Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 W 222/06

OLG Frankfurt: treu und glauben, einbau, gebäude, gestaltungsspielraum, wohnung, unterliegen, wiederherstellung, ausführung, grundstück, dach
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 222/06
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 1004 Abs 2 BGB, § 14 Nr 1
WoEigG, § 22 Abs 1 S 1
WoEigG, § 22 Abs 1 S 2
WoEigG
Wohnungseigentum: Einbau einer neuen Hauseingangstür
bei einer Doppelhaushälfte als zustimmungsbedürftige
bauliche Veränderung
Leitsatz
Sieht eine Teilungserklärung für eine mit einem Doppelhaus bebauten Grundstück vor,
dass bei Anwendung des WEG und Auslegung der Teilungserklärung in jedem Fall zu
berücksichtigen ist, dass die Sondereigentümer der beiden Doppelhaushälften so
behandelt werden, als ob die Gebäude auf zwei rechtlich selbständigen Grundstücken
ständen, ist der Einbau einer Haustür, die sich zwar im Stil und durch einen Glaseinsatz,
nicht aber in Farbe und Größe von der bereits vorhandenen unterscheidet, ohne
Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers zulässig.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert der weiteren Beschwerde wird auf 4.000,00 € festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten sind Miteigentümer des Grundstücks X in …, das mit einem
Doppelhaus bebaut ist. Im Sondereigentum der Antragsteller steht die südlich
gelegene Wohnung Nr. A mit der Hausnummer …a und im Sondereigentum des
Antragsgegners die nördlich gelegene Wohnung Nr. B mit der Hausnummer …. In
der durch Urkunde des Notars ..., …, vom ...1998 neugefassten und am
17.12.1998 im Grundbuch gewahrten Teilungserklärung (Bl. 51-56 d. A.) heißt es in
§ 4 (1):
" Für Nutzungen und Lasten einschließlich Herstellungs- und
Unterhaltungsaufwand werden die Wohnungseigentümer so behandelt, als ob sie
Einzeleigentümer der Baulichkeiten, Räumlichkeiten, Teile und Anlagen wären, die
entweder ihr Sondereigentum sind oder ihrem Sondernutzungsrecht unterliegen.
Dies gilt insbesondere
a) für Fundamente, die Außenmauern und die Innenmauern, die ein Gebäude und
sein Dach tragen,
b) die Decken und das Dach.
Dies gilt weiter auch bezüglich aller baulichen Veränderungen, die ein
Wohnungseigentümer an seinem Haus bzw. an der Doppelhaushälfte vornimmt."
Unter der Überschrift "Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes" ist in § 5 (1)
der Teilungserklärung bestimmt:
"Bei der Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes und Auslegung der
vorstehenden Teilungserklärung ist in jedem Fall zu berücksichtigen, das die
Sondereigentümer der beiden Doppelhaushälften so behandelt werden, als ob die
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Sondereigentümer der beiden Doppelhaushälften so behandelt werden, als ob die
Gebäude auf zwei rechtlich selbständigen Grundstück stünden."
In 2005 baute der Antragsgegner ohne Zustimmung der Antragsteller eine neue
Hauseingangstür bei seiner Wohnung ein. Wegen der Einzelheiten des
Eingangsbereichs wird auf die Lichtbilder Blatt 82, 83 der Akten Bezug genommen.
Die Antragsteller haben erstinstanzlich die Verpflichtung des Antragsgegners
begehrt, den ursprünglichen Zustand dergestalt wieder herzustellen, dass die
eingebaute Haustür durch die ursprünglich vorhandene Haustür ersetzt wird. Der
Antrag ist damit begründet worden, dass der Antragsgegner eine bauliche
Veränderung ohne den erforderlichen einstimmigen Beschluss der Gemeinschaft
bzw. ihre Zustimmung vorgenommen hätte, durch die sie über das nach § 14 Nr. 1
WEG zulässige Maß beeinträchtigt seien.
Der Antragsgegner hat demgegenüber geltend gemacht, es liege keine bauliche
Veränderung im Sinn des § 22 WEG vor, da die ursprünglich vorhandene Haustür
verzogen gewesen sei und nicht mehr den Sicherheitskriterien entsprochen habe.
Außerdem entspreche die neue Haustür der der Teilungserklärung vom
19.12.1990 beigefügten Objektbeschreibung im Gegensatz zu der eigenen
Haustür der Antragsteller. Es fehle auch an einer optischen Beeinträchtigung.
