Urteil des OLG Frankfurt vom 15.11.2005
OLG Frankfurt: anfechtung, abrechnung, ungültigerklärung, ausnahme, genehmigung, form, anhörung, anschlussbeschwerde, wasser, verwalter
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 130/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 16 WoEigG, § 28 WoEigG, §
43 WoEigG
(Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses über
die Jahresabrechnung: Teilweise bzw. vollständige
Ungültigerklärung des Beschlusses)
Leitsatz
1. Ein Eigentümerbeschluss über eine Jahresabrechnung kann bei unbeschränkter
Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig
erklärt werden, die mit Mängeln behaftet sind.
2. Zur Frage, wann eine teilweise Ungültigerklärung nicht mehr in Betracht kommt
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) und 2), bei denen es sich um die Wohnungseigentümer der
sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnanlage handelt, streiten um die
Wirksamkeit von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung. Die
Beteiligte zu 3) wurde mit Beschluss vom 11.07.1996 (Bl. 74 d. A.) für 5 Jahre zur
Verwalterin der Wohnanlage bestellt. Im Laufe des Verfahrens der weiteren
Beschwerde ist durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom
16.07.2003 (Bl. 997 ff d. A.) der Beteiligte zu 5) zum Verwalter bestellt worden.
Mit Schreiben vom 05.03.1997, dem der Entwurf der Jahresabrechnungen für die
Jahre 1995 und 1996 beigefügt war, lud die Beteiligte zu 3) zur
Wohnungseigentümerversammlung am 20.03.1997 ein. Wegen des
Einladungsschreibens im Einzelnen wird auf Bl. 4 ff d. A. Bezug genommen. Auf
Beanstandung des Beteiligten zu 1) und Antragstellers zu 2) (im Folgenden nur
noch Antragsteller) wurde am 19.03.1997 eine überarbeitete Beschlussvorlage zur
Jahresabrechnung 1996 verschickt. Wegen der Einzelheiten der Beschlussvorlagen
für die Jahresabrechnungen für die Jahre 1995 und 1996 wird, soweit sie vorgelegt
wurden, auf Bl. 195 ff, 533 ff d. A. Bezug genommen.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung waren von 25 Wohnungseigentümern
19 persönlich zugegen. Wegen der Teilnahme im Einzelnen wird auf die
Anwesenheitsliste vom 20.03.1997 (BI. 356 ff, 367 ff d. A.) Bezug genommen. Zu
Beginn der Eigentümerversammlung vom 20.03.1997 stellte der Geschäftsführer
der Beteiligten zu 3) zunächst unter Tagesordnungspunkt 1 die ordnungsgemäße
Einladung fest. In der Folge fassten die Wohnungseigentümer Beschlüsse unter
anderem über die Genehmigung der Jahresabrechnungen für die Jahre 1995 und
1996 (Tagesordnungspunkte 3/4), über die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage
(Tagesordnungspunkt 6) und über Arbeiten am Schornstein (Tagesordnungspunkt
8). Wegen der Einzelheiten der Niederschrift über die
Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997 wird auf Bl. 48 ff d. A. Bezug
genommen.
§ 14 Abs. 4 (Bl. 349 d. A.) der Teilungserklärung bestimmt zu Beschlussfähigkeit
und Stimmrecht:
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"Die Wohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die
Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Ein Wohnungseigentümer kann sich
nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen
Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten
lassen. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine zweite
Versammlung mit gleichem Gegenstand einzuberufen; diese ist in jedem Falle
beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung besonders hinzuweisen. Das
Stimmrecht bestimmt sich nach dem WEG."
Mit Schreiben vom 03.04.1997, bei Gericht eingegangen am Folgetag, hat der
Antragsteller neben den oben genannten Beschlüssen noch die unter den
Tagesordnungspunkten 2, 5, 7, 11 und 13 gefassten Beschlüsse angefochten. Den
Anfechtungsantrag bezüglich der unter Tagesordnungspunkt 7 und der
Tagesordnungspunkte 2 und 13 sowie unter Tagesordnungspunkt 11 gefassten
Beschlüssen hat er mit Schriftsätzen vom 11.07.1997 (Bl. 177 d. A), 06.02.1998
(Bl. 300 d. A.) und 27.04.1998 (Bl. 348 d. A.) für erledigt erklärt. In diesem
Verfahren gestellte Anfechtungsanträge der Beteiligten zu 4) - der Antragstellerin
zu 1) - sind nicht mehr verfahrensgegenständlich.
Die am 20.02.1997 aufgestellte und am 20.03.1997 von den Eigentümern
beschlossene Jahresabrechnung für 1995 enthält keine ausdrückliche Angabe der
Gesamtausgaben. In Wege der Addition lassen sich einschließlich der
Rechtsverfolgungskosten 99.469,10 DM ermitteln. Diese Zahl erscheint
ausdrücklich in einer nach der Eigentümerversammlung vom 20.03.1997
aufgestellten "Aufstellung der Ergebnisse der Einzelabrechnungen" vom
04.04.1997. Der Entwurf der Jahresabrechnung vom 20.02.1997 enthält ferner
auch keine Zusammenstellung der Gesamteinnahmen. Diese wurden wiederum
erst in der "Aufstellung der Ergebnisse der Einzelabrechnungen" mitgeteilt, wobei
lediglich Wohngeldvorauszahlungen in einer Höhe von 95.152,50 DM berücksichtigt
wurden. Der tatsächliche Stand der für die Wohnungseigentümergemeinschaft
geführten Konten erscheint in der beschlossenen Vorlage vom 20.02.1997
ebenfalls nicht. Mitgeteilt wird lediglich ein "Anfangsbestand 01.01.1995" von
41.203,29 DM, ein "Endbestand 31.12.1995 Soll" von 62.058,55 DM und ein
"Kontenstand 31.12.1995 Ist" von 56.757,87 DM. Tatsächlich wies der Bankbestand
ausweislich einer erst im vorliegenden Verfahren übermittelten "Gesamtübersicht"
am 01.01.1995 ein Soll von 11.564,67 DM und am 31.12.1995 ein Soll von
16.969,20 DM aus. Diese Aufstellung ist, wie die Antragsgegner selbst mehrfach,
etwa im Schriftsatz vom 12.10.1999 (Bl. 627 d. A.) ausdrücklich betont haben,
keine Abrechnung, sondern eine Darstellung "unabhängig von der Abrechnung".
