Urteil des OLG Frankfurt vom 05.01.2004
OLG Frankfurt: abberufung, wichtiger grund, verwalter, genehmigung, vorverfahren, anfechtung, amt, vertrauensverhältnis, mehrheit, eigenschaft
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 290/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 21 Abs 3 WoEigG , § 21 Abs
4 WoEigG, § 26 Abs 1 S 3
WoEigG, § 43 Abs 1 S 1
WoEigG
Wohnungseigentum: Abberufung eines verwaltenden
Wohnungseigentümers; Ungeeignetheit wegen
gemeinschaftsschädlichen Verhaltens
Leitsatz
Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer
Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den
Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen
Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen
Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist für sein Amt ungeeignet. Dies gilt auch dann,
wenn die selbe Person, die zunächst einzelkaufmännische Verwalterin war, eine
Verwalter-GmbH gründet und als deren alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin
tätig wird. Auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden
Ermessensspielraumes entspricht die Bestellung dieser GmbH in einem derartigen Fall
nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung .
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten
des Verfahrens der weiteren Beschwerde.
Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 19.488,00
EUR festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft ... Str. ... in O1. Die Beteiligte
zu 2) war seit über 20 Jahren als Inhaberin der Hausverwaltung X Verwalterin der
Gemeinschaft. Jetzt ist sie eine der alleinvertretungsberechtigten
Geschäftsführerinnen der weiteren Beteiligten, der derzeitigen Verwalterin, um
deren Bestellung der Streit im vorliegenden Verfahren geht.
Zu TOP 4 beschloss die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom
12.05.1998 in Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages die Bestellung
der Hausverwaltung X zur Verwalterin für die Zeit vom 01.01.1999 bis 31.12.2003.
Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung X ermächtigt, zu einem von ihr zu
bestimmenden Zeitpunkt die Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag auf
die Hausverwaltung X GmbH zu übertragen, wobei alle anderen Bestimmungen
des Verwaltervertrags gültig bleiben sollten. In der Eigentümerversammlung vom
16.05.2000 wurde durch Beschluss zu TOP 4 a der Antrag der Beteiligten zu 1), die
Hausverwaltung X als Verwalterin abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu
kündigen, bei vier Stimmenthaltungen mit zehn zu vier Stimmen abgelehnt.
Diesen Beschluss hatte die Beteiligte zu 1) angefochten und schließlich beantragt,
die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung der Verwalterin
durch das Gericht zu ersetzen. Der Antrag war insbesondere darauf gestützt, dass
die Beteiligte zu 2) ihre Interessen als Eigentümerin bzw. Miteigentümerin von
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die Beteiligte zu 2) ihre Interessen als Eigentümerin bzw. Miteigentümerin von
mehreren Wohnungen über ihre Pflichten als Verwalterin gestellt habe und deshalb
ihre Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies werde durch das
Verhalten der Beteiligten zu 2) bei der Errichtung eines gemeinsamen Ausgangs
der Wohnungen Nr. ... und ..., die der Beteiligten zu 2) und dem Beteiligten zu 15)
gehören und neben der Wohnung der Beteiligten zu 1) liegen, deutlich. Die
Beteiligte zu 2) hatte unter Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum diesen
Ausgang errichtet, obwohl der in der Eigentümerversammlung vom 27.05.1997
unter TOP 7 gefasste Beschluss über die Genehmigung dieser Maßnahme und die
Einräumung eines Sondernutzungsrechtes vom Amtsgericht in dem
amtsgerichtlichen Verfahren 61 UR II 76/97 am 11.02.1998 für ungültig erklärt
worden war. Zwar hatte die Beteiligte zu 2) nach erneuter mehrheitlicher
Beschlussfassung über die Genehmigung in der Eigentümerversammlung vom
16.03.1999 unter TOP 5 selbst zu Protokoll genommen, der Antrag sei abgelehnt,
da er der Einstimmigkeit bedürfe. Dem vor dem Amtsgericht in dem Verfahren 61
II 156/99 erfolgreich geltend gemachten Beseitigungsverlangen der Beteiligten zu
1) war sie unter Berufung auf die nicht erfolgte Anfechtung des
Mehrheitsbeschlusses entgegen getreten und erst Anfang 2001 nachgekommen,
nachdem das Landgericht mit Beschluss vom 09.08.2000 nach Zurückverweisung
durch den Senat ihre Erstbeschwerde erneut zurückgewiesen hatte und bereits
eine zweite weitere Beschwerde anhängig war.
