesetz differenziert nämlich ausdrücklich zwischen Stimmkraft und
Beschlussfähigkeit der Erstversammlung (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 25
WEG Rz. 5; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 25 Rz. 2).
Zutreffend mag in diesem Zusammenhang allerdings die Überlegung des
Landgerichts sein, dass bei Abfassung der Gemeinschaftsordnung der vorliegende
Fall der Nichtfertigstellung der Wohnungseigentumsanlage evt. nicht bedacht
worden ist, worauf auch die weitere Beschwerde abstellt. Diese führt vorliegend
jedoch noch nicht zu einem anderen Ergebnis. Nach den oben geschilderten
Auslegungsgrundsätzen wäre diese Erwägung nicht ohne Weiteres im Sinne der
landgerichtlichen Auslegung zu berücksichtigen, da der Wille des Erklärenden
alleine noch nicht maßgeblich ist (vgl. dazu Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG
Rz. 116). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 160, 354)
können allerdings Regelungslücken einer Gemeinschaftsordnung durch
Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung geschlossen
werden, wenn die "einfache" oder erläuternde Auslegung der
Gemeinschaftsordnung eine planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine
Regelungslücke ergibt. Kennzeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen
Unvollständigkeit ist, dass der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein
bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des
Vereinbarten nicht gelungen ist (BGHZ 160, 354). Wegen der notwendigen
objektiven Auslegung der Gemeinschaftsordnung "aus sich selbst heraus" kommt
nur in Fällen, in denen der hypothetische Parteiwille aus den
berücksichtigungsfähigen Unterlagen ermittelt werden kann, eine ergänzende
Auslegung in Betracht, wobei darauf zu achten ist, dass sie zu einem Ergebnis
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Auslegung in Betracht, wobei darauf zu achten ist, dass sie zu einem Ergebnis
führt, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende
darstellt (vgl. dazu im Einzelnen: BGHZ 160, 354).
Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Zum einen lässt die
Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf die überaus differenzierten und in
erheblichem Umfang vom Gesetz abweichenden Regelungen über die
Beschlussfähigkeit und die Stimmkraft in der Eigentümerversammlung bereits
keine Regelungslücke erkennen. § 14 Nr. 4 trifft – wie ausgeführt – eine vom
Gesetz abweichende Regelung; die vorliegende Sachlage stellt im Hinblick auf
diese Vorschrift noch keine planwidrige Unvollständigkeit dar, die nun wieder durch
Einfügung der Stimmberechtigung ergänzt werden müsste. Immerhin existieren im
Grundbuch eingetragene (isolierte) Miteigentumsanteile, was gewisse Rechtsfolgen
zeitigt (vgl. dazu unten III. 2.). Dass die Wohnungseigentümer für den Fall, dass sie
die Regelung in § 14 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung wegen der fehlenden
Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage als lückenhaft erkannt hätten, diese
Regelungslücke dahingehend geschlossen hätten, dass es für die
Beschlussfähigkeit (doch) auf die Stimmberechtigung ankäme, ließe sich ebenfalls
nicht feststellen. Dann wären bereits für die Beschlussfähigkeit jeder
Wohnungseigentümerversammlung immerhin nicht die meist feststehende bzw.
auch relativ leicht an Hand des Grundbuchstands zu ermittelnden
Miteigentumsanteile, sondern - nach Auffassung des Landgerichts - die rechtlich
und tatsächlich schwierig zu beurteilende (und überdies auch im Laufe der Zeit
ggf. Veränderungen unterworfene) Frage der Unmöglichkeit der Fertigstellung der
Wohnungseigentumsanlage maßgebend, die dann jeweils zu prüfen und
festzustellen wäre. Dies würde bereits bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit
der jeweiligen Eigentümerversammlung zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit
führen, die so nicht ohne weiteres gewollt sein kann.
