Urteil des OLG Frankfurt vom 28.01.2004

Gericht

Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Aktenzeichen

20 W 124/03

Entschieden

28.01.2004

Schlagworte

Wohnung , Vermietung , Wichtiger grund , Treu und glauben , Mietvertrag , Beendigung , Kündigung , Allgemeine geschäftsbedingungen , Liegenschaft , Agb

OLG Frankfurt: wohnung, vermietung, wichtiger grund, treu und glauben, mietvertrag, beendigung, kündigung, allgemeine geschäftsbedingungen, liegenschaft, agb

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 124/03, 20 W

180/03

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 13 WoEigG, § 14 Nr 1

WoEigG, § 15 Abs 3 WoEigG,

Art 14 GG, § 242 BGB

(Wohnungseigentümergemeinschaft: Nachprüfung einer

relativen Vermietungsbeschränkung in der

Gemeinschaftsordnung; Unterlassungsanspruch gegen

einen Sondereigentümer wegen

gemeinschaftsordnungswidriger Vermietung einer

Wohnung)

Leitsatz

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die

Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden. Eine Regelung in der

Gemeinschaftsordnung, die die Berechtigung zur Vermietung von der Zustimmung des

Verwalters abhängig macht, verstößt insbesondere dann nicht gegen § 242 BGB, wenn

die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert und die

Wohnungseigentümerversammlung angerufen werden kann.

2. Bei einer Liegenschaft, die mit über 50 % der Einheiten von den Eigentümern selbst

genutzt wird, ist die Nutzung einer Wohnung als Arbeiterheim mit wechselnden

Benutzern zweckwidrig und überschreitet die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG, so dass eine

Vermietungszustimmung verweigert werden kann. Der Unterlassungsanspruch der

Wohnungseigentümer ist deshalb auch nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.

Er richtet sich auf Unterlassung der Vermietung ohne die erforderliche Genehmigung,

ohne dass dem Wohnungseigentümer, der ohne die erforderliche Zustimmung

vermietet hat, konkrete Maßnahmen, insbesondere nicht eine Kündigung und deren

Vollstreckung, aufgegeben werden könnten. Welche Maßnahmen er zur Erfüllung seiner

Verpflichtung ergreift, bleibt dem Wohnungseigentümer und der Prüfung im

Zwangsvollstreckungsverfahren nach § 890 ZPO überlassen.

3. Auch wenn die fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung den Mietvertrag nicht

unwirksam macht und kein Kündigungsrechts des vermietenden Wohnungseigentümers

begründet, wird durch die Verpflichtung zur Unterlassung ungenehmigter Vermietung

nichts rechtlich Unmögliches von dem Wohnungseigentümer verlangt, da er durch

Abfindungszahlung oder Stellung von Ersatzraum auch ohne Kündigung eine Lösung

des Mietvertrags oder durch einverständliche Abänderung des Mietvertrags eine

Zustimmung des Verwalters erreichen kann.

Tenor

Die weiteren Beschwerdeverfahren 20 W 124/03 und 20 W 180/03 werden zur

gemeinsamen Entscheidung verbunden. Das Verfahren 20 W 124/03 führt.

Auf die weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des

Landgerichts Darmstadt vom 29.01.2003 -19 T 156/02- zu Ziffer 1 abgeändert und

wie folgt neu gefasst:

Dem Antragsgegner wird aufgegeben, es zu unterlassen, die Wohnung Nr. ... der

Liegenschaft ... in ... ohne Genehmigung der Verwalterin zu vermieten.

Im übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten des Verfahren der weiteren

Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 10.000,00 €

Gründe

Die Antragstellerin ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ....

Sie ist durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 08.05.1989

(Bl. 7 d. A.) ermächtigt, als Verfahrensstandschafterin für die

Wohnungseigentümer aufzutreten. Die zur Teilungserklärung aus 1970 gehörende

Gemeinschaftsordnung sieht unter § 3 Abs. 2 vor, dass ein Wohnungseigentümer

zur Ausübung eines Gewerbebetriebes oder Berufes in der Wohnung nur mit

Zustimmung des Verwalters berechtigt ist. Die Zustimmung kann unter Auflagen

erteilt werden; sie ist stets widerruflich, kann jedoch vom Verwalter nur aus

wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund soll insbesondere gelten,

wenn die Ausübung eines Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare

Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten

lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt. Nach § 3 Abs. 3

gelten die Bestimmungen des vorhergehenden Absatzes sinngemäß auch für die

erforderliche Zustimmung zur Vermietung, Verpachtung oder sonstige

Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Weiter wird festgelegt, dass dies jedoch

nicht für den Fall gilt, dass eine Überlassung an den Ehegatten des Eigentümers,

Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie

erfolgt oder wenn ein Kreditgeber zur Rettung seiner Forderung ein

Wohnungseigentum angesteigert hat und es einem Dritten überlässt. Zur

endgültigen Entscheidung kann nach § 3 Abs. 5 die Eigentümerversammlung

angerufen werden (Bl. 8, 9 d. A.). Der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung

Nr. ... der vorerwähnten Liegenschaft. Diese Wohnung ist vermietet. Nach dem

Mietvertrag vom 18.10.2000 (Bl. 153-157) ist die möblierte Wohnung, bestehend

aus 3 Zimmern, Küche, Korridor, Bad und Toilette an eine Firma A-B vermietet und

mit 9 Personen belegt. Dabei handelt es sich um Bauarbeiter, die zum Zeitpunkt

der Einreichung der Antragsschrift die Wohnung bewohnten, zwischenzeitlich

ausgezogen waren, nunmehr aber wieder in der Wohnung sind. Mit Schreiben vom

18.11.2000 (Bl. 14 d. A.) beschwerte sich die Wohnungseigentümerin C bei der

Verwalterin, sie sei in der Nacht vom 04.11. auf 05.11. 2000 von zwei

Mitbewohnern der Wohnung Nr. ..., die alkoholisiert und einer nur mit einer

Unterhose bekleidet gewesen seien, belästigt worden. Diese Personen oder

andere der Mitbewohner der Wohnung Nr. ..., die als Übergangslager für

durchschnittlich 15 bis 20 Personen diene, hätten sie auch vermehrt verbal

belästigt. Im Januar 2001 fand eine polizeiliche Durchsuchung der Wohnung nach

illegalen Ausländern statt.

Die Antragstellerin hat den Antragsgegner auf Beendigung des Mietverhältnisses

in Anspruch genommen. Nach Auffassung der Antragstellerin hätte der

Antragsgegner den Bestimmungen der Teilungserklärung zufolge die Vermietung

durch die Verwalterin genehmigen lassen müssen. Schon mangels Genehmigung

sei die Vermietung rechtswidrig. Darüber hinaus werde die Vermietung gewerblich

betrieben und führe zu erheblichen Störungen der Wohnungseigentümer.

Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt,

1. dem Antragsgegner aufzugeben, das Mietverhältnis mit den Mietern der

Wohnung Nr. ... in der Liegenschaft ... in ...binnen eines vom Gericht zu

bestimmenden Zeitraums fristgemäß zu kündigen und unverzüglich nach

Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung mit anwaltlicher und gerichtlicher

Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu betreiben.

2. für den Fall, dass die Kündigung nicht bis zu dem vom Gericht

festzusetzenden Datum erklärt oder die Räumungsklage nicht innerhalb einer zwei

Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses liegenden Frist bei Gericht

eingereicht und dies den Antragstellervertretern urkundlich nachgewiesen wurde,

wird dem Antragsgegner ein Ordnungsgeld bis zu eine Höhe von jeweils 500.000

DM, ersatzweise Zwangshaft angedroht, desgleichen für den Fall, dass die

Zwangsräumung nicht bis zu einer vom Gericht zu bestimmenden Frist

durchgeführt wurde,

3. hilfsweise, die Antragstellerin zu ermächtigen, entsprechende Maßnahmen

auf Kosten des Antragsgegners direkt einzuleiten,

4. weiterhin hilfsweise, dem Antragsgegner aufzugeben, eine Kopie des

Mietvertrages mit den Mietern der Wohnung Nr. ..., ... in ..., den Bevollmächtigten

der Antragstellerin vorzulegen und mitzuteilen, welche Personen in der Wohnung

woh-nen sowie wer die letzten Vermieter der Mieter waren und aus welchen

Gründen das Mietverhältnis der Mieter endete. Für den Fall, dass der

Antragsgegner diesem Gebot nicht nachkommt, wird ihm ein Zwangsgeld bis zur

Höhe von 500.000 DM, ersatzweise Zwangshaft angedroht,

5. weiter hilfsweise festzustellen, dass jeder zukünftige Mietvertrag des

Antragsgegners bis zur Erteilung der in der Teilungserklärung vorgesehenen

Zustimmung des Verwalters unwirksam ist,

6. dem Antragsgegner zur Meidung eines Ordnungsgeldes von bis zu

50.000,00 DM je Zuwiderhandlung zu untersagen, die Wohnung Nr. ... in der ..., ...,

den zur Zeit darin lebenden Personen zu überlassen.

Der Antragsgegner hat erstinstanzlich beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Er hat die Auffassung vertreten, die Gemeinschaftsordnung sei dahin auszulegen,

dass eine Vermietung nicht generell dem Zustimmungsvorbehalt unterliegen

solle, da sie sonst gegen den grundgesetzlich garantierten Eigentumsschutz und §

13 Abs. 1 WEG verstoße. Aber auch wenn man von einem generellen

Zustimmungsvorbehalt ausgehe, seien die Anträge zurückzuweisen, da sie von

dem Antragsgegner Unmög-liches verlangten. Der Antragsgegner könne nicht auf

Grund der fehlenden Verwalterzustimmung kündigen bzw. nach Überlassung der

Wohnung diese den Mietern vorenthalten. Störungen durch die Mieter hat der

Antragsgegner bestritten. Zu dem von der Miteigentümerin geschilderten Vorfall

sei es gekommen, weil die Mieter auf durchdringendes Klingeln aus dem Bett

aufgestanden seien, um die Haustür zu öffnen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 07.03. 2002 (Bl. 60- 67 d. A.) dem

