Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-3 Wx 119/03

OLG Düsseldorf: vollmacht, stimme, beschlussfähigkeit, heizungsanlage, versammlung, ermächtigung, erneuerung, anhörung, abstimmung, ungültigkeit
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 119/03
Datum:
09.07.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 119/03
Tenor:
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde.
Wert: 3.000,00 EUR.
G r ü n d e :
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I.
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Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft F... in
Duisburg. Der Antragsteller ist zu 1/2 Eigentümer eines Miteigentumsanteils. Weiterer
hälftiger Miteigentümer dieses WEG-Anteils ist der Beteiligte zu 17., F... U.... Sie halten
gemeinsam 54,00 Miteigentumsanteile. Auf der Eigentümerversammlung am
25.07.2002 war der Beteiligte zu 17., nicht jedoch der Antragsteller anwesend. Nach §
13 Abs. 4 der Teilungserklärung der WEG ist die Wohnungseigentümerversammlung
beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer sowie mehr als die
Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.
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Im Versammlungsprotokoll (Bl. 15 f. GA) ist festgehalten:
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"Die Versammlung war mit 513,00 MEA vertreten und beschlussfähig."
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Zu TOP 4 wurde ein einstimmiger Beschluss über die Instandsetzung der
Heizungsanlage gefasst (Bl. 15, 16 GA). Der Antragsteller hat beantragt, diesen
Beschluss für ungültig zu erklären. Er ist der Auffassung, dass die Versammlung nicht
beschlussfähig gewesen sei, da der Beteiligte zu 17. nicht stimmberechtigt gewesen sei.
Zwischen ihm und dem Beteiligten zu 17. habe keine vorherige Absprache über das
Abstimmungsverhalten des Beteiligten zu 17. in der Eigentümerversammlung
vorgelegen. Er sei von ihm auch nicht bevollmächtigt worden.
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Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des
Antragstellers hat das Landgericht in der mündlichen Verhandlung vom 05.03.2003 die
Verwalterin und den Beteiligten zu 17. angehört. Die Verwalterin hat bekundet, das sie
den Beteiligten zu 17 - früher: Antragsgegner zu 16 - zu Beginn der Sitzung ausdrücklich
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darauf hingewiesen hat, dass seine Stimme ungültig sei, wenn er keine Vollmacht des
Antragstellers habe. Daraufhin habe der Antragsgegner zu 16. darum gebeten, nicht in
dieser Eigentümerversammlung abschließend über die Erneuerung der
Heizungsanlage auf der Grundlage des von der Verwalterin vorgelegten Angebotes zu
entscheiden, sondern weitere Angebote einzuholen. Da sie - die Verwalterin - auf eine
schnellstmögliche Entscheidung gedrungen habe, habe der Antragsgegner zu 16.
erklärt, er sei grundsätzlich mit einer Erneuerung der Heizungsanlage einverstanden
und stimme auch für den Antragsteller mit ab. Sie habe den Antragsgegner zu 16.
allerdings nicht gefragt, ob sein Abstimmungsverhalten für den Antragsteller mit diesem
zuvor abgestimmt worden sei. Der Beteiligte zu 17. hat angegeben, er habe keine
Vollmacht des Antragsgegners gehabt. Er kenne sich mit den Preisen bei der
Installation neuer Heizungsanlagen aus eigener Erfahrung recht gut aus und habe
deshalb darauf hingewiesen, dass möglicherweise günstigere Angebote eingeholt
werden könnten. Zugleich habe er aber auch zum Ausdruck gebracht, dass er eine
Entscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung mittrage. Hierbei habe er aber
nur für sich persönlich und nicht für den Antragsteller gesprochen. Die Verwalterin habe
ihn sodann ausdrücklich gefragt, ob er eine Vollmacht für den Antragsteller habe. Dies
habe er mit einem deutlichen "nein" beantwortet. Die Verwalterin habe ihm daraufhin
gesagt, er müsse eine schriftliche Vollmacht des Antragstellers nachreichen. Darauf
habe er wiederum erklärt, dass er eine solche nachreichen werde, wenn der
Antragsteller damit einverstanden sei. Dann sei wie in dem über diese
Eigentümerversammlung erstellten Protokoll niedergelegt abgestimmt worden.
Das Landgericht hat daraufhin den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und den
Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP 4 für ungültig erklärt.
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Mit der sofortigen weiteren Beschwerde machen die Antragsgegner unter anderem
geltend, bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit sei davon auszugehen, dass ein
Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft die Bruchteilsgemeinschaft vertritt.
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II.
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Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene
Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, § 27 FGG.
