Urteil des OLG Frankfurt vom 24.08.2006, 20 W 214/06

Entschieden
24.08.2006
Schlagworte
Versammlung, Beschlussfähigkeit, Planwidrige unvollständigkeit, Verwalter, Stimmrecht, Stimmberechtigung, Wohnung, Grundbuch, Anfechtung, Verzicht
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Quelle: Gericht: OLG Frankfurt 20. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 24.08.2006

Normen: § 3 WoEigG, § 8 WoEigG, § 10 WoEigG, § 25 Abs 3 WoEigG, § 25 Abs 4 WoEigG

Aktenzeichen: 20 W 214/06, 20 W 215/06

Dokumenttyp: Beschluss

(Wohnungseigentumsversammlung: Abweichende Regelung der Beschlussfähigkeit der Versammlung in der

Gemeinschaftsordnung; Stimmrechtsfähigkeit sog. isolierter Miteigentumsanteile; Zulässigkeit einer sogenannten „Eventualeinberufung“)

Leitsatz

1. § 25 Abs. 3 WEG ist dahingehend abdingbar, dass die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümer-versammlung alleine davon abhängig ist, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.

2. Zur Auslegung einer entsprechenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung

3. Zur Frage der Stimmrechtsfähigkeit sog. isolierter Miteigentumsanteile

4. Ein Anspruch auf Änderung einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung kann nicht im Beschlussanfechtungsverfahren einredeweise geltend gemacht werden.

5. Die Zulässigkeit einer sogenannten "Eventualeinberufung" zu einer Wohnungseigentümerversammlung bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung.

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Antragstellerin von den Gerichtskosten des Verfahrens erster Instanz 60 % und die Antragsgegner 40 % zu tragen haben.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 252.000,00 EUR.

II. Auf die Geschäftswertbeschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten wird in teilweiser Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Kassel vom 06.10.2005 und der Beschlüsse der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 04.04.2006 der Geschäftswert für das Verfahren der ersten Instanz auf 626.600,00 EUR und für das (Erst- )Beschwerdeverfahren auf 252.000,00 EUR festgesetzt. Die darüber hinausgehende Geschäftswertbeschwerde wird als unzulässig verworfen.

Die Entscheidung über die Geschäftswertbeschwerde ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden in diesem Verfahren nicht erstattet.

Tatbestand

I.

1Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnungseigentumsanlage. Eigentümerin des gesamten Areals war ursprünglich die A-... GmbH aus O1, die dort die Errichtung von insgesamt 431 Eigentumswohnungen in sieben Baukörpern mit 280 Kfz- Einstellplätzen in einer Tiefgarage und 40 Außenstellplätzen samt den dazugehörigen Bewirtschaftungs- und Außenanlagen plante. Entsprechend wurden mit notarieller Teilungserklärung vom 06.07.1993 (Blatt 164 ff d. A.) 431 Wohnungseigentumsanteile gebildet und, wie die Antragsgegner auf Seite 6 ihres Schriftsatzes vom 23.11.2005 (Blatt 138 d. A.) unwidersprochen vorgetragen haben, auch entsprechende Grundbuchblätter angelegt. Von den geplanten 431 Wohneinheiten sind bislang jedoch lediglich 187 baulich errichtet worden. Eigentümerin der übrigen 244 Wohneinheiten (Nr. 188 bis 431) war bis zum 08.11.2005 die A-... GmbH; am 08.11.2005 erwarb die Antragstellerin diese Einheiten im Wege der Zwangsversteigerung. Sie ist darüber hinaus Eigentümerin weiterer 67 Wohnungseigentumsanteile; 41 hiervon wurden ihr im Rahmen der Zwangsversteigerung durch Beschluss des Amtsgerichts Kassel vom 29.04.2004 zugeschlagen.

2In der notariell beurkundeten Gemeinschaftsordnung vom 06.07.1993 (Blatt 187 ff d. A.) heißt es unter anderem:

3„§ 14 Wohnungseigentümerversammlung1. Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Gemeinschaftsordnung die Sondereigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Sondereigentümer geordnet. 2. Die Eigentümerversammlung wird durch den Verwalter einberufen, der auch den Vorsitz in der Versammlung führt ...

43. Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung des Ladungsschreibens an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Sondereigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist. In der Einladung zur Eigentümerversammlung sind die Tagesordnungspunkte stichwortartig mitzuteilen.

54. Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.

5. ...

66. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so wird der Verwalter in seiner Ladung zur zweiten Versammlung mit gleichem Gegenstand einladen. Diese Zweitversammlung ist in jedem Fall beschlussfähig, und zwar auch dann, wenn die vorgeschriebenen Mehrheiten nicht vertreten sind. Der Verwalter hat in der Einladung gesondert darauf hinzuweisen, dass es sich um die Einladung zur Zweitversammlung handelt und dass in dieser auch abgestimmt werden kann, wenn die erforderlichen Mehrheiten nicht vertreten sind.

77. Zum Stimmrecht: In Abweichung zum gesetzlich vorgeschlagenen Kopfprinzip entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme ohne Rücksicht auf die Größe des zu ihm gehörenden Miteigentumsanteils...

8. ...

89. Beschlüsse der Versammlung werden grundsätzlich mit einfacher Ja- Stimmenmehrheit gefasst, soweit das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung nicht eine qualifizierte Mehrheit verlangen. Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt. Änderungen der Gemeinschaftsordnung können nur einstimmig beschlossen werden."

9Mit am 13.09.2004 versandtem Schreiben (Blatt 7 d. A.) lud der Verwalter der Anlage der Beteiligte zu 3.) - zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 02.10.2004 ein. In der Einladung heißt es u.a.:

10"TOP 4 Verwalter Vertragslaufzeit, sowie Vertragszusatz wg. Regelung Fertigstellung 187 WE ...

