Urteil des OLG Frankfurt vom 28.05.2009
OLG Frankfurt: verwalter, gutachter, sanierung, adäquate kausalität, balkon, wasser, eigentümer, ermächtigung, versammlung, sicherheit
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 115/06
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 278 BGB, § 280 BGB, § 21
Abs 5 Nr 2 WoEigG, § 27 Abs 1
Nr 3 WoEigG
(Wohnungseigentum: Sorgfaltspflichten und Haftung des
Wohnungseigentumsverwalters im Rahmen der Beseitigung
von Baumängeln; Durchsetzung des
Schadensersatzanspruchs eines Wohnungseigentümers als
Einzelgläubiger)
Leitsatz
1. Der einzelne Wohnungseigentümer bedarf zur Durchsetzung eines ihm als
Einzelgläubiger gegen den Verwalter zustehenden Schadensersatzanspruchs nicht der
Ermächtigung durch die Gemeinschaft.
2. Die Pflicht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG beschränkt sich bei
Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu
unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus
eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen.
3. Haben der Verwalter und die Wohnungseigentümer bzw. der geschädigte
Wohnungseigentümer hinsichtlich Baumängel und ihren Ursachen den gleichen
Kenntnisstand, obliegt es Letzteren, einen Beschluss der Gemeinschaft zur Feststellung
der Mängelursache und deren Beseitigung rechtzeitig herbeizuführen.
4. Der mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte
Unternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 21.528,20
€ festgesetzt.
Gründe
Der Antragsteller ist seit 1982 Eigentümer der Wohnung Nr. ... der
Wohnungseigentumsanlage A-Straße .../ B-Straße ... in O1. Die Antragsgegnerin
ist seit dem 01.01.1996 die Verwalterin der Liegenschaft gewesen. Der
Antragsteller nimmt die Antragsgegnerin auf Schadensersatz wegen schuldhafter
Verletzung ihrer Verwalterpflichten in Anspruch, weil er seine zuvor vermietete
Wohnung nach Kündigung von Juli 2002 bis einschließlich Februar 2004 wegen
Nässeschäden nicht selbst nutzen konnte, sondern in dieser Zeit Miete und
Nebenkosten für die Beibehaltung einer Mietwohnung für sich und seine Ehefrau
aufwenden musste.
Das Anwesen A-Straße ...wurde Anfang der 60er Jahre als Geschäftshaus errichtet
und später als Warenhaus genutzt. Anfang der 80er Jahre wurde es teilweise
abgebrochen und zu einem Geschäftshaus mit Ladenflächen und 15
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abgebrochen und zu einem Geschäftshaus mit Ladenflächen und 15
Eigentumswohnungen umgestaltet. Pläne, aus denen sich die Lage der
Entwässerungsleitungen ergibt, existieren nicht bzw. entsprechen nicht den
tatsächlichen Gegebenheiten.
Bereits seit 1985 gab es Nässeprobleme in dem Haus. Diese waren immer wieder
Gegenstand von Eigentümerversammlungen, ohne dass jedoch Beschlüsse
gefasst wurden. So wurde im Protokoll der Eigentümerversammlung vom
30.11.1989 (Bl. 165 d. A.) unter „Sonstiges" festgehalten, dass verschiedene
Besichtigungen des Objekts mit Baufachleuten stattfanden wegen Wasserschäden
im rückwärtigen Hausbereich durch Regenwasser, eine genaue
Ursachenermittlung aber noch nicht möglich war, weil die Fachleute
unterschiedliche Auffassungen zu den möglichen Ursachen vertraten. Die genaue
Erforschung der Ursachen werde noch Zeit in Anspruch nehmen. Nach deren
Feststellung werde der Versammlung ein Konzept zur Behebung der Schäden
unterbreitet werden.Die Vorverwalterin hatte die Antragsgegnerin mit Schreiben
vom 27.12.1995 (Bl. 99 d. A.) bereits über einen im Dezember 1995
vorgesehenen, aber durch den Gutachter SV1 abgesagten Termin zur Klärung der
Nässeschäden informiert. Nach Übernahme der Verwaltung der Eigentumsanlage
am 01.01.1996 durch die Antragsgegnerin wurde in den
Eigentümerversammlungen vom 15.11.1996 (Bl. 107 d. A.), 27.08.1999 (Bl. 113 d.
A.) und 08.09.2000 (Bl. 118 d. A.) das Problem der Feuchtigkeit angesprochen;
eine Beschlussfassung ist nicht erfolgt. In dem Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 18.05.2001 (Bl. 14 d. A.) ist unter TOP 6 im Rahmen
eines allgemeinen Berichts zu anstehenden Instandhaltungsarbeiten u. a. avisiert,
mit dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung solle mit einem Gutachter für
dauerelastische Fugen eine Begehung am Objekt vorgenommen werden, da
aufgrund der in der letzten Zeit zahlreichen aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme
eine der Hauptursachen bei den Fugen vermutet werde. Das
Verwaltungsbeiratsmitglied A werde diesbezüglich den Kontakt zu einem
Gutachter herstellen. Eine Beschlussfassung ist nicht erfolgt, ebenso wenig eine
Begehung mit einem entsprechenden Gutachter. Im Rahmen der
Eigentümerversammlung vom 15.03.2002 hat die Antragsgegnerin darauf
hingewirkt, dass ein Beschluss gefasst wurde, wonach ein Sachverständiger zur
Ermittlung der Schadensursachen beauftragt werden soll.
Ab April 2002 sind in der Wohnung des Antragstellers Wasserschäden eingetreten.
Der Antragsteller hatte seine Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch vermietet, hatte
aber wegen Eigenbedarfs zum 30.05.2002 gekündigt und wollte die Wohnung zum
01.07.2002 selbst beziehen. Nachdem seine Mieterin ihm im April 2002
Wasserflecken an der Wohnzimmerdecke gemeldet hatte, informierte der
Antragsteller die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 22.04.2002. Am 18.05.2002
erhielt die Antragsgegnerin von dem Antragsteller die Wohnungsschlüssel und
beauftragte Handwerker, die im Mai 2002 die Decke aufbrachen, um nach der
Schadensursache zu suchen und ein Gussrohr austauschten. Der Antragsteller
hatte zwischenzeitlich bereits Termine mit dem Maler und Parkettleger vereinbart.
Nachdem die Decke wieder verschlossen war, Wandschäden beseitigt und
Parkettlegearbeiten begonnen hatten, trat nach einem Gewitterregen am
10.07.2002 erneut Wasser über die Wohnzimmerdecke in die Wohnung ein. Die
Antragsgegnerin veranlasste am 12.07.2002 die Entfernung des Parkettbodens
und nochmalige Öffnung der Decke im Wohnzimmer und stellte
Heißluftventilatoren zur Trocknung auf. Als Ursache nahm sie nach einem
Schreiben vom 16.07.2002 (Bl. 20 d. A.) einen undichten Bodenablauf auf dem
darüberliegenden Balkon der Wohnung des Eigentümers B an.In der
Wohnungseigentümerversammlung am 19.07.2002 wurde nach den
Feststellungen des Landgerichts folgendes Vorgehen beschlossen: 1. Gutachten
mit Sanierungsvorschlägen, 2. Ausschreibung auf Basis dieses Gutachtens, 3.
