Urteil des OLG Frankfurt vom 07.04.2003

OLG Frankfurt: wiederwahl, rechtliches gehör, wichtiger grund, entlastung, genehmigung, reformatio in peius, verwalter, versammlung, wasser, ungültigerklärung

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 209/01

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 26 Abs 1 WoEigG, § 26 Abs 2

WoEigG, § 28 WoEigG

(Wohnungseigentum: Formalien der Jahresabrechnung;

Verwalterentlastung)

Leitsatz

1. Die Wiederwahl eines Verwalters kann erfolgreich angefochten werden, wenn ein

wichtiger Grund vorliegt, der das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und der

Gemeinschaft stört. Wer die Störung selbst vorwerfbar verursacht hat, kann sich nicht

darauf berufen.

2. Da die Mehrheit der Gemeinschaft sich bei einer Wiederwahl für die Person des

Verwalters entschieden hat, unterliegt die Beurteilung des wichtigen Grundes

schärferen Anforderungen als im Fall der Anfechtung bzw. Kündigung.

3. Nicht jeder Fehler der Abrechnung begründet die Anfechtung der Wiederwahl, es

kommt auf die Einzelumstände an.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers in der Hauptsache wird

zurückgewiesen. Auf die Beschwerde des Antragstellers gegen die

Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts werden die Geschäftswerte für das

amtsgerichtliche Verfahren und das Erstbeschwerdeverfahren auf 267.567,51 DM

festgesetzt und die weitergehende Beschwerde zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren

Beschwerde in der Hauptsache.

Die Entscheidung über die Geschäftswertbeschwerde ergeht gerichtsgebührenfrei.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 267.567,51

DM festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft F. Straße 1...-1...

in H., deren Verwalterin die Beteiligte zu 3) ist.

In der Versammlung vom 07.06.2000 beschlossen die Eigentümer zu TOP 3

mehrheitlich die Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 1999 sowie die Entlastung

der Verwalterin sowie zu TOP 5 deren Wiederwahl für die Zeit vom 01.01.2001 bis

31.12.2005 (Bl. 14 und 15 d.A.). In dem Protokoll der Versammlung vom

07.06.2000 heißt es zu TOP 5:

Zu diesem Tagesordnungspunkt meldete sich Herr Dr. R. zu Wort und versuchte,

mit seinem Vortrag die Verwaltung zu diskreditieren. Als die Mehrheit der

Eigentümerversammlung deutlich machte, dass sie nicht gewillt ist, sich diese

Anschuldigungen von Herrn Dr. R. weiter anzuhören, stellte Herr S. einen

Geschäftsordnungsantrag auf Beendigung der Diskussion.

Abstimmungsergebnis: Der Geschäftsordnungsantrag wurde bei 6 Gegenstimmen

und 6 Enthaltungen mehrheitlich angenommen.

Mit am 09.06.2000 bei Gericht eingegangenem Schreiben vom gleichen Tag hat

der Beteiligte zu 1) die zu TOP 3 und TOP 5 gefassten Beschlüsse angefochten. Mit

Schreiben vom 10.07.2000 hat der Beteiligte zu 1) erklärt, er warte wegen der

Formulierung des Antrags zur Anfechtung des Wiederwahlbeschlusses die

mündliche Verhandlung ab (Blatt 11 d.A.). In der mündlichen Verhandlung vor dem

Amtsgericht vom 13.09.2000 hat der Beteiligte zu 1) dann die Anträge aus der

Antragsschrift vom 09.06.2000 gestellt (Blatt 73 d.A.).

Bezüglich der Jahresabrechnung hat der Antragsteller bemängelt, sie enthalte

keine Vermögensübersicht. Nach Hinweis auf Seite 3 der Abrechnung (Bl. 19 d.A.)

hat der Antragsteller erklärt, dass ihm diese Vermögensübersicht nicht ausreiche.

Hinsichtlich der Ausgabenposition "Rechtsstreit Dr. R./WEG" mit insgesamt

5.741,20 DM seien aus dem WEG-Verfahren AG Offenbach 41 II 122/99 4.431,20

DM Anwaltshonorar zu Lasten der WEG abgerechnet worden, obwohl entweder die

Verwalterin die Kosten selbst zu tragen habe, da sich das Verfahren gegen sie

gerichtet habe, oder der Antragsteller auf Grund der gerichtlichen

Kostenentscheidung. Hinsichtlich der Betriebskostenposition "Nachberechnung

Wasser/Kanal 98" mit 43.168,87 DM (Bl. 18 d.A.) hat der Antragsteller geltend

gemacht, die Beteiligte zu 3) hätte sich auf die Schätzung des Verbrauchs in 1998,

die durch die Stadt H. wegen eines defekten Zählers vorgenommen wurde, nicht

einlassen dürfen, da sie wesentlich über dem sonstigen durchschnittlichen

Verbrauch liege.

Gegen den Beschluss über die Wiederwahl der Verwalterin hat der Antragsteller

eine Vielzahl von Gründen vorgetragen. So hat er geltend gemacht, ihm sei bei

der Diskussion über die Wiederwahl mit Billigung des Geschäftsführers der

Beteiligten zu 3) das Wort entzogen worden sei. Auch aus TOP 1 des Protokolls

vom 07.06.2000 ergebe sich, dass und wie der Antragsteller beschimpft worden

sei. Schon am 11.06.1996 habe der Geschäftsführer der Verwalterin sich

beleidigend über die Schreiben des Antragstellers und seine früheren

Vermögensübersichten geäußert und auch die damalige

Verwaltungsratsvorsitzende Sl. in dem Protokoll der Versammlung vom

11.06.1996 (Bl. 27 d.A.) angegriffen. Außerdem habe die Verwalterin für das

Abrechnungsjahr 1999 keine Vermögensübersicht mehr erstellt, nachdem sie für

1994 und 1995 mangels ordnungsgemäßer Vermögensübersichten nicht entlastet

worden sei. Der Geschäftsführer der Verwalterin belüge häufig die Miteigentümer,

so enthielten die Abrechnungen 1998 und 1999 falsche Angaben im

Zusammenhang mit der Abrechnung von Wasser- bzw. Kanalkosten 1998. Auch

informiere er die Gemeinschaft bewusst unvollständig über die laufenden WEG-

Verfahren, insbesondere die Aufhebung von Beschlüssen. Er habe zu lasten der

WEG Untreue und Betrug begangen. So habe die Verwalterin das Entstehen von

Sollsalden auf den Gemeinschaftskonten und damit einhergehenden

Zinsbelastungen für die WEG zu vertreten, da sie die bestehenden

buchhalterischen Möglichkeiten nicht ausschöpfe und auch keine Sonderumlage

anfordere. An sich umlagefähige Kosten würden von der Verwalterin nicht in den

maßgeblichen Jahresabrechnungen eingestellt und erst in späteren Jahren

gebucht; sie könnten deshalb nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden.

