Urteil des OLG Frankfurt vom 10.06.2002
OLG Frankfurt: wirtschaftliches interesse, gebühr, grundbuchamt, nominalwert, meinung, zwischenverfügung, gleichbehandlung, urkunde, ergänzung, nennwert
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 145/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 14 Abs 3 S 2 KostO, § 23
KostO, § 68 S 1 Halbs 1 KostO
(Wohnungsgrundbuchverfahren: Bemessung der
Löschungsgebühr für die Löschung einer
Globalgrundschuld)
Leitsatz
Wird eine nach vorausgegangenen Pfandfreigaben nur noch auf einem bzw. allen
restlichen Wohnungseigentumsanteilen lastende Globalgrundschuld gelöscht, so
entsteht eine Löschungsgebühr nach § 68 Satz 1 Halbsatz 1 KostO nach dem vollen
Nennbetrag der Grundschuld, eine Begrenzung des Geschäftswerts auf den Wert des
Wohnungseigentums findet nicht statt. Es ist auch nicht ein Viertel der vollen Gebühr
wie bei einer Haftentlassung anzusetzen, da es sich um eine Löschung handelt, weil das
Gesamtrecht an keinem anderen Pfandobjekt weiter bestehen bleibt. Dies gilt sowohl
bei Antragstellung durch den Ersteller, als auch den Erwerber, der die Löschungsakten
übernommen hat.
Tenor
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden
nicht erstattet.
Gründe
In dem betroffenen Grundbuchblatt waren als laufende Nr. 1 und 2 in Abteilung III
Gesamtgrundschulden in Höhe von 5 und 3 Mio. DM eingetragen, die von der
ursprünglichen Eigentümerin und Erstellerin des Objekts zur Baufinanzierung
bestellt worden waren und nach sukzessiven Pfandfreigaben nur noch auf dem von
den Beteiligten zu 1) erworbenen Wohnungseigentum lasteten. In dem Kaufvertrag
zu URNr. 4.../2000 des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1) vom
19.10.2000 (Bl. 147-156 der Grundakten) verpflichtete sich die Erstellerin, über die
im Oktober 1999 das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, zur
Lastenfreistellung hinsichtlich der Globalgrundschulden und stimmte der Löschung
zu. Die Beteiligten zu 1) übernahmen nach § 8 die Kosten des Vertrags und seiner
Durchführung. Die Vertragsschließenden beauftragten den Notar mit dem Vollzug
des Vertrags und bevollmächtigten ihn, sie im Grundbuchverfahren
uneingeschränkt zu vertreten.
Der Notar reichte unter dem 07.03.2001 u.a. die Urkunde vom 19.10.2000 beim
Grundbuchamt ein und beantragte "namens der Beteiligten gemäß § 15 GBO"
neben der Eintragung der Eigentumsänderung und Löschung der für die
Beteiligten zu 1) eingetragenen Vormerkung auch die Löschung der
Gesamtgrundschulden, die am 20.03.2001 erfolgte.
Dem Kostenschuldner wurde durch Kostenrechnung vom 20.03.2001
(Kassenzeichen 001...) für die Löschung der Grundschulden III/1 und 2 über 5 bzw.
3 Mio. DM gemäß § 68 KostO jeweils eine hälftige Gebühr aus dem Nominalwert
des Rechts berechnet. Die dagegen sowohl wegen unrichtiger Sachbehandlung
gemäß § 16 KostO, weil das Grundbuchamt eine kostengünstigerer Antragstellung
habe anregen müssen, eingelegte Erinnerung, als auch die Erinnerung, die damit
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habe anregen müssen, eingelegte Erinnerung, als auch die Erinnerung, die damit
begründet wurde, dass die Beteiligten zu 1) wie auch die Käufer der übrigen
Eigentumseinheiten nur in Höhe der Kosten einer Pfandfreigabe in Anspruch
genommen werden dürften, blieben erfolglos.
Die Erstbeschwerden hat das Landgericht zurückgewiesen mit der Begründung, für
die hier gegebene Fallgestaltung, dass der gemäß § 15 GBO eingereichte
Löschungsantrag sowohl namens des Erwerbers als auch namens des Erstellers
gestellt wurde und sich die Erwerber in Kenntnis der bestehenden Globalrechte
samt der Verpflichtung des Verkäufers zur Tragung sämtlicher Kosten
verpflichtete, sei der Auffassung zu folgen, dass es sich bei der Entlassung des
letzten Objekts aus der Haftung um eine Löschung im Sinn des § 68 Satz 1
Halbsatz 1 KostO handele, für die die Hälfte der für die Eintragung bestimmten
Gebühr, hier also eine halbe Gebühr entstehe und der Nennbetrag der
Grundschuld als Geschäftswert anzusetzen sei.
Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Kostenschuldner, die damit
begründet wird, dass aus verfassungsrechtlichen Gründen für die Löschung der
Globalrechte auf dem letzten Objekt nicht der volle Nominalwert angesetzt werden
dürfe, weil der Erwerber der letzten Einheit kostenrechtlich nicht schlechter gestellt
werden dürfe als diejenigen, die vorher erworben haben. Der Letzterwerber dürfe
nicht mit einer Kostenpflicht belastet werden, die sein wirtschaftliches Interesse an
der Löschung bei weitem übersteige. Auf die Antragstellung komme es nicht an
bzw. hätte das Grundbuchamt auf eine Antragsberichtigung hinwirken müssen, da
ihm sowohl die Insolvenz des Bauträgers als auch die Kostenübernahme durch den
Erwerber bekannt gewesen seien.
Die weitere Beschwerde der Kostenschuldner ist kraft Zulassung durch das
Landgericht statthaft (§ 14 Abs.3 Satz 2 KostO) und auch sonst zulässig. Sie hat in
der Sache jedoch keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht
auf einer Rechtsverletzung (§ 14 Abs. 3 Satz 3 KostO i. V. m. § 546 ZPO n.F. in
Verbindung mit § 26 Nr. 10 EGZPO).
Das Landgericht hat die zu der streitigen Frage vertretenen Auffassungen, welche
Gebühren anfallen und welcher Geschäftswert anzusetzen ist, wenn eine
Globalgrundschuld gelöscht wird, die nach Pfandfreistellung der übrigen
Belastungsobjekte zuletzt nur noch auf einem Grundstück/Wohnungseigentum
lastet, ausführlich dargestellt. Hierauf wird Bezug genommen mit der Ergänzung,
dass für die Fallgestaltung, dass der Ersteller der Eigentumsanlage als
Kostenschuldner für die von ihm beantragte Löschung in Anspruch genommen
wird, auch nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (Beschlüsse vom
13.04.1988 -20 W 42/88- , vom 24.01.1997 -20 W 453/94-, und zuletzt vom
19.02.2002 -20 W 49/2002-), die halbe Gebühr nach § 68 KostO aus dem Nennwert
des Globalrechts anzusetzen ist. Insoweit entspricht die Auffassung des Senats
auch der ganz einhellig in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Meinung (vgl.
die Zitate in dem Senatsbeschluss vom 24.01.1997 sowie BayObLG Rpfleger 1999,
100; OLG Düsseldorf JurBüro 1999, 433 und Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann:
KostO, 14. Aufl., § 68 Rdnr. 5: Göttlich/Mümmler: KostO, 14. Aufl., Seite 687,
Stichwort "Löschung einer Globalgrundschuld").
Der Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aller Kostenschuldner hinsichtlich der
Löschungskosten von Globalgrundschulden, die bei der Teilung nach WEG in
Mithaft übernommen wurden, spielt nach der Rechtsprechung insbesondere des
Bayerischen Obersten Landesgerichts (Rpfleger 1999, 100 und zuletzt Rpfleger
2000, 472) nur eine Rolle für den Fall, dass ein Erwerber nach bereits erfolgter
Entlassung aller übrigen Anteile aus der Gesamthaft als letzter den Antrag nach §
68 KostO stellt (vgl. Rohs/Wedewer: KostO, § 68, Rdnr. 6b mit weiteren Hinweisen).
Denn dieser darf nach der zitierten Rechtsprechung nicht schlechter als die früher
erwerbenden Wohnungseigentümer behandelt werden, nur weil er zufällig als
letzter die Löschung der Globalbelastung durchführen lässt. Denn während nach §
68 Satz 1 Halbs.1 KostO an sich die hälftige Gebühr aus dem vollen Nennbetrag
des Globalrechts entsteht, wenn dieses an dem letzten noch haftenden
Pfandobjekt gelöscht wird, wäre für die Eintragung der Entlassung aus der Mithaft
nur ein Viertel der vollen Gebühr zu erheben gemäß § 68 Satz 1 Halbsatz 2, § 63
Abs. 1 und 4 KostO und zwar aus dem Wert des Grundstücks
(Wohnungseigentums), wenn er geringer ist als der Wert des Rechts.
