Urteil des OLG Frankfurt, Az. 20 W 248/10

OLG Frankfurt: zwischenverfügung, grundbuchamt, erlöschen des anspruchs, entstehung der forderung, beschränktes dingliches recht, hypothek, tod, eigentümer, rechtsnachfolger, grundstück
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 248/10
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 891 BGB, § 1163 BGB, §
1177 BGB, § 22 GBO, § 23
GBO
Leitsatz
1. Ist bei einer Sicherungsgrundschuld nicht das dingliche Recht selbst, sondern die zu
Grunde liegende Forderung auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt, findet § 23
GBO keine, auch keine entsprechende Anwendung.
2. Ist die Vermutung des § 891 BGB, die auch für das Grundbuchamt gilt, widerlegt, ist
zur Löschung eines eingetragenen Rechts die Bewilligung des Buchberechtigten nicht
ausreichend, sondern der wahre Berechtigte muss bewilligen.
Tenor
Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Löschungsantrag vom 28.04.2010 nicht
aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 03.05.2010 zurückzuweisen.
Gründe
Die Antragsteller sind seit Mai 1999 als Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes
im Grundbuch eingetragen, das sie mit Kaufvertrag vom 30.12.1998 zu UR-Nr.
.../1998 des Notars A, O1, (Bl. 33 ff d. A.) nach Teilung gemäß § 8 WEG von dem
teilenden Eigentümer B erworben haben.
In Abteilung III lfde. Nr. 1 des betroffenen Grundbuchs ist eine Sicherungshypothek
bis zum Höchstbetrag von 5.000,00 DM für die ledige C in O1 eingetragen, zur
Sicherung des in § 8 des Kaufvertrages vom 16.12.1954 bewilligten Leibgedings,
soweit es das Wohnungsrecht und die Reallast übersteigt. Die Antragsteller haben
dieses Recht übernommen.
Bewilligt worden war die am 22.04.1955 erfolgte Eintragung der
Sicherungshypothek durch D als Übernehmerin des bis 1972 im Grundbuch von
O1 Bezirk ... Band ... Blatt ... eingetragenen Grundstücks X-Straße ... im
Zusammenhang mit einem Wohnrecht und einer Reallast zu Gunsten der
Übergeberin E und ihrer Tochter C. In § 8 dieses Vertrages vom 16.12.1954, für
dessen Inhalt auf Seite 204 ff des Grundbuchs von O1 Bezirk ... Band ... Blatt ...
Bezug genommen wird, sind Regelungen betreffend eine eventuelle
Vormundschaft für C im Fall des Vorversterbens ihrer Mutter getroffen worden.
Falls der Vormund dies wünschte, sollte die Übernehmerin verpflichtet sein, für den
vollständigen Unterhalt von C aufzukommen, soweit die Erträgnisse aus dem
Wohnungsrecht und der Leibrente nicht ausreichten. Dies sollte auch für die
Kosten eines Krankenhaus-, Anstalts- oder Altersheimaufenthalts von C gelten.
Nach dem Tod von C am --.--.1958 und E am --.--.1964 wurden das Wohnrecht und
die Reallast am 19.11.1964 gelöscht.
Mit Vertrag vom 28.02.1972 (UR-Nr. .../1972 des Notars F, O1) schenkte D das
Grundstück X-Straße ... ihrem Neffen B, der am 09.10.1972 als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen wurde. Über die Sicherungshypothek ist in dem Vertrag
keine Regelung getroffen worden, außer dass das Grundstück lastenfrei zu
verschaffen sein sollte. Die im Grundbuch von O1 Bezirk ... Band ... Blatt ... in Abt.
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verschaffen sein sollte. Die im Grundbuch von O1 Bezirk ... Band ... Blatt ... in Abt.
III lfde. Nr. 11 eingetragene Sicherungshypothek für C wurde am 09.10.1972 mit
dem belasteten Grundstück nach Band ... Blatt ... übertragen. Ein von D und B am
30.04.1973 gestellter Antrag auf Löschung der Sicherungshypothek wurde am
25.04.1975 wieder zurückgenommen, nachdem in einer Zwischenverfügung vom
30.07.1973 der Nachweis der Erbfolge nach C und die Löschungsbewilligung des
Erben verlangt worden waren.