Antragsgegner aufgegeben, binnen vier Wochen nach Rechtskraft des Beschlusses

den Antragstellern zu Händen des Verwalters eine Kopie des Mietvertrages mit

den Mietern der Wohnung Nr. ..., ... in ...vorzulegen und mitzuteilen, wie viele

Personen in der Wohnung wohnen. Für den Fall, dass der Antragsgegner diesem

Gebot nicht nachkommt, hat das Amtsgericht ein Zwangsgeld bis zur Höhe von

250.000,00 € , ersatzweise Zwangshaft angedroht. Die weiteren Anträge der

Antragstellerin hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Insoweit ist das Amtsgericht

zwar davon ausgegangen, dass die Gemeinschaftsordnung in § 3 Abs. 3 eine

grundsätzliche Zustimmungsver-pflichtung enthalte. Die fehlende

Verwalterzustimmung zu dem Mietvertrag begründe aber keinen direkten

Anspruch auf Räumung, sondern zunächst nur darauf, dass der vermietende

Miteigentümer seine Mieter zur Beendigung der Störung veranlasst. Nur wenn

anders die Störungen nicht abgestellt werden könnten, könne als letztes Mittel die

Kündigung verlangt werden. Diese scheide jedoch vorliegend schon mangels

Erheblichkeit der vorgetragenen Störungen aus.

Hiergegen hat die Antragstellerin Beschwerde erhoben, da die

Zustimmungsklausel nur dann Sinn mache, wenn davon ausgegangen werde,

dass der Mietvertrag ohne Zustimmung unwirksam sei. Über die Vorlage des

Mietvertrages hinaus seien Auskünfte über die Mieter erforderlich, um vor der

Zustimmung des Verwalters eine Prüfung des Störungspotentials anstellen zu

können.

Die Antragstellerin hat beantragt, unter Abänderung des amtsgerichtlichen

Beschlusses 1. dem Antragsgegner aufzugeben, das Mietverhältnis mit den

Mietern der Wohnung Nr. ... in der Liegenschaft ... in ...unverzüglich zu beenden

und unverzüglich nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumung mit

anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu

betreiben. 2. für den Fall, dass die Kündigung nicht bis zu dem vom Gericht

festzusetzenden Datum erklärt oder die Räumungsklage nicht innerhalb einer zwei

Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses liegenden Frist bei Gericht

eingereicht und dies den Antragstellervertretern urkundlich nachgewiesen wurde,

wird dem Antragsgegner ein Zwangsgeld bis zu einer Höhe von jeweils 250.000,- €,

ersatzweise Zwangshaft angedroht, desgleichen für den Fall, dass die

Zwangsräumung nicht bis zu einer vom Gericht zu bestimmenden Frist

durchgeführt wurde, 3. hilfsweise, die Antragstellerin zu ermächtigen,

entsprechende Maßnahmen auf Kosten des Antragsgegners direkt einzuleiten, 4.

weiterhin hilfsweise, dem Antragsgegner aufzugeben, eine Kopie des Mietvertrages

mit den Mietern der Wohnung Nr. ..., ... in ..., den Bevollmächtigten der Antragstel-

lerin vorzulegen und mitzuteilen, welche Personen in der Wohnung woh-nen sowie

wer die letzten Vermieter der Mieter waren und aus welchen Gründen das

Mietverhältnis der Mieter endete. Für den Fall, dass der Antragsgegner diesem

Gebot nicht nachkommt, wird ihm ein Zwangsgeld bis zur Höhe von 250.000 €,

ersatzweise Zwangshaft angedroht, 5. festzustellen, dass jeder zukünftige

Mietvertrag des Antragsgegners bis zur Erteilung der in der Teilungserklärung

vorgesehenen Zustimmung des Verwalters unwirksam ist, 6. dem Antragsgegner

bei Meidung eines Zwangsgeldes von bis zu 25.000 € je Zuwiderhandlung zu

untersagen, die Wohnung Nr. ... in der ...,..., den zur Zeit darin lebenden Personen

zu überlassen.

Der Antragsgegner hat beantragt, die Anträge der Antragstellerin insgesamt und

die Beschwerde der Antragstellerin zurückzuweisen.

Er hat seinerseits Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss eingelegt

mit der bereits erstinstanzlich vertretenen Meinung zur Auslegung von § 3 Abs. 3

der Gemeinschaftsordnung. Nur bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung durch

einen Mieter sei die Zustimmung des Verwalters vorgesehen. Nur in diesem Fall

sei auch eine Regelung erforderlich, weil die Bestimmungen der Teilungserklärung

nicht für Mieter maßgeblich seien. Mangels Zustimmungsbedürftigkeit bestehe

auch kein Anspruch auf Vorlage des Mietvertrages.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Beschwerde des Antragsgegners

zurückzuweisen.

Das Landgericht hat über die Beschwerden der Beteiligten in zwei selbständigen

Beschlüssen entschieden. In ihrem Beschluss vom 29.01.2003 zu Aktenzeichen 19

T 136/02 (Bl. 114-119 d. A.) hat die Kammer die Beschwerde des Antragsgegners

zurückgewiesen. Der Beschwerde der Antragstellerin hat die Kammer in ihrem

Beschluss vom 29.01. 2003 zu Aktenzeichen 19 T 156/02 (Bl. 121-129 d. A.)

teilweise stattgegeben. Unter Abänderung und Neufassung des amtsgerichtlichen

Beschluss ist dem Antragsgegner aufgegeben worden, das Mietverhältnis

unverzüglich zu beenden und unverzüglich nach Beendigung die Räumung mit

anwaltlicher und gerichtlicher Hilfe durchzusetzen und die Zwangsräumung zu

betreiben. Ferner wird dem Antragsgegner im Fall der Nichterfüllung ein

Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft angedroht und festgestellt, dass jeder

zukünftige Mietvertrag der Zustimmung des Verwalters bedarf mit den in § 3 Abs.