Auftragsvergabe an den leistungsfähigsten günstigsten Anbieter, 4. Abnahme der
Arbeiten mit Garantieerklärung etc., 5. Zahlung.Am 30.07.2002 fand ein
Ortstermin mit der Firma C statt. Mit Schreiben vom 05.08.2002 (Bl. 121 d. A.)
teilte Herr A (Verwaltungsbeirat) der Antragsgegnerin mit, dass er nach
Abstimmung mit dem Antragsteller einem Auftrag an die Fa. C grundsätzlich
zustimme und schlug gleichzeitig die Aufnahme von Anmerkungen zu dem bereits
eingeholten Angebot in das Auftragsschreiben vor. Am 13.8.2002 beauftragte die
Antragsgegnerin sodann die Fa. C. Ein für den 02.09.2002 anberaumter Ortstermin
konnte wegen Verhinderung eines Eigentümers nicht stattfinden und wurde
verschoben auf den 07.10.2002. Nachdem der Balkonablauf B abgedichtet war,
waren dann am 14.10.2002 in der Wohnung des Antragstellers die Decke
verschlossen, Maler- und Tapezierarbeiten ausgeführt und das Parkett verlegt. Am
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verschlossen, Maler- und Tapezierarbeiten ausgeführt und das Parkett verlegt. Am
28.10.2002 kam es erneut zu einem Wassereinbruch in der Wohnung des
Antragstellers. Am 31.10.2002 erfolgte eine erneute Begehung der Wohnung des
Antragstellers unter Beteiligung der Sachverständigen. Am 05.11.2002 legte die
Fa. C ihr Gutachten vor, für dessen Inhalt auf Blatt 125-144 d. A. Bezug
genommen wird. Sie kam u. a. zu dem Ergebnis, dass nicht ausgeschlossen
werden könne, dass nach einer Instandsetzung mit DIN-gerechtem Aufbau der
Balkone und Verlegung der Balkonentwässerungsrohre nach außen weiterhin
Feuchtigkeitsschäden, verursacht durch die Hausentwässerung, entstehen. Auf
Seite 7 des Gutachtens (Bl. 131 d. A.) wird ausgeführt, für eine Untersuchung, die
eindeutig über die Ursache der Feuchtigkeitsschäden Aufschluss geben kann, sei
es notwendig, Zwischenwände und -decken im Bereich der Rohrleitungen zu
öffnen. Da keine Pläne über den Verlauf der Rohrleitungen vorlägen, sei eventuell
mit einem massiven Eingriff in die Architektur der einzelnen Wohnungen zu
rechnen. Als weitere Vorgehensweise wurde vorgeschlagen, die Zwischendecken
bereichsweise zu öffnen und eine Sichtprüfung der Rohbaudecken und der
Rohrleitungen auf vorhandene Feuchtigkeitsschäden / Undichtigkeiten
vorzunehmen. Vor und während der Prüfung sei eine ausgiebige künstliche
Beregnung der Balkonflächen notwendig. Je nach Erkenntnis seien undichte
Bereiche der Balkonabdichtungen zu lokalisieren und/oder undichte Rohrleitungen
auszutauschen. Bevor die Zwischendecken geschlossen würden, habe eine
erneute Prüfung durch ausgiebige künstlichen Beregnung zu erfolgen. Zu diesem
Zeitpunkt waren bereits Dachdecker beauftragt, welche das Dach abdichteten und
den Dachrand sanierten, wie die Verwalterin in der Beiratssitzung vom 07.12.2002
berichtete.
Der Verwaltungsbeirat beschloss in der Sitzung vom 07.12.2002, dass zunächst
der Balkon der Beteiligten D saniert werden sollte, weil darin mit hoher
Wahrscheinlichkeit die Ursache für den Wassereintritt in den darunter liegenden
Wohnungen des Antragstellers und E liege. Der Verwalter solle unverzüglich
Teilzahlungen der betroffenen Eigentümer einfordern. Zudem sollte der Verwalter
ein Angebot bezüglich des Einbaus eines Regensammelrohrs für die Außenwand
des Hauses (Innenhofseite) einholen. Bei den übrigen Balkonen solle keine
"Totalsanierung" durchgeführt, sondern lediglich der obere Wandanschluss mit
einer neuen Abschlussschiene versehen und die Fuge professionell mit Silikon
ausgespritzt werden (Bl. 145, 146 d. A.). Die Antragsgegnerin leitete diese
Maßnahmen in die Wege. Weiter wurden die Vorgaben aus dem Gutachten der Fa.
C diskutiert, die vorgeschlagen hatte, die Sichtprüfung der Rohrdecken und
Rohrleitungen mit einer ausgiebigen künstlichen Beregnung der Balkonflächen zu
begleiten. Die Antragsgegnerin hatte bereits Angebote zur Einrüstung und
künstlichen Beregnung der Balkone eingeholt, bevor die Eigentümer sich am
24.03.2003 darauf verständigten, eine notwendige Einrüstung der Hinterfassade
des Hauses durch die Gerüstfirma F ausführen zu lassen. Mitte Mai 2003 wurde
das Gerüst gestellt, im Juni 2003 begann der Dachdecker G mit der weiteren
Ursachenforschung, die nach dem Vorschlag der Antragsgegnerin vom März 2003
auch die Kontrolle der Dachentwässerung umfasste. Am 28.08.2003 sollte im
Rahmen der Sanierung der Dachentwässerung eine künstliche Bewässerung
stattfinden. In der Nacht vom 28. auf den 29.08.2003 kam es erneut zu einem
Wassereinbruch in der Wohnung des Antragstellers. Der Dachdecker G führte
weitere Arbeiten auf dem Dach aus. In einem Schreiben vom 30.09.2003 (Bl. 32 d.
A.) an den Antragsteller ging die Antragsgegnerin davon aus, dass nach Abschluss
der Sanierung der Balkone und der Dachentwässerung zukünftig in der Wohnung
des Antragstellers nicht mehr mit Wasserschäden zu rechnen sei. Trotzdem kam
es am 08.10.2003 zu einem erneuten Wassereinbruch über die Wohnzimmerdecke
der Wohnung des Antragstellers. Der Dachdecker G, der weiterhin nach der
Ursache suchte, entdeckte am 16.10.2003, nachdem die Decke in der Wohnung
des Antragstellers weiträumig geöffnet wurde, eine Regenwasserrinne mit Abfluss
in das Hausinnere. Nach einer künstlichen Bewässerung dieser Rinne stand dann
fest, dass dies die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des
Antragstellers war.
Nach der Verlegung der Dachentwässerung wurden sodann die Malerarbeiten in
der Wohnung des Antragstellers begonnen, die wegen Schädlingsbefalls
unterbrochen wurden. Der Antragsteller monierte die Malerarbeiten als
unzureichend; über den Umfang der Parkettlegearbeiten bestanden Uneinigkeiten
zwischen den Parteien. Letztendlich war die Instandsetzung der Wohnung des
Antragstellers am 10.02.2004 beendet.
Der Antragsteller begehrt von der Antragsgegnerin die Zahlung von
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Der Antragsteller begehrt von der Antragsgegnerin die Zahlung von
Schadensersatz in Höhe von 21.528,20 € für die von ihm aufgewendete Miete und
Nebenkostenvorauszahlungen in der Zeit vom Juli 2002 bis Februar 2004.Er hat
geltend gemacht, die Antragsgegnerin habe sowohl ihre gesetzlichen Pflichten
nach § 27 Abs. 1 Ziff. 1- 3 WEG als auch ihre Verpflichtungen aus dem
Verwaltervertrag verletzt, da sie es unterlassen habe, Beschlussfassungen
betreffend die zur Verhinderung der Wasserschäden erforderlichen Maßnahmen in
die Wege zu leiten bzw. die in der Versammlung vom 18.05.2001 übernommene
"Selbstverpflichtung" auszuführen. Die Antragsgegnerin habe ungeeignete
Reparaturversuche ins Blaue hinein in Auftrag gegeben, anstatt entsprechend
dem Protokoll vom 18.05.2001 einen Gutachter einzuschalten. Wenn die
Antragsgegnerin rechtzeitig tätig geworden wäre, hätte der Antragsteller wie
geplant seine Wohnung nutzen können und ihm wäre kein Schaden
entstanden.Die Antragsgegnerin ist dem Antrag entgegengetreten mit dem
Vorbringen, dass sie nicht für die Vornahme von Instandhaltungsmaßnahmen
durch die Gemeinschaft hafte und ferner nicht für die eingeschalteten Handwerker
als ihre Erfüllungsgehilfen. Es fehle auch an der erforderlichen Kausalität zwischen
einem behaupteten Unterlassen ihrerseits und dem vorgetragenen Schaden des
Antragstellers. Vielmehr sei der Schadenseintritt darauf zurückzuführen, dass die
Wohnungseigentümer trotz seit Jahren bekannter Wasser- und
Feuchtigkeitsschäden zu keinem Zeitpunkt durch Beschlussfassung über die
Einholung eines Sachverständigengutachtens für eine nachhaltige
Ursachenforschung und Mängelbeseitigung gesorgt hätten.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 18.04.2005 (Bl. 185-194 d. A.) den Antrag
des Antragstellers zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, es liege
bereits keine objektive Pflichtverletzung der Antragsgegnerin vor. Die
Antragsgegnerin habe keine ihr gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 1-3 WEG obliegende
Pflichten verletzt, zumindest jedoch im Hinblick auf die ergriffenen Maßnahmen
nicht schuldhaft gehandelt. Gegen ihre Verpflichtung, Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung auszuführen, habe die Antragsgegnerin nicht
verstoßen, da sich dem Versammlungsprotokoll vom 18.05.2001 keine
Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung entnehmen lasse. Die
Antragsgegnerin sei auch nicht zur eigenständigen Einholung eines
Sachverständigengutachtens verpflichtet gewesen, die Beseitigung von Mängeln
des Gemeinschaftseigentums sei gemäß § 21 Abs. 5 Ziff. 2 Aufgabe der
Wohnungseigentümer selber. Der Verwalter sei nach § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG
lediglich verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die
Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung
herbeizuführen. Es könne nicht der Antragsgegnerin angelastet werden, dass die
Wohnungseigentümer und auch der Antragsteller sich über viele Jahre mit der
Erörterung der Problemlage und der Protokollierung von Absichtserklärungen
zufrieden gegeben hätten. Auch bei Annahme einer objektiven Pflichtverletzung
und der Kausalität des Unterlassens für den Schadenseintritt sei ein
Schadensersatzanspruch wegen überwiegendem Mitverschulden der
Wohnungseigentümer einschließlich des Antragstellers ausgeschlossen.