Durch Teilungserklärung vom 24. 04.1996 –UR-Nr. ../1996 des Notars G, O1, wurde
das Grundstück X-Straße ... gemäß § 8 WEG in 12 Wohnungseigentumsrechte
aufgeteilt. Die Sicherungshypothek für C wurde bei der Bildung des
Wohnungseigentums in alle Wohnungseigentumsblätter (Blatt … - …) übertragen,
so auch am 17.06.1996 als Recht Abt. III Nr. 1 in dem hier betroffenen
Wohnungsgrundbuch der Antragsteller eingetragen.
Die Antragsteller haben mit Antrag vom 28.04.2010 die Löschung dieses Rechts
als gegenstandslos beantragt (Bl. 48-50 d. A.) unter Beifügung einer öffentlich
beglaubigen Sterbeurkunde, wonach die am --.--.1899 geborene C am --.--.1958
verstorben ist.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 03.05.2010 (Bl. 52 d. A.) die
Vorlage einer Löschungsbewilligung der Erben bzw. Erbeserben nebst Erbnachweis
nach C in der Form des § 29 GBO verlangt, da eine Löschung wegen
Gegenstandslosigkeit nicht in Betracht komme.
Dagegen richtet sich die Beschwerde der Antragsteller, mit der sie die Auffassung
vertreten, auch wenn es sich bei der streitgegenständlichen Sicherungshypothek
nicht um ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes dingliches Recht
handele, sondern nur die Forderung, zu deren Sicherung das Recht bestellt wurde,
auf die Lebenszeit des Berechtigen beschränkt sei, müsse § 23 Abs. 1 Satz 1 GBO
entsprechend angewendet werden. Sie berufen sich insoweit auf eine
Entscheidung des KG vom 10.07.1930 (HRR Band 7, 1931, Nr. 29), wonach in § 23
GBO ein allgemeiner Grundsatz zum Ausdruck komme, der eine entsprechende
Anwendung auch auf die Löschung einer Hypothek erlaube. Nach Ansicht der
Antragsteller ist dieser Auffassung der Vorzug zu geben gegenüber der von einem
Teil der Kommentarliteratur vertretenen Auffassung, dass wegen des Übergangs
der Hypothek bei Erlöschen der Forderung auf den Eigentümer als
Eigentümergrundschuld (§§ 1163 Abs. 1 Satz 2, 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB) die
Anwendung des § 23 GBO grundsätzlich ausscheide. Im vorliegenden Fall sei auf
Grund des Zeitablaufs ein Nachweis von Rückständen, die aus dem
Heimaufenthalt der C entstanden sein könnten selbst für ihre möglichen
Rechtsnachfolger nicht mehr nachweisbar, so dass der Schutzzweck einer
Löschungsbewilligung, nämlich dass keine Rückstände mehr offen stehen, nicht
mehr erfüllbar sei, so dass die vom Grundbuchamt gestellten Anforderungen eine
dem Selbstzweck dienende Formalität darstellten.
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 24.06.2010 (Bl. 75, 76 d. A)
"der Beschwerde des Notars H" aus den Gründen der angefochtenen
Zwischenverfügung nicht abgeholfen und zur Begründung ausgeführt, es treffe
zwar zu, dass die der Hypothek zu Grund liegende Forderung auf die Lebenszeit
der Berechtigten beschränkt sei, nicht aber die Hypothek selbst. Die Hypothek
habe aber überhaupt nur bis zum Tod der Gläubigerin entstehen können, da sie
nur für den Fall bestellt worden sei, eventuelle finanzielle Differenzen zwischen
ihren Unterhaltsbedürfnissen und den Erträgen aus der Reallast und dem
Wohnungsrecht auszugleichen. Für diesen Fall der bedingten
Zahlungsverpflichtung der Übernehmerin sei § 23 GBO nicht anwendbar, ebenfalls
nicht im Fall der Entstehung einer Eigentümergrundschuld.
