Urteil des OLG Frankfurt vom 13.10.2005
OLG Frankfurt: vertrag zu lasten dritter, zwischenverfügung, vormerkung, grundbuchamt, grundstück, rückübertragung, urkunde, belastung, ehevertrag, heirat
1
2
3
4
Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 286/05
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 883 BGB, § 22 GBO, § 78
GBO, § 80 Abs 2 GBO
(Grundbuchverfahren: Anspruch auf Löschung einer
Rückauflassungsvormerkung)
Leitsatz
1. Das Landgericht ist grundsätzlich an seine Rechtsauffassung gebunden bei einer
Beschwerdeentscheidung über einen Beschluss, durch den das Grundbuchamt einen
Eintragungsantrag aus den Gründen einer Zwischenverfügung zurückgewiesen hat, die
das Landgericht in einer ersten Beschwerdeentscheidung sachlich bestätigt hat. Diese
Bindung gilt nicht für das Rechtsbeschwerdegericht, wenn die erste
Beschwerdeentscheidung nicht angefochten werden konnte.
2. Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Auslegung einer Urkunde gebunden, die das
Landgericht verfahrensfehlerfrei vorgenommen hat.
3. Eine Vormerkung kann nicht bestellt werden, um Ansprüche gegen den
Einzelrechtsnachfolger des Grundstückseigentümers zu sichern. Eine
Rückübertragungsvormerkung erlischt, wenn der gesicherte bedingte Anspruch nicht
entstanden ist oder nicht mehr entstehen kann. Ist eine Übertragung auf einen
Einzelrechtsnachfolger dem Grundstückseigentümer ohne Zustimmung des
Vormerkungsberechtigten gestattet, erlischt ein Rückübertragungsanspruch und damit
die zu seiner Sicherung eingetragene Vormerkung jedenfalls mit Eintragung.
Tenor
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde. Sie haben der Antragstellerin deren außergerichtliche Kosten des
Verfahrens der weiteren Beschwerde zu erstatten
Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 10.000,00 €
festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten streiten um die Löschung einer zu Gunsten der Antragsgegner
eingetragenen Rückauflassungsvormerkung.
Die Antragsgegner hatten am ...12.1995 zu UR-Nr. .../1995 des Notars N1 mit
ihren Söhnen einen Übergabevertrag im Weg der vorweggenommenen Erbfolge
geschlossen, durch den sie unter anderem das hier betroffene Grundstück auf
ihren Sohn A, den späteren Ehemann der Antragstellerin, übertrugen.
In dem Übergabevertrag heißt es unter 3.1:
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Unter 3.2 des Vertrages heißt es:
"
Unter 7.1 des Vertrages ist für den Fall der Veräußerung u.a. des betroffenen
Grundstücks eine Erlösbeteiligung der Übergeber von 15 % des Erlöses
vorgesehen. Wegen des Vertragsinhaltes im einzelnen wird auf Fol. 9/43 d. A.
Bezug genommen.
Zu UR-Nr. .../1996 des Notars N1 vom ...12.1996 bewilligten und beantragten die
Vertragsbeteiligten unter Bezugnahme auf die notarielle Verhandlung vom
19.12.1995 die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung betreffend den
übertragenen Grundbesitz zu Gunsten der Übergeber. Die Eintragung der
Rückauflassungsvormerkung bezüglich des hier betroffenen Grundbesitzes erfolgte
am 17.12.1996.
Zu UR-Nr. .../2001 des Notars N2, O2, vom ...08.2001 (Fol. 3/3 d. A.) übertrug der
seit 26.03.1996 als Alleineigentümer eingetragene Ehemann der Antragstellerin u.
a. das betroffene Grundstück schenkweise an diese. Unter II (2) des Vertrages ist
bestimmt, dass die Antragstellerin nicht in die schuldrechtlichen Vereinbarungen
zu den Rückübereignungsansprüchen der Antragsgegner eintritt und es wird
erläutert, dass die dafür eingetragenen Vormerkungen ohne Erteilung einer
Löschungsbewilligung löschungsreif seien, weil nach dem Inhalt der
Übertragungsurkunde keine Verpflichtung der Rechtsnachfolger vorgesehen sei.
Das Grundbuchamt ist dem nicht gefolgt und hat mit Zwischenverfügung vom
18.09.2001 (Fol. 3/5 d. A.) u.a. die Löschung der Rückauflassungsvormerkung von
einer Löschungsbewilligung der Antragsgegner abhängig gemacht. Nachdem diese
nicht vorgelegt worden ist, hat das Grundbuchamt die Antragstellerin am
19.10.2001 als Eigentümerin eingetragen, den Löschungsantrag aber mit
Beschluss vom 09.10.2001 (Fol. 3/11 d. A.) zurückgewiesen.
