Urteil des OLG Frankfurt vom 22.02.2005
OLG Frankfurt: sanierung, anfechtung, balkon, terrasse, sachverständigenkosten, beweisanordnung, verschulden, hauptsache, lebenshaltung, eingriff
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 131/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 249 BGB, § 21 Abs 4
WoEigG, § 21 Abs 5 Nr 5
WoEigG
(Wohnungseigentum: Haftung der Wohnungseigentümer
bei pflichtwidrig unterlassener Sanierung von
Gemeinschaftseigentum; Nutzungsausfallentschädigung
wegen Beeinträchtigung des Gebrauchs eines Balkons)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 2564,18 DM
= 1.311,04 Euro festgesetzt.
Gründe
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft X in O1. Die Antragsteller sind seit Juli 1993 als
Eigentümer eines Miteigentumsanteils von 84,22/1000, verbunden mit der im
Aufteilungsplan als Nr. 5 bezeichneten Wohnung mit insgesamt 106,48 qm im
Grundbuch eingetragen, zu der neben einem Abstellraum auch ein 7 qm großer
verglaster Balkon gehört, der schadhaft und zeitweise nicht nutzbar war.
Im Verfahren des AG Wiesbaden 44a UR II 100/95 hatten die Antragsteller von den
Antragsgegnern wegen dieser Schäden zunächst Ersatz verlangt. Nach
Antragsumstellung verpflichtete das Amtsgericht die Antragsgegner durch
Beschluss vom 28.02.1996, der Sanierung des Balkons auf Kosten der
Gemeinschaft zuzustimmen.
Noch vor der Entscheidung in dem soeben genannten Verfahren beschlossen die
Beteiligten in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 02.02.1996,
im laufenden Wohnungseigentumsverfahren einen Sachverständigen durch das
Amtsgericht bestellen zu lassen. Für den Fall der Versagung dieses Antrags
beschlossen sie, dass die Gemeinschaft auf eigene Kosten einen
Sachverständigen mit der Untersuchung des Schadens am
Gemeinschaftseigentum beauftragt.
Diesen Beschluss der Eigentümerversammlung fochten die Antragsteller im
Verfahren des AG Wiesbaden 44a UR II 22/96 an. Die Anfechtung hatte in allen drei
Instanzen keinen Erfolg. Der Senat wies die weitere Beschwerde der Antragsteller
mit Beschluss vom 12.01.1999 zurück.
Mit am 17.02.1997 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz beantragten die
Antragsteller noch vor Abschluss des Verfahrens über die Beschlussanfechtung in
dem hiesigen Verfahren, die Antragsgegner zur Sanierung des Balkons auf Kosten
der Wohnungseigentümer durch konkret bezeichnete Maßnahmen zu verpflichten.
Das Amtsgericht setzte das Verfahren durch Beschluss vom 16.07.1997 (Bl.
127,128 d. A.) bis zur Entscheidung des OLG Frankfurt am Main aus. Nach dessen
Entscheidung holte das Amtsgericht mit Teil- und Beweisbeschluss vom
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Entscheidung holte das Amtsgericht mit Teil- und Beweisbeschluss vom
25.05.1999 (Bl. 157-168 d. A.) ein Sachverständigengutachten über die Ursachen
der Feuchtigkeitsschäden an dem streitgegenständlichen Balkon ein und gab dem
Sachverständigen auf, die erforderlichen Maßnahmen und aufzuwendenden
Kosten zu benennen. Neben der Anordnung der Beweiserhebung wurden in dem
Beschluss vom 25.05.1999 Anträge der Antragsteller auf Sanierung des Balkons
im Weg der einstweiligen Anordnung sowie ein Antrag auf teilweise
Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 11.03.1997 zu TOP 3
beschlossenen Genehmigung der Jahresabrechnung 1996 zurückgewiesen. Nach
Zahlung des Kostenvorschusses wurden die Akten zunächst dem bestellten
Sachverständigen A zugeleitet. Nachdem dieser mit Schreiben vom 19.10. 1999
mitgeteilt hatte, aus Zeitgründen sei es ihm nicht möglich, das Gutachten selbst
zu erstatten, wurde mit Beschluss vom 29.10.1999 der Dipl.-Ing. B zum
Sachverständigen bestellt. Nach Durchführung einer Ortsbesichtigung am
13.04.2000 erstattete der Sachverständige unter dem 17.07.2002 sein Gutachten
(Bl. 195-219 d. A.), das die von den Antragstellern behaupteten Mängel des
Balkons und die zur Sanierung erforderlichen Arbeiten im wesentlichen
entsprechend einem von den Antragstellern vorgelegten Angebot feststellte und
die notwendigen Kosten auf 5.800,00 DM bezifferte.