11Für den Fall, dass um 11:00 keine beschlussfähige Mehrheit anwesend oder vertreten ist, wird ersatzweise die Zweitversammlung einberufen für 11:30 Uhr. Diese Zweitversammlung wird am gleichen Ort, mit der vorgenannten Anschrift

Diese Zweitversammlung wird am gleichen Ort, mit der vorgenannten Anschrift und der Tagesordnung wie vorstehend unter TOP 1 TOP 6 genannt, zur Beschlussfassung aufgerufen, unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Stimmenanteile. Auf die Beschlussfähigkeit dieser Zweitversammlung weise ich ausdrücklich hin."

12 Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung (Blatt 8 ff d. A.) begann die Eigentümerversammlung um 11:15 Uhr. Um 11:20 Uhr waren insgesamt 155 Wohnungseigentümer anwesend bzw. durch Bevollmächtigte vertreten, wobei der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin für diese insgesamt 68 Stimmen beanspruchte. Daraufhin stellte der Verwalter die Beschlussfähigkeit der Versammlung fest. Im Verlaufe der bis 15:40 Uhr dauernden Versammlung beschloss die Versammlung zu TOP 4 mit 85 Ja-Stimmen zu 69 Nein-Stimmen bei zwei Enthaltungen die Fortsetzung der Verwaltertätigkeit und die Verlängerung des Verwaltervertrags um weitere fünf Jahre, die Bevollmächtigung des Beirats, einen Verwaltervertrag mit bestimmten von der Versammlung vorgegebenen Eckpunkten zu vereinbaren, sowie die Ermächtigung des Beirats, Vergütungs- und Vollmachtregelungen für Arbeiten, Vergabeleistungen, Pflichten und Rechte für die Umsetzung der Fertigstellungsmaßnahmen zu treffen. Ferner heißt es im Protokoll:

13„4.1 Regelung zur Mangelbehebung, Reparaturarbeiten... wird zurückgestellt bis nach der Zwangsversteigerung vom 8.11.2004"

14 Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 02.10.2004 Bezug genommen.

15 Die Antragstellerin hat zunächst beim Amtsgericht beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 02.10.2004 zu den TOP 2 bis 5 für ungültig zu erklären. Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 4 hat sie vorgetragen, es sei nicht nur über die Verlängerung des Verwaltervertrags beschlossen, sondern auch der Verwalter mit der organisatorischen Begleitung der Mangelbehebungsmaßnahmen beauftragt worden. Die Antragstellerin hat gemeint, die Tragweite aller Beschlussthemen gehe aus der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht hervor. Die Versammlung sei nicht beschlussfähig gewesen. An dem zunächst weiter erhobenen Einwand, es fehle auch an einer ordnungsgemäßen Einladung der Firma A-... GmbH, weshalb diese nicht zur Versammlung erschienen sei und sich demzufolge auch nicht habe äußern können, hat die Antragstellerin nach Vorlage der Einschreibequittung durch die Antragsgegner (Blatt 36 d. A.) nicht mehr festgehalten.

16 Die Antragsgegner sind dem Vorbringen der Antragstellerin entgegen getreten. Sie haben die Auffassung vertreten, die A-... GmbH habe als Eigentümerin von Miteigentumsanteilen ohne errichtetes Sondereigentum kein Stimmrecht. Die in der Einladung angegebene Tagesordnung sei hinreichend bestimmt. Die beschlossene Verwaltervergütung bewege sich innerhalb der branchenüblichen Vergütung, auch die Verlängerung des Verwaltervertrags sei inhaltlich nicht zu beanstanden.

17 Durch Beschluss vom 05.09.2005 (Blatt 83 ff d. A.), auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht die Anfechtungsanträge insgesamt zurückgewiesen. Die Gerichtskosten hat es der Antragstellerin auferlegt, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht angeordnet worden.

18 Durch weiteren Beschluss vom 06.10.2005 (Blatt 114 ff d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird, hat das Amtsgericht den Geschäftswert des Verfahrens auf 3.625.920,24 EUR festgesetzt.

19 Gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 05.09.2005 hat die Antragstellerin insoweit sofortige Beschwerde eingelegt, als ihr Anfechtungsantrag zu TOP 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.10.2004 zurückgewiesen wurde. Sie hat beantragt, den Beschluss vom 05.09.2005 abzuändern und dem Anfechtungsantrag vom 28.10.2004 bezüglich der Anfechtung des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 02.10.2004 zu TOP 4 stattzugeben. Zur Begründung des Rechtsmittels hat die Antragstellerin erneut darauf verwiesen, dass die Beschlussfähigkeit der Versammlung ihrer Auffassung nach nicht gegeben gewesen sei. Die Antragsgegner haben beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Sie haben vorgetragen, die A-... GmbH habe vor dem 02.10.2004 dem Verwalter und anderen Wohnungseigentümern der Anlage gegenüber erklärt, sie werde an Eigentümerversammlungen nicht mehr teilnehmen. Die

sie werde an Eigentümerversammlungen nicht mehr teilnehmen. Die Beschlussfähigkeit der Versammlung vom 02.10.2004 sei auch deshalb gegeben gewesen, weil dieser Termin im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat und dem Verwalter als zweiter Termin zur Wiederholung der Eigentümerversammlung vom 31.07.2004 bestimmt gewesen sei; ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 31.07.2004 (Blatt 41 ff d. A.) war dort die Beschlussfähigkeit allerdings festgestellt worden. Die Eigentümer der nicht baulich errichteten Wohnungen seien, so haben die Antragsgegner geltend gemacht, keine vollwertigen Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Ihr Verhältnis zu den Wohnungseigentümern der 187 errichteten Wohnungen richte sich nach dem Recht der Bruchteilsgemeinschaft, über insoweit auftretende Fragen sei in gesonderten Sitzungen außerhalb der Eigentümerversammlungen zu entscheiden. Die A-... GmbH habe sich zudem im Einvernehmen mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer entschlossen, die Fertigstellung der baulich nicht errichteten 244 Wohnungen aus Kostengründen nicht betreiben zu wollen. Eine Verwirklichung der Anlage entsprechend der ursprünglichen Planung sei auf der Grundlage der bisher schon ausgeführten Bauteile auch nicht mehr möglich. Da isolierte Miteigentumsanteile ohne Sondereigentum wohnungseigentumsrechtlich auf Dauer keinen Bestand haben könnten, seien sie im Grundbuch zu löschen, was ebenfalls dazu führe, dass den Wohnungseigentümern dieser Anteile keine Stimmrechte zukämen.

