Urteil des OLG Frankfurt, Az. e gesamt 3.354

OLG Frankfurt: vermieter, abweichende meinung, mietzins, mietvertrag, wohnungsmarkt, wohnraum, teilnichtigkeit, dauerdelikt, umzug, anpassung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 RE-Miet 1/99
Dokumenttyp:
Rechtsentscheid in
Mietsachen
Quelle:
Normen:
§ 5 Abs 1 WiStrG, § 5 Abs 2 S
1 WiStrG, § 134 BGB, § 812
BGB
(Rechtsentscheid in Mietsachen: Wegfall eines
Bereicherungsanspruchs wegen Mietpreisüberhöhung bei
Wegfall des geringen Angebots an vergleichbarem
Wohnraum)
Tenor
Bei einem unter Verstoß gegen § 5 WiStG geschlossenen und deshalb hinsichtlich
der Mietzinsvereinbarung teilweise nichtigen Mietvertrag führt der spätere Wegfall
des Merkmals eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum nicht dazu,
dass von dem Zeitpunkt des Wegfalls an auch der auf § 812 BGB gestützte
Rückforderungsanspruch des Mieters wegfällt (Anschluss an den Rechtsentscheid
des OLG Hamburg vom 03.03.1999, Az.: 4 RE Miet U 131/98, Grundeigentum
1999, 441 = NJW-RR 99, 1610 = NZM 1999, 363 = WuM 1999, 209 = ZMR 1999,
329).
Gründe
Der Kläger mietete durch schriftlichen Vertrag, befristet vom 07.11.1992 bis zum
31.10.1993 mit halbjähriger Verlängerungsmöglichkeit, von dem Beklagten eine
60,02 m² große Zweizimmerwohnung in Frankfurt am Main. Der Nettomietzins
betrug zunächst 955.-- DM und erhöhte sich aufgrund einer
Staffelmietvereinbarung u. a. ab 01.12.1995 auf 1.105.-- DM, ab 01.12.1996 auf
1.160.-- DM und ab 01.12.1997 auf 1.219.-- DM. Der Kläger kündigte den
Mietvertrag am 05.12.1997 und zog aus. Er bringt vor, die Miete sei überhöht
gewesen und verlangt deswegen für den Zeitraum von Vertragsbeginn bis
Dezember 1997 die Rückzahlung von 19.410.-- DM. Das Amtsgericht hat der Klage
teilweise stattgegeben. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte Berufung eingelegt
und geltend gemacht, dass die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht vorlägen.
Das Landgericht geht davon aus, dass die Voraussetzungen des § 5 WiStG bei
Vertragsschluss vorgelegen haben, dass aber jedenfalls ab 1995 sich die
Wohnungsmarktlage im Stadtgebiet von Frankfurt am Main so entspannt hat, dass
ein geringes Angebot nicht mehr als gerichtsbekannt unterstellt werden kann. Das
Landgericht ist der Auffassung, dass in allen Zeiträumen, für die überhöhter
Mietzins zurückverlangt wird, alle Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG vorliegen
müssen. Das Entfallen eines "geringen Angebots" i.S.v. § 5 WiStG habe für einen
Rückforderungsanspruch bezüglich des nämlichen Zeitraums auch dessen Wegfall
zur Folge. Da das OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid vom 03.03.1999 (a. a.
O.) gegenteilig entschieden hat und das Landgericht von dieser Entscheidung
abweichen will, hat das Landgericht (WuM 1999, 393 = NZM 1999,999) dem Senat
folgende Rechtsfrage zum Erlass eines Rechtsentscheids vorgelegt:
"Führt nach Abschluß eines Wohnraummietvertrages, in welchem unter
Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine die
üblichen Entgelte wesentlich übersteigende und deshalb teilweise nichtige
Mietzinsvereinbarung getroffen wurde, der in den Zeitraum des auf § 812 BGB
gestützten Rückforderungsanspruchs des Mieters fallende Wegfall des Merkmals
eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum dazu, dass mit dem
Wegfall dieses Merkmals auch Rückforderungsansprüche des Mieters entfallen?"
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Die Vorlage ist nach § 541 I ZPO als Divergenzvorlage zulässig. Der Senat schließt
sich dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg an.
Das Landgericht hat zunächst ausgeführt, dass das OLG Hamburg die ihm
vorgelegte Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung hätte vorlegen
müssen, da es von den Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Hamm (NJW
1983, 1622), Frankfurt am Main (ZMR 1985, 200) und des Kammergerichts (WuM
1995, 384) abgewichen sei. Eine solche Vorlagepflicht bestand indessen für das
OLG Hamburg nicht.