Nachdem die Balkonsanierung im November 2000 abgeschlossen war, erklärten
die Beteiligten übereinstimmend die Erledigung des Sanierungsantrags.
Antragserweiternd haben die Antragsteller eine Entschädigung wegen
Nutzungsausfalls des Balkons für die Zeit von Januar 1996 bis August 2000 von
DM 50,-- monatlich, für 56 Monate somit 2.800,00 DM geltend gemacht und unter
Anrechnung ihres eigenen Miteigentumsanteils die Zahlung von 2.564,18 DM
nebst Zinsen begehrt. Mit Beschluss vom 12.11.2001 (Bl. 266-269 d. A.) hat das
Amtsgericht den Zahlungsantrag zurückgewiesen. Die Sachverständigenkosten
hat es den Beteiligten nach Miteigentumsanteilen, die Gerichtskosten im Übrigen
den Antragstellern auferlegt und keine Erstattung außergerichtlicher Kosten
angeordnet. Hiergegen haben die Antragsteller sowohl persönlich als auch durch
ihren Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren
Zahlungsantrag weiterverfolgt und beantragt haben, die Gerichtskosten
einschließlich der Kosten des Sachverständigengutachtens den Antragsgegnern
aufzuerlegen. Wegen der Begründung wird Bezug genommen auf die Schriftsätze
vom 11.01.2001 (Bl. 283-285 d. A.), 25.01.2002 (Bl. 286-293 d. A.) und 29.01.2002
(B. 298 d. A.). Die Antragsgegner haben die Zurückweisung der Beschwerde
beantragt. Das Beschwerdegericht hat mit den Beteiligten mit dem aus der
Sitzungsniederschrift vom 30.01.2002 (Bl. 296, 297 d. A.) ersichtlichen Ergebnis
mündlich verhandelt.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 11.02.2002 (Bl. 299-304 d. A.) die
Beschwerde zurückgewiesen und ausgeführt, der Verlust der Nutzungsmöglichkeit
des Balkons stelle einen ersatzfähigen Vermögensschaden im Sinn des § 249 Satz
1 BGB dar, es fehle aber das erforderliche Verschulden der Antragsgegner, da die
Verzögerung der Sanierung durch die Anfechtung des Beschlusses vom
02.02.1996 durch die Antragsteller selbst verursacht worden sei. Auf Grund der
Anfechtung habe es nicht von vornherein ordnungsgemäßer Verwaltung
widersprochen, von der Sanierung vorerst abzusehen. Es sei weder von den
Antragsgegnern zu vertreten, dass es in dem Verfahren 44a UR II 100/95 nicht
mehr zur Einholung eines Sachverständigengutachtens gekommen war, noch
habe die Aussetzung des vorliegenden Verfahrens durch das Amtsgericht und die
mit der Erstellung des Sachverständigengutachtens verbundenen Verzögerungen
im Verantwortungsbereich der Antragsgegner gelegen. Ohne die Anfechtung des
Beschlusses vom 02.02.1996 sei es auch nicht zu dem vorliegenden Verfahren
gekommen, weshalb auch die Gerichtskosten des amtsgerichtlichen Verfahrens
von den Antragstellern zu tragen seien. Da das Sachverständigengutachten der
Feststellung des Zustandes des Gemeinschaftseigentums gedient habe, sei auch
die Quotelung der Sachverständigenkosten nach Miteigentumsanteilen zutreffend.