Möglicherweise entstünde der WEG auch ein Schaden aufgrund der Nachzahlung

für Wasser-, Kanalkosten im Jahr 1998. Die bestehenden Versicherungsverträge

seien durch die Verwalterin gelöst worden, wodurch die

Wohnungseigentümergemeinschaft nun bei den neuen Versicherern mit

wesentlich höheren Prämien belastet sei. Von der Verwalterin zu vertretenden

Nachteile entstünden der Gemeinschaft auch im Zusammenhang mit dem

Verfahren 41 II 176/00. Die Verwalterin habe sämtliche Kosten im Zusammenhang

mit den laufenden WEG-Verfahren zu verantworten. Ihr Geschäftsführer kümmere

sich nicht gehörig um laufende Reparaturarbeiten, bereite

Eigentümerversammlungen nicht sachgerecht vor, führe gefasste Beschlüsse nur

schleppend aus, leite Reparaturaufträge nicht weiter, behandele Miteigentümer

herablassend und führe die Eigentümerversammlungen diktatorisch. Wegen des

Vortrags des Antragstellers im einzelnen wird auf den Inhalt seiner Schreiben samt

Anlagen Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Antragstellers durch Beschluss vom

14.9.2000 (Bl. 85-90) zurückgewiesen.

Gegen den ihm am 18.10.2000 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller mit

bei Gericht am 25.10.2000 eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde

eingelegt und diese entsprechend seinem erstinstanzlichen Vortrag begründet.

Die Anfechtung der Wiederwahl hat der Antragsteller zusätzlich darauf gestützt,

dass der fehlerhafte Wortentzug in der Versammlung vom 07.06.2000 zu der

Vermutung führe, dass die Wiederwahl nicht erfolgt wäre, wenn der Antragsteller

seine Argumente gegen die Wiederwahl hätte vorbringen können. Der Verwalterin

sei außerdem vorzuwerfen, dass sie sich nicht in angemessener Weise um die

Beseitigung von Schäden aufgrund freiliegender Betonarmierungen kümmere. Die

Beschlussfassung vom 19.04.2000 über die Ausschreibung von

Sanierungsmaßnahmen durch einen Architekten mit dadurch verursachten Kosten

von 40.000,00 DM ohne vorherigen Beschluss über die Sanierung als solche

entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ebenso sei es zu beanstanden,

dass die Beteiligte zu 3) es zugelassen habe, dass der Hausmeister

Abschleppkosten für das Abschleppen eines berechtigter Weise auf dem Parkplatz

eines Mieters des Antragstellers abgestellten Pkw verursacht habe. Die Beteiligte

zu 3) habe der Gemeinschaft in mehrfacher Beziehung Schaden zugefügt. So

erfülle die Überziehung des Gemeinschaftskontos mit der Folge der Entstehung

von Sollzinsen den Straftatbestand der Untreue und die ungerechtfertigte

Verbuchung von anwaltlichen Mahnkosten von 267,84 DM als Prozesskosten in der

Wohngeldabrechnung 1997 den Straftatbestand des Betrugs (was der

Antragsteller mit Schreiben vom 13.06.2000, Bl. 33 d.A. auch zur Anzeige

gebracht hat). Offenbar in kollusivem Zusammenwirken mit dem

Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) sei deren Bezahlung mit

Gemeinschaftsgeldern erfolgt trotz gegenteiliger Kostenentscheidung in der Sache

41 II 122/99. Weitere Schädigungen beruhten auf den in den zahlreichen vom

Antragsteller betriebenen Anfechtungsverfahren für die Gemeinschaft

entstandenen Verfahrenskosten, die alle durch die fehlerhaften Abrechnungen der

Beteiligten zu 3) seit 1994 entstanden seien. Auch im vorliegenden Verfahren sei

die Mandatierung der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) unnötig

und eine Schädigung der Miteigentümer.

Den Beschluss über die Wohngeldabrechnung 1999 hat der Antragsteller auch im

Beschwerdeverfahren hinsichtlich der seiner Auffassung nach ungerechtfertigten

Nachzahlung 1998 für Wasser- und Kanalkosten auf Grund der Schätzung der

Stadt H. beanstandet. Hinsichtlich der Vermögensübersicht ist der Antragsteller

der Auffassung gewesen, dass dort sowohl die Forderungen gegen Miteigentümer,

Banken und Dritte aufzunehmen seien als auch die Verbindlichkeiten per Stichtag.

Die Ausgabenposition "Rechtsstreit Dr. R. ./. WEG" mit 5.741,20 DM betreffe nicht

von der Gemeinschaft zu tragende Verfahrenskosten.

Der Antragsteller hat im Beschwerdeverfahren beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts vom 14.9.2000 aufzuheben, den Beschluss der

Eigentümerversammlung vom 7.6.2000 zu TOP 3 über die Genehmigung der

Jahresabrechnung 1999 hinsichtlich der Verwalterentlastung und zu TOP 5 über die

Wiederwahl der Verwalterin für ungültig zu erklären und festzustellen, dass die

Verwalterin die Wohngeldabrechnung für das Jahr 1999 durch eine

Vermögensübersicht per 31.12.1999 zu ergänzen hat.

Die Antragsgegner haben beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Sie haben die amtsgerichtliche Entscheidung verteidigt.

Zu der formellen Beanstandung der Wiederwahl haben sie darauf verwiesen, dass

der Wortentzug auf Grund der unsachlichen Äußerungen des Antragstellers

zulässig gewesen sei und außerdem ausgeschlossen werden könne, dass die

Argumentation des Antragstellers sich auf die Beschlussfassung hätte auswirken

können.

Zu dem Vorwurf der Verzögerung von Sanierungsmaßnahmen haben die

Beteiligten zu 2) vorgetragen, das von den Eigentümern beschlossene

Sanierungskonzept sei längst beschlossen und werde durch die Anfechtungen des

Antragstellers blockiert.

Das Landgericht hat die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen, wobei es

von einer Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses zu TOP 3 der Versammlung

von 07.06.2000 in vollem Umfang ausgegangen ist.

Insoweit hat die Kammer ausgeführt, dass die Vermögensübersicht, die

Bestandteil der Jahresabrechnung 1999 ist, inhaltlich ausreichend und schlüssig

sei. Die Verbuchung der Rechtsanwaltskosten sei mangels formeller Rechtskraft

der gerichtlichen Kostenentscheidung nicht zu beanstanden.

Die Anfechtung der Wiederwahl der Beteiligten zu 3) sei unbegründet. Abgesehen

davon, dass nicht gezielt dem Antragsteller das Wort entzogen worden sei, wäre

ein Entzug wegen der als beleidigend anzusehenden Ausführungen des

Antragstellers auch gerechtfertigt gewesen. Insgesamt rechtfertige es weder jeder

Vorwurf des Antragstellers für sich, noch alle zusammen, die Wiederwahl als mit

den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung unvereinbar erscheinen zu lassen.

Der Beteiligte zu 1) hat mit seiner weiteren Beschwerde gegen den

landgerichtlichen Beschluss erstmals gerügt, einzelne Antragsgegner seien weder

von der Verwalterin, noch von Rechtsanwalt Rr. befragt worden, ob sie sich an

diesem bzw. den anderen Anfechtungsverfahren beteiligen wollten. Für

Anfechtungsverfahren sei der Beteiligten zu 3) auch im Verwaltervertrag nicht die

Befugnis eingeräumt, einen Rechtsanwalt mit der Vertretung von

Wohnungseigentümern zu beauftragen.

Das Landgericht, wie auch schon das Amtsgericht habe nicht entsprechend der

von ihm gestellten Anträge entschieden. Aus seinem Vortrag sei ersichtlich

gewesen, dass es ihm bei der Anfechtung der Genehmigung der Abrechnung

1999, abgesehen von dem Punkt "Vermögensübersicht" lediglich um das

Offenhalten von Schadensersatzansprüchen und damit die Verwalterentlastung

gegangen sei. Hierauf sei das Landgericht aber in seiner Entscheidung nicht

eingegangen.