Die Jahresabrechnung vom 19.03.1997 für 1996 weist Gesamtausgaben von
138.757,37 DM aus (Bl. 196 d. A.). Die Einnahmen sind in der beschlossenen
Jahresabrechnung nicht aufgeführt. In einer wiederum nach der
Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997 erstellten "Aufstellung der
Ergebnisse der Einzelabrechnungen" vom 04.04.1997 (Bl. 542 d. A.) werden die
Einnahmen, die sich alleine aus Wohngeldzahlungen zusammensetzen, mit
103.700,65 DM angegeben. Der Anfangs- und Endbestand der Konten für 1996 ist
der beschlossenen Jahresabrechnung nicht zu entnehmen. Mitgeteilt werden
lediglich ein "Anfangsbestand 01.01.1996" von 62.058,55 DM, ein "Endbestand
31.12.1996 Soll" von 43.570,52 DM und "Kontenstände 31.12.1996 Ist" von
18.242,50 DM. Einer erst im vorliegenden Verfahren zu den Akten gereichten
undatierten Notiz (Bl. 543 d. A.) zufolge lag der Anfangsbestand der
gemeinschaftlichen Konten bei 16.969,20 DM und der Endbestand bei -547,07 DM.
Bezüglich sämtlicher Beschlüsse hat der Antragsteller die Beschlussfähigkeit der
Versammlung bestritten. Zweifel hieran würden sich seiner Auffassung zufolge
schon daraus ergeben, dass das Protokoll diesbezüglich zwei verschiedene
Angaben zur Zahl der anwesenden bzw. der vertretenden Miteigentumsanteile
enthalte. Im Laufe des Verfahrens hat die Verwalterin unbestritten vorgetragen,
dass es sich hierbei um einen Computerfehler handele. Aus den von ihr
vorgelegten und unangegriffen gebliebenen Anwesenheitslisten (Bl. 356/357,
367/368 d. A.) ergibt sich, dass Wohnungseigentümer persönlich zugegen waren,
die über 767/1.000 Miteigentumsanteile verfügten.
Der Antragsteller hat ferner gerügt, dass der Vertrag mit der Verwaltung nicht
verlängert worden sei. Die Jahresabrechnung für die Jahre 1995 und 1996 hat er
gleichermaßen schon wegen fehlender rechnerischer Schlüssigkeit für anfechtbar
gehalten. Darüber hinaus hat er gemeint, der Ansatz der Verwaltergebühren in
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gehalten. Darüber hinaus hat er gemeint, der Ansatz der Verwaltergebühren in
beiden Abrechnungen sei überhöht. Bezüglich der Jahresabrechnung für 1995 hat
er weiter beanstandet, dass eine Rückerstattung von 1.138,25 DM und zwei
weitere Positionen in Höhe von 664,-- DM und 690,-- DM nicht nachvollziehbar
seien. Ferner sei in der Instandhaltungsrücklage ein Fehlbetrag von 20.000,-- DM
verborgen, wobei er eine Unterschlagung des Geschäftsführers der Beteiligten zu
3) vermutet. Zudem habe schon bei der Eigentümerversammlung vom
11.07.1996 eine Überweisung von 22.678,72 DM nicht erklärt werden können.
Schließlich leuchte nicht ein, wieso am 31.12.1995 ein Bankbestand von 62.058,55
DM ausgewiesen sei, das Banksparbuch aber nur 56.757,87 DM aufweise.
Bezüglich der Jahresabrechnung für 1996 hat der Antragsteller gerügt, dass keine
Prüfung durch den Verwaltungsbeirat erfolgt sei. Ebenso wenig habe angesichts
der kurzen Zeitspanne zwischen der Übersendung der Beschlussvorlage vom
19.03.1997 und der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997 die
Möglichkeit der Überprüfung durch die Wohnungseigentümer bestanden. Darüber
hinaus hat der Antragsteller die Verwaltungskosten für "überhöht" gehalten und
gemeint, dass 414,-- DM zuviel gezahlt worden seien. Ebenso seien die
Hausmeisterkosten "überhöht". Ferner fehle es an Erklärungen zu den
Reparaturkosten. Des weiteren seien "durchlaufende Posten" in Höhe von 6.575,19
DM nicht nachvollziehbar. Schließlich hat der Antragsteller das Vorhandensein der
Instandhaltungsrücklage bezweifelt. Darüber hinaus sei das
Instandhaltungsrücklagenkonto in Höhe von 45.410,-- DM nicht nachvollziehbar.
Schließlich seien 5.927,34 DM zu Unrecht 1996 verbucht worden.
Den unter Tagesordnungspunkt 6 gefassten Beschluss zur
Instandhaltungsrücklage hat er deshalb bemängelt, da diese zu hoch bemessen
sei. Seiner Auffassung zufolge sei mit größeren Reparaturen nicht zu rechnen, so
dass die beschlossene Instandhaltungsrücklage zu hoch gegriffen sei. Seine
Zustimmung zu dem unter Tagesordnungspunkt 8 gefassten Beschluss zum
Umbau des Schornsteins sei durch Täuschung herbeigeführt worden, da ein
Bescheid des Bezirksschornsteinfegers angekündigt, aber nicht eingeholt worden
sei. Deshalb widerrufe er seine Zustimmung.
Der Antragsteller hat sinngemäß zuletzt beantragt, die unter
Tagesordnungspunkten 3, 4, 5, 6 und 8 gefassten Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997 für unwirksam zu erklären.
Die Antragsgegner haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen.
Die Antragsgegner haben behauptet, die Beteiligte zu 3) sei wirksam zur
Verwalterin bestellt worden. Die als überhöht gerügten Beträge in den
Jahresabrechnungen für die Jahre 1995 und 1996 seien angemessen, alle
Zahlungen ließen sich anhand der Unterlagen nachvollziehen. Im übrigen müsse
sich der Antragsteller eben der Mühe unterziehen, die Belege einzusehen. Die
Erhöhung der Instandhaltungsrücklage sei objektiv notwendig, ebenso die
Sanierung des Schornsteins.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 12.05.2000 (Bl. 665 ff d. A.) unter
Zurückweisung der Anträge im Übrigen die unter den Tagesordnungspunkten 3
und 4 zu den Jahresabrechnungen für die Jahre 1995 und 1996 gefassten
Beschlüsse - jeweils die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen sowie
Entlastung der Verwaltung - für ungültig erklärt. Es hat die Auffassung vertreten,
die Genehmigungen könnten schon deshalb keinen Bestand haben, da die
Verwalterin für die einzelnen Wohnungseigentümer von unterschiedlichen
Gesamtausgaben ausgegangen sei, je nachdem, ob sie die
Rechtsverfolgungskosten mitzutragen hatten oder nicht. Zudem enthalte die
Aufstellung der Ausgaben Saldierungen in nicht näher aufklärbarem Umfang. Vor
allem aber sei der Saldo von Einnahmen und Ausgaben nicht mit der Differenz der
Kontostände vom 01.12.1995 und 31.12.1995 bzw. 01.12.1996 und 31.12.1996
vereinbar. Aus diesem Grunde fehle den Jahresabrechnungen für 1995 und 1996
die rechnerische Schlüssigkeit, weshalb sie insgesamt für ungültig zu erklären
seien, ohne dass es auf die vom Antragsteller vorgebrachten weiteren
Beanstandungen einzelner Positionen ankomme. Im übrigen seien die
Anfechtungsanträge des Antragstellers unbegründet. Für die unter
Tagesordnungspunkt 6 beschlossene Instandhaltungsrücklage ergebe sich dies
daraus, dass diesbezügliche Beschlüsse nur bei erkennbarer Sachwidrigkeit für
ungültig zu erklären seien, also dann, wenn etwa überhöhte Rücklagen gebildet
würden. Das sei hier nicht ersichtlich, da nur noch eine tatsächliche Rücklage von
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würden. Das sei hier nicht ersichtlich, da nur noch eine tatsächliche Rücklage von
18.242,50 DM vorhanden sei, diese aber für Reparaturen an einer 25 Jahre alten
und aus 25 Wohnungen bestehenden Wohnungsanlage ausreichen müsse.