In ihrer Stellungnahme zur Nichtabhilfe haben die Antragsteller u. a. vorgetragen,
die Zwischenverfügung sei so zu verstehen, dass keine Eigentümergrundschuld
entstanden sei. Durch den Inhalt der Zwischenverfügung werde eine angesichts
des Zeitablaufs unüberwindbare Hürde für die heutigen Eigentümer errichtet.
Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung, über die nach Art. 111 Satz 1 FGG-
RG i. V. m. § 72 GBO n. F. nach der hier erfolgten Nichtabhilfe gemäß § 75 GBO
das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig ( §§ 71 Abs. 1, 73 GBO).
Insoweit ist klarzustellen, dass nicht der Notar selbst der Beschwerdeführer ist - für
eine Beschwerdeeinlegung im eigenen Namen würde ihm die Beschwerdebefugnis
fehlen -, sondern es ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeeinlegung
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fehlen -, sondern es ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeeinlegung
namens der antragsberechtigten Antragsteller auf Grund der Ermächtigung nach §
15 GBO erfolgt ist. Weiter ist klarzustellen, dass die selbständige Anfechtung der
Nichtabhilfeentscheidung nicht zulässig und nicht gesondert zu verbescheiden ist
(Demharter: GBO, 27. Aufl., § 15, Rdnr. 20 und § 75 Rdnr. 13).
Die Beschwerde hat auch im Umfang des Tenors Erfolg, da die Zwischenverfügung
zu Unrecht ergangen ist.
Zwar ist auch der Senat der Auffassung, dass § 23 GBO auf die hier
streitgegenständliche Sicherungshypothek nicht direkt anwendbar ist, weil es sich
nicht um ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes Recht handelt.
Weder ist die Sicherungshypothek kraft Gesetzes ein auf die Lebenszeit des
Berechtigten beschränktes Recht wie z. B. der Nießbrauch oder die beschränkte
persönliche Dienstbarkeit, noch ist eine rechtsgeschäftliche Beschränkung des
dinglichen Rechts selbst vereinbart und im Grundbuch eingetragen worden.
Letzteres wäre erforderlich gewesen, da Befristungen nicht zum Inhalt eines
Rechts im Sinn von § 874 BGB gehören und deshalb im Eintragungsvermerk selbst
zum Ausdruck gebracht werden müssen (Demharter, aaO., § 44, Rdnr. 20 m. w.
H.).
Daran ändert auch der sachliche Zusammenhang mit der Bestellung des
Wohnungsrechtes und der Reallast nichts, die beide auf die Lebenszeit der
Berechtigten befristet worden sind. Da Wohnungsrecht, Reallast und
Sicherungshypothek als Einzelrechte und nicht als Altenteil bzw. Leibgeding im
Sinn des § 49 GBO im Grundbuch eingetragen worden sind, reichte für eine
Befristung auch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht aus
(Meikel/Böhringer: Grundbuchrecht, 10. Aufl., § 49, Rdnr. 113), selbst wenn man
diese dahin auslegen könnte, dass die Befristung einheitlich für alle dinglichen
Einzelrechte gelten sollte.