Das Amtsgericht hatte in dem Verfahren 61 UR II 71/2000 mit Beschluss vom
16.11.2000 antragsgemäß die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur
Abberufung der Beteiligten zu 2) als Verwalterin ersetzt, da auf Grund ihres
Verhaltens im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung der Eingangstür
allein die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die dagegen von
den Antragsgegnern erhobene Beschwerde war zunächst erfolgreich. Das
Landgericht hat mit Beschluss vom 10.07.2001 in dem Verfahren 4 T 61/2001 den
amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und die Anträge der Beteiligten zu 1)
zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, auf Grund des Übergangs der
Hausverwaltung zum 01.01.2001 auf die weitere Beteiligte sei das
Rechtsschutzbedürfnis für eine Abberufung der Beteiligten zu 2) entfallen und
mangels Erledigungserklärung zurückzuweisen. Auch dem Hilfsantrag auf
Ersetzung der Zustimmung zur Abberufung der weiteren Beteiligten fehle das
Rechtsschutzbedürfnis, bevor nicht die vorherige Beschlussfassung durch die
Eigentümerversammlung herbeigeführt worden sei. Dies sei nicht entbehrlich, da
das Ergebnis der erneuten Beschlussfassung nicht mit der erforderlichen
Sicherheit feststehe. Der Senat hat mit Beschluss vom 18.08.2003 zu Az. 20 W
302/2001, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, den landgerichtlichen
Beschluss aufgehoben und die Erstbeschwerde der Antragsgegner
zurückgewiesen. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, im vorliegenden Fall
erforderten die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung auch unter
Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Er-messenspielraumes die
Abberufung der Beteiligten zu 2) als Verwalterin, weil sie als Inhaberin der
Hausverwaltung X sich im Zusammenhang mit der Veränderung der
Hauseingangstüren und den daraus resultierenden Beschlussfassungen der Ge-
meinschaft nicht mit der gebotenen Neutralität verhalten habe. Ein Verwalter, der
durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer
Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten
den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen
Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen
Wohnungseigentümer durchzusetzen, sei für sein Amt ungeeignet.
In einem Schreiben vom 12.03.2002 (Blatt 53 d. A.) hat die frühere Antragstellerin
von der weiteren Beteiligten verlangt, ihre Abberufung und die Wahl eines neuen
Verwalters mit Ausnahme der weiteren Beteiligte selbst, der Beteiligten zu 2) bzw.
der Firma ... X, des Beteiligten zu 15) und der Firma A B C auf die Tagesordnung
der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Unter Bezugnahme auf dieses
Schreiben hat die weitere Beteiligte in ihrer Einladung zur
Wohnungseigentümerversammlung vom 06.05.2002 (Blatt 51 d. A.) als TOP 4
angegeben, sie möchte den Verwaltervertrag kündigen und hat als TOP 5 die
Verwalterneubestellung aufgeführt. In der Eigentümerversammlung vom
06.05.2002 hat die Beteiligte zu 2) dann zu TOP 4 (Kündigung der weiteren
Beteiligten) die fristgemäße Kündigung des Verwaltervertrags zum 31.12.2002
ausgesprochen. Unter TOP 5 hat die Eigentümerversammlung die Neubestellung
der weiteren Beteiligten für die Zeit vom 01.01.2003 bis 31.12.2007 mit 12 Ja-
Stimmen bei 2 Gegenstimmen und einer Stimmenthaltung be-schlossen (Blatt 4
d. A.). Das Amtsgericht hat in dem Verfahren 61 UR II 75/02 mit Beschluss vom
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d. A.). Das Amtsgericht hat in dem Verfahren 61 UR II 75/02 mit Beschluss vom
04.02.2003 diesen Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt (Blatt 109-118 d. A.).