Bezüglich des unter Tagesordnungspunkt 8 gefassten Beschlusses zur Sanierung
des Schornsteins sei kein Anhaltspunkt dafür ersichtlich, weshalb der Antragsteller
seine erteilte Zustimmung gemäß §§ 119 ff BGB anfechten könne. Im übrigen
äußere er nur pauschale Verdächtigungen. Er hätte im Rahmen seiner
Mitwirkungspflicht konkret vortragen müssen, weshalb die Schornsteinsanierung
ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche.
Gegen diesen Beschluss vom 12.05.2000 haben sich die Antragsgegner und die
Beteiligte zu 3) mit ihrer sofortigen Beschwerde vom 25.05.2000 (Bl. 692 d. A.)
und der Antragsteller mit seiner sofortigen Beschwerde vom 30.05.2000 (Bl.
693/694 d. A.) gewendet. Die Antragsgegner haben im Wesentlichen unter
Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages die Auffassung
vertreten, die von ihnen beschlossene Abrechnung richte sich nach den
Erfordernissen der neuesten Rechtsprechung. Alle dort ausgewiesenen Zahlungen
ließen sich anhand weiterer Unterlagen, insbesondere anhand der in erster Instanz
vorgelegten Übersichten nachvollziehen. Diese Übersicht habe zudem in der
Eigentümerversammlung vom 20.03.1997 bereits vorgelegen. In der mündlichen
Verhandlung vom 10.03.2003 hat die Beteiligte zu 3) ihre sofortige Beschwerde
vor der Antragstellung zurückgenommen.
Die Antragsgegner haben nunmehr sinngemäß beantragt, den Beschluss des
Amtsgerichts Frankfurt vom 12.05.2000 abzuändern, soweit die Beschlüsse der
Antragsgegner in der Eigentümerversammlung vom 20.03.1997 zu
Tagesordnungspunkt 3 (Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung 1995)
und Tagesordnungspunkt 4 (Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung
1996) für ungültig erklärt wurden und den Antrag insoweit zurückzuweisen.
Der Antragsteller hat beantragt, die sofortige Beschwerde der Antragsgegner
zurückzuweisen.
Im Wege der Anschlussbeschwerde hat er sinngemäß beantragt, den Beschluss
des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 12.05.2000 dahingehend abzuändern,
dass auch die unter Tagesordnungspunkten 6 und 8 von der
Eigentümerversammlung am 20.03.1997 gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt
werden.
Er hat die Auffassung des Amtsgerichtes, die Jahresabrechnungen für die Jahre
1995 und 1996 seien schon mangels rechnerischer Schlüssigkeit anfechtbar, für
zutreffend gehalten. Im übrigen hat er unter Wiederholung und Vertiefung seines
erstinstanzlichen Vortrages die Auffassung vertreten, die Beschlussfassung zur
Erhöhung der Instandhaltungsrücklage und der Schornsteinsanierung
widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Antragsgegner haben beantragt, die Anschlussbeschwerde des Antragstellers
zurückzuweisen.
Das Beschwerdegericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom
31.07.2001 (Bl. 787 ff d. A.) durch Einholung eines schriftlichen
Sachverständigengutachtens und durch ergänzende Anhörung des
Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das
schriftliche Sachverständigengutachten vom 31.05.2002 und die mündliche
Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom
10.03.2003 (BI. 811 ff, 932 ff d. A.) Bezug genommen.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 938 ff d. A.), auf den gleichfalls verwiesen
wird, hat das Landgericht auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner den
angefochtenen Beschluss des Amtsgerichts teilweise abgeändert und den unter
Tagesordnungspunkt 3 gefassten Beschluss mit Ausnahme der
Ausgabenpositionen Aufzugswartung, Breitbandkabelgebühren,
Hausmeisterdienst, Heizkosten/Kaminkehrung/Wartung, Instandhaltungsrücklage,
Müllabfuhr, Personalnebenkosten, Portokosten/Versandkosten, Rechtskosten
WE./.A, Rechtskosten allgemein, Reparaturen bis DM 1000,-, Reparaturen über DM
1000,-, Sonstige Kosten, Straßenreinigung, Strom allgemein,
Treppenhausreinigung, Versicherungen, Verwaltergebühren, Wartungskosten,
Wasser-/Kanalgebühren, Wasser/Kanal allgemein, Zinsen und Gebühren für
ungültig erklärt. Weiter hat es den unter Tagesordnungspunkt 4 gefassten
Beschluss mit Ausnahme der Ausgabenpositionen Aufzugswartung,
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Beschluss mit Ausnahme der Ausgabenpositionen Aufzugswartung,
Breitbandkabelgebühren, Hausmeisterdienst, Heizkosten/Kaminkehrung/Wartung,
Instandhaltungsrücklage, Müllabfuhr, Personalnebenkosten,
Portokosten/Versandkosten, Rechtskosten WE./.A/B., Rechtskosten WE./.A,
Reparaturen bis DM 1000,-, Reparaturen über DM 1000,-, Sonstige Kosten,
Straßenreinigung, Strom allgemein, Telefon-Notruf Aufzug, Treppenhausreinigung,
Versicherungen, Verwaltergebühren, Wartungskosten, Wasser-/Kanalgebühren,
Wasser- /Kanal allgemein, Winterdienst, Zinsen und Gebühren für ungültig erklärt.
Den weitergehenden Antrag zu TOP 3 und 4 hat es zurückgewiesen und im übrigen
die sofortige Beschwerde und die Anschlussbeschwerde zurückgewiesen. Zur
Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die unter den
Tagesordnungspunkten 3 und 4 gefassten Beschlüsse zu den Jahresabrechnungen
1995 und 1996 seien rechnerisch nicht nachvollziehbar. Ein Fall der vollständigen
Unwirksamkeitserklärung liege deshalb hier grundsätzlich vor. Gleichwohl könnten
von der Ungültigerklärung die Aufstellungen der Ausgaben abgesehen von den
„durchlaufenden Posten“ ausgenommen werden, weil sich aus dem von der
Kammer eingeholten Sachverständigengutachten ergebe, dass die in die
Zusammenstellung eingestellten Ausgaben korrekt seien. Die sofortige
Beschwerde des Antragstellers sei jedenfalls als Anschlussbeschwerde zulässig,
aber nicht begründet. Bei der beschlossenen Instandhaltungsrücklage stehe der
Wohnungseigentümergemeinschaft ein weiter Ermessensspielraum zu. Nach
eigener Darstellung des Antragstellers hätte es seiner Zustimmung zum Umbau
des Schornsteins nicht bedurft; er könne ihn mithin auch nicht anfechten. Im
Übrigen ergebe sich auch aus der behaupteten Täuschung kein Anfechtungsrecht.
