Urteil des OLG Frankfurt vom 24.03.2003
OLG Frankfurt: gütliche einigung, klimaanlage, sichtverhältnisse, duldung, eigentumswohnung, auflage, vergleich, installation, landschaft, zustand
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 139/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 14 WoEigG, § 22 WoEigG
(Wohnungseigentum: Verschlechterung der
Sichtverhältnisse aus einer Eigentumswohnung über das
Hausdach als bauliche Veränderung)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Antragstellerin wird Prozesskostenhilfe zur Durchführung des Verfahrens der
weiteren Beschwerde bewilligt.
Zur Wahrnehmung ihrer Rechte in diesem Verfahren wird ihr Rechtsanwalt Dr. P.
R., W., beigeordnet.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 12.872,29 € (= 25.000,- DM).
Gründe
Die Antragstellerin verlangt von der Antragsgegnerin die Verpflichtung, die auf
dem Dach des Wohnungseigentumsanwesens B. 43 in W. montierten Rohre der
dort befindlichen Klimaanlage zu beseitigen. Durch Beschluss vom 13.06.2001 hat
das Amtsgericht dem Antrag stattgegeben. Die hiergegen gerichtete sofortige
Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht durch den angefochtenen
Beschluss, auf den Bezug genommen wird, zurückgewiesen. Hiergegen wendet
sich die Antragsgegnerin mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde. Die
Antragstellerin ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten und hat
die Bewilligung von Prozesskostenhilfe zur Durchführung des Verfahrens der
weiteren Beschwerde beantragt.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gem. § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden.
Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der
angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des
Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO, auf den er lediglich hin
zu überprüfen ist. So unterliegt das Verfahren des Landgerichts keinen
durchgreifenden Bedenken, die es rechtfertigen könnten, den darauf beruhenden
angefochtenen Beschluss aufzuheben und das Verfahren zur erneuten
Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen. Das Landgericht ist seiner
Verpflichtung gem. § 44 Abs. 1 WEG, mit den Beteiligten mündlich zu verhandeln
und auf eine gütliche Einigung hinzuwirken, nachgekommen. Soweit die sofortige
weitere Beschwerde darauf verweist, der angefochtene Beschluss stelle eine
Überraschungsentscheidung dar, vermag dies zu keiner anderen Beurteilung zu
führen. Zwar ist es zutreffend, dass ausweislich des Protokolls der mündlichen
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führen. Zwar ist es zutreffend, dass ausweislich des Protokolls der mündlichen
Verhandlung vom 10.10.2001 den Beteiligten im Hinblick auf eine angestrebte
gütliche Einigung zuletzt aufgegeben wurde, bis zum 30.10.2001 ihre Positionen
noch einmal schriftsätzlich darzulegen; der Antragsgegnerin und
Beschwerdeführerin war aufgegeben worden, die Kosten der Beseitigung der
Anlage bis zu diesem Zeitpunkt nachzuweisen. Ausweislich dieses
Auflagenbeschlusses sollte eine Entscheidung sodann von Amts wegen ergehen,
wobei das Gericht beabsichtigte, den Beteiligten auf der Grundlage der
vorgelegten Zahlen einen konkreten Vergleichsvorschlag zu machen. Ein solcher
konkreter Vergleichsvorschlag ist zwar nicht mehr ausdrücklich formuliert worden.
Allerdings hat die Kammer durch Verfügung vom 29.10.2001 auf den Schriftsatz
der Antragsgegnerin vom 25.10.2001 den Beteiligten zur Kenntnis gegeben, dass
sie den ersten Vergleichsvorschlag favorisiere, aber, soweit erforderlich, einen
weiteren Vergleichsvorschlag unterbreiten werde, wenn die abschließende
Stellungnahme, insbesondere die weitere fachliche Stellungnahme des Herrn B. F.
