Urteil des OLG Frankfurt vom 20.09.2006
OLG Frankfurt: treu und glauben, abrechnung, wohnfläche, wasser, genehmigung, aufteilungsplan, fotokopie, verwalter, betriebskosten, nutzungsänderung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 241/05
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 1011 BGB, § 10 Abs 1 S 1
WoEigG, § 16 Abs 2 WoEigG
(Wohnungseigentum: Beschlussanfechtung durch einen
Bruchteilseigentümer; Verteilung der Kosten und Lasten
nach der Wohnfläche im Falle von Teileigentum;
Verbindlichkeit der in der Teilungserklärung enthaltenen
Flächenangaben)
Leitsatz
1. Ein an einem Wohnungseigentum bzw. Teileigentum in Bruchteilsgemeinschaft
Beteiligter ist berechtigt, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung
alleine anzufechten.
2. Stellt die Teilungserklärung für die Verteilung der Lasten und Kosten auf die
Wohnfläche ab, so tritt bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohnfläche die
Nutzfläche.
3. Ist die Wohn- und Nutzfläche Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des
Gemeinschaftseigentums, so brauchen diese zwar grundsätzlich nicht in der
Teilungserklärung festgelegt werden; ist dies aber so, sind im Zweifel die dort
genannten Flächenangaben verbindlich.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 22.059,23 EUR.
Gründe
I.
Die betroffene Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft besteht nach der
maßgeblichen Teilungserklärung vom 14.03.1969 aus 38 Wohnungen und 3
Teileigentumseinheiten, die in der Teilungserklärung wie folgt bezeichnet sind: …,
ein Raum Teileigentum Parkgeschoss … qm; …, ein Raum Teileigentum
Parkgeschoss … qm; …, ein Raum Teileigentum Parkgeschoss, … qm.
Die Antragstellerin ist Teileigentümerin der Einheiten ... und .... Als Eigentümerin
der Teileigentumseinheit ... ist eine Bruchteilsgemeinschaft im Grundbuch
eingetragen. Die Antragstellerin ist Miteigentümerin dieser
Bruchteilseigentümergemeinschaft zu 42/404. Die Verhältnisse der Wohnungs-
und Teileigentümer untereinander sind in der Teilungserklärung geregelt. § 6 Abs.
2 der Teilungserklärung lautet: „Eine Nutzungsänderung der Teileigentumsanteile
..., ... und ... (laufende Nr. …, … und … des Teilungsverzeichnisses) ist zulässig.
Diese Räume dürfen also sowohl zu Wohnzwecken als auch zur Ausübung eines
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Diese Räume dürfen also sowohl zu Wohnzwecken als auch zur Ausübung eines
Berufes oder Gewerbes benutzt werden. Die Zustimmung anderer
Wohnungseigentümer oder des Verwalters ist nicht erforderlich.“ § 8 der
Teilungserklärung regelt die Nutzung, Lasten und Kosten. Gemäß § 8 d tragen die
Wohnungseigentümer alle Betriebskosten, wie Wasserverbrauch, Steuern,
öffentliche Abgaben und so weiter gemeinsam. Die Kosten werden im Verhältnis
der Wohnflächen zueinander auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt
und sind an den Verwalter zu zahlen. Gemäß § 8 e werden die Verwaltungskosten
pro Wohnung umgelegt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Fotokopie
der Teilungserklärung auf Bl. 22 ff. d. A. Bezug genommen.
Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht die Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung vom 09.11.2003 zu Tagesordnungspunkt 4 –
Verteilung der Wasser- und Kanalkosten für die Übergangszeit von 2001 bis 2003,
Tagesordnungspunkt 5 – Genehmigung der Einzelabrechnung für 2001,
Tagesordnungspunkt 6 – Genehmigung der Einzelabrechnung für 2002 und
Tagesordnungspunkt 7 – Genehmigung des Einzelwirtschaftsplans für 2003,
angefochten. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf die Fotokopie
des Versammlungsprotokolls (Bl. 65 ff. d. A.) verwiesen. Den
Wohnungseigentümerbeschlüssen lagen die Gesamt- und Einzelabrechnungen (Bl.
5 ff. d. A.) zugrunde. Die Einzelabrechnung zeichnet sich dadurch aus, dass
hinsichtlich der Bruchteilsgemeinschaft der Tiefgarage ... zunächst eine
Einzelabrechnung für die gesamte Bruchteilsgemeinschaft angefertigt wurde. Die
Beschlüsse erstreckten sich auf diese Abrechnungen. Zusätzlich erstellte die
Verwalterin dann noch eine Einzelabrechnung für den/die einzelne
Bruchteilseigentümer/in, die jedoch nicht Gegenstand der Beschlussfassung war.
