Urteil des OLG Düsseldorf vom 04.04.2006

OLG Düsseldorf: wichtiger grund, treu und glauben, fortsetzung des mietverhältnisses, kündigung, gefährdung der gesundheit, mietvertrag, sanierung, arbeitsbedingungen, anzeigepflicht, abmahnung

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 145/05

Datum:

04.04.2006

Gericht:

Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

24. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

I-24 U 145/05

Vorinstanz:

Landgericht Kleve, 3 O 22/04

Tenor:

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Kläger gem. § 522 Abs. 2

ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Klä-ger erhalten

Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen

schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

2. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass

einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kosten-rechtlich privilegiert

ist.

G r ü n d e:

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Im

Ergebnis zu Recht ist das Landgericht von einer Beendigung des Mietverhältnisses auf

Grund der außerordentlichen Kündigung der Beklagten vom 19. August 2003

ausgegangen. Das Berufungsvorbringen vermag eine für die Kläger günstigere

Entscheidung nicht zu rechtfertigen.

a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem

Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn

dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere

eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen

Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein

wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter liegt

insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz

oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1

BGB). Ferner liegt ein wichtiger Grund für eine Kündigung des Mieters auch dann vor,

wenn der gemietete und zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Raum so beschaffen

ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden

ist (§§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 2 BGB). Die außerordentliche Kündigung wegen der

Verletzung einer Verpflichtung aus dem Mietvertrag, setzt allerdings grundsätzlich die

erfolglose Fristsetzung zur Abhilfe oder eine erfolglose Abmahnung voraus, § 543 Abs.

3 BGB.

Ausgehend von diesen Maßgaben und in Gesamtwürdigung aller unstreitigen oder von

den Beklagten bewiesenen Umstände des Einzelfalls war ihnen im Zeitpunkt des

Ausspruchs der Kündigung (19. August 2003) die Fortsetzung des mit den Klägern

eingegangenen Mietverhältnisses bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit am 31.

Dezember 2009 nicht zuzumuten:

Auch nach der von den Klägern veranlassten und im Mai/Juni 2003 durchgeführten

Neueindeckung des Dachs bestand die mit Abhilfeverlangen der Beklagten vom 7. Mai

2003 gerügte Belastung der Mieträume durch eingedrungene oder noch weiterhin

eindringende Feuchtigkeit sowie durch deren Folgen (Schimmelpilzbefall) fort. Zum

einen war infolge des in der Vergangenheit auf Grund von Undichtigkeiten des Dachs

eingetretenen Niederschlagswassers die Unterkonstruktion des Innenausbaus

gravierend durchfeuchtet und in einem hohen Maße mit holzzerstörenden Pilzen

befallen. Hieran hatte sich durch die von den Klägern in Auftrag gegebene

Neueindeckung nichts geändert, zumal sich der dem Dachdecker erteilte Auftrag

unstreitig nicht auf Sanierung der großflächig beschädigten Innenkonstruktion der im

Mansardendach gelegenen Räume bezog. Zum anderen boten die ausgewaschenen

Fugen des Mauerwerks der westlichen Gaube keinen zureichenden Schutz gegen

eindringenden Schlagregen mit der Folge, dass die Innenseite der Gaubenwand auch

weiterhin durchfeuchtet wurde. Noch im Zeitpunkt der Besichtigung durch die

Sachverständigen D. (14. Oktober 2004 und 25. Januar 2005) und O. (25. Januar 2005) -

mithin rund eineinhalb Jahre nach der Neueindeckung des Dachs - lag gerade im 1.

Obergeschoss des Haupttrakts eine sehr hohe Schimmelpilzbelastung in der Raumluft

vor, die maßgeblich auf früher - vor Neueindeckung des Dachs - entstandene

Feuchtigkeitsschäden infolge eindringenden Niederschlagswassers zurückzuführen

war. Völlig zu Recht hat das Landgericht hieraus für den Zeitpunkt der Kündigung im

August 2003 auf eine fortbestehende Mangelhaftigkeit der Mietsache geschlossen.

Gegen diese Feststellung der angefochtenen Entscheidung wenden sich die Kläger mit

ihrer Berufungsbegründung auch nicht.

Es kann dahinstehen, ob auf Grund der nicht vollständig beseitigten

Feuchtigkeitsschäden die Benutzung des Mietobjekts sogar mit einer erheblichen

Gefährdung des Gesundheit im Sinne des § 569 Abs. 1 S. 1 BGB verbunden war oder

nicht. Denn schon das Fortbestehen der von den Beklagten gerügten Mängel -

Feuchtigkeit und unzuträgliches (weil muffiges) Raumklima - berechtigte die Beklagten

zur vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags.

b) Die außerordentliche Kündigung wegen der Verletzung einer Verpflichtung aus dem

Mietvertrag, setzt allerdings die erfolglose Fristsetzung zur Abhilfe oder eine erfolglose

Abmahnung voraus, § 543 Abs. 3 BGB. Dieser Anforderung ist hier Genüge getan, da

die Beklagten den Klägern mit Schreiben vom 7. Mai 2003 eine Frist zur Abhilfe - bis

zum 10. Juni 2003 - gesetzt haben. Das Abhilfeverlangen bezeichnet die Mängel, deren

Beseitigung von den Klägern verlangt wird, auch so genau, dass den Klägern eine

Entscheidung über die notwendigen Abhilfemaßnahmen möglich gemacht war. Der

"verrottete" Zustand des Dachs, die Undichtigkeiten der Außenwand im ersten

Geschoss und auch die Feuchtigkeitsschäden in den Innenräumen der oberen

Geschosse sind ebenso genannt wie die sich hieraus ergebenden "unzumutbaren

Arbeitsbedingungen" in den betroffenen Räumen. Durch den Hinweis auf die

Arbeitsbedingungen sind auch die Folgen der Feuchtigkeitsschäden für das Raumklima

und mithin für die Gesundheit der sich dort aufhaltenden Personen hinreichend

angesprochen. Eine weitere Präzisierung oblag den Beklagten als Mietern, die nicht zu

eigener Untersuchung der Schadensursache verpflichtet waren, nicht; es war vielmehr

nun Sache der Kläger, die für die vollständige Mangelbeseitigung erforderlichen

Arbeiten - ggf. unter Heranziehung sachverständiger Hilfe - festzustellen und in Auftrag

zu geben.

c) Die Befugnis der Beklagten zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses war auch

nicht etwa gem. § 536 c Abs. 2 Nr. 3 BGB infolge Unterlassens einer (erneuten)

Mängelanzeige nebst einer weiteren Fristsetzung zur Abhilfe ausgeschlossen. Das

Gesetz verlangt in § 543 Abs. 3 S. 1 BGB für die Kündigung auf Grund der Verletzung

einer Vertragspflicht nur ein Abhilfeverlangen mit Fristsetzung und nicht etwa mehrere.

Nach dem klaren Wortlaut der Norm sind ihre Voraussetzungen mit dem erfolglosen

Ablauf der gesetzten Frist erfüllt, wobei es grundsätzlich keinen Unterschied macht, aus

welchem Grunde der Erfolg ausgeblieben ist. Entsprechend kann es im Regelfall auch

nicht darauf ankommen, ob der Vertragspartner sich gar nicht oder nur unzureichend um

Abhilfe bemüht hat. Das Risiko unzureichender und aus diesem Grunde erfolgloser

Abhilfebemühungen bürdet das Gesetz in § 543 Abs. 3 S. 1 BGB grundsätzlich

demjenigen auf, der seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachgekommen ist und

so den Kündigungsgrund erst geschaffen hat.

Die aus § 536 c BGB folgende Anzeigepflicht des Mieters rechtfertigt keine andere

Beurteilung. Einen bereits von ihm angezeigten Mangel muss der Mieter auch nach

dieser Norm dem Vermieter grundsätzlich nicht nochmals anzeigen. Es kann hier

dahinstehen, ob im Falle des Misslingens von Mangelbeseitigungsversuchen des

Vermieters - nach Treu und Glauben - eine erneute Anzeigepflicht des Mieters bestehen

kann (so OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - ZMR 1987, 376 für den Fall einer vom Mieter

im Auftrag des Vermieters übernommenen Reparatur; vgl. auch: OLG Düsseldorf - 10.

Zivilsenat - ZMR 1991, 24; Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 c

BGB Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, 65. Aufl., § 536 c BGB Rn. 6). Denn ein solcher

Ausnahmefall liegt hier nicht vor: Die von den Klägern im Mai 2003 eingeleitete

Reparaturmaßnahme beschränkte sich auf die Neueindeckung des Dachs und war

schon deswegen von vornherein zur Beseitigung aller von den Beklagten gerügten

Mängel ungeeignet. Die nach den Feststellungen des Sachverständigen D. und O.

erforderliche Sanierung der Unterkonstruktion des Dachs und der Innenräume im ersten

Obergeschoss war ebenso wenig in Auftrag gegeben wie die Abdichtung der

Außenwand (Mauerfugen) im Bereich der westlichen Gaube. Greifen aber bereits die

vom Vermieter eingeleiteten Maßnahmen von Anbeginn an zu kurz, so besteht für eine

dies rügende erneute Mängelanzeige des Mieters oder gar eine weitere Fristsetzung

kein Anlass.

d) Das Kündigungsrecht der Beklagten war auch nicht etwa dadurch ausgeschlossen,

dass sie den Schimmelbefall der Wände selbst verursacht hätten. Insoweit kommt allein

die mangels Dampfsperre nicht fachgerechte Montage von Einbauschränken durch die

Beklagten in Betracht. Diese Einbauschränke befinden sich aber im Nebentrakt

(Anbau); sie sind deswegen für den im übrigen Gebäude vorgefundenen

Schimmelpilzbefall und die hierdurch verursachte Beeinträchtigung des Raumklimas

ohne Bedeutung. Zudem war nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten

Beweisaufnahme durch die infolge eindringenden Niederschlagswassers erhöhte

Feuchtigkeit der Raumluft eine zusätzliche und allein im Verantwortungsbereich der

Kläger gelegene Ursache für den Pilzbefall hinter den Einbauschränken gesetzt.

e) Die Beklagten haben ferner nicht zum Scheitern der Mangelbeseitigung dadurch

beigetragen, dass sie den Klägern während der Baumaßnahme im Mai/Juni 2003

gewonnene Erkenntnisse treuwidrig vorenthalten hätten. Zwar hat der von den

Beklagten beauftragte Bausachverständige Poremba bereits Mitte Mai erstmals die

Baustelle besichtigt. Sein Gutachten ist aber erst unter dem 21. Juli 2003 und mithin

nach Abschluss der Dachdeckerarbeiten (Rechnung W. datiert vom 17. Juli 2003) und

nach Ablauf der den Klägern zur Mangelbeseitigung gesetzten Frist gefertigt worden. Zu

diesem Zeitpunkt waren aber die Beklagten - wie ausgeführt - zu einer (erneuten)

Mängelanzeige nicht mehr verpflichtet.

f) Die Rechtmäßigkeit der von den Beklagten ausgesprochenen Kündigung wird nicht

dadurch berührt, dass die Beklagten anschließend, und zwar mit Schreiben vom 1.

September 2003 den Klägern weitere Mangelbeseitigungsarbeiten untersagt haben. Die

Verhinderung solcher Arbeiten durch die Beklagten und das den Klägern

ausgesprochene Betretungsverbot steht auch nach Treu und Glauben dem Berufen der

Beklagten auf die bereits wirksam erfolgte Kündigung nicht entgegen. Denn nach

wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses waren die Beklagten nicht verpflichtet,

sich auf erneute Mangelbeseitigungsversuche der Kläger einzulassen und gerade damit

möglicherweise die Vertragsbeendigung zu gefährden.

Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der

Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor.

a. T S