Gegen diesen Beschluss des Amtsgerichts, zugestellt am 29.04.2005, hat der
Antragsteller mit am 09.05.2005 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz seines
Verfahrensbevollmächtigten sofortige Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat
der Antragsteller geltend gemacht, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts
scheide eine Verwalterhaftung mangels Beschlussfassung der
Wohnungseigentümerversammlung nur dann aus, wenn die
Wohnungseigentümerversammlung trotz ordnungsgemäß vorbereiteter
Beschlussanträge ein obstruktives Beschlussverhalten an den Tag lege. Die
Antragsgegnerin habe hier schon ihre Nebenpflichten aus dem Verwaltervertrag
schuldhaft verletzt, weil sie eine Beschlussfassung durch die
Wohnungseigentümerversammlung nicht durch Feststellung der Schäden und der
erforderlichen Maßnahmen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung von
Sonderfachleuten, ordnungsgemäß vorbereitet und herbeigeführt habe. Der
Amtsrichter habe auch verkannt, dass sich die Antragsgegnerin nach dem Inhalt
des von ihr erstellten Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom
18.05.2001 selbst zur Durchführung verschiedener Instandsetzungsarbeiten
verpflichtet habe, ohne selbst einen Beschluss der Wohnungseigentümer für
erforderlich zu halten. Da es sich um eine Maßnahme gehandelt habe, für die nach
§ 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG keine Beschlussfassung erforderlich gewesen sei, habe sich
der einzelne Wohnungseigentümer darauf verlassen dürfen, dass der Verwalter die
in Aussicht gestellte Tätigkeit auch zeitnah vornimmt, was die Antragsgegnerin
aber über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr versäumt habe. Zu
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aber über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr versäumt habe. Zu
berücksichtigen sei auch, dass die Antragsgegnerin schon bei der Übernahme der
Verwaltung ab 01.01.1996 von der Vorverwalterin auf die bestehende
Nässeproblematik hingewiesen worden sei, bis 2002 die Begehung mit einem
Sachverständigen aber nicht nachgeholt habe. Die Antragsgegnerin habe es nicht
ablehnen dürfen, die Fa. C nach der Erstellung des Sachverständigengutachtens
vom 05.11.2002 erneut zu beauftragen und nicht durch die Beauftragung
einzelner Handwerker "Flickschusterei" bei der Ursachensuche und
Schadensbeseitigung betreiben dürfen.Die Antragsgegnerin ist der Beschwerde
entgegengetreten und hat den angefochtenen Beschluss verteidigt. Sie hat
geltend gemacht, ihre Verpflichtung zur Schadensfeststellung und Unterrichtung
der Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 18.05.2001 erfüllt zu haben.
Sie sei dagegen nicht verpflichtet gewesen, auf eigenes Kostenrisiko
Ursachenfeststellung zu betreiben bzw. Beseitigungsmaßnahmen gemäß § 27
Abs. 1 Ziff. 3 WEG einzuleiten und verweist darauf, dass nach der
Beschlussfassung vom 15.03.2002 sowohl unverzüglich ein Ortstermin mit der Fa.
H durchgeführt als auch das Sachverständigengutachten der Fa. C eingeholt
wurde. Zu einer Neubeauftragung dieser Sachverständigen sei die
Antragsgegnerin ohne erneute Beschlussfassung nicht legitimiert gewesen. Die
von der Sachverständigen vorgeschlagene Öffnung der Zwischenwände und –
decken habe die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gewollt wegen des
damit verbundenen erheblichen Zeit- und Kostenaufwands. Für eine
Ungeeignetheit der eingeschalteten Firma H und des Dachdeckers G bestünden
keine Anhaltspunkte. Der Antragsgegnerin könne deshalb nicht der Vorwurf
gemacht werden, die wahre Schadensursache für den Wassereintritt im
Wohnzimmer der Wohnung des Antragstellers, nämlich der am 16.10.2003
festgestellte undichte, verdeckte Regenwassereinlauf, sei erst zu spät festgestellt
worden.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 03.03.2006 (Bl. 240-251 d. A.) die
Beschwerde zurückgewiesen und ausgeführt, dass dem Antragsteller ein
Schadensersatzanspruch gegen die Antragsgegnerin nicht zustehe mangels im
Zusammenhang mit ihrer Verwaltertätigkeit schadensursächlicher Verstöße gegen
ihre Pflichten gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG. Danach sei der Verwalter zwar
verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Gemäß § 21
Abs. 1, Abs. 5 Ziff. 2 WEG sei es jedoch in erster Linie Sache der
Wohnungseigentümer selbst, für die Behebung von Baumängeln zu sorgen. Bei
Vorliegen von Baumängeln sei die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich
darauf beschränkt, die Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer
darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das
weitere Vorgehen herbeizuführen. Vorliegend könne der Antragsgegnerin nicht
vorgeworfen werden, sie sei nach den Schadensmeldungen des Antragstellers
nicht tätig geworden, was die Kammer durch die Aufzählung der Tätigkeiten der
Antragsgegnerin im Einzelnen, auf die Bezug genommen wird, ausführt. Entgegen
der Auffassung des Antragstellers sei die Antragsgegnerin nicht verpflichtet
gewesen, nach Vorliegen des Gutachtens vom 05.11.2002 eine weitergehende
entsprechende Ursachenforschung zu betreiben. Aus eigenem Recht sei die
Antragsgegnerin zur Veranlassung dieser Untersuchung nicht berechtigt, gerade
auch im Hinblick auf die laut dem Sachverständigengutachten vom 05.11.2002
weitreichenden Konsequenzen dieser Maßnahme. Die Voraussetzungen für
Notmaßnahmen im Sinn des § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG hätten nicht vorgelegen,
zumal parallel zu der Ursachenfeststellung durch die Sachverständige bereits der
Dachdecker G tätig gewesen sei, dessen Ungeeignetheit nicht ausreichend
substantiiert vorgetragen sei. Selbst wenn die Antragsgegnerin zeitliche
Verzögerungen der Arbeiten des Dachdeckers G zu überwachen gehabt hätte,
stehe nicht fest, dass die unterlassene Überwachung kausal für den geltend
gemachten Schaden geworden sei. Die Kammer verweist in diesem
Zusammenhang darauf, dass der Verwaltungsbeirat unter Mitwirkung des
Antragstellers am 07.12.2002 unabhängig von der Klärung der mangelhaften
Dachentwässerung als Schadensursache sich für eine andere Vorgehensweise
entschieden hatte, nämlich die Sanierung des Balkons D, da dort die
Schadensursache vermutet wurde. Dass die Antragsgegnerin ihren
Verpflichtungen aus dieser Beschlussfassung nicht nachgekommen sei, habe der
Antragsteller selbst nicht behauptet und sei auch nicht ersichtlich.