Gegen den ihrem damaligen Verfahrensbevollmächtigten am 04.03.2002
zugestellten Beschluss des Landgerichts haben die Antragsteller mit am
18.03.2002 bei Gericht eingegangenem, noch durch ihren
Verfahrensbevollmächtigten unterzeichneten Schriftsatz weitere Beschwerde
eingelegt.
Zur Begründung führen sie aus, die Entscheidung des Landgerichts beruhe auf
einer nicht richtigen Gesetzesanwendung und Fehler bei der
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einer nicht richtigen Gesetzesanwendung und Fehler bei der
Sachverhaltsbeurteilung. Die Antragsgegner hätten schuldhaft gehandelt, weil sie
den Beschluss vom 02.02.1996 nicht umgehend umgesetzt hätten. Wenn
rechtzeitig in dem Verfahren 44 a UR II 100/95 die Bestellung eines
Sachverständigen beantragt worden wäre, was möglich gewesen wäre, wäre es zu
der Beschlussanfechtung seitens der Antragsteller nicht gekommen, da sie nicht
die Einholung eines Sachverständigengutachtens in Frage gestellt hätten, sondern
es ihnen um die Bestellung eines unabhängigen, von der IHK vorgeschlagenen,
öffentlich vereidigten Sachverständigen gegangen sei. Die Antragsteller verweisen
in diesem Zusammenhang darauf, dass die Antragsgegner selbst bereits mit
Schriftsatz vom 04.01.1996 einen Antrag auf entsprechende
Sachverständigenbegutachtung in dem Verfahren 44 a UR II 100/95 eingebracht
hatten. Nach Abschluss dieses Verfahrens ohne Anordnung eines
Sachverständigengutachtens sei der Versammlungsbeschluss vom 02.02.1996
nicht mehr umsetzbar gewesen. Die Zweistufigkeit dieses Beschlusses habe das
Landgericht nicht beachtet. Es habe weiter die Interessen der Antragsteller an der
unverzüglichen Schadensbeseitigung, der Vermeidung weiterer Schäden und
weiterer Verschleppung nicht ausreichend gewürdigt. Demgegenüber sei es den
Antragstellern nicht zum Vorwurf zu machen, dass sie von ihrem
Anfechtungsrecht, das auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer
ordnungsgemäßen Verwaltung diene, Gebrauch gemacht haben. Da die
Antragsteller das vorliegende Verfahren nicht verursacht hätten, seien die
Gerichtskosten von den Antragsgegnern zu tragen.
Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte Beschwerde ist form- und fristgerecht
eingelegt und auch ansonsten zulässig. Sie ist aber nicht begründet. Im Ergebnis
ist die Zurückweisung der Erstbeschwerde durch das Landgericht aus rechtlichen
Gründen nicht zu beanstanden, worauf die Überprüfung im
Rechtsbeschwerdeverfahren beschränkt ist.
Nachdem sich der auf Sanierung des Balkons gerichtete Antrag der Antragsteller
nach Vornahme der Sanierung bereits im amtsgerichtlichen Verfahren erledigt
hatte, betraf das Erstbeschwerdeverfahren in der Hauptsache lediglich noch den
Zahlungsantrag der Antragsteller. Damit machen die Antragsteller
Schadensersatz wegen der ihnen entgangenen Nutzung des Balkons von Januar
1996 bis August 2000 geltend.
Zwar kann ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung
durch die Wohnungseigentümer diese gegenüber dem geschädigten
Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichten, wobei eine
Pflichtverletzung auch darin liegen kann, dass erforderliche Instandhaltungs- oder
Instandsetzungsmaßnahmen nicht oder nicht rechtzeitig vorgenommen werden
(Senat OLGZ 1987, 23; BayObLG NJW-RR 1992, 1102 und NZM 2002, 705; OLG
Düsseldorf FGPrax 1999, 96; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 21, Rdnr. 79;
Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 21, Rdnr. 48). Eine Voraussetzung dieser Haftung ist
aber, dass die Wohnungseigentümer ihre Pflichtverletzung vertreten müssen, was
die Vorinstanzen vorliegend verneint haben, weil die Verzögerung der
Balkonsanierung letztlich auf der Anfechtung des Beschlusses vom 02.02.1996
durch die Antragsteller beruhe.