2. Selbst wenn man aber bei der Auslegung des § 14 Nr. 4 der
Gemeinschaftsordnung anderer Auffassung wäre, ergäbe sich im Ergebnis nichts
anderes. Die Auffassung des Landgerichts, dass der Inhaberin der (isolierten)
Miteigentumsanteile – die A-... GmbH - in der Versammlung vom 02.10.2004 eine
Stimmberechtigung zustand, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Zutreffend ist dabei zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts (vgl.
Seite 8 des angefochtenen Beschlusses), dass gemäß § 3 Abs. 1 WEG und § 8
Abs. 1 WEG Wohnungseigentum durch eine Teilungserklärung auch so geschaffen
werden kann, dass Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an künftig erst zu
errichtenden Gebäuden verbunden werden kann. Dasselbe gilt für Teileigentum an
nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Das einem bestimmten
Miteigentumsanteil zugeordnete Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung
entsteht dann allerdings erst mit der Fertigstellung der Wohnung. Dinglich
vollzogen wird die Teilung aber nach §§ 3, 8 WEG schon dann, wenn alle
vorgesehenen Wohnungsgrundbücher und/oder Teileigentumsgrundbücher
angelegt sind, obwohl zu diesem Zeitpunkt dasjenige Sondereigentum, das sich
auf den Raum in der erst noch zu errichtenden Wohnung erstreckt, tatsächlich nur
ein Miteigentumsanteil am Grundstück ist. Die Anlegung des
Wohnungsgrundbuchs verschafft aber dem Sondereigentümer eine gesicherte
Rechtsposition, die als Anwartschaft auf Erlangung von Sondereigentum
charakterisiert wird. Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit Anlegung des
Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs einmal wirksam entstanden, dann
wohnt ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen
Raumes (Gebäudes) unabdingbar inne (vgl. Senat OLGZ 1978, 295; OLG Hamm
ZMR 2006, 60 m. w. N.; OLG Hamburg ZMR 2002, 372; vgl. dazu auch
Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rz. 67; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 3
Rz. 26, je m. w. N.). Trotz des Fehlens von Sondereigentum gilt ab Anlegung
entsprechender Grundbuchblätter für das Rechtsverhältnis der betroffenen
Eigentümer das Wohnungseigentumsgesetz. Da das Miteigentum stets die vollen
Mitgliedschaftsrechte gewährt, kann auch ein Wohnungseigentümer, dessen
Wohnungseigentum noch nicht errichtet oder fertiggestellt worden ist, bereits sein
Stimmrecht in der Versammlung ausüben (vgl. neben den vom Landgericht
aufgeführten Zitatstellen: Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 103; Riecke/Elzer,
WEG, § 3 Rz. 75, je m. w. N.; OLG Hamm ZMR 2006, 60). An dieser Rechtslage
ändert die Bezugnahme auf das „Wohnungseigentum“ in § 14 Nr. 7 der
Gemeinschaftsordnung nichts, der das Stimmrecht bzw. die Stimmkraft regelt.
Diese Vorschrift statuiert lediglich in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG die
Vermehrung von Stimmrechten bei mehreren Wohnungseigentumsrechten.
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Dies gilt nach weit verbreiteter Auffassung zumindest solange, bis sich
herausstellt, dass das Gebäude oder der Gebäudeteil, in dem sich das
Sondereigentum befinden soll, nicht errichtet werden kann oder dass bei der
Bauausführung von dem Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen worden ist, die
es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan
ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen (vgl. dazu OLG Hamm ZMR 2006, 60, m.
w. N.). Es bleibt jedenfalls das Wohnungseigentum - mit der Folge der
Anwendbarkeit des Wohnungseigentumsgesetzes - bestehen, stellt aber nach
verbreiteter Auffassung nur einen isolierten, d.h. nicht mit Sondereigentum
verbundenen Miteigentumsanteil am Grundstück dar (vgl. OLG Hamm ZMR 2006,
60, unter Hinweis auf BGH NJW 1990, 447; vgl. dagegen Weitnauer/Briesemeister,
a.a.O., § 3 Rz. 22 ff). Der Bundesgerichtshof zieht daraus den Schluss, dass alle
Miteigentümer auf Grund des Gemeinschaftsverhältnisses ggf. verpflichtet sind,
den Gründungsakt im Wege der Vereinbarung so zu ändern, dass die
sondereigentumslosen Miteigentumsanteile nicht weiter bestehen bleiben (vgl.
