Urteil des OLG Frankfurt vom 30.08.2004
OLG Frankfurt: insolvenz, versammlung, grundbuch, gerichtsbarkeit, einheit, nichtigkeit, firma, unterbrechung, eigentümer, verfahrensgegenstand
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 299/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 16 Abs 2 WoEigG, § 43
WoEigG, § 240 ZPO
(Beitreibungsverfahren wegen rückständiger
Wohngeldbeiträge: Insolvenz eines als Antragsteller
beteiligten Wohnungseigentümers)
Tenor
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin trägt die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des
Verfahrens der weiteren Beschwerde.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde und das
Erstbeschwerdeverfahren wird auf jeweils 5.584,47 € festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten streiten um die Zahlung von rückständigen Wohngeldvorschüssen
und Sonderumlagen auf der Grundlage bestandskräftiger Eigentümerbeschlüsse.
Die Antragsgegnerin war seit 24.05.2000 als Eigentümerin eines
Miteigentumsanteils von 125/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an den in
der Teilungserklärung vom 22.06.1992 als Raumeinheit Nr. 3 bezeichneten
Räumen nebst einem Stellplatz Nr. 3 im Tiefgeschoss im Grundbuch eingetragen.
Zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 26.10.2001 (Bl. 14 a d. A.)
ermächtigten die Wohnungseigentümer die Verwalterin zur Beauftragung der
Anwaltskanzlei A/B/C u. a. Forderungen aus rückständigen und zukünftig fällig
werdenden Sonderumlagen, rückständig und zukünftig fällig werdenden
Wohngeldern und des Wirtschaftsplanes 2001 gegen die Antragsgegnerin
außergerichtlich und für den Fall der Nichtzahlung gerichtlich gelten zu machen.
Zu TOP 2 dieser Versammlung wurde beschlossen, eine Sonderumlage von
12.000,00 DM für die Finanzierung des Sockelputzes und die Erneuerung des
Zaunes des Nachbarn X zu erheben. Mit Schreiben vom 29.10.2001 forderte die
Verwalterin den anteiligen Betrag vom 1.500,00 DM von der Antragsgegnerin an
(Bl. 26 d. A.) und mahnte mit Schreiben vom 20.11.2001 unter Fristsetzung zum
30.11.2001 (B. 29 d. A.).
Zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 02.05.2001 (Bl. 25 d. A.) wurde die
Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 30.000,00 DM für die noch zu
erstellende Außenanlage beschlossen. Die Verwalterin forderte den Anteil der
Antragsgegnerin von 3.750,00 DM mit Schreiben vom 08.05.2001 (Bl. 27 d. A.) an
und mahnte mit Schreiben vom 11.07.2001 unter Fristsetzung zum 20.07.2001
(Bl. 28 d. A.).
Eine weitere Sonderumlage von 10.500,00 € wurde zu TOP 1 der
Eigentümerversammlung vom 22.05.2002 für die Behebung der Schäden der
Nachbarn Y/Z beschlossen (Bl. 18 d. A.). Den auf die Antragsgegnerin entfallenden
Anteil von 1.312,50 € forderte die Verwalterin mit Schreiben vom 26.05.2002 (Bl.
23 d. A.) an und mahnte mit Schreiben vom 25.06.2002 unter Fristsetzung zum
12.07.2002 (Bl. 24 d. A.).
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Zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 27.03.2002 beschloss die
Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan 2002 (Bl. 16 d. A.). Hieraus ergab
sich eine monatliche Vorschusszahlung der Antragsgegnerin von 158,77 € (Bl. 15
d. A.). Die rückständigen Beträge für Januar bis August 2002 in Höhe von 1.270,16
€ mahnte die Verwalterin mit Schreiben vom 15.08.2002 an unter Fristsetzung
zum 22.08.2002 (Bl. 17 d. A.).
Diese und die zusätzlichen Rückstände für September und Oktober 2002 sowie die
Anteile der beschlossenen Sonderumlagen nebst den gesetzlichen Verzugszinsen
haben die Antragsteller erstinstanzlich gegen die Antragsgegnerin geltend
gemacht.
Die Antragsgegnerin hat eingewandt, aus dem Protokoll der Versammlung vom
26.10.2001 ergebe sich nicht, dass die Versammlung beschlussfähig gewesen sei,
auch enthalte der TOP 1 dieser Versammlung eine Ermächtigung der Verwalterin
nur für das Jahr 2001. Hinsichtlich der Wohngeldforderung seien die Beträge nicht
belegt und ihre Zusammensetzung nicht dargetan.