vorliege. Im Anschluss daran hat allerdings die Antragstellerin mit Schriftsatz vom
13.11.2001, der der Antragsgegnerin zur Kenntnis übersandt worden ist,
mitgeteilt, dass sie angesichts des Schriftsatzes der Antragsgegnerin vom
25.10.2001 keine Möglichkeit für einen Vergleich mehr sehe und um eine
Entscheidung bitte. Bereits in diesem Zeitpunkt hätte die Kammer davon
ausgehen können, dass die Vergleichsverhandlungen gescheitert sind. Dennoch
hat sie auf den Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 19.12.2001, nach dessen
Inhalt die ergänzende Stellungnahme für Februar 2002 angekündigt werde, diese
Zeit noch abgewartet. Nach Ablauf des Februar 2002, in dem keinerlei
Stellungnahme oder sonstige Mitteilung von Seiten der Antragsgegnerin,
insbesondere auch nicht das konkret angekündigte Gutachten vorgelegt wurde,
war die Kammer befugt, in der Sache entscheiden. Ein weiteres Zuwarten war nicht
gerechtfertigt. Insbesondere konnte diese Sachentscheidung auch keine
Überraschung für die Beteiligten darstellen, nachdem die Antragstellerin mit ihrem
Schriftsatz vom 13.11.2001 - wie ausgeführt - erklärt hatte, keine Möglichkeit mehr
für einen Vergleich zu sehen.
Auch der Sache nach ist der angefochtene Beschluss aus Rechtsgründen nicht zu
beanstanden. Der Antragstellerin steht der begehrte Beseitigungsanspruch zu, der
sich aus den §§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG
herleitet.
Dabei ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Installation der
Rohre auf dem Dach für die Klimaanlage durch die Antragsgegnerin als eine
bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG anzusehen ist. Durch die
Baumaßnahme hat die Antragsgegnerin in die Substanz des gemeinschaftlichen
Eigentums eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche
Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen, worin
eine bauliche Veränderung im Sinne der genannten Vorschrift zu sehen ist (Senat,
Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000;
vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht WuM 1989, 262, 263, vgl. auch
Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Auflage, § 22 Rz. 5). Dass diese Baumaßnahme über
die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums hinausgeht, §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, liegt auf
der Hand und wird von der Antragsgegnerin auch gar nicht anders vorgetragen.
Davon sind die Vorinstanzen zu Recht ausgegangen.
Eine Zustimmung der Antragstellerin zu der Baumaßnahme der Antragsgegnerin
ist auch nicht gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich, wie das Landgericht
ebenfalls zu Recht ausgeführt hat. Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG i.V.m. § 14 WEG
hat ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung hinzunehmen, durch die
ihm kein Nachteil erwächst, der über das mit einem geordneten Zusammenleben
unvermeidliche Maß hinausgeht. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede
nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (Senat, Beschlüsse vom
09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; vgl. BGH NJW
1992, 978, 979; Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR 1997, 89, 90; WE 1994,
277, 278; WuM 1989, 262, 263; WuM 1988, 319; OLG Köln OLGR 2000, 146). Nur
konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil;
entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer
in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann
(Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W
452/2000; BGH NJW 1992, 978, 979; vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR
1997, 89, 90; OLG Köln OLGR 2000, 146).
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Frei von Verfahrensfehlern und damit nach §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 S. 2 FGG,
559 Abs. 2 ZPO bindend für das Rechtsbeschwerdegericht hat das Landgericht
festgestellt, dass der Einbau der Rohre für die Klimaanlage auf dem Dach zu einer
Beeinträchtigung der Rechte der Antragstellerin geführt hat. Diesen Nachteil hat
das Landgericht in der nachteiligen Veränderung der Sichtverhältnisse aus der
Wohnung der Antragstellerin über das Dach der Wohnungseigentumsanlage
hinaus gesehen. Hierhin kann tatsächlich grundsätzlich ein Nachteil im Sinne der
§§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 WEG gesehen werden. Wie bei der Veränderung des
optischen Gesamteindrucks einer Wohnungseigentumsanlage ist auch diese
Würdigung eine solche, die weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet liegt (vgl.
