Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 W 225/02

OLG Frankfurt: wiedereinsetzung in den vorigen stand, rate, anschlussbeschwerde, abrechnung, abstimmung, gegenüberstellung, form, eigentümer, abtretung, stimme
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 225/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 16 Abs 2 WoEigG, § 28
WoEigG
(Wohnungseigentumsverfahren: Anspruch auf Zahlung von
Abrechnungsfehlbeträgen beim Wohngeld; Einwand des
Fehlens eines Beschlusses über die Einzelabrechnung)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten
des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.
Der Antrag der Antragsgegner auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das
Verfahren der weiteren Beschwerde wird zurückgewiesen.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 5.991,94 EUR.
Gründe
Die Beteiligten des Verfahrens streiten um die Verpflichtung der Antragsgegner
zur Zahlung rückständiger Hausgelder.
Die Antragstellerin ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie
wurde zuletzt durch Beschluss der Wohnungseigentümer in der
Eigentümerversammlung vom 22.08.2001 für den Zeitraum von 5 Jahren zur
Verwalterin bestellt.
Die Antragsgegner erwarben durch notariellen Kaufvertrag, beurkundet durch den
Notar A, am 11.12.1998 zu UR-Nr. .../98 von den Eheleuten B den im
Wohnungsgrundbuch von Alsfeld, Band 185, Blatt 7444 eingetragenen 240/1000-
Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur ..., Nr. ..., Gebäude- und Freifläche ...
mit 872 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 im
Erdgeschoss rechts im Aufteilungsplan rot umrandet, Sondernutzung gemäß § 15
WEG an dem Kfz.-Stellplatz mit Nr. 1 bezeichnet und rot umrandet und dem Kfz.-
Stellplatz mit Nr. 2 bezeichnet und gelb umrandet und an der Terrasse, ebenfalls
mit Nr. 1 bezeichnet und rot umrandet.
Die Übergabe erfolgte zum 30.12.1998.
Unter Ziffer I 2. vereinbarten die Vertragsparteien:
„Die Übergabe erfolgt am 30.12.1998. An diesem Tag gehen der Besitz, die
Nutzung, diese jedoch frühestens mit vollständiger Kaufpreiszahlung, die Lasten
sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über.“
Am 01.12.1999 wurden die Antragsgegner als Eigentümer des Grundbesitzes
eingetragen. Die Antragsgegner zahlten seit Übergabe am 30.12.1998 weder an
die Antragstellerin noch an die Eheleute B Hausgeld.
Am 08.03.2000 fand eine Eigentümerversammlung im Beisein der Antragsgegner
statt. Das hierüber geführte Protokoll hat im Tagesordnungspunkt 6 folgenden
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statt. Das hierüber geführte Protokoll hat im Tagesordnungspunkt 6 folgenden
Inhalt:
„Rückstände bei Wohngeldzahlungen
Die Hausverwaltung teilt den Eigentümern mit, dass der Eigentümer C mit derzeit
6.845,85 DM im Rückstand ist. Es wird mit den Eheleuten C vereinbart, dass die
Rückstände in zwei Raten bezahlt werden. Die erste Rate wird bis zum 01.04.2000
und die zweite Rate bis zum 01.05.2000 bezahlt. Dieser Vorschlag wird den
Eigentümern zur Abstimmung vorgelegt.“
Unter dem Datum des 10.03.2000 unterzeichneten die Antragsgegner eine
Vereinbarung folgenden Inhalts:
„Vereinbarung
Zwischen der Resteigentümergemeinschaft ..., O 1, und den Eigentümern
Eheleute C, ..., O 1, wird vereinbart, dass die Restzahlungen in Höhe von 6.845,85
DM in zwei Raten je zur Hälfte bezahlt werden. Die erste Rate ist bis zum
01.04.2000 zu zahlen. Die zweite Rate ist bis zum 02.05.2000 zu zahlen. Ab dem
01.04.2000 ist eine monatliche Abschlagszahlung in Höhe von 383,30 DM zu
leisten.
O 1, den 10.03.2000“.
Die Antragsgegner zahlten die vereinbarten Raten nicht. Sie zahlten gleichfalls
nicht die monatlichen Vorauszahlungen in Höhe von 383,30 DM.
