Urteil des OLG Frankfurt vom 12.10.2009
OLG Frankfurt: vollmacht, grundbuchamt, gutgläubiger erwerb, genehmigung, unrichtigkeit, bauer, urkunde, grundstück, wohnrecht, beurkundung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 116/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 167 BGB, § 177 BGB, § 1105
BGB, § 53 Abs 1 S 1 GBO
Grundbuchverfahren: Auslegung einer Vollmachtsurkunde
durch das Grundbuchamt; Ermächtigung zur Abänderung
einer Wertsicherungsklausel
Leitsatz
1. Eine Gesetzesverletzung im Sinn des § 53 Abs. 1 GBO liegt nicht vor, wenn die
Auslegung einer Urkunde durch das Grundbuchamt rechtlich vertretbar ist.
2. Rechtlich vertretbar ist die Auslegung einer Vollmacht für Notariatsangestellte, alle
Erklärungen, die zur Eigentumsumschreibung eines auf Rentenbasis übertragenen
Grundstücks erforderlich sein sollten, dahin, dass sie zur Abänderung einer Gleitklausel
ermächtigt, die sonst mangels Genehmigung der Landeszentralbank die Eintragung
einer Reallast zu Gunsten der Veräußerer verhindert hätte.
Tenor
Die weitere Beschwerde des Antragstellers wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde.
Der Geschäftswert der weiteren Beschwerde wird auf 3.000,00 € festgesetzt.
Gründe
Der Antragsteller ist seit 1995 als Eigentümer des betroffenen Grundstücks im
Grundbuch eingetragen. Eigentum an diesem Grundstück erwarb er von dem
Voreigentümer A. A hat das Grundstück seinerseits 1990 von B übertragen
bekommen. B wiederum erwarb das Grundstück von dem inzwischen verstorbenen
Gärtnermeister Herr C und dessen Ehefrau Frau C teilweise auf Rentenbasis. Die
Auflassung für den letztgenannten Eigentumserwerb wurde in dem am 03.05.1984
zu UR-Nr. .../84 des Notars D, O1, (Bl. 28-36 d. A.) protokollierten Vertrag erklärt.
Unter § 11 des Vertrages war folgende Vollmacht enthalten:
In diesem Vertrag wurde u. a. zu Gunsten der Verkäufer die Eintragung einer
Reallast bewilligt. Diese richtete sich hinsichtlich ihrer Höhe ab Juli 1990 nach
einem Mittelwert aus den Änderungen der Lebenshaltungskosten eines
Vierpersonenhaushaltes der mittleren Verbrauchergruppe einerseits und den vom
Statistischen Bundesamt jeweils veröffentlichten Erzeugerpreisen gärtnerischer
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Statistischen Bundesamt jeweils veröffentlichten Erzeugerpreisen gärtnerischer
Produkte andererseits, bezogen auf den Stand 31.12.1989= 100. Das
Grundbuchamt verlangte nach zunächst formlosen Hinweisen mit
Zwischenverfügung vom 23.01.1987 die Genehmigung gemäß dem bis zum
01.09.1999 geltenden § 3 Währungsgesetz. Genehmigungsfähig war eine solche
Wertsicherungsklausel nur dann, wenn eine Änderung sowohl nach oben als auch
nach unten ausdrücklich vorgesehen war. Zu einer Nachtragsurkunde vom
27.01.1987, in der eine Veränderung nach unten nicht ausdrücklich vorgesehen
war, wurde keine Genehmigung der ...-Bank vorgelegt. Die Notariatsangestellte F
des Notars D erklärte daraufhin in einer Nachtragsurkunde vom 17.02.1987 die
Änderung der Wertsicherungsklausel, die auch eine Ermäßigung der Rente vorsah,
wobei sie sich auf die Vollmacht in der notariellen Urkunde vom 03.05.1984 berief
(Bl. 49-51 d. A.). Unter dem 25.02.1987 erteilte die ...-Bank die Genehmigung
gemäß § 3 Satz 2 Währungsgesetz zu der Lebenshaltungskostenindexklausel in
dem Vertrag vom 03.05.1984 in der Fassung des Nachtrags vom 17.02.1987 samt
der Eintragung einer entsprechenden Reallast im Grundbuch (Bl. 53 d. A.).
Daraufhin erfolgten am 04.06.1987 die mit Antrag vom 12.07.1984 beantragten
Eintragungen der Eigentumsumschreibung, eines Wohnrechtes und der Reallast
„mit Wertsicherungsklausel ... gemäß Bewilligungen vom 3.5.1984, 27.1.1987 und
17.2.1987".
