Urteil des OLG Frankfurt vom 10.11.2005
OLG Frankfurt: wohnung, materialien, lagerung, genehmigung, gebäude, liegenschaft, lärm, aufteilungsplan, unterliegen, anfechtung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 36/03, 20 W
36/2003
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 10 Abs 1 WoEigG, § 10 Abs 2
WoEigG, § 13 WoEigG, § 15
Abs 3 WoEigG, § 1004 BGB
(Wohnungseigentumsrecht: Auslegung der Bestimmungen
einer Teilungserklärung; Auslegung eines Beschlusses einer
Wohnungseigentümerversammlung über die Untersagung
einer gewerblichen Nutzung von Wohneinheiten)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 4.000,00 €
festgesetzt.
Gründe
Die Antragstellerin und die Antragsgegner bilden die Eigentümergemeinschaft ... in
O1. Der weitere Beteiligte war ursprünglich ebenfalls Wohnungseigentümer, ist
aber inzwischen lediglich Verwalter, wie dem Senat aus dem Verfahren 20 W
270/2003 bekannt ist. Die Antragstellerin ist seit 17.07.1999 Sondereigentümerin
der in der Teilungserklärung mit Nr. ... gekennzeichneten Wohnung, die
Antragsgegner sind die Sondereigentümer der mit Nr. ... und ... gekennzeichneten
Wohnungen. Die Voreigentümerin war die Schwiegermutter der Antragstellerin, die
durch Teilungserklärung vom ... 03.1994 die Teilung vornahm und sich in § 4 der
Teilungserklärung selbst zur Verwalterin längstens auf den Zeitraum von 5 Jahren,
spätestens jedoch bis zur Aufgabe des Eigentums an der letzten ihr gehörenden
Wohnung bestellte.
Die Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der Teilungserklärung (Bl. 13-37 d. A.)
ist, enthält in § 3 Ziff. 1 die Regelung, dass das gesamte Gebäude ausschließlich
zu Wohnzwecken dient. Gewerbliche Nutzung und freiberufliche Praxen sind nur mit
schriftlicher Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung kann mit
Auflagen zur Erhaltung des Wohncharakters versehen werden; ein Rechtsanspruch
besteht nicht (Bl. 17 d. A.). Der Ehemann der Antragstellerin betreibt auf dem
Nachbargrundstück ... ... ein Elektrogeschäft, dessen Zufahrt neben der
Liegenschaft der Beteiligten verläuft. Die Räumlichkeiten der
Sondereigentumseinheit Nr. ... nutzt der Ehemann der Antragstellerin als Lager für
elektronische Teile und Teile für Elektroinstallationen. Nach dem jeweiligen
Erfordernis im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit des Ehemannes werden in den
Räumlichkeiten auch PC-Steuerungen zusammengebaut.
In § 3 Ziff. 2 A der Teilungserklärung sind den Sondereigentümern der Wohnungen
Nr. ... hinsichtlich einer im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Rasenfläche
und einer gepflasterten Freifläche und den Sondereigentümern der Wohnung Nr. ...
hinsichtlich der im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Rasenfläche
Sondernutzungsrechte am Garten eingeräumt zur Nutzung als Erholungs- und
Ziergarten. Nach § 3 Ziff. 5 der Teilungserklärung richtet sich das Stimmrecht in
der Wohnungseigentümerversammlung nach Miteigentumsanteilen. Bei
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der Wohnungseigentümerversammlung nach Miteigentumsanteilen. Bei
Angelegenheiten, die ausschließlich die Rasenanlage betreffen, sind nur die an den
Rasenanlagen Sondernutzungsberechtigten stimmberechtigt und zwar mit einer
Stimme pro Rasenanlage (Bl. 19 d. A.). Die im Aufteilungsplan mit Nr. ...
gekennzeichnete Rasenfläche hat die Antragstellerin fast vollständig mit
Verbundsteinen pflastern lassen und nutzt sie teilweise zur Lagerung von
Materialien aus dem Gewerbebetrieb.
In einer Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 04.08.1999 (Bl.
7, 8 d. A.), zu der die Antragsgegner gerichtlich ermächtigt worden waren, heißt
es:
Zu TOP 5 und 6 wurden diese Beschlussanträge in der Eigentümerversammlung
vom 04.08.1999 mit den Stimmen der Antragsgegner und gegen die Stimmen der
Antragstellerin angenommen. Wegen des Protokollinhalts wird auf Blatt 41- 49 d.