Die Vorlagepflicht setzt nach § 541 I 3 ZPO voraus, dass das entscheidende
Oberlandesgericht bei der Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage von dem
Bundesgerichtshof oder einem anderen Oberlandesgericht abweichen will. Das
wiederum ist nur der Fall, wenn von den tragenden Gründen eines
Rechtsentscheids abgewichen werden soll (BGH NJW 1996, 515), wenn also die
Frage im wesentlichen deckungsgleich ist (BGH NJW 1989, 29). Alle drei genannten
Entscheidungen sind zu der Frage ergangen, ob bei Errechnung der Höhe der
wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG zurückzuzahlenden Beträge Veränderungen in
der Höhe der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen seien. In allen drei
Entscheidungen ist diese Frage bejaht worden. Vorliegend geht es zwar ebenfalls
um die Frage, inwieweit tatsächliche Veränderungen bei einem auf einen Verstoß
gegen § 5 WiStG gestützten Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB zu
berücksichtigen sind. Es handelt sich hier aber um Veränderungen bezüglich eines
anderen Tatbestandsmerkmals des § 5 WiStG. Beide Änderungen - Änderungen
der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Wegfall des "geringen Angebots" hängen
aber nicht so eng zusammen, dass sie notwendigerweise die gleichen
Rechtsfolgen nach sich ziehen müssten. Dass die zu entscheidende Rechtsfrage in
beiden Fällen dem Problemkreis angehört, inwieweit bei Dauerschuldverhältnissen
Veränderungen Einfluss auf die teilweise Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung
haben, ändert daran nichts. Die Zugehörigkeit einer Fragestellung zu einem
übergeordneten gemeinsamen Problemkreis macht die Fragestellung nicht im
wesentlichen deckungsgleich.
Der Senat teilt die Ansicht des Oberlandesgerichts Hamburg, dass der Wegfall des
Merkmals "geringes Angebot" nach Abschluss der maßgeblichen
Mietzinsvereinbarung deren teilweise Nichtigkeit nach §§ 5 WiStG, 134 BGB nicht
berührt. Das Landgericht begründet seine abweichende Meinung damit, dass das
OLG Hamburg gemeint habe, die Handlungsform des "Annehmens" habe
zivilrechtlich keine selbständige Bedeutung. Dieses sei unzutreffend, weil die drei
Handlungsformen in § 5 I WiStG gleichberechtigte Bedeutung hätten. Dem
Charakter des Mietverhältnisses als Dauerdelikt entspreche es, dass das
regelmäßige Annehmen der unangemessen hohen Entgelte ein Dauerdelikt
darstelle. Um diese Problemstellung geht es vorliegend aber nicht, weswegen sich
Ausführungen dazu erübrigen, wodurch der Tatbestand des "Annehmens" erfüllt
oder nicht erfüllt werden kann.
Das Oberlandesgericht Hamburg geht auch nicht davon aus, dass das
Tatbestandsmerkmal des "Annehmens" zivilrechtlich generell keine selbständige
Bedeutung habe. Es hat vielmehr differenzierend ausgeführt, dass sich nach dem
Wortlaut des § 5 I und II S. 1 WiStG zeitliche Vorgaben für das Vorliegen der
einzelnen Tatbestandsmerkmale durch ihre kausale Verknüpfung ergeben. Denn
nach § 5 II S. 1 WiStG sei ein Kausalzusammenhang ("infolge") zwischen einem
geringen Angebot und einem die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 %
übersteigenden Entgelt erforderlich. Verbindendes handlungsbezogenes
Zwischenglied sei die Ausnutzung des geringen Angebots in den Handlungsformen
des Forderns, Sich-Versprechenlassens oder Annehmens des überhöhten
Entgelts. Das Vorhandensein eines geringen Angebots sei nur so lange
tatbestandserheblich, wie es als mitbestimmend für das Verhalten des Vermieters
in Betracht komme. Zur Eingrenzung des Zeitraums, innerhalb dessen es auf die
Angebotslage ankomme, sei deshalb der Zeitpunkt des maßgeblichen Verhaltens
des Vermieters im Einzelfall zu bestimmen. Von den in § 5 Abs. 1 WiStG
genannten Handlungsformen stehe bei durch Vereinbarung festgelegtem
überhöhtem Mietzins das "Fordern" und das "Sich-Versprechenlassen" im
Vordergrund. Das gelte auch für den dem Vorlagebeschluss zugrundeliegenden
Fall der Staffelmiete. Die Handlungsform des "Annehmens" habe insoweit keine
selbständige Bedeutung. Zusätzlich hat das OLG Hamburg für die Maßgeblichkeit
des ursächlichen, nicht aber des zeitlichen Zusammenhangs zwischen geringem
Angebot an vergleichbaren Räumen und überhöhtem Entgelt auch den Zweck des
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Angebot an vergleichbaren Räumen und überhöhtem Entgelt auch den Zweck des
§ 5 WiStG herangezogen. Ziel und Zweck des § 5 WiStG sei es, als
Mieterschutzvorschrift und im öffentlichen Interesse die Vereinbarung von Mieten
zu unterbinden, die infolge von Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt
überhöht seien. Dem schließt sich der Senat an.