20 Des Weiteren hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 07.11.2005 (Bl. 132 d. A.) auch gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 06.10.2005 Beschwerde eingelegt und Herabsetzung des Geschäftswerts beantragt.

21 Durch den angefochtenen Beschluss mit dem Az.: 3 T 837/05 (Bl. 263 ff d. A.), auf den Bezug genommen wird, hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss vom 05.09.2005 hinsichtlich des Ausspruchs zu TOP 4 und im Kostenpunkt abgeändert und den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.10.2004 zu TOP 4 für unwirksam erklärt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Wohnungseigentümerbeschluss für unwirksam zu erklären sei, weil die Versammlung der Wohnungseigentümer vom 02.10.2004 nicht beschlussfähig gewesen sei. In der Versammlung seien nicht die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten gewesen, weil die auf die baulich noch nicht errichteten 244 Wohnungseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile mitzuzählen seien, hinsichtlich deren der A-... GmbH Stimmrechte zustünden. Diese Stimmrechte seien auch nicht mangels Betroffenheit der A-... GmbH ausgeschlossen oder beschränkt gewesen. Auch ein Verzicht auf die Stimmrechte in der Versammlung liege nicht vor. Die Beschlussfähigkeit ergebe sich auch nicht daraus, dass es sich um eine „Zweitversammlung“ im Sinne der Gemeinschaftsordnung gehandelt habe.

22 Mit weiterem ebenfalls angefochtenem Beschluss mit dem Az.: 3 T 897/05 (Bl. 281 ff d. A.), auf den ebenfalls Bezug genommen wird, hat das Landgericht auch den amtsgerichtlichen Beschluss vom 06.10.2005 abgeändert und den Geschäftswert auf 434.000,00 EUR festgesetzt.

23 Die Antragsgegner haben mit Schriftsatz vom 02.05.2006 (Bl. 303 ff d. A.) sofortige weitere Beschwerde gegen den erstgenannten Beschluss des Landgerichts eingelegt (= Az. 20 W 214/06), die sie mit weiterem Schriftsatz vom 24.07.2006 (Bl. 321 ff d. A.) weiter begründet haben. Sie rügen die Rechtsanwendung durch das Landgericht. Sie vertreten die Auffassung, dass Stimmrechte der nicht bebauten Anlagen nicht bestünden. Überdies habe der Verwalter in der Versammlung auf die Zweitversammlung und ihre Konsequenzen hingewiesen; die abgehaltene Eigentümerversammlung habe also als beschlussfähige Zweitversammlung gelten sollen. Der Hinweis des Landgerichts im angefochtenen Beschluss, dass ein Verzicht des Bauträgers auf die Stimmrechte nicht schlüssig vorgetragen sei, sei nicht nachvollziehbar. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die bezeichneten Schriftsätze Bezug genommen.

24 Überdies hat der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten mit dem bezeichneten Schriftsatz vom 02.05.2006 („auch in eigenem Namen“) weitere Beschwerde bzw. sofortige Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung für beide Instanzen durch das Landgericht auch im weiteren Beschluss des Landgerichts eingelegt (= Az. 20 W 215/06), mit der er eine Abänderung des Geschäftswerts der ersten Instanz auf 2.434.400,00 EUR und der zweiten Instanz auf 300.000,00 EUR begehrt. Auf die diesbezügliche

der zweiten Instanz auf 300.000,00 EUR begehrt. Auf die diesbezügliche Begründung im Schriftsatz vom 02.05.2006, in der für die erste Instanz allerdings ein Geschäftswert von 2.673.600,00 EUR errechnet wird, wird verwiesen.

25 Die Antragsgegner beantragen (zu Az. 20 W 214/06),

26auf die sofortige weitere Beschwerde den Beschluss des LG Kassel vom 04.04.06 aufzuheben und den Antrag auf Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 02.10.04 abzuweisen.

27 Der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten beantragt (zu Az. 20 W 215/06),

28den Streitwert erster Instanz mit 2.434.400,00 EUR festzulegen und den Streitwert zweiter Instanz mit 300.000,00 EUR festzulegen.

29 Die Antragstellerin beantragt,

30die sofortige weitere Beschwerde und die weitere Beschwerde zur Streitwertfestsetzung in beiden Instanzen zurückzuweisen.

31 Sie tritt den Rechtsmitteln entgegen. Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf den Inhalt ihres Schriftsatzes vom 01.06.2006 (Bl. 313 ff d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

32 Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

33 Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

34 Im Ergebnis zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der noch angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss vom 02.10.2004 zu TOP 4 bereits deshalb für ungültig zu erklären ist, weil die Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig war. Mängel des Beschlussverfahrens sind zwar grundsätzlich nur beachtlich, wenn sie sich auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht aber darauf abgestellt, dass die Ursächlichkeit des Mangels vermutet wird. Nur wenn zweifelsfrei festgestellt wird, dass der Mangel keinen Einfluss auf das Beschlussergebnis hatte, ist diese Vermutung widerlegt. Insoweit tragen die Wohnungseigentümer, die den angefochtenen Beschluss gefasst haben, die materielle Feststellungslast im gerichtlichen Verfahren (ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt Beschluss vom 30.06.2003, 20 W 138/01; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rz. 170; Staudinger/Bub, BGB, Stand Juli 2005, § 24 WEG Rz. 146, je m. w. N.). Von diesem fehlenden Einfluss auf das Beschlussergebnis kann hier aber nicht ausgegangen werden, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat. Dieser Gesichtspunkt wird von der weiteren Beschwerde auch nicht konkret angegriffen.