Sie zahlten lediglich am 21.09.2000 766,60 DM für die Monate April und Mai 2000,
sowie jeweils 383,30 DM für die Monate Juni, Juli, August und September 2000,
sowie am 04.04.2001 1.000,-- DM für die Monate Oktober bis Dezember 2000.
Am 12.12.2001 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter
Tagesordnungspunkt 3 über die Nebenkostenabrechnung 2000 gesprochen wurde.
Das Protokoll hat hierzu unter anderem folgenden Inhalt:
„Über die Nebenkostenabrechnung wird abgestimmt. Die Abstimmung über die
Nebenkosten ergibt folgendes Ergebnis: 4 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme, 0
Stimmenthaltungen. Beschluss angenommen.“
Die Hausgeldabrechnung für die Wohnung der Antragsgegner ergibt für den
Zeitraum vom 01.01.2000 bis 31.12.2000 einen Nachzahlungsbetrag von 3.723,37
DM.
Unter Tagesordnungspunkt 4 wurde der Wirtschaftsplan 2001 erörtert. Das
Protokoll der Eigentümerversammlung hat folgenden Inhalt:
„Die Hausverwaltung hat die erwarteten Einnahmen und Ausgaben im Verhältnis
zu den Vorjahren angesetzt. Die wohnungsweise Aufteilung ist berücksichtigt. Der
Wirtschaftsplan wird mit nachfolgendem Ergebnis angenommen: 4 Ja-Stimmen, 1
Nein-Stimme, 0 Stimmenthaltungen, Beschluss angenommen.“
Die Antragstellerin hat vor dem Amtsgericht zunächst beantragt, die
Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verpflichten, an die
Wohnungseigentümergemeinschaft ..., O 1, zu Händen der Antragstellerin
7.612,45 DM nebst Zinsen abzüglich gezahlter 766,60 DM zu zahlen, sowie
1.916,50 DM nebst Zinsen abzüglich gezahlter 1.000,-- DM zu zahlen.
Die Antragsgegner haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen.
Durch Beschluss vom 13.07.2001, auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht die
Antragsgegner als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragstellerin 1.149,90
DM nebst Zinsen, ferner 766,60 DM nebst Zinsen abzüglich gezahlter 766,60 DM,
ferner 1.949,90 DM nebst Zinsen abzüglich gezahlter 1.000,-- DM zu zahlen. Im
Übrigen hat es die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss haben die Antragstellerin sofortige Beschwerde sowie die
Antragsgegner Anschlussbeschwerde erhoben. Mit ihrer sofortigen Beschwerde
hat die Antragstellerin die Abänderung des angefochtenen Beschlusses und die
Verpflichtung der Antragsgegner als Gesamtschuldner verfolgt, 5.695,95 DM zu
zahlen nebst 4% Zinsen seit dem 03.05.2000 sowie 3.723,47 DM seit dem
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zahlen nebst 4% Zinsen seit dem 03.05.2000 sowie 3.723,47 DM seit dem
18.02.2002 sowie 1.149,90 DM nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem
Basiszinssatz aus 383,30 DM seit dem 02.01.2001, aus 383,30 DM seit dem
02.02.2001 und 333,30 DM seit dem 02.03.2001. Die Antragsgegner sind der
sofortigen Beschwerde entgegen getreten und haben im Wege der
Anschlussbeschwerde begehrt, den Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben und
die Anträge insgesamt zurückzuweisen. Die Antragstellerin ist der
Anschlussbeschwerde entgegen getreten.
Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das
Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts Gießen abgeändert und neu gefasst.
Es hat die Antragsgegner als Gesamtschuldner verurteilt, an die
Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen der Antragstellerin 3.500,23 EUR
nebst 4 % Zinsen aus 1.750,12 EUR seit 02.04.2000 und 1.750,12 DM seit
02.05.2000 zu zahlen, darüber hinaus 1.903,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 18.02.2000, und 587,93 EUR nebst
Zinsen in Höhe von 5 % Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 195,98 EUR
seit 02.01.2001, aus 195,98 EUR seit 02.02.2001 und aus 195,98 EUR seit
02.03.2001. Die Beschwerde der Antragsgegner hat es zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss, der dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner
am 02.04.2002 zugestellt worden ist, haben die Antragsgegner mit am 23.05.2002
eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt und
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Beschwerdefrist
beantragt. Der Senat hat durch Beschluss vom 27.06.2002 den Antragsgegnern
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Einlegung
der sofortigen weiteren Beschwerde bewilligt. Die Antragsgegner haben ihre
sofortige weitere Beschwerde mit Schriftsätzen vom 22.05.2002 und 20.08.2002,
sowie 04.02.2003 im Einzelnen begründet. Die Antragstellerin ist der sofortigen
weiteren Beschwerde entgegen getreten.