Gegen diesen Beschluss hat der Antragsteller mit Schriftsatz vom 07.04.2003
sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die er mit Schriftsätzen vom 11.09.2003
(Bl. 984 ff d. A.) und 04.10.2004 (Bl. 1003 ff d. A.), auf deren Einzelheiten
verwiesen wird, begründet hat. Er ist der Meinung, das Landgericht habe
rechtsfehlerhaft das eingeholte Sachverständigengutachten zugrunde gelegt,
obwohl das Gutachten nicht von dem bestellten Sachverständigen erstellt worden
sei und überdies die falschen Jahresabrechnungen zugrunde gelegt habe.
Letztendlich sei es auch inhaltlich unzureichend. Überdies hätten die
Jahresabrechnungen für ungültig erklärt werden müssen, weil die
Wohnungseigentümerversammlung am 14.12.2000 erneut über die
Jahresabrechnungen mit anderen Abrechnungsunterlagen und
Abrechnungsergebnissen beschlossen habe. Hinsichtlich Tagesordnungspunkt 6
der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997 habe die Gemeinschaft -
so meint der Antragsteller - ihren Ermessensspielraum überschritten; eine
Erhöhung der Instandhaltungsrücklage sei nicht gerechtfertigt. Im Hinblick auf den
Tagesordnungspunkt 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997
beruft sich die sofortige weitere Beschwerde im Wesentlichen darauf, dass
Schäden am Gemeinschaftseigentum hinreichend wahrscheinlich seien, worin eine
Beeinträchtigung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG zu sehen sei.
Er beantragt, die unter den Tagesordnungspunkten 3, 4, 6 und 8 gefassten
Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997 für
unwirksam zu erklären,
hilfsweise den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Sache zur erneuten
Prüfung und Entscheidung - auch über die Kosten des weiteren
Beschwerdeverfahrens - an das Landgericht Frankfurt am Main zurückzuverweisen.
Die Antragsgegner beantragen, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf den Inhalt der beiden
Schriftsätze vom 02.10.2003 (Bl. 991 ff, 993 ff d. A.) verwiesen.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden.
Sie hat jedoch in der Sache nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang
Erfolg. Insoweit beruht die angefochtene Entscheidung des Landgerichts auf einer
Verletzung des Rechts, auf die hin sie durch den Senat als
Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1
FGG, 546 ZPO. Im darüber hinausgehenden Umfang ist dies nicht der Fall.
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Die gegen die Beschlussfassungen erhobenen formellen Einwendungen des
Antragstellers hat das Landgericht auf den Seiten 9 ff des angefochtenen
Beschlusses bereits abgehandelt. Rechtsfehler werden insoweit von der weiteren
Beschwerde nicht gerügt und sind auch nicht ersichtlich. Dass die Beteiligte zu 3)
im Zeitpunkt der Ladung und Abhaltung der Eigentümerversammlung vom
20.03.1997 „nicht existiert“ hätte (§ 11 GmbHG), kann dem Vorbringen der
weiteren Beschwerde nicht entnommen werden, unabhängig von der Frage, ob der
zugrunde liegende neue Sachvortrag im Rechtsbeschwerdeverfahren überhaupt
berücksichtigungsfähig wäre. Nach dem Vorbringen der Antragsgegner im
Schriftsatz vom 02.10.2003 könnte hiervon ohnehin nicht ausgegangen werden.
Es ist aber rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht die angefochtenen
Wohnungseigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 (der
Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997) lediglich mit Ausnahme
einzelner Ausgabenpositionen für ungültig erklärt hat, wobei der Senat nach den
Gründen der Entscheidung davon ausgeht, dass sich der insoweit nicht näher
eingeschränkte Ausspruch der angefochtenen Entscheidung trotz der danach
zurückgewiesenen weitergehenden Anträge zu den Tagesordnungspunkten 3 und
4 jeweils auf die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen, nicht jedoch
auf die unter den bezeichneten Tagesordnungspunkten mit beschlossene
Entlastung der Verwaltung beziehen soll. Letztere war im Zeitpunkt der
angefochtenen landgerichtlichen Entscheidung nicht mehr
verfahrensgegenständlich. Dies führt im Ergebnis zu einer Zurückweisung der
(Erst-)Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom
12.05.2000, so dass es hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 3 und 4 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997 bei der amtsgerichtlichen
Entscheidung verbleibt.
Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht in diesem Zusammenhang allerdings davon
ausgegangen, dass es weit überwiegender Auffassung in Literatur und
Rechtsprechung entspricht, dass die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses
über die Jahresabrechnung auf einzelne selbstständige Rechnungsposten
beschränkt werden kann. Daraus folgt, dass der Eigentümerbeschluss über die
Jahresabrechnung bei uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen
selbstständigen Abrechnungsposten für ungültig zu erklären ist, die mit Mängeln
behaftet sind (vgl. etwa BayObLG WE 1999, 153; WE 1995, 89; WuM 1994, 498;
NJW-RR 1990, 1107; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 115, 116;
Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 28 WEG Rz. 18; Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9.
Aufl., § 28 Rz. 30a; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 28 Rz. 83; Bärmann/Pick,
WEG, 15. Aufl., § 28 Rz. 20, jeweils mit weiteren Nachweisen). Der Senat hat in
dem bereits vom Landgericht zitierten Beschluss (vom 12.03.2003, 20 W 283/01 =
ZMR 2003, 769) unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Kammergerichts
(vgl. ZWE 2001, 334) ausgesprochen, dass es dabei im Ermessen der
Tatsacheninstanzen liegt, ob sie bei festgestellten Fehlern der Jahresabrechnung,
insbesondere wegen der Schwere oder der Vielzahl der sich auf das Endergebnis
auswirkenden Abrechnungsfehler, die Billigung der Jahresabrechnung insgesamt
für ungültig erklären oder nur eine (abgrenzbare) Teilungültigerklärung
aussprechen (vgl. auch den weiteren Beschluss des Senats vom 20.12.2004, 20 W
337/01; ebenfalls die vorliegende Gemeinschaft betreffend). Hiervon hat das
Landgericht jedoch - wie noch auszuführen sein wird - einen rechtlich fehlerhaften
Gebrauch gemacht (vgl. dazu Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz.
23).