3 der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Ausnahmen. Zur Begründung hat die

Kammer ausgeführt, da es der Antragsgegner unterlassen habe, die auch

vorliegend erforderliche Verwalterzustimmung zu dem Mietvertrag einzuholen,

bestehe ein Anspruch der Wohnungseigentümer darauf, so gestellt zu werden, wie

es die Gemeinschaftsordnung vorsieht. Auf das Fehlverhalten der Mieter komme

es hier ebenso wenig an wie auf das Fehlverhalten eines Erwerbers im Fall der

Veräußerung ohne die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG. Deshalb seien

die Hauptanträge mit Ausnahme des Antrags auf Untersagung der Überlassung

der Wohnung an die zur Zeit darin lebenden Personen begründet.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde, die nur der Antragsgegner eingelegt

hat und mit der er die Auslegung des § 3 Abs. 2 und 3 der Gemeinschaftsordnung

durch die Vorinstanzen angreift und geltend macht, diese Auslegung ermögliche

den Missbrauch der Teilungserklärung zur Reglementierung. Der vom Landgericht

angenommene Zweck des Zustimmungserfordernisses, zu erreichen, dass

möglichst viele Eigentümer bzw. nahe Angehörige die Wohnungen selbst nutzen,

sei bloße Vermutung. Im Gegenteil diene die über 100 Einheiten umfassende

Anlage vorwiegend der Kapitalanlage, das Gepräge der Anlage werde gerade durch

die Fremdnutzung bestimmt. Die Auslegung der Vorinstanzen entspreche weder

dem Grundgesetz, noch § 13 Abs. 1 WEG. Sie müsse im Weg der Inhaltskontrolle

nach dem AGB-Gesetz auf das nötige Maß zurückgeführt werden. Durch die

angegriffenen Entscheidung werde dem Antragsgegner rechtlich Unmögliches

aufgegeben, da ihn die fehlende Verwalterzustimmung ebenso wenig wie das

angedrohte Zwangsgeld zur Kündigung des Mietvertrages berechtige. Von einer

Überbelegung der Wohnung könne keine Rede sein, die Vermietung an polnische

Bauarbeiter habe die soziale Situation in dieser Anlage jedenfalls nicht

verschlechtert.

Die Antragstellerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten. Nach Vorlage

des Mietvertrages mit Namensliste hat die Antragstellerin ihren früheren Antrag zu

4) auf Auskunft für erledigt erklärt und im übrigen die Zurückweisung der weiteren

Beschwerde des Antragsgegners beantragt. Sie verteidigt die von den

Vorinstanzen vorgenommene Auslegung von § 3 Abs. 2 und 3 der

Gemeinschaftsordnung und die daraus vom Landgericht hergeleitete Sanktion der

ungenehmigten Vermietung. Aus mietrechtlichen Verpflichtungen des

Antragsgegners könne keine Beeinträchtigung des Anspruchs der

Wohnungseigentümer auf Einhaltung der Gemeinschaftsordnung abgeleitet

werden.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist zulässig, insbesondere

form- und fristgerecht eingelegt. Obwohl in dem Beschwerdeschriftsatz vom

05.03.2003 als angefochtener Beschluss ausdrücklich nur der die Erstbeschwerde

des Antragsgegners zurückweisende Beschluss des Landgerichts vom 29.01.2003

zu Az 19 T 136/02 aufgeführt wird, legt der Senat dieses Schreiben wegen des

Antrags auf Verbindung mit dem Verfahren 19 T 156/02 und der

Beschwerdebegründung, die sich - auch inhaltlich - gegen "die angefochtenen

Beschlüsse" richtet, dahin aus, dass der Antragsgegner beide Beschlüsse des

Landgerichts angefochten hat. Die weitere Beschwerde hat in dem aus dem Tenor

ersichtlichen Umfang Erfolg. Nur der zu Az. 19 T 156/02 ergangene Beschluss

beruht insoweit auf einer Rechtsverletzung (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546

ZPO), als er den Antragsgegner zur unverzüglichen Beendigung des

Mietverhältnisses und der zwangsweisen Durchsetzung der Räumung verpflichtet

und ihm bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung Zwangsgeld androht.

Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung ist zunächst davon

auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die

Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und

nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und

Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im

Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen

unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der

Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf

den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und

zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände

außerhalb der Erklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den

besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar

sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Palandt/Bassenge: BGB,

63. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 10, Rdnr. 15,

jeweils mit weiteren Hinweisen; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B.