Auch dass die Antragsgegnerin erst nach dem Eigentümerbeschluss vom
24.03.2003 zur Auftragserteilung an die Gerüstfirma F die zur Aufstellung des
Gerüstes auf dem Nachbargrundstück notwendige Zustimmung der Stadt
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Gerüstes auf dem Nachbargrundstück notwendige Zustimmung der Stadt
eingeholt hat, begründe keine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin. Sie sei nicht
im Vorhinein verpflichtet gewesen, die Zustimmung einzuholen, da eine konkrete
Planung erst nach Auftragsvergabe nach den Vorstellungen der beauftragten
Gerüstbaufirma möglich gewesen sei.
Auch nach dem erneuten Wassereinbruch am 08.10.2003, nachdem längst die
Sanierung der Dachentwässerung begonnen hatte, sei der Antragsgegnerin keine
Untätigkeit vorzuwerfen, da die Decke in der Wohnung des Antragstellers erneut
weiträumig geöffnet und in der Folge durch den Dachdecker G dann die
schadensursächliche Regenwasserrinne entdeckt worden sei.
Dass die Antragsgegnerin in dem Jahr nach der
Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 untätig geblieben sei, führe
ebenfalls nicht zu einer Schadensersatzverpflichtung. Aus dem Protokoll der
Eigentümer-Versammlung vom 18.05.2001 sei eine entsprechende
Beschlussfassung nicht ersichtlich. Lediglich im Rahmen eines allgemeinen
Berichts zu anstehenden Instandhaltungsarbeiten sei avisiert, dass der
Verwaltungsbeirat und die Verwaltung mit einem Gutachter für dauerelastische
Fugen eine Begehung am Objekt vornehmen werde, da auf Grund der in letzter
Zeit zahlreichen aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme eine der Hauptursachen bei
den Fugen vermutet werde. Inwieweit die Antragsgegnerin dadurch unabhängig
von dem Verwaltungsbeirat zu einem Handeln verpflichtet gewesen sei, könne
vorliegend schon deswegen dahinstehen, weil sich als Ursache für die
Wasserschäden in der Wohnung des Antragstellers gerade nicht die undichte
Verfugung der Balkone herausgestellt habe.Die Antragsgegnerin habe auch nicht
gegen die grundsätzliche Verpflichtung gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG verstoßen,
wonach der Verwalter verpflichtet ist, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung
des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Dass der die
Feuchtigkeitseintritte in den Wohnungen verursachende Zustand bereits seit vielen
Jahren bestanden habe und in Eigentümerversammlungen immer wieder erörtert
worden sei ohne Beschlussfassung zu einer umfassenden und voraussichtlich
kostspieligen Ursachenforschung und Sanierung, belege, dass
Wohnungseigentümer das Problem eher vor sich „hergeschoben" hätten. Dass die
Maßnahme plötzlich so dringend und unaufschiebbar geworden sei, dass die
Einberufung einer erneuten Eigentümerversammlung nicht mehr möglich gewesen
wäre, sei nicht ersichtlich.Auf die verzögerte Instandsetzung der Wohnung des
Antragstellers, nämlich Durchführung der Maler und Parkettlegearbeiten, könne
der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht gestützt werden. Die
Instandsetzungsverpflichtung der Antragsgegnerin nach § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG
beschränke sich auf das Gemeinschaftseigentum. Die Instandsetzung von
Gebäudeteilen, die im Sondereigentum stehen, sei Sache des jeweiligen
Wohnungseigentümers.
Es könne schließlich nicht festgestellt werden, dass ein weiteres Tätigwerden vor
der Schadensmeldung vom April 2002 mit Sicherheit den Schaden verhindert
hätte. Alleine das gedankliche Verschieben der von der Antragsgegnerin
vorgenommenen Aktivitäten auf einen Zeitraum vor April 2002 zwinge nicht zu der
Annahme, dass dann die Schadensursache bereits im Jahr 2001 festgestellt
worden wäre. Da unstreitig im Jahr 2001 in der Wohnung des Antragstellers noch
keine Feuchtigkeitsschäden an der Wohnzimmerdecke aufgetreten waren, hätte
damit keine Veranlassung bestanden, die Wohnzimmerdecke der Wohnung des
Antragstellers weiträumig zu öffnen. Damit bleibe zumindest zweifelhaft, ob die in
das Hausinnere geleitete Regenwasserrinne auch ohne die Öffnung dieser Decke
entdeckt worden wäre, zumal unstreitig keine verlässlichen Pläne der verlegten
Rohrleitungen und Rohre existieren. Es könne daher gerade nicht mit der
erforderlichen Sicherheit festgestellt werden, dass der Schaden bei Vornahme der
unterbliebenen Handlung nicht eingetreten wäre.
Gegen den Beschluss des Landgerichts, der am 14.03.2006 zugestellt worden ist,
hat der Antragsteller mit am 24.03.2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz
weitere Beschwerde eingelegt, mit der er seinen Zahlungsantrag weiterverfolgt.
Zur Begründung macht der Antragsteller geltend, es sei rechtsfehlerhaft, dass das
Landgericht nicht von einer schuldhaften Pflichtverletzung der Antragsgegnerin
ausgegangen sei. Die Antragsgegnerin habe sich schon bis zu ihrer
Selbstverpflichtung in der Versammlung vom 18.05.2001 nicht mit der
notwendigen Sorgfalt um die Beseitigung der Feuchtigkeitsprobleme gekümmert,
zu Gunsten der Antragsgegnerin setze der Antragsteller aber erst mit diesem
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zu Gunsten der Antragsgegnerin setze der Antragsteller aber erst mit diesem
Zeitpunkt das ihr vorzuwerfende Verhalten an. Auch wenn formal in der
Wohnungseigentümerversammlung keine Beschlussfassung erfolgt sei, sei die
Antragsgegnerin verpflichtet gewesen, eine Beschlussfassung der
Wohnungseigentümerversammlung über die zu treffenden Maßnahmen
herbeizuführen. Es sei rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht der Erklärung der
Antragsgegnerin im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom
18.05.2001 keinerlei Bedeutung zugemessen habe.
Dass das Landgericht keine Kausalität der Unterlassung einer zeitnahen Begehung
mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen für den geltend gemachten
Schaden angenommen habe, beruhe auf einer unzureichenden Sachaufklärung
oder einem Missverständnis des Landgerichts. Das Landgericht habe übersehen,
dass es sich bei der Wohnung des Antragstellers um eine Wohnung mit zwei
Zimmern handele, wobei die Wasserschäden, die zur Unbewohnbarkeit geführt
hätten, im Wohnzimmer aufgetreten seien. Für diese Schäden sei die
Begutachtung der Fugen erforderlich gewesen. Der Dachdecker G sei lediglich bei
der Suche nach der Ursache für eine wesentlich später zusätzlich aufgetretene
undichte Stelle im Bereich des Schlafzimmers erfolgreich gewesen. Falls insoweit
Unklarheit bestanden habe, hätte das Landgericht im Rahmen der Amtsermittlung
aufklären müssen.Das Landgericht habe die Anforderungen, die an eine
ordnungsgemäße Verwaltung zu stellen seien, deutlich zu gering angesetzt. So
hätte die Antragsgegnerin nicht nur auf an sie gerichtete Anforderungen, sondern
in eigener Initiative tätig werden müssen, z. B. auch indem Beschlussfassungen in
einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung oder im
Umlaufverfahren herbeigeführt worden wären. Auch die Termine mit der
Sachverständigen und den Handwerkern hätten gestrafft werden und deren
Tätigkeit beaufsichtigt werden müssen. Es sei sachfremd gewesen, einen
einzelnen Handwerker wie den Dachdecker G mit diesem Projekt zu betrauen.