Auf einen erneuten Löschungsantrag der Antragstellerin vom 16.09.2004 (Fol. 9/1
d. A.) hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 23.09.2004 wiederum
die Löschungsbewilligung der Antragsgegner verlangt. Die dagegen eingelegte
Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluss vom
09.11.2004, für dessen Inhalt auf Fol. 9/22 d. A. Bezug genommen wird,
zurückgewiesen. Daran anschließend ist mit Beschluss vom 02.02.2005 (Fol. 9/35
d. A.) die Zurückweisung des Löschungsantrags erfolgt. Das Landgericht hat nach
Nichtabhilfe der Grundbuchrechtspflegerin auf die Beschwerde der Antragstellerin
mit Beschluss vom 18.05.2005 (Fol. 9/52 ff.) den angefochtenen
17
18
19
20
21
22
23
mit Beschluss vom 18.05.2005 (Fol. 9/52 ff.) den angefochtenen
Zurückweisungsbeschluss aufgehoben und das Amtsgericht angewiesen, die
streitgegenständliche Rückauflassungsvormerkung zu löschen. Die Kammer führt
zur Begründung aus, der Antragstellerin stehe ein Anspruch auf
Grundbuchberichtigung gemäß § 22 GBO zu, da die streitgegenständliche
Rückauflassungsvormerkung gegenstandslos bzw. in Folge Erlöschens des
gesicherten Anspruchs erloschen sei. Mit der Veräußerung des betroffenen
Grundstücks, das der Ehemann der Antragstellerin nach den ausdrücklichen
vertraglichen Regelungen ohne Zustimmung der Antragsgegner habe
verschenken dürfen, sei der durch die Auflassung gesicherte Anspruch auf
Rückauflassung hinsichtlich des betroffenen Grundstücks erloschen. Dies gelte
auch, soweit der Anspruch auf die in Ziffer 3.1 der Urkunde vom ...12.1995 2.-5.
Spiegelstrich normierten Gründe gestützt werde. Diese sollten nur dafür sorgen,
dass das betroffene Grundstück nicht gegen oder ohne den Willen der Erwerber
ihrem bzw. dem Familienvermögen entzogen werden könne. Dagegen gelte der
nach Ziffer 3.1 erster Spiegelstrich für den Fall der mit Willen der Erwerber
erfolgten Belastung, Veräußerung oder Schenkung vorgesehene
Rückübertragungsanspruch nicht für das hier betroffene Grundstück.
Die Grundbuchunrichtigkeit sei durch Vorlage des notariellen Vertrages vom
...12.1995 in der Form des § 29 GBO nachgewiesen. An ihre Vorentscheidung sei
die Kammer nicht gebunden.
Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsgegner, mit der sie
vortragen, bei einer Auslegung entsprechend der Auffassung des Landgerichts
liefe die Sicherung der Antragsgegner ins Leere, wenn dem Erwerber eine
Umgehung der Regelungen über die Rückübertragung durch Verschenkung
möglich wäre. Das Landgericht habe auch unberücksichtigt gelassen, dass die
Antragsgegner ihr Rückforderungsrecht wegen der Heirat in 1999 ohne Abschluss
eines Ehevertrages bereits vor Übertragung der Grundstücke geltend gemacht
hätten. Wie aus dem Ehevertrag der Antragstellerin vom 08.11.2001 ersichtlich
sei, hätten sie und ihr Ehemann auch mit der Möglichkeit einer Rückforderung
gerechnet.
Die Antragstellerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten.
Die weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig.
Der Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass das Grundbuchamt zwischenzeitlich
die Weisung des Landgerichts ausgeführt und die Rückauflassungsvormerkung am
21.09.2005 gelöscht hat, denn jedenfalls mit dem Ziel der Eintragung eines
Amtswiderspruchs gegen die Löschung kann die ursprünglich auf Aufhebung des
landgerichtlichen Beschlusses und Zurückweisung des Löschungsantrags der
Antragstellerin gerichtete weitere Beschwerde der Antragsgegner weiter verfolgt
werden (Demharter: GBO, 25. Aufl., § 78, Rdnr. 7).
Die weitere Beschwerde ist aber nicht begründet, da die Entscheidung des
Landgerichts nicht auf einer Rechtsverletzung beruht (§§ 78 GBO, 546 ZPO). Zu
Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass das Grundbuch in Folge des
Erlöschens des Rückübertragungsanspruchs der Antragsgegner hinsichtlich der in
Abt. II, lfd. Nr. ... eingetragen gewesenen Rückauflassungsvormerkung unrichtig
war und der Antragstellerin deshalb ein Berichtigungsanspruch nach § 22 GBO
zustand.