Die Antragstellerin hat die Ansicht vertreten, dass der Beschluss über die
Verteilung der Wasser- und Kanalkosten gegen den Verteilerschlüssel in der
Teilungserklärung verstoße. Im Übrigen hat sie den Verteilerschlüssel in den
übrigen angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüssen hinsichtlich des Anteils
beanstandet, den sie zu tragen habe. Sie hat behauptet, zur
Bruchteilsgemeinschaft ... gehöre ein Parkdeck mit einer Größe von nur … qm und
ihr Bruchteil habe eine Größe von … qm. Die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) haben
den Vortrag der Antragstellerin unterstützt und darauf hingewiesen, dass ..., ...
und ... aus einer Wohnung und 18 Stellplätzen bestehen würde mit zusammen …
qm. Die Tiefgarage habe insgesamt eine Größe von … qm, eine Änderung der
Teilungserklärung sei im Grundbuch jedoch nicht erfolgt.
Die Antragsgegner haben die Ansicht vertreten, dass die Abrechnung nach der
Teilungserklärung erfolgt sei. Solange diese nicht geändert sei, käme ein anderer
Abrechnungsmodus nicht in Betracht.
Mit Beschluss vom 09.07.2004 (Bl. 142 ff. d. A.), auf den verwiesen wird, hat das
Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.09.2003 zu TOP
4 hinsichtlich der für die Abrechnungsperiode 2001 – 2003 beschlossenen
Übergangsregelung zur Verteilung der Wasser- und Kanalkosten für ungültig
erklärt, ebenso die Beschlüsse zu TOP 5 und 6 hinsichtlich der Genehmigung der
Einzelabrechnungen (Positionen Wasser und Kanal, Anteil Ausgaben-Einnahmen
Gesamt- und Nachzahlung). Im Übrigen hat es die Anträge der Antragstellerin
zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass ein
Verstoß gegen § 8 d der Teilungserklärung vorliege, so dass die angefochtenen
Eigentümerbeschlüsse wie ausgeführt für ungültig zu erklären seien. Im Übrigen
seien die Abrechnungen dagegen nicht zu beanstanden. Für die Kostenverteilung
sei die Teilungserklärung maßgebend. Deshalb sei es unbeachtlich, ob die Einheit
... möglicherweise tatsächlich eine geringere Größe habe als in der
Teilungserklärung angegeben. Die Aufteilung der Kosten nach Wohnflächen
bedeute für die Tiefgarage eine Aufteilung nach der Nutzfläche. Der
Wirtschaftsplan für 2003 sei nicht zu beanstanden, auch wenn dieser ebenfalls die
fehlerhafte Verteilung der Wasserkosten beinhalte. Diese Abweichung führe aber
nicht zu wesentlich überhöhten Vorschüssen oder zu erheblichen Nachteilen.
Deshalb sei auch dieser Wohnungseigentümerbeschluss nicht für ungültig zu
erklären.
Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) sofortige
Beschwerde eingelegt, die sie jedoch bereits vor der mündlichen Verhandlung vor
dem Landgericht wieder zurückgenommen haben. Auch die Antragstellerin hat
gegen diesen amtsgerichtlichen Beschluss sofortige Beschwerde eingelegt. Sie hat
die Ansicht vertreten, dass die Beschlüsse insgesamt gemäß § 139 BGB für
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die Ansicht vertreten, dass die Beschlüsse insgesamt gemäß § 139 BGB für
ungültig zu erklären seien, da ein Teil der Abrechnung für ungültig erklärt worden
sei. Außerdem dürfe nur von der tatsächlichen Nutzfläche ausgegangen werden.
Das seien nicht die im Grundbuch angegebenen … qm, sondern nur … qm. Wenn
sich die Wohn- oder Nutzfläche durch einen Umbau oder Ausbau ändern würde, so
habe das der Verwalter zu berücksichtigen. Außerdem könne nicht mit den
einzelnen Bruchteilseigentümern abgerechnet werden.