Niedenführ/Schulze a.A. O., § 22 Rz. 19). Wie dargelegt hat das Landgericht dies
ohne Verfahrensfehler festgestellt. Es war dabei berechtigt, von den sich bei den
Akten befindlichen mehreren Lichtbildern auszugehen, bei denen es sich -
entgegen der Ausführung der Antragsgegnerin - auch nicht ausschließlich um
Schwarz-Weiß-Fotos handelt, unabhängig von der Frage, ob dies für die hier zu
entscheidende Frage einen wesentlichen Unterschied begründen könnte. Eine
Augenscheinseinnahme ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn Fotografien das
Erscheinungsbild der Wohnanlage - hier die Sichtverhältnisse - hinreichend klar
vermitteln (Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99
und 20 W 452/2000; Niedenführ/Schulze, a.A. O., § 22 Rz. 19). Davon ist vorliegend
auszugehen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind die vorgelegten
Lichtbilder hinreichend aussagekräftig. Dass sie den tatsächlichen Zustand
darstellen, wird von der weiteren Beschwerde auch gar nicht konkret in Zweifel
gezogen. Das Landgericht hat auf S. 6 des angefochtenen Beschlusses dann im
einzelnen dargelegt, dass es aufgrund der von ihm getroffenen Feststellungen von
einer beachtlichen Verschlechterung der Sichtverhältnisse ausgeht. Das
Landgericht hat dabei den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht, alle
wesentlichen Umstände berücksichtigt und die getroffenen Feststellungen in sich
widerspruchsfrei und nicht unter Verstoß gegen Denkgesetze oder allgemeine
Erfahrungssätze gewürdigt. Konkrete Rechtsfehler sind mithin nicht ersichtlich; die
weitere Beschwerde trägt solche konkreten Gesichtspunkte auch nicht vor. Soweit
die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang ausführt, es gebe sicherlich
eine Fülle von Personen, die die Wohnung weder mit Blick auf das Kiesdach noch
mit Blick auf die Rohre erworben hätten, bzw. den objektiven Betrachter wäre die
Wohnung weder mit Blick auf das Kiesbett noch mit Blick auf die Rohre jemals
akzeptabel, so setzt die Antragsgegnerin lediglich ihre Einschätzung gegen die
Tatsachenfeststellungen des Landgerichts. Das Landgericht hat durchaus in seiner
Würdigung berücksichtigt, dass der Betrachter noch zum Teil über die Rohre
hinweg die im Hintergrund befindliche Landschaft erkennen könne, dass sein Blick
aber in erster Linie auf die im Vordergrund befindlichen großräumig angelegten
Installationsrohre gelenkt werde, die einen hässlichen Anblick bilden. Es hat weiter
festgestellt, dass ohne diese zwar auch ein Blick auf das kiesbedeckte Flachdach
dominierend gewesen wäre, dieser Anblick jedoch für das menschliche Auge weit
weniger belastend sei als der Blick auf die großräumig angelegten Rohre. Diese
Tatsachenfeststellung ist nach dem oben dargelegten lediglich eingeschränkten
Überprüfungsmaßstab des Rechtsbeschwerdegerichts aus Rechtsgründen nicht zu
beanstanden.
Ausgehend von diesem relevanten Nachteil ist es dann tatsächlich unerheblich, ob
und vor allem in welchem Umfang die Wohnung der Antragstellerin durch die
bauliche Veränderung eine konkrete Wertminderung erlitten hat, ob also die von
der Antragstellerin vorgelegte sachverständige Schätzung in Höhe von 70.000,-
DM zutreffend ist oder nicht, bzw. ob eine Beeinträchtigung der Verkaufs-
/Vermietungsaussichten eingetreten ist oder nicht.