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Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Gemäß § 25 Abs.
2 Satz 2 WEG könnten Wohnungseigentümer, denen das Wohnungseigentum
gemeinschaftlich zustehe, ihr nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG bestehendes Stimmrecht
nur einheitlich ausüben. Wie die einheitliche Stimmrechtsausübung durch die
Wohnungseigentümer zu erfolgen habe, sei in § 25 Abs. 2 WEG nicht geregelt. Dies
reichte sich bei einer Bruchteilsgemeinschaft, wie sie hier bestehe, nach den §§ 741 ff.
BGB. Die Benennung eines gemeinsamen Vertreters stelle dabei eine Maßnahme der
ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 745 Abs. 1 BGB dar mit der Folge, dass
dies mehrheitlich zu beschließen sei. Das bedeute vorliegend, dass der Antragsgegner
zu 16. nur dann stimmberechtigt gewesen wäre, wenn er zuvor mit dem Antragsteller
Einigkeit über das Abstimmungsverhalten erzielt hätte. Andernfalls sei die Versammlung
am 25.07.2002 nicht beschlussfähig gewesen. Die Kammer hat aufgrund der Anhörung
des Beteiligten zu 17. und der Verwalterin fehlende Beschlussfähigkeit festgestellt, da
eine Vollmacht des Antragstellers für die Abstimmung zu TOP 4 nicht vorgelegen habe.
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Die Ausführungen des Landgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis
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stand. Dabei lässt sich für den vorliegenden Fall entgegen der Ansicht des Landgerichts
ein Widerspruch zwischen der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts
(NJW-RR 1994, 1236) und der im Kommentar von Bärmann/Pick/Merle (8. Aufl. § 25 R.
44 bzw. 9. Aufl. § 25 R. 51) geäußerten Rechtsansicht nicht feststellen.
Nach dem Ergebnis der Anhörung des Beteiligten zu 17. und der Verwalterin ist davon
auszugehen, dass entweder der Beteiligte zu 17. die Frage nach dem Vorliegen einer
Vollmacht ausdrücklich verneint hat - so die Aussage des Beteiligten zu 17. selbst -,
oder dass zumindest Zweifel über das Vorliegen einer Vollmacht bestanden, weil - so
die Aussage der Verwalterin - der Beteiligte zu 17. auf den Hinweis, dass seine Stimme
ungültig sei, wenn er keine Vollmacht des Antragstellers besitze, zunächst gebeten hat,
in dieser Wohnungseigentümerversammlung nicht abschließend über TOP 4 zu
entscheiden; als er sich schließlich, auf Drängen der Verwalterin, mit der Erneuerung
der Heizungsanlage einverstanden gezeigt und erklärt, hat er stimme auch für den
Antragsteller mit ab, ist die Frage der Vollmacht offen geblieben. Nach der Version des
Beteiligten zu 17. hat eine Vollmacht nicht vorgelegen, die von ihm abgegebene Stimme
war somit ungültig und infolge dessen die Beschlussfähigkeit nicht gegeben (513 MEA
abzüglich 54 MEA sind weniger als die erforderlichen 50 % aller Miteigentumsanteile).
Wenn sich die Dinge so abgespielt haben, wie von der Verwalterin geschildert, hätte
diese auf Vorlage - oder Nachreichung - einer Vollmacht für den Antragsteller bestehen
müssen; ein Anschein für eine Ermächtigung war bei diesem Gesprächsverlauf
jedenfalls nicht gegeben. Auf die Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts,
wonach in der Regel der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage nicht gehalten ist,
bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigten dessen Ermächtigung durch die
übrigen zu prüfen, kommt es deshalb hier nicht an. Ein Regelfall - der in der bloßen
Abwesenheit des anderen Miteigentümers gesehen werden könnte, lag gerade nicht
vor. Vielmehr war die Ermächtigung zweifelhaft. Auch das Bayerische Oberste
Landesgericht vertritt die Auffassung, dass in Zweifelsfällen der Versammlungsleiter
eine schriftliche Vollmacht verlangen kann. Die Verwalterin hätte im vorliegenden Fall
auch nach dieser Ansicht die Beschlussfähigkeit nicht ohne Klärung der
Vollmachtsfrage feststellen dürfen.
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Das Landgericht hat demnach zu Recht die Ungültigkeit der Stimmabgabe durch den
Beteiligten zu 17. und infolge dessen die Beschlussunfähigkeit der Versammlung vom
25.07.2002 festgestellt.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 S. 1 WEG.
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Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 48 Abs. 3 S. 1 WEG, 30 Abs. 2 S. 1 KostO.
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