Auch habe die Antragsgegnerin nicht festlegen dürfen, dass nach dem
Sachverständigengutachten vom 05.11.2002 keine weitere Begutachtung erfolgen
solle. Hierüber habe die Antragsgegnerin die Wohnungseigentümer beschließen
lassen müssen unter Vorlage eines alternativen Konzepts zur
Ursachenermittlung.Die Auffassung des Landgerichts, die aufgetretenen
Verzögerungen seien für den Schaden nur kausal, wenn er bei Vornahme der
unterbliebenen Handlung mit Sicherheit nicht eingetreten wäre, könne so nicht
hingenommen werden. Es liege auf der Hand, dass dann wenn nicht monatelange
ein Leerlauf vorhanden gewesen wäre, die Arbeiten insgesamt hätten früher
abgeschlossen werden können. Es komme nicht darauf an, dass die Ursache für
den Feuchtigkeitseintritt erst Oktober 2003 gefunden wurde. Ein Verwalter habe
unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadensursache bei
Feuchtigkeitsschäden festzustellen. Wenn der Verwalter diese Pflicht schuldhaft,
auch fahrlässig verletze, hafte er für den Schaden des betroffenen
Wohnungseigentümers auch dann, wenn die Schadensursache ungeklärt bleibt
oder sich nachträglich herausstellen sollte, dass sie ausschließlich im
Sondereigentum liegt.
Die Antragsgegnerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten.
Sie verteidigt den angefochtenen Beschluss und macht geltend, die Auslegung
des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 durch das
Landgericht, dass es sich um einen allgemeinen Bericht der Verwaltung ohne
Verpflichtungsinhalt für die Antragsgegnerin handele, sei rechtsfehlerfrei. Die
Antragsgegnerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, nach dem 18.05.2001 auf
eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer hinzuwirken, nachdem sich die
Wohnungseigentümer jahrelang gescheut hätten, die zur Ursachenfeststellung
erforderlichen massiven Eingriffe in die Gebäudesubstanz in Angriff zu nehmen. Da
die Wohnungseigentümer und die Antragsgegnerin bis zum Oktober 2003 den
gleichen Kenntnisstand bezüglich der Feuchtigkeitsschäden gehabt hätten, hätte
es den Wohnungseigentümern oblegen, eine Beschlussfassung der Gemeinschaft
herbeizuführen. Der Vortrag des Antragstellers in der weiteren Beschwerde, der
Dachdecker G habe am 16.10.2003 lediglich die Ursache für den wesentlich später
aufgetretenen Schaden im Schlafzimmer festgestellt, während der Schaden im
Wohnzimmer, der zur Unbewohnbarkeit geführt habe, auf die schadhafte
Verfugung der Balkone zurückzuführen sei, sei als neuer Vortrag im
Rechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich. Auch wenn diese Behauptung
zutreffend wäre, fehle es an der Kausalität der behaupteten Pflichtverletzung
insoweit, als die Antragsgegnerin nach der Auffassung des Antragstellers keine
Eigeninitiative entfaltet habe, da die Antragsgegnerin ohne Beschlussfassung der
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Eigeninitiative entfaltet habe, da die Antragsgegnerin ohne Beschlussfassung der
Wohnungseigentümerversammlung nicht habe tätig werden dürfen. Dies gelte
auch für eine Weiterbeschäftigung der Sachverständigen Fa. C. Deren Vorschläge
habe die Gemeinschaft wegen der massiven Eingriffe in die Architektur nicht
umsetzen wollen, sondern gehofft, dass die Prüfungen und Arbeiten des bereits
tätigen Dachdeckerunternehmens zum Erfolg führen würden. Etwaige
Verzögerungen bei der Ursachenfindung seien nicht außergewöhnlich und
jedenfalls nicht für den Schaden des Antragstellers kausal.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß den §§ 43 Abs. 1,
45 Abs. 1 WEG a. F. statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form-
und fristgerecht eingelegt. Sie ist aber nicht begründet. Der angefochtene
Beschluss beruht nicht auf einem Rechtsfehler, worauf sich die Überprüfung im
Rechtsbeschwerdeverfahren beschränkt.
Das Landgericht hat zutreffend stillschweigend die Aktivlegitimation des
Antragstellers für die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs gegen die
Antragsgegnerin unterstellt. Da der geltend gemachte Schaden nur das
Vermögen des Antragstellers betrifft, bedurfte es keiner Ermächtigung zur
Geltendmachung durch die Gemeinschaft (BGHZ 115, 253; Oberlandesgericht
Düsseldorf ZWE 2007, 92).Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht aber die
Zurückweisung des Zahlungsantrags durch das Amtsgericht bestätigt, da die
Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB i. V. m.
dem Verwaltervertrag bzw. § 27 Abs. 1 Nr. 1-3 WEG nicht vorliegen. Die Haftung
des Verwalters knüpft an eine Verletzung gesetzlicher oder vertraglicher Pflichten
oder an die Verwirklichung des Tatbestandes der unerlaubten Handlung an und
setzt voraus, dass es infolge dieser Pflichtverletzungen zu einer Schädigung des
Wohnungseigentümers gekommen ist. Sowohl für die vertragliche als auch die
Deliktshaftung des Verwalters ist ein schuldhaftes Verhalten seinerseits
erforderlich, wobei Fahrlässigkeit im Sinn der Außerachtlassung der im Verkehr
erforderlichen Sorgfalt genügt. Außerdem muss zwischen dem Schadenseintritt
und dem schuldhaft pflichtwidrigen Verhalten Kausalität bestehen, wobei für die
Verwalterhaftung wie auch sonst im Zivilrecht die Adäquanztheorie gilt
(Gottschalg: Die Haftung von Verwalter und Beirat in der
Wohnungseigentümergemeinschaft, 3. Aufl., 2009, Rdnr. 80-87). Im Fall der
Pflichtverletzung des Verwalters durch eine Unterlassung ist diese für den Schaden
nur dann kausal, wenn pflichtgemäßes Handeln den Schaden der
Wohnungseigentümer sicher oder mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit
verhindert hätte ( Palandt/Heinrichs: BGB, 68. Aufl., Vorbem. vor § 249, Rdnr. 84;
Haas: Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft, S. 103,
104). Für die Schadensersatzpflicht des Verwalters kommt es auf die Feststellung
einer konkreten Pflichtverletzung an und nicht auf die hypothetische Erwägung, der
Verwalter wäre auch dann bis zum Schadensereignis untätig geblieben, wenn er
bereits vorher von dem Baumangel gewusst hätte (Oberlandesgericht Düsseldorf
NZM 1998, 721; Gottschalg, aaO., Rdnr. 89). Diese besonderen
Kausalitätserfordernisse im Fall der Pflichtverletzung durch Unterlassen werden in
der Entscheidung des Oberlandesgerichts München (Beschl. v. 15.05.2006 - 34 Wx
156/05 - OLG Report 2006, 654-), auf die sich der Antragsteller in der weiteren
Beschwerde beruft, nach Auffassung des Senats nicht berücksichtigt, weshalb sie
auch von Gottschalg (aaO, Rdnr. 168 ) und Jennißen (Der WEG-Verwalter,
Handbuch für Verwalter und Beirat, 2007, Rdnr. 209, Seite 93) als bedenklich
bezeichnet wird. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze gilt Folgendes:
Wie die Vorinstanzen bereits ohne Rechtsfehler ausgeführt haben, beschränkt sich
die Verpflichtung des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG entgegen dem
Gesetzeswortlaut (auch in der Neufassung des Gesetzes) darauf, die
erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu
unterrichten und deren Entscheidung herbei zuführen, während es in erster Linie
Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, gemäß § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG für die
ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums zu sorgen (BayObLG NZM 2004, 390; Oberlandesgericht Düsseldorf
ZWE 2007, 92, 94; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 27, Rdnr.