Die landgerichtliche Entscheidung ist nicht bereits aus verfahrensrechtlichen
Gründen deshalb zu beanstanden, weil die Kammer nicht hätte ihre Rechtsansicht
ändern dürfen. Zwar ist das Landgericht dann, wenn es eine Zwischenverfügung
des Grundbuchamts bestätigt hat, bei einer Beschwerde auf die daraufhin aus den
Gründen der Zwischenverfügung erfolgten Abweisung des Eintragungsantrags
grundsätzlich an die von ihm in der Beschwerdeentscheidung über die
Zwischenverfügung vertretenen Rechtsansicht gebunden (OLG Hamm OLGZ 1971,
84; Demharter, aaO., § 77, Rdnr. 43; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann: GBO, 5.
Aufl., § 77, Rdnr. 28; Meikel/Streck: GBO, 9. Aufl., § 78, Rdnr. 46). In demselben
Umfang wie das Landgericht ist auch das Gericht der weiteren Beschwerde an die
Rechtsauffassung gebunden, wie sie in der früheren Beschwerdeentscheidung
vertreten worden ist (Meikel/Streck, aaO., Rdnr. 47). Die Bindungswirkung der
ersten Beschwerdeentscheidung gegenüber dem im zweiten Beschwerdeverfahren
angerufenen Rechtsbeschwerdegericht lässt sich aber nur rechtfertigen, weil der
Betroffene es unterlassen hat, gegen die erste Beschwerdeentscheidung ein
zulässiges Rechtsmittel einzulegen. Die Bindungswirkung greift dagegen nicht ein,
24
25
26
zulässiges Rechtsmittel einzulegen. Die Bindungswirkung greift dagegen nicht ein,
wenn die erste Beschwerdeentscheidung mangels Beschwerdeberechtigung nicht
angefochten werden konnte (BayObLG 1999, 105, 108;). Zwar hätte die
Antragstellerin die die Zwischenverfügung bestätigende Beschwerdeentscheidung
auch nach Zurückweisung des Berichtigungsantrags aus den Gründen der
Zwischenverfügung noch anfechten können (Demharter, aaO., § 78, Rdnr. 6), nach
der zu ihren Gunsten ergangenen zweiten Beschwerdeentscheidung wäre aber ein
Rechtsschutzbedürfnis entfallen. Deshalb geht der Senat davon aus, dass er bei
der hier vorliegenden besonderen Fallgestaltung nicht an einer sachlichen
Überprüfung der landgerichtlichen Entscheidung gehindert ist.
Zutreffend und auch von der weiteren Beschwerde nicht beanstandet ist der
rechtliche Ausgangspunkt der Kammer, dass eine zur Sicherung eines Anspruchs
auf Rückübertragung eingetragene Vormerkung erlischt, wenn der Anspruch
erlischt, und dadurch das Grundbuch unrichtig wird wegen Nichtübereinstimmung
mit der materiellen Rechtslage. Angegriffen wird allerdings die Auslegung des
Übertragungsvertrages vom ...12.1995, die das Landgericht vorgenommen hat.
Die Auslegung von Urkunden durch das Landgericht ist im
Rechtsbeschwerdeverfahren aber nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf,
ob das Landgericht gegen den klaren Sinn der Urkunde, gegen gesetzliche
Auslegungsregeln und allgemein anerkannte Erfahrungssätze oder gegen
Denkgesetze verstoßen und ob es alle für die Auslegung in Betracht kommenden
Gesichtspunkte gewürdigt hat. Es genügt, dass die Auslegung möglich ist,
zwingend braucht sie nicht zu sein (Demharter, aaO., § 78, Rdnr. 13 m. w. H.;
Budde in Bauer/von Oefele: GBO, § 78, Rdnr. 25). Nach diesen Kriterien sind der
Kammer bei ihrer Auslegung keine Rechtsfehler unterlaufen. Die einzige
Begründung der weiteren Beschwerde dafür, dass die Auslegung des Landgerichts
unzutreffend sei, weil dabei die weiteren Rückforderungsgründe ins Leere gingen,
berücksichtigt nicht die im Übertragungsvertrag eindeutig vorgenommene
Differenzierung zwischen dem Wohngrundstück, das ohne schriftliche Zustimmung
der Übergeber zu deren Lebzeiten nicht veräußert, belastet oder verschenkt
werden darf und dem übrigen übertragenen Grundbesitz, insbesondere dem hier
betroffenen Bauplatz, für den diese Beschränkung nicht gilt. Zu Recht verweist die
Antragstellerin in diesem Zusammenhang auf die Erlösbeteiligung, die sich die
Antragsgegner für den Verkaufsfall insoweit vorbehalten haben und die dagegen
spricht, dass die Rückübertragungsansprüche auch im Verkaufsfall weiter
bestehen sollten, weil die wirtschaftliche Verkehrsfähigkeit der Grundstücke bei
weiter bestehender Rückauflassungsvormerkung stark eingeschränkt worden wäre.
