Urteil des OLG Frankfurt vom 07.09.2009
OLG Frankfurt: vollmacht, grundbuchamt, vorname, urkunde, käufer, belastung, kaufvertrag, apostille, öffentlich, beurkundung
1
2
3
4
Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 157/08
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 167 BGB, § 177 BGB, § 19
GBO, § 53 Abs 1 S 1 GBO
Grundbuchverfahren: Auslegung einer Urkunde durch das
Grundbuchamt; Umfang einer Verkaufsvollmacht
Leitsatz
1. Eine Gesetzesverletzung im Sinn des § 53 Abs. 1 GBO liegt nicht vor, wenn die
Auslegung einer Urkunde durch das Grundbuchamt rechtlich vertretbar ist.
2. Eine ausländische, öffentlich beglaubigte Vollmacht zum Verkauf von
Wohnungseigentum, die die Bevollmächtigte ermächtigt, "die erforderlichen
Erklärungen abzugeben", umfasst nicht die Befugnis, namens des Verkäufers den
Käufer zur Bestellung von Grundpfandrechten zu Finanzierungszwecken zu
bevollmächtigen.
Tenor
Auf die weitere Beschwerde des Antragstellers wird der angefochtene Beschluss
abgeändert.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, in dem Grundbuch von O1 Blatt … in
Abteilung III –Veränderungsspalte- einen Widerspruch zu Gunsten des
Antragstellers gegen die Eintragung der Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 6 einzutragen.
Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde
und der weiteren Beschwerde. Er hat dem Antragsteller die außergerichtlichen
Kosten beider Beschwerdeverfahren zu erstatten.
Der Geschäftswert der weiteren Beschwerde wird auf 70.000,00 € festgesetzt.
Gründe
Der Antragsteller ist seit 24.08.1994 als Alleineigentümer des betroffenen
Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen.
Er erteilte zusammen mit A in einer am 28.08.1998 vor einer rumänischen Notarin
errichteten und von dieser öffentlich beglaubigten Vollmachtsurkunde Vorname B
Nachname C Vollmacht zur Veräußerung des betroffenen Grundbesitzes. Für den
Inhalt der Urkunde im Einzelnen wird auf Bl. 252-253 d. A. Bezug genommen.
Unter Berufung auf diese Vollmacht verkaufte Vorname B Nachname C den
betroffenen Grundbesitz in einem durch den Notar Dr. E, O1, zu seiner UR-Nr.
.../2006 am 22.05.2006 beurkundeten Kaufvertrag mit Auflassung (Bl. 226-239 d.
A.) an Vorname D Nachname C, den Antragsgegner. In diesem Vertrag bewilligte
der Verkäufer unter V. der Urkunde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung
und der Käufer beantragte die Eintragung. Weiter heißt es unter V. Abs. 2 der
Urkunde:
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Unter XII. der Urkunde verpflichtete sich der Verkäufer, bei der Bestellung
vollstreckbarer (§ 800 ZPO) Grundschulden deutscher Kreditinstitute als
derzeitiger Eigentümer mitzuwirken, wenn in der Bestellungsurkunde im Einzelnen
bereits festgelegte Bestimmungen wiedergegeben werden. Der Verkäufer erteilte
dem Käufer eine entsprechende Belastungsvollmacht (Bl. 236 d. A.).
Mit am 01.06.2006 bei Gericht eingegangenem Antrag beantragte der
Urkundsnotar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie eines
Rangvorbehalts gemäß § V der Kaufvertragsurkunde.
Das Grundbuchamt verlangte mit Zwischenverfügung vom 08.06.2006 (Bl. 240 d.
A.) eine Apostille für die Beglaubigung der Vollmacht vom 28.08.1998.
Der Antragsteller bestritt in einem Schreiben vom 28.06.2006, Vorname B
Nachname C Vollmacht erteilt zu haben und behauptete, bei der vorgelegten
Vollmacht müsse es sich um eine Fälschung handeln, vorsorglich werde sie
widerrufen. Der Urkundsnotar legte mit Schreiben vom 24.07.2006 das Original der
Vollmacht samt Apostille vor und machte geltend, da die Vollmacht für Vorname B
Nachname C mit der notariellen Beurkundung unwiderruflich geworden sei, müsse
der erklärte Widerruf unbeachtlich bleiben. Der Antragsteller verwies
demgegenüber darauf, dass nach der maßgeblichen rumänischen Rechtspraxis
eine Vollmacht nach 6 Monaten, spätestens 2 Jahren hinfällig werde. Er sei mit
dem am 22.05.2006 beurkundeten Vertrag nicht einverstanden, insbesondere,
weil das in § III für die Kaufpreiszahlung angegebene Konto bei der ...-Bank nicht
sein Konto, sondern das der Vorname B Nachname C sei. Durch einen weiteren
Bevollmächtigten ließ der Antragsteller den Antrag auf Eintragung der
Auflassungsvormerkung zurücknehmen.