Hinsichtlich der Vermögensübersicht ist der Antragsteller der Meinung, es seien

auch Verbindlichkeiten und Forderungen aufzunehmen. Statt des sogenannten "In-

Prinzips", also nur die in dem Abrechnungsjahr tatsächlich getätigten Einnahmen

und Ausgaben in die Jahresabrechnung aufzunehmen, werde in der Praxis

maßgeblich das sogenannte "Für-Prinzip" verwendet, also die Berücksichtigung von

auch außerhalb des Abrechnungsjahres erfolgten Einnahmen- und Ausgaben in

der Abrechnungsperiode, für die sie geleistet wurden.

Hinsichtlich der Verwalterwiederwahl beanstandet der Antragsteller, dass die

Kammer ihm eine Beleidigung der Verwalterin unterstellt habe, der Wortentzug sei

deshalb nicht gerechtfertigt gewesen, ohne Unterschied ob dieser direkt durch den

Verwalter erfolge oder durch die Miteigentümer. Ein Verstoß gegen das Grundrecht

auf rechtliches Gehör durch die anfängliche Weigerung, die Minderheit anzuhören,

könnte sogar zur Nichtigkeit von Beschlüssen führen. Im übrigen sei die Kammer

nicht genügend auf die Begründung des Antragstellers eingegangen und habe

verkannt, dass die von ihm erhobenen Vorwürfe gegen die Verwalterin auch die

Beteiligten zu 2) beträfen. Abgesehen davon könnte auch das Fehlverhalten des

Verwalters gegenüber einem Wohnungseigentümer das Vertrauensverhältnis

insgesamt zerstören. Schließlich sei bei der Beurteilung, ob die Wiederwahl der

Beteiligten zu 3) zu beanstanden sei, das Ergebnis der bisherigen

Anfechtungsverfahren des Antragstellers zu berücksichtigen.

Der Antragsteller wendet sich außerdem gegen die Festsetzungen des Geschäfts-

und des Beschwerdewertes sowie gegen die Kostenentscheidung des

Landgerichts.

Wegen des Vortrags des Antragstellers im Verfahren der weiteren Beschwerde im

einzelnen wird auf den Inhalt seiner Schreiben samt Anlagen Bezug genommen.

Die Beteiligten zu 2) sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und haben

den landgerichtlichen Beschluss verteidigt sowie beantragt, dem Antragsteller

auch die außergerichtlichen Kosten der weiteren Beschwerde aufzuerlegen.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere

form- und fristgemäß eingelegte sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers

ist nicht begründet. Der angefochtene Beschluss beruht auf keiner Verletzung des

Rechts (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Die vom Antragsteller geltend gemachten Verfahrensverstöße führen nicht zu

einem Erfolg der weiteren Beschwerde in der Hauptsacheentscheidung.

Es kann im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob eine Interessenkollision

insoweit besteht, als es um die Entlastung der Verwalterin und ihre Wiederwahl

geht, und der Beteiligten zu 3) deshalb nicht die Antragsschrift als

Zustellungsvertreterin der übrigen Wohnungseigentümer hätte zugestellt werden

dürfen. Der angefochtene Beschluss beruht hierauf jedenfalls nicht, da im

landgerichtlichen Verfahren die übrigen Wohnungseigentümer -nicht jedoch die

Verwalterin- anwaltlich vertreten waren und die Zustellungen an ihren

Verfahrensbevollmächtigten erfolgt sind. Auch wenn die Anwaltsbestellung durch

die Verwalterin erfolgt sein sollte und eine Interessenkollision anzunehmen wäre,

würde dies nicht die Wirksamkeit der Bestellung berühren, sind doch die übrigen

Wohnungseigentümer und nicht die Verwalterin die Mandanten des

Verfahrensbevollmächtigten und allein ihre Interessen hat er wahrzunehmen (vgl.

Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., vor § 43 Rdnr. 122 und 123).

Nach § 43 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Nr. 2 WEG sind in Beschlussanfechtungsverfahren

wie vorliegend der Verwalter und die Wohnungseigentümer schon kraft Gesetzes

materiell Beteiligte und deshalb am Verfahren formell zu beteiligen. Diese

Beteiligung ist über den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner erfolgt,

wobei entsprechend § 88 Abs. 2 ZPO, der im Wohnungseigentumsverfahren

analog anzuwenden ist (Senat, Beschluss vom 21.01.1991-20 W 20/91-), bei

anwaltlicher Vertretung ein Mangel der Vollmacht nur auf Rüge des Gegners hin zu

prüfen ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vortrag des Antragstellers in

seinem Schreiben vom 30.03.2003 eine derartige Rüge darstellen soll, ihr wäre in

diesem Verfahren jedenfalls nicht nachzugehen. Der Antragsteller selbst würde

dadurch, dass einzelne Antragsgegner nicht formell an dem Verfahren beteiligt

worden wären, nicht in seinen Rechten verletzt. Er hat nicht vorgetragen, dass die

einzelnen Wohnungseigentümer sich hätten seinen Anfechtungsanträgen

anschließen wollen und deshalb mit einem seine Position unterstützenden Vortrag

zu rechnen gewesen wäre. Auf Seiten der Antragsgegner wäre eine

Beeinträchtigung einzelner Antragsgegner, die sich selbst weder schriftlich, noch in

den mündlichen Verhandlungen in den Vorinstanzen formell beteiligt haben,

jedenfalls folgenlos, da der Antragsteller in der Hauptsache unterliegt, wie im

weiteren noch ausgeführt wird. Die Frage der Belastung der einzelnen

Wohnungseigentümer mit den eigenen außergerichtlichen Kosten ist bei der

Schlussabrechnung im Innenverhältnis der Antragsgegner zu ihrem

Verfahrensbevollmächtigten zu klären.

Die Rüge des Antragstellers, es sei über nicht gestellte Anträge entschieden

worden, greift nicht durch.

Im Wohnungseigentumsverfahren sind Sachanträge grundsätzlich ohne Bindung

an deren Wortlaut so auszulegen, dass sie nach Möglichkeit zu dem erkennbar

erstrebten Ergebnis führen (BayObLG MDR 81, 499; Niedenführ/Schulze, aaO., vor

§§ 43 ff Rdnr. 42). Auch bei der gebotenen Auslegung nach dem Willen des

Antragstellers ohne Bindung an den Wortlaut durfte die Amtsrichterin davon

ausgehen, dass von der Anfechtung laut Schreiben vom 09.06.2000 nicht nur die

Verwalterentlastung und Wiederwahl betroffen waren, sondern auch die

Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 1999. Dafür spricht die

uneingeschränkte, insbesondere auch nicht auf einzelne Positionen der

Abrechnung beschränkte Anfechtungserklärung. Zudem können im

Beschlussanfechtungsverfahren nach Ablauf der Anfechtungsfrist aus Gründen der

Rechtssicherheit keine neuen Beschlüsse mehr angefochten werden, was im Fall

fehlender eindeutiger Beschränkung ebenfalls ein Grund dafür ist, im Sinne einer

umfassenden Anfechtung auszulegen. In seiner Begründung der Erstbeschwerde

vom 24.10.2000 (Blatt 119, 120 d.A.) äußert der Antragsteller auch in der zweiten

Instanz noch Zweifel, dass die alleinige Anfechtung der Entlastung ausreichend

wäre, um Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin offen zu halten. Hier

hat er die Auslegung seiner erstinstanzlichen Anträge auch noch nicht gerügt. Dies

widerlegt den Vortrag des Antragstellers, seinem Willen habe nur die Anfechtung

der Entlastung, nicht aber der Genehmigung der gesamten Jahresabrechnung

entsprochen.

