Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 112/05

OLG Düsseldorf: treu und glauben, angemessene frist, fortsetzung des mietverhältnisses, vergabe von aufträgen, zwangsverwaltung, wichtiger grund, schutzwürdiges interesse, fristlose kündigung
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 112/05
Datum:
07.03.2006
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-24 U 112/05
Vorinstanz:
Landgericht Kleve, 2 O 453/04
Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 29. Juni 2005 verkündete
Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Kleve - Einzelrichterin -
abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Nebenintervenienten 23.008,08
EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz aus jeweils 3.834,68 EUR seit dem 5. Oktober 2004, dem
5. November 2004, dem 5. Dezember 2004, dem 5. Ja-nuar 2005, dem
5. Februar 2005 und dem 5. März 2005 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis durch die von der Be-
klagten ausgesprochene fristlose Kündigung vom 2. September 2004
nicht beendet worden ist.
Die Kosten beider Rechtszüge einschließlich der Kosten der Neben-
intervention werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 69.024 EUR.
G r ü n d e :
1
I.
2
Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Kaufmanns F. in G. (im
Folgenden: Schuldner).
3
Der Schuldner vermietete der Beklagten zunächst mit Mietvertrag vom 21. Juni 1996
eine frühere Möbelausstellhalle in Geldern zum Betrieb eines Berufsfortbildungswerkes.
Die Halle verfügt über Schaufenster, die nicht zu öffnen sind. Bereits bald nach
Abschluss jenes Mietvertrages war die Frage mangelhafter Beschattung der
Schulungsräume Gegenstand der Erörterung zwischen dem Schuldner und der
Beklagten. Mit dem Ziel der Einbeziehung weiterer Räumlichkeiten schlossen die
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Parteien über jene Halle am 22. Oktober 2001 erneut einen - nunmehr bis zum 22.
Oktober 2011 - befristeten Mietvertrag.
Nach Beschwerden von Ausbildungsteilnehmern überprüfte die TÜV Arbeit und
Gesundheit GmbH im Juli 2003 die klimatischen Verhältnisse in den Räumen und stellte
fest, dass in einem nach Süden gelegenen, 60 qm großen Schulungsraum für Maler die
Vorgaben Arbeitsstättenverordnung - wegen Überhitzung - nicht eingehalten waren
(Schreiben vom 25. Juli 2003).
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Nach Aufforderungsschreiben vom 2. Juli, 22. Juli und 13. August 2004 kündigte die
Beklagte mit Schreiben vom 2. September 2004 das Mietverhältnis außerordentlich zum
30. September 2004.
6
Am 1. Februar 2005 wurden das Insolvenzverfahren über das Vermögen des
Schuldners eröffnet und der Kläger zum Insolvenzverwalter bestellt. Mit am 4. März 2005
eingegangenem Schriftsatz nahm der Kläger das Verfahren nach Unterbrechung auf.
Am 23. März 2005 wurde die Zwangsverwaltung bzgl. des Mietgrundstücks angeordnet;
der Nebenintervenient ist zum Zwangsverwalter bestellt.
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Das Landgericht, auf dessen Tatbestand wegen der weiteren Einzelheiten des
Sachverhalts verwiesen wird, hat die auf Zahlung von Miete für die Monate Oktober
2004 bis März 2005 zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen für Oktober und November
2004 gerichtete Klage abgewiesen.
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Der Kläger hat Berufung eingelegt. Der Zwangsverwalter hat erklärt, er trete nunmehr an
die Stelle des Insolvenzverwalters, und hat die Berufung sodann begründet. Kläger und
Nebenintervenient machen geltend, die Kündigung vom 2. September 2004 sei
unwirksam. Die in erster Instanz verfolgten Nebenkostenvorauszahlungen werden nicht
mehr geltend gemacht.
9
Der Kläger und der Nebenintervenient beantragen,
10
wie erkannt.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie widerspricht der Parteiänderung durch Eintritt des Zwangsverwalters und hält ihre
außerordentliche Kündigung für wirksam.
14
II.
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Die Berufung des Klägers hat Erfolg und führt zur Abänderung der angefochtenen
Entscheidung:
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A.