Das Landgericht hat weiter zutreffend seiner Entscheidung zugrunde gelegt, dass
die Jahresabrechnung nach der Rechtsprechung eine gegliederte
Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der gesamten Anlage
darzustellen hat. Sie hat mithin eine geordnete und verständliche, inhaltlich
zutreffende Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben unter Darlegung der
Kontenstände zu enthalten, weil nur mit diesen Angaben eine hinreichende
Information und eine rechnerische Überprüfbarkeit des wirtschaftlichen Stands der
Eigentümergemeinschaft ermöglicht wird. Sie muss deshalb für einen
Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder
Sachverständigen verständlich sein. Es ist also Aufgabe des Verwalters, die
Jahresabrechnung in einer so übersichtlichen Form vorzulegen, dass ein
durchschnittlicher Wohnungseigentümer ohne große Mühe eine Übersicht über die
tatsächlich angefallenen Ausgaben der Gemeinschaft und ihre Aufbringung
gewinnen kann; eine bloße Errechenbarkeit - ggf. unter Beiziehung weiterer
Unterlagen - reicht nicht (vgl. hierzu neben den vom Landgericht zitierten
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Unterlagen - reicht nicht (vgl. hierzu neben den vom Landgericht zitierten
Nachweisen: Senat OLGZ 1984, 333; Sauren, WEG, 4. Aufl., § 28 Rz. 17). Ist also -
wie das Landgericht ebenfalls erkannt hat (Seite 11 des angefochtenen
Beschlusses) - an Hand der vorgelegten Abrechnung ein Nachvollzug der
rechnerischen Schlüssigkeit nicht möglich, weil die Aufstellung bereits aus sich
heraus nicht nachvollziehbar und verständlich ist, ist der eine solche Abrechnung
genehmigende Beschluss für ungültig zu erklären (vgl. etwa OLG Düsseldorf WuM
1999, 357).
Nach den vom Landgericht getroffenen und insoweit weitgehend nicht gerügten
Feststellungen - die mit denjenigen des Amtsgerichts überwiegend
übereinstimmen - ist letzteres hier der Fall (vgl. Seiten 12 ff des angefochtenen
Beschlusses; Seiten 11 ff des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 12.05.2000).
Das Landgericht hat dies - insofern im Ergebnis mit dem Amtsgericht
übereinstimmend - auch ausdrücklich („grundsätzlich“) so festgestellt (vgl. Seite
12 des angefochtenen Beschlusses). Die vorgelegte Jahresabrechnung für das Jahr
1995 weist danach die Gesamtausgaben nicht ausdrücklich und die Einnahmen
überhaupt nicht aus. Ähnlich verhält es sich mit der Jahresabrechnung für das Jahr
1996. Auf den Seiten 13 ff des angefochtenen Beschlusses hat die Kammer im
Einzelnen dargestellt, aus welchen Gründen es einer rechnerischen Schlüssigkeit
beider Jahresabrechnungen ermangelt. Beide Abrechnungen sind, wie das
Landgericht auf den Seiten 13, 14 des angefochtenen Beschlusses ausdrücklich
und mehrfach festgehalten und im Einzelnen belegt hat, bereits rechnerisch nicht
nachvollziehbar. Sie weisen darüber hinaus Auslassungen auf, die sich auch nicht
lediglich auf die Einnahmenseite beziehen (vgl. zu letzterem auch BayObLG WE
1993, 114; WuM 2003, 413; OLG Hamm ZMR 1998, 715; Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 28 Rz. 116). Dabei ist nochmals festzuhalten, dass es im
Beschlussanfechtungsverfahren nur auf die der Beschlussfassung der
Wohnungseigentümer zugrunde liegende Abrechnung ankommt und nicht auf
nachfolgende - im gerichtlichen Verfahren vorgenommene - Erläuterungen bzw.
Korrekturen durch die Verwaltung (vgl. dazu auch Köhler/Bassenge,
Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 7 Rz. 12). Hier kommt sogar
hinzu, dass das Landgericht selbst unter Berücksichtigung weiterer Unterlagen, die
im gerichtlichen Verfahren vorgelegt worden sind, aber nicht Gegenstand der
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer waren, die Berechnungen im
Einzelnen nicht hat nachvollziehen können und vielfältige Unklarheiten verblieben
sind. Auf die Feststellungen des Landgerichts auf den Seiten 13 ff des
angefochtenen Beschlusses kann insoweit verwiesen werden.
Damit ist hier festzuhalten, dass die beanstandeten Jahresabrechnungen nach den
Feststellungen beider Vorinstanzen nicht nur unvollständig, sondern darüber
hinaus auch noch rechnerisch nicht nachvollziehbar sind und zwar zunächst -
worauf es grundsätzlich ankommt - aus sich heraus nicht, und darüber hinaus
auch unter Hinzuziehung weiterer Unterlagen. Damit haben aber die
Jahresabrechnungen das oben geschilderte Ziel der Information des einzelnen
Wohnungseigentümers über den wirtschaftlichen Stand der
Eigentümergemeinschaft insgesamt nicht erreicht. Davon geht auch das
Landgericht ausdrücklich aus (vgl. Seiten 12, 14 des angefochtenen Beschlusses).
Die vom Landgericht von der Ungültigkeit lediglich ausgenommenen einzelnen
Ausgabenpositionen, die nicht einmal sämtliche Ausgaben darstellen, sind für sich
alleine nicht geeignet, auch nur ein Mindestmaß an Nachvollziehbarkeit für das
Endergebnis zu bewirken. Das Landgericht hat einzelne Positionen der
Ausgabenaufstellung als nicht nachvollziehbar gerügt (vgl. Seite 14 des
angefochtenen Beschlusses). Es hat darüber hinaus festgestellt, dass sich anhand
der Unterlagen keine nachvollziehbare Übereinstimmung zwischen den
Einnahmen- und Ausgabenrechnungen und den - mehrfach wechselnden -
Angaben zu den Kontenständen herstellen lässt (vgl. Seiten 13, 14 des
angefochtenen Beschlusses). Teilweise fehlen Angaben zu den Gesamtausgaben.
Angesichts der damit vom Landgericht selber festgestellten fehlenden
rechnerischen Nachvollziehbarkeit auch der Angaben in den Abrechnungen
betreffend die Ausgabenseite können diese Angaben in keinen nachvollziehbaren
Zusammenhang gesetzt werden und sind somit ohne jegliche Aussagekraft.