Mit Schriftsatz vom 20.08.2002 haben die Antragsgegner zudem für die sofortige
weitere Beschwerde Prozesskostenhilfe unter Beiordnung ihres
Verfahrensbevollmächtigten beantragt.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte sofortige weitere Beschwerde ist auch
ansonsten zulässig, so insbesondere - nach Bewilligung von Wiedereinsetzung in
den vorigen Stand durch den Senat - form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie
hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des
Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie durch
den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1
WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.
So ist es aus Rechtsgründen zunächst nicht zu beanstanden, dass das
Landgericht einen Zahlungsanspruch der Antragstellerin in Höhe von 3.500,23 EUR
auf die Vereinbarung vom 10.03.2000 gestützt hat. Rechtsfehlerfrei hat das
Landgericht diese Vereinbarung als deklaratorisches Schuldanerkenntnis
ausgelegt. Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht ist an die
Tatsachenfeststellungen des Beschwerdegerichts grundsätzlich gebunden, §§ 43
Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO, wenn sie nicht
verfahrenswidrig zustande gekommen sind. Dies hat zur Folge, dass das
Rechtsbeschwerdegericht auch die vom Tatrichter getroffene Auslegung nur
beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler, überprüfen darf. Dies gilt auch für die
Auslegung von Rechtsgeschäften; sie können vom Rechtsbeschwerdegericht nur
darauf überprüft werden, ob sie überhaupt auslegungsfähig oder eindeutig sind, ob
die Auslegung möglich ist oder gegen Auslegungsregeln, Denkgesetze oder
Erfahrungssätze verstößt, ob sie widersprüchlich ist und Tatsachenstoff oder
gesetzliche Vorschriften nicht beachtet (vgl. im Einzelnen Staudinger/Wenzel, BGB,
Stand Juni 1997, § 45 WEG Rz. 40; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87;
Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 45 Rz. 44).
Solche Rechtsfehler sind vorliegend nicht erkennbar und werden auch von der
weiteren Beschwerde nicht konkret aufgezeigt. Die Vereinbarung als
deklaratorisches Schuldanerkenntnis auszulegen, wie es das Landgericht getan
hat, liegt nach den Gesamtumständen - insbesondere auch dem weiteren
Verhalten der Antragsgegner - überaus nahe; auf die Ausführungen im
angefochtenen Beschluss kann Bezug genommen werden. Auf letzteres käme es
jedoch nach den oben dargelegten Grundsätzen nicht einmal entscheidend an;
Rechtsfehler bei der Auslegung sind jedenfalls nicht ersichtlich.
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Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht dabei davon ausgegangen, dass in diesem
Zusammenhang nicht erforderlich ist, dass eine unbestritten bestehende
Forderung vorliegt, das deklaratorische Anerkenntnis kann ein nur möglicherweise
bestehendes Schuldverhältnis als tatsächlich bestehend bestätigen und damit
Zweifel oder Meinungsverschiedenheiten der Parteien über den Anspruchsgrund
und seine Grundlage beenden. In diesem Maße hat es konstitutive Bedeutung.
Insofern unterliegt das deklaratorische Anerkenntnis nicht der Rückforderung
wegen ungerechtfertigter Bereicherung, wenn sich hinterher herausstellt, dass die
als möglicherweise bestehend anerkannte Schuld nicht besteht (vgl. im Einzelnen
Palandt/Sprau, BGB, 63. Aufl., § 781 Rz. 3 f). Die von der weiteren Beschwerde
zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (NJW-RR 1987,
310) steht dem nicht entgegen. In jenem Fall ging es um ein auf die Höhe
beschränktes Schuldanerkenntnis; dieses kann tatsächlich unwirksam sein, wenn
der übereinstimmend vorausgesetzte Anspruch schon dem Grunde nach nicht
besteht. Um einen solchen Fall eines derart beschränkten Schuldanerkenntnisses
geht es vorliegend jedoch nicht.