A. Bezug genommen.
Diese Beschlüsse hat die Antragstellerin angefochten und ihren Antrag darauf
gestützt, dass der zu TOP 5 gefasste Beschluss so zu verstehen sei, dass eine
gewerbliche Nutzung generell untersagt werde. Darin liege aber eine Abänderung
der Teilungserklärung, die nicht mehrheitlich beschlossen werden könne. Zudem
habe die frühere Verwalterin, die ursprüngliche Alleineigentümerin, die
Zustimmung zur gewerblichen Nutzung erteilt, wie sich aus einer
Besprechungsniederschrift vom 03.01.1999 (Bl. 78 d. A.) ergebe. Der generellen
Untersagung der gewerblichen Nutzung stehe auch das Recht auf ungehinderte
Berufsausübung entgegen.
Die Antragstellerin hat vorgetragen, die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. ...
störe durch Lärm infolge Warenanlieferung und -abholung auch nicht mehr als bei
Benutzung durch eine mehrköpfige Familie.
Die Beschlussfassung zur Ausübung des Sondernutzungsrechts unter TOP 6 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 sei schon deshalb
unwirksam, da die Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. ... mangels eines
Sondernutzungsrechts an einer Rasenfläche nach § 3 Ziff. 5 Nr. 2 der
Teilungserklärung nicht stimmberechtigt gewesen seien. Die Antragstellerin hat
insoweit vorgetragen, sie nutze die Gartenfläche entsprechend der
Teilungserklärung.
Die Antragsgegner sind der Anfechtung entgegengetreten und haben die
Auffassung vertreten, die angefochtenen Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 seien wirksam.
Der zu TOP 5 gefasste Beschluss bezwecke keine generelle Untersagung der
gewerblichen Nutzung, sondern ziele lediglich auf die konkrete gewerbliche
Nutzung durch den Ehemann der Antragstellerin, die selbst als Lehrerin nicht in
ihrer Berufsausübung betroffen sei. Nach der Integration der Wohnung Nr. ... in
den vom Ehemann der Antragstellerin auf dem Nachbargrundstück ... ...
betriebenen Gewerbebetrieb habe sich der Lärm und Verkehr zu dem Grundstück
der Beteiligten verlagert, auf dem sich auch mehr Personen und Pkw bewegten.
Auch werde der Zugang und die Zufahrt zum Haus durch den
Warenanlieferungsverkehr erschwert und die Gemeinschaftsfläche werde als
Abstellbereich für Kabeltrommeln und sonstige Gerätschaften benutzt. Eine
wirksame Genehmigung durch die Voreigentümerin als Verwalterin sei nicht
erfolgt, nachdem diese unstreitig am 12.03.1999 ihr Amt als Verwalterin
niedergelegt hatte, während die Antragstellerin erst am 17.07.1999 im Grundbuch
eingetragen wurde.
Die Regelung in § 3 Ziff. 5 Nr. 2 der Teilungserklärung sei so auszulegen, dass die
besondere Stimmrechtsregelung nur gelte für Angelegenheiten, die ausschließlich
die Rasenanlage beträfen. Vorliegend gehe es aber um eine die Gesamtanlage
betreffende Angelegenheit, nämlich die Umfunktionierung eines als Garten- und
Rasenfläche vorgesehenen Grundstücksteils zu einem gepflasterten Lagerplatz, so
dass alle Wohnungseigentümer stimmberechtigt seien. Außerdem wiederhole
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dass alle Wohnungseigentümer stimmberechtigt seien. Außerdem wiederhole
dieser Beschluss nur, was in der Teilungserklärung ohnehin vorgeschrieben sei.
Das Amtsgericht hat nach Augenscheinseinnahme mit Beschluss vom 22.08.2002
(Bl. 122-125 d. A.) die Anfechtungsanträge der Antragstellerin zurückgewiesen.