Zunächst steht es mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH WuM
1984, 68) in Einklang, § 5 WiStG als Mieterschutzvorschrift zu behandeln. Der
Senat teilt auch die Auffassung des Oberlandesgerichts Hamburg, dass die
preistreibende Wirkung des Ausfalls der preisregulierenden Funktion des Marktes
infolge des geringen Angebots auch für die Dauer der Bindung an die konkrete
Mietzinsvereinbarung bestehen bleibe und die Wirkung nicht dadurch entfalle, dass
der Mieter die Möglichkeit habe, den Mietvertrag insgesamt zu kündigen und
anderweitig einen Mietvertrag zu marktgerechtem Mietzins abzuschließen.
Entgegen dem Vorlagebeschluss geht auch der Senat davon aus, dass ein
Wohnungswechsel in dieser Situation auch von einem wirtschaftlich denkenden
Mieter wegen der damit verbundenen Umstände nicht zu erwarten ist. Die Frage
eines Umzugs aus einer Wohnung mit überhöhter Miete, die bei geringem
Wohnungsangebot angemietet worden war, hat eine andere Situation zum
Gegenstand als der Abschluss eines neuen Mietvertrags bei ausgeglichenem
Wohnungsmarkt, worauf noch einzugehen sein wird.
Das Landgericht meint in seinem Vorlagebeschluss zwar, allerdings ohne nähere
Ausführungen, dass sich die Schwierigkeiten, die mit einem Umzug verbunden
sind, gegebenenfalls über Schadensersatzregelungen auffangen lassen;
außerdem sei es zweifelhaft, ob bei einem sogenannten Mietermarkt der
Vermieter nicht auf entsprechende Anfragen des Mieters zu einer Herabsetzung
der Miete bereit sei. Diese Ausführungen vermögen den Senat nicht zu
überzeugen. Zum einen schafft ein ausreichendes Angebot noch keinen
Mietermarkt, dieser entsteht erst bei einem Wohnraumüberschuss. Zum anderen
stützen die Ausführungen auch nicht die weitere Grundannahme des Landgerichts,
dass nach Wegfall des Merkmals "geringes Angebot" von gleichstarken
Marktpartnern auszugehen sei. Wollte man dem Landgericht folgen und mit dem
Wegfall des Merkmals "geringes Angebot" auch die Teilnichtigkeit der
Mietzinsvereinbarung nach §§ 5 WiStG, 134 BGB entfallen lassen mit der Folge,
dass für diesen Zeitraum auch kein Rückforderungsrecht wegen überzahlter Miete
besteht, so ist erst recht nicht ersichtlich, weswegen der Mieter gegen den
Vermieter Schadensersatzansprüche aufgrund seines Umzugsentschlusses haben
sollte (vgl. hierzu auch Lammel, Theorie und Praxis der Mietpreisüberhöhung nach
§ 5 WiStG (Frankfurt a.M.), NZM 1999, 989 ff, 995).
Nach Wegfall der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt wirkt die ursprüngliche
Mangellage vielmehr insoweit fort, als nicht angenommen werden kann, dass der
Mietvertrag mit dem überhöhten Mietzins auch abgeschlossen worden wäre, wenn
das Wohnraumangebot ausgeglichen gewesen wäre. Wollte man die Fortdauer
dieser Kausalbeziehung zwischen einem geringen Wohnungsangebot im Zeitpunkt
des Abschlusses des Mietvertrags und der überhöhten Miete nicht weiter
berücksichtigen, würde dies dem Schutzzweck des § 5 WiStG nicht gerecht, der als
Mieterschutzvorschrift die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden will (vgl.
BGH WuM 1984, 68).