Nach Auffassung des Senats scheidet aber auch eine entsprechende Anwendung
des § 23 GBO bei der vorliegenden Fallgestaltung aus. Insoweit schließt sich der
Senat der überwiegenden Auffassung in der Literatur an, dass im Fall der
Beschränkung nicht der Hypothek auf Lebenszeit, sondern der lediglich der
Hypothek zu Grunde liegenden Forderung § 23 GBO auch nicht entsprechend
angewendet werden kann (vgl. Bauer/von Oefele: GBO, 2. Aufl., §§ 23, 24, Rdnr. 5;
Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann: Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 23, Rdnr. 10;
Meikel/Streck: Grundbuchrecht, 10. Aufl., §§ 23, 24, Rdnr. 6; Böttcher MittRhNotK
1987, 219, 220, Lülsdorf MittRhNotK 1994, 129, 132). Der gegenteiligen
Auffassung, wie sie das Kammergericht in seiner Entscheidung vom 10.07.1930 –
1 X 363/30- (HHR 1931, Band 7 Nr. 29) vertreten hat, auf die sich die Antragsteller
berufen, kann nicht gefolgt werden. Eine rechtsähnliche Anwendung des § 23 GBO
auch auf den Fall, dass nicht das dingliche Recht selbst in Folge Zeitablaufs
erlischt, sondern die einem Grundpfandrecht zu Grund liegende Forderung, ist auf
Grund der kraft Gesetzes eintretenden unterschiedlichen Rechtsfolgen
ausgeschlossen. Bei dem Erlöschen des dinglichen Rechts infolge Zeitablaufs hat §
23 GBO lediglich die Sicherung des Rechtsnachfolgers wegen Rückständen zum
Gegenstand. Bei dem Erlöschen der durch das Grundpfandrecht gesicherten
Forderung führt aber die Vermutung, dass keine Rückstände mehr bestehen, zu
der Entstehung eines Eigentümerrechts. Es kann dahingestellt bleiben, ob § 23
GBO dann entsprechend anwendbar wäre, wenn der im Zeitpunkt des Erlöschens
der Forderung eingetragene Eigentümer die Löschung begehrt. Vorliegend ist aber
die streitgegenständliche Sicherungshypothek in Folge der nachträglichen
Veräußerung des belasteten Grundstücks außerhalb des Grundbuchs zu einem
Fremdrecht geworden. In die Position des Fremdrechtsgläubigers bzw. seiner
Rechtsnachfolger kann aber nach Ansicht des Senats auf Grund der Regelung des
§ 23 GBO nicht eingegriffen werden. Auf die entsprechende Anwendung des § 23
GBO können die Antragsteller ihren Berichtigungsantrag deshalb nicht stützen.
Trotzdem kann die angefochtene Zwischenverfügung keinen Bestand haben.
Der durch die Sicherungshypothek gesicherte Anspruch ist als rechtsgeschäftlich
begründeter Unterhaltsanspruch ausgestaltet, für den die analoge Geltung des §
1615 Abs. 1 BGB, also Erlöschen des Anspruchs mit dem Tod des Berechtigten,
angenommen werden kann. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass keine
Forderung entstanden ist. Die gesamte Regelung in § 8 des Vertrages vom
16.12.1954 setzt das Vorversterben von E vor ihrer Tochter C voraus, zu deren
Absicherung über den Tod der Mutter hinaus sie gedacht war. Ausweislich der bei
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Absicherung über den Tod der Mutter hinaus sie gedacht war. Ausweislich der bei
der Löschung des Wohnrechts und der Reallast vorgelegten Sterbeurkunden hat
die Mutter aber ihre Tochter überlebt. Ob es bei diesem tatsächlichen Verlauf
überhaupt zu einer Forderung infolge eines die Erträgnisse des Wohnrechts und
der Reallast übersteigenden Unterhaltsbedarfs gekommen ist, ist völlig offen. Dies
bedeutet, dass die Sicherungshypothek gemäß §§ 1163 Abs. 1, 1177 Abs. 1 BGB
entweder von vornherein mangels Entstehung der Forderung die
Eigentümergrundschuld von Frau D geblieben oder sie nach dem Erlöschen der
Forderung mit dem Tod von C am --.--.1958 dazu geworden ist, da Frau D bis 1972
die eingetragene Eigentümerin des belasteten Grundstücks gewesen ist. Diese
Eigentümergrundschuld ist mit der Übertragung des belasteten Grundstücks
mangels Mitübertragung auf den Übernehmer B zur Fremdgrundschuld für Frau D
geworden (BGH NJW 2009, 847, 848; Palandt/Bassenge: BGB, 69. Aufl., § 1163,
Rdnr. 15). Diese Fremdgrundschuld belastet nach der Teilung in
Wohnungseigentum an Stelle des geteilten Grundstücks jetzt die einzelnen
Wohnungseigentumsrechte, nachdem der entsprechende Löschungsantrag der
damals berechtigten Frau D in 1975 zurückgenommen und die
streitgegenständliche Sicherungshypothek bei der Anlegung der
Wohnungsgrundbücher mit übertragen wurde. Daraus folgt, dass das Grundbuch
hinsichtlich der streitgegenständlichen Sicherungshypothek unrichtig ist, weil es
nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt.