Mit ihrer Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss hat die
Antragstellerin geltend gemacht, die Verwalterzustimmung habe sich ihre
Rechtsvorgängerin wirksam selbst erteilt. Ein generell die gewerbliche Nutzung
untersagender Beschluss sei auch deshalb unwirksam, da die Antragstellerin einen
Anspruch auf die Genehmigung habe, da ihre gewerbliche Nutzung nicht mehr
störe als eine Wohnnutzung. So finde in den Räumlichkeiten der Wohnung Nr. ...
keinerlei Produktionstätigkeit statt, die mit Lärmentwicklung verbunden sei. Die
Räume würden lediglich durch den Ehemann der Antragstellerin und dessen
Mitarbeiter wenige Male pro Tag betreten, um Lagerware zu entnehmen. Zum
Beweis, dass die äußerliche Gestaltung der Wohnung Nr. ... nicht auf eine
gewerbliche Nutzung schließen lasse und deshalb keinen Einfluss auf den
Gesamtcharakter der Wohnanlage habe, hat sich die Antragstellerin auf erneute
Augenscheinseinnahme durch die Kammer bezogen.
Zu TOP 6 hat die Antragstellerin vorgetragen, da die Teilungserklärung keine
Einzelheiten zur Gartengestaltung enthalte, sei die Antragstellerin nicht gehindert
gewesen, eine Gestaltung nach den eigenen Vorstellungen vorzunehmen. Eine
bauliche Veränderung, von der das Amtsgericht in seiner Entscheidung
ausgegangen war, liege mangels verbindlicher Vorgaben nicht vor. Außerdem
fehle es an einer Beeinträchtigung der Antragsgegner, da der Gartenanteil der
Antragstellerin von der Straße aus überhaupt nicht und von den Wohnungen der
Antragsgegner aus nur aus bestimmten Blickwinkeln einsehbar sei.
Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten. Hinsichtlich der
Anfechtung des zu TOP 5 gefassten Beschlusses haben sie darauf verwiesen, dass
nach der Teilungserklärung kein Rechtsanspruch auf eine Genehmigung der
gewerblichen Nutzung bestehe. Eine solche Genehmigung sei durch die
Besprechungsnotiz vom 03.01.1999 auch nicht wirksam erfolgt. Die Antragsgegner
seien durch die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. ... erheblich beeinträchtigt,
da diese das äußere Erscheinungsbild der Anlage präge. Im Rahmen der
Warenanlieferung würden Waren vor dem Haus abgestellt und
Verpackungsmaterial dort angehäuft, ferner sei die Aufstellung einer
Gewerbetonne an Stelle einer Haushaltstonne erforderlich. Lärm entstehe auch
dadurch, dass ständig im Außenbereich Waren und Ersatzteile gelagert und wieder
entnommen würden. Auch die gepflasterte Gartenfläche diene als Lagerplatz für
Arbeitsmaterialien und Ersatzteile, wobei durch zum Schutz dieser Gegenstände
aufgestellte Zelte der Eindruck einer Lagerhalle entstanden sei. Diese Nutzung sei
mit der Anlage eines Ziergartens unvereinbar.
Die Erstbeschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht durch Beschluss vom
06.01.2003 (Bl. 158-166 d. A.) zurückgewiesen. In der Begründung wird ausgeführt,
aus dem Versammlungsprotokoll vom 04.08.1999 zu TOP 5 gehe eindeutig hervor,
dass der Beschlussantrag darauf gezielt habe, die derzeitige gewerbliche Nutzung
der Wohnung Nr. ... durch die Antragstellerin zu untersagen.
Die Wirksamkeit der Genehmigung durch die Schwiegermutter der Antragstellerin
könne dahingestellt bleiben, da dadurch eine gewerbliche Nutzung, die mehr stört
als die Wohnnutzung, nicht zulässig werde. Bei der gebotenen typisierenden
Betrachtungsweise sei aber von einer größeren Störung durch die gewerbliche
Nutzung auszugehen. Bei einer Wohnnutzung würden nicht so oft Fahrzeuge zur
Anlieferung und Abholung von Materialien bei dem Grundstück der Beteiligten
vorfahren, auch würden keine aus dem Gewerbebetrieb herrührende Gegenstände
und Materialien im Bereich der Gemeinschaftsflächen und dem Gartenbereich
abgestellt bzw. gelagert.
Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 6 greife das in § 5 Ziff. 2 Nr. 2 der
Teilungserklärung vorgesehene Gruppenstimmrecht nicht ein, wenn eine
Maßnahme den Gesamtcharakter, insbesondere das äußere Erscheinungsbild
verändere. Dies sei hier aber der Fall, weil es sich bei der Pflasterung des der
Antragstellerin mit Sondernutzungsrecht zugeordneten Gartenteils um eine
bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG handele, die die
Antragsgegner auch nicht gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 14 WEG zu dulden
brauchten.