Das deklaratorische Schuldanerkenntnis ist auch nicht grundsätzlich nichtig, wie
die Antragsgegner unter Bezugnahme auf BGHZ 104, 18 meinen. Weder verstößt
es gegen eine Verbotsnorm oder die guten Sitten, noch bezieht es sich auf ein
gesetz- oder sittenwidriges Ausgangsgeschäft. Dem steht die weiter zitierte
Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WuM 2000, 28) nicht entgegen. Daraus
ergibt sich lediglich, dass ein Erwerber einer Eigentumswohnung für
Beitragsrückstände seines Vorgängers auch nicht aufgrund eines
bestandskräftigen Beschlusses über eine Jahresabrechnung haftet, sondern dass
es hierfür einer Vereinbarung bedarf. Die Antragstellerin macht vorliegend jedoch
keinen Anspruch aufgrund eines solchen Beschlusses geltend; einen
entsprechenden - ursprünglich gestellten - gerichtlichen Zahlungsantrag hat sie
sogar wieder zurückgenommen. Sie stützt den Zahlungsanspruch vielmehr - wie
das Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat - auf eine vertragliche
Vereinbarung, die die Antragsgegner in Kenntnis der Gesamtumstände,
insbesondere auch im Hinblick auf ihre eigene entsprechende Verpflichtung
gegenüber den Verkäufern der Wohnung, übernommen haben.
Einer vorherigen Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, etwa in der
Teilungserklärung, bedarf es hierzu nicht zwingend. So können beispielsweise auch
durch einen Schuldbeitritt Veräußerer und Erwerber die Mithaftung des Erwerbers
begründen (vgl. etwa Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 67). Gleiches gilt für die
hier vorliegende vertragliche Verpflichtung. Dass ein Zahlungsanspruch der
Wohnungseigentümer auf rückständige Hausgelder dem Grunde nach besteht, ist
nicht in Abrede zu stellen; fraglich kann lediglich sein, wer und ggf. in welcher Höhe
hierfür einzustehen hat. Es spricht aus Rechtsgründen nichts dagegen, dass der
Rechtsnachfolger sich wie hier rechtsgeschäftlich zur Zahlung verpflichtet, etwa
auch um seine Verpflichtung gegenüber den Veräußerern zur erfüllen.
Damit kann dahinstehen, ob sich ein entsprechender Zahlungsanspruch nicht
auch aus der Abtretung von Ansprüchen der Veräußerer an die Antragstellerin
vom 28.02.2001 ergäbe (vgl. zur Abtretung eines Freistellungsanspruchs in
diesem Zusammenhang Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 67).
Dass die Vereinbarung vom 10.03.2000 von der Antragstellerin nicht
gegengezeichnet worden ist, wie die Antragsgegner im
Rechtsbeschwerdeverfahren erstmals einwenden, ist unerheblich, wobei offen
bleiben kann, ob dieses neue Sachvorbringen im Rechtsbeschwerdeverfahren
überhaupt noch zu berücksichtigen wäre (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz.
85). Angesichts der Beschlussfassung vom 08.03.2000 und der Geltendmachung
im vorliegenden Verfahren muss zwingend von einer Annahme der
rechtsgeschäftlichen Erklärung der Antragsgegner ausgegangen werden, wenn
diese nicht schon in der Ausstellung und Entgegennahme der Urkunde gesehen
werden müsste. Die Antragstellerin war zum Abschluss der Vereinbarung durch
den Beschluss vom 08.03.2000 ermächtigt; dies ergibt sich im Hinblick darauf
zumindest aus § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Darüber hinaus könnte sich die
Antragstellerin auf Ziffer 4 B des Verwaltervertrages stützen. Überdies wäre
jedenfalls davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer durch Beschluss
vom 10.05.2000, Tagesordnungspunkt 2, den Abschluss der Vereinbarung
genehmigt hätten.