Auch das Landgericht durfte den Antrag des Beteiligten zu 1) (Blatt 129 d.A.), der

laut Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2001 (Blatt 141 d.A.) auch

ausdrücklich gestellt worden ist, dahingehend auslegen, dass auch die

Genehmigung der Jahresabrechnung angefochten sein sollte. Der Antragsteller hat

auch in seinem Schreiben vom 05.02.2001, dass diese Antragstellung enthält,

noch die Ansicht der Kammer bekämpft, die im Abrechnungsjahr getätigten

Ausgaben seien in die Wohngeldabrechnung aufzunehmen, selbst wenn sie zu

Unrecht erfolgt sind. Wenn bei der Entscheidung über die Entlastung des

Verwalters sich das Gericht mit diesen Ausgaben befassen müsse, könne doch

gleich festgestellt werden, dass eine Ausgabe zu Unrecht erfolgt sei (Blatt 127

d.A.). Dies spricht gegen den jetzigen Vortrag des Antragstellers, er habe die

Beschwerde auf die Anfechtung der Beschlüsse über die Entlastung und

Wiederwahl beschränkt, zumal er die Aufhebung und nicht nur die Abänderung des

amtsgerichtlichen Beschlusses beantragt hat. Bei der langjährigen

Prozesserfahrung des Antragstellers in Anfechtungsverfahren ist davon

auszugehen, dass er eine nur beschränkte Anfechtung eindeutig formulieren kann,

wenn sie seinem Willen entspricht.

Das Landgericht hat entgegen der Meinung des Antragstellers auch inhaltlich über

die Entlastung des Verwalters entschieden. Dies ist aus der Einleitung des letzten

Absatzes auf Seite 5 des landgerichtlichen Beschlusses zu entnehmen und folgt

schon daraus, dass der Beschluss über die Genehmigung der Entlastung in der

Sache nicht zu beanstanden ist, wenn auch die Genehmigung der

Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die

Beschwerde des Antragstellers gegen die Genehmigung der

Gesamtjahresabrechnung und der Verwalterentlastung zurückgewiesen hat.

Selbst wenn eine Vermögensübersicht tatsächlich gefehlt hätte, wie der

Antragsteller erstinstanzlich behauptet hat, hätte dies nicht zur Ungültigerklärung

des Genehmigungsbeschlusses geführt, sondern die Vorlage hätte nachgeholt

werden können (BayObLG NJW-RR 1992, 1169; Niedenführ/Schulze, aaO., § 28,

Rdnr. 52). Die Vermögensübersicht (Blatt 19 d.A.) entspricht, wie das Landgericht

zutreffend ausgeführt hat, den in der Literatur und Rechtsprechung dazu

aufgestellten Anforderungen. Der Bestand der Konten für die

Instandhaltungsrücklage und für die laufende Verwaltung einschließlich der

Kontenentwicklung im Wirtschaftsjahr sind dargestellt und ein Überblick über den

Stand der Geldanlagen wird gegeben. Gegenstand der Jahresabrechnung nach

dem Wohnungseigentumsgesetz ist nach ganz überwiegender Auffassung (vgl.

Niedenführ/Schulze, aaO., § 28 Rdnr. 42; Palandt/Bassenge, aaO., § 28, Rdnr. 7)

lediglich, als einfache Einnahmen/Ausgaben-Überschussrechnung die Liquidität der

Gemeinschaft dadurch sicherzustellen, dass die Hausgeldvorschüsse zur Deckung

der Ausgaben reichen bzw. Nachzahlungen für Deckungslücken zu errechnen. Für

alles, was darüber hinaus geht, ist eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer

gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG erforderlich, wie z.B., wenn die

Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung wünschen, die einer Bestands- und

Erfolgsrechnung im Sinne des HGB entspricht und dementsprechend offene

Forderungen und Verbindlichkeiten berücksichtigt, Rechnungsabgrenzungen

vornimmt und einen Vermögensstatus angibt (OLG Zweibrücken NZM 1999, 276;

BayObLG NJW-RR 1993, 1166 und NZM 2000, 873, 875; Niedenführ/Schulze, aaO.,

§ 28, Rdnr. 43). Eine derartige Vereinbarung hat der Antragsteller nicht

vorgetragen, auch wenn eine langjährige andere Übung in der Gemeinschaft

bestand, ersetzt dies keine Vereinbarung. Entgegen der Meinung des

Antragstellers gilt für die Vermögensübersicht als Bestandteil der

Jahresabrechnung nichts anderes.

Nicht zu beanstanden ist auch die Verbuchung der Anwaltskosten in Höhe von

5.741,20 DM betreffend "Rechtsstreit Dr. R." als Ausgabenposition in 1999 (Blatt

22 d.A.), deren Höhe und Auszahlung der Antragsteller nicht in Zweifel gezogen

hat. Dabei handelt es sich um Vorschüsse für die anwaltliche Vertretung der

Beteiligten zu 2) in dem Verfahren vor dem AG Offenbach 41 II 122/bzw. LG

Darmstadt 19 T 515/99, das dem Senat unter dem Aktenzeichen 20 W 263/01

vorliegt und noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist. In der Entscheidung des

Amtsgerichts wurden dem Antragsteller zwar auch die außergerichtlichen Kosten

des Verfahrens auferlegt, das Landgericht hat dies aber abgeändert und für beide

Instanzen keine Erstattung angeordnet. Insoweit ist die Beanstandung der

Aufnahme der Vorschüsse in die Jahresabrechnung deshalb, weil der Antragsteller

selbst bzw. die Verwalterin die Kosten zu tragen habe, schon sachlich falsch. Dies

hat das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt. Auch im übrigen ist es zu Recht

davon ausgegangen, dass auch dann, wenn eine Kostenerstattung anderer

Beteiligter als den Beteiligten zu 2) angeordnet worden wäre, eine Betreibung die

rechtskräftige Entscheidung voraussetzen würde (§ 45 Abs. 3 WEG). Selbst wenn

die Rechtskraft vorliegen würde, kann es für die Buchung in der Jahresabrechnung

nur darauf ankommen, ob, wann und in welcher Höhe die außergerichtlichen

Auslagen der Gemeinschaft tatsächlich gezahlt bzw. beigetrieben worden sind und

nicht, ob ein Anspruch auf Zahlung besteht, denn Forderungen sind nicht in die

Jahresabrechnung aufzunehmen, wie oben bereits ausgeführt worden ist. Dass der

Antragsteller bereits auf Grund der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung in dem

Verfahren AG Offenbach 41 II 122/99 Zahlungen an die Beteiligten zu 2) geleistet

hätte, trägt er selbst nicht vor. Also ist es nicht zu beanstanden, wenn die

Gemeinschaft laut Abrechnung mit Vorschüssen auf anwaltliche Verfahrenskosten

belastet ist, die sie im Innenverhältnis zu ihrem Verfahrensbevollmächtigten

schuldet. Bei rechtskräftigem Verfahrensabschluss wird der

Verfahrensbevollmächtigte eine endgültige Abrechnung zu erteilen haben, deren

Ergebnis sich dann wiederum in der dann zeitlich maßgebenden Jahresabrechnung

der Gemeinschaft niederschlagen wird ebenso wie eine Kostenerstattung durch

andere Beteiligte, sollte sie denn angeordnet werden und Zahlung oder

Beitreibung erfolgen.