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Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 13.01.2003 zugestellten
Beschluss des Landgerichts hat die Antragstellerin mit am 24.01.2003 bei Gericht
per FAX-Schreiben eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt und
die Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung und die Ungültigerklärung von
TOP 5 und 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 begehrt.
Sie wiederholt ihre Auffassung, dass die angefochtenen Beschlüsse allstimmig
hätten gefasst werden müssen, da sie die Teilungserklärung hätten abändern
sollen.
Das Landgericht habe das rechtliche Gehör verletzt, indem es dem Antrag auf
Augenscheinseinnahme nicht nachgekommen ist. Rechtsfehlerhaft habe die
Kammer auch angenommen, dass die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. ...
gegenüber reiner Wohnnutzung mehr störe. Auch die Nutzung zu Wohnzwecken
sei mit dem Vorfahren von Kfz verbunden und eine Lagerung von Gartengeräten
usw. im Außenbereich müsse hingenommen werden. Schließlich habe die Kammer
nicht den Vortrag der Antragstellerin gewürdigt, dass ihr ein Anspruch auf Duldung
der gewerblichen Nutzung unter Auflagen zustehen könne.
Auch hinsichtlich der Anfechtung des zu TOP 6 gefassten Beschlusses sei die
Unterlassung einer Inaugenscheinnahme der Gartenanlage zu beanstanden. Zu
Unrecht habe die Kammer angenommen, die Pflasterung der Gartenfläche
entspreche nicht der Teilungserklärung. Auch eine gepflasterte Fläche könne als
Anlage eines Erholungs- und Ziergartens dienen. Damit sei entgegen der
Auffassung des Landgerichts auch keine nachteilige bauliche Veränderung
verbunden. Es greife deshalb die Stimmrechtsregelung des § 5 Ziff. 5 Nr. 2 der
Teilungserklärung ein, mit der Folge, dass die Sondereigentümer der Wohnung Nr.
... nicht hätten mitstimmen dürfen.
Die Antragsgegner verteidigen den angefochtenen Beschluss. Auf Grund der
gebotenen typisierenden Betrachtungsweise habe es keiner neuerlichen
Augenscheinseinnahme durch die Kammer bedurft. Bei einer gewerblichen
Nutzung wie vorliegend ergebe sich die gegenüber einer Wohnnutzung höhere
Beeinträchtigung bereits aus der Art der Nutzung. Diese bestehe darin, dass
zwischen 6.30 Uhr und 8.00 Uhr die Beladung von mehreren Fahrzeugen direkt
unter den Wohnräumen der Antragsgegner stattfinde, häufig bei laufendem Motor
und mit Anweisungen an die Arbeiter. Auch tagsüber würden Materialien
angeliefert, die teilweise auch vor der Wohnanlage abgestellt würden. Das äußere
Erscheinungsbild werde durch die gewerbliche Nutzung geprägt in Form des
Firmenschilds an der Garage, Aufstellung eines großen Müllcontainers, Lagerung
von Materialien über längere Zeiträume vor dem Haus und ständig im Garten,
Blockierung der sehr engen Straße und der Einstellplätze durch Anlieferungen,
Nichteinhaltung der üblichen Ruhezeiten durch Lieferanten, Beschäftigte und
Besucher und die bauliche Veränderung des Gartens, der als Lager genutzt werde.
Die Antragstellerin ist diesem Vortrag entgegengetreten und hat darauf verwiesen,
dass sich angrenzend an die Liegenschaft der Beteiligten die Zufahrt zum
Wohnhaus der Antragstellerin und der Geschäftssitz ihres Ehemannes befinde. Aus
der Benutzung dieser Zufahrt resultierende Lärm- und Geruchsimmissionen
müssten die Antragsgegner ohnedies hinnehmen.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere
form- und fristgemäß eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet,
denn der angefochtene Beschluss beruht auf keiner Verletzung des Rechts (§§ 43
Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO), worauf er im Verfahren der
Rechtsbeschwerde allein zu überprüfen war.
Das Landgericht hat zunächst zu Recht ausgeführt, dass der unter TOP 5 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 gefasste Beschluss als
verbindliche und endgültige Untersagung der Ausübung der derzeitig in der Einheit
Nr. ... ausgeübten Tätigkeit des Ehemannes der Antragstellerin und der Nutzung
der Wohnung und der Außenanlage auszulegen ist.