BGHZ 109, 179, BGHZ 130, 159; BGH NJW 2004, 1798; vgl. auch Staudinger/Rapp,
a.a.O., § 3 WEG Rz. 73a, 70; Riecke/Elzer, a.a.O., § 3 Rz. 74, § 11 Rz. 14 ff, je m. w.
N.).
Es kann vorliegend dahinstehen, ob die ggf. auch nachträglich eingetretene
beschriebene Unmöglichkeit, deren Vorliegen durchaus komplexe tatsächliche und
rechtliche Fragen aufwerfen kann, unmittelbar zu einem Verlust der Rechtsposition
des Inhabers der (isolierten) Miteigentumsanteile – hier konkret: des Stimmrechts
- führen würde (so wohl OLG Hamm ZMR 2006, 60) oder ob für diese Folge nicht
vielmehr die vom Bundesgerichtshof als erforderlich angesehene Vereinbarung
entscheidend sein müsste, mit dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer ggf.
zunächst gehalten wären, einen ihnen zustehenden Anspruch auf Änderung der
Vereinbarung gerichtlich geltend zu machen. Wollte man Letzteres annehmen, so
hätte das Landgericht im angefochtenen Beschluss zu Recht darauf hingewiesen,
dass ein solcher Anspruch im Beschlussanfechtungsverfahren nicht einredeweise
geltend gemacht werden könnte (vgl. dazu BGHZ 130, 304; OLG Celle NZM 1998,
577; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Riecke/Elzer, a.a.O., § 10 Rz. 204; vgl.
auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 274, je m. w. N.), weil die in der
Teilungserklärung mit Vereinbarungscharakter getroffene Regelung grundsätzlich
gilt, solange sie nicht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer – oder
eben durch eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung – abgeändert worden
ist. Ein Eigentümerbeschluss kann immer nur daran gemessen werden, was in der
Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gilt (vgl. BGHZ 130, 304; KG
WuM 1992, 560; Briesemeister FGPrax 1998, 131, je m. w. N.). Dies verkennt die
weitere Beschwerde, wenn sie meint, ein entsprechender Anspruch könne im
vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren entgegen gehalten werden.
Jedenfalls hat aber das Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellt, dass nach dem
Sachvorbringen der Antragsgegner in den Tatsacheninstanzen von einer
Unmöglichkeit der Fertigstellung im oben beschriebenen Sinne nicht ausgegangen
werden konnte. Dazu wäre das Vorbringen in der Beschwerdeerwiderung vom
23.11.2005, Seite 9, bzw. in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht
vom 04.04.2006 keinesfalls hinreichend gewesen, da es nicht erkennen ließ, dass
der Gebäudeteil, in dem sich die Sondereigentumseinheiten befinden sollen, nicht
mehr errichtet werden könnte. Die sich auf die Tiefgarage beziehende
abweichende Bauausführung alleine wäre insoweit unerheblich gewesen. Das
nunmehrige Sachvorbringen der Antragsgegner im Schriftsatz vom 24.07.2006 ist
erstmals im Rechtsbeschwerdeverfahren eingebracht und von daher nicht mehr zu
berücksichtigen, weil im dritten Rechtszug nur noch die Rechtsanwendung durch
den Tatrichter überprüft wird, vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559
ZPO (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45
WEG Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40). Es kann also dahinstehen, ob
dieses Vorbringen, das sich wiederum weitgehend mit der abweichenden
Bauausführung im Hinblick auf die Tiefgarage auseinandersetzt, hinreichend wäre,
um andere Feststellungen als diejenigen des Landgerichts auf Seite 9 des
angefochtenen Beschlusses treffen zu können. Dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich oder einstimmig beschlossen
hat, die Fertigstellung der Anlage nicht betreiben zu wollen (vgl. den Schriftsatz
vom 23.11.2005, Seiten 6, 11), wäre jedenfalls unerheblich, da dies noch keinen
Vereinbarungscharakter im oben beschriebenen Sinne hätte. Darüber hinaus
haben die Antragsgegner im Schriftsatz vom 24.07.2006, am Ende, nun
vorgetragen, dass eine Geltendmachung diesbezüglicher Ansprüche am
Widerstand einiger Eigentümer gescheitert sei.