Die Antragstellerin hat sinngemäß beantragt,
unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung die angefochtenen
Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner – mit Ausnahme der Beteiligten zu 2 a) und 2 b) – sind der
Beschwerde entgegen getreten. Sie haben behauptet, auf Anordnung der
Bauaufsicht sei eine Trennwand zwischen den Tiefgaragen des Grundstücks X-
Straße … – … und den Tiefgaragen X-Straße … gezogen worden. Die Mauer stehe
jedoch auf dem Grundstück von Haus Nr. …, das der Stadt gehöre. Der
Verwalterin sei auf keinen Fall gestattet, entgegen der Teilungserklärung
abzurechnen. Die Antragstellerin habe genauso wie jeder Bruchteilseigentümer die
Abrechnung für die Bruchteilsgemeinschaft erhalten und lediglich aus Kulanz sei
zusätzlich eine ohne Kosten von der Verwalterin erstellte Einzelabrechnung
innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft erstellt worden. Der Antragstellerin stehe es
frei, diese zusätzliche freiwillige und nicht notwendige Abrechnung in den
Papierkorb zu werfen und sich selbst ihren Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft
auszurechnen. Die Antragstellerin schulde mittlerweile einen Betrag von über
10.000,-- EUR. Sie habe noch weitere vier Gerichtsverfahren anhängig gemacht.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 236 ff. d. A.), auf den ebenfalls verwiesen
wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Zur
Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer zu
Recht keinen Beschluss gefasst hätten, der über den Anteil der
Bruchteilseigentümergemeinschaft hinaus noch den Anteil der einzelnen
Bruchteilseigentümer bestimme. Insoweit fehle der
Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz. In der
Teilungserklärung sei zwar nur geregelt, dass die Wohnungseigentümer die Kosten
im Verhältnis der Wohnflächen zueinander zu tragen hätten. Eine Kostenregelung
hinsichtlich des Teileigentums sei nicht getroffen worden. Die Teilungserklärung sei
jedoch dahingehend auszulegen, dass bei dem Teileigentum dann die Nutzfläche
maßgebend sei. Da in der Teilungserklärung bei den einzelnen Flächeneinheiten
Flächenangaben vermerkt seien, seien die Kosten auch nach diesen Angaben zu
verteilen. Wenn sich die Flächenangaben in der Teilungserklärung mit den
tatsächlichen Größen der Wohnungen nicht decken würden, käme möglicherweise
ein Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels in Betracht, der im
vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren jedoch nicht berücksichtigt werden
könne. Da die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthalte, könnten die
Wohnungseigentümer diesen nur im Wege einer Vereinbarung ändern.
Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 28.04.2005
sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit weiterem Schriftsatz vom
04.10.2005 (Bl. 270 ff. d. A.), auf den verwiesen wird, im Einzelnen begründet hat.
Sie vertritt die Auffassung, dass es sich bei den Angaben von Größen im
Aufteilungsplan nicht um eine Vereinbarung handele. Diese könnten mithin den
Abrechnungen und den Wirtschaftsplänen nicht zugrunde gelegt werden.
Maßgebend seien vielmehr die tatsächlich vorhandenen Nutzflächen, wenn
überhaupt eine Umlage der Betriebskosten möglich sei. Überdies enthalte das
Parkgeschoss Gemeinschaftsflächen, die nicht angerechnet werden könnten.
Letztendlich ergebe sich, wenn der Abrechnung für ... … qm zugrunde gelegt
würden, eine Gesamtfläche von … qm.
Sie beantragt,
die Beschlüsse des Amtsgerichts vom 09.07.2004 und des Landgerichts vom
13.04.2005 aufzuheben und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom
11.09.2003 zu den TOP 5, 6 und 7 in vollem Umfang für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner – mit Ausnahme der Beteiligten zu 2 a) und 2 b) – beantragen,
die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
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Sie verteidigen den angefochtenen Beschluss. Auf die Ausführungen im Schriftsatz
vom 11.11.2005 (Bl. 274 ff. d. A.) wird Bezug genommen.
Die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) haben ausweislich ihrer Schriftsätze vom
16.12.2005 (Bl. 276 ff. d. A.) und 10.01.2006 (Bl. 287 ff. d. A.), jeweils nebst
Anlagen, Stellung genommen.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die
hin der Senat ihn lediglich zu überprüfen hat, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG,
546 ZPO.
So ist es zunächst aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das
Landgericht die Antragstellerin als Bruchteilseigentümerin der
Teileigentumseinheit P … für antragsbefugt erachtet hat. Tatsächlich ist ein an
einem Wohnungseigentum bzw. Teileigentum in Bruchteilsgemeinschaft Beteiligter
gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 1011 BGB berechtigt, einen
Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung alleine anzufechten (vgl.
Kammergericht OLGZ 1994, 154; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 43 Rz. 88
m. w. N.).
Soweit die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) auch im Verfahren der weiteren Beschwerde
noch die Rechtsauffassung vertreten, es bestünde im Hinblick auf das
Teileigentum ... keine Bruchteilseigentümergemeinschaft, verkennen sie die
dingliche Rechtslage. Nach der insoweit maßgeblichen Grundbucheintragung,
nämlich im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Frankfurt am Main von
Frankfurt Bezirk …, Blatt …, die Gegenstand der Akte ist, ist – entsprechend der
Teilungserklärung vom 14.03.1969 - ein …/1000 Miteigentumsanteil an den
betroffenen Grundstücken verbunden mit dem Teileigentum an einem Raum im
Parkgeschoss (Aufteilungsplan Nr. ...) im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs
eingetragen. Als Eigentümer dieses Miteigentumsanteils verbunden mit dem
bezeichneten Teileigentum sind mehrere Personen zu unterschiedlichen Anteilen,
darunter auch die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) und die Antragstellerin in Abteilung I
des Grundbuchs eingetragen. Steht ein Recht mehreren gemeinschaftlich zu, so
handelt es sich, wenn sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt, um eine sog.