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung unterliegen den
allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen. Maßgeblich
ist die objektive Erklärungsbedeutung, wobei die Auslegung grundsätzlich anhand
des Wortlauts " aus sich selbst heraus" zu erfolgen hat, aber erforderlichenfalls
auch die Versammlungsniederschrift herangezogen werden kann
(Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 23, Rdnr. 4; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 23,
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(Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 23, Rdnr. 4; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 23,
Rdnr. 21). Es kann dahingestellt bleiben, ob eine volle Nachprüfbarkeit der
Auslegung durch die Tatsacheninstanzen vorzunehmen wäre, weil es um eine auch
einen Sondereigentümer bindende Dauerregelung geht, denn auch der Senat
kommt zu keiner anderen Auslegung von TOP 5 als die Vorinstanzen. Aus der im
Protokoll der Versammlung vom 04.08.1999 festgehaltenen Diskussion vor der
Beschlussfassung zu TOP 5 wird deutlich, dass es bei diesem Tagesordnungspunkt
nur um die Nutzung der Wohnung Nr. ... und nur um die Art und Weise dieser
gewerblichen Nutzung durch die Antragstellerin und ihren Ehemann ging. Da
keinerlei Anhaltspunkt dafür ersichtlich - und von der Antragstellerin auch nicht
vorgetragen- sind, auch die Wohnungen ... und/oder ... würden anders als allein zu
Wohnzwecken genutzt oder dergleichen sei beabsichtigt, ist die von der
Antragstellerin vorgenommene Auslegung im Sinn einer generellen Abänderung
von § 3 Ziff. 1 der Teilungserklärung eher fern liegend.
Zu Recht ist die Kammer deshalb davon ausgegangen, dass mit der zu TOP 5 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 erfolgten Beschlussfassung
nicht die Teilungserklärung geändert werden sollte und nicht deshalb für
unwirksam zu erklären war, weil eine Abänderung der Teilungserklärung nicht
mehrheitlich beschlossen werden konnte.
Zur Recht sind die Vorinstanzen auch davon ausgegangen, dass dieser Beschluss
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und nicht deshalb aufzuheben ist, weil
kein Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft nach §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG
besteht. Der Gebrauch, den die Antragstellerin von ihrem Sondereigentum macht,
wird in § 3 Nr.1 der Teilungserklärung nicht gestattet.
Die Auslegung dieser Regelung durch die Vorinstanzen ist aus Rechtsgründen
nicht zu beanstanden. Auch der Senat gelangt bei seiner eigenen Auslegung, zu
der er befugt ist (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 24 Rdnr. 12, § 45 Rdnr. 87;
Niedenführ/Schulze, aaO., § 45, Rdnr. 41), zu keinem abweichenden Ergebnis.
Die Bestimmungen der Teilungserklärung, die durch die Grundbucheintragung zum
Inhalt des Sondereigentums werden, unterliegen den allgemeinen Grundsätzen für
Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen. Sie sind also nach Wortlaut
und Sinn der Erklärung so auszulegen, wie sie sich für den unbefangenen
Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergeben. Es kommt nicht
auf den Willen der Erklärenden an, sondern darauf, was jeder gegenwärtige und
künftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss
(Niedenführ/Schulze, aaO., § 10, Rdnr. 15; Weitnauer/Lüke: WEG, 9. Aufl., § 10,
Rdnr. 44 m.w.H.).
Die Bestimmung in § 3 Ziff. 1 der Teilungserklärung, dass das gesamte Gebäude
ausschließlich Wohnzwecken dienen soll, stellt eine Zweckbestimmung mit
Vereinbarungscharakter dahingehend dar, dass die im Sondereigentum
stehenden Räume nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen
(Bärmann/Pick/Merle: WEG, aaO., § 13 Rdnr. 46 und § 15 Rdnr. 16). Damit ist
grundsätzlich - zunächst unabhängig von einer weiteren Reglung in der
Teilungserklärung - eine Nutzung zu einem anderen Zweck verboten, die andere
Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als
Wohnung (BayObLG NZM 2001, 137; OLG Köln NZM 2002, 258; Senat, Beschl. v.