Beschluss vom 07.03.2003 - 20 W 431/2000 -). Der Senat kann bei der ihm als

Rechtsbeschwerdegericht selbst obliegenden Auslegung von § 3 Abs. 3

Gemeinschaftsordnung den Vorinstanzen darin folgen, dass die Zustimmung der

Verwaltung abgesehen von den in Absatz 3 ausdrücklich geregelten

Ausnahmetatbeständen für jeden Fall der Vermietung erforderlich ist. Bei der

Auslegung, die der Antragsgegner vornimmt, nämlich nur bei einer gewerblichen

oder beruflichen Nutzung durch den Mieter sei die Verwalterzustimmung

erforderlich, wären die Bestimmungen des Absatzes 3 überflüssig, dafür hätte die

Aufnahme einer Ergänzung in den Absatz 2 ausgereicht. Mit Recht hat die

Antragstellerin auch darauf hingewiesen, dass bei einer solchen Auslegung zwar

die Ehegatten und nahen Verwandten als Wohnungsnutzer ohne Zustimmung des

Verwalters in der Wohnung einen Gewerbebetrieb unterhalten oder eine Beruf

ausüben könnten, nicht jedoch der Wohnungseigentümer selbst, ein völlig

unlogisches und zweckwidriges Ergebnis der Auslegung. Es kann dahingestellt

bleiben, ob es sich bei dem Umfang der Eigentümergemeinschaft von über 100

Einheiten um einen für jedermann erkennbaren Umstand handelt, der bei der

Auslegung der Teilungserklärung berücksichtigt werden kann. Auch wenn dies der

Fall wäre und daraus gefolgert werden könnte, dass nicht die Eigennutzung,

sondern die Fremdnutzung auf Grund von Kapitalanlegung der Liegen-schaft das

bestimmende Gepräge gibt, folgt daraus noch keine Auslegung der

Teilungserklärung im Sinn einer möglichst uneingeschränkten Vermietung. Auch

für Kapitalanleger ist von Interesse, ob die Nutzer anderer Einheiten

zahlungskräftig und gemeinschaftsverträglich sind. Unter Solvenzproblemen der

Eigentümergemeinschaft, weil durch die Miete das Wohngeld von vermietenden

Eigentümern nicht finanziert werden kann, u. a. wegen Leerstandes auf Grund des

schlechten sozialen Umfeldes einer Liegenschaft, leiden auch die Profite der

Anleger. Der Vermeidung einer derartigen negativen Entwicklung der Liegenschaft

dient gerade die Zustimmungspflicht. Die Auslegung als Vereinbarung eines

allgemeine Zustimmungserfordernisses ist auch zulässig, ohne den Schutz des

Eigentums zu tangieren. Das Eigentum unterliegt schon gemäß Art. 14 Abs. 1

Satz 2 GG gesetzlichen Schranken, so auch durch die in § 14 WEG als

Konkretisierung der sich aus der Wohnungseigentümergemeinschaft allgemein

ergebenden Schutz- und Treuepflichten normierten besonderen Pflichten eines

Wohnungseigentümers. Dazu gehört auch die Verpflichtung nach § 14 Nr. 1 WEG,

von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu

machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei

einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil

erwächst. Da zu § 14 WEG nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende

Vereinbarungen getroffen werden können, können die Wohnungseigentümer durch

Vereinbarung bzw. in der Teilungserklärung die Pflichten aus § 14 auch erweitern

(Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 14, Rdnr. 1). Als derartige Erweiterung ist das

hier streitgegenständliche Zustimmungserfordernis zu sehen, da es einem im

Sinn von § 14 Nr. 1 WEG störenden Gebrauch vorbeugen soll. Der § 14 WEG und

das auf ihm basierende Zustimmungserfordernis in der Teilungserklärung

begrenzen die gesetzlichen Rechte des Wohnungseigentümers nach § 13 Abs. 1

WEG, zu denen auch das Recht zur Vermietung gehört. Dass als Inhalt des

Sondereigentums auch vereinbart oder durch den Eigentümer bei Begründung des

Wohnungseigentums durch Teilungserklärung bestimmt werden kann, dass ein

Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten zur

Benutzung der Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümer

bedarf, entspricht allgemeiner Auffassung (BGH NJW 1962, 1663=DNotZ 1963,

180 mit Anm. Weitnauer; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 12 Rdnr. 64;

Staudinger/Kreuzer: BGB, 12. Aufl., § 13 WEG, Rdnr. 18; Müller: Praktische Fragen

des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Seite 66, Rdnr. 84; Röll/Sauren: Handbuch für

Wohnungseigentümer und Verwalter, 8. Aufl., Rdnr. 70; Bärmann/Seuß: Praxis des

Wohnungseigentums, 4. Aufl., Seite 473, B 58; Riedler ZMR 1978, 161; Gottschalg

WE 2000, 50). Die vom teilenden Eigentümer einseitig in der Teilungserklärung

gesetzte Gemeinschaftsordnung unterliegt - über die hier fernliegenden

Anwendung von §§ 134, 138 BGB hinaus- der Inhaltskontrolle nach § 242 BGB

(Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 10, Rdnr. 52; Niedenführ/Schulze, aaO., § 10, Rdnr.