Bruchteilsgemeinschaft, vgl. §§ 741 ff, 1008 BGB. Eine derartige
Rechtsinhaberschaft durch eine Bruchteilsgemeinschaft ist auch am
Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) möglich; es besteht dann am
Wohnungs-/Teileigentum eine Untergemeinschaft, für die im Innenverhältnis das
jeweilige Gemeinschaftsrecht und nicht das WEG gilt (vgl. BGH NZM 2000, 1063;
Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., Überbl v § 1 WEG Rz. 3; Bärmann/Pick, WEG, 17.
Aufl., § 1 Rz. 4; Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rz. 121, je m. w. N.).
Die jeweiligen Bruchteile der Gemeinschaft ergeben sich (auch hier) aus der
Grundbucheintragung in Abt. I des Grundbuchs. Die Beteiligten zu 2 a) und 2 b)
missverstehen den Inhalt des Grundbuchs, wenn sie aus der dortigen Formulierung
im Bestandsverzeichnis, wonach das Miteigentum durch die Einräumung zu den
anderen Eigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt sei,
entnehmen wollen, an den Stellplätzen der Teileigentumseinheit … seien
Sondereigentumsrechte begründet worden, die den Miteigentumsanteil
beschränkten. Diese Eintragung beruht auf § 7 Abs. 1 Satz 2 WEG und meint, dass
das Miteigentum, nämlich der ausdrücklich bezeichnete …/1000
Miteigentumsanteil, durch die Einräumung der zu den anderen (Mit-)
Eigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte, die in anderen
Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern eingetragen sind, beschränkt ist. Mit
Sondereigentum an sich in der Teileigentumseinheit … befindlichen Stellplätzen
hat dies, anders als die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) meinen, nichts zu tun. Ohnehin
wäre zweifelhaft, ob die Begründung von weiteren Sondereigentumsrechten an
Stellplätzen innerhalb der Teileigentumseinheit … rechtlich überhaupt möglich
wäre, wenn diese – wie die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) selber vorbringen - nicht
gesondert abgegrenzt sind, vgl. § 3 Abs. 2 WEG. Auf Formulierungen im
Kaufvertrag der Beteiligten zu 2 a) und 2 b) kommt es in diesem Zusammenhang
nicht an. Im Übrigen ergäbe sich aus der Fotokopie des Kaufvertrages, den die
Beteiligten zu 2 a) und 2 b) mit Schriftsatz vom 20.07.2004 lediglich auszugsweise
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Beteiligten zu 2 a) und 2 b) mit Schriftsatz vom 20.07.2004 lediglich auszugsweise
zu den Akten gereicht haben (Bl. 167, 168 d. A.), auch gar nichts anderes. Die dort
unter „c)“ und zu „a) bis c)“ aufgeführten Bezeichnungen (wohl des
Kaufgegenstandes) entsprechen genau dem Grundbuchstand. Der vorgelegte
Auszug aus dem Kaufvertrag enthält unter „a) bis c)“ (am Ende) zusätzlich
lediglich die Erklärung des/der Verkäufer dahingehend, dass mit dem Teileigentum
an dem Raum im Parkgeschoss (...) das Recht zur Nutzung der zwei
nebeneinander liegenden Parkplätze Nrn. … und … gehöre. Von
„Sondereigentum“ an diesen Parkplätzen ist dort nicht die Rede.
Die Rechtsausführungen des Landgerichts dahingehend, dass die
Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassungen über
Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplan zu Recht lediglich eine Regelung über den
jeweiligen Anteil der Bruchteilseigentümergemeinschaft an den zu verteilenden
Lasten und Kosten getroffen hätten, sind aus Rechtsgründen nicht zu
beanstanden. Insofern kann auf die Ausführungen im landgerichtlichen Beschluss,
Seite 6, denen der Senat folgt, verwiesen werden. Hiergegen erhebt die weitere
Beschwerde auch gar keine Einwendungen.
Soweit die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) auch dies in Zweifel ziehen, ist zunächst auf
die obigen Ausführungen zu verweisen. Wie bereits oben ausgeführt, besteht am
betroffenen Teileigentum P 3 eine Untergemeinschaft, für die im Innenverhältnis
das jeweilige Gemeinschaftsrecht und nicht das WEG gilt. Das bedeutet aber
überdies, dass das Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausgeübt werden kann, vgl. §
25 Abs. 2 Satz 2 WEG, § 2 Abs. 1 und § 7 der Teilungserklärung. Ein eigenes
alleiniges Stimmrecht steht den Beteiligten zu 2 a) und 2 b) in der
Wohnungseigentümerversammlung also nicht zu.