17
Die Berufung ist zulässig:
a)
517, 519 ZPO eingelegt. Ungeachtet der bereits am 23. März 2005 erfolgten Anordnung
der Zwangsverwaltung war er weiterhin prozessführungsbefugt und damit auch zur
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der Zwangsverwaltung war er weiterhin prozessführungsbefugt und damit auch zur
Einlegung der Berufung berechtigt. Die Anordnung der Zwangsverwaltung während des
laufenden Rechtsstreits berührt nicht die Prozessführungsbefugnis des klagenden
Insolvenzverwalters und sein Recht, den als Partei kraft Amtes begonnenen (hier: nach
Insolvenzeröffnung übernommenen) Prozess fortzuführen und Rechtsmittel einzulegen.
Allerdings steht dem Zwangsverwalter gem. § 152 ZVG allein das Recht zu, das
beschlagnahmte Grundstück zu verwalten und die Ansprüche, auf die sich die
Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen. Nach §§ 148, 21 Abs. 2 ZVG umfasst die
Beschlagnahme auch die aus der Vermietung des Grundstücks sich ergebenden
Mietzinsforderungen. Entsprechend gebührt grds. dem Zwangsverwalter das alleinige
Prozessführungsrecht hinsichtlich aller der Zwangsverwaltung unterliegenden Rechte,
Verpflichtungen und Ansprüche (vgl. BGH RPfleger 1992, 402; Stöber, ZVG, 18. Aufl., §
152 Rn. 14; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 7
ZwVwV Rn. 2; Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 152 Rn. 55).
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Nicht anders als die rechtsgeschäftliche Übertragung einer Forderung oder ihre
Pfändung und Überweisung nach §§ 829, 835 ZPO hat die Anordnung der
Zwangsverwaltung während eines bereits laufenden Prozesses gem. § 265 Abs. 2 S. 1
ZPO auf diesen und mithin auf die Prozessführungsbefugnis des (bisherigen) Klägers
aber keinen Einfluss (BGH NJW 1986 306 ff.; OLG Sachsen-Anhalt, OLG-NL 2001, 20 f.;
LG Dortmund, RPfl 2002, 472 f. mit zust. Anmerkung Fundis;
Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, a.a.O. Rn. 6; Baumbach/Lauterbach/Albers/
Hartmann, 62. Aufl., § 265 Rn. 9, 14; a.A.: Steiner, ZVG, 9. Aufl., § 152 Rn. 178:
Unterbrechung des Prozesses in entsprechender Anwendung von § 239 ZPO; anders
auch für den Fall der Aufhebung der Zwangsverwaltung: BGH WM 2003, 1176 = WuB
VII.A § 265 ZPO 1.03). Dies gilt gerade auch für die Beschlagnahme von
Mietzinsforderungen im Wege der Zwangsverwaltung. Das Einziehungsrecht des
Zwangsverwalters stellt sich nicht anders dar als die aus § 836 ZPO folgende
Einziehungsbefugnis eines Vollstreckungsgläubigers nach Pfändung und Überweisung
(BGH a.a.O.). Für letztere ist aber allgemein anerkannt, dass sie auf die
Prozessführungsbefugnis des Schuldners im bereits begonnenen Prozess nach § 265
Abs. 2 S. 1 ZPO keinen Einfluss hat (vgl. Münchner Kommentar zur ZPO, 2. Aufl., § 265
Rn. 59).
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b)
Berufungsbegründung des Zwangsverwalters ist den Anforderungen des § 520 ZPO
Genüge getan. Zwar hat nicht der Berufungskläger die Berufung begründet. Die
Berufungsbegründung des Zwangsverwalters ist dem Berufungskläger aber in
Anwendung von § 67 ZPO zuzurechnen:
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Der Zwangsverwalter war allerdings nicht schon infolge eines zulässigen
Parteiwechsels zur Begründung der Berufung befugt. Zwar kann die infolge eines
Parteiwechsels an die Stelle des ursprünglichen Berufungsklägers tretende neue Partei
die Zulässigkeit eines von der früheren Partei bereits rechtzeitig eingelegten
Rechtsmittels durch eine eigene fristgemäße Begründung wahren (BGH NJW 2003,
2172 ff.). Voraussetzung hierfür aber ist ein zulässiger Parteiwechsel auf Seiten des
Klägers. Für den Fall der Anordnung der Zwangsverwaltung will ein Teil der Literatur
die Regeln über den gewillkürten Parteiwechsel - mithin die Regeln der Klageänderung
gem. § 263 ZPO - anwenden und dementsprechend das Eintreten des
Zwangsverwalters in den Prozess nicht nur mit Zustimmung des Gegners, sondern auch
aus Gründen des Sachdienlichkeit ohne dessen Zustimmung ermöglichen (so Stöber,
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ZVG, 18. Aufl., § 152 Rn. 14.4; Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 152 Rn. 57; für den
umgekehrten Fall der Aufhebung der Zwangsverwaltung vgl. BGH NJW-RR 1990, 1213
f.; OLG Düsseldorf - 9. ZS - Urteil vom 24. Nov. 1993, 9 U 55/93, juris-Nr.
KORE460409500). Dies übersieht, dass dem Zwangsverwalter nicht nur die
Prozessführungsbefugnis zugewiesen ist, sondern auch die materielle
Verwaltungsbefugnis. Mit Recht hat der Bundesgerichtshof (NJW 1986, 3206 ff.) hieraus
die Konsequenz gezogen und § 265 ZPO für anwendbar gehalten. Vollzieht sich der
Parteiwechsel aber nach dieser Norm, so ist der Eintritt des Zwangsverwalters als
Hauptpartei nur bei - hier sogar ausdrücklich verweigerter - Zustimmung des Gegners
möglich, § 265 Abs. 2 S. 2 ZPO; die Zustimmung des Beklagten kann nicht dadurch
ersetzt werden, dass das Gericht die Übernahme durch den Rechtsnachfolger des
Klägers als sachdienlich ansieht (BGH WM 1988, 1073; BGH NJW 1996, 2799; LG
Dortmund, RPfl 2002, 472 f. mit Anm. Fundis; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, a.a.O.
Rn. 6).
Ein Parteiwechsel auf Klägerseite hat hier entsprechend mangels Zustimmung der
Beklagten nicht stattgefunden. Die Erklärung des Klägers im Schriftsatz vom 7.
September 2005 das Berufungsverfahren könne durch ihn nicht fortgesetzt werden, ist
auch nicht etwa als (mangels Zustimmung des Gegners ohnehin nicht wirksame)
Klagerücknahme oder als Berufungsrücknahme zu verstehen, sondern gibt lediglich
eine unzutreffende Rechtsauffassung wieder. Nach den Hinweisen des Senats hat der
Kläger die Berufung dann folgerichtig weitergeführt.
23
Der Zwangsverwalter ist dem Rechtsstreit aber auf Seiten des Klägers als Neben-
intervenient beigetreten und hat als solcher die Berufung an Stelle der Hauptpartei
zulässig begründet, § 67 ZPO. Da die von ihm beabsichtigte Übernahme des Prozesses
- Hauptintervention - an § 265 Abs. 2 S. 2 ZPO scheitert, ist die Berufungsbegründung
als Erklärung des Beitritts i.S.d. § 70 Abs. 1 S. 2 Ziff. 3 ZPO umzudeuten (vgl. BGH NJW
2001 S. 1217, 1218; Stein-Jonas-Bork, § 70 ZPO Rn. 3). Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs gilt in entsprechender Anwendung des § 140 BGB auch im
Prozessrecht der Grundsatz, dass eine fehlerhafte Parteihandlung in eine zulässige,
wirksame und vergleichbare umzudeuten ist, wenn deren Voraussetzungen eingehalten
sind, die Umdeutung dem mutmaßlichen Parteiwillen entspricht und kein
schutzwürdiges Interesse des Gegners entgegensteht (BGH a.a.O. m.w.N.).
24
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt: Der Zwangsverwalter hat fraglos ein rechtliches
Interesse daran, dass die Beklagte in Abänderung des landgerichtlichen Urteils zu
Mietzinszahlungen verurteilt und das Fortbestehen des Mietverhältnisses festgestellt
werde. Hätte er die Konsequenzen des § 265 Abs. 2 S. 2 ZPO überblickt, so wäre er
dem Rechtsstreit auf Seiten des Klägers beigetreten und hätte als Nebenintervenient die
Berufungsbegründung gefertigt. Das Interesse der Beklagten an der Ablehnung der
Umdeutung geht nicht hinaus über das Interesse jeder in erster Instanz siegreichen
Partei daran, dass das erstinstanzliche Urteil rechtskräftig werde. Dieses Interesse reicht
nicht aus, eine Unzumutbarkeit der Umdeutung der Hauptintervention in eine
Nebenintervention anzunehmen (BGH a.a.O.).
25
B.
26
1.
die Kaltmiete ohne Nebenkosten für die Zeit von Oktober 2004 bis März 2005,
insgesamt 7.500 DM = 3.834,68 EUR x 6 Monate = 23.008,08 EUR zu zahlen. Das
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befristet bis zum 22. Oktober 2011 vereinbarte Mietverhältnis ist nicht durch
außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 2. September 2004 vorzeitig beendet
worden.
a)
Beklagten nicht durch § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB eröffnet. Der Beklagten war unter
Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der
Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung zuzumuten.
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Allerdings liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den
Mieter insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der
Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§
543 Abs. 2 Ziff. 1 BGB). Auch ein Sachmangel des Mietobjekts i.S.d. § 536 BGB kann
sich als Vorenthalten des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellen, wenn die durch ihn
hervorgerufene Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unerheblich ist (vgl. Palandt-
Weidenkaff, 65. Aufl., § 543 BGB Rn. 18 f.). Ein solcher - erheblicher - Mangel des
Mietobjekts liegt hier vor, da der als Schulungsraum für das Malerhandwerk
eingerichtete Raum von ca. 60 qm Größe den Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung
nicht genügte und für den im Vertrag vereinbarten Nutzungszweck nicht geeignet war.
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Die Arbeitsstättenverordnung vom 12. August 2004 ist hier anwendbar, da die
Mieträume Arbeitsstätten der Mitarbeiter der Klägerin i.S.d. §§ 1 Abs. 1 und 2 Abs. 1
ArbStättVO sind. Die Kunden der Beklagten mögen zwar gleichsam reflexartig an dem
Schutz der ArbeitsstättenVO partizipieren; ihre unmittelbare Anwendbarkeit ergibt sich
aber aus der Tätigkeit der in den Mieträumen eingesetzten Ausbilder. Die
Ausnahmetatbestände des § 1 Abs. 2 ArbStättVO greifen ersichtlich nicht ein. Die von
der Beklagten gemieteten Räume fielen auch bereits unter die frühere Fassung der
ArbeitsstättenVO (vom 20. März 1975, zuletzt geändert am 25. Nov. 2003).
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Infolge der unstreitig mangelhaften Belüftungs- und Verschattungsmöglichkeit des
genannten Schulungsraumes entsprach das Mietobjekt nicht dem Vertrag. In § 1 Ziff. 1
des Mietvertrags (im Folgenden: MV) ist vorgesehen, dass die Mieträume u.a. als
Malerwerkstatt eingesetzt werden sollen. Nach § 1 Ziff. 4 MV gewährt der Vermieter den
Gebrauch der Mieträume in einem für den vorgesehenen gewerblichen Zweck
grundsätzlich geeigneten Zustand. Die Verantwortlichkeit für den hier zu beurteilenden
Sachmangel ist auch weder durch § 1 Ziff. 4 S. 2 MV noch durch § 7 Ziff. 4 MV auf die
Beklagte verlagert. Erstere Vorschrift regelt die finanziellen Konsequenzen behördlicher
Auflagen. Dies aber erfasst dem Wortsinn nach nur von Behörden erlassene
Verwaltungsakte, nicht aber die hier durch den Zustand des Mietobjekts eingeschränkte
Möglichkeit zur Einhaltung von Arbeitsschutzvorschriften. § 7 Ziff. 4 MV regelt, wie sich
aus der Verweisung auf § 538 BGB a.F. ergibt, nur die hier nicht erhebliche Frage einer
Schadensersatzverpflichtung.
31
Der Mangel war auch durchaus erheblich: Zwar erfasst der Mangel nur knapp 10% der
gemieteten Gesamtfläche. Für den vorgesehenen Zweck ist diese Fläche aber
jedenfalls im Sommer auf Dauer nicht nutzbar. Es mag sein, dass die Beklagte durch
Umgruppierung der Nutzungen innerhalb des gesamten Mietobjekts eine anderweitige
Verwendung für jenen Raum hätte finden können, bei der eine Kollision mit den
Vorschriften der ArbeitsstättenVO nicht zu besorgen gewesen wäre. Die hierdurch
bedingte Einschränkung in der Nutzbarkeit des Gesamtobjekts war der Beklagten aber
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nicht zuzumuten.
b)
Abschluss des Mietvertrags ausgeschlossen, §§ 543 Abs. 4 S. 1, 536 b S. 1 BGB:
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Die Beklagte nutzte vor Abschluss des Mietvertrages vom 22. Oktober 2001 den zuletzt
als Malerwerkstatt genutzten Raum, dessen Mangelhaftigkeit sie rügt, bereits seit
August 1996 aufgrund früheren Mietvertrages vom 21. Juni 1996. Ihr Geschäftsführer
hatte bei Abschluss des letzten Mietvertrags unstreitig Kenntnis davon,
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dass sich die Fenster nicht öffnen ließen,
dass eine Außenverschattung fehlte und
dass beides zu einer Aufheizung der Räumlichkeiten führte.
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Mithin war der Beklagten nicht nur der technische Mangel des Mietobjekts längst
bekannt, bevor sie das Objekt erneut anmietete. Ihr waren auch die physischen
Auswirkungen dieses Mangels auf die dort arbeitenden (und lernenden) Personen
bekannt. Der Hinweis auf den "Jahrhundertsommer" 2003 rechtfertigt keine andere
Beurteilung: Hochsommerliche Hitzeperioden gab es nicht nur 2003, sondern auch in
jedem Sommer zwischen 1996 und 2001. Entsprechend war, wie von der Beklagten
selbst vorgetragen (Schriftsatz vom 20. April 2005 S. 3), die mangelhafte Beschattung
"schon nach dem ersten Sommer" (nach Abschluss des früheren Mietvertrages von
1996) Gesprächsthema zwischen den Vertragsparteien.
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Zwar genügt nicht bereits die Kenntnis des Mieters vom äußeren Erscheinungsbild
eines Mangels, solange der Mieter nicht auch das Wissen um die konkreten
Auswirkungen des Mangels auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache hat (vgl. BGH
NJW 1979, 713; Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 b BGB Rn. 6;
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.B Rn. 1405;
Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl.,
Rn. 301). Gerade diese konkrete Kenntnis zum Einfluss des Fehlens von Belüftung und
Verschattung auf die Gebrauchstauglichkeit hatte die Beklagte aber, da ihr die
Aufheizung der Räume und damit die physische Beeinträchtigung der dort tätigen
Mitarbeiter und Kunden bekannt war. Ihr Wissen um den Mangel der Mietsache ging
damit über eine bloße Kenntnis der Umstände, die erst auf Grund öffentlich-rechtlicher
Gebrauchsbeschränkungen zur Fehlerhaftigkeit führen (siehe hierzu Wolf/Eckert/Ball
a.a.O.), hinaus.
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Soweit sie behauptet, der Verstoß gegen die ArbStättVO sei ihr vor 2003 nicht bewusst
gewesen, so lag hierin nur eine Unterschätzung der Tragweite der
Gebrauchsbeeinträchtigung, die für die Anwendbarkeit von §§ 543 Abs. 4 S. 1, 536 b S.
1 BGB unerheblich ist (vgl. Bub/Treier a.a.O. m.w.N.; Schmidt/Futterer-Eisenschmid
a.a.O. Rn. 8). Im Rahmen ihrer Fürsorgepflicht gegenüber ihren Mitarbeitern war die
Beklagte ohnehin gehalten, gesundheitsbeeinträchtigende Verhältnisse am Arbeitsplatz
zu vermeiden. Die bloße Konkretisierung dieser Verpflichtung durch die
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ArbeitsstättenVO schafft keine neue Qualität des der Beklagten bereits vor
Vertragsschluss bekannten Sachmangels.
Unerheblich ist auch die Behauptung der Beklagten, die Bundesagentur für Arbeit habe
erst ab 2002/2003 bei der Vergabe von Aufträgen verstärkt darauf geachtet, dass der
jeweilige Bildungsträger den Anforderungen der Arbeitstättenverordnung nachkomme.
Auch dies betrifft lediglich die Tragweite des Mangels für das allerdings die Beklagte als
Mieterin treffende Verwendungsrisiko.
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c)
stehen hier auch nicht die Grundsätze von Treu und Glauben entgegen:
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Der Bundesgerichtshof (Urt. vom 21. März 2001, XII ZR 241/98, juris Nr.
KORE563762001) hat allerdings zu § 539 BGB a.F. die Auffassung vertreten, der Mieter
verliere trotz Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss seine Rechte aus § 538 BGB
a.F. nicht, wenn der Vermieter ihm auf sein Verlangen Abhilfe zugesagt habe. In einem
solchen Fall greife die dem Gewährleistungsausschluss zugrundeliegende Erwägung,
der Mieter gebe sich mit dem mangelhaften Zustand des Mietobjekts zufrieden, nicht ein.
Es widerspreche Treu und Glauben, wenn sich der Vermieter seinem
Abhilfeversprechen unter Berufung auf die Kenntnis des Mieters von dem Mangel
entziehen könne.
42
Die Beklagte hat hierzu vorgetragen, der Vermieter habe auf wiederholtes
Abhilfeverlangen seit 1996 "immer wieder" Abhilfe zugesagt und sie vertröstet. Nach
Erhalt des TÜV-Berichtes vom 25. Juli 2003 habe sie wiederum um Abhilfe
nachgesucht; der Vermieter habe ihr dann zugesagt, technische Vorkehrungen
einbauen zu lassen, die zu einer Verbesserung des Lüftungs- und Klimazustandes
führen sollten.
43
Beides reicht nicht aus, der Beklagten trotz § 543 Abs. 4 S. 1 BGB das außerordentliche
Kündigungsrecht zu erhalten. Der Vortrag zu Abhilfeverlangen ab 1996 ist völlig
unsubstantiiert. Er betrifft zudem das frühere Mietverhältnis. Zu einem etwaigen
Abhilfeversprechen oder auch nur Vorbehalt der Beklagten im zeitlichen
Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages vom 22. Oktober 2001 ist
dagegen nichts konkret vorgetragen. Ein etwaiges Abhilfeversprechen nach Juli 2003 ist
für die Frage der Berechtigung zur außerordentlichen Kündigung ebenso unerheblich.
Es mag sein, das sich der Vermieter mit Blick auf ein solches Abhilfeversprechen der
Beseitigung eines bei Vertragsschluss bekannten Mietmangels aus Gründen von Treu
und Glauben (widersprüchliches Verhalten) nicht entziehen kann. Dieser Gesichtspunkt
trägt aber nicht in der Frage des außerordentlichen Kündigungsrechts: Hier setzt sich
der Vermieter nicht mit seinem Abhilfeversprechen in Widerspruch, wenn er auf
Einhaltung der Vertragslaufzeit besteht. Überdies hat der Kläger bestritten, Abhilfe auf
seine Kosten versprochen zu haben. Ein Beweisantritt der Beklagten fehlt.
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d)
vom 2. September 2004 auch deswegen unwirksam, weil sie vorzeitig erfolgt ist. Noch
mit Schreiben vom 13. August 2004 hatte die Beklagte den Schuldner - erneut -
aufgefordert, durch fachgerechte Maßnahmen für die erforderlichen Belüftungs- und
Verschattungsmöglichkeiten zu sorgen. Mit Antwortschreiben vom 19. August 2004
hatte der Schuldner zugesagt, umgehend entsprechende Baumaßnahmen in Auftrag
geben zu wollen. Zwar hat der Schuldner die ihm im Schreiben vom 13. August 2004
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gesetzte Frist von 10 Tagen zur Vornahme der Maßnahmen nicht eingehalten. Diese
Frist war allerdings angesichts des absehbaren Umfangs der Bauarbeiten und im
Hinblick auf die Ferienzeit - die Schulferien Nordrhein-Westfalens dauerten vom 22. Juli
bis zum 4. September 2004 - ganz erheblich zu kurz bemessen. Dementsprechend hat
die Aufforderung vom 13. August 2004 (Freitag), deren Zugang nicht vor dem 16. August
2004 (Montag) zu erwarten war, eine den Umständen des Einzelfalls angemessene Frist
in Lauf gesetzt (vgl. Palandt-Weidenkaff, 65. Aufl., § 543 BGB Rn. 47). Die durch die
Aufforderung vom 13. August 2004 in Lauf gesetzte angemessene Frist bemisst der
Senat mit sechs Wochen; sie lief am 27. September 2004 und mithin mehrere Wochen
nach Ausspruch der Kündigung ab.
e)
Mietzinsanspruch auch kein Zurückbehaltungsrecht wegen unterlassener
Mängelbeseitigung zu, da sie sich durch die Kündigung vom 2. September 2004 selbst
vertragsuntreu gezeigt hat und Ende September 2004 aus den vermieteten
Räumlichkeiten ausgezogen ist.
46
2.
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Die Zinsforderung ist aus §§ 286 Abs. 1, 2 Ziff. 1, 288 Abs. 2 BGB gerechtfertigt.
48
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2, 101 ZPO. Die Entscheidung
zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Es besteht kein
Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.
49
a. S H
b. ROLG RinOLG
50
51