Der angefochtene Beschluss ist auch nicht zu beanstanden, soweit das
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Der angefochtene Beschluss ist auch nicht zu beanstanden, soweit das
Landgericht die Antragsgegner zur Zahlung weiterer 1.903,78 EUR verpflichtet
hatte. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG. Es ist aus
Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht diese Verpflichtung
aus dem nicht angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss vom 12.12.2001,
Tagesordnungspunkt 3, hergeleitet hat.
Die Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Zahlung von
Abrechnungsfehlbeträgen entstehen grundsätzlich jedenfalls mit dem Beschluss
über die Einzelabrechnung gemäß § 28 Abs. 5 WEG (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., §
28 WEG Rz. 401; BayObLGZ 89, 310 m. w. N.). Der Zweck der Jahresabrechnung,
verbindlich festzulegen, welche Beträge an die einzelnen Wohnungseigentümer
zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind, kann nur auf diese Weise
erreicht werden (BayObLGZ 89, 310). Wesentlicher Bestandteil der
Einzelabrechnung ist die Gegenüberstellung des von dem einzelnen
Wohnungseigentümer geschuldeten Betrags und der von ihm hierauf geleisteten
Vorauszahlungen einschließlich der sich daraus ableitenden Ergebnisse in Form
einer Nachzahlung oder Überzahlung (vgl. im Einzelnen Müller, Praktische Fragen
des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 515 m. w. N.). Die Einzelschuld besteht aber
nur, wenn sie bestimmt oder aus dem Beschluss zweifelsfrei und unschwer
bestimmbar ist. Zahlungspflichten begründende Einzelabrechnungen liegen also
grundsätzlich auch nur dann vor, wenn die nachzuzahlenden Beträge beziffert sind
(vgl. Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 5). Darüber hinaus ist davon
auszugehen, dass ein ordnungsgemäßer (vollständiger) Eigentümerbeschluss
über die Jahresabrechnung zumindest die Jahresgesamtabrechnung einschließlich
Einzelabrechnungen zum Gegenstand haben muss. Fehlt einer dieser
Bestandteile, so ist der Eigentümerbeschluss im Übrigen - bei einer eventuellen
Anfechtung - noch nicht für ungültig zu erklären, jedoch kann jeder
Wohnungseigentümer eine entsprechende Ergänzung verlangen (vgl. BayObLGZ
89, 310; BayObLG WuM 1994, 568).
Soweit die weitere Beschwerde vorliegend einwendet, über die erforderliche
Jahreseinzelabrechnung sei gar nicht beschlossen worden, so ist dieser Einwand
zwar auch im Zahlungsverfahren grundsätzlich zulässig (BayObLG NZM 1999,
281). Er greift allerdings im vorliegenden Verfahren nicht durch.
Eine die Zahlungsverpflichtung der Antragsgegner begründende Beschlussfassung
liegt nämlich vor. Der Senat ist zur eigenen Auslegung des
Wohnungseigentümerbeschlusses befugt, weil weitere Ermittlungen nicht
erforderlich sind (vgl. OLG Stuttgart WE 1998, 383). Das Landgericht hat
festgestellt, dass die Wohnungseigentümer in der bezeichneten
Wohnungseigentümerversammlung über die Abrechnung für das Jahr 2000
abgestimmt und sie bestätigt haben. Dies ist nicht zu beanstanden. Nimmt ein
Beschluss der Wohnungseigentümer Bezug auf einen bestimmten Gegenstand, so
erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass der in Bezug
genommene Gegenstand mit hinreichender Sicherheit bestimmbar ist (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rz. 52 m. w. N.). Nach dem protokollierten
Wortlaut des Beschlusses ist vorliegend über die Nebenkostenabrechnung 2000
abgestimmt und beschlossen worden. Dabei ist die Bezeichnung
„Nebenkostenabrechnung“ nicht von entscheidender Bedeutung, wenn
hinreichend klar ist, was die Wohnungseigentümer damit gemeint haben. Es liegt
hier auf der Hand, dass damit lediglich die Jahresabrechnung gemeint sein kann.