21.07.2005 -20 W 284/03- ; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 15, Rdnr. 14;
Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 13 Rdnr. 46). Zu Recht hat die Kammer auch in der
Verwalterzustimmung nach § 3 Nr. 1 der Teilungserklärung nur eine zusätzliche
formale Voraussetzung für die Zulässigkeit der gewerblichen Nutzung und als
freiberufliche Praxis gesehen. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob eine
wirksame Zustimmung durch die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin vorlag.
Auch wenn dies der Fall wäre, würde sie einer Untersagung der gewerblichen
Nutzung durch die Gemeinschaft nicht entgegenstehen, weil diese vorliegend
mehr beeinträchtigt als eine Wohnnutzung. Da die insoweit zu treffende
Beurteilung den Bereich der tatrichterlichen Feststellungen betrifft, ist er durch den
Senat nur auf Rechtsfehler zu überprüfen, die dem Landgericht hier aber nicht
unterlaufen sind.
Es entspricht der allgemeinen Auffassung (vgl. z. B. BayObLG NZM 2004, 949,
950) und auch der Rechtsprechung des Senats (NZM 2004, 950, 951), dass für die
Zulässigkeit einer bestimmten Nutzungsart auf eine typisierende bzw.
generalisierende Betrachtung und nicht auf die konkrete Ausübung der jeweiligen
Geschäftstätigkeit abzustellen ist. Für diese typisierende Betrachtung ist der
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Geschäftstätigkeit abzustellen ist. Für diese typisierende Betrachtung ist der
Gebrauch nach seiner Art und Durchführung (hier etwa die Nutzung der Wohnung
Nr. ... samt Außenfläche als Lagerraum und teilweise als Werkstatt im Rahmen des
Betriebs eines Elektrogeschäfts und die danach zu erwartende Anzahl und
Frequenz an Waren- und Personalverkehr zu konkretisieren und auf die örtlichen
(Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen (etwa Öffnungszeiten) Verhältnisse zu
beziehen (vgl. Palandt/Bassenge: WEG, 64. Aufl., § 15, Rdnr. 14)
Bei dieser gebotenen typisierten Betrachtungsweise hat das Landgericht zu Recht
festgestellt, dass die gewerbliche Nutzung der im Sondereigentum stehenden
Räume der Wohnung Nr. ... und der Außenanlage durch die Antragstellerin eine
größere Beeinträchtigung der Antragsgegner darstellt als eine Wohnnutzung. Da
als tatsächliche Feststellungen dafür der eigene Vortrag der Antragstellerin bzw.
die von der Antragsgegnerin X vorgelegten Lichtbilder zu Grunde gelegt worden
sind, bedurfte es dazu keiner Beweisaufnahme. Schon danach sind die
Antragsgegner dadurch beeinträchtigt, dass eine Wohneinheit in den
Gewerbebetrieb des Ehemannes der Antragstellerin integriert worden ist, wobei
dies bei der insgesamt nur drei Einheiten umfassenden Gemeinschaft besonders
ins Gewicht fällt. Bei einer reinen Wohnnutzung würde die Liegenschaft nicht mit
dieser Regelmäßigkeit und innerhalb von Ruhezeiten von Kfz angefahren, die
technische Materialien ausliefern bzw. abholen. Ebenfalls hätten nicht mit
vergleichbarer Häufigkeit den Antragsgegner fremde Personen in Gestalt der
Arbeitskräfte des Ehemannes der Antragstellerin Zutritt zu der Liegenschaft und
dem Gebäude bzw. würden dort Arbeiten verrichten. Die Lagerung von
angelieferten Materialien in vielfältigen Formen bis hin zu Kabeltrommeln im
Außenbereich, wie sie die im amtsgerichtlichen Verfahren vorgelegten Lichtbilder
dokumentiert, ist auch keineswegs vergleichbar einem gelegentlich vor der
Wohnungstür hinterlassenen Postpaket. Die Antragstellerin hat die von den
Antragsgegnern behauptete Lagerung von Materialien im Gartenbereich bis hin
zur Abdeckung durch Zelte auch nicht bestritten, sondern lediglich geltend
gemacht, diese sei von der Straße her überhaupt nicht und von den Wohnungen
der Antragsgegner nur partiell zu sehen. Diese von der Antragstellerin
zugestandene und deshalb nicht durch Beweiserhebung festzustellende Nutzung
des Gartenbereichs widerspricht in jedem Fall - unabhängig von der Frage der
Pflasterung- der Nutzung als Erholungs- und Ziergarten, wie sie der Antragstellerin
auch auf Grund ihres Sondernutzungsrechts allein zusteht, und stellt schon
deshalb eine Beeinträchtigung der Antragsgegner dar.