Soweit der Antragsteller die Genehmigung der Jahresabrechnung bzw. die

Entlastung der Beteiligten zu 3) im Hinblick auf die Position "Nachberechnung

Wasser/Kanal 98" in Höhe von 43.168,87 DM beanstandet, geht er von

unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen aus, denn es trifft nicht zu, dass

die Verwalterin insgesamt Zahlungen von 18.815,49 DM und 43.168,87 DM, also

rund 62.000 DM für 1998 auf Grund der Schätzung der Stadt H. akzeptiert habe,

während in 1997 und früher die Ausgaben für Wasser und Kanal nur 52.000,00 DM

betragen hätten. Nach dem Schreiben der Stadt H. vom 21.06.1999 (Anlage 1

zum Schriftsatz der Antragsgegnervertreter vom 29.06.2000 in dem Verfahren LG

Darmstadt 19 T 515/99) belief sich der Gesamtbetrag auf Grund der Schätzung für

Wassergeld und Kanalbenutzungsgebühren in 1998 auf 52.227,17 DM, wobei der

durchschnittliche Verbrauch der vorangegangenen Jahre mit 7.300 cbm zu Grund

gelegt worden ist. Da die Entscheidung der Verwalterin, ihren Widerspruch gegen

den Festsetzungsbescheid aufrechtzuerhalten oder nicht, im Anschluss an dieses

Schreiben Mitte 1999 zu treffen war, ist der Vorwurf des Antragstellers, sie hätte

durchsetzen müssen, dass die niedrigeren Werte für 1999 berücksichtigt worden

wären, schon nach dem zeitlichen Ablauf unberechtigt. Mitte 1999 konnte sich die

Verwalterin nicht auf einen niedrigeren Gesamtjahresverbrauch in 1999 stützen,

der noch nicht feststand.

Insgesamt greifen demnach die vom Antragsteller geltend gemachten Gründe für

eine Ungültigerklärung der Beschlüsse über die Genehmigung der

Jahresabrechnung und der Verwalterentlastung für 1999 nicht durch. Daraus folgt

die Unbegründetheit des im Erstbeschwerdeverfahren erweiternd gestellten

Verpflichtungsantrags des Antragstellers.

Es ist aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den

Beschluss über die Wiederwahl der Beteiligten zu 3) nicht für ungültig erklärt hat.

In der vor Abstimmung über die Wiederwahl beschlossenen Beendigung der

Diskussion liegt keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör des

Antragstellers, die zur Ungültigkeit bzw. sogar zur Nichtigkeit des anschließend

gefassten Beschlusses führen würde. Zwar können außergewöhnliche Verstöße

gegen das Grundrecht auf rechtliches Gehör wie die anfängliche Weigerung die

Minderheit anzuhören derartige Folgen haben (Staudinger/Bub: WEG, 12. Aufl., §

24 Rdnr. 167, allerdings unter Berufung auf die unzutreffende Zitatstelle RGZ 151,

326). Zum einen ist nach dem Wortlaut des Protokolls der Versammlung vom

07.06.2000 zu TOP 5, wonach der Antragsteller versucht habe, mit seinem Vortrag

die Verwaltung zu diskreditieren, davon auszugehen, dass der Antragsteller

durchaus Vorwürfe gegen die Beteiligte zu 3) hat äußern können, ihm also nicht

von vornherein das Wort eine Äußerung abgeschnitten wurde. Die Wortwahl der

Verwalterin im Protokoll hat der Antragsteller auch nicht beanstandet, sondern nur

die Annahme der Kammer, er habe die Beteiligte zu 3) beleidigt. Darüber hinaus

müsste der Wiederwahlbeschluss auf dem behaupteten Verstoß beruhen, dieser

führt also dann nicht zur Ungültigerklärung der anschließend gefassten

Beschlüsse, wenn feststeht, dass die Wiederwahl der Beteiligten zu 3) nach

ausgiebiger Äußerung des Antragstellers zu diesem Tagesordnungspunkt in

gleicher Weise erfolgt wäre (BayObLG NJW-RR 1991, 531,533; Bub in PiG, Band 25,

S. 64; Palandt/Bassenge: WEG, 62. Aufl., § 24 Rdnr. 17; a.A. Bärmann/Pick/Merle:

WEG, 8. Aufl,, § 23 Rdnr. 155, 156). Daran hat der Senat angesichts der bei der

Abstimmung dokumentierten Mehrheitsverhältnisse (6 Gegenstimmen von 44

stimmberechtigten anwesenden bzw. vertretenen Eigentümern) und dem

gespannten Verhältnis des Antragstellers zu der ganz überwiegenden Mehrzahl

der anderen Eigentümer, wie es auch in den Ausführungen unter TOP 1 der

Versammlung vom 07.06.2000 zu Tage tritt, keinerlei Zweifel.

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung kann außer

bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe wie z.B. bei rechtsmissbräuchlicher

Ausübung von Stimmrechten nur dann erfolgen, wenn die Bestellung den

Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des

Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund

ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen

nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht

notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem

gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis

zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies wird dann der Fall sein,

wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das

Amt erscheinen lassen. Dabei sind deshalb, weil sich im Gegensatz zur

Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter

entschieden hat, im hier gegebenen Fall der Bestellung die Mehrheit der

Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, bei der Anfechtung des

Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen

Grundes als bei der Abberufung zu stellen. Die Gerichte sollen nicht ohne

zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen

(BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLG WE 90, 68, dass. NZM 2000, 510, 511 und

NZM 2001, 754, 756; OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769; OLG Köln NZM 1999,

128 Merle, aaO., § 26 Rdnr. 38; Niedenführ/Schulze, aaO., § 26 Rdnr. 16;

Staudinger/Bub, aaO., § 26 Rdnr. 160). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze

ist die Kammer zu Recht davon ausgegangen, dass die vom Antragsteller

erhobenen Vorwürfe gegen die Verwalterin weder einzeln, noch in ihrer Gesamtheit

die Ungültigerklärung der Wiederwahl rechtfertigen. Hierbei handelt es sich um

eine Rechtsfrage, die der Überprüfung in der Rechtsbeschwerde unterliegt. Wie

bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, liegt keine Störung des

Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalterin und den übrigen

Wohnungseigentümern vor, sondern lediglich das Vertrauensverhältnis zwischen

dem Antragsteller und der Verwalterin ist zerstört. Nach dem

Abstimmungsergebnis der Wiederwahl von nur 6 Gegenstimmen bei 44 zu Beginn

der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümern genießt

die Verwalterin ganz eindeutig das Vertrauen der ganz überwiegenden Mehrheit

der Eigentümer. Daran haben die zahlreichen Anfechtungsverfahren des

Antragstellers nichts zu ändern vermocht, im Gegenteil wird dessen Verhalten auf

Grund der dadurch für die Gemeinschaft verursachten außergerichtlichen

Verfahrenskosten als gemeinschaftsschädigendes Querulantentum aufgefasst, wie

z.B. aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen vom 07.06.2000 zu TOP 1

(Blatt 13 d.A.) und vom 30.03.2001 zu TOP 1 und TOP 9 (Blatt 238-240 d.A.)