In dem am 10.08.1994 zu UR-NR. .../94 der Notarin K, O1, protokollierten
Kaufvertrag hat der Antragsteller das Wohnrecht und die Reallast übernommen,
"so wie sie bewilligt und eingetragen wurden."
Mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 11.05.2006 hat der
Antragsteller die Berichtigung des Grundbuchs begehrt (Bl. 176 d. A), mit dem
Ziel, die bisherige Eintragung der Wertsicherungsklausel bei der Reallast zu
löschen.
Der Antragsteller hat vorgetragen, dass die Notariatsangestellte bei den
Abänderungen der Wertsicherungsklausel ohne Vollmacht gehandelt habe. Die
vorgenommene Änderung der Wertsicherungsklausel sei nicht von der Vollmacht
in Ziffer 11 des Vertrags vom 03.05.1984 erfasst, vielmehr berechtige diese nur
zur Beseitigung von Hindernissen bei der Eigentumsumschreibung, nicht jedoch
zur Abänderung anderer Inhalte des Kaufvertrags.
Mit Schreiben vom 17.05.2006 und 14.06.2006 hat das Grundbuchamt dem
Antragsteller mitgeteilt, dass es keine Veranlassung sehe, die
Wertsicherungsklausel aufgrund Unrichtigkeit zu löschen oder einen
entsprechenden Amtswiderspruch einzutragen. Im letztgenannten Schreiben hat
die Rechtspflegerin ausgeführt, die Vollmacht für die Notariatsangestellten müsse
hier großzügiger ausgelegt werden. Da die Eigentumsumschreibung nicht ohne
gleichzeitige Eintragung der Reallast erfolgen sollte, habe es dem Willen der
Vertragsbeteiligten entsprochen, die Notariatsangestellten insoweit zu
bevollmächtigen, sämtliche zur Eintragung der Umschreibung und der Reallast
erforderlichen Erklärungen abzugeben. Mit Beschluss vom 21.06.2006 (Bl. 188 d.
A.) hat das Grundbuchamt den Antrag auf Löschung der Wertsicherungsklausel
unter Bezugnahme auf die Schreiben vom 17.05. und 14.06.2006 zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss des Grundbuchamtes hat der Antragsteller Beschwerde
eingelegt. Wegen des Vortrags des Antragstellers wird auf die Beschwerdeschrift
des Verfahrensbevollmächtigten vom 24.08.2006 (Bl. 192-225 d. A.) Bezug
genommen. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Verfügung vom
29.08.2006 nicht abgeholfen und die Akten dem LG zur Entscheidung vorgelegt.
Das Landgericht hat mit Beschluss vom 07.03.2007 die Beschwerde
zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das Grundbuch sei nicht
unrichtig. Die vorliegende Vollmacht im Kaufvertrag vom 03.05.1984 decke die von
den bevollmächtigten Notariatsangestellten vorgenommenen Erklärungen ab mit
der Folge, dass die vom Antragsteller beanstandete Eintragung zu Recht erfolgt
sei.
Die Vollmacht der Notariatsangestellten umfasse im Außenverhältnis alle zur
Eigentumsumschreibung erforderlichen Erklärungen. Zwischen den drei in der
Kaufvertragsurkundeabgegebenen Bewilligungen und Anträgen
(Eigentumsumschreibung, Einräumung eines Wohnrechts und Bewilligung einer
Reallast) habe ein innerer Zusammenhang wirtschaftlicher und rechtlicher Natur
bestanden, der die Einheitlichkeit der Erledigung als gewollt vermuten lasse. Die
Verbindung der Anträge ergebe sich zudem aus der gemeinsamen Stellung der
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Verbindung der Anträge ergebe sich zudem aus der gemeinsamen Stellung der
Anträge durch den Notar D am 12.07.1984 sowie der gemeinsamen Erledigung
durch das Grundbuchamt mit Eintragungsverfügung vom 27.03.1987. Eine solche
Verbindung mehrerer Eintragungsanträge nach § 16 Abs. 2 GBO führe aber dazu,
dass die gestellten Anträge grundsätzlich inhaltlich nur einheitlich behandelt
werden dürften, also nur gemeinsam vollzogen oder zurückgewiesen werden
können
Die Übertragung des Eigentums habe demgemäß nur erfolgen sollen, wenn im
Gegenzug zugunsten der Verkäufer die Reallast und das Wohnrecht eingeräumt
würden. Damit sei es erforderlich gewesen, die Änderung der
Wertsicherungsklausel herbeizuführen, um überhaupt eine Durchführung der
Eigentumsumschreibung zu erreichen. Dies wiederum habe zur Folge gehabt, dass
aufgrund der Vollmacht die Notariatsangestellten bevollmächtigt gewesen seien,
die der Eigentumsumschreibung aufgrund der Wertsicherungsklausel im Weg
stehenden Hindernisse auszuräumen, um die von den Käufern begehrte
Eigentumsumschreibung zu erreichen.