Bereits deshalb käme jedenfalls für den vorliegenden Fall eine bloße
Teilungültigerklärung der betroffenen Jahresabrechnungen nicht mehr in Betracht,
weil dies dem oben beschriebenen Sinn und Zweck des Gesetzes (§ 28 WEG)
zuwiderläuft. Die Abrechnungen weisen besonders schwere Fehler in Form und
Inhalt auf. Dies zeigt sich auch darin, dass anders als in den Beschlüssen des
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Inhalt auf. Dies zeigt sich auch darin, dass anders als in den Beschlüssen des
Landgerichts vom 26.06.2001 und 31.07.2001 in den Verfahren Az.: 2-9 T 340/00
und Az.: 2-9 T 533/00, denen die Jahresabrechnungen 1997 und 1998 der gleichen
Wohnungseigentumsanlage zugrunde lagen und die der Senat in den Verfahren
Az.: 20 W 283/01 und Az.: 20 W 337/01 zu überprüfen und insofern für
rechtsfehlerfrei erachtet hatte, das Landgericht hier die die Abrechnungen
genehmigenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich mit
Ausnahme einzelner Ausgabenpositionen für ungültig erklärt hat. Es hat also nicht
lediglich eine abgrenzbare Teilungültigkeit ausgesprochen, sondern die
Abrechnungswerke per se verworfen und lediglich aus praktischen Erwägungen
heraus, nämlich aus nicht aus dem Sinn und Zweck der Abrechnung
resultierenden Gründen, auf die noch einzugehen sein wird, Teile der
Abrechnungen davon ausgenommen. Der Senat verkennt dabei nicht, dass in
weitem Umfang in den oben bezeichneten Parallelverfahren ähnliche Mängel der
Jahresabrechnungen zugrunde lagen. Anders als hier konnte in jenen Verfahren
das Landgericht die die Abrechnungen genehmigenden Beschlüsse der
Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich im Einzelnen aufgeführter
Bestandteile (teilweise) für ungültig erklären. Dies stellt nicht lediglich eine andere
Formulierung des Beschlusstenors dar, sondern ist den von dem Landgericht hier
festgestellten vielfältigen Mängeln in Form und Inhalt der Abrechnungen
geschuldet, die eine anderweitige (teilweise) Aufrechterhaltung der
Abrechnungswerke bzw. der entsprechenden Genehmigungsbeschlüsse nicht
mehr ermöglichten. In den oben bezeichneten Beschlüssen finden sich denn auch
derart weitgehende tatsächliche Feststellungen zu Mängeln in der Darstellung und
der Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen nicht. Vielmehr hatte das Landgericht
dort jeweils (vgl. Seite 22 des Beschlusses des Landgerichts vom 26.06.2001, Az.:
2-9 T 340/00, und Seite 17 des Beschlusses vom 31.07.2001, Az.: 2-9 T 533/00),
die Abrechnungen mit Ausnahme der aufgehobenen Einzelpositionen für
beanstandungsfrei erklärt.
Hinzu kommt weiter, dass die Erwägungen, mit denen das Landgericht im
vorliegenden Verfahren die Aufrechterhaltung von Einzelpositionen begründet hat
und die sich in den oben bezeichneten Beschlüssen ebenfalls nicht finden, nach
denen nämlich hier „kein Anlass bestehe, die durch gerichtliches
Sachverständigengutachten für richtig befundene Ausgabenaufstellung einer
erneuten Beschlussanfechtung und Anfechtungsmöglichkeit zu unterwerfen“, das
Ergebnis nicht tragen. Unabhängig von der Frage, ob die Einholung eines
Sachverständigengutachtens zur Frage der Einhaltung der oben dargestellten von
der Rechtsprechung gestellten Anforderungen an eine Jahresabrechnung
insgesamt angezeigt war, ist festzuhalten, dass jedenfalls der im Termin zur
mündlichen Anhörung geladene Sachverständige - wie sich aus dem
Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom
10.03.2003 (Bl. 930 ff d. A.) ergibt - erklärt hat, nicht die hier maßgeblichen
Jahresabrechnungen überprüft zu haben, die in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 20.03.1997 genehmigt worden sind,
sondern diejenigen, die die Antragsgegner mit Schriftsatz vom 29.08.2000 bzw.
28.09.2000 bei Gericht eingereicht hatten, also diejenigen, die vielmehr
Gegenstand einer weiteren Beschlussfassung der Wohnungseigentümer am
14.12.2000/25.01.2001 waren (vgl. die Schriftsätze der Antragsgegner vom
22.12.2000 und 07.02.2001). Schon von daher erscheint die Feststellung des
Landgerichts, durch gerichtliches Sachverständigengutachten sei die
„Ausgabenaufstellung für richtig befunden“ worden, zumindest zweifelhaft. Wenn
auch die Einzelangaben in den Jahresabrechnungen gemäß den Beschlüssen der
Wohnungseigentümer vom 20.03.1997 und 14.12.2000/25.01.2001 zu den
einzelnen Ausgabenpositionen teilweise identisch sind, bezieht sich dies doch nicht
auf alle vom Landgericht ausdrücklich von der Ungültigerklärung ausgenommenen
Ausgabenpositionen. Darüber hinaus sind die Aufstellungen unterschiedlich
aufgebaut und weisen andere Salden auf. Insbesondere finden sich denn etwa die
vom Landgericht ausdrücklich von der Ungültigerklärung ausgenommenen
Ausgabenpositionen „Instandhaltungsrücklage“ bzw. „Zinsen und Gebühren“ der
hier als maßgeblich vorgelegten Abrechnungen, die das Landgericht seiner
Entscheidung zugrunde gelegt hat (Bl. 533 ff d. A.), in der vom Sachverständigen
überprüften Abrechnung für das Jahr 1995 entweder nicht mehr oder aber mit
gänzlich anderen Beträgen. Darüber hinaus finden sich in jenen (späteren)
Abrechnungen nunmehr wiederum einzelne Ausgabenpositionen, die in den hier
gegenständlichen Abrechnungen in dieser Form und Darstellung nicht enthalten
sind. Ähnliches gilt für die Jahresabrechnung für das Jahr 1996. Wenn also die
Angaben zur Instandhaltungsrücklage im schriftlichen Sachverständigengutachten
vom 31.05.2002 (vgl. etwa 4.1.5. - hier entsprechen die vom Sachverständigen
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vom 31.05.2002 (vgl. etwa 4.1.5. - hier entsprechen die vom Sachverständigen
zugrunde gelegten Zahlen innerhalb des Soll-Ist-Vergleichs allerdings nicht den
Angaben in der vom Landgericht zugrunde gelegten Abrechnung für das Jahr
1995) Berücksichtigung gefunden haben, kann dennoch nicht ohne weiteres davon
ausgegangen werden, dass der Sachverständige die hier maßgeblichen
Ausgabenaufstellungen überprüft hätte. Dabei kann auch dahinstehen, ob die
Änderungen der Abrechnungen lediglich darauf beruhen, dass nunmehr eine
andere Darstellungsweise gewählt worden ist; auch diese war Gegenstand des
Beweisbeschlusses. Überdies hat der Sachverständige in seiner Anhörung vor dem
Landgericht ausgeführt, die Ausgaben, soweit sie nicht im Beweisbeschluss des
Landgerichts ausdrücklich aufgeführt gewesen seien, lediglich stichprobenartig
überprüft zu haben, so dass auch die umfassende Überprüfung der gerade vom
Landgericht aufgeführten Ausgabenpositionen bzw. der „Ausgabenaufstellung“
durchaus zweifelhaft erscheinen kann (vgl. dazu auch die Auflage im Auflagen- und
Beweisbeschluss vom 31.07.2001, Seite 3 oben, und Ziffer 2. des
Sachverständigengutachtens vom 31.05.2002). Aus den oben genannten Gründen
bedarf es hier jedoch weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht mehr, so das
s eine Aufhebung des angefochtenen landgerichtlichen Beschlusses und eine
Zurückverweisung der Sache an das Landgericht - wie von der weiteren
Beschwerde hilfsweise beantragt - nicht in Betracht kam.