Auf Grund des am 31.01.2002 mit der Firma ... GmbH geschlossenen
Kaufvertrages (Bl. 45-50 d. A.), der nach dem Vortrag der Antragsgegnerin wegen
Verzögerung der Verwalterzustimmung erst am 23.01.2003 im Grundbuch
vollzogen wurde, sei der Erwerber für die in 2002 entstandenen Forderungen in
Anspruch zu nehmen. Die Antragsgegnerin sei generell nicht zu Zahlungen für die
Anlage verpflichtet. Diese sei nach dem Konkurs der ursprünglichen Bauträgerin
gegen ihren Willen errichtet worden, auch hätten die Antragsteller ihr die
Grundbuchposition als Eigentümerin gegen ihren Willen verschafft.
Das Amtsgericht hat der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 05.03.2003 (Bl. 146-
148 d. A.) die antragsgemäße Zahlung aufgegeben. Die Forderungen der
Antragsteller resultierten aus bestandskräftigen, während der Dauer des
Eigentums der Antragsgegnerin gefassten Eigentümerbeschlüssen. Die
Einwendungen der Antragsgegnerin seien gegenüber diesen Forderungen
unerheblich.
Dieser Auffassung ist auch das Landgericht in seinem die Beschwerde der
Antragsgegnerin zurückweisenden Beschluss vom 22.07.2003 (Bl. 192-194 d.
A.)gefolgt. Die zum Wohngeld 2002 und den Sonderumlagen gefassten
Beschlüsse der Gemeinschaft seien auch entgegen der in der Erstbeschwerde
vertretenen Auffassung nicht nichtig, da die Beschlusskompetenz der
Versammlung gegeben gewesen sei.
Dass die Antragsgegnerin mit der Errichtung der Anlage nicht einverstanden
gewesen sei, könne allenfalls Gegenansprüche begründen, die aber den
streitgegenständlichen Forderungen nicht entgegengehalten werden könnten. Eine
Unterbrechung des Verfahrens nach § 240 ZPO durch die nach Einleitung des
Verfahrens eingetretene Insolvenz der Antragsgegnerin Fa. D GmbH sei nicht
eingetreten, da die Insolvenzmasse nicht betroffen sei, weil es nicht um eine
Forderung der Fa. D GmbH, sondern der Eigentümergemeinschaft gehe.
Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, mit der sie die
Abänderung des angefochtenen Beschlusses und die Zurückweisung des
Zahlungsantrags begehrt.
Sie rügt, die Antragsteller seien in den Entscheidungen der Vorinstanzen nicht
konkret genug bezeichnet und wiederholt ihre Auffassung, das Verfahren sei nach
§ 240 ZPO unterbrochen gewesen und die Beschlüsse zum Wirtschaftsplan 2002
und den Sonderumlagen seien nichtig. Die Antragsteller hätten nicht einmal
vorgetragen, dass die Antragsgegnerin zu den Eigentümerversammlungen
eingeladen gewesen sei. Auch habe ein Mitwirkungsverbot der als Bauträger
tätigen Firma D ... GmbH bestanden. Die Beschlüsse seien auch treuwidrig. Da die
Antragsgegnerin die Räume nicht nutzen könne und ihr gegen ihren Willen eine
halbfertige Eigentumswohnung überlassen worden sei, könne kein Wohngeld von
ihr verlangt werden. Die Sonderumlagen seien Ausfluss der gegen ihren Willen
durchgeführten Bebauung. Nach dem Urteil des Landgerichts Gießen vom
03.02.2003 (Bl. 137-141 d. A.) sei aber bereits rechtskräftig entschieden, dass
gegen die Antragsgegnerin keine Ansprüche der Antragsteller bestünden.
Die Antragsteller sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten.
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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige sofortige weitere
Beschwerde der Antragsgegnerin hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene
Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie durch
den Senat als Rechtsbeschwerdegericht allein zu überprüfen ist (§§ 43 Abs. 1 WEG,
27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).
Die Rüge der Antragsgegnerin, zur genauen Bezeichnung der Antragsteller
müssten die Grundbuchstellen ihrer Eintragung als Eigentümer im Rubrum
angegeben werden, trifft nicht zu. Durch die zum Bestandteil des Beschlusses
gehörende Liste der Wohnungseigentümer sind diese eindeutig bezeichnet.