15; Bärmann : WEG, 10. Aufl., § 27, Rdnr. 36).Wie aus der Erörterung der
generellen Feuchtigkeitsproblematik der Liegenschaft in den Protokollen der
Wohnungseigentümerversammlung vom 15.11.1996 (Bl. 107 d. A.), 27.08.1999
(Bl. 113 d. A.) und 08.09.2000 (Bl. 118 d. A.) hervorgeht, hat die Antragsgegnerin
hierüber informiert bzw. war den Wohnungseigentümern die Problematik ohnedies
aus der Vergangenheit bekannt. Hinsichtlich der Wohnung des Antragstellers
enthält lediglich TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.1999
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enthält lediglich TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.08.1999
den Hinweis, in dieser sowie der Wohnung K seien seit kurzer Zeit Wasserspuren zu
erkennen. Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung von 2000, das auch
von dem Antragsteller unterzeichnet ist, wird zu TOP 7 –Sonstiges- unter der
Überschrift "Info über Wasserschäden" dessen Wohnung dagegen nicht erwähnt.
Hinsichtlich der Wohnungen K, L und E ist vermerkt, dass seit geraumer Zeit kein
erneuter Wassereinbruch festzustellen sei, so dass derzeit nicht abschließend
erklärt werden könne, dass die Maßnahmen abgeschlossen seien. Bei dem
Schaden innerhalb der Wohnung B scheine nunmehr die Lösung gefunden zu sein,
so dass die abschließenden Sanierungsmaßnahmen eingeleitet werden könnten.
Auch in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 sind
Feuchtigkeitsschäden das Thema des unter TOP 6 erstatteten Berichts der
Antragsgegnerin, der diesmal Feuchtigkeitsschäden in den Wohnungen M, N, B
und P betrifft. Über den Bericht hinaus werden unter TOP 6 die Einrüstung im
Bereich der Wohnung M zur Durchführung von Reparaturarbeiten an dem darüber
liegenden Balkon, Untersuchungen an der Fassade sowie Reparaturarbeiten bei
den Wohnungen N und P angekündigt. Weiter sollte die Antragsgegnerin und der
Verwaltungsbeirat mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen eine Begehung
am Objekt vornehmen, da in den Fugen eine der Hauptursachen für die
Feuchtigkeitsprobleme vermutet werde, Herr A werde diesbezüglich den Kontakt
zu einem Gutachter herstellen. Zu dieser Begehung ist es unstreitig nicht
gekommen, wobei die Gründe dafür zwischen Antragsteller und Antragsgegnerin
streitig sind. Daraus, dass der Antragsteller der Antragsgegnerin lediglich diese
unterlassene Begehung als Pflichtverletzung vorwirft, ist zu schließen, dass die
übrigen angekündigten Maßnahmen von der Antragsgegnerin durchgeführt
wurden, jedenfalls trägt der Antragsteller dazu nicht im Einzelnen vor. Diesen
Ausführungen, insbesondere der Begründung für die Begehung, ist wie bereits den
früheren Erörterungen zu entnehmen, dass als Ursache der Feuchtigkeitsschäden
Mängel der Balkone und insbesondere ihrer Abdichtung vermutet wurden. Zur
tatsächlichen Klärung dieser Schadensursache war die Antragsgegnerin ohne
sachverständige Beratung nicht in der Lage - jedenfalls trägt der Antragsteller
nicht konkret vor, dass die Antragsgegnerin im maßgeblichen Zeitraum über
Mitarbeiter mit entsprechenden Kenntnissen verfügte- und zur Einschaltung eines
Sachverständigen ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer nicht
befugt (Oberlandesgericht Hamm WE 1997. 354, 355;
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 27, Rdnr. 16;
Palandt/Bassenge: WEG, 68. Aufl., § 27, Rdnr. 6).Amts- und Landgericht haben mit
zutreffenden Erwägungen, auf die Bezug genommen wird, dem Protokoll der
Wohnungseigentümerversammlung vom 18.05.2001 zu TOP 6 (Bl. 14 d. A.) keine
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entnommen, die eine Einschaltung
eines Sachverständigen zur Ursachenfeststellung zum Gegenstand hatte. Dem als
Anlage 1 zur Antragsschrift vorgelegten Protokollauszug ist weder eine
Abstimmung über eine Beschlussvorlage zu entnehmen, noch die Erfüllung der
vom BGH (ZWE 2001, 530) aufgestellten Anforderungen an die Feststellung und
Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter.
Es kann dahingestellt bleiben, ob in der Ankündigung der Begehung mit einem
Fugensachverständigen eine wirksame Ermächtigung der Antragsgegnerin zu
dieser Maßnahme gesehen werden könnte, wie der Antragsteller meint. Die
Unterlassung dieser Begehung war jedenfalls nicht kausal für den das Vermögen
des Antragstellers betreffenden Schaden.
Nach den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen, die für den Senat
grundsätzlich bindend sind, war Ursache für den Wassereintritt über die Decke im
Wohnzimmer des Antragstellers die von dem Dachdecker G am 16.10.2003
entdeckte, am unteren Rand des Schrägdachs in Richtung ...hof verlaufende
Regenwasserrinne mit Ablauf ins Hausinnere. Diese Tatsachenfeststellungen sind
auch verfahrensfehlerfrei gewonnen, insbesondere beruhen sie nicht auf
mangelnder Sachaufklärung durch das Landgericht, wie der Antragsteller mit der
weiteren Beschwerde rügt. Das Landgericht hatte keine Veranlassung zur
Aufklärung, da der Antragsteller erstmals in der weiteren Beschwerde vorträgt, die
von den Dachdecker G entdeckte Regenwasserrinne sei lediglich die Ursache für
einen Wassereinbruch am 09.10.2003 im Schlafzimmer der Wohnung des
Antragstellers gewesen. Es trifft nicht zu, dass dies bereits erstinstanzlich
vorgetragen worden wäre. Ausweislich Blatt 10 der Antragsschrift vom 09.06.2004
erfolgte am 08.10.2003 nach regenreicher Nacht ein erneuter Wassereinbruch
über die Wohnzimmerdecke der Wohnung des Antragstellers und nur in diesem
Zusammenhang wird zu den Feststellungen des Dachdeckers G bezüglich der
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Zusammenhang wird zu den Feststellungen des Dachdeckers G bezüglich der
Regenwasserrinne mit Abfluss ins Hausinnere vorgetragen. Auf Blatt 6 des
Schriftsatzes vom 14.10.2004 (Bl. 172 d. A.) wird dann vorgetragen, es sei am
09.10.2003 zum nächsten Wassereinbruch in der Wohnung des Antragstellers,
diesmal in beiden Räumen, nämlich im Wohn- und Schlafzimmer gekommen.
Anlässlich einer Ortsbegehung vom 16.10.2003 habe der Dachdecker G erklärt, er
habe ein weiteres undichtes Dachentwässerungsrohr gefunden und dieses sollte
an die Außenseite des Gebäudes verlegt werden. Dass dieses Rohr nur die
Ursache für den Wassereintritt im Schlafzimmer gewesen sei, wird mit keinem
Wort behauptet. Dieser neue Vortrag des Antragstellers im
Rechtsbeschwerdeverfahren steht auch im Widerspruch zu dem Inhalt des
Schreibens des Antragstellervertreters vom 12.01.2004 (Bl. 45 d. A.), in dem im
Rahmen des Streits über den Umfang der Renovierung des Sondereigentums
behauptet wird, der Parkettboden sei im Bereich der Schlafzimmertüre
aufgequollen und gewölbt. Das Schlafzimmer sei deshalb von dem Wasserschaden
betroffen, weil Wasser aus einem Loch in der Decke über der Terrasse gelaufen
und in die Wohnung eingedrungen sei. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren ist
deshalb wie in beiden Tatsacheninstanzen festgestellt davon auszugehen, dass
das von dem Dachdecker G am 16.10.2003 entdeckte undichte
Dachentwässerungsrohr die Ursache für das über die Wohnzimmerdecke in die
Wohnung des Antragstellers eintretende Wasser war. Deshalb kommt es auf
etwaige Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der
Sanierung der Balkonabdichtung und insbesondere auch der unterlassenen
Begehung zusammen mit einem Fugensachverständigen nicht an, da zwischen
diesem Unterlassen und dem Schadenseintritt in Form des Wassereinbruchs in der
Wohnung des Antragsteller keine adäquate Kausalität besteht. Auch wenn
Mitarbeiter der Antragsgegnerin diese Begehung wahrgenommen hätten, wäre
durch den Fugensachverständigen nicht das undichte Dachentwässerungsrohr
aufgefunden worden.