Auch ansonsten ist der landgerichtliche Beschluss nicht zu beanstanden.
Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Wortlaut der
Teilungserklärung in § 8 d lediglich regelt, dass die Kosten im Verhältnis der
Wohnflächen zueinander auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt
werden. Damit ist jedenfalls der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach § 16
Abs. 2 WEG, der auf die Miteigentumsanteile abstellt, wirksam abgedungen, § 10
Abs. 1 Satz 2 WEG. Allerdings lässt der Wortlaut der Teilungserklärung
unberücksichtigt, dass die Gemeinschaft – wie dargelegt – nicht nur aus
Wohnungseigentumsrechten besteht, sondern auch aus Teileigentumsrechten, bei
denen das Sondereigentum aus nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen
besteht, vgl. § 1 Abs. 3 WEG, § 2 der Teilungserklärung. Nach dem strengen
Wortlaut der Teilungserklärung hätten sich damit die Teileigentümer gar nicht an
den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen, weil ihr Sondereigentum – jedenfalls
zum überwiegenden Anteil – keine Wohnflächen ausweist und nur von einer
Verteilung der Kosten auf die „Wohnungseigentümer“ die Rede ist. Davon ist in
den Tatsacheninstanzen bislang selbst die Antragstellerin nicht ausgegangen,
zieht dies aber nun im Rahmen der weiteren Beschwerde offensichtlich in
Erwägung („wenn überhaupt eine Umlage der Betriebskosten möglich ist“). Die
bezeichnete Bestimmung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist aber
jedenfalls einer Auslegung zugänglich. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass
die Auslegung von Vereinbarungen in der Teilungserklärung den allgemeinen
Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt.
Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen,
und zwar so, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende
Bedeutung der Teilungserklärung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung also
nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige
und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss.
Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie
nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres
erkennbar sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer,
BGB, Stand Juli 2005, § 10 WEG Rz. 116 ff.; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10 WEG Rz.
8; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rz. 15, je m. w. N.). Diese Auslegung hat
das Rechtsbeschwerdegericht selbständig – ohne Bindung an die Auffassung der
Vorinstanzen – vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87;
Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze, a.a.O, § 45 Rz.
41, jeweils m. w. N.). Nach dem insoweit ebenfalls anwendbaren § 133 BGB ist bei
dieser Auslegung „nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften“. Im
Ergebnis ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass
eine völlige Freistellung der Bruchteilsgemeinschaft, die Eigentümerin der
Teileigentumsrechtseinheit P 3 ist und deren Mitglieder (unter anderem) die
Antragstellerin und die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) sind, von einer
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Antragstellerin und die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) sind, von einer
Kostenbeteiligung nicht dem Sinn der Regelung in der Gemeinschaftsordnung
entspräche. Dies wäre schon angesichts der Erheblichkeit der Miteigentumsanteile
der fraglichen Teileigentumseinheit an der Gemeinschaft wenig naheliegend. Hinzu
kommt aber hier, dass § 6 Abs. 2 der Teilungserklärung hinsichtlich der
Teileigentumsanteile ..., ... und ... eine Nutzungsänderung für zulässig erachtet
und ausdrücklich erlaubt hat, wozu sogar auch eine Nutzung zu Wohnzwecken
zählen soll. Nach den insoweit unbeanstandeten Feststellungen des Landgerichts
ist davon auch Gebrauch gemacht worden. Insofern ist es – jedenfalls nach den
maßgeblichen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung
– unrichtig, wenn die Antragstellerin in der Begründung der weiteren Beschwerde
vorbringt, die Teileigentumseinheit P 3 könne lediglich zum Abstellen von
Kraftfahrzeugen genutzt werden. Wenn aber die Teileigentumseinheit auch zu
Gewerbezecken oder gar zu Wohnzwecken genutzt werden kann, dann liegt die
Vorstellung, dass diese Räumlichkeiten mithin gänzlich von allen Kosten befreit
wären, und lediglich die Wohnungseigentümer im Sinne der Teilungserklärung alle
Kosten zu tragen hätten, auch zur Überzeugung des Senats gänzlich fern. Gründe,
die hierfür sprechen könnten, bringt auch die weitere Beschwerde nicht vor.
Zutreffend hat das Landgericht daraus dann den Schluss gezogen, dass bei einer
entsprechenden Kostenverteilungsregelung in der Teilungserklärung, die auf die
Wohnfläche abstellt, bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohnfläche die
Nutzfläche zu treten hat (vgl. insofern auch BayObLG NZM 2001, 141;
Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 30; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 8;
Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 16 WEG Rz. 6). Eine andere Auslegung als
diejenige, die Teileigentumsanteile ansonsten gar nicht mit Kosten zu beteiligen –
was, wie ausgeführt, ausscheidet – käme ansonsten auch nicht in Betracht und
wird von der weiteren Beschwerde nicht aufgezeigt.