Die Antragsgegner haben dagegen Beschwerde erhoben und unwidersprochen
vor-getragen, die Beteiligte zu 2) sei zwar noch alleinvertretungsberechtigte
Geschäftsführerin der weiteren Beteiligten, aber nicht mehr Gesellschafterin. Das
Landgericht hat diese Beschwerde zurückgewiesen und u. a. ausgeführt, die
weitere Beteiligte müsse sich die in der Person ihrer Geschäftsführerin
entstandenen Gründe, die sie zur Führung des Amts ungeeignet machten,
zurechnen lassen. Auf den Zeitablauf seit der von der Beteiligten zu 2)
durchgeführten rechtswidrigen baulichen Veränderung komme es nicht an
angesichts der seit Anfang 2000 bereits betriebenen Abberufung.
Die Antragsgegner verfolgen ihre weiteren Beschwerde trotz der zwischenzeitlich
ergangenen Senatsentscheidung vom 18.08.2003 weiter mit dem Hinweis auf den
wesentlichen Unterschied zwischen den Anforderungen an die begründete
Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses und eines Abberufungsbeschlusses. Der
Rechtsnachfolger der Beteiligten zu 1) verteidigt den angefochtene Beschluss.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere
form- und fristgemäß eingelegte weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn der
angefochtene Beschluss beruht auf keiner Verletzung des Rechts (§§ 43 Abs. 1
WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO). Das Landgericht hat zu Recht die Erstbeschwerde
der Antragsgegner gegen die Un-gültigerklärung des Bestellungsbeschlusses vom
06.05.2002 zurückgewiesen, da die Bestellung der weiteren Beteiligten nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.
Für die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung ist
anerkannt, dass sie außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe wie z. B.
bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung von Stimmrechten nur dann erfolgen kann,
wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht,
weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung
vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters
geltenden Grundsätzen nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter
Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände
eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das
erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten
ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als
unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Weil sich im Gegensatz
zur Abberufung eines Verwalters im Fall der Bestellung die Mehrheit der
Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung
des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen
Grundes als bei der Anfechtung der Abberufung zu stellen. Die Gerichte sollen
nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer
eingreifen (BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLG WE 90, 68, dass. NZM 2000, 510,
511 und NZM 2001, 754, 756; OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769; OLG Köln NZM
1999, 128; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnr. 40 ; Niedenführ/Schulze:
WEG, 6. Aufl., § 26 Rdnr. 16; Staudinger/Bub: WEG 12. Aufl., § 26 Rdnr. 160). Das
Vorliegen eines wichtigen Grundes für eine Abberufung des Verwalters im Sinn von
§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG berechtigt zwar die Gemeinschaft zur Abberufung,
verpflichtet sie aber noch nicht zwangsläufig dazu. Vielmehr steht der
Gemeinschaft wie auch anderen Berechtigten aus einem Dauerschuldverhältnis
ein Beurteilungsspielraum zu, ob sie im Hinblick auf die bisherigen Leistungen
eines Verwalters und dem Risiko einer Neubestellung von einer Abberufung
absieht. Nur wenn auch unter Berücksichtigung dieses Beurteilungsspielraumes
der wichtige Grund so schwerwiegend ist, dass die Nichtabberufung nicht mehr den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, d. h. nicht mehr vertretbar
erscheint, kann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die Abberufung
des Verwalters verlangen (OLG Cel-le, NZM 1999, 841). Ebenso genügt es für die
Ungültigerklärung eines Verwalterbestellungsbeschlusses nicht, dass ein wichtiger
Grund im Sinn des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG vorliegt, sondern die Bestellung muss
gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinn des § 21 Abs. 3 und
Abs. 4 WEG verstoßen (OLG Celle ZWE 2002, 474, 476). Diese Voraussetzungen
hat das Landgericht vorliegend zu Recht auch in der Person der weiteren
Beteiligten für gegeben erachtet.