ersichtlich ist. Dabei kann dahingestellt bleiben, wie ausführlich und zutreffend die

Beteiligte zu 3) die Gemeinschaft im einzelnen über den jeweils aktuellen

Verfahrensstand informiert hat, denn den Beteiligten zu 2) ist bereits auf Grund

ihrer anwaltlichen Vertretung in den jeweiligen Verfahren die Kenntnis ihres

Verfahrensbevollmächtigten zuzurechnen. Zwar kann es grundsätzlich auch

ausreichen, wenn das Vertrauensverhältnis eines Verwalters zu einer Gruppe von

Wohnungseigentümern (wie dem Verwaltungsbeirat) oder zu einzelnen

Wohnungseigentümern nicht mehr besteht, dies gilt aber nicht, wenn das

Zerwürfnis von den Betroffenen in vorwerfbarer Weise herbeigeführt wurde

(BayObLG NZM 1999, 283 und NZM 2000, 510 für den Fall der vorzeitigen

Abberufung des Verwalters). Dies ist jedenfalls im Hinblick auf die Strafanzeigen

anzunehmen, die der Antragsteller gegen die Beteiligte zu 3) wegen Betrugs und

Untreue (Blatt 33, 34, 57 d.A.) im Zusammenhang mit den von ihm

beanstandeten Positionen der Jahresabrechnung 1999 und 1997 erhoben hat. Da

keinerlei Anlass für die Annahme einer vorsätzlichen Bereicherung der Beteiligten

zu 3) gegeben und die Rechtslage im Zivilverfahren zu klären war, durfte die

Verwalterin dies als Überschreitung der Grenzen der notwendigen

Rechtsverfolgung durch den Antragsteller ansehen. Die Strafanzeigen haben

offenbar auch zu keinem Ergebnis geführt, jedenfalls hat der Antragsteller dazu

nichts vorgetragen, so dass eine Ungeeignetheit der Beteiligten zu 3) als

Verwalterin hieraus nicht herzuleiten wäre. Soweit der Antragsteller den Vorwurf

der Untreue darauf gestützt hat, dass der Gemeinschaft durch Überziehung von

Gemeinschaftskonten Sollzinsen entstehen, haben die Antragsgegner

unwidersprochen vorgetragen, die Überziehung sei jeweils nur temporär zu

Jahresbeginn durch dann anfallende hohe Ausgaben veranlasst und werde durch

die späteren Wohngeldansprüche wieder ausgeglichen. Gleiches gelte auch für

größere Instandsetzungsausgaben. Die Gemeinschaft lege keinen Wert darauf,

ständig außerordentliche Eigentümerversammlungen zum Beschluss über

Sonderumlagen durchzuführen, die dann im Zeitpunkt des Eingangs schon nicht

mehr notwendig seien. Danach lässt sich nicht feststellen, dass die

Kontoüberziehung nicht mit Wissen der Gemeinschaft erfolgt und von dieser

bewusst in Kauf genommen worden ist, um nicht höheres Hausgeld zahlen zu

müssen, das teilweise wieder rückerstattet wird, weil es für die Gesamtausgaben

nicht erforderlich war. Auch daraus würde dem einzelnen Wohnungseigentümer ein

Zinsverlust entstehen. Der Antragsteller hat auch nicht vorgetragen, dass diese

Vorgehensweise im Rahmen der Anfechtung der Jahresabrechnung von jemand

anderem außer ihm beanstandet worden sei. Dem Landgericht ist deshalb darin

zu folgen, dass die Verursachung dieser Zinsverluste die verschärften

Anforderungen, die bei der Anfechtung einer Wiederwahl an die Gründe für die

Ungeeignetheit der Verwalterin zu stellen sind, nicht erfüllt. Dies gilt erst Recht für

den Vorwurf, bei der Betriebskostenposition 20 (Rechtsstreit Dr. R. gegen WEG) in

der Jahresabrechnung 1997 seien 267,84 DM enthalten, die auf eine nach Meinung

des Antragstellers überflüssige Mahnung durch die Verfahrensbevollmächtigte der

Beteiligten zu 2) verursacht seien (vgl. Blatt 235,236 d.A.).

Soweit der Antragsteller die Unfähigkeit der Beteiligten zu 3) daraus ableitet, dass

sie für 1994 und 1995 keine ordnungsgemäße Vermögensübersicht erstellt habe

und in der Folge für 1995 und 1997 deshalb die beschlossene Entlastung

gerichtlich aufgehoben worden sei sowie die Jahresabrechnungen 1996-1998

(teilweise) neu zu erstellen seien, führt dies nicht zum Erfolg. Zum einen sind noch

nicht alle Anfechtungsverfahren rechtskräftig abgeschlossen, was auch dazu

führte, dass die Beteiligte zu 3) die beanstandete Verfahrensweise zunächst

beibehalten hat. Darüber hinaus rechtfertigt nicht jeder Abrechnungsfehler eines

Verwalters die Annahme einer so groben Pflichtverletzung, dass eine Wiederwahl

dieses Verwalters als Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen

Verwaltung angesehen werden müsste (OLG Köln NZM 1999, 128, 129; BayObLG

NZM 2001, 754, 757). Der BGH hat in seiner oben bereits zitierten Entscheidung

vom 20.06.2002 eine außerordentliche Abberufung des Verwalters selbst bei

verspäteter Vorlage des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung nicht für

gerechtfertigt erachtet, weil besondere Umstände des Einzelfalles nicht den

Schluss zuließen, die Verwalterin werde zu einer ordnungsgemäßen Erfüllung ihrer

Verpflichtungen auch zukünftig nicht in der Lage sein. Dementsprechend ist

vorliegend ebenfalls kein Grund zu der Annahme vorhanden, die Beteiligte zu 3)

werde nach rechtskräftiger Entscheidung über die angefochtenen

Jahresabrechnungen, soweit sich daraus überhaupt Mängel ergeben sollten, diesen

nicht Rechnung tragen. Die Vermögensübersicht für 1999 hat die Verwalterin

jedenfalls ordnungsgemäß erstellt und ihre Entlastung für 1999 ist nicht zu

beanstanden, wie im Vorhergehenden erläutert. Soweit der Antragsteller die

Ungeeignetheit der Verwalterin aus den im vorliegenden Verfahren hinsichtlich der

Anfechtung der Entlastung vorgebrachten Gründen bzw. daraus resultierender

Vermögensschäden der Gemeinschaft hergeleitet hat (fehlende bzw.

unzureichende Vermögensübersicht; "Zuvielzahlung" für Wasser- bzw. Kanalkosten

an Stadt H. für 1998; unberechtigte Aufnahme der Anwaltskosten für die Verfahren

AG Offenbach 41 II 122/99/LG Darmstadt 19 T 515/99 in die Jahresabrechnung),

ergibt sich die fehlende Berechtigung dieser Vorwürfe aus den vorstehenden

Ausführungen zu der unbegründeten Anfechtung von Jahresabrechnung bzw.

Entlastung für 1999. Soweit der Antragsteller die Wiederwahl der Beteiligten zu 3)

wegen der von ihm erhobenen Beanstandungen der Jahresabrechnung und der

Verwalterentlastung 1997 angreift, wird auf den Senatsbeschluss vom 03.03.2003

in dem Verfahren 20 W 261/2000 Bezug genommen, wonach die Verwalterin nicht

zu einer Aufteilung der Betriebskosten nach § 27 der Zweiten

Berechnungsverordnung verpflichtet war.