35 1. Die fehlende Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung ergibt sich vorliegend zur Überzeugung des Senats allerdings bereits aus einer Anwendung der Vorschrift in § 14 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung, weil in der Versammlung vom 02.10.2004 jedenfalls nicht die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten waren. Nach der gesetzlichen Regelung des § 25 Abs. 3 WEG ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Diese gesetzliche Vorschrift ist jedoch nach einhelliger Rechtsprechung abdingbar (vgl. BayObLGZ 1981, 50; BayObLG WE 1989, 64, und die Nachweise bei Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 84; Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 60). Von dieser Möglichkeit ist im vorliegenden Falle in § 14 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung Gebrauch gemacht worden. Anders als das Landgericht auf Seite 7 des angefochtenen Beschlusses ausführt, entspricht § 14 Nr. 4 nämlich gerade nicht wörtlich § 25 Abs. 3 WEG; es fehlt das gesetzliche Erfordernis der Stimmberechtigung. Nach der zitierten Vorschrift der Gemeinschaftsordnung ist die Versammlung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller

die Versammlung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten ist. Nach einhelliger Rechtsprechung macht diese Regelung im Gegensatz zur gesetzlichen Vorschrift die Beschlussfähigkeit allein davon abhängig, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist (vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 1998, 141; KG NJW-RR 1994, 659; BayObLG WE 1989, 64; vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 60, mit vielfältigen w. N.). Ansonsten hätte es im Hinblick auf die generelle Anwendbarkeit der gesetzlichen Vorschriften, wie sie § 1 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich festschreibt, einer immerhin erkennbar vom Gesetzeswortlaut abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nicht bedurft.

36 Soweit das Landgericht bei der Auslegung der Gemeinschaftsordnung in diesem rechtlichen Zusammenhang bei der Bezeichnung „§ 14 Abs. 6“ auf Seite 7, letzter Absatz, des angefochtenen Beschlusses dürfte es sich um einen Schreibfehler handeln - auf § 14 Nrn. 1 und 7 der Gemeinschaftsordnung abstellt, vermag dies nicht durchzugreifen. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass die Auslegung von Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116 ff; Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 10 WEG Rz. 8; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rz. 15, je m. w. N.). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbständig ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 41, jeweils m. w. N.). § 14 Nrn. 1 und 7 treffen aber anders als das Landgericht annimmt - keine Regelungen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. § 14 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung regelt insoweit in weitgehender Übereinstimmung zu § 23 Abs. 1 WEG lediglich die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung. Dass dort statt von “Wohnungseigentümern” von “Sondereigentümern” die Rede ist, stellt keinen in diesem Zusammenhang maßgeblichen sachlichen Unterschied dar und ist für die Frage der Beschlussfähigkeit der Versammlung wenig aussagekräftig. Es liegt vielmehr nahe, dass diese Abweichung eher auf der Differenzierung in § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG (vgl. auch die Definition in A. 5. der Teilungserklärung) beruht. § 14 Nr. 7 der Gemeinschaftsordnung regelt in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG ausdrücklich nur die Frage des Stimmrechts, die angesichts § 14 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung von der Beschlussfähigkeit gerade zu trennen ist. Auch das Gesetz differenziert nämlich ausdrücklich zwischen Stimmkraft und Beschlussfähigkeit der Erstversammlung (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 5; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 25 Rz. 2).

37 Zutreffend mag in diesem Zusammenhang allerdings die Überlegung des Landgerichts sein, dass bei Abfassung der Gemeinschaftsordnung der vorliegende Fall der Nichtfertigstellung der Wohnungseigentumsanlage evt. nicht bedacht worden ist, worauf auch die weitere Beschwerde abstellt. Diese führt vorliegend jedoch noch nicht zu einem anderen Ergebnis. Nach den oben geschilderten Auslegungsgrundsätzen wäre diese Erwägung nicht ohne Weiteres im Sinne der landgerichtlichen Auslegung zu berücksichtigen, da der Wille des Erklärenden alleine noch nicht maßgeblich ist (vgl. dazu Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 116). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 160, 354) können allerdings Regelungslücken einer Gemeinschaftsordnung durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung geschlossen werden, wenn die "einfache" oder erläuternde Auslegung der Gemeinschaftsordnung eine planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke ergibt. Kennzeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, dass der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist (BGHZ 160, 354). Wegen der notwendigen objektiven Auslegung der Gemeinschaftsordnung "aus sich selbst heraus" kommt nur in Fällen, in denen der hypothetische Parteiwille aus den berücksichtigungsfähigen Unterlagen ermittelt werden kann, eine ergänzende Auslegung in Betracht, wobei darauf zu achten ist, dass sie zu einem Ergebnis

Auslegung in Betracht, wobei darauf zu achten ist, dass sie zu einem Ergebnis führt, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt (vgl. dazu im Einzelnen: BGHZ 160, 354).