15; Palandt/Bassenge, aaO., § 10 Rdnr. 2). Insbesondere im Hinblick darauf, dass

die Zustimmung des Verwalters zur Vermietung nach § 3 Abs. 2, auf den in Abs. 3

der Gemeinschaftsordnung Bezug genommen wird, nur aus wichtigem Grund

verweigert und nach § 3 Abs. 5 gegen die Entscheidung des Verwalters die

Eigentümerversammlung angerufen werden kann, ist kein Grund ersichtlich,

weshalb das Zustimmungserfordernis gegen Treu und Glauben verstoßen sollte.

Weder wird die Rechtsstellung des Antragsgegners als Eigentümer zu stark

ausgehöhlt, was der Fall sein könnte, wenn jede Vermietung untersagt wäre oder

die Zustimmung im Ermessen des Verwalters liegen würde, noch war die

Einschränkung seines Rechts auf Vermietung für den Antragsgegner nicht

erkennbar. Nach Auffassung des Senats ergibt sich das Zustimmungserfordernis

zur Vermietung nach Art und Umfang ausreichend deutlich auch für einen

juristischen Laien aus der Teilungserklärung. Die Anwendbarkeit des AGB-

Gesetzes, jetzt ersetzt durch die §§ 305-310 BGB, auf Gemeinschaftsordnungen

wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung entweder verneint oder bleibt

dahingestellt. Auch die Literatur lehnt eine Inhaltskontrolle anhand der Vorschriften

des AGB-Gesetzes überwiegend ab (vgl. die Zitate in dem Be-schluss des Senats

vom 02.03.1998 -20 W 54/98- in MittBayNot 1998, 345, in dem der Senat eine

Überprüfung der Teilungserklärung durch das Grundbuchamt im Hinblick auf das

AGB-Gesetz abgelehnt hat) . Auch der BGH hat die Anwendbarkeit der

Vorschriften des AGB-Gesetzes auf Teilungserklärungen nach § 8 WEG bzw.

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nach § 10 WEG bisher offen gelassen

(Beschluss vom 11.11.1986 -V ZB 1/86 (KG) in NJW 1987, 650). Der Beschluss des

BGH vom 20.06.2002 -V ZB 39/01 (Brandenburg)- in NJW 2002, 3240 geht

ebenfalls von einer nur unterstellten Anwendbarkeit der Vorschriften für

Allgemeine Geschäftsbedingungen aus und betraf eine in einem Verwaltervertrag

enthaltenen Formularklausel mit einer Bindungswirkung von mehr als zwei Jahren.

Auch im vorliegenden Fall kann diese Frage dahingestellt bleiben, denn die

Teilungserklärung, in der das streitgegenständliche Zustimmungserfordernis

enthalten ist, datiert aus 1970, nach § 28 Abs. 1 AGB-Gesetz a. F. gilt dieses, von

hier nicht gegebenen Ausnahmen abgesehen, nur für vor seinem Inkrafttreten am

01.04.1977 geschlossene Verträge. Abgesehen davon, dass der Zeitpunkt des

Erwerbes des Antragsgegners nicht bekannt ist, kann darauf nicht abgestellt

werden, denn dies könnte eine relative Geltung der Teilungserklärung einzelnen

Wohnungseigentümern gegenüber zur Folge haben, wenn das AGB-Gesetz

anwendbar wäre und sich daraus ein zur Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen

der Teilungserklärung führender Verstoß ergeben würde. Dies wäre mit dem

Satzungscharakter der Teilungserklärung unvereinbar. Nach diesem Ergebnis der

Auslegung der Gemeinschaftsordnung war der Feststellungsantrag der

Antragstellerin begründet und auch das besondere Rechtsschutzbedürfnis für die

Feststellung ist zu bejahen, da der Antragsgegner auch unabhängig von dem

konkreten Mietvertrag ein Zustimmungserfordernis nur für den Fall einer

gewerblichen Nutzung durch den Mieter anerkennt.

Auf Grund der unstreitigen Tatsache, dass auch bis jetzt nach dem

übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten keine Zustimmung des Verwalters zu

der Vermietung der Wohnung Nr. ... vorliegt, steht den übrigen

Wohnungseigentümern ein Unterlassungsanspruch nach §§ 1004 Abs. 1 BGB i. V.

m. 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG zu (Niedenführ/Schulze, aaO., § 14, Rdnr. 12 ;

Palandt/Bassenge, aaO., § 14 Rdnr. 14; Röll/Sauren, aaO., Rdnr. 71). Der Anspruch