Schließlich sei die Zustimmung der Antragsteller auch auf Grund der
Bestimmungen in § 4 (1) und § 5 (1) der Teilungserklärung nicht erforderlich.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 21.11.2005 (Bl. 129-132 d. A.), auf
dessen Inhalt Bezug genommen wird, den Antragsgegner antragsgemäß zur
Wiederherstellung des früheren Zustands verpflichtet. Zur Begründung hat die
Amtsrichterin ausgeführt, es liege eine über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG
hinausgehende optisch beeinträchtigende bauliche Veränderung vor. Der
Teilungserklärung sei mangels eindeutiger Formulierung keine Abbedingung des §
22 WEG zu entnehmen, so dass es bei den für eine
Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Grundsätzen bleiben müsse.
Dagegen hat der Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Antrag,
den Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben und den Antrag der Antragsteller
zurückzuweisen. Außer der Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen
Vorbringens hat der Antragsgegner geltend gemacht, auf Grund der Regelung in §
5 (1) der Teilungserklärung bestehe jedenfalls eine Verpflichtung zur Duldung der
neuen Haustür. Die Antragsteller sind der Beschwerde entgegengetreten und
haben bestritten, dass die vom Antragsgegner entfernte Tür schadhaft gewesen
sei. Sie haben den Beschluss des Amtsgerichts verteidigt und die Auffassung
vertreten, die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes seien
uneingeschränkt anzuwenden, auch wenn die rechtliche Gestaltung als
Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegend lediglich aus bauplanerischen
Gründen gewählt sein möge.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 27.04.2006 (Bl. 198-202 d. A.) die
amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben und den Antrag der Antragsteller
zurückgewiesen. In der Begründung der Entscheidung wird ausgeführt, auch bei
Anwendung des § 22 WEG sei keine Beeinträchtigung gegeben, die über das nach
§ 14 WEG zumutbare Maß hinausgehe, denn aus § 5 (1) der Teilungserklärung
ergebe sich ein erhöhter Gestaltungsspielraum des einzelnen
Wohnungseigentümers hinsichtlich des in seiner Sphäre befindlichen
Gemeinschaftseigentums, der von den anderen Wohnungseigentümern
hinzunehmen sei. Nichts anderes ergebe sich, wenn aus § 4 (1) der
Teilungserklärung die Abbedingung des § 22 Abs. 1 WEG folgen sollte. Dann sei
aus § 14 Nr. 1 WEG ein Verbot verunstaltender Maßnahmen zu entnehmen, diese
Grenze sei aber angesichts der vorgelegten Lichtbilder erst Recht nicht
überschritten.
Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten laut Empfangsbekenntnis am
10.05.2006 zugestellten landgerichtlichen Beschluss haben die Antragsteller mit
am 24.05.2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde
eingelegt und die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung beantragt.
Die Antragsteller wiederholen und vertiefen ihren bisherigen Vortrag. Weiter
verweisen sie darauf, dass die Auffassung des Landgerichts dazu führe, dass das
Wohnungseigentumsgesetz durch die Regelung in § 5 (1) der Teilungserklärung
ausgehebelt werde. Da jedoch das Gebäude nicht auf rechtlich selbständigen
Grundstücken errichtet worden sei, müsse das Wohnungseigentumsgesetz
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Grundstücken errichtet worden sei, müsse das Wohnungseigentumsgesetz
eingehalten werden. Zutreffend sei das Landgericht von einer nicht unerheblichen
optischen Beeinträchtigung ausgegangen, unzutreffend sei jedoch, dass die
Antragsteller diese Beeinträchtigung hinzunehmen hätten. Der Antragsgegner ist
der weiteren Beschwerde entgegengetreten und hat den angefochtenen Beschluss
verteidigt. Zwar liege eine sichtbare Veränderung vor, dadurch werde das optische
Bild des Gebäudes aber in ästhetischer Sicht nicht im Geringsten tatsächlich
verschlechtert oder gar verunstaltet. Darüber hinaus komme es darauf nicht an,
da nach den Regelungen der Teilungserklärung bauliche Veränderungen nicht
zustimmungsbedürftig seien.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig, insbesondere
form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg, da die
Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§§
43 WEG a. F., 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).
Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass der Einbau der
streitgegenständlichen Haustür eine zustimmungsbedürftige bauliche
Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellt, wobei davon
auszugehen ist, dass es sich bei der Wohnungsabschlusstür als
Abgrenzungseinrichtung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt (Palandt/Bassenge: WEG, 67. Aufl.,
§ 5, Rdnr. 6)
Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG hat ein
Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung hinzunehmen, durch die ihm
kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben
unvermeidliche Maß hinausgeht. Unter einem Nachteil in diesem Sinn ist jede
nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Nur konkrete und
objektive Beeinträchtigungen gelten als solcher Nachteil. Es kann hier aber
dahingestellt bleiben, ob die von den Vorinstanzen insoweit übereinstimmend
festgestellte Veränderung des optischen Eindrucks durch die abweichende
Ausführung der neuen Haustür die Annahme eines derartigen Nachteils
rechtfertigen könnte. Auch bei Fällen vermeidbarer Nachteile kann sich aus dem
Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie den
überall geltenden Grundsätzen von Treu und Glauben ein Duldungsanspruch
ergeben.