Auch soweit der Antragsteller die Ungeeignetheit der Beteiligten zu 3) als

Verwalterin aus deren Verhalten im Zusammenhang mit der Vorbereitung vom

Sanierungsarbeiten, insbesondere die Verursachung von Kosten durch die

Einschaltung des Sach-verständigen Dickhaut und des Architekten He. herleitet,

kann der Senat dem nicht folgen. Dass die in diesem Zusammenhang von der

Gemeinschaft gefassten und demnach von der Beteiligten zu 3) vorbereiteten

Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätten, hat das

Anfechtungsverfahren des Antragstellers AG Offenbach 41 II 76/00/LG Darmstadt

19 T 385/01 nach dem zurückweisenden Beschluss des Amtsgerichts vom

09.08.2001 und der Beschwerderücknahme des Antragstellers vom 13.03.2002

(Blatt 278-284 und Blatt 287, 288 d.A.) nicht ergeben. Die Amtsrichterin hat die in

ihrem Schreiben vom 07.01.2001 zunächst vertretene Auffassung, mangels eines

Beschlusses über die konkrete Ausführung von Sanierungsarbeiten entspräche die

beschlossene globale Ausschreibung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, in ihrer

Entscheidung nicht aufrecht erhalten.

Dem allgemeinen Vorwurf, die Beteiligte zu 3) verzögere notwendige

Sanierungsmaßnahmen, steht der Verlauf dieser Verfahren, die im Gegenteil eine

Verzögerung der Ausschreibung durch die Anfechtung des Antragstellers belegen,

entgegen. Die Akten hinsichtlich des die Sanierung betreffenden

Anfechtungsverfahrens liegen dem Senat nicht vor. Soweit im vorliegenden

Verfahren dazu Vortrag erfolgt ist, ergibt sich daraus kein Argument gegen die

Wiederwahl der Beteiligten zu 3). Im Allgemeinen -der Senat hat nach seinem

derzeitigen Kenntnisstand keinen Grund hier Abweichendes anzunehmen-

erfordert ein Beschluss der Eigentümerversammlung über konkrete umfangreiche

Sanierungsmaßnahmen, wie sie hier in Rede stehen und nach den Angaben der

Beteiligten zu 2) einen siebenstelligen Betrag kosten sollen, eine sorgfältige

Vorbereitung hinsichtlich der Klärung der Schadensursachen, der alternativen

Methoden der Beseitigung sowie der dadurch entstehenden Sanierungskosten.

Dadurch entstehen zwangsläufig Kosten für Bausachverständige bzw. Architekten,

da von einem Verwalter im Normalfall nicht erwartet werden kann, dass er diese

Vorbereitungen in eigener Verantwortung übernimmt. Durch diese Vorbereitung

wird die Gemeinschaft aber überhaupt erst in die Lage versetzt, sich eine sachlich

fundierte Meinung zu bilden und sie kann helfen, Kosten für ungeeignete oder

überteuerte Maßnahmen zu verhindern. Die Lage ist nicht vergleichbar mit

Reparaturen, bei denen sich auch der technische Laie ein Urteil über die

Notwendigkeit der Maßnahme, deren Ausführung und den erforderlichen

Kostenrahmen bilden kann.

Hinsichtlich des der Beteiligten zu 3) vorgeworfenen Redeentzugs verkennt der

Antragsteller, dass nach dem Inhalt des Protokolls der Versammlung vom

07.06.2000 zu TOP 5 ihm nicht von der Verwalterin das Wort entzogen, sondern

auf Grund eines Geschäftsordnungsantrags die Diskussion über den TOP

Verwalterwiederwahl beendet wurde. Dies galt für alle versammelten

Wohnungseigentümer und richtete sich nicht speziell gegen den Antragsteller.

Wenn die übrigen Wohnungseigentümer noch Diskussionsbedarf sahen, war es

ihnen unbenommen, den Antrag zur Geschäftsordnung abzulehnen. Das

Verhalten anderer Wohnungseigentümer, auch verbale Entgleisungen, wie sie

Gegenstand des Schreibens des Antragstellers vom 09.06.2000 (Blatt 35 d.A.)

waren, muss sich die Verwalterin nicht zurechnen lassen. Dies gilt auch für den

Auftrag der Gemeinschaft, durch einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, ob der

Antragsteller durch Eigentümerbeschluss aus der Gemeinschaft ausgeschlossen

werden könne oder ob ein Entzug des Wohnungseigentums möglich sei, wie er zu

TOP 9) der Eigentümerversammlung vom 30.03.2001 der Beteiligten zu 3) (Blatt

103 d.A.) erteilt worden ist. Vorgänge, die zeitlich nach dem Beschluss über die

Wiederwahl vom 07.06. 2000 liegen, können darüber hinaus grundsätzlich nicht als

Anfechtungsgründe herangezogen werden (BayObLG NZM 2001, 104, 105).

Die gemäß §§ 31 Abs. 3 Satz 1, 14 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 KostO statthafte,

zulassungsfreie und unbefristete Beschwerde des Antragstellers (KG WoM 1996,

306; OLG Stuttgart Die Justiz 1997, 130; OLG Zweibrücken NZM 2001, 245;

BayObLG NZM 2001, 246; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 48, Rdnr. 61;

Nieden-führ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 48 Rdnr. 23) gegen die

Geschäftswertfestsetzung, die das in zweiter Instanz mit der Hauptsache befasste

Landgericht getroffen hat, ist nur zum Teil begründet.

Der Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 WEG richtet sich -anders als der

Beschwerdewert- grundsätzlich nach dem Interesse aller Beteiligten an der

Entscheidung, es kommt also für den Geschäftswert nicht darauf an, in welchem

Umfang der Antragsteller an der Gemeinschaft beteiligt ist. Dies dient unter

anderem dem Zweck, die Wohnungseigentümer dazu anzuhalten, die über ihre

subjektiven Interessen hinausgehende Wirkung des Verfahrens auf die anderen

Beteiligten zu bedenken und von der leichtfertigen Stellung eines Antrags auf

gerichtliche Entscheidung abzusehen (Staudinger/Wenzel: WEG, 12. Aufl., § 48,

Rdnr. 15). Der Geschäftswert bei der Anfechtung von Beschlüssen über die

Jahresabrechnung bestimmt sich deshalb nach allgemeiner Auffassung nach

einem Bruchteil von 20- 25 % des Gesamtvolumens, wodurch im Regelfall auch

dem verfassungsrechtlich garantierten Grundsatz des gleichen Zugangs zu den

Gerichten Rechnung getragen wird. Wenn im Einzelfall das Eigeninteresse des

anfechtenden Wohnungseigentümers -wie vorliegend- deutlich unter 25 % des

Gesamtvolumens liegt, so kann eine weitere Herabsetzung geboten sein

(BayObLG WuM 1992, 714; OLG Hamm NZM 2001, 549; Bärmann/Pick/Merle: WEG,

8. Aufl., § 48, Rdnr 22 mit weiteren Nachweisen; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl.,

§ 48, Rdnr. 40; Staudinger/-Wenzel, aaO., § 48, Rdnr. 20). Dem hat die Kammer

bereits dadurch Rechnung getragen, dass sie nur 10 % des Gesamtvolumens

berücksichtigt hat. Eine Reduzierung auf die Kosten einer erneuten

Eigentümerversammlung, wie sie im Fall der Anfechtung allein nur aus verfahrens-

rechtlichen Gründen angezeigt wäre, kommt vorliegend nicht in Betracht, da der

Antragsteller sich auch gegen die Ordnungsmäßigkeit der Gesamtabrechnung,

nicht nur der Beschlussfassung gewendet hat.