Der Senat folgt weiter der Auslegung durch das Landgericht, dass die
Flächenangaben in § 1 der Teilungserklärung für die Abrechnung im Sinne des § 8
d maßgeblich sind. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Flächen nicht lediglich
im Aufteilungsplan enthalten sind, sondern ausdrücklich nochmals in die
Teilungserklärung bei der Aufteilung in Miteigentumsanteile mit aufgenommen
wurden (vgl. etwa auch BayObLG WuM 1996, 294 unter II. 2. b) (1)). In Teil III der
Teilungserklärung, der das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
regelt, wird mehrfach auf dieses Teilungsverzeichnis Bezug genommen (vgl. III. §
6). Diese Regelung in der Teilungserklärung kann mithin bei der Auslegung des § 8
nicht einfach unberücksichtigt bleiben. Soweit die weitere Beschwerde auf
Eintragungen im Aufteilungsplan und deren rechtliche Bedeutung hinweist, ist dies
im vorliegenden Sachzusammenhang unerheblich, da die Flächenangaben sich
unmittelbar aus der Teilungserklärung ergeben. Ist also – wie hier – die Wohn- und
Nutzfläche Maßstab für die Verteilung der Lasten und Kosten des
Gemeinschaftseigentums, so brauchen diese zwar grundsätzlich nicht in der
Teilungserklärung festgelegt werden; ist dies aber so, sind im Zweifel die
genannten Flächenangaben verbindlich (vgl. Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 8;
Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 8; Staudinger/Bub, a.a.O., § 16 WEG Rz. 30
unter Hinweis auf BayObLG WE 1998, 394).
Ergebnis ist, dass es nicht auf etwa tatsächlich vorhandene Wohn-/Nutzflächen,
über deren Größe bzw. Berechnung die Beteiligten sich nicht einig werden – so gibt
etwa die Antragstellerin in mehreren Schriftsätzen unterschiedliche Größen an -,
oder die denkbaren unterschiedlichen Möglichkeiten, diese zu ermitteln, ankommt,
sondern auf die in der Teilungserklärung angegebenen Flächen. Hieran ist der
Verwalter grundsätzlich gebunden und kann der Abrechnung nicht von sich aus
anderweitige Maßstäbe zugrunde legen. Ohnehin geht es im vorliegenden
Verfahren um Beschlüsse der Wohnungseigentümer und nicht um ein bestimmtes
Verhalten der Verwalterin. Die von den Beteiligten zu 2 a) und 2 b) im Schriftsatz
vom 11.06.2004 zitierten Entscheidungen beziehen sich jedenfalls nicht auf Fälle,
bei denen eine derartige Regelung in der Teilungserklärung wie hier vorliegt.
In diesem Zusammenhang sind auch die im angefochtenen Beschluss auf Seite 7,
letzter Absatz, angegebenen Flächenangaben nach dem Inhalt der
Teilungserklärung zutreffend. Insofern verkennt die weitere Beschwerde – ebenso
wie im Übrigen die Antragsgegner in ihrem Schriftsatz vom 11.11.2005 – dass § 1
der Teilungserklärung nicht lediglich die Aufteilung in 38 Wohnungen und das
Teileigentum ... aufführt, sondern darüber hinaus noch die Teileigentumseinheiten
... und ... enthält, die die von der weiteren Beschwerde vermissten … qm
beinhalten.
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Zutreffend ist allerdings der Einwand der Beteiligten zu 2 a) und 2 b), dass sich
danach – auch überaus gravierende – Ungerechtigkeiten ergeben können, wenn
etwa das Gebäude anders als geplant erstellt wird oder aber die
Zweckbestimmung der Räumlichkeiten sich geändert hat. Danach kann sich die in
der Teilungserklärung getroffene Regelung von Anfang an als verfehlt oder aber
zumindest unzweckmäßig erweisen. Unter Vorliegen dieser Voraussetzung ist in
der Rechtsprechung anerkannt, dass ein Miteigentümer ausnahmsweise
verpflichtet ist, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen, wenn
außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Teilungserklärung als grob
unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Für die
Bejahung dieser Voraussetzungen ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen,
weil Versuchen entgegen getreten werden muss, die die Wohnungseigentümer
bindenden Regelungen der Teilungserklärung vorschnell unter
Billigkeitsgesichtspunkten beiseite zu schieben (vgl. im Einzelnen: Staudinger/Bub,
a.a.O., § 16 WEG Rz. 266 ff., 270 ff.; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42, § 16
Rz. 119; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 22; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 10
WEG Rz. 20, je m. w. N.). Ein Abänderungsanspruch kann etwa auch bestehen,
wenn Räume zu Sondereigentum erklärt werden, die zwingend zum
Gemeinschaftseigentum gehören (vgl. dazu Staudinger/Bub, a.a.O., § 28 WEG Rz.