Ein Duldungsanspruch des Antragsgegners und damit der Ausschluss des
Beseitigungsanspruchs der Antragsteller gemäß § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich
aber aus den Regelungen in § 4 (1) und § 5 (1) der Teilungserklärung. Zwar betrifft
der § 4 (1) der Teilungserklärung lediglich die Kostentragung für bauliche
Veränderungen an einer Doppelhaushälfte und würde für sich gesehen mangels
Eindeutigkeit wohl nicht als eine Abbedingung des § 22 WEG auszulegen sein.
Dagegen ist die Regelung in § 5 (1) der Teilungserklärung durchaus vergleichbar
mit einer Bestimmung, dass die einzelnen Wohnungseigentümer so behandelt
werden sollen, als liege eine Realteilung des Grundstücks vor. In einer derartigen
Bestimmung hat das BayObLG in ständiger Rechtsprechung eine wirksame
Abbedingung des § 22 Abs. 1 WEG gesehen, mit der Folge, dass sich die
Zulässigkeit der baulichen Veränderung nach den allgemeinen nachbarrechtlichen
Vorschriften des Privatrechts und des öffentlichen Rechts richtet (BayObLG WuM
1993, 565; BayObLGZ 2001, 41, 45; BayObLG ZfIR 2004, 867). Es kann aber
dahingestellt bleiben, ob die Regelung in § 5 (1) der Teilungserklärung als
Abbedingung von § 22 Abs. 1 WEG auszulegen wäre, wozu der Senat als
Rechtsbeschwerdegericht ohne Bindung an die Auslegung der Tatsacheninstanzen
befugt wäre (Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 48, Rdnr. 41).Jedenfalls wird, wie
auch bereits das Landgericht ausgeführt hat, durch die Regelung in § 5 (1) der
Teilungserklärung dem einzelnen Wohnungseigentümer ein weiterer
Gestaltungsspielraum auch im Rahmen von baulichen Veränderungen eingeräumt
als sonst bei der Anwendung des WEG gelten würde. Deshalb berücksichtigt die
schlichte Anwendung des § 22 Abs.1 WEG, wie sie das Amtsgericht vorgenommen
hat, nicht ausreichend die nach der Teilungserklärung gewollte Annäherung an
Alleineigentum im Rahmen des rechtlich Zulässigen. Da es aber rechtlich zulässig
ist, Bestimmungen des § 22 Abs. 1 WEG durch Vereinbarung, also auch in der
Teilungserklärung ab zu ändern (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl.,
§ 22, Rdnr. 140), muss es als ein Minus demgegenüber auch zulässig sein, für die
Auslegung der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG einen Maßstab vorzusehen, durch den
ein Wohnungseigentümer auch bauliche Veränderungen hinnehmen muss, die sich
ohne diese Modifikation als nachteilig im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG darstellen würde.
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ohne diese Modifikation als nachteilig im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG darstellen würde.
Zwar bedeutet dies nicht, dass dieser erweiterte Gestaltungsspielraum keinerlei
Einschränkungen unterliegen würde, verunstaltende bauliche Veränderungen sind
jedenfalls nicht erlaubt (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2006, 142,144, vom Landgericht
bereits zitiert). Diese Grenze hat der Antragsgegner, wie das Landgericht
rechtsfehlerfrei festgestellt hat, aber nicht überschritten, da sich die neue Haustür
zwar im Stil und durch den Glaseinsatz, aber nicht in den wesentlichen Merkmalen
wie z. B. Farbe und Größe von der Haustür der Antragsteller unterscheidet und
bereits in der Objektbeschreibung, die nach dem unwidersprochenen Vortrag des
Antragsgegners der Teilungserklärung vom 19.12.1990 beigefügt war, die
Ausführung mit einem eingebauten Glasfenster vorgesehen war.
Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz 1 WEG a. F., § 97
Abs. 1 ZPO analog.Zu einer Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten
bestand angesichts der unterschiedlichen Entscheidungen in den Instanzen keine
Veranlassung, § 47 Satz 2 WEG a. F..Die Wertfestsetzung erfolgte nach § 48 Abs. 3
WEG a. F. in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Festsetzung durch das
Landgericht.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.