ist auch nicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, weil die

Wohnungseigentümer zur Duldung deshalb verpflichtet wären, da kein wichtiger

Grund für die Versagung der Zustimmung zur Vermietung vorliegt. Zwar ist in den

Tatsacheninstanzen ein Verhalten der Wohnungsnutzer nicht festgestellt worden,

das als unzumutbare Störung eine Versagung der Zustimmung recht-fertigen

würde. Die in dem Schreiben vom 18.11.2000 geschilderten Vorfälle sind zum Teil

bestritten worden, ebenso wie der Vorwurf der Verdreckung und behaupteter

Verhaftung als Folge der polizeilichen Durchsuchung vom Januar 2001, ohne dass

insoweit eine Tatsachenaufklärung erfolgt wäre. Die Amtsrichterin hat den

Sachvortrag der Antragstellerin für einen Unterlassungsanspruch nicht für

ausreichend erachtet. Die Kammer hat ausgeführt, auf eine konkrete Verfehlung

der Benutzer komme es nicht an. Dies zwingt aber nicht zur Aufhebung und

Zurückverweisung zur weiteren Aufklärung, da sich aus anderen Umständen

ergibt, dass die Gemeinschaft zur Duldung der streitgegenständlichen Nutzung

nicht verpflichtet ist. In diesem Zusammenhang kann der Senat den Inhalt des

Mietvertrages vom 18.10.2000 samt Anlage seiner Entscheidung zu Grunde legen,

obwohl in der Rechtsbeschwerde neuer Sachvortrag grundsätzlich unbeachtlich ist,

weil der Antragsgegner den Inhalt des Mietvertrages nicht entgegengetreten ist.

Die danach vom Antragsgegner zugelassene Nutzung der Dreizimmerwohnung

mit einer Küche, einem Bad und einer Toilette durch neun erwachsenen Personen,

die nicht familiär oder verwandtschaftlich verbunden sind, überschreitet die Grenze

des "maßvollen Gebrauchs" des Sondereigentums und des

Gemeinschaftseigentums nach § 14 Nr. 1 WEG und steht deshalb einem Anspruch

des Antragsgegners auf Zustimmung zu dieser Vermietung entgegen. Dafür kann

dahingestellt bleiben, ob die Grenzen einer (erheblichen) Überbelegung im

mietrechtlichen Sinn bereits überschritten sind, weshalb es auch nicht

entscheidend darauf ankommt, ob die Wohnfläche 99 qm - so die

Antragstellervertreter in ihrem Schreiben vom 28.03.2003 (Bl. 175, 176 d. A.)-

oder etwa 120 qm beträgt, wie der Antragsgegner behauptet. Die vom

Antragsgegner mit dem Mietvertrag vom 18.10.2000 vereinbarte Nutzung ist

deshalb zweckwidrig, weil an die Stelle der normalen Wohnnutzung, von der auch §

3 der Gemeinschaftsordnung als Regelfall ausgeht, und die üblicherweise durch

Einzelpersonen, Paare oder Familien längerfristig erfolgt, eine Nutzung als eine Art

Arbeiterwohnheim treten soll. Wie der Antragsgegner selbst vorgetragen hat,

handelt es sich bei den Benutzern der Wohnung um polnische Bauarbeiter, die für

die Dauer ihrer Arbeitserlaubnis eine Wohngemeinschaft bilden. Eine Nutzung als

Arbeiterwohnheim bedeutet für die Gemeinschaft einen die Grenze des § 14 Nr. 1

WEG überschreitenden Nachteil, weil dadurch der Charakter der Liegenschaft, die

nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin noch ca. 55 % der

Eigentümer selbst bewohnen, negativ verändert wird (OLG Hamm NJW 1992, 184

in einem vergleichbaren Fall der Nutzung eines Sondereigentums als Wohnheim

für Aussiedler; Senatsbeschluss vom 23.09.1980 -20 W 100/80- in RPfleger 1981,

148 und OLG Hamm in FGPrax 1999, 98 für eine Einrichtung mit betreutem

Wohnen von Kindern und Jugendlichen; BayObLG NJW 1992, 917, 918;

Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 15; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 13 Rdnr. 51 ).

Darüber hinaus verursacht eine Benutzung in der vom Antragsgegner gestatteten

Art eine intensivere Inanspruchnahme des gemeinschaftlichen Eigentums als die

übliche Wohnnutzung, z. B. hinsichtlich des Treppenhauses sowie der

Versorgungsleitungen, und kann zu größerer Lärmentwicklung, insbesondere auch

durch die zahlreicheren Außenkontakte, führen. Auf die tatsächlich von den

Benutzern der Wohnung des Antragsgegners bisher ausgegangenen Störungen,

zu denen die Tatsacheninstanzen keine für die Rechtsbeschwerde bindenden

Feststellungen getroffen haben, kommt es für die Beurteilung der zweckwidrigen

Nutzung nicht entscheidend an. Maßgeblich ist vielmehr eine typisierende

Betrachtungsweise, die auf die typischen Nutzungsmöglichkeiten und die damit

verbundenen Störungen abstellt, die generell erwartet werden können (BayObLG

ZWE 2001, 27, 28 und NZM 2001, 137; Senatsbeschluss vom 27.10. 2003 -20 W

392/01-; Palandt/Bassenge, aaO., § 15, Rdnr. 14).