184; § 16 WEG Rz. 203 a. E.; vgl. auch BGH NJW 2004, 1798 unter Hinweis auf
BGHZ 109, 179; vgl. zu weiteren Fallgestaltungen Riecke/Happ, WEG, § 16 Rz. 23),
wovon die Antragstellerin wohl hinsichtlich Teilen der Teileigentumseinheit P 3
ausgehen will.
Insofern haben allerdings bereits die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei darauf
hingewiesen, dass ein solcher Anspruch im Beschlussanfechtungsverfahren nicht
einredeweise geltend gemacht werden kann (vgl. dazu BGHZ 130, 304; OLG Celle
NZM 1998, 577; BayObLG ZMR 2002, 65; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 42,
§ 16 Rz. 119; Riecke/Elzer, WEG, § 10 Rz. 204; vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., §
16 WEG Rz. 274, je m. w. N.), weil die in der Teilungserklärung mit
Vereinbarungscharakter getroffene Regelung grundsätzlich gilt, solange sie nicht
durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer – oder eben durch eine sie
ersetzende gerichtliche Entscheidung – abgeändert worden ist. Ein
Eigentümerbeschluss kann immer nur daran gemessen werden, was in der
Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gilt (vgl. BGHZ 130, 304;
Kammergericht WuM 1992, 560; Briesemeister, FGPrax 1998, 131, je m. w. N.).
Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Beschluss vom
24.08.2006, Az.: 20 W 214/06).
Soweit die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) die Frage im vorliegenden
Beschlussanfechtungsverfahren geregelt wissen wollen, weil – wie sie im
Schriftsatz vom 20.07.2004, Seite 4, ausgeführt haben – die Durchsetzung dieses
Änderungsanspruchs lange Zeit in Anspruch nehmen und erhebliche Kosten
verursachen würde, vermögen sie damit nicht durchzudringen. Noch vor dem
Amtsgericht (Schriftsatz vom 29.04.2004) und dem Landgericht (Schriftsatz vom
20.07.2004, Seite 4, unter III.) haben sie sogar eine Änderung der
Teilungserklärung wegen einer angeblichen Öffnungsklausel ausdrücklich als nicht
einmal erforderlich erachtet. Zum einen würde das erstgenannte Begehren der
Beteiligten zu 2 a) und 2 b) – ohne dass es allerdings hierauf entscheidend
ankäme - im Ergebnis lediglich dazu führen, dass das hiesige
Beschlussanfechtungsverfahren mit dem entsprechenden Aufwand zu führen
wäre, ohne dass die innerhalb der Gemeinschaft – wie die Beteiligten zu 2 a) und 2
b) vor dem Amtsgericht behauptet haben – bereits fast 30 Jahre dauernde
Rechtsunsicherheit und der darauf beruhende Streit damit insgesamt entschieden
wäre. Die Entscheidung über den hiesigen Verfahrensgegenstand, nämlich die
Anfechtung bestimmter Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, würde noch
keine Rechtskraftwirkung betreffend späterer Abrechnungen oder auch sonstiger
Entscheidungen der Wohnungseigentümer entfalten. Weitere und teuere
Rechtsstreitigkeiten wären damit nicht ausgeschlossen. Zum anderen – und dies
ist rechtlich maßgebend - darf diese Frage im vorliegenden Verfahren aus den
genannten Rechtsgründen vom Gericht nicht überprüft werden; an die getroffenen
Vereinbarungen der Wohnungseigentümer ist nämlich auch das Gericht im
vorliegenden Anfechtungsverfahren gebunden, § 43 Abs. 2 WEG. Eine andere
Frage ist es, ob ein oder mehrere Wohnungseigentümer einen – ggf. gerichtlich
durchsetzbaren – Anspruch auf Abänderung von Vereinbarungen der
Wohnungseigentümer haben; hier mögen denn auch die von den Beteiligten zu 2
a) und 2 b) den Vorinstanzen vorgehaltenen Gerechtigkeitsüberlegungen eine
maßgebliche Rolle spielen.
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Bestätigt wird dies entgegen der Rechtsauffassung der Beteiligten zu 2 a) und 2 b)
gerade durch die unter anderem in ihrem Schriftsatz vom 04.04.2005 zitierte
Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07.10.2004 (= BGHZ 160, 354 ff.). In
jenem Verfahren ging es nämlich gerade um einen geltend gemachten Anspruch
auf Änderung des – dort auf dem Gesetz beruhenden - Verteilungsschlüssels,
welche wirksam nur durch Vereinbarung möglich ist (vgl. Ziffer III. 1. b) des
Beschlusses). Auf die Geltendmachung eines solchen Anspruchs, der – wie
dargelegt – im vorliegenden Beschlussanfechtungsverfahren unerheblich ist,
haben die Vorinstanzen die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) rechtsfehlerfrei verwiesen.