Es kann auch dahingestellt bleiben, ob die Antragsgegnerin ihre Pflichten gemäß §
27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG dadurch verletzt haben könnte, dass sie erst am 19.07.2002
eine Beschlussfassung über die Ursachenklärung herbeigeführt hat. In der
Entscheidung des Landgerichts wird auf Seite 4 oben der Gegenstand der
Beschlussfassung im Einzelnen wiedergegeben, ohne dass dem die Beteiligten
entgegengetreten wären, basierend offenbar auf den Angaben des
Verwaltungsbeiratsmitglieds in seinem Schreiben vom 05.08.2002 (Anlage B 8 zur
Antragserwiderung der Antragsgegnerin vom 19.07.2004, Bl. 121 d. A.). Ein
Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung über diese Beschlussfassung
befindet sich nicht bei den Akten, deshalb kann auch nicht festgestellt werden,
welche Bauteile überhaupt begutachtet werden sollten. Nach dem Gutachten der
Fa. C vom 05.11.2002 (Bl. 125 ff d. A.) beschränkte sich der ihr am 13.08.2002
erteilte Auftrag, der offenbar die Beschlussfassung vom 19.07.2002 zu Grunde lag,
auf die Ermittlung des Ist-Zustands der Balkone, die Erstellung eines Gutachtens
sowie eines Instandsetzungskonzepts mit Grobkostenschätzung. Auch wenn die
Antragsgegnerin eine Sachverständigenbeauftragung zu diesem Thema früher
einer Beschlussfassung zugeführt hätte, wäre es nicht zu einer früheren
Feststellung der Ursache des Wasserschadens in der Wohnung des Antragstellers
gekommen. Zwar kam die Sachverständige in dem Gutachten vom 05.11.2002 zu
dem Ergebnis, dass die Balkone Abdichtungsmängel aufweisen, dass aber nicht
ausgeschlossen werden könne, dass auch bei einem DIN-gerechten Aufbau der
Balkone und Verlegung der Balkonentwässerungsrohre weiterhin
Feuchtigkeitsschäden, verursacht durch die Hausentwässerung, entstehen.
Deshalb wurde es von der Sachverständigen für eine eindeutige Ursachenklärung
für erforderlich erachtet, Zwischenwände und –decken im Bereich der Rohrleitung
zu öffnen, wobei, da keine Pläne über den Verlauf der Rohrleitungen vorliegen, evtl.
mit einem massiven Eingriff in die Architektur der einzelnen Wohnungen zu
rechnen sei. Zur Einleitung derartig massiver Maßnahmen war die
Antragsgegnerin ohne Ermächtigung durch einen Beschluss der
Wohnungseigentümer nicht verpflichtet und auch nicht befugt, wie im
Vorhergehenden bezüglich der Beauftragung eines Sachverständigen bereits
ausgeführt. Wie die Antragsgegnerin unwidersprochen vorgetragen hat, entsprach
die weitere Umsetzung des Sachverständigengutachtens vom 05.11.2002 auch
nicht dem Willen der Wohnungseigentümer. Dies ergibt sich aus den - unter
Beteiligung des Antragstellers - gefassten Beschlüssen des Verwaltungsbeirats
vom 07.12.2002 (Bl. 145 d. A.), dass zum einen vorrangig der Balkon D saniert
werden sollte, weil darin mit hoher Wahrscheinlichkeit die Ursache für den
Wassereintritt in den darunter liegenden Wohnungen des Antragstellers und des
Wohnungseigentümers E gesehen wurde, und zum anderen bei den übrigen
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Wohnungseigentümers E gesehen wurde, und zum anderen bei den übrigen
Balkonen lediglich eine neue Abschlussschiene angebracht und mit Silikon
ausgespritzt werden sollte. Der Antragsteller hat keine Gründe dafür vorgetragen,
weshalb sich die Wohnungseigentümer bei einem früheren Vorliegen des
Sachverständigengutachtens der Fa. C zu einem anderen Vorgehen entschlossen
hätten. Er hat selbst als Verwaltungsbeiratsmitglied an der Beschlussfassung vom
07.12.2002 mitgewirkt, die völlig auf der auch in der Vergangenheit verfolgten Linie
des möglichst geringen Sanierungsaufwandes liegt, obwohl zu diesem Zeitpunkt
bereits drei Wassereinbrüche –April, Juli und Oktober 2002- in seiner Wohnung
stattgefunden hatten. Auf Grund des Sachverständigengutachtens vom
05.11.2002 war es den Wohnungseigentümern und insbesondere dem
Antragsteller als Verwaltungsbeiratsmitglied in gleicher Weise wie der
Antragsgegnerin bekannt, dass die Ursache der Feuchtigkeitsschäden nicht
abschließend geklärt war und eine Balkonsanierung, selbst in dem von der
Sachverständigen vorgeschlagenen Umfang, keine endgültige Problemlösung
darstellte. Wenn sich die Wohnungseigentümer bzw. der Antragsteller mit der von
dem Verwaltungsbeirat in der Beschlussfassung vom 07.12.2002 vorgesehenen
Maßnahme nicht begnügen wollten, war es ihre Sache, einen Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung zur abschließenden Ursachenklärung
herbeizuführen (Oberlandesgericht Hamm WE 1997, 354, 356= NJW-RR 1997, 908;
KG NJW-RR 1991, 273, 274; Gottschalg, aaO., Rdnr. 170). Gegen den Willen der
Wohnungseigentümer musste und durfte die Antragsgegnerin dies nicht
veranlassen.
Das Landgericht hat ausführlich dargelegt, in welcher Weise die Antragsgegnerin
auf die Wassereinbrüche in der Wohnung des Antragstellers reagiert hat, zur
Vermeidung von Wiederholungen kann auf die Einzelheiten Bezug genommen
werden. Nach Schadensmeldung vom 22.04.2002 und Schlüsselübergabe am
18.05.2002 veranlasste die Antragsgegnerin im Mai 2002 Handwerker mit der
Suche der Schadensursache, die nach dem Aufbruch der Decke zum Austausch
eines Gussrohres führte. Beim zweiten Wassereinbruch am 10.07.2002 war schon
mit den Parkettlegearbeiten begonnen worden. Die Antragsgegnerin veranlasste
am 12.07.2002 neben der Entfernung des aufgequollenen Parketts und der
Trocknung erneut die Öffnung der Decke, wobei sie nach einem Schreiben vom
16.07.2002 einen undichten Bodenablauf in dem darüberliegenden Balkon der
Wohnung der Eigentümer B vermutete. Am 19.07.2002 kam es dann zur
Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung zur
Sachverständigenbeauftragung, der nach einem Ortstermin vom 30.07.2002 und
Stellungnahme des Verwaltungsbeirats die Beauftragung der Fa. C am 13.08.2002
folgte. Diese führte am 31.10.2002 eine Begehung der Wohnung des
Antragstellers durch, da es am 28.10.2002 erneut zu einem Wassereinbruch in
seiner Wohnung gekommen war, obwohl der für schadensursächlich angesehene
Balkonablauf der Wohnung B abgedichtet worden war. Demnach hat die
Antragsgegnerin sowohl jeweils auf die einzelnen Schadensereignisse durch
zeitnahe Einschaltung von Handwerkern reagiert, als auch die Begutachtung durch
die Sachverständigen parallel geführt. Der Antragsteller hat keine Einzelheiten
vorgetragen, warum zeitliche Verzögerungen, die bei derartigen ungeplanten und
jeweils anlassbedingten Maßnahmen insbesondere bei der problematischen
Bausubstanz der Liegenschaft nichts Ungewöhnliches darstellen, der
Antragsgegnerin als schuldhafte Pflichtverletzung anzulasten wären. Dies gilt auch
insoweit als die von der Antragsgegnerin angenommenen Ursachen wie das
Gussrohr und der Wassereinlauf auf dem Balkon B letztendlich nicht, zumindest
nicht die einzige Ursache für die Wassereinbrüche in der Wohnung des
Antragsteller waren, denn nach dem Gutachten der Fa. C, das erst im November
2002 vorlag, waren zur Ursachenklärung weitreichende Eingriffe in die Bausubstanz
erforderlich, die die Antragsgegnerin nicht von sich aus vornehmen durfte.