38 Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Zum einen lässt die Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf die überaus differenzierten und in erheblichem Umfang vom Gesetz abweichenden Regelungen über die Beschlussfähigkeit und die Stimmkraft in der Eigentümerversammlung bereits keine Regelungslücke erkennen. § 14 Nr. 4 trifft wie ausgeführt eine vom Gesetz abweichende Regelung; die vorliegende Sachlage stellt im Hinblick auf diese Vorschrift noch keine planwidrige Unvollständigkeit dar, die nun wieder durch Einfügung der Stimmberechtigung ergänzt werden müsste. Immerhin existieren im Grundbuch eingetragene (isolierte) Miteigentumsanteile, was gewisse Rechtsfolgen zeitigt (vgl. dazu unten III. 2.). Dass die Wohnungseigentümer für den Fall, dass sie die Regelung in § 14 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung wegen der fehlenden Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage als lückenhaft erkannt hätten, diese Regelungslücke dahingehend geschlossen hätten, dass es für die Beschlussfähigkeit (doch) auf die Stimmberechtigung ankäme, ließe sich ebenfalls nicht feststellen. Dann wären bereits für die Beschlussfähigkeit jeder Wohnungseigentümerversammlung immerhin nicht die meist feststehende bzw. auch relativ leicht an Hand des Grundbuchstands zu ermittelnden Miteigentumsanteile, sondern - nach Auffassung des Landgerichts - die rechtlich und tatsächlich schwierig zu beurteilende (und überdies auch im Laufe der Zeit ggf. Veränderungen unterworfene) Frage der Unmöglichkeit der Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage maßgebend, die dann jeweils zu prüfen und festzustellen wäre. Dies würde bereits bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit der jeweiligen Eigentümerversammlung zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, die so nicht ohne weiteres gewollt sein kann.

39 2. Selbst wenn man aber bei der Auslegung des § 14 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung anderer Auffassung wäre, ergäbe sich im Ergebnis nichts anderes. Die Auffassung des Landgerichts, dass der Inhaberin der (isolierten) Miteigentumsanteile die A-... GmbH - in der Versammlung vom 02.10.2004 eine Stimmberechtigung zustand, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

40 Zutreffend ist dabei zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts (vgl. Seite 8 des angefochtenen Beschlusses), dass gemäß § 3 Abs. 1 WEG und § 8 Abs. 1 WEG Wohnungseigentum durch eine Teilungserklärung auch so geschaffen werden kann, dass Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an künftig erst zu errichtenden Gebäuden verbunden werden kann. Dasselbe gilt für Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Das einem bestimmten Miteigentumsanteil zugeordnete Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung entsteht dann allerdings erst mit der Fertigstellung der Wohnung. Dinglich vollzogen wird die Teilung aber nach §§ 3, 8 WEG schon dann, wenn alle vorgesehenen Wohnungsgrundbücher und/oder Teileigentumsgrundbücher angelegt sind, obwohl zu diesem Zeitpunkt dasjenige Sondereigentum, das sich auf den Raum in der erst noch zu errichtenden Wohnung erstreckt, tatsächlich nur ein Miteigentumsanteil am Grundstück ist. Die Anlegung des Wohnungsgrundbuchs verschafft aber dem Sondereigentümer eine gesicherte Rechtsposition, die als Anwartschaft auf Erlangung von Sondereigentum charakterisiert wird. Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit Anlegung des Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchs einmal wirksam entstanden, dann wohnt ihm das Recht zur Herstellung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Raumes (Gebäudes) unabdingbar inne (vgl. Senat OLGZ 1978, 295; OLG Hamm ZMR 2006, 60 m. w. N.; OLG Hamburg ZMR 2002, 372; vgl. dazu auch Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rz. 67; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 3 Rz. 26, je m. w. N.). Trotz des Fehlens von Sondereigentum gilt ab Anlegung entsprechender Grundbuchblätter für das Rechtsverhältnis der betroffenen Eigentümer das Wohnungseigentumsgesetz. Da das Miteigentum stets die vollen Mitgliedschaftsrechte gewährt, kann auch ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum noch nicht errichtet oder fertiggestellt worden ist, bereits sein Stimmrecht in der Versammlung ausüben (vgl. neben den vom Landgericht aufgeführten Zitatstellen: Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 103; Riecke/Elzer, WEG, § 3 Rz. 75, je m. w. N.; OLG Hamm ZMR 2006, 60). An dieser Rechtslage ändert die Bezugnahme auf das „Wohnungseigentum“ in § 14 Nr. 7 der Gemeinschaftsordnung nichts, der das Stimmrecht bzw. die Stimmkraft regelt. Diese Vorschrift statuiert lediglich in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG die Vermehrung von Stimmrechten bei mehreren Wohnungseigentumsrechten.

41 Dies gilt nach weit verbreiteter Auffassung zumindest solange, bis sich herausstellt, dass das Gebäude oder der Gebäudeteil, in dem sich das Sondereigentum befinden soll, nicht errichtet werden kann oder dass bei der Bauausführung von dem Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen worden ist, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen (vgl. dazu OLG Hamm ZMR 2006, 60, m. w. N.). Es bleibt jedenfalls das Wohnungseigentum - mit der Folge der Anwendbarkeit des Wohnungseigentumsgesetzes - bestehen, stellt aber nach verbreiteter Auffassung nur einen isolierten, d.h. nicht mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteil am Grundstück dar (vgl. OLG Hamm ZMR 2006, 60, unter Hinweis auf BGH NJW 1990, 447; vgl. dagegen Weitnauer/Briesemeister, a.a.O., § 3 Rz. 22 ff). Der Bundesgerichtshof zieht daraus den Schluss, dass alle Miteigentümer auf Grund des Gemeinschaftsverhältnisses ggf. verpflichtet sind, den Gründungsakt im Wege der Vereinbarung so zu ändern, dass die sondereigentumslosen Miteigentumsanteile nicht weiter bestehen bleiben (vgl. BGHZ 109, 179, BGHZ 130, 159; BGH NJW 2004, 1798; vgl. auch Staudinger/Rapp, a.a.O., § 3 WEG Rz. 73a, 70; Riecke/Elzer, a.a.O., § 3 Rz. 74, § 11 Rz. 14 ff, je m. w. N.).