Dies ergibt sich auch aus den ausdrücklich protokollierten Erörterungen zu
Tagesordnungspunkt 3 der bezeichneten Wohnungseigentümerversammlung. Die
Hausgeldabrechnung für die Antragsgegner, auf die der geltend gemachte
Zahlungsanspruch gestützt wird, liegt vor. Sie enthält eine nachvollziehbare
Berechnung und Aufschlüsselung der von den Antragsgegnern zu zahlenden
Kosten, die geleisteten Zahlungen und einen rechnerisch nachvollziehbaren
Nachzahlungsbetrag, wie er im vorliegenden Verfahren geltend gemacht wird.
Durch die entsprechende Beschlussfassung über diese Abrechnung wird die
entsprechende Zahlungsverpflichtung des Einzelnen begründet. Der von den
Wohnungseigentümern mit der Abstimmung über die Jahresabrechnung verfolgte
Zweck ist nämlich insbesondere, eine hinreichende Rechtsgrundlage für die
Einforderung der zur Fortführung der Gemeinschaft notwendigen Geldbeträge zu
schaffen. Nur eine Auslegung, die dieses Ergebnis gewährleistet, wird dem
wirklichen Willen der Beteiligten gerecht. Da hierzu auch - wie ausgeführt - eine
Billigung der Einzelabrechnung erforderlich ist, muss in aller Regel davon
ausgegangen werden, dass sich die Zustimmung zur Jahresabrechnung des
Verwalters auf die Einzelabrechnungen bezieht (vgl. OLG Stuttgart WE 1998, 383).
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Verwalters auf die Einzelabrechnungen bezieht (vgl. OLG Stuttgart WE 1998, 383).
Dies ist auch möglich, wenn nicht jeder Wohnungseigentümer - was die
Antragsgegner hier ausdrücklich rügen - alle Einzelabrechnungen kennen (vgl. OLG
Stuttgart WE 1998, 383; BayObLG ZMR 1995, 41), abgesehen davon, dass der
Wohnungseigentümerbeschluss ohnehin nicht angefochten worden ist. Dass den
Antragsgegnern in der Wohnungseigentümerversammlung die sie betreffende
Hausgeldabrechnung vorlag, ergibt sich aus den protokollierten Erörterungen in
der Wohnungseigentümerversammlung. Daraus ist zu entnehmen, dass einzelne
Beanstandungen der Antragsgegner diskutiert wurden. Dies lässt überdies den
Schluss darauf zu, dass auch die Jahresgesamtabrechnung Gegenstand der
Erörterungen - und damit entsprechend dem Vorbringen der Antragstellerin - auch
Gegenstand der Beschlussfassung war, da ansonsten die protokollierten
Beanstandungen gar nicht nachvollziehbar wären. Dafür spricht auch der in
diesem Zusammenhang besprochene Ausgleich des Wohngeldkontos. Weiter
ergibt sich aus dem Protokoll, dass auch die anderen Einzelabrechnungen
vorlagen, weil Gegenstand der Erörterungen auch die Vorgehensweise bei
Überzahlungen war, was auf die Antragsgegner nicht zutrifft. Lagen mithin die
Einzelabrechnungen vor und sind diese erörtert worden, so ist darüber - wie oben
ausgeführt - auch Beschluss gefasst worden. Dass etwa andere Abrechnungen mit
anderem Inhalt, insbesondere eine andere als die von der Antragstellerin in Bezug
genommene Einzelabrechnung, vorgelegen hätten und Gegenstand der
Erörterungen und mithin auch der Beschlussfassung gewesen sein könnten,
tragen die Antragsgegner nicht vor. Sie beschränken sich auf den Einwand, dass
über die Jahresabrechnung kein Beschluss gefasst worden sei. Dies ist jedoch nach
den obigen Ausführungen nicht hinreichend. Dass den Antragsgegnern lediglich
die für sie selbst bestimmte Abrechnung bekannt gewesen sein soll, wie die
weitere Beschwerde einwendet, ist nach den obigen Ausführungen im vorliegenden
Zahlungsverfahren unerheblich. Mithin bedarf es auch keiner Beschlussfassung,
aus der heraus die auf den Einzelnen entfallenden Anteile und evt.
Nachzahlungsbeträge ausdrücklich hervorgehen. Der Eigentümerbeschluss ist
damit für die hier gegenüber den Antragsgegnern geltend gemachte
Zahlungsforderung hinreichend bestimmt.