Ohne dies ausdrücklich auszuführen, ist das Landgericht zutreffend davon
ausgegangen, daß die Antragsgegnerin passivlegitimiert für den geltend
gemachten Beseitigungsanspruch ist. Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß
den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 22 Abs. 1 WEG die Beseitigung einer unzulässigen
baulichen Veränderung von dem oder den Wohnungseigentümern verlangen, die
diese vorgenommen haben (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht WE 1992,
54, 84, Kammergericht WE 1991, 324, 325; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, §
22 Rz. 229; Niedenführ/Schulze, a.A. O., § 22 Rz. 46, jeweils mit weiteren
Nachweisen). Vor diesem Hintergrund ist die Antragstellerin nicht etwa gehalten,
die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft, die die bauliche Veränderung
auch gar nicht zu vertreten hätte, auf Beseitigung in Anspruch zu nehmen.
Zur Überzeugung des Senats ist die Feststellung des Landgerichts aus
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Zur Überzeugung des Senats ist die Feststellung des Landgerichts aus
Rechtsgründen ebenfalls nicht zu beanstanden, dass die Antragstellerin nicht etwa
aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 05.03.1996 zu
Tagesordnungspunkt 8 zur Duldung der baulichen Veränderung verpflichtet ist.
Zwar ist dieser Beschluss entgegen der Rechtsauffassung der Antragstellerin und
wohl auch des Landgerichts nicht etwa wegen fehlender absoluter
Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig (vgl. BGH
NJW 2000, 3500, 3503; vgl. weiter Bayerisches Oberstes Landesgericht NZM 2001,
133, 134; OLG Köln NZM 2001, 293; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.A. O., § 22 Rz.
26). Der Senat schließt sich allerdings den Vorinstanzen dahingehend an, dass
durch diesen Beschluss in der Eigentümerversammlung keine Duldung der
installierten Klimaanlage erklärt wurde. Bei Eigentümerbeschlüssen, die wie hier
auch für den Sondernachfolger gelten würden und auch ohne Eintragung in das
Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen sie gelten würde, §§ 10 Abs.
3, Abs. 4 WEG, hat die Beschlussauslegung "aus sich heraus" - objektiv und
normativ - zu erfolgen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses
dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach besonderen Verhältnissen des
Einzelfalls für Jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem
übrigen Versammlungsprotokoll ergeben. Diese Auslegung hat das
Rechtsbeschwerdegericht uneingeschränkt selbst - also ohne Bindung an die
Auslegung der Tatsacheninstanzen - selbst vorzunehmen (vgl. BGH NJW 1998,
3713, 3714; vgl. auch Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 23 WEG, Rz. 178
m.w.N.). Angesichts dessen spielen eventuelle Erklärungen der Beteiligten vor
oder auch nach Beschlussfassung, soweit sie nicht nach den obigen Ausführungen
erkennbar sind, für die Auslegung des Beschlussinhalts keine Rolle. Gleiches gilt
mithin für die von der weiteren Beschwerde noch einmal ausdrücklich
hervorgehobenen nachträglichen beträchtlichen Investitionen der Antragsgegnerin
ausweislich der Rechnung vom 18.08.1997, weil diese auf das Verständnis der
Antragsgegnerin von dem angefochtenen Beschluss abstellen. Ohnehin vermag
den Baumaßnahmen der Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang schon
deshalb keine wesentliche Bedeutung beigemessen werden, weil ja auch
offensichtlich die ursprüngliche Installation der Rohre ohne Abstimmung mit der
Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt war. Vor diesem Hintergrund ist die
Auslegung des Landgerichts, das im wesentlichen auf den Wortlaut, jedoch
angesichts des sonstigen Protokollinhalts auch auf Sinn und Zweck des
Eigentümerbeschusses abgestellt hat, nicht zu beanstanden. Der Senat folgt
dieser Auslegung. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden
Ausführungen im angefochtenen Beschluss, Seiten 8 f., Bezug genommen. Soweit
die weitere Beschwerde demgegenüber einwendet, eine derartige Auslegung
würde den Beschluss sinnlos machen, vermag der Senat dem nicht zu folgen.