Der Antragsteller kann auch nicht damit Erfolg haben, dass er im Rahmen der

Geschäftswertbeschwerde geltend macht, das Gesamtabrechnungsvolumen

könne bei der Geschäftswertfestsetzung nicht zu Grunde gelegt werden, weil es

auch Positionen umfasse, die er nicht beanstandet und die das Gericht deshalb

nicht geprüft habe. Der Antragsteller muss sich daran festhalten lassen, dass er

innerhalb der Anfechtungsfrist den Beschluss der Eigentümerversammlung vom

07.06.2000 zu TOP 3, der Einzeljahresabrechnung und Verwalterentlastung

umfasste, angefochten hat. Auf die eingangs zu den Verfahrensrügen des

Antragstellers gemachten Ausführungen zu dem Umfang des

Anfechtungsgegenstandes wird Bezug genommen.

Da der Antragsteller zusätzlich auch die Einzelabrechnung hinsichtlich der

Positionen "Nachberechnung Wasser/Kanal 98" mit 43.168,87 DM und "Rechtsstreit

Dr. R. ./. WEG" mit 5.741,20 DM angefochten hat, kommen diese Werte der

Einzelbeanstandungen noch hinzu (Merle, aaO., Rdnr. 22; Niedenführ/Schulze,

aaO.), wobei für die Geschäftswertfestsetzung anders als bei dem Wert der

Beschwer nicht nur die auf den Antragsteller entfallenden Anteile, sondern die

Gesamtpositionen maßgeblich sind. Für die Beanstandung der

Vermögensübersicht ist dagegen kein zusätzlicher Wert auszuwerfen, da es sich

um einen Bestandteil der Gesamtabrechnung handelt. Zu dem Wert für die

Anfechtung der Genehmigung der Einzel- und Gesamtabrechnung 1999 mit

zusammen 100.956,31 DM tritt dann noch für die Anfechtung des Beschlusses

über die Verwalterentlastung, die das Landgericht nicht gesondert bewertet hat,

ein weiterer Betrag von 5.000,00 DM. Nach der überwiegenden Auffassung, der

sich auch der Senat angeschlossen hat, richtet sich der Geschäftswert für die

Anfechtung von Beschlüssen über die Entlastung des Verwalters in erster Linie

danach, ob und in welchem Umfang Schadensersatzansprüche gegen den

Verwalter in Betracht kommen (BayObLG WuM 1999, 185; Niedenführ/Schulze,

aaO., Rdnr. 38; Merle, aaO., Rdnr. 21). Dies entspricht am ehesten der Bedeutung

des Entlastungsbeschlusses als negativem Schuldanerkenntnis gemäß § 397 Abs.

2 BGB dahingehend, dass den Wohnungseigentümern keine Ansprüche gegen den

Verwalter wegen solcher Vorgänge zustehen, die bekannt oder bei zumutbarer

Sorgfalt erkennbar waren (Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 159; zu den

Entlastungswirkungen im einzelnen: Köhler ZMR 1999, 293, 294). Da das

Verfahren nicht ergeben hat, in welcher Höhe derartige Ansprüche in Betracht

kämen, muss der Geschäftswert insoweit geschätzt werden, wobei der Senat in

entsprechender Anwendung von § 30 Abs. 2 KostO a.F. den Regelwert von

5.000,00 DM angesetzt hat. Beträge von 1.000,00 DM bzw. 500,00 EUR (so

BayObLG WuM 1999, 185; Niedenführ/Schulze, aaO., § 48, Rdnr. 38) werden der

Bedeutung der Entlastung für die Beteiligten und den Verwalter, wie oben

ausgeführt, nicht gerecht.

Für die beantragte Ungültigerklärung der (wiederholten) Verwalterbestellung hat

das Landgericht zu Recht auf die Gesamtvergütung für die gesamte vorgesehene

Amtszeit von 5 Jahren abgestellt (BayObLG ZMR 99, 780 und NZM 2001, 246;

Niedenführ/Schulze, aaO., § 48 Rdnr. 45; Palandt/Bassenge, aaO. § 48 Rdnr. 13).

Nach den Angaben des Vertreters der Beteiligten zu 2) in der mündlichen

Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 13.09.2000 (Blatt 73 d.A.) beträgt das

Verwalterhonorar jährlich 32.322,24 DM, für fünf Jahre also 161.611,20 DM.

Zusammen mit dem Teilbetrag von 105.956,31 DM bzgl. der Anfechtung von TOP

3 belaufen sich der Geschäftswert für das erstinstanzliche Verfahren sowie die

Geschäftswerte der beiden Beschwerdeverfahren auf jeweils 267.567,51 DM.

Es kann auch nicht die Rede davon sein, dass die nach den vom Senat auf Grund

der Geschäftswertbeschwerde des Antragstellers, für die das Verbot der

reformatio in peius nicht gilt (Niedenführ/Schulze, aaO., § 48, Rdnr. 21;

Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann: KostO, 15. Aufl., § 31, Rdnr. 63),

festgesetzten Werten zu berechnenden Kosten des Verfahrens zu dem Interesse

des Antragstellers an der Ungültigkeitserklärung der Genehmigung der

Jahresabrechnung, der Verwalterentlastung und der Wiederwahl der Verwalterin

nicht in einem angemessenen Verhältnis stünden (§ 48 Abs. 3 Satz 2 WEG). Für

den nicht anwaltlich vertretenen Antragsteller dürften auch bei dem jetzt

festgesetzten Geschäftswert die geschätzten Gerichtskosten je Instanz 2.000,00

DM nicht übersteigen, drei Gebühren aus einem Wert bis 280.000,00 DM betragen

nach § 32 KostO a.F. 1.590,00 DM. Außergerichtliche Kosten der Gegenseite hat er

nicht zu tragen. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 03.12.2002

-20 W 189/2002) erfordern selbst geschätzte Verfahrenskosten von 11.000,00 DM

bei Abwägung der Interessen des Antragstellers gegenüber den Interessen der

übrigen Beteiligten an einer wirksamen Jahresabrechnung bzw.

Verwalterentlastung und Wiederwahl der Verwalterin auf fünf Jahre keine weitere

Ermäßigung wegen der aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden

Justizgewährungspflicht. Allerdings würde das Kostenrisiko Antragstellern in

Beschlussanfechtungsverfahren schon in erster Instanz vor Augen geführt, wenn

die Vorschussanforderung auf Grund einer zutreffenden vorläufigen

Geschäftswertfestsetzung erfolgen würde.

Hinsichtlich der Geschäftswertbeschwerde ergeht die Entscheidung

gerichtsgebührenfrei und außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet (§ 31

Abs. 3 Satz 2 und 3 a.F. KostO).

Bezüglich der Hauptsache hat der Beteiligte zu 1) die Gerichtskosten seiner

erfolglosen weiteren Beschwerde gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i.V.m. 97 Abs. 1 ZPO

analog zu tragen.

Es bestand für den Senat keine Veranlassung, von dem in der freiwilligen

Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre

außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG, da das Unterliegen des

Beteiligten zu 1) für eine Anordnung nicht ausreicht und die Grenze der

Mutwilligkeit noch nicht überschritten ist.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.