Dem Vermieter bleibt nach der Rechtsprechung zur Teilnichtigkeit des
Mietvertrags bei Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG wenigstens ein Mietzins, der
die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % übersteigt (siehe zuletzt
Senatsbeschluss vom 07.08.2000, RE-Miet 1/98), d. h. der Vermieter wird nur auf
den höchstzulässigen Mietzins beschränkt. Wenn nach Verbesserung der
Marktsituation die ursprünglich nur aufgrund der Mangelsituation erzielbare
überhöhte Miete nicht mehr bis zur Wesentlichkeitsgrenze nach unten korrigiert,
sondern in vollem Umfang geschuldet würde, käme der Vorschrift des § 5 WiStG
im wesentlichen nur der Charakter einer Mietkürzungsvorschrift für überhöhte
Mieten bei Wohnungsmarktengpässen zu. Das würde eine Verlagerung des Risikos
der Normverletzung auf den Mieter bedeuten. Ihm bliebe dann nur die Möglichkeit
unter Aufgabe seiner nachbarschaftlichen Beziehungen, sich auf einen mit Kosten
verbundenen Umzug einzulassen, wollte er der auflebenden überhöhten
Mietzinsforderung seines Vermieters entgehen. Zwar besteht in diesem Fall auch
die vom Landgericht angesprochene Chance für ein erfolgreiches Nachverhandeln
mit dem Vermieter. Dies macht die Situation von Vermieter und Mieter aber nicht
gleichwertig, denn der Mieter muss neben dem Ziel, nur eine marktgerechte Miete
zahlen zu wollen, noch die Kosten und die Umstände und Folgen des Umzugs
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zahlen zu wollen, noch die Kosten und die Umstände und Folgen des Umzugs
einkalkulieren, während beim Vermieter der Kontinuitätsgesichtspunkt keine so
starke Rolle spielt.
Wenn die einmal erfolgte kausale Verknüpfung zwischen dem Ausnutzen des
geringen Angebots und der Mietpreisüberhöhung durch die Verbesserung des
Wohnraumangebots aufgelöst würde, könnte der Gesetzeszweck - bei einer
Mangellage überhöhte Mietzinsabschlüsse zu verhindern - nicht erreicht werden,
denn dem Vermieter wäre bei dieser Handhabung stets die höchstzulässige Miete
sicher (vgl. auch Eisenhardt, Das geringe Wohnungsangebot, seine Ausnutzung
und das Unbehagen an § 5 WiStG, WuM 1998, 259 ff). Zwar ist die Erhöhung der
Vergleichsmieten auch bei der Errechnung der Höhe der wegen Verstoßes gegen §
5 WiStG zurückzuzahlenden Beträge zu berücksichtigen (OLG Hamm, NJW 1983,
1622; OLG Frankfurt am Main, ZMR 1985, 200 und KG, WuM 1995, 384; vgl. auch
Boecken, Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 WiStG und ihre Folgen für die
Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarungen, WuM 1997, 145 ff). Dies trägt auch dem
Umstand Rechnung, dass die Mieten allgemein nicht statisch sind, sondern einem
Anpassungsprozess unterliegen. Vergleichbares gilt zwar auch für den
Wohnungsmarkt. Bei der Berücksichtigung der steigenden Mietpreisentwicklung
kommt aber der Gedanke zum Tragen, dass der wirksame Teil des Mietvertrages
dem Charakter des Dauerschuldverhältnisses entsprechend an die
Marktverhältnisse angepasst wird, weil § 5 WiStG keine starre
Mietpreisfestschreibung enthält. Dies führt zu einer nachträglichen Einschränkung
der Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, denn die Teilnichtigkeit kann nicht weiter
reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes (KG, WuM 1995, 385
m.w.N.).
Um die Anpassung der noch zulässigen Mietzinsforderung an die Entwicklung des
Marktes zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt des Mietzinses geht es bei einem
Wegfall des "geringen Angebots" aber nicht. Würde nach einer Verbesserung des
Wohnungsangebots der Vermieter nicht mehr auf die höchstzulässige Miete i.S.v.
§ 5 WiStG beschränkt, dann würde die überhöhte und daher teilnichtige
Mietzinsvereinbarung wieder in vollem Umfang aufleben. Ein solcher vollständiger
nachträglicher Wegfall der Teilnichtigkeit ist aber mehr als die bloße Anpassung an
die Marktentwicklung. Damit wäre das Gegenteil der vom Gesetzgeber
intendierten preisregulierenden Funktion des § 5 WiStG erreicht. Auch aus diesem
Grund stimmt der Senat dem OLG Hamburg zu, dass es auf das
Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen nur im
Sinne einer mitwirkenden Ursache beim Abschluss der überhöhten
Mietzinsvereinbarung ankommt und das gesetzliche Verbot des § 5 WiStG nicht
dadurch nachträglich behoben wird, dass das Tatbestandsmerkmal eines geringen
Angebots nach Vertragsschluss entfällt.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.