Die Unrichtigkeit hinsichtlich der Berechtigung der C ist aber nicht durch den
Nachweis ihrer Rechtsnachfolge und die Löschungsbewilligung ihrer
Rechtsnachfolger zu beseitigen, wovon die angefochtene Zwischenverfügung
ausgeht. Denn wie im Vorhergehenden ausgeführt, ist die Sicherungshypothek
nach materiellem Recht zunächst entweder Eigentümerrecht der Frau D geblieben
oder nachträglich geworden und ihr nach Grundstücksübertragung als Fremdrecht
verblieben.
Für die Löschung einer Grundschuld ist nach § 19 GBO die Bewilligung dessen
erforderlich, dessen Recht von der Löschung betroffen wird, denn auch bei der
Löschung handelt es sich um eine Eintragung. Betroffen werden im Sinn von § 19
GBO kann sowohl der Buchberechtigte als auch der wahre Berechtigte. Wenn die
Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB, die auch für das Grundbuchamt gilt, widerlegt
ist, kann auf Grund einer Löschungsbewilligung allein des Buchberechtigten nicht
gelöscht werden, sondern die Löschung muss der wahre Berechtigte bewilligen
(BGH Rpfleger 2006, 316, 317; BayObLGZ 1992, 341, 342; Senat Beschluss vom
24.06.2003 -20 W 274/2002; Demharter: GBO, 27. Aufl., § 27, Rdnr. 20;
Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 12.Aufl., Rdnr. 2728). Die Vermutung des § 891
BGB ist für das Grundbuchamt widerlegt, wenn ihm Tatsachen bekannt oder (auch
außerhalb des § 29 GBO) nachgewiesen werden, die die Unrichtigkeit zweifelsfrei
ergeben (BayObLG DNotZ 1990, 739; Demharter aaO., Anh. zu § 13, Rdnr. 15,16;
Palandt/Bassenge, aaO., § 891, Rdnr. 9,10). Davon ist bei der vorliegenden
besonderen Fallgestaltung auszugehen, da das Grundbuchamt in der
Nichtabhilfeentscheidung selbst davon annimmt, dass die der Sicherungshypothek
zu Grunde liegende Forderung auf die Lebenszeit der C beschränkt war, also
jedenfalls mit ihrem Tod eine Eigentümergrundschuld der damaligen Eigentümerin
entstanden ist. Diese Tatsachen sind durch die Regelungen in § 8 des
Übergabevertrages vom 16.12.1954 und die Sterbeurkunde der C dem
Grundbuchamt bekannt. Da das Grundbuchamt nicht zu einer Perpetuierung des
Widerspruchs zwischen materieller Rechtslage und Grundbuchinhalt beitragen darf
(BGH Rpfleger 2006, 316, 317) hätte die Zwischenverfügung nicht die
Löschungsbewilligung der Rechtsnachfolger der C, sondern der Rechtsnachfolger
der wahren Berechtigten, nämlich der Frau D, zum Gegenstand haben müssen,
samt Nachweis von deren Rechtsnachfolge.
Eine unbegründete Zwischenverfügung ist aber auch dann aufzuheben, wenn der
Eintragungsantrag wegen eines anderen, vom Grundbuchamt nicht geltend
gemachten Eintragungshindernisses zu beanstanden gewesen wäre oder sofort
hätte zurückgewiesen werden sollen. Da der Gegenstand des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens auf die Nachprüfung des mit der Beschwerde angegriffenen
Eintragungshindernisses beschränkt ist und nicht den Antrag als solchen zum
Gegenstand hat, kann eine andere Zwischenverfügung allerdings nicht vom Senat
erlassen oder das Grundbuchamt zum Erlass einer anderen Zwischenverfügung
angewiesen werden (Demharter: GBO, 27. Aufl., § 77, Rdnr. 13, 15 m. w. H.). Die
Akten waren vielmehr an das Grundbuchamt zur erneuten Entscheidung über den
Löschungsantrag der Antragsteller zurückzugeben.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.