Wie aus den Vorverfahren ersichtlich ist, liegt zwar keine Störung des
Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalterin und den übrigen
Wohnungseigentümern vor, sondern lediglich das Vertrauensverhältnis zwischen
der früheren Antragstellerin und der Beteiligten zu 2) war zerstört. Nach dem
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der früheren Antragstellerin und der Beteiligten zu 2) war zerstört. Nach dem
Abstimmungsergebnis hinsichtlich der Bestellung von 2 Gegenstimmen und einer
Enthaltung bei 15 zu Beginn der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen
Wohnungseigentümern genießt die weitere Beteiligte ganz eindeutig das
Vertrauen der überwiegenden Mehrheit der Eigentümer. Es kann aber auch
ausreichen, wenn das Vertrauensverhältnis eines Verwalters zu einer Gruppe von
Wohnungseigentümern (wie dem Verwaltungsbeirat) oder zu einzelnen
Wohnungseigentümern nicht mehr besteht, es sei denn das Zerwürfnis wurde von
den Betroffenen in vorwerfbarer Weise herbeigeführt (BayObLG NZM 1999, 283
und NZM 2000, 510 für den Fall der vorzeitigen Abberufung des Verwalters), wovon
vorliegend aber keine Rede sein kann. Auch aus der Sicht eines unbefangenen
Betrachters an der Stelle der früheren Antragstellerin ist der Eindruck
gerechtfertigt, die Beteiligte zu 2) habe sich als Inhaberin der Hausverwaltung X im
Zusammenhang mit der Veränderung der Wohnungseingangstüren und den
daraus resultierenden Beschlussfassungen der Gemeinschaft nicht mit der
gebotenen Neutralität verhalten. Mit ihrer Berufung auf die fehlende Anfechtung
der nicht allstimmig beschlossenen Genehmigung der Veränderung der
Eingangstüren, um die mit Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum ohne
Genehmigung vorgenommene Baumaßnahme zu rechtfertigen, obwohl die
Beteiligte zu 2) in TOP 5) der Versammlung vom 16.03.1999 selbst die Ablehnung
des Antrags protokolliert hatte, hat die Beteiligte zu 2) erkennen lassen, dass sie
die eigenen Interessen zumindest den Interessen der früheren Antragstellerin
vorzieht. Dies hat das Amtsgericht bereits zutreffend und ausführlich begründet,
worauf zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden kann.
Allgemein gehört ein Mindestmaß an Objektivität bereits zu den wesentlichen
Kriterien für die Eignung als Verwalter. Der Verwalter darf nicht die Interessen der
Wohnungseigentümer eigenen Interessen unterordnen (Merle, aaO., § 26 Rdnr.