Mit seiner weiteren Beschwerde gegen diesen Beschluss macht der Antragsteller
geltend, das Landgericht habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass die der
Notariatsangestellten für die Eintragung des Eigentümerwechsels eingeräumte
Vollzugsvollmacht nicht die Befugnis umfasst habe, eine inhaltliche Änderung der
schuldrechtlichen Wertsicherungsklausel vorzunehmen und nachträglich
eigenmächtig die Willensbildung der Vertragsparteien zu gestalten. Auch wenn es
erforderlich gewesen sei, die Änderung der Wertsicherungsklausel herbeizuführen,
habe dies nicht zur Folge, dass die Notariatsangestellte bevollmächtigt gewesen
sei, zur Ausräumung des Eintragungshindernisses völlig frei die Gegenleistung des
Käufers zu bestimmen.
Die gemäß § 80 Abs. 1 Satz 2 GBO a. F. formgerecht eingelegte weitere
Beschwerde ist zulässig. Auf das vorliegende Verfahren ist gemäß Art. 111 FG-RG
die GBO in der vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Verfahrens in
Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit am
01.09.2009 geltenden Form anzuwenden.
Der Antragsteller ist auch beschwerdebefugt. Für die beschränkte Beschwerde
gegen eine Grundbucheintragung mit dem Ziel der Eintragung eines
Amtswiderspruchs ist derjenige beschwerdeberechtigt, der nach § 894 BGB einen
Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte, wenn die angefochtene
Eintragung unrichtig wäre und zu dessen Gunsten der Widerspruch einzutragen
wäre (KG Rpfleger 1972, 174; BayObLG Rpfleger 1987, 450; OLG Hamm FGPrax
1996, 210; Demharter, GBO, 26. Aufl., § 71, Rdnr. 69). Da der Antragsteller im
maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung der aus der streitgegenständlichen
Reallast Verpflichtete ist, würde er durch die Eintragung mit einem nicht der
materiellen Rechtslage entsprechenden Inhalt der Belastung im Sinn des § 894
BGB beeinträchtigt.
Die weitere Beschwerde hat in der Sache aber keinen Erfolg, da die Entscheidung
des Landgerichts nicht auf einem Rechtsfehler beruht (§§ 78 GBO a. F., 546 ZPO).
Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht das Vorliegen der Voraussetzungen für
die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO, nämlich
die Vornahme einer Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften mit der
Folge der Unrichtigkeit des Grundbuchs, verneint. Auch wenn eine Eintragung, an
die sich gutgläubiger Erwerb anschließen kann, wegen ursprünglicher Unrichtigkeit
auf Grund Unrichtigkeitsnachweises berichtigt werden soll, greift die Beschränkung
des § 71 Abs. 2 GBO ein, weil sich die Beschwerde in Wahrheit gegen eine
angeblich von Anfang an unrichtige Eintragung richtet (Bauer/von Oefele: GBO, 2.
Aufl., § 71, Rdnr. 57-59; Demharter: GBO, 26. Aufl., § 71, Rdnr. 30 m. w. H.).
Das Grundbuchamt hatte, da die Bewilligung der Eintragung der
streitgegenständlichen Reallast auf Grund der in dem notariellen Vertrag vom
03.05.1984 den Notariatsangestellten erteilten Vollmacht erfolgt ist, das Vorliegen
der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen ohne Bindung an die Auslegung des
Notars (Demharter, aaO., § 19, Rdnr. 74; Hügel: GBO, Rdnr. 108; Schöner/Stöber:
Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 3580). Im Rahmen dieser Überprüfung oblag dem
Grundbuchamt auch die Auslegung der Vollmacht, auf Grund derer die
Notariatsangestellte F für die Vertragsbeteiligten bei der Beurkundung der
Nachtragsurkunde vom 17.02.1987 handelte.