Zwar mag es zutreffend sein, dass nicht über eine "Phantasieanlage" beschlossen
wurde. Andererseits hatte die Antragsgegnerin durchaus ein Interesse daran, eine
generelle Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Erstellung der Klimaanlage
herbeizuführen. Immerhin sollte jedenfalls noch eine Überprüfung der Anlage
durch die Antragsgegnerin vorgenommen werden; dies ergibt sich eindeutig aus
dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung. Ob und in welchem Umfang
diese Überprüfung vorgenommen werden sollte, ob sie insbesondere also die
bereits eingetretenen Sichtbehinderungen überhaupt betreffen konnte, kann
dahinstehen. Fest steht angesichts dessen jedenfalls, dass nicht sicher sein sollte,
dass die Anlage in Gänze so bestehen bleiben sollte, wie sie sich im Zeitpunkt der
Beschlussfassung durch die Eigentümer darstellte. Dies hat ja auch offensichtlich
die Antragsgegnerin so gesehen, indem sie hat Veränderungen vornehmen
lassen.
Der Beseitigungsanspruch ist auch nicht verwirkt. Auch insofern kann auf die
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanzen verwiesen werden, gegen die die
weitere Beschwerde keine konkreten Einwendungen erhoben hat. Der bloße
Zeitablauf ist danach nach den vorliegenden besonderen Umständen für eine
Verwirkung keinesfalls ausreichend. Nach dem obigen Ausführungen zum Inhalt
des Eigentümerbeschlusses vom 05.03.1996 könnte der Antragstellerin auch nicht
vorgeworfen werden, dass sie diesen nicht sofort angefochten habe.
Das Beseitigungsverlangen ist auch nicht aus sonstigen Gründen, etwa wegen
Rechtsmissbrauchs, ausgeschlossen. Soweit die Antragsgegnerin auf die
unverhältnismäßig großen Aufwendungen hinweist, die eine Beseitigung
erforderlich machen würden, ist dies unbehelflich. Dieser Umstand kann allenfalls
in ganz seltenen Ausnahmefällen zu einer rechtsmissbräuchlichen
Anspruchstellung führen; allein die hohen Kosten der Beseitigung haben
regelmäßig nicht den Ausschluss des Beseitigungsverlangens nach § 242 BGB zur
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regelmäßig nicht den Ausschluss des Beseitigungsverlangens nach § 242 BGB zur
Folge (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.A. O., § 22 Rz. 237 m.w.N.). Davon konnte
allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Beseitigungskosten außer
Verhältnis zum Beseitigungsinteresse der Antragstellerin liegen würden (vgl.
Palandt/Bassenge, BGB, 62. Aufl., § 22 WEG, Rz. 21 m.w.N.; vgl auch Bayerisches
Oberstes Landesgericht WuM 2002, 164); hiervon kann bei der vorliegenden
Sachlage keinesfalls ausgegangen werden. Im Schriftsatz vom 25.10.2001 hat die
Antragsgegnerin auch ausführen lassen, dass nicht auszuschließen sei, dass sie
die Anlage mit verhältnismäßig geringem finanziellen Aufwand entfernen könne.
Die weitere Beschwerde stützt sich hierauf auch gar nicht mehr konkret. Überdies
musste der Antragsgegnerin bei Errichtung der Anlage ohne Einholung der
Genehmigung der Wohnungseigentümer bewusst sein, welche Kosten eine
Beseitigung verursachen würde (vgl. Senat FGPrax 1997, 54).
Es entsprach billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten
ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 S. 1 WEG.
Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten
anzuordnen, § 47 S. 2 WEG, hat der Senat - ebenso wie die Vorinstanzen - nicht
gesehen. Es bestand auch keine Veranlassung, die diesbezügliche
Kostenentscheidung des Landgerichts abzuändern, wie es die Antragstellerin
begehrt; das bloße Unterliegen der Antragsgegnerin wäre hierfür unzureichend.
Der Antragsteller war auf ihren Antrag hin Prozesskostenhilfe zur Durchführung
des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu bewilligen, weil die gesetzlichen
Voraussetzungen hierfür vorlagen, §§ 43 Abs. 1 WEG, 14 FGG, 114, 119 Abs. 1 S. 2
ZPO.
Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der nicht
beanstandeten Wertfestsetzung durch das Landgericht orientiert, § 48 Abs. 3 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.