Nachdem diese von der Sachverständigen zur Ursachenklärung vorgeschlagenen
Maßnahmen von den Wohnungseigentümern nicht beschlossen worden waren,
beschränkten sich die Pflichten der Antragsgegnerin gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 1 und
2 WEG auf die Ausführung des Beiratsbeschlusses vom 07.12.2002, also die
Sanierung der Balkone in den dort beschlossenen Umfang. In diesem
Zusammenhang hat der Antragsteller der Antragsgegnerin Verzögerung bei der
Gerüsterstellung durch eine nicht im Voraus eingeholte Genehmigung der Stadt
moniert. Die Einholung der Genehmigung erst nach der Beschlussfassung über die
Beauftragung der Fa. F mit der Gerüsterstellung am 24.03.2003 hat das
Landgericht ohne Rechtsfehler nicht als Pflichtverletzung der Antragsgegnerin
gewertet, da die Genehmigung eine konkrete Planung voraussetze, die erst nach
Auftragsvergabe an die Gerüstbaufirma möglich gewesen sei. Darüber hinaus
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Auftragsvergabe an die Gerüstbaufirma möglich gewesen sei. Darüber hinaus
spielt auch in diesem Zusammenhang eine Rolle, dass eine frühere
Balkonsanierung, für die die Gerüsterstellung erforderlich war, nicht zur (früheren)
Entdeckung der defekten Regenwasserrinne als der wahren Schadensursache
geführt hätte, Verzögerungen bei der Gerüsterstellung demnach nicht adäquat
kausal für den Eintritt des Schadens des Antragstellers waren. Der Wasserschaden
vom 08.10.2003 in der Wohnung des Antragstellers trat ein, nachdem laut dem
Schreiben der Antragsgegnerin vom 30.09.2003 (Bl. 32 d. A,) bereits die
Dachentwässerungs- und die Balkonsanierungsarbeiten abgeschlossen waren.
Der Antragsgegnerin kann schließlich nicht angelastet werden, dass der
Dachdecker G die eigentliche Schadensursache nicht früher gefunden hat.
Es ist nicht im Einzelnen vorgetragen bzw. aufgeklärt worden, in welcher Funktion
Herr G eigentlich tätig geworden ist, d. h. ob er von den Wohnungseigentümern
zusätzlich zu der Fa. H im Rahmen der Sanierung der Dachentwässerung
eingeschaltet worden war oder ob ihn die Antragsgegnerin in eigenem Namen
beauftragt hatte, um im Rahmen ihrer Verpflichtung gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 2
WEG weiter die Ursache der Wasserschäden zu ermitteln. Im ersteren Fall war Herr
G nicht Erfüllungsgehilfe der Antragsgegnerin, da ein mit der Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums beauftragtes Sanierungsunternehmen regelmäßig
nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters im Sinn von § 278 BGB ist, weil der Verwalter
nicht die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums schuldet, sondern
lediglich für die Instandsetzung zu sorgen hat (BayObLG WuM 1992, 389;
Palandt/Bassenge: WEG, 68. Aufl., § 27, Rdnr. 6;
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 27, Rdnr. 96). Dass im
Rahmen dieser Beauftragung durch die Wohnungseigentümer die Antragsgegnerin
ein Auswahlverschulden treffe, hat der Antragsteller nicht dargetan, wie das
Landgericht ohne Rechtsfehler ausgeführt hat. Daran ändert auch die allgemeine
Erwägung des Antragstellers in der weiteren Beschwerde nichts, mangels einer
ausreichenden Anzahl von Mitarbeitern sei Herr G überfordert gewesen, hier
zeitnah Ursachen zu erforschen und Reparaturmaßnahmen vorzunehmen. Im
Hinblick auf die Beauftragung der Fa. H hätte der Antragsteller den Auftragsinhalt
dieser Firma im Verhältnis zur Beauftragung von Herrn G im Einzelnen darlegen
müssen, um ein Auswahlverschulden der Antragsgegnerin darzutun und zwar
bereits in den Tatsacheninstanzen. Auf ein Verschulden der Antragsgegnerin bei
der Überwachung der Tätigkeit des Herrn G kommt es im Rahmen der Sanierung
der Dachentwässerung mangels Kausalität für den entstandenen Schaden nicht
an, wie das Landgericht rechtlich zutreffend bereits ausgeführt hat.Dass Herr G
von der Antragsgegnerin in eigenem Namen beauftragt worden wäre, um die
Ursache der Wassereinbrüche in der Wohnung des Antragstellers herauszufinden,
hat der Antragsteller so nicht vorgetragen. Allenfalls dann, wenn die
Antragsgegnerin Herrn G zur Erfüllung eigener Aufklärungspflichten eingeschaltet
hätte, würde sie für ihn als Erfüllungsgehilfen im Sinn von § 278 BGB einstehen
müssen. Dies kann aber dahingestellt leiben, da die Antragsgegnerin ohne
besondere Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung ohnedies
nicht verpflichtet war zu Aufklärungsmaßnahmen, die den Einsatz von
Sonderfachleuten erforderten.
Auf die Verletzung von § 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG kann der Antragsteller seinen
Schadensersatzanspruch nicht stützen, da wie im Vorhergehenden bereits
ausgeführt, am 18.05.2001 keine Beschlussfassung erfolgt ist und die
Wohnungseigentümer von der Ausführung des Beschlusses vom 19.07.2002 nach
Vorliegen des Sachverständigengutachten vom 05.11.2002 in Teilbereichen
entsprechend den Beschlüssen des Verwaltungsbeirats vom 07.12.2002 Abstand
genommen haben.Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung, auf die
Bezug genommen wird, auch eine Verletzung der Verpflichtung zu
Notmaßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG abgelehnt.
Soweit der Antragsteller die Antragsgegnerin auf Schadensersatz wegen
Versäumnissen bei der Renovierung seines Sondereigentums in Anspruch nimmt,
scheitert dieses Begehren, wie das Landgericht bereits zu Recht ausgeführt hat,
daran, dass sich die Pflicht des § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG nur auf das
gemeinschaftliche Eigentum bezieht, während sich der Aufopferungsanspruch des
Sondereigentümers für die Inanspruchnahme seines Sondereigentums durch die
Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 14 Ziff. 4 WEG richtet und
insoweit nicht der Verwalter, sondern die übrigen Wohnungseigentümer
Anspruchsgegner sind.
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Nachdem der geltend gemachte Schadensersatzanspruch des Antragstellers
schon dem Grunde nach nicht gegeben ist, kommt es nicht darauf an, dass er
auch der Höhe nach nicht in vollem Umfang begründet wäre, da der Antragsteller
auch bei Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung Kosten für Heizung, Strom
und Wasser hätte aufbringen müssen und auch auf seine Ehefrau, die ebenfalls
Vertragspartei des Mietvertrages war, Anteile an Miete und Nebenkosten entfielen.
Da der Antragsteller mit seinem Rechtsmittel unterlegen ist, entspricht es billigem
Ermessen, dass er die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde
trägt, § 47 Satz 1 WEG a. F. .Dagegen bestand keine Veranlassung hinsichtlich der
außergerichtlichen Kosten von dem in Wohnungseigentumsverfahren geltenden
Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten
selbst zu tragen hat, § 47 Satz 2 WEG a. F. . Die Festsetzung des Geschäftswertes
des Verfahrens der weiteren Beschwerde folgt aus § 48 WEG a. F. .
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.