Der Bundesgerichtshof hat in jener Entscheidung ausgeführt, dass sich ein solcher
Abänderungsanspruch im Einzelfall auch aus einer ergänzenden Auslegung der
Gemeinschaftsordnung ergeben kann. Für das vorliegende Verfahren lässt sich
hieraus mithin nichts entnehmen.
Die Teilungserklärung enthält vorliegend auch keine Öffnungsklausel betreffend die
Kostenverteilung, wie die Beteiligten zu 2 a) und 2 b) immer wieder behaupten,
unabhängig von der Frage, wodurch die Wohnungseigentümer ansonsten von einer
solchen Öffnungsklausel vereinbarungsändernd Gebrauch gemacht haben sollten.
In § 6 Abs. 2 der Teilungserklärung ist lediglich und ausschließlich geregelt, dass
eine Nutzungsänderung der Teileigentumsanteile ..., ... und ... auch ohne
Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder aber des Verwalters möglich sei.
Es handelt sich dabei allenfalls um einen tatbestandlich beschriebenen
Gestaltungsvorbehalt (vgl. dazu Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10 WEG Rz. 62).
Daraus kann nicht entnommen werden, dass jeder Teileigentümer (der Anteile ...,
... oder ...) berechtigt wäre, durch eine Umnutzung seiner Eigentumsanteile
gleichzeitig eine Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Kostenverteilung
herbeizuführen. Auch der Bundesgerichtshof hat dies überdies in der zitierten
Entscheidung für eine noch weitergehende Regelung in der Teilungserklärung so
gesehen (vgl. BGHZ 160, 354 ff. unter II. 1. b)).
Soweit die Beteiligten zu 2 a) und 2 b), die die hier verfahrensgegenständlichen
Wohnungseigentümerbeschlüsse gar nicht selber angefochten haben, in den
Tatsacheninstanzen – insbesondere in ihrer (Erst-)Beschwerdeschrift - eine
umfassende Prüfung der angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse,
insbesondere der Abrechnungen, unabhängig von konkreten Beanstandungen als
fehlend gerügt haben, ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanzen über die getätigten Ermittlungen hinaus keine weiteren Ermittlungen
angestellt haben. Auch in einem Beschlussanfechtungsverfahren ist die Partei
nicht der Last enthoben darzulegen, inwiefern und aus welchen Gründen der
Beschluss beanstandet wird. Das Gericht ist deshalb im
Wohnungseigentumsverfahren als echtem Streitverfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit auch nicht verpflichtet, ohne konkrete Einwendungen zu
überprüfen, aus welchen (weiteren) Gründen die Jahresabrechnung fehlerhaft sein
könnte. Dass die Tatsacheninstanzen gegen die insoweit begrenzte
Amtsermittlungspflicht verstoßen haben könnten, vermag der Senat nicht
festzustellen.
Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht – und dem folgend das Landgericht – der weit
überwiegenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung entsprechend, die
Eigentümerbeschlüsse betreffend die Jahresabrechnungen trotz
uneingeschränkter Anfechtung nur hinsichtlich derjenigen selbständigen
Abrechnungsposten für ungültig zu erklärt, die mit Mängeln behaftet sind (vgl.
dazu Senat ZMR 2003, 769 und OLGRep 2006, 617, jeweils mit vielfältigen weiteren
Nachweisen). Der Senat hat in diesem Zusammenhang auch unter Bezugnahme
auf die Rechtsprechung des Kammergerichts (vgl. ZWE 2001, 334)
ausgesprochen, dass es dabei im Ermessen der Tatsacheninstanzen liegt, ob sie
bei festgestellten Fehlern der Jahresabrechnung, insbesondere wegen der Schwere
oder der Vielzahl der sich auf das Endergebnis auswirkenden Abrechnungsfehler,
die Billigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig erklären oder nur eine
(abgrenzbare) Teilungültigerklärung aussprechen. Der von der Antragstellerin
(lediglich) im Erstbeschwerdeverfahren erhobene Einwand, in Anwendung des §
139 BGB müssten die Wohnungseigentümerbeschlüsse insgesamt für ungültig
erklärt werden, verfängt deshalb nicht.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragstellerin die Gerichtskosten ihres
ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG. Gründe,
ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, §
47 Satz 2 WEG, hat der Senat nicht gesehen. Die Wertfestsetzung hat der Senat
47 Satz 2 WEG, hat der Senat nicht gesehen. Die Wertfestsetzung hat der Senat
an der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht orientiert, §
48 Abs. 3 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.