170). Noch weniger darf der Eindruck entstehen, der Verwalter könne seine
Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer ausnutzen, um
seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen
(OLG Hamburg, Beschluss vom 14.10.2002 –2 Wx 69/02-). Dieser Eindruck drängt
sich aber hier deshalb auf, weil die Beteiligte zu 2) ohne sachliche Rechtfertigung
über die Genehmigung der Veränderung der Hauseingangstüren ein zweites Mal
abstimmen ließ und vollendete Tatsachen schuf trotz der auch danach fehlenden
Genehmigung. Dadurch hat die Betei-ligte zu 2) die von der früheren
Antragstellerin - als der wegen ihrer Flurnachbarschaft tatsächlich beeinträchtigten
Eigentümerin- anhängig gemachten Vorverfahren provoziert. Einem Verwalter, der
als Wohnungseigentümer Maßnahmen trifft, die Streitigkeiten unter den
Eigentümern provozieren, fehlt, wie der Senat in seinem das Vorverfahren
betreffenden Beschluss vom 18.08.2003 bereits festgestellt hat, die erforderliche
Eignung für sein Amt. Auch unter Berücksichtigung des den Eigentümern
zustehenden Ermessensspielraums erfordert eine ordnungsgemäße Verwaltung
seine Abberufung, denn die aus Eigeninteresse des Verwalters provozierten
Rechtsstreitigkeiten sind unter objektiven Gesichtspunkten für eine
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nützlich, schon wegen der von der
Gemeinschaft zu tragenden außergerichtlichen Kosten. Dieses Verhalten der
Beteiligte zu 2) muss sich die weitere Beteiligte zurechnen lassen. Auch wenn die
Beteiligte zu 2) nicht mehr Gesellschafterin ist, so ist sie doch als
alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin ihr Organ geblieben und führt damit
weiter persönlich, wenn auch in anderer juristischer Form, die Verwaltung. Die
Ungeeignetheit der Beteiligten zu 2) als Verwalterin ist in dem Vorverfahren 20 W
302/2001 bereits festgestellt worden, daran kann sich durch den Zeitablauf als
solchen nichts ändern. Zu Recht hat bereits das Amtsgericht insoweit ausgeführt,
dass sonst bei Beschlussfassung vorliegende Abberufungsgründe durch den
Instanzenzug hinfällig würden. Hinzu kommt die Übertragung der Verwalterstellung
auf die weitere Beteiligte zum 01.01.2001, also während des schwebenden
Vorverfahrens, von der erst im März 2001 Mitteilung gemacht worden ist, und die
die für die frühere Antragstellerin nachteilige Entscheidung des Landgerichts in
dem Vorverfahren zur Folge hatte. Auch daraus kann ein unbefangener Betrachter
den Schluss ziehen, dass die Beteiligte zu 2), ob als einzelkaufmännisch
organisierte Verwalterin oder als Geschäftsführerin einer Verwalter-GmbH, zur
Sicherung ihrer Verwalterstellung die Interessen einzelner Wohnungseigentümer
hintanstellt. Die Bestellung einer nach objektiven Kriterien ungeeigneten
Verwaltung entspricht aber auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn
sie mit großer Mehrheit erfolgt.
Nachdem in der Stellungnahme der Beteiligten zu 5) und 17) vom 01.07.2002 (Bl.
12 d. A.) zum Ausdruck kommt, dass der Gesamtrechtsnachfolger der früheren
Antragstellerin als Triebfeder für die Streitigkeiten mit der Verwaltung angesehen
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Antragstellerin als Triebfeder für die Streitigkeiten mit der Verwaltung angesehen
werde, ist auch nicht von einer maßgeblich anderen Sachlage deshalb
auszugehen, weil die frühere Antragstellerin verstorben ist.
Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen Beschwerde haben die
Antragsgegner gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu tragen.
Es bestand für den Senat ausnahmsweise Veranlassung, von dem in der
freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten
ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG. Zwar reicht das
Unterliegen der Antragsgegner für eine Anordnung nicht aus, die Grenze der
Mutwilligkeit erscheint dem Senat aber überschritten, da die Antragsgegner die
Auffassung des Se-nats zur Geeignetheit der Beteiligten zu 2) nach der
Senatsentscheidung vom 18.08.2003 kannten und an der Durchführung der
weiteren Beschwerde festhielten, obwohl keine Gründe angeführt wurden, die von
den Vorinstanzen bzw. dem Senat in dem Vorverfahren nicht bereits gewürdigt
worden wären.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde
beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und erfolgt in Anlehnung an die unbeanstandet
gebliebene Festsetzung der Vorinstanzen.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.