Die Antragsteller sind dem Argument des fehlenden Verschuldens der
Antragsgegner entgegengetreten mit der Begründung, dass es zur Anfechtung
nicht gekommen wäre, wenn schon in dem Verfahren 44a UR II 100/95 die
Begutachtung durch einen Sachverständigen durch die Antragsgegner beantragt
und gerichtlich angeordnet worden wäre. Nach dem eigenen Vortrag der
Antragsteller war aber mit Schriftsatz vom 04.01.1996 (Bl. 339-341 d. A.), also
schon vor dem Eigentümerbeschluss vom 02.02.1996, eine sachverständige
Begutachtung des Zustandes des Balkons und der Schadensursache durch die
Antragsgegner beantragt worden, ohne dass es vor dem Beschluss des
Amtsrichters vom 28.02.1996 zu einer entsprechenden Beweisanordnung
gekommen ist. Also erachtete der Amtsrichter diese Beweiserhebung nicht
erforderlich für seine Entscheidung, sonst hätte er sie unter der Geltung des
Amtsermittlungsgrundsatzes unabhängig von einem Antrag der Beteiligten
anordnen müssen. Nicht die Beantragung in dem Verfahren 44 a UR II 100/95
hätte auch zwingend zu einer entsprechenden Beweisanordnung geführt, sondern
nur die Einleitung eines selbständigen Beweissicherungsverfahrens, die aber nicht
beschlossen wurde.
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Auf die Frage des Verschuldens der Antragsgegner kommt es aber nicht
entscheidend an. Sie kann ebenso dahin gestellt bleiben wie die Frage, ob trotz
Verschulden eine Haftung der Antragsgegner ausscheidet, weil sich die
Antragsteller treuwidrig im Sinn des § 242 BGB verhalten, wenn sie trotz eigener
Beschlussanfechtung aus der Nichtdurchführung des angefochtenen Beschlusses
einen Schadensersatzanspruch herleiten wollen. Denn entgegen der Auffassung
des Landgerichts stellt die entgangene Nutzung des Balkons durch die verspätete
Sanierung schon keinen ersatzfähigen Schaden im Sinn des § 249 BGB dar.
Seit der Grundsatzentscheidung des BGH vom 09.07.1986 (NJW 1987, 50) setzt
eine Nutzungsausfallentschädigung - außer dem Eingriff in den Gegenstand des
Gebrauchs- voraus, dass solche Sachen und Lebensgüter von zentraler
Bedeutung betroffen sind, auf deren ständige Verfügbarkeit die
eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist, damit nicht
unter Verletzung des § 253 BGB der Schadensersatz auf Nichtvermögensschäden
ausgedehnt wird. Der Begriff der "Lebensgüter von zentraler Bedeutung " ist eng
auszulegen, unter ihn fällt zwar ein selbst genutztes Haus (BGH NJW 1987, 50),
auch die Wohnung, wenn die Räume für die Lebenshaltung des Berechtigten von
zentraler Bedeutung sind und er sie auch selbst bewohnen wollte, nicht aber
Wohnungsteile von eher marginaler Bedeutung (BGH NJW 1992, 1500 für eine nur
gelegentlich von Besuchern benutzte Einliegerwohnung; OLG Düsseldorf MDR
2000, 389 für im Keller gelegenen Hobbyraum und Abstellraum; vgl. auch
Palandt/Heinrichs: BGB 64. Aufl., Vorb. vor § 249, Rdnr. 26; Bamberger/Roth: BGB §
249, Rdnr. 65; Oetker in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 249, Rdnr.
58-60).
Um einen derartigen Wohnungsteil von untergeordneter Bedeutung handelt es
sich hier bei dem nach eigenem Vortrag 7 qm großen verglasten Balkon der
Antragsteller.