Wenn das Grundbuchamt vor der Eintragung eine Urkunde auszulegen hat, so liegt
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Wenn das Grundbuchamt vor der Eintragung eine Urkunde auszulegen hat, so liegt
keine Gesetzesverletzung im Sinne des § 53 Abs.1 Satz 1 GBO vor, solange die
Auslegung nach dem zur Zeit der Eintragung dem Grundbuchamt unterbreiteten
Sachverhalt rechtlich vertretbar ist. Eine nachträgliche andere Auslegung von
Eintragungsunterlagen rechtfertigt für sich nie einen Amtswiderspruch (OLG
Hamm DNotZ 1967, 686 und DNotZ 1968, 631, 533; KG DNotZ 1972, 176, 178;
OLG Frankfurt am Main-20. ZS- Rpfleger 1976, 132 und 1979, 106; Senat, Beschl.
v. 07.09.2009-20 W 157/2008-; Bauer/von Oefele/Meincke: GBO, 2. Aufl., § 53,
Rdnr. 57; Meikel-Streck: Grundbuchrecht, 10. Aufl., § 53 Rdnr. 78).
Dem Antragsteller ist darin zu folgen, dass die am 03.05.1984 den
Notariatsangestellten erteilte Vollmacht sich nach ihrem Wortlaut nicht auf die
inhaltliche Änderung der Anpassungsklausel erstreckte. Offenbar hatten weder der
beurkundende Notar, noch die Vertragsbeteiligten bedacht, dass diese in der
vereinbarten Form zwar genehmigungsbedürftig nach § 3 Abs. 2 Währungsgesetz,
aber nicht genehmigungsfähig war. Nach einer in der Rechtsprechung im
Vordringen begriffenen Auffassung wird aber jedenfalls für die rechtsgeschäftliche
Bevollmächtigung des Urkundsnotars - und auch die Bevollmächtigung von
Notariatsangestellten kann nur rechtsgeschäftlich erfolgen, da § 15 GBO nur für
den Notar gilt - eine weitergehende Auslegung des Vollmachtsumfangs bei
vergleichbaren Sachgestaltungen vertreten. Danach soll auch eine
Vollzugsvollmacht ihrem Sinn nach gerade diejenigen typischerweise notwendigen
Erklärungen zur Vertragsabwicklung abdecken, die von den Beteiligten oder vom
Notar bei Vertragsunterzeichnung übersehen wurden (BGHReport 2006, 147 zit.
nach juris; Oberlandesgericht München Rpfleger 2006, 392, 393; Landgericht
Saarbrücken Rpfleger 2000, 109; Bauer/von Oefele, aaO., § 15, Rdnr. 35). Insoweit
ist der Antragsteller auch den Ausführungen des Landgerichts zu der inhaltlichen
Verknüpfung der Eigentumsumschreibung mit der Eintragung der Reallast, zu
deren Erreichung wiederum die Beurkundung eines genehmigungsfähigen Inhalts
erforderlich war, nicht entgegengetreten. Die Auslegung der Vollmacht
dahingehend, dass auch eine inhaltliche Abänderung der Wertsicherungsklausel
umfasst sein sollte, wenn ansonsten mangels Genehmigung durch die ...-Bank
keine Eintragung hätte erfolgen können, ist jedenfalls rechtlich vertretbar. Dass die
nach dem Tod ihres Ehemannes jetzt noch allein eingetragene Berechtigte der
Reallast in dem von ihr betriebenen Verfahren auf Zahlung der Differenzbeträge, in
dem der Antragsteller durch Urteil des Landgericht Darmstadt vom 20.01.2004 -3
O 557/03- (Bl. 215-219) zur Zahlung verurteilt worden ist, die Auffassung vertreten
hat, eine Befugnis zur inhaltlichen Abänderung der Gleitklausel habe nicht
vorgelegen, steht dem nicht entgegen. Nach dem Akteninhalt wurden den
Vertragsbeteiligten auch jeweils eine Abschrift der Nachtragsurkunden vom 27.01.
und 17.02.1987 sowie die Eintragungsnachrichten bezüglich der Eintragungen vom
04.06.1987 übersandt, ohne dass sie erkennbar diesen Mitteilungen
entgegengetreten wären. Es kann auch nicht angenommen werden, dass den
Vertragsbeteiligten der Grund für die Verzögerung des Vollzugs des Vertrages
vom 03.05.1984 bis zum 04.06.1987 verborgen geblieben wäre.
Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
KostO.
Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde richtet sich nach den
§§ 131 Abs. 2, 30 KostO.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.