Das Grundbuchamt nahm am 02.10.2006 die Eintragung der
Auflassungsvormerkung samt Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis zu
130.000,00 € nebst bis zu 30 % Zinsen jährlich und bis zu 10 % Nebenleistungen
einmalig in Abt. II lfd. Nr. 7 vor. Mit Schreiben vom gleichen Tag teilte es dem
Antragsteller mit, seine Antragsrücknahme sei unbeachtlich, da lediglich seitens
des Erwerbers die Eintragung der Auflassungsvormerkung beantragt worden sei.
Der Antragsgegner beantragte unter dem 10.11.2006 die Eintragung einer
Grundschuld über 70.000,00 € unter Ausnutzung des Rangvorbehalts auf dem
betroffenen Grundstück, gestützt auf die Vollmacht in der Kaufvertragsurkunde
vom 22.05.2006 (Blatt 282, 283-287 d. A.).
Das Grundbuchamt verlangte mit Zwischenverfügung vom 24.11.2006 (Bl. 288 d.
A.) die Genehmigung des Antragstellers, da im Zeitpunkt der
Grundschuldbestellung die Vollmacht für Vorname B Nachname C in Folge
Widerrufs erloschen gewesen sei.
Nachdem der Urkundsnotar darauf hingewiesen hatte, dass die in dem
Kaufvertrag enthaltene Belastungsvollmacht selbst nicht widerrufen worden sei
und nach allgemeiner Auffassung auch unwiderruflich sei, hielt das Grundbuchamt
an der Zwischenverfügung nicht mehr fest und nahm am 05.12.2006 die
Eintragung der Grundschuld über 70.000,00 € nebst 15 % Zinsen unter teilweiser
Ausnutzung des Rangvorbehalts vor (Abt. III, lfde. Nr. 6).
Mit der dagegen gerichteten Beschwerde hat der Antragsteller die Löschung der
Grundschuld, hilfsweise die Eintragung eines Widerspruchs begehrt und die
Auffassung vertreten, auch von der in der Kaufvertragsurkunde enthaltenen
Vollmacht sei erst nach dem Widerruf Gebrauch gemacht worden.
Nach Nichtabhilfe durch das Amtsgericht hat das Landgericht mit Beschluss vom
05.03.2008 (Bl. 327-330 d. A.) die Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung
15
16
17
18
19
20
21
22
05.03.2008 (Bl. 327-330 d. A.) die Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung
hat das Landgericht ausgeführt, da die Vollmacht vom 28.08.1998 im Zeitpunkt
des Abschlusses des Kaufvertrags am 22.05.2006 noch nicht widerrufen gewesen
sei, sei Vorname B Nachname C zur Erteilung einer Belastungsvollmacht für den
Erwerber berechtigt gewesen. Die Vollmachtserteilung sei durch die Beurkundung
des Kaufvertrags unwiderruflich geworden. Von der Einhaltung der
Formerfordernisse für die Vollmacht vom 28.08.1998 sei auf Grund der
Legalisierung durch die Apostille auszugehen. Eine Unwirksamkeit in Folge
Zeitablaufs sei nach dem hinsichtlich Umfang und Wirkung der Vollmacht
maßgeblichen deutschen Recht nicht eingetreten.
Mit seiner weiteren Beschwerde gegen diesen Beschluss macht der Antragsteller
geltend, dass die Vollmacht vom 28.08.1998 missbraucht worden sei,
insbesondere da es sich bei dem im Kaufvertrag angegebenen Konto um das der
Vorname B Nachname C handele, die sich zur Einziehung des Kaufpreises für
berechtigt halte. Es treffe nicht zu, dass der Antragsteller nur treuhänderisch
Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes sei. Die Bevollmächtigte habe mit dem
Antragsgegner kollusiv zusammengewirkt.
Der Antragsgegner verweist demgegenüber darauf, dass das Handeln der
Bevollmächtigten dem Willen des Antragstellers entsprochen habe, insbesondere
die Vollmacht vom 28.08.1998 auch zum Empfang des Kaufpreises berechtige.