42 Es kann vorliegend dahinstehen, ob die ggf. auch nachträglich eingetretene beschriebene Unmöglichkeit, deren Vorliegen durchaus komplexe tatsächliche und rechtliche Fragen aufwerfen kann, unmittelbar zu einem Verlust der Rechtsposition des Inhabers der (isolierten) Miteigentumsanteile hier konkret: des Stimmrechts - führen würde (so wohl OLG Hamm ZMR 2006, 60) oder ob für diese Folge nicht vielmehr die vom Bundesgerichtshof als erforderlich angesehene Vereinbarung entscheidend sein müsste, mit dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer ggf. zunächst gehalten wären, einen ihnen zustehenden Anspruch auf Änderung der Vereinbarung gerichtlich geltend zu machen. Wollte man Letzteres annehmen, so hätte das Landgericht im angefochtenen Beschluss zu Recht darauf hingewiesen, dass ein solcher Anspruch im Beschlussanfechtungsverfahren nicht einredeweise geltend gemacht werden könnte (vgl. dazu BGHZ 130, 304; OLG Celle NZM 1998, 577; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42; Riecke/Elzer, a.a.O., § 10 Rz. 204; vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 274, je m. w. N.), weil die in der Teilungserklärung mit Vereinbarungscharakter getroffene Regelung grundsätzlich gilt, solange sie nicht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder eben durch eine sie ersetzende gerichtliche Entscheidung abgeändert worden ist. Ein Eigentümerbeschluss kann immer nur daran gemessen werden, was in der Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gilt (vgl. BGHZ 130, 304; KG WuM 1992, 560; Briesemeister FGPrax 1998, 131, je m. w. N.). Dies verkennt die weitere Beschwerde, wenn sie meint, ein entsprechender Anspruch könne im vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren entgegen gehalten werden. Jedenfalls hat aber das Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellt, dass nach dem Sachvorbringen der Antragsgegner in den Tatsacheninstanzen von einer Unmöglichkeit der Fertigstellung im oben beschriebenen Sinne nicht ausgegangen werden konnte. Dazu wäre das Vorbringen in der Beschwerdeerwiderung vom 23.11.2005, Seite 9, bzw. in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 04.04.2006 keinesfalls hinreichend gewesen, da es nicht erkennen ließ, dass der Gebäudeteil, in dem sich die Sondereigentumseinheiten befinden sollen, nicht mehr errichtet werden könnte. Die sich auf die Tiefgarage beziehende abweichende Bauausführung alleine wäre insoweit unerheblich gewesen. Das nunmehrige Sachvorbringen der Antragsgegner im Schriftsatz vom 24.07.2006 ist erstmals im Rechtsbeschwerdeverfahren eingebracht und von daher nicht mehr zu berücksichtigen, weil im dritten Rechtszug nur noch die Rechtsanwendung durch den Tatrichter überprüft wird, vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 ZPO (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40). Es kann also dahinstehen, ob dieses Vorbringen, das sich wiederum weitgehend mit der abweichenden Bauausführung im Hinblick auf die Tiefgarage auseinandersetzt, hinreichend wäre, um andere Feststellungen als diejenigen des Landgerichts auf Seite 9 des angefochtenen Beschlusses treffen zu können. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich oder einstimmig beschlossen hat, die Fertigstellung der Anlage nicht betreiben zu wollen (vgl. den Schriftsatz vom 23.11.2005, Seiten 6, 11), wäre jedenfalls unerheblich, da dies noch keinen Vereinbarungscharakter im oben beschriebenen Sinne hätte. Darüber hinaus haben die Antragsgegner im Schriftsatz vom 24.07.2006, am Ende, nun vorgetragen, dass eine Geltendmachung diesbezüglicher Ansprüche am Widerstand einiger Eigentümer gescheitert sei.

43 Dass jedenfalls im Hinblick auf den noch angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 4 der Versammlung vom 02.10.2004 nicht von einem Ausschluss oder einer Einschränkung der Stimmberechtigung mangels einer Betroffenheit der Stimmrechtsträgerin der A-... GmbH - ausgegangen werden kann, hat das Landgericht auf den Seiten 9/10 des angefochtenen Beschlusses rechtsfehlerfrei dargelegt (vgl. dazu auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 34, 108), ohne dass die weitere Beschwerde hiergegen konkrete Einwendungen erhoben hätte. Auf die diesbezüglichen Ausführungen kann zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug genommen werden.

44 Auch die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts dahingehend, dass ein wirksamer Verzicht der Stimmrechtsträgerin der A-... GmbH - auf ihr Stimmrecht nicht vorlag, weisen keine Rechtsfehler auf. Tatsächlich würde hierfür die von den Antragsgegnern behauptete Erklärung (wohl) des Geschäftsführers der A-... GmbH, wie sie im Schriftsatz der Antragsgegner vom 23.11.2005 dargelegt worden ist, nicht hinreichend sein. Unabhängig von der vom Landgericht offen gelassenen Frage, ob auf das zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Stimmrecht als wesentlichem Mittel des Mitverwaltungsrechts überhaupt wirksam verzichtet werden könnte, weil der Wohnungseigentümer damit gleichzeitig auf seine Handlungsfähigkeit verzichten würde (vgl. dazu Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 25 Rz. 16, 7; Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 34), könnte der pauschalen Äußerung „des Bauträgers“, er werde nunmehr weder an Eigentümerversammlungen teilnehmen, noch sonst etwas machen, er hätte mit dem ganzen nichts mehr zu tun, eine derart weitgehende Bedeutung nicht beigemessen werden. Dass jedenfalls der weitere Beteiligte als Verwalter im damaligen Zeitpunkt hiervon nicht sicher ausgegangen ist, zeigt der nunmehr unstreitige Umstand, dass er die A-... GmbH noch zur Eigentümerversammlung am 02.10.2004 geladen hatte. Für die hier maßgebliche Frage der Beschlussfähigkeit wäre denn auch eine im vorneherein angekündigte Passivität eines Stimmberechtigten ohnehin unbeachtlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 82; Riecke, a.a.O., § 25 Rz. 44).

45 3. Die weiteren tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, dass ausgehend von einem Stimmrecht der A-... GmbH die Beschlussfähigkeit in der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.10.2004 nicht gegeben war, werden von der weiteren Beschwerde nicht angegriffen. Der Senat ist an diese tatsächlichen Feststellungen, die Rechtsfehler nicht erkennen lassen, gebunden, vgl. §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO.