Soweit die Antragstellerin rügt, in den Vorinstanzen sei nicht erwogen worden, die
gewerbliche Nutzung unter Auflagen zu gestatten, verkennt sie, dass dies nicht
der Gegenstand eines Beschlussanfechtungsverfahrens sein kann, in dem die
Entscheidung nur auf Zurückweisung des Anfechtungsantrags oder
Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses lauten kann. Die Möglichkeit
einer vergleichsweisen Regelung ist von den Beteiligten trotz gerichtlicher
Bemühung darum nicht genutzt worden.
Hinsichtlich der Auslegung von TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom
04.08.1999 gelten die bereits dargelegten Grundsätze in gleicher Weise.
Der Senat vermag sich jedoch hier nicht der vom Landgericht vorgenommenen
Auslegung anzuschließen, Beschlussinhalt sei die Untersagung der Nutzung als
Pflasterfläche. Dabei wird nicht unterschieden zwischen der Pflasterung und der
Nutzung der Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht der Antragstellerin
besteht, zu Lagerzwecken im Rahmen der gewerblichen Nutzung der Wohneinheit
Nr. ... Letztere ist aber bereits Inhalt der zu TOP 5 erfolgten Beschlussfassung, da
diese schon nach der Formulierung des TOP 5 in der Einladung auch die
gewerbliche Nutzung der "Außenfläche" - ohne weitere Differenzierung - umfasst.
In der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 04.09.1999 ist für
TOP 6 nur von der Untersagung der Nutzung der dem Sondernutzungsrecht
unterliegenden Flächen "zu anderen Zwecken als in der Teilungserklärung
vorgeschrieben" die Rede. Nachdem eine Untersagung der gewerblichen Nutzung
der Sondernutzungsfläche bereits von TOP 5 umfasst wird, bleibt offen, welche
anderen Zwecke gemeint sind, und auch der Inhalt des Versammlungsprotokolls
gibt insoweit keinen Aufschluss. Deshalb vermag der Senat diese
Beschlussfassung gesichert nur dahin auszulegen, dass der Antragstellerin
untersagt wird, gegen die Teilungserklärung zu verstoßen. Ein Beschluss mit
diesem Inhalt mag zwar lediglich Aufforderungscharakter haben, verstößt deshalb
aber noch nicht gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung, weshalb die
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aber noch nicht gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung, weshalb die
Vorinstanzen ihn im Ergebnis zu Recht nicht für ungültig erklärt haben.
Ob es sich bei der Pflasterung um eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22
Abs. 1 Satz 1 WEG handelt, kann dahingestellt werden, weil die Beschlussfassung
zu TOP 6 jedenfalls weder im Sinn einer Untersagung der Pflasterung, die ganz
offensichtlich damals bereits erfolgt war, noch mangels ausreichender
Bestimmtheit im Sinn einer Verpflichtung zum Rückbau ausgelegt werden kann.
Nur ergänzend ist auf die Möglichkeit einer Abbedingung des § 22 Abs. 1 WEG
durch die Teilungserklärung bezüglich der Gartengestaltung hinzuweisen, wie sie
das OLG Hamm in einem Beschluss vom 15.02.2000 - 15 W 426/99 - (NZM 2000,
910) bei einer vergleichbaren Formulierung zur Gartengestaltung in der
Teilungserklärung angenommen hat.
Für den allein zu ermittelnden Beschlussinhalt, die Antragstellerin zur Einhaltung
der Teilungserklärung zu verpflichten, besteht auch nicht die
Stimmrechtsproblematik, die die Antragstellerin auf Grund des § 3 Ziff. 5 Nr. 2 der
Teilungserklärung aufgeworfen hat.
Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen weiteren Beschwerde hat die
Antragstellerin gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu tragen.
Es bestand für den Senat keine Veranlassung, von dem in der freiwilligen
Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre
außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG, zumal das Unterliegen
der Antragsgegner für eine Anordnung nicht ausreicht.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde
beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und erfolgt entsprechend der unbeanstandet
gebliebenen Festsetzung des Landgerichts.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.