Der Antragsteller habe dem für ihn auftretenden Verfahrensbevollmächtigten
keine Vollmacht erteilt und ihn auch nicht zur Beglaubigung des
Vollmachtswiderrufs in 2006 aufgesucht.
Der Senat hat dem Antragsteller die Vorlage einer öffentlich beglaubigten
Vollmacht für das Rechtsbeschwerdeverfahren aufgegeben, woraufhin eine am
17.01.2007 beglaubigte Vollmacht samt Apostille, für deren Inhalt auf. Bl. 430 ff. d.
A. Bezug genommen wird, vorgelegt worden ist.
Nach Hinweis des Senats auf Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vollmacht vom
28.08.1998 im Hinblick auf die Erteilung einer Belastungsvollmacht an den
Grundstückserwerber hatte die weitere Beteiligte Gelegenheit zur Stellungnahme.
Sie hat geltend gemacht, da es auch im Jahr 1998 gängiger Praxis entsprochen
habe, dass der Käufer einer Liegenschaft den Kaufpreis durch ein Kreditinstitut
finanziert und durch eine Grundschuld auf dem zu erwerbenden Objekt absichert.
Daher sei die streitgegenständliche Vollmacht vom 28.08.1998 dahin auszulegen,
dass die Bevollmächtigte auch berechtigt gewesen sei, Belastungen der zu
verkaufenden Liegenschaft zur Finanzierung des Kaufpreises zuzustimmen.
Der Antragsgegner hält die weitere Beschwerde für unstatthaft mangels
Rechtsschutzinteresse, da der Antragsteller nach Eigentumsumschreibung die
Belastung auch nicht verhindern könne und keine persönliche Verpflichtung des
Antragstellers erfolgt sei. Er rügt, dass sich die vorgelegte Vollmacht nicht auf das
Rechtsbeschwerdeverfahren beziehe. Die streitgegenständliche Vollmacht habe
auch die Belastung durch den Erwerber umfasst, wie sich aus der erteilten
Inkassovollmacht und der erforderlichen Ablösung der Vorbelastung ergebe.
Die gemäß § 80 Abs. 1 Satz 2 GBO formgerecht eingelegte weitere Beschwerde ist
zulässig. Beschwerdeberechtigt ist stets, wer mit seiner ersten Beschwerde
erfolglos geblieben ist (BGH Rpfleger 2005, 354; BayObLG FGPrax 2003, 59;
Oberlandesgericht Zweibrücken FGPrax 2007, 161; Demharter: GBO, 26. Aufl., §
78, Rdnr. 2).
Der Antragsteller ist auch beschwerdebefugt. Für die beschränkte Beschwerde
gegen eine Grundbucheintragung mit dem Ziel der Eintragung eines
Amtswiderspruchs ist derjenige beschwerdeberechtigt, der nach § 894 BGB einen
Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte, wenn die angefochtene
Eintragung unrichtig wäre und zu dessen Gunsten der Widerspruch einzutragen
wäre (KG Rpfleger 1972, 174; BayObLG Rpfleger 1987, 450; OLG Hamm FGPrax
1996, 210; Demharter, aaO., § 71, Rdnr. 69). Da der Antragsteller im
maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung noch der eingetragene Eigentümer ist,
wird sein Eigentum im Sinn des § 894 BGB beeinträchtigt, wenn die
streitgegenständliche Grundschuld nach materiellem Recht nicht besteht.
Die weitere Beschwerde hat in der Sache auch Erfolg, da die Entscheidung des
Landgerichts auf einem Rechtsfehler beruht (§§ 78 GBO, 546 ZPO). Das
Landgericht hat zu Unrecht das Vorliegen der Voraussetzungen für die Eintragung
eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO, nämlich die Vornahme
23
24
25
26
27
28
29
eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO, nämlich die Vornahme
einer Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften mit der Folge der
Unrichtigkeit des Grundbuchs, verneint.
Das Grundbuchamt hatte, da die Bewilligung der Eintragung der
streitgegenständlichen Grundschuld vom 03.11.2006 durch den Antragsgegner als
Vertreter des Antragstellers auf Grund der in dem Kaufvertrag vom 22.05.2006
erteilten Belastungsvollmacht erfolgt ist, das Vorliegen der Vertretungsmacht
selbständig zu prüfen ohne Bindung an die Auslegung des Notars (Demharter:
GBO, 26. Aufl., § 19, Rdnr. 74; Hügel: GBO, Rdnr. 108; Schöner/Stöber:
Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 3580). Im Rahmen dieser Überprüfung oblag dem
Grundbuchamt auch die Auslegung der Vollmacht vom 28.08.1998, auf Grund
derer Vorname B Nachname C für den Antragsteller bei der Beurkundung des
Kaufvertrages vom 22.05.2006 handelte.