46 4. Die Eigentümerversammlung vom 02.10.2004 stellt auch keine wirksame Zweitversammlung im Sinne des § 25 Abs. 4 WEG bzw. § 14 Nr. 6 der Gemeinschaftsordnung zu derjenigen vom 31.07.2004 dar, wie das Landgericht zu Recht festgestellt hat. Die Beschlussfähigkeit ist deshalb auch aus diesem Gesichtspunkt heraus nicht entbehrlich. Eine derartige Zweitversammlung wäre wirksam nur unter den Voraussetzungen der letztgenannten Vorschrift in der Gemeinschaftsordnung zulässig gewesen, denen die Ladung zur Versammlung vom 02.10.2004 erkennbar nicht gerecht wird, zumal auch nicht ersichtlich ist, dass die Versammlung vom 31.07.2004 als nicht beschlussfähig angesehen worden wäre, eine Zweitversammlung also überhaupt als erforderlich angesehen worden wäre. Das Protokoll dieser Versammlung spricht gerade dagegen. Auf die Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss, Seite 11, wird insoweit verwiesen.

47 Auch fand um 11.30 Uhr keine wirksame Zweitversammlung zu derjenigen um 11.00 Uhr am 02.10.2004 statt. Dies hat das Landgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei festgestellt. Die diesbezüglichen Rügen der weiteren Beschwerde gehen fehl. Zum einen verkennt diese, dass wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat die sogenannte „Eventualeinberufung“, wie sie die Ladung zur Versammlung vom 02.10.2004 ausgesprochen hat, nur bei ausdrücklicher Regelung in der Gemeinschaftsordnung zulässig wäre. Der Senat hat sich der weitgehend einhelligen Auffassung in Literatur und Rechtsprechung (vgl. dazu vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 25 Rz. 87 ff; Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 64, 260 ff; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 25 Rz. 3; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 25 WEG Rz. 10) angeschlossen (vgl. Beschluss vom 02.02.2004, 20 W 491/02, und OLGR 2006, 230). § 14 Nr. 6 sieht eine solche Eventualeinberufung jedoch wohl entgegen der Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde, die diese aber nicht begründet - nicht ausdrücklich vor, so dass die formelle Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses zu TOP 4 bereits hieran scheitern würde. Darüber hinaus

Eigentümerbeschlusses zu TOP 4 bereits hieran scheitern würde. Darüber hinaus würde ansonsten ein weiterer Beschlussmangel darin liegen, dass die Erstversammlung nach Eintritt der Beschlussunfähigkeit nicht formell geschlossen und nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit neu eröffnet worden ist. Dabei handelt es sich nicht um eine reine Förmlichkeit. Ein formloser Übergang von der einen in die andere Versammlung ist vielmehr aus Gründen der Rechtssicherheit nicht zulässig, da für jeden Versammlungsteilnehmer ersichtlich sein muss, ob die Beschlussfähigkeit gegeben ist (Senat, Beschluss vom 30.06.2003, 20 W 138/2001, m. w. N.; Staudinger/Bub, a.a.O., § 25 WEG Rz. 264). Die Beschlussfähigkeit ist für die jeweilige Abstimmung festzustellen, nicht nur einmalig bei Versammlungseröffnung (Senat, Beschluss vom 30.06.2003, 20 W 138/2001, m. w. N.). Vorliegend ist jedoch ausweislich des Versammlungsprotokolls zunächst die Beschlussfähigkeit festgestellt worden. Dass das Protokoll der Eigentümerversammlung insoweit fehlerhaft erstellt worden wäre, behauptet selbst die weitere Beschwerde nicht. Soweit die weitere Beschwerde entgegen ihrer eigenen Rechtsauffassung nunmehr dahingehend argumentiert, die Versammlung hätte als beschlussfähige Zweitversammlung gelten sollen, „nachdem die Mehrheit nicht erschienen sei“, widerspricht dies dem protokollierten Inhalt der Versammlung. Der im Übrigen ebenfalls erstmals im Verfahren der weiteren Beschwerde behauptete - Hinweis des Verwalters auf die Zweitversammlung wäre nach den obigen Ausführungen unzureichend gewesen.

48 5. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegner die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen haben, nachdem ihr Rechtsmittel keinen Erfolg hatte, § 47 Satz 1 WEG. Da der Senat gehalten war, den Geschäftswert für die Verfahren der Vorinstanzen abzuändern (vgl. dazu unten III.), war auch die Entscheidung über die Verteilung der Gerichtskosten in erster Instanz nach dem jeweiligen Anteil des Obsiegens und Unterliegens von Amts wegen abzuändern (vgl. auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47 WEG Rz. 32).

49 Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten für das Verfahren der weiteren Beschwerde anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat schon wegen der unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen nicht gesehen.

50 Die Wertfestsetzung hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG vorgenommen (vgl. dazu auch unten III.).

III.

51 Die Geschäftswertbeschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten gegen den weiteren Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kassel, Az.: 3 T 897/05, mit dem das Landgericht auf die Geschäftswertbeschwerde der Antragstellerin die erstinstanzliche Wertfestsetzung abgeändert hatte, ist unzulässig, wobei der Senat davon ausgeht, dass sie trotz der nicht ganz eindeutigen Bezeichnung im Schriftsatz vom 02.05.2006 („auch im eigenen Namen“) nicht im Namen der Vertretenen - der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten eingelegt worden ist. Ansonsten wäre sie bereits mangels Beschwer dieser Beteiligten unzulässig, da diese kein schützenswertes Interesse an der Erhöhung des Geschäftswerts und damit der Verfahrenskosten haben können (vgl. Korintenberg/Lappe, KostO, 16. Aufl., § 31 Rz. 57; Mayer/Kroiß/Pukall, RVG, 2 Aufl., § 32 Rz. 76; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 37). Nach § 32 Abs. 2 RVG kann der Rechtsanwalt im eigenen Namen allerdings nur eine auch sonst zulässige Beschwerde erheben. Sein Beschwerderecht geht nicht weiter als das der Parteien/der Beteiligten. Ist für diese die weitere Beschwerde nicht gegeben, so hat sie auch der Rechtsanwalt nicht (Gerold/Schmidt/v. Eicken/Madert, RVG, 7. Aufl., § 32 Rz. 80, m. w. N.; vgl. auch Mayer/Kroiß/Pukall, a.a.O., § 32 Rz. 76; Riedel/Sußbauer/Fraunholz, RVG, 9. Aufl., § 32 Rz. 25).