Auch die weitere Erwägung des Landgerichts, die Ausgabenaufstellung in den
gegenständlichen Beschlüssen der Wohnungseigentümer sei mit einer
gerichtlichen Entscheidung einer erneuten Beschlussanfechtung und
Anfechtungsmöglichkeit entzogen, würde nicht gänzlich durchgreifen. Zwar
besteht nach wie vor ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung der hier
verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentümerbeschlüsse, weil nach den
Angaben der Beteiligten über die Gültigkeit der „Zweitbeschlüsse“ über die
Jahresabrechnungen 1995 und 1996 vom 14.12.2000, die nach der
amtsgerichtlichen Entscheidung trotz deren gerichtlichen Anfechtung vor dem
Landgericht durch die Beteiligte zu 3) und die Antragsgegner herbeigeführt
wurden, noch nicht bestandskräftig entschieden ist; hier ist noch ein gerichtliches
Anfechtungsverfahren anhängig. Nach einer evt. gerichtlichen Ungültigerklärung
dieser „Zweitbeschlüsse“ würde sich nämlich wieder die Frage nach der
Wirksamkeit der gegenständlichen Beschlüsse stellen (vgl. BayObLG ZWE 2001,
492). Die teilweise Gültigkeit der gegenständlichen Beschlüsse hindert die
Gemeinschaft grundsätzlich nicht, über diesen Gegenstand nochmals zu
beschließen; sie hat dies ja auch getan. Auch diese „Zweitbeschlüsse“ vom
14.12.2000, die mit den hiesigen nicht inhaltsgleich sind, unterliegen jedoch
wiederum der Anfechtung und der gerichtlichen Überprüfung des nunmehrigen
Abrechnungswerks. Diese Überprüfung kann nicht im vorliegenden Verfahren bei
der Gültigkeit anderweitiger Beschlüsse vorweggenommen werden; der
Bestandskraft von Einzelpositionen der hiesigen Abrechnungen kommt hier also
die vom Landgericht offensichtlich angenommene Bedeutung nicht zu. Ob die
Antragsgegner durch die „Zweitbeschlüsse“ gezeigt haben, dass sie die hier
gegenständlichen Beschlüsse als unrichtig erkannt haben, ist entgegen der
Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde aus Rechtsgründen unerheblich.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist jedoch unbegründet,
soweit sie sich gegen die landgerichtliche Entscheidung betreffend
Tagesordnungspunkt 6 der Eigentümerversammlung vom 20.03.1997 wendet.
Zu Recht hat das Landgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht den
diesbezüglichen Anfechtungsantrag des Antragstellers zurückgewiesen. Die
diesbezügliche Entscheidung des Landgerichts weist Rechtsfehler zu Lasten des
Antragstellers nicht auf. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht darauf hingewiesen,
dass der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Bemessung der
Instandhaltungsrücklage ein weiter Ermessensspielraum zusteht (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 162; Müller, Praktische Fragen des
Wohnungseigentumsrechts, 4. Aufl., Rz. 589; BayObLG NZM 1999, 34; OLG
Düsseldorf NZM 2002, 959), der hier nicht überschritten ist. Dabei ist aber
festzuhalten, dass die Gemeinschaft ausweislich des Protokolls der
Wohnungseigentümerversammlung durch den hier maßgeblichen
Eigentümerbeschluss eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage auf 30.000,- DM
und nicht auf 40.000,- DM beschlossen hatte, wie es sich auch aus der vom
Landgericht auf Seite 16 des angefochtenen Beschlusses in Bezug genommenen
amtsgerichtlichen Entscheidung ergibt. Unter Berücksichtigung von Alter,
Beschaffenheit und Größe der Wohnungseigentumsanlage ist die Erhöhung der
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Beschaffenheit und Größe der Wohnungseigentumsanlage ist die Erhöhung der
Instandsetzungsrücklage auf 30.000,- DM in den genannten Grenzen nicht zu
beanstanden. Die Gemeinschaft hat auch von ihrem Ermessen nicht leichtfertig
Gebrauch gemacht, wie die Abhandlung der mehrfachen Beschlussanträge unter
diesem Tagesordnungspunkt zeigt. Die vom Antragsteller in erster Instanz
erhobene Einwendung, sie sei zu hoch, greift deshalb auch unter Berücksichtigung
der Ausführungen in der Erstbeschwerde des Antragstellers nicht durch. Soweit die
weitere Beschwerde darauf abstellt, die Beteiligte zu 3) habe einen Betrag von
20.000,- DM unterschlagen, kann die Richtigkeit dieses Vorbringens dahinstehen,
da der entsprechende Betrag dann der Gemeinschaft zum Zwecke der
Absicherung künftig ggf. notwendiger Instandhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen nicht zur Verfügung stünde. Einer Erhöhung der
Instandhaltungsrücklage könnte dies also nicht entgegen stehen. Der Verweis auf
mögliche Sonderumlagen greift ebenfalls nicht durch. Auch die Frage, ob größere
Instandhaltungsmaßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden
oder ob eine Sonderumlage erhoben wird, liegt grundsätzlich im pflichtgemäßen
Ermessen der Wohnungseigentümer (Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 49).
Ebenfalls unbegründet ist die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers,
soweit sie die landgerichtliche Entscheidung betreffend Tagesordnungspunkt 8 der
Eigentümerversammlung vom 20.03.1997 angreift. Auch insoweit beruht die
angefochtene Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Rechts.
Dass sich das Verfahren in der Hauptsache nach Durchführung der beschlossenen
Maßnahme erledigt hätte mit der Folge, dass der Rechtsmittelführer sein
Rechtsmittel auf den Kostenausspruch zu beschränken hätte, vermag der Senat
nicht festzustellen, da nicht ohne Weiteres ersichtlich ist, dass die
Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse keine Auswirkungen mehr haben
könnte. Dies hat denn auch keiner der Beteiligten eingewandt.
Dabei kann dahinstehen, ob die landgerichtliche Auffassung (vgl. Seiten 17/18 des
angefochtenen Beschlusses) zutreffend ist, dass der Antragsteller nach seiner
Darstellung schon deshalb keinen Nachteil im Sinne der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14
Nr. 1, 16 Abs. 3 WEG erlitten hätte, weil er nicht gegen seinen Willen zur
Kostentragung herangezogen werden könne und demgemäß den
Eigentümerbeschluss nicht anfechten könne. Dies erscheint deshalb zumindest
zweifelhaft, weil der Antragsteller der beanstandeten baulichen Maßnahme in der
Wohnungseigentümerversammlung im Rahmen der Beschlussfassung zu
Tagesordnungspunkt 8 zugestimmt hatte; ob er zustimmen musste, dürfte für die
Anwendung des § 16 Abs. 3 WEG aber unerheblich sein (vgl. dazu
Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 5; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 49,
49b; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 22 Rz. 253). Immerhin haben die
Antragsgegner - wenn auch aus anderen Gründen erfolglos - im Verfahren
Amtsgericht Frankfurt am Main, Az.: 65 UR II 249/98 (= Landgericht Frankfurt am
Main, Az.: 2/9 T 357/00) versucht, den Antragsteller auf anteilige Zahlung in
Anspruch zu nehmen. Ob sich der Antragsteller von seiner Zustimmung durch
Anfechtung seiner Stimmabgabe wegen arglistiger Täuschung lösen kann, hat das
Landgericht aber offen gelassen. Eine nicht nach § 16 Abs. 3 WEG
ausgeschlossene Kostenbelastung vermag aber im Grundsatz eine
Beeinträchtigung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG zu begründen (vgl.
Palandt/Bassenge, a.a.O., § 22 WEG Rz. 17).
Darauf kommt es hier jedoch deshalb im Ergebnis nicht an, weil bereits das
Amtsgericht im Beschluss vom 12.05.2000 zutreffend darauf abgestellt hatte,
dass der Antragsteller in Erfüllung seiner Mitwirkungspflicht konkret hätte darlegen
müssen, weshalb die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung
widersprechen sollte. Bloßen Verdächtigungen ist auch im Rahmen der
Amtsermittlung nicht nachzugehen. Diesem Erfordernis ist der Antragsteller
jedoch auch im Erstbeschwerdeverfahren nicht nachgekommen. Dass der
Austausch des Heizkessels vorgenommen wurde, wie es im Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 20.03.1997 aufgeführt worden ist, hat der
Antragsteller nicht in Abrede gestellt. Dann liegt es aber zumindest nahe, dass der
Querschnitt des Schornsteins der veränderten Heizleistung anzupassen ist und
zwar unabhängig davon, ob ein schriftlicher Bescheid des Schornsteinfegers schon
vorlag. Die bloße Behauptung des Antragstellers im Schriftsatz vom 12.07.2000,
es habe „keine technische Notwendigkeit“ bzw. „offensichtlich keine zwingende
Notwendigkeit“ bestanden, den Schornstein umzubauen, ist vor diesem
Hintergrund unzureichend und bedurfte keiner weiteren Aufklärung. Es ist auch
nicht ersichtlich, dass die nach Auffassung des Antragstellers
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nicht ersichtlich, dass die nach Auffassung des Antragstellers
sicherheitsrelevanten Arbeiten am Schornstein durch den Schornsteinfeger im
Nachhinein beanstandet worden wären. Auch die lediglich allgemeinen
Ausführungen in der Begründung zur weiteren Beschwerde vermögen daran nichts
zu ändern, wobei offen bleiben kann, ob hierin teilweise neues Sachvorbringen zu
sehen wäre, das im Verfahren der weiteren Beschwerde ohnehin nicht mehr zu
berücksichtigen wäre.
Ebenfalls rechtsfehlerfrei sind die Ausführungen des Amtsgerichts im Hinblick auf
die Regelung der Auftragsvergabe. Auch insofern widerspricht der Beschluss nicht
den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch im Hinblick auf das
vorliegende Angebot war selbst vor dem Hintergrund, dass die evt. erforderliche
schriftliche Mitteilung des Schornsteinfegers (vgl. § 13 Nr. 3 SchornsteinfegerG)
nicht vorlag, nicht zu befürchten, dass die Arbeiten fehlerhaft oder überteuert
ausgeführt werden. Zwar sind regelmäßig die notwendigen Entscheidungen über
das „Ob“ und das „Wie“ von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft
zu treffen (vgl. insofern Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 50 a;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 27 Rz. 46; § 29 Rz. 85; Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 21
Rz. 28; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 21 WEG Rz. 6; Palandt/Bassenge, a.a.O.,
§ 21 WEG Rz. 9; BayObLG ZMR 2004, 601; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 605; ZMR
2003, 126; vgl. etwa auch Senat OLGZ 1988, 188). Über das „Ob“ der Maßnahme
hatte die Gemeinschaft - wie oben ausgeführt - ohnehin selber beschlossen. Auch
die Art der Maßnahmen war durch das vorliegende Angebot umschrieben. Die
Verwaltung hatte lediglich noch zwei Angebote einzuholen und bei gleicher
Leistung und Ausstattung dem günstigsten Anbieter den Zuschlag zu erteilen. Die
Begründung der derart eng begrenzten und auf einen finanziell nicht übermäßig
gravierenden Einzelfall beschränkten Entscheidungsbefugnis der Verwaltung
widerspricht hier nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Durch die
Einholung weiterer Angebote und die weiteren Vorgaben für die Auftragsvergabe
war den Befürchtungen, das vorliegende Angebot sei überteuert, Genüge getan.
Ob die Verwaltung sich im Anschluss an die Beschlussfassung an diese Maßgaben
gehalten hat, was vom Antragsteller in Zweifel gezogen wird, spielt für die
Rechtmäßigkeit des vorangegangenen Eigentümerbeschlusses keine Rolle (vgl.
auch den oben zitierten Senatsbeschluss im Verfahren 20 W 283/01); immerhin ist
aber nach den unbestritten gebliebenen Angaben der Antragsgegner der Auftrag
an eine andere Firma erteilt worden.
Dass die vom Antragsteller eingewendete Anfechtung seiner Stimmabgabe im
vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren nicht zur Ungültigkeit des
Wohnungseigentümerbeschlusses führt, hat das Landgericht im angefochtenen
Beschluss rechtsfehlerfrei ausgeführt; hierauf kann verwiesen werden.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten die Gerichtskosten des
Verfahrens nach dem Anteil des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen
haben, § 47 Satz 1 WEG, wobei sich der Senat für die Kostenverteilung der
Gerichtskosten der ersten Instanz an der Begründung der amtsgerichtlichen
Entscheidung orientiert hat. Der Senat hat angesichts der von mehreren
Gerichtsinstanzen unterschiedlich beurteilten Rechtsfragen keine Veranlassung
gesehen, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz
2 WEG. Bei der Geschäftswertfestsetzung für das Verfahren der weiteren
Beschwerde gemäß § 48 Abs. 3 WEG ist der Senat zunächst von den
übereinstimmenden Ansätzen der Vorinstanzen ausgegangen (=
Tagesordnungspunkt 3: 20.000,- DM, Tagesordnungspunkt 4: 28.000,- DM,
Tagesordnungspunkt 6: 5.000,- DM, Tagesordnungspunkt 8: 5000,- DM), hat aber
hinsichtlich der Beschlüsse gemäß den Tagesordnungspunkten 3 und 4 lediglich
ein Drittel dieser Werte zugrunde gelegt, da im Verfahren der weiteren Beschwerde
lediglich noch einzelne Ausgabenpositionen in Rede standen. Es errechnet sich
mithin ein Geschäftswert von 26.000,- DM, mithin 13.293,59 €.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.