Wenn das Grundbuchamt vor der Eintragung eine Urkunde auszulegen hat, so liegt
keine Gesetzesverletzung im Sinne des § 53 Abs.1 Satz 1 GBO vor, solange die
Auslegung nach dem zur Zeit der Eintragung dem Grundbuchamt unterbreiteten
Sachverhalt rechtlich vertretbar ist. Eine nachträgliche andere Auslegung von
Eintragungsunterlagen rechtfertigt für sich nie einen Amtswiderspruch (OLG
Hamm DNotZ 1967, 686 und DNotZ 1968, 631, 533; KG DNotZ 1972, 176, 178;
OLG Frankfurt am Main-20. ZS- Rpfleger 1976, 132 und 1979, 106; Bauer/von
Oefele/Meincke: GBO, 2. Aufl., § 53, Rdnr. 57; Meikel-Streck: Grundbuchrecht, 10.
Aufl., § 53 Rdnr. 78). Nach ganz überwiegender Meinung in Rechtsprechung und
Literatur berechtigt eine Verkaufsvollmacht aber nicht dazu, den Käufer zur
Belastung des Grundstücks zu ermächtigen (Oberlandesgericht Thüringen, Beschl.
v. 19.1.1993 -6 W 11/93- DNotI Report 1995, 6; Landgericht Oldenburg MittBayNot
2003, 291 mit ablehnender Anmerkung Peter und Roemer; Palandt/Heinrichs:
BGB, 68. Aufl., § 167, Rdnr. 9; Soergel: BGB 13. Aufl., § 167, Rdnr. 49; Hügel, aaO.,
Rdnr. 14).
In der Vollmacht vom 28.08.1998 wird eine Befugnis zur Belastung für
Finanzierungszwecke nicht wörtlich erwähnt, sie müsste sich aus der Auslegung
des Passus "…wird sie die erforderlichen Erklärungen abgeben" ergeben. "Zum
Verkauf erforderlich" ist die Erteilung einer Belastungsvollmacht aber nicht
zwingend, auch wenn diese im Grundstücksverkehr in der Bundesrepublik
Deutschland weit verbreitet sein mag. Bei der vorliegenden Fallgestaltung der
lediglich öffentlich beglaubigten ausländischen Vollmachtsurkunde kann nicht
davon ausgegangen werden, dass eine Belehrung des Vollmachtgebers über die
typischen Risiken der Belastungsvollmacht (vgl. Hügel, aaO., Rdnr. 88,
Schöner/Stöber, aaO., Rdnr. 3158 und 3159) erfolgt ist und er diese Risiken auf
sich genommen hätte. Bei der Vollmachtserteilung zur Belastung durch den an
einer notariellen Beurkundung teilnehmenden Verkäufer mag eine andere
Auslegung möglich sein, dieser Fall liegt hier jedoch nicht vor.
Daher hat die Vertreterin des Antragstellers ihre Vollmacht vom 28.08.1998
insoweit überschritten, als sie dem Antragsgegner im Rahmen des Kaufvertrages
namens des Antragstellers auch eine Vollmacht zur Belastung des
Grundeigentums erteilt hat. Der Antragsgegner handelte daher bei der
Grundschuldbestellung und Eintragungsbewilligung als Vertreter ohne
Vertretungsmacht, so dass die Wirksamkeit gemäß § 177 Abs. 1 BGB von der
Genehmigung des Antragstellers abhängig war. Mangels dieser Genehmigung lag
keine wirksame Bestellung und Bewilligung der Grundschuldeintragung vor, sodass
die Eintragung der Grundschuld das Grundbuch im Sinn des § 894 BGB unrichtig
gemacht hat, weil der Inhalt des Grundbuchs nicht mit der materiellen Rechtslage
übereinstimmt.
Dem war durch die Anordnung der Eintragung eines Amtswiderspruchs Rechnung
zu tragen.
Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
KostO. Die Erstattung der außergerichtlichen Kosten war gemäß § 13 a Abs. 1 Satz
2 FGG anzuordnen.
Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde richtet sich nach den
§§ 131 Abs. 2, 30 KostO.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.