Soweit die Antragsgegner weiter einwenden, es sei jedenfalls kein Beschluss über
die Jahresgesamtabrechnung gefasst worden, könnte dies - unabhängig von den
diesbezüglichen obigen Ausführungen - für den vorliegenden Fall auch
dahinstehen. Bei der Gesamtabrechnung handelt es sich um eine gegliederte
Zusammenstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der gesamten
Anlage. Sie ist mithin eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende
Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben unter Darlegung der Kontostände (vgl.
etwa Sauren, WEG, 4. Aufl., § 28 Rz. 17; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 66 ff;
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 42, je m. w. N.). Daraus sind dann die
jeweiligen Einzelabrechnungen abzuleiten (vgl. BayObLG WuM 1994, 568). Schon
aus der vorgelegten Hausgeldabrechnung für die Antragsgegner ergeben sich
aber immerhin aufgeschlüsselt, also hinreichend geordnet und verständlich, die
Gesamtausgaben der Anlage; wie ausgeführt sind daraus die auf die
Antragsgegner entfallenen Anteile unter Gegenüberstellung der Zahlungen
abgeleitet. Wenn darin also auch nicht alle oben aufgeführten Bestandteile einer
Jahresgesamtabrechnung enthalten wären, so würde hieran ein Zahlungsanspruch
nicht scheitern.
Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Jahresabrechnung sind im
Zahlungsverfahren nicht mehr möglich; die weitere Beschwerde erhebt derartige
Einwendungen auch gar nicht.
Letztendlich hat das Landgericht die Antragsgegner auch rechtsfehlerfrei zur
Zahlung von weiteren 587,93 EUR verpflichtet. Diesen Anspruch hat das
Landgericht zu Recht auf den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung
vom 12.12.2001 zu Tagesordnungspunkt 4 gestützt. Durch diesen
Eigentümerbeschluss ist der Wirtschaftsplan 2001 angenommen worden.
Zutreffend hat es das Landgericht als ausreichend erachtet, dass der
Eigentümerbeschluss auf den den Wohnungseigentümern vorgelegten
Wirtschaftsplan Bezug nimmt; es ist nicht erforderlich, dass der
Eigentümerbeschluss den Inhalt des Wirtschaftsplans nochmals im Einzelnen
wiedergibt. Er ist auch inhaltlich ausreichend. Aus dem vorgelegten Wirtschaftsplan
ergeben sich - auch dies hat das Landgericht zutreffend festgehalten - die
voraussichtlichen Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Jahr
2001, der Verteilungsschlüssel und die den einzelnen Wohnungseigentümer
voraussichtlich treffenden Kosten und Lasten. Soweit die weitere Beschwerde
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voraussichtlich treffenden Kosten und Lasten. Soweit die weitere Beschwerde
einwendet, durch die Beschlussfassung könnten allenfalls Vorauszahlungspflichten
für das Jahr 2002 begründet werden, ist dies unzutreffend. Der Wirtschaftsplan
bezieht sich ausdrücklich auf das Wirtschaftsjahr 2001. Spätester möglicher
Termin zur Erstellung eines Wirtschaftsplans ist das Ende des Wirtschaftsjahrs (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 12 m. w. N.). Dies war hier der Fall. Ob es
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, zu jenem Zeitpunkt noch einen
Wirtschaftsplan zu beschließen, kann dahinstehen, da der Beschluss nicht
angefochten worden ist; nichtig ist er jedenfalls nicht. Dies ist nach den obigen
Ausführungen hinreichend.
Die Ausführungen im Schriftsatz der Antragsgegner vom 04.02.2003 geben keine
Veranlassung, an der fortbestehenden Prozessführungsbefugnis der
Antragstellerin zu zweifeln.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegner die Gerichtskosten ihres
ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG.
Da es sich um ein Beitreibungsverfahren betreffend rückständiger Hausgelder
handelt, entspricht es vorliegend der Billigkeit, dass die Antragsgegner auch die
außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen
haben, § 47 Satz 2 WEG.
Prozesskostenhilfe war den Antragsgegnern nicht zu gewähren, da die
Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen. Die Rechtsverfolgung der Antragsgegner
hat - wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt - keine Aussicht auf
Erfolg, §§ 43 Abs. 1 WEG, 14 FGG, 114 ZPO.
Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde ergibt sich aus § 48 Abs. 3
WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.