Für die Auslegung des Landgerichts sprechen aber nicht nur der wirtschaftliche
Sinn und Zweck des Übergabevertrages, ihr ist auch aus Rechtsgründen zu folgen.
Da eine Rückauflassungsvormerkung gerade gegen eine gegen den Willen des
daraus Berechtigten vorgenommene Übertragung schützen soll, besteht ein
Widerspruch in der Vereinbarung der Rückübertragungsbedingungen insoweit, als
die Übertragung einzelner und insbesondere des hier betroffenen Grundstücks
ohne Zustimmung der Übergeber zulässig war. Die Vereinbarung einer Bindung
auch der Einzelrechtsnachfolger der Erwerber an die Verpflichtung zur
Rückübertragung enthält der Übergabevertrag aber nicht. Es kann dahingestellt
bleiben, ob die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung von vornherein schon
nicht hätte an den Grundstücken erfolgen dürfen, deren Veräußerung, Schenkung
und Belastung ohne Zustimmung der Übergeber gestattet war, denn insoweit
richtete sich die Vormerkung auch gegen den jeweiligen Rechtsinhaber. Eine
Vormerkung zu Lasten des jeweiligen Rechtsinhabers ist aber nicht wirksam, weil
die Rechtsordnung einen schuldrechtlichen Vertrag zu Lasten Dritter nicht zulässt.
Wegen des Grundsatzes der Schuldneridentität kann der gegenwärtige
Grundstückseigentümer nicht vertraglich Verpflichtungen für
Einzelrechtsnachfolger im Eigentum begründen (Palandt/Bassenge: BGB, 64. Aufl.,
§ 883, Rdnr. 14; Wacke in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 883, Rdnr.
18; Staudinger/Gursky: BGB, 2002, § 883, Rdnr. 60; Schöner/Stöber:
Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 1493). Auch wenn der Übergabevertrag
vorgesehen hätte, dass sich der durch die Vormerkung zu sichernde Anspruch
auch gegen die Rechtsnachfolger der Erwerber richten soll, wäre dies im Sinn von
Gesamtrechtsnachfolger auszulegen, da eine Erstreckung auf
Einzelrechtsnachfolger im Eigentum nicht möglich ist (BGH DNotZ 1997, 721, 724;
Staudinger/Gursky, aaO.). Die Antragstellerin ist aber als Einzelrechtsnachfolgerin
ihres Ehemannes und Erwerbers aus dem Übergabevertrag im Grundbuch
eingetragen worden und damit entfiel die erforderliche Identität zwischen
Grundstückseigentum und Anspruchsverpflichtung.
27
28
29
30
Da somit nach der rechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung des Landgerichts
der Rückforderungsanspruch der Antragsgegner mit der Eintragung der
Antragstellerin als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks erloschen ist,
kommt es nicht darauf an, ob der Anspruch gegen ihren Ehemann bereits vorher
entstanden war, weil er in 1999 bereits ohne Abschluss eines Ehevertrages
geheiratet oder ohne Zustimmung der Antragsgegner den übergebenen
Grundbesitz belastet hatte und binnen drei Monaten seit Kenntnis die
Rückübertragung von den Antragsgegner verlangt worden war. Nur zur Klarstellung
sei darauf hingewiesen, dass nach 3. 2 des Übergabevertrages die Belastung des
hier betroffenen Grundstücks ohne Zustimmung der Antragsgegner erlaubt ist, die
Rückforderungsbedingung des 3.1 Spiegelstrich 1 hinsichtlich des hier betroffenen
Grundstücks also nicht gilt. Außerdem muss nach der Rückforderungsbedingung
des 3.1 Spiegelstrich 3 der Erwerber nur bis zur Durchführung des
Zugewinnausgleichs dafür gesorgt haben, dass der übertragene Grundbesitz nicht
zu seinem ausgleichspflichtigen Vermögen gehört. Abgesehen davon, dass diese
Bedingung nach dem Eigentumserwerb der Antragstellerin hinsichtlich des hier
betroffenen Grundstücks nicht mehr eintreten kann, verlangt sie keinen
Ehevertrag vor der Heirat.
Die Gerichtskosten ihrer erfolglosen weiteren Beschwerde haben die
Antragsgegner nach § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO zu tragen.
Die Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der
weiteren Beschwerde beruht auf § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG.
Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde ist
nach §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 Satz 2 KostO erfolgt.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.