Auch der Auffassung der Antragsgegnerin, wegen der nach Verfahrenseinleitung
eingetretenen Insolvenz eines Antragstellers habe das Verfahren nach § 240 ZPO
unterbrochen werden müssen, ist nicht zu folgen. Nach allgemeiner Auffassung
tritt in Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit im Fall der Eröffnung des
Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Beteiligten grundsätzlich keine
Unterbrechung des Verfahrens ein (BayObLG Rpfleger 2002, 262 für das
Grundbuchverfahren; Zöller/Greger: ZPO, 24. Aufl., § 240, Rdnr. 2). Soweit für
Verfahren nach §§ 43 ff. WEG deshalb, weil es sich um echte Streitverfahren der
freiwilligen Gerichtsbarkeit handelt, die analoge Anwendung des § 240 ZPO bejaht
wird, ist Voraussetzung, dass es sich um die Insolvenz eines materiell Betroffenen
handelt und das Verfahren die Insolvenzmasse betrifft (Niedenführ/Schulze: WEG,
6. Aufl., vor §§ 43 ff., Rdnr. 181). Nur wenn Verfahrensgegenstand ein
Individualanspruch des insolventen Antragstellers ist bzw. eine Individualschuld des
insolventen Antragsgegners ist, wird auch die Insolvenzmasse betroffen
(Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 43, Rdnr. 17). Vorliegend ist
Verfahrensgegenstand aber kein Individualanspruch der Fa. D, sondern
rückständiges Wohngeld bzw. Sonderumlagen, also eine Beitragsschuld eines
Wohnungseigentümers gegenüber allen anderen Wohnungseigentümern gemäß §
16 Abs. 2 WEG. Diese sind Mitgläubiger einer unteilbaren Leistung im Sinn des §
432 BGB (Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16, Rdnr. 19), können also nur Zahlung an
alle bzw. an den Verwalter, nicht aber an sich selbst verlangen.
Die Veräußerung der Einheit Nr. 3, die nach dem eigenen Vortrag der
Antragsgegnerin, dem die Antragsteller nicht entgegengetreten sind, am
23.01.2003, also nach Anhängigkeit, im Grundbuch vollzogen wurde, ist
verfahrensrechtlich ohne Bedeutung.
Die Antragsgegnerin haftet trotz der Veräußerung für die streitgegenständlichen
Forderungen, da sämtliche Beschlüsse, auf denen sie beruhen, in 2001 und 2002
gefasst wurden, also während der Dauer ihrer Eintragung als Eigentümerin vom
24.05.2000 bis 22.01.2003. Ein Erwerber haftet nur für die Beiträge, die nach
seiner Eintragung als Eigentümer durch Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung begründet werden (BGHZ 104, 197, 203;
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16, Rdnr. 66; Palandt/Bassenge, aaO., § 16, Rdnr. 31,
32). Auf Grund der somit fortbestehenden Sachlegitimation der Antragsgegnerin
verbleibt es auch bei ihrer (passiven) Verfahrensführungsbefugnis (BGH NJW 2001,
3339; Niedenführ/Schulze, a.a.O., vor §§ 43 ff, Rdnr. 104; Palandt/Bassenge,
a.a.O., § 43, Rdnr. 24).
Die formalen Beanstandungen der Verfahrensführung der Vorinstanzen sind
demnach unbegründet.
Auch soweit die Vorinstanzen die Zahlungsverpflichtung der Antragsgegnerin auf
die Bestandskraft der Beschlüsse vom 02.05.2001, 26.10.2001, 27.03.2002 und
22.05.2002 gestützt haben, ist dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auf
die Ausführungen des Landgerichts hierzu kann zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug genommen werden. Selbst wenn der Vortrag der
Antragsgegnerin über fehlende Einladungen und fehlende Beschlussfähigkeit sowie
einen Mitwirkungsausschluss des Bauträgers zutreffen würde, hätte dies nur im
Rahmen einer Beschlussanfechtung als Anfechtungsgrund berücksichtigt werden
können, Nichtigkeitsgründe wären dies nicht.
Auch im Übrigen hat das Landgericht zu Recht keine Nichtigkeit der hier
streitgegenständlichen Beschlüsse deshalb angenommen, weil die Anlage ohne
Zustimmung der Antragsgegnerin errichtet worden ist.
Die tatsächliche und rechtliche Vorgeschichte zu dem hier vorliegenden Verfahren
erschließt sich aus dem Vortrag der Antragsgegnerin und den von ihr vorgelegten
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erschließt sich aus dem Vortrag der Antragsgegnerin und den von ihr vorgelegten
Schriftstücken nur lückenhaft. Da im echten Streitverfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit die Ermittlungspflicht des Gerichts durch die Darlegungs- und
Förderungslast der Beteiligten begrenzt ist, findet die Verpflichtung des Gerichts,
den Sachverhalt von Amts wegen aufzuklären, dort ihre Grenze, wo angenommen
werden kann, dass ein Beteiligter eine für ihn günstige Tatsache vorgetragen hätte
(Niedenführ/Schulze, aaO., vor §§ 43 ff. Rdnr. 145). Insbesondere nachdem schon
das Amtsgericht darauf hingewiesen hatte, dass nach seiner Auffassung keine
erheblichen Einwände gegen die Zahlungsverpflichtung vorgetragen seien, hätte
die Antragsgegnerin ihren Vortrag zur Nichtigkeit konkretisieren müssen. Erst
daran hätte eine gerichtliche Sachaufklärung anschließen können.
Nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen, an die der Senat als
Rechtsbeschwerdeinstanz gebunden ist, lag bei der betroffenen Anlage ein so
genannter steckengebliebener Bau vor, d. h. das Bauvorhaben wurde wegen
Insolvenz des Bauträgers nicht weitergeführt. Die mangelfreie Fertigstellung eines
steckengebliebenen Baus kann grundsätzlich durch die (werdende)
Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden. Streit
besteht in Rechtsprechung und Literatur allerdings darüber, ob sich ein Anspruch
und eine Verpflichtung zur Mitwirkung an der Restfertigstellung des
gemeinschaftlichen Eigentums aus § 21 Abs. 3 WEG unabhängig vom bereits
erreichten Bautenstand ergibt (so z. B. OLG Hamm Rpfleger 1978, 182;
Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 22 Rdnr. 315; Ott NZM 2003, 134, 136) oder
nur entsprechend § 22 Abs. 2 WEG, wenn die Anlage zu mehr als der Hälfte ihres
Wertes bereits errichtet ist (so z. B. Senat OLGZ 1991, 293 und WuM 1994, 36;
BayObLG NZM 2003, 66; Niedenführ/Schulze, aaO., § 22, Rdnr. 26; Staudinger-
Bub: BGB, 12.Aufl., § 22, Rdnr. 288). In jedem Fall aber betrifft die
Fertigstellungspflicht lediglich das Gemeinschaftseigentum. Das Sondereigentum
muss von jedem Sondereigentümer nur unter den Voraussetzungen des § 14 Nr.
1 WEG fertiggestellt werden (Bub, a.a.O., Rdnr. 284, 287; Merle, aaO., Rdnr. 315;
Ott, aaO., Seite 136).
Auf diesen Streit hinsichtlich der Voraussetzungen und rechtlichen Grundlagen für
eine Verpflichtung zur Erstherstellung kommt es für die Entscheidung, die hier zu
treffen ist, aber nicht an. Denn der Beschluss, mit dem die
Wohnungseigentümerversammlung am 26.11.1997 die Fertigstellung der Anlage
und die Finanzierung durch Sonderumlagen beschlossen hat, ist nach dem Urteil
AG Hanau vom 17.09.1998 -36 C 1166/98-16- (Bl. 92-96 d. A.) bestandskräftig und
die Antragsgegnerin ist als Sonderrechtsnachfolgerin daran gebunden, auch wenn
sie damals weder mitgewirkt hat, noch mit der Beschlussfassung einverstanden
war. Darüber hinaus geht es nicht um die Zahlung der in 1997 beschlossenen,
sondern von in 2001 und 2002 bestandskräftig beschlossenen Sonderumlagen
und Wohngeldvorschüsse für 2002. Da die Fertigstellung des Sondereigentums
beim steckengebliebenen Bau dem Sondereigentümer selbst obliegt, kann die
Antragsgegnerin auch daraus, dass die Einheit Nr. 3 nach ihrem Vortrag nicht zu
nutzen sei, nichts herleiten.
Eine fehlende Nutzungsmöglichkeit hinsichtlich des Sondereigentums, die im
Verantwortungsbereich des Sondereigentümers liegt, befreit nicht von der
Verpflichtung zur Zahlung der Beiträge für das gemeinschaftliche Eigentum nach §
16 Abs. 2 WEG.
Die Gerichtskosten ihrer erfolglosen weiteren Beschwerde hat die Antragsgegnerin
gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen.
Die Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde war ausnahmsweise deshalb anzuordnen, weil die Antragsgegnerin
durch ihren Zahlungsverzug die Einleitung des Beitreibungsverfahrens überhaupt
veranlasst hat und ihr Rechtsmittel auf Grund eindeutiger Rechtslage erfolglos
geblieben ist. Aus diesen Gründen ist auch die Kostenentscheidung des
Landgerichts zu den außergerichtlichen Kosten des Erstbeschwerdeverfahrens
nicht zu beanstanden.
Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Die in der
landgerichtlichen Entscheidung fehlende Festsetzung wurde nachgeholt.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.