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Dass jedenfalls im Hinblick auf den noch angefochtenen
Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 4 der Versammlung vom 02.10.2004 nicht
von einem Ausschluss oder einer Einschränkung der Stimmberechtigung mangels
einer Betroffenheit der Stimmrechtsträgerin – der A-... GmbH - ausgegangen
werden kann, hat das Landgericht auf den Seiten 9/10 des angefochtenen
Beschlusses rechtsfehlerfrei dargelegt (vgl. dazu auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 25
WEG Rz. 34, 108), ohne dass die weitere Beschwerde hiergegen konkrete
Einwendungen erhoben hätte. Auf die diesbezüglichen Ausführungen kann zur
Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug genommen werden.
Auch die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts dahingehend, dass ein
wirksamer Verzicht der Stimmrechtsträgerin – der A-... GmbH - auf ihr Stimmrecht
nicht vorlag, weisen keine Rechtsfehler auf. Tatsächlich würde hierfür die von den
Antragsgegnern behauptete Erklärung (wohl) des Geschäftsführers der A-...
GmbH, wie sie im Schriftsatz der Antragsgegner vom 23.11.2005 dargelegt
worden ist, nicht hinreichend sein. Unabhängig von der vom Landgericht offen
gelassenen Frage, ob auf das zum Kernbereich des Wohnungseigentums
gehörende Stimmrecht als wesentlichem Mittel des Mitverwaltungsrechts
überhaupt wirksam verzichtet werden könnte, weil der Wohnungseigentümer damit
gleichzeitig auf seine Handlungsfähigkeit verzichten würde (vgl. dazu
Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 25 Rz. 16, 7; Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 34),
könnte der pauschalen Äußerung „des Bauträgers“, er werde nunmehr weder an
Eigentümerversammlungen teilnehmen, noch sonst etwas machen, er hätte mit
dem ganzen nichts mehr zu tun, eine derart weitgehende Bedeutung nicht
beigemessen werden. Dass jedenfalls der weitere Beteiligte als Verwalter im
damaligen Zeitpunkt hiervon nicht sicher ausgegangen ist, zeigt der nunmehr
unstreitige Umstand, dass er die A-... GmbH noch zur Eigentümerversammlung
am 02.10.2004 geladen hatte. Für die hier maßgebliche Frage der
Beschlussfähigkeit wäre denn auch eine im vorneherein angekündigte Passivität
eines Stimmberechtigten ohnehin unbeachtlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., §
25 Rz. 82; Riecke, a.a.O., § 25 Rz. 44).
3. Die weiteren tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, dass ausgehend
von einem Stimmrecht der A-... GmbH die Beschlussfähigkeit in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 02.10.2004 nicht gegeben war, werden
von der weiteren Beschwerde nicht angegriffen. Der Senat ist an diese
tatsächlichen Feststellungen, die Rechtsfehler nicht erkennen lassen, gebunden,
vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO.