Zu der Frage, ob es sich bei einem Balkon um ein nach den Grundsätzen der oben
zitierten BGH-Rechtsprechung geschütztes Rechtsgut handelt, ist soweit
ersichtlich, bisher keine obergerichtliche Rechtsprechung ergangen. Für den
vergleichbaren Fall des Nutzungsausfalls der eigengenutzten Terrasse hat der
BGH jedoch entschieden, dass Terrasse und Garten wie die Garage in der Regel
nicht zu den nach der Rechtsprechung des Großen Senats für Zivilsachen
geschützten Wirtschaftsgütern zählen. Etwas anderes komme bei der
Beeinträchtigung des Gebrauchs der selbstgenutzten Wohnung nur dann in
Betracht, wenn die Störung des Gebrauchs so nachhaltig war, dass sie objektiv
dem Entzug der Nutzung (der Wohnung) nahe kommt, der Betroffene also bei
vernünftiger Betrachtung sich eine Ersatzwohnung hätte beschaffen dürfen, nicht
dagegen, wenn nur einzelne Räume der Wohnung in Mitleidenschaft gezogen
waren (BGH NJW 1993, 1793).
Auf Grund dieser BGH-Entscheidung sieht sich der Senat nicht zu einer Vorlage
nach § 28 FGG verpflichtet, obwohl das BayObLG (BayObLGZ 1987, 50; anders bei
freiberuflicher und gewerblicher Nutzung in BayObLG 1994, 141) zuvor entschieden
hatte, dass ein Schadensersatzanspruch in Geld aus § 14 Nr. 4 WEG auch
bestehen könne, wenn der Eigengebrauch von Teilen der Eigentumswohnung - im
entschiedenen Fall der Terrasse einer Dachterrassenwohnung- für nicht
unerhebliche Zeit entzogen wird (Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler: FGG, 15.
Aufl., § 12, Rdnr. 21).
Da demnach die geltend gemachte Nutzungsausfallentschädigung schon daran
scheitert, dass kein ersatzfähiger Schaden vorliegt, kann dahingestellt bleiben, ob
der Anspruch nicht auch deshalb scheitern muss, weil gerade kein Eingriff in den
Gegenstand des Gebrauchs erfolgt ist, da die Nutzungsbeeinträchtigung nicht
Folge der Vornahme von Sanierungsmaßnahmen war, insbesondere kein Fall des §
14 Nr. 4 WEG vorliegt, sondern gerade die Folge des Unterlassens eines
gewünschten Eingriffs.
Soweit die Antragsteller mit der weiteren Beschwerde noch beanstanden, dass das
Landgericht die Kostenentscheidung des Amtsgerichts nicht abgeändert hat, kann
dies nicht zum Erfolg führen.
Hinsichtlich des erledigten Sanierungsantrags ist die Beschwerdeentscheidung des
Landgerichts nicht mit der sofortigen weiteren Beschwerde anfechtbar, da bereits
das Amtsgericht und nicht erstmals das Landgericht im Umfang der Teilerledigung
isoliert, d. h. nicht in der Hauptsache, sondern nur über die Kosten entschieden
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isoliert, d. h. nicht in der Hauptsache, sondern nur über die Kosten entschieden
hat (§§ 27 Abs. 2, 20 a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 FGG). Deshalb scheidet eine
Abänderung der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung hinsichtlich der
Teilerledigung schon aus formellen Gründen aus. Hinsichtlich des Zahlungsantrags
war die Entscheidung über die Gerichtskosten nicht zu beanstanden, da der Antrag
zu Recht zurückgewiesen worden ist.
Dementsprechend haben die Antragsteller auch die Gerichtskosten ihrer erfolglos
gebliebenen weiteren Beschwerde zu tragen (§ 47 Satz 1 WEG, § 91 Abs. 1 ZPO
analog).
Dagegen hat der Senat keine Veranlassung gesehen, die Erstattung der
außergerichtlichen Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).
Die Festsetzung des Geschäftswertes der weiteren Beschwerde beruht auf § 48
Abs. 3 WEG und entspricht dem noch allein den Verfahrensgegenstand bildenden
Zahlungsantrag. Die Beanstandung der Kostenentscheidung führt zu keiner
Erhöhung.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.