Der Senat ist dagegen mit dem OLG Hamm (Rpfleger 1998, 376; zustimmend
Rohs/Wedewer: KostO, § 68, Anm. 6 b) der Auffassung, dass auch im Fall, dass der
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Rohs/Wedewer: KostO, § 68, Anm. 6 b) der Auffassung, dass auch im Fall, dass der
Erwerber die Löschung des Globalrechts beantragt, die Löschungsgebühr nach §
68 Abs.1 Satz 1 KostO aus dem Nennbetrag des Globalrechts geschuldet ist und
lediglich bei einem Kostenrisiko, das außer Verhältnis steht zu seinem subjektiven
Recht an dem Verfahren, die Höhe der Löschungsgebühr unvereinbar ist mit dem
aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleiteten Justizgewährungsanspruch. Diese der
Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 12.02.1992 (NJW 1992, 1673)
zu entnehmende Einschränkung ist ganz offensichtlich hier nicht gegeben, wie der
Vergleich des Kaufpreises von 241.000,00 DM, zu dem die Beteiligten zu 1) das
Wohnungseigentum erworben haben, mit den Löschungskosten von insgesamt
6.110,00 DM zeigt. Nach dem notwendigerweise formalisierten System der
Kostenordnung richtet sich der Gebührenanfall nach konkreten
Lebenssachverhalten (so auch OLG Hamm a.a.O. unter Verweis auf Hintzen in
Rpfleger 1994,85) und hängt grundsätzlich nicht davon ab, welches Interesse die
Person hat, die die Eintragung beantragt und deshalb als Kostenschuldner
heranzuziehen ist. Wie in der landgerichtliche Entscheidung schon zutreffend
ausgeführt wird, handelt es sich bei der Entlassung aus der Mithaft um einen
anderen Lebenssachverhalt als bei der Löschung eines Gesamtrechts. Deshalb ist
aufgrund des verschiedenen Abgeltungsbereichs der Gebühren entgegen der
Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts keine Gleichbehandlung
wegen Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Auch Billigkeitserwägungen erfordern jedenfalls
dann keine abweichende Beurteilung, wenn der Erwerber wie hier das Bestehen der
Gesamtrechte schon dem Vertragswortlaut entnehmen kann, trotz der
ausdrücklichen Verpflichtung des Veräußerers (= Erstellers der Anlage) zur
Entpfändung die Kosten auch insoweit übernimmt und als Antragsteller gegenüber
dem Grundbuchamt auftritt. Denn mit den gleichen Erwägungen, mit denen dem
Ersteller der Anlage die Vergünstigung einer Begrenzung des Geschäftswertes auf
den Wert des Grundstücks oder Anteils verwehrt wird, nämlich bei der Planung die
vollen Löschungskosten in seine Kalkulation einzubeziehen und auf die Kaufpreise
für die einzelnen Anteile angemessen zu verteilen (vgl. BayObLG Rpfleger 1994,
84), kann dem Erwerber ebenfalls seine Dispositionsmöglichkeit bei der
Kaufpreisgestaltung unter Berücksichtigung der übernommenen Kosten
entgegengehalten werden, wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat.
Von einer Antragstellung der Beteiligten zu 1), die Voraussetzung einer
Kostenschuldnerschaft nach § 2 Nr. 1 KostO ist, war aufgrund der Formulierung in
dem Schreiben des Verfahrensbevollmächtigten auszugehen, (auch) die Löschung
der Grundschulden Abt. III/1,2 werde "namens der Beteiligten gemäß § 15 GBO"
beantragt. Da keine konkrete Angabe erfolgt ist, für wen der Antrag gestellt
worden ist, sind nach dem Wortlaut jedenfalls alle formell an der Urkunde
Beteiligten als Antragsteller anzusehen, also auch die Beteiligten zu 1) als
Erwerber.
Dem steht nicht entgegen, dass der Notar keinen Löschungsantrag der Beteiligten
zu 1) beurkundet hat, denn er hat nicht nur unter Berufung auf § 15 GBO
beantragt, "dem gestellten Antrag" stattzugeben. Insbesondere in dem hier
vorliegenden Fall, dass nach erfolgter Eintragung wegen der Kostenhaftung geklärt
werden muss, wer die Antragsteller waren, gilt nach allgemeiner Meinung der
Grundsatz, dass der Antrag im Zweifel als im Namen aller Antragsberechtigter
gestellt anzusehen ist (Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht, § 15, Rdnr. 18,19,28).
Darüber hinaus ist der Notar nach § 12 des Vertrags von allen
Vertragsschließenden, also auch den Beteiligten zu 1) zur uneingeschränkten
Vertretung im Grundbuchverfahren ermächtigt worden, so dass es der
Vollmachtsvermutung des § 15 GBO nicht bedarf. Zu Recht und mit zutreffender
Begründung hat das Landgericht auch die Anwendung des § 16 Abs. 1 Satz 1
KostO abgelehnt.
Die Prüfungspflicht des Grundbuchamts nach § 18 GBO erstreckt sich auf die
gesetzlichen Voraussetzungen der beantragten Eintragung, wobei ein
Eintragungsantrag z.B. wegen Fehlens der Antragsberechtigung, des
Vollmachtsnachweises oder fehlender Deckungsgleichheit von Antrag und
Bewilligung Gegenstand einer Zwischenverfügung sein kann (Demharter: GBO, 24.
Aufl., § 18, Rdnr. 2; Bauer/v.Oefele: GBO, § 18, Rdnr. 23). Die aus
Kostengesichtspunkten vorteilhafteste Antragstellung kann aber nicht mit einer
Zwischenverfügung aufgegeben werden. Jedenfalls bei einer notariellen
Antragstellung lag auch keine unrichtige Sachbehandlung im Sinn des § 16 Abs. 1
Satz 1 KostO darin, dass nicht auf das aus Rechtsprechung und Literatur bekannte
Kostenrisiko hingewiesen wurde, abgesehen davon, dass nach einem Vermerk der
Grundbuchrechtspflegerin dieser Hinweis erfolgt sein soll.
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Da nach der vom Senat vertretenen Auffassung der Erwerber bei der vorliegenden
Fallgestaltung keine geringeren Kosten zu tragen hat als der Ersteller, hätte auch
eine ausdrückliche Antragstellung nur namens der Beteiligten zu 1) zu keiner
anderen Kostenbelastung geführt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 14 Abs. 7 KostO n.F.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.