4. Die Eigentümerversammlung vom 02.10.2004 stellt auch keine wirksame
Zweitversammlung im Sinne des § 25 Abs. 4 WEG bzw. § 14 Nr. 6 der
Gemeinschaftsordnung zu derjenigen vom 31.07.2004 dar, wie das Landgericht zu
Recht festgestellt hat. Die Beschlussfähigkeit ist deshalb auch aus diesem
Gesichtspunkt heraus nicht entbehrlich. Eine derartige Zweitversammlung wäre
wirksam nur unter den Voraussetzungen der letztgenannten Vorschrift in der
Gemeinschaftsordnung zulässig gewesen, denen die Ladung zur Versammlung
vom 02.10.2004 erkennbar nicht gerecht wird, zumal auch nicht ersichtlich ist,
dass die Versammlung vom 31.07.2004 als nicht beschlussfähig angesehen
worden wäre, eine Zweitversammlung also überhaupt als erforderlich angesehen
worden wäre. Das Protokoll dieser Versammlung spricht gerade dagegen. Auf die
Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss, Seite 11, wird
insoweit verwiesen.
Auch fand um 11.30 Uhr keine wirksame Zweitversammlung zu derjenigen um
11.00 Uhr am 02.10.2004 statt. Dies hat das Landgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei
festgestellt. Die diesbezüglichen Rügen der weiteren Beschwerde gehen fehl. Zum
einen verkennt diese, dass – wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat – die
sogenannte „Eventualeinberufung“, wie sie die Ladung zur Versammlung vom
02.10.2004 ausgesprochen hat, nur bei ausdrücklicher Regelung in der
Gemeinschaftsordnung zulässig wäre. Der Senat hat sich der weitgehend
einhelligen Auffassung in Literatur und Rechtsprechung (vgl. dazu vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 87 ff; Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz.
64, 260 ff; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 25 Rz. 3; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 25
WEG Rz. 10) angeschlossen (vgl. Beschluss vom 02.02.2004, 20 W 491/02, und
OLGR 2006, 230). § 14 Nr. 6 sieht eine solche Eventualeinberufung jedoch – wohl
entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde, die diese aber nicht
begründet - nicht ausdrücklich vor, so dass die formelle Wirksamkeit des
Eigentümerbeschlusses zu TOP 4 bereits hieran scheitern würde. Darüber hinaus
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Eigentümerbeschlusses zu TOP 4 bereits hieran scheitern würde. Darüber hinaus
würde ansonsten ein weiterer Beschlussmangel darin liegen, dass die
Erstversammlung nach Eintritt der Beschlussunfähigkeit nicht formell geschlossen
und nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit neu eröffnet worden ist. Dabei
handelt es sich nicht um eine reine Förmlichkeit. Ein formloser Übergang von der
einen in die andere Versammlung ist vielmehr aus Gründen der Rechtssicherheit
nicht zulässig, da für jeden Versammlungsteilnehmer ersichtlich sein muss, ob die
Beschlussfähigkeit gegeben ist (Senat, Beschluss vom 30.06.2003, 20 W
138/2001, m. w. N.; Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 264). Die
Beschlussfähigkeit ist für die jeweilige Abstimmung festzustellen, nicht nur
einmalig bei Versammlungseröffnung (Senat, Beschluss vom 30.06.2003, 20 W
138/2001, m. w. N.). Vorliegend ist jedoch ausweislich des
Versammlungsprotokolls zunächst die Beschlussfähigkeit festgestellt worden.
Dass das Protokoll der Eigentümerversammlung insoweit fehlerhaft erstellt worden
wäre, behauptet selbst die weitere Beschwerde nicht. Soweit die weitere
Beschwerde entgegen ihrer eigenen Rechtsauffassung nunmehr dahingehend
argumentiert, die Versammlung hätte als beschlussfähige Zweitversammlung
gelten sollen, „nachdem die Mehrheit nicht erschienen sei“, widerspricht dies dem
protokollierten Inhalt der Versammlung. Der – im Übrigen ebenfalls erstmals im
Verfahren der weiteren Beschwerde behauptete - Hinweis des Verwalters auf die
Zweitversammlung wäre nach den obigen Ausführungen unzureichend gewesen.
5. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegner die Gerichtskosten
des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen haben, nachdem ihr
Rechtsmittel keinen Erfolg hatte, § 47 Satz 1 WEG. Da der Senat gehalten war, den
Geschäftswert für die Verfahren der Vorinstanzen abzuändern (vgl. dazu unten III.),
war auch die Entscheidung über die Verteilung der Gerichtskosten in erster Instanz
nach dem jeweiligen Anteil des Obsiegens und Unterliegens von Amts wegen
abzuändern (vgl. auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47 WEG Rz. 32).
Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten für das
Verfahren der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat
schon wegen der unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen nicht
gesehen.
Die Wertfestsetzung hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG vorgenommen (vgl.
dazu auch unten III.).
III.
Die Geschäftswertbeschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner
und des weiteren Beteiligten gegen den weiteren Beschluss der 3. Zivilkammer
des Landgerichts Kassel, Az.: 3 T 897/05, mit dem das Landgericht auf die
Geschäftswertbeschwerde der Antragstellerin die erstinstanzliche Wertfestsetzung
abgeändert hatte, ist unzulässig, wobei der Senat davon ausgeht, dass sie trotz
der nicht ganz eindeutigen Bezeichnung im Schriftsatz vom 02.05.2006 („auch im
eigenen Namen“) nicht im Namen der Vertretenen - der Antragsgegner und des
weiteren Beteiligten – eingelegt worden ist. Ansonsten wäre sie bereits mangels
Beschwer dieser Beteiligten unzulässig, da diese kein schützenswertes Interesse
an der Erhöhung des Geschäftswerts und damit der Verfahrenskosten haben
können (vgl. Korintenberg/Lappe, KostO, 16. Aufl., § 31 Rz. 57; Mayer/Kroiß/Pukall,
RVG, 2 Aufl., § 32 Rz. 76; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 37). Nach § 32
Abs. 2 RVG kann der Rechtsanwalt im eigenen Namen allerdings nur eine auch
sonst zulässige Beschwerde erheben. Sein Beschwerderecht geht nicht weiter als
das der Parteien/der Beteiligten. Ist für diese die weitere Beschwerde nicht
gegeben, so hat sie auch der Rechtsanwalt nicht (Gerold/Schmidt/v.
Eicken/Madert, RVG, 7. Aufl., § 32 Rz. 80, m. w. N.; vgl. auch Mayer/Kroiß/Pukall,
a.a.O., § 32 Rz. 76; Riedel/Sußbauer/Fraunholz, RVG, 9. Aufl., § 32 Rz. 25).
Letzteres ist hier der Fall. Gegen die durch das Landgericht auf die
Geschäftswertbeschwerde der Antragstellerin getroffene (Erst-)
Beschwerdeentscheidung wäre als Rechtsmittel allenfalls noch die weitere
Beschwerde denkbar, die aber mangels Zulassung durch das Landgericht nicht
statthaft ist, §§ 31 Abs. 3 Satz 5, 14 Abs. 5 Satz 1 KostO. Die
Geschäftswertfestsetzung für das erstinstanzliche Verfahren ist insoweit
grundsätzlich einer sachlichen Entscheidung durch den Senat entzogen.
Etwas anderes gilt nur, soweit die erstmalige Festsetzung des Beschwerdewerts
mit 59.800,00 EUR durch das Landgericht im (Hauptsache-)Beschluss Az.: 3 T
837/05, angegriffen wird. Insoweit stellt sich das Rechtsmittel jedenfalls als
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837/05, angegriffen wird. Insoweit stellt sich das Rechtsmittel jedenfalls als
Erstbeschwerde dar und ist insoweit zulässig, § 31 Abs. 3 Satz 1 KostO (vgl. dazu
Korintenberg/Lappe, a.a.O., § 31 Rz. 68; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 23). In
diesem Umfang – also soweit TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 02.10.2004
betroffen ist – ist der Senat im Hinblick auf die diesbezüglich gleichzeitig
anhängige sofortige weitere Beschwerde in der Hauptsache (vgl. oben II.) ohnehin
von Amts wegen berechtigt, die Geschäftswertfestsetzungen der Vorinstanzen zu
abzuändern, § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO. Dies bezieht sich in diesem beschränkten
Umfang damit auch auf das amtsgerichtliche Verfahren, ohne dass es insoweit auf
eine statthafte (weitere) Geschäftswertbeschwerde des
Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten
gegen den weiteren Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kassel
ankäme.