52 Letzteres ist hier der Fall. Gegen die durch das Landgericht auf die Geschäftswertbeschwerde der Antragstellerin getroffene (Erst-) Beschwerdeentscheidung wäre als Rechtsmittel allenfalls noch die weitere Beschwerde denkbar, die aber mangels Zulassung durch das Landgericht nicht statthaft ist, §§ 31 Abs. 3 Satz 5, 14 Abs. 5 Satz 1 KostO. Die Geschäftswertfestsetzung für das erstinstanzliche Verfahren ist insoweit grundsätzlich einer sachlichen Entscheidung durch den Senat entzogen.

53 Etwas anderes gilt nur, soweit die erstmalige Festsetzung des Beschwerdewerts mit 59.800,00 EUR durch das Landgericht im (Hauptsache-)Beschluss Az.: 3 T 837/05, angegriffen wird. Insoweit stellt sich das Rechtsmittel jedenfalls als

837/05, angegriffen wird. Insoweit stellt sich das Rechtsmittel jedenfalls als Erstbeschwerde dar und ist insoweit zulässig, § 31 Abs. 3 Satz 1 KostO (vgl. dazu Korintenberg/Lappe, a.a.O., § 31 Rz. 68; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 23). In diesem Umfang also soweit TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 02.10.2004 betroffen ist ist der Senat im Hinblick auf die diesbezüglich gleichzeitig anhängige sofortige weitere Beschwerde in der Hauptsache (vgl. oben II.) ohnehin von Amts wegen berechtigt, die Geschäftswertfestsetzungen der Vorinstanzen zu abzuändern, § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO. Dies bezieht sich in diesem beschränkten Umfang damit auch auf das amtsgerichtliche Verfahren, ohne dass es insoweit auf eine statthafte (weitere) Geschäftswertbeschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner und des weiteren Beteiligten gegen den weiteren Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kassel ankäme.

54 Der Wert des Verfahrens betreffend TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 02.10.2004 bewertet der Senat auch für die Vorinstanzen nicht mit 59.800,00 EUR, sondern mit 252.000,00 EUR. Insoweit sind der amtsgerichtliche und die landgerichtlichen Beschlüsse teilweise abzuändern. Zutreffend ist es, dass der Wert einer Anfechtung einer Verwalterbestellung sich in der Regel nach der Vergütung für die fragliche Laufzeit des Verwaltervertrages bemisst (vgl. Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 48 WEG Rz. 22; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 48 Rz. 45; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 48 WEG Rz. 14, je m. w. N.). Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Senats (DWE 1983, 95). Zwar hat das Landgericht im Beschluss zu Az.: 3 T 897/05 zu Recht darauf hingewiesen, dass die Antragsgegner selbst im Schriftsatz vom 26.09.2005 insoweit einen Betrag von 27.300,00 EUR angegeben haben. Der dort ohne jegliche Begründung aufgeführte Betrag ist jedoch angesichts der Beschlussregelung zur Verwaltervergütung, wie sie sich aus dem Protokoll ergibt, für die Dauer von fünf Jahren ohne Weiteres erkennbar deutlich zu niedrig angesetzt. Der Senat legt seiner Wertberechnung zunächst lediglich die 187 errichteten Wohnungen zu Grunde, woraus sich bereits 195.228,00 EUR errechnen würden (beim Ansatz von 15,00 EUR je Wohnung/Monat ergibt sich: 187 x 15 x 12 x 5 = 168.300,00 EUR, hinzu kommen 26.928,00 EUR Mehrwertsteuer beim Ansatz von 16 %). Die Anzahl der vergütungsrelevanten Stellplätze ergibt sich zwar nicht mit hinreichender Sicherheit aus dem Akteninhalt, aus der Eigentümerliste ergeben sich aber immerhin Anhaltspunkte. Der Senat erachtet mithin unter Berücksichtigung der im Verwaltervertrag weiter vereinbarten Vergütung für Sonderleistungen, die allenfalls geschätzt werden können, einen Betrag von insgesamt 220.000,00 EUR als angemessen. Hinzu kommen die 32.000,00 EUR für die organisatorische Begleitung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen, die mit dem Landgericht auch von der Geschäftswertbeschwerde in Ansatz gebracht werden, so dass sich ein Gesamtgeschäftswert für die Anfechtung des genannten Tagesordnungspunktes von 252.000,00 EUR errechnet. Einen Grund, auch den Betrag von 32.000,00 EUR auf fünf Jahre hochzurechnen, wie es die Geschäftswertbeschwerde vornimmt, vermag der Senat nicht zu erkennen.

55 Der Senat sieht aus den bereits vom Landgericht im bezeichneten Beschluss Az.: 3 T 897/05, genannten Gründen keinen Anlass, den Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG herabzusetzen. Die Voraussetzungen hierfür liegen auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich um eine große Gemeinschaft handelt, nicht vor, auch wenn sich der Geschäftswert durch diese Entscheidung insgesamt erhöht hat. Die Nebenentscheidungen hinsichtlich Gebührenfreiheit und Kostenerstattung des Geschäftswertbeschwerdeverfahrens beruhen auf § 31 Abs. 5 KostO.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil