Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 145/05
OLG Düsseldorf: wichtiger grund, treu und glauben, fortsetzung des mietverhältnisses, kündigung, gefährdung der gesundheit, mietvertrag, sanierung, arbeitsbedingungen, anzeigepflicht, abmahnung
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 145/05
Datum:
04.04.2006
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-24 U 145/05
Vorinstanz:
Landgericht Kleve, 3 O 22/04
Tenor:
1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Kläger gem. § 522 Abs. 2
ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Klä-ger erhalten
Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen
schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
2. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass
einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kosten-rechtlich privilegiert
ist.
G r ü n d e:
1
Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Im
Ergebnis zu Recht ist das Landgericht von einer Beendigung des Mietverhältnisses auf
Grund der außerordentlichen Kündigung der Beklagten vom 19. August 2003
ausgegangen. Das Berufungsvorbringen vermag eine für die Kläger günstigere
Entscheidung nicht zu rechtfertigen.
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a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem
Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn
dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere
eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen
Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein
wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter liegt
insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz
oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1
BGB). Ferner liegt ein wichtiger Grund für eine Kündigung des Mieters auch dann vor,
wenn der gemietete und zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Raum so beschaffen
ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden
ist (§§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 S. 2 BGB). Die außerordentliche Kündigung wegen der
Verletzung einer Verpflichtung aus dem Mietvertrag, setzt allerdings grundsätzlich die
erfolglose Fristsetzung zur Abhilfe oder eine erfolglose Abmahnung voraus, § 543 Abs.
3 BGB.
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Ausgehend von diesen Maßgaben und in Gesamtwürdigung aller unstreitigen oder von
den Beklagten bewiesenen Umstände des Einzelfalls war ihnen im Zeitpunkt des
Ausspruchs der Kündigung (19. August 2003) die Fortsetzung des mit den Klägern
eingegangenen Mietverhältnisses bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit am 31.
Dezember 2009 nicht zuzumuten:
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Auch nach der von den Klägern veranlassten und im Mai/Juni 2003 durchgeführten
Neueindeckung des Dachs bestand die mit Abhilfeverlangen der Beklagten vom 7. Mai
2003 gerügte Belastung der Mieträume durch eingedrungene oder noch weiterhin
eindringende Feuchtigkeit sowie durch deren Folgen (Schimmelpilzbefall) fort. Zum
einen war infolge des in der Vergangenheit auf Grund von Undichtigkeiten des Dachs
eingetretenen Niederschlagswassers die Unterkonstruktion des Innenausbaus
gravierend durchfeuchtet und in einem hohen Maße mit holzzerstörenden Pilzen
befallen. Hieran hatte sich durch die von den Klägern in Auftrag gegebene
Neueindeckung nichts geändert, zumal sich der dem Dachdecker erteilte Auftrag
unstreitig nicht auf Sanierung der großflächig beschädigten Innenkonstruktion der im
Mansardendach gelegenen Räume bezog. Zum anderen boten die ausgewaschenen
Fugen des Mauerwerks der westlichen Gaube keinen zureichenden Schutz gegen
eindringenden Schlagregen mit der Folge, dass die Innenseite der Gaubenwand auch
weiterhin durchfeuchtet wurde. Noch im Zeitpunkt der Besichtigung durch die
Sachverständigen D. (14. Oktober 2004 und 25. Januar 2005) und O. (25. Januar 2005) -
mithin rund eineinhalb Jahre nach der Neueindeckung des Dachs - lag gerade im 1.
Obergeschoss des Haupttrakts eine sehr hohe Schimmelpilzbelastung in der Raumluft
vor, die maßgeblich auf früher - vor Neueindeckung des Dachs - entstandene
Feuchtigkeitsschäden infolge eindringenden Niederschlagswassers zurückzuführen
war. Völlig zu Recht hat das Landgericht hieraus für den Zeitpunkt der Kündigung im
August 2003 auf eine fortbestehende Mangelhaftigkeit der Mietsache geschlossen.
Gegen diese Feststellung der angefochtenen Entscheidung wenden sich die Kläger mit
ihrer Berufungsbegründung auch nicht.
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Es kann dahinstehen, ob auf Grund der nicht vollständig beseitigten
Feuchtigkeitsschäden die Benutzung des Mietobjekts sogar mit einer erheblichen
Gefährdung des Gesundheit im Sinne des § 569 Abs. 1 S. 1 BGB verbunden war oder
nicht. Denn schon das Fortbestehen der von den Beklagten gerügten Mängel -
Feuchtigkeit und unzuträgliches (weil muffiges) Raumklima - berechtigte die Beklagten
zur vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags.
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b) Die außerordentliche Kündigung wegen der Verletzung einer Verpflichtung aus dem
Mietvertrag, setzt allerdings die erfolglose Fristsetzung zur Abhilfe oder eine erfolglose
Abmahnung voraus, § 543 Abs. 3 BGB. Dieser Anforderung ist hier Genüge getan, da
die Beklagten den Klägern mit Schreiben vom 7. Mai 2003 eine Frist zur Abhilfe - bis
zum 10. Juni 2003 - gesetzt haben. Das Abhilfeverlangen bezeichnet die Mängel, deren
Beseitigung von den Klägern verlangt wird, auch so genau, dass den Klägern eine
Entscheidung über die notwendigen Abhilfemaßnahmen möglich gemacht war. Der
"verrottete" Zustand des Dachs, die Undichtigkeiten der Außenwand im ersten
Geschoss und auch die Feuchtigkeitsschäden in den Innenräumen der oberen
Geschosse sind ebenso genannt wie die sich hieraus ergebenden "unzumutbaren
Arbeitsbedingungen" in den betroffenen Räumen. Durch den Hinweis auf die
Arbeitsbedingungen sind auch die Folgen der Feuchtigkeitsschäden für das Raumklima
und mithin für die Gesundheit der sich dort aufhaltenden Personen hinreichend
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angesprochen. Eine weitere Präzisierung oblag den Beklagten als Mietern, die nicht zu
eigener Untersuchung der Schadensursache verpflichtet waren, nicht; es war vielmehr
nun Sache der Kläger, die für die vollständige Mangelbeseitigung erforderlichen
Arbeiten - ggf. unter Heranziehung sachverständiger Hilfe - festzustellen und in Auftrag
zu geben.
c) Die Befugnis der Beklagten zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses war auch
nicht etwa gem. § 536 c Abs. 2 Nr. 3 BGB infolge Unterlassens einer (erneuten)
Mängelanzeige nebst einer weiteren Fristsetzung zur Abhilfe ausgeschlossen. Das
Gesetz verlangt in § 543 Abs. 3 S. 1 BGB für die Kündigung auf Grund der Verletzung
einer Vertragspflicht nur ein Abhilfeverlangen mit Fristsetzung und nicht etwa mehrere.
Nach dem klaren Wortlaut der Norm sind ihre Voraussetzungen mit dem erfolglosen
Ablauf der gesetzten Frist erfüllt, wobei es grundsätzlich keinen Unterschied macht, aus
welchem Grunde der Erfolg ausgeblieben ist. Entsprechend kann es im Regelfall auch
nicht darauf ankommen, ob der Vertragspartner sich gar nicht oder nur unzureichend um
Abhilfe bemüht hat. Das Risiko unzureichender und aus diesem Grunde erfolgloser
Abhilfebemühungen bürdet das Gesetz in § 543 Abs. 3 S. 1 BGB grundsätzlich
demjenigen auf, der seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachgekommen ist und
so den Kündigungsgrund erst geschaffen hat.
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Die aus § 536 c BGB folgende Anzeigepflicht des Mieters rechtfertigt keine andere
Beurteilung. Einen bereits von ihm angezeigten Mangel muss der Mieter auch nach
dieser Norm dem Vermieter grundsätzlich nicht nochmals anzeigen. Es kann hier
dahinstehen, ob im Falle des Misslingens von Mangelbeseitigungsversuchen des
Vermieters - nach Treu und Glauben - eine erneute Anzeigepflicht des Mieters bestehen
kann (so OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - ZMR 1987, 376 für den Fall einer vom Mieter
im Auftrag des Vermieters übernommenen Reparatur; vgl. auch: OLG Düsseldorf - 10.
Zivilsenat - ZMR 1991, 24; Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 c
BGB Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, 65. Aufl., § 536 c BGB Rn. 6). Denn ein solcher
Ausnahmefall liegt hier nicht vor: Die von den Klägern im Mai 2003 eingeleitete
Reparaturmaßnahme beschränkte sich auf die Neueindeckung des Dachs und war
schon deswegen von vornherein zur Beseitigung aller von den Beklagten gerügten
Mängel ungeeignet. Die nach den Feststellungen des Sachverständigen D. und O.
erforderliche Sanierung der Unterkonstruktion des Dachs und der Innenräume im ersten
Obergeschoss war ebenso wenig in Auftrag gegeben wie die Abdichtung der
Außenwand (Mauerfugen) im Bereich der westlichen Gaube. Greifen aber bereits die
vom Vermieter eingeleiteten Maßnahmen von Anbeginn an zu kurz, so besteht für eine
dies rügende erneute Mängelanzeige des Mieters oder gar eine weitere Fristsetzung
kein Anlass.
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d) Das Kündigungsrecht der Beklagten war auch nicht etwa dadurch ausgeschlossen,
dass sie den Schimmelbefall der Wände selbst verursacht hätten. Insoweit kommt allein
die mangels Dampfsperre nicht fachgerechte Montage von Einbauschränken durch die
Beklagten in Betracht. Diese Einbauschränke befinden sich aber im Nebentrakt
(Anbau); sie sind deswegen für den im übrigen Gebäude vorgefundenen
Schimmelpilzbefall und die hierdurch verursachte Beeinträchtigung des Raumklimas
ohne Bedeutung. Zudem war nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten
Beweisaufnahme durch die infolge eindringenden Niederschlagswassers erhöhte
Feuchtigkeit der Raumluft eine zusätzliche und allein im Verantwortungsbereich der
Kläger gelegene Ursache für den Pilzbefall hinter den Einbauschränken gesetzt.
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e) Die Beklagten haben ferner nicht zum Scheitern der Mangelbeseitigung dadurch
beigetragen, dass sie den Klägern während der Baumaßnahme im Mai/Juni 2003
gewonnene Erkenntnisse treuwidrig vorenthalten hätten. Zwar hat der von den
Beklagten beauftragte Bausachverständige Poremba bereits Mitte Mai erstmals die
Baustelle besichtigt. Sein Gutachten ist aber erst unter dem 21. Juli 2003 und mithin
nach Abschluss der Dachdeckerarbeiten (Rechnung W. datiert vom 17. Juli 2003) und
nach Ablauf der den Klägern zur Mangelbeseitigung gesetzten Frist gefertigt worden. Zu
diesem Zeitpunkt waren aber die Beklagten - wie ausgeführt - zu einer (erneuten)
Mängelanzeige nicht mehr verpflichtet.
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f) Die Rechtmäßigkeit der von den Beklagten ausgesprochenen Kündigung wird nicht
dadurch berührt, dass die Beklagten anschließend, und zwar mit Schreiben vom 1.
September 2003 den Klägern weitere Mangelbeseitigungsarbeiten untersagt haben. Die
Verhinderung solcher Arbeiten durch die Beklagten und das den Klägern
ausgesprochene Betretungsverbot steht auch nach Treu und Glauben dem Berufen der
Beklagten auf die bereits wirksam erfolgte Kündigung nicht entgegen. Denn nach
wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses waren die Beklagten nicht verpflichtet,
sich auf erneute Mangelbeseitigungsversuche der Kläger einzulassen und gerade damit
möglicherweise die Vertragsbeendigung zu gefährden.
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Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der
Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor.
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