Der Wert des Verfahrens betreffend TOP 4 der Eigentümerversammlung vom
02.10.2004 bewertet der Senat – auch für die Vorinstanzen – nicht mit 59.800,00
EUR, sondern mit 252.000,00 EUR. Insoweit sind der amtsgerichtliche und die
landgerichtlichen Beschlüsse teilweise abzuändern. Zutreffend ist es, dass der
Wert einer Anfechtung einer Verwalterbestellung sich in der Regel nach der
Vergütung für die fragliche Laufzeit des Verwaltervertrages bemisst (vgl.
Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 22; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz.
45; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 48 WEG Rz. 14, je m. w. N.). Dies entspricht auch
der Rechtsprechung des Senats (DWE 1983, 95). Zwar hat das Landgericht im
Beschluss zu Az.: 3 T 897/05 zu Recht darauf hingewiesen, dass die Antragsgegner
selbst im Schriftsatz vom 26.09.2005 insoweit einen Betrag von 27.300,00 EUR
angegeben haben. Der dort ohne jegliche Begründung aufgeführte Betrag ist
jedoch angesichts der Beschlussregelung zur Verwaltervergütung, wie sie sich aus
dem Protokoll ergibt, für die Dauer von fünf Jahren ohne Weiteres erkennbar
deutlich zu niedrig angesetzt. Der Senat legt seiner Wertberechnung zunächst
lediglich die 187 errichteten Wohnungen zu Grunde, woraus sich bereits
195.228,00 EUR errechnen würden (beim Ansatz von 15,00 EUR je Wohnung/Monat
ergibt sich: 187 x 15 x 12 x 5 = 168.300,00 EUR, hinzu kommen 26.928,00 EUR
Mehrwertsteuer beim Ansatz von 16 %). Die Anzahl der vergütungsrelevanten
Stellplätze ergibt sich zwar nicht mit hinreichender Sicherheit aus dem Akteninhalt,
aus der Eigentümerliste ergeben sich aber immerhin Anhaltspunkte. Der Senat
erachtet mithin unter Berücksichtigung der im Verwaltervertrag weiter
vereinbarten Vergütung für Sonderleistungen, die allenfalls geschätzt werden
können, einen Betrag von insgesamt 220.000,00 EUR als angemessen. Hinzu
kommen die 32.000,00 EUR für die organisatorische Begleitung der
Mängelbeseitigungsmaßnahmen, die mit dem Landgericht auch von der
Geschäftswertbeschwerde in Ansatz gebracht werden, so dass sich ein
Gesamtgeschäftswert für die Anfechtung des genannten Tagesordnungspunktes
von 252.000,00 EUR errechnet. Einen Grund, auch den Betrag von 32.000,00 EUR
auf fünf Jahre hochzurechnen, wie es die Geschäftswertbeschwerde vornimmt,
vermag der Senat nicht zu erkennen.
Der Senat sieht aus den bereits vom Landgericht im bezeichneten Beschluss Az.:
3 T 897/05, genannten Gründen keinen Anlass, den Geschäftswert gemäß § 48
Abs. 3 Satz 2 WEG herabzusetzen. Die Voraussetzungen hierfür liegen auch unter
Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um eine große Gemeinschaft
handelt, nicht vor, auch wenn sich der Geschäftswert durch diese Entscheidung
insgesamt erhöht hat. Die Nebenentscheidungen hinsichtlich Gebührenfreiheit und
Kostenerstattung des Geschäftswertbeschwerdeverfahrens beruhen auf § 31 Abs.
5 KostO.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.