Inhalt des demnach den Wohnungseigentümern gegen den Antragsgegner

zustehenden Anspruchs nach §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG ist die Unterlassung

eines unzulässigen Gebrauchs und zwar sowohl die Beseitigung des gegenwärtigen

störenden Zustandes als auch die Unterlassung einer künftigen gleichartigen

Nutzung. Dem Antragsgegner muss aber selbst überlassen bleiben, welche Mittel

er einsetzt, um diesen Anspruch zu erfüllen. Das Landgericht hat, soweit es dem

Antragsgegner die Beendigung des Mietverhältnisses und die zwangsweise

Durchsetzung aufgegeben hat, übersehen, dass von dem Verpflichteten des

Unterlassungsanspruchs im Erkenntnisverfahren noch keine konkrete Maßnahme

verlangt werden kann. Es muss vielmehr dem Vollstreckungsverfahren nach §§ 45

Abs. 3 WEG, 890 ZPO überlassen bleiben, zu prüfen, ob der Antragsgegner alles

zur Erfüllung seiner Verpflichtung ge-tan hat, die unzulässige Nutzung zu

unterbinden (OLG Köln WuM 1997, 636; OLG Zweibrücken NJW-MietR 1997, 255;

BayObLG ZMR 1994, 25 und NZM 1998, 773, 775; Palandt/Bassenge, aaO., § 15,

Rdnr. 24; Gottschalg DWE 2000, 50, 53). Zwar ist dem in der landgerichtlichen

Entscheidung schon dadurch Rechnung getragen worden, dass nicht die

Kündigung, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses dem Antragsgegner

aufgegeben worden ist, was auch eine einverständliche Auflösung des

Mietvertrages einschließt. Allerdings kann der Antragsgegner auch seine

Verpflichtung so erfüllen, dass er eine Vertragsänderung erreicht, die eine

Zustimmung des Verwalters bzw. der Eigentümerversammlung ermöglicht.

Deshalb ist die Beendigung des Mietvertrages nicht die einzige Möglichkeit, den

rechtswidrigen Zustand der ungenehmigten, zweckwidrigen Nutzung des

Sondereigentums durch den Antragsgegner zu beseitigen. Andererseits

berücksichtigt die Tenorierung des Landgerichts nicht ausreichend, dass der

Unterlassungsanspruch nicht nur die gegenwärtige Nutzung, sondern auch die

zukünftige betrifft, obwohl auch die Kammer hiervon ausgegangen ist, wie sich

daraus ergibt, dass sie den Feststellungsantrag für begründet erachtet hat. Aus

dieser Umformulierung des Tenors der landgerichtlichen Entscheidung wird auch

deutlich, dass der Einwand des Antragsgegners nicht zutrifft, es würde rechtlich

Unmögliches von ihm verlangt. Zwar führt nach herrschender Auffassung die

fehlende Verwalterzustimmung zur Vermietung nicht zur Unwirksamkeit des

Mietvertrages. Die Vermietungsbeschränkung nach § 3 der Gemeinschaftsordnung

wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Wohnungseigentümern und relativ dinglich

gemäß § 10 Abs. 2 WEG gegenüber deren Sondernachfolgern, nicht jedoch absolut

gegenüber jedermann (Staudinger/Kreuzer, aaO., § 13 Rdnr. 12; Gottschalg DWE

2000, 50, 51; Müller, aaO., Seite 66, Rdnr. 83, 84; Bärmann/Seuß, aaO., anderer

Auffassung wohl Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 12 Rdnr. 64). Auch wenn

dem Wohnungseigentümer die Unterlassung der rechtswidrigen Vermietung

aufgegeben worden ist, steht ihm deshalb in der Regel kein Recht zur Kündigung

aus wichtigem Grund zu (BGH NJW 1996, 714; Staudinger/Kreuzer, aaO.; Bub WE

1989, 122, 123; Bielefeld DWE 1991, 92, 93; Gottschalg DWE 2000, 50, 51). Dies

hat aber nicht zur Folge, dass deshalb kein Unterlassungsanspruch bestünde, wie

der Antragsgegner meint, denn es kann nicht zu Lasten der

Eigentümergemeinschaft gehen, dass sich der Antragsgegner mietvertraglich

gebunden hat, ohne die erforderliche Verwalterzustimmung einzuholen oder den

Mietvertrag der Gemeinschaftsordnung in dieser Beziehung anzupassen. Vielmehr

hat der Antragsgegner die Folgen daraus zu tragen, dass er in unterschiedlichen

Rechtsbeziehungen einander widersprechende Verpflichtungen eingegangen ist,

ohne diese in Übereinstimmung zu bringen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Satz 1 WEG, 92 Abs. 2 Ziff. 1ZPO (analog).

Zwar war die weitere Beschwerde teilweise erfolgreich, die Abänderung der

Tenorierung in Ziffer 1 des Beschlusses zu Az. 19 T 156/02 führt jedoch zu keinem

bewertbar anderen wirtschaftlichen Ergebnis, weshalb es der Billigkeit entsprach,

dem Antragsgegner die Gerichtskosten insgesamt aufzuerlegen. Dies gilt auch

insoweit als die Antragstellerin den ursprünglich als Antrag Nr. 4 gestellten

Auskunftsantrag nach Vorlage des Mietvertrages samt Anlage für erledigt erklärt

hat. Den Wohnungseigentümern stand als Vorbereitung für die Zustimmung über

die Vermietung jedenfalls ein Anspruch auf Auskunft über den wesentlichen Inhalt

des Mietvertrages zu, wie bereits das Amtsgericht ausgeführt hat. Zur Anordnung

der Erstattung außergerichtlicher Kosten ( § 47 Satz 2 WEG) hat der Senat keine

Veranlassung gesehen.

Den Beschwerdewert hat der Senat in Anlehnung an die unbeanstandet

gebliebene Schätzung des Landgerichts festgesetzt (§ 48 Abs. 3 WEG).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.