Urteil des OLG Düsseldorf vom 04.05.2006
OLG Düsseldorf: treu und glauben, vermieter, ausführung, allgemeine geschäftsbedingungen, zustand, geschäftsraummiete, mietvertrag, feststellungsklage, unternehmer, toilette
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 174/05
Datum:
04.05.2006
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-10 U 174/05
Leitsätze:
BGB § 535
Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem
gewerblichen Mietvertrag, „Schönheitsreparaturen sind mindestens in
der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf
Jahren in allen übrigen Räumen auszufüh-ren“, einen starren
Fristenplan, der den Mieter i.S. des § 307 BGB unangemessen
benachteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt.
Tenor:
Die Berufung des Klägers gegen das am 18. November 2005 verkünde-
te Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurück-
gewiesen.
Die Kosten der Berufung trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten
durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden
Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorab in gleicher Höhe
Sicherheit leistet.
I.
1
Die Beklagte hat von dem Rechtsvorgänger des Klägers ein Ladenlokal zum Betrieb
einer Änderungsschneiderei gemietet. In der Berufung streiten die Parteien nur noch
darüber, ob die Beklagte zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Wegen der insoweit getroffenen Feststellungen und der gestellten Anträge wird auf den
Tatbestand des angefochtenen Urteils (GA 55-57) verwiesen. Das Landgericht hat u.a.
die auf die Ausführung von Schönheitsreparaturen gerichtete Feststellungsklage
abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die insoweit in § 13 Nr. 3.1 des
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Mietvertrages getroffene Regelung enthalte eine starre Fristenregelung, die in
Übertragung der zum Wohnraummietrecht ergangenen Rechtsprechung des BGH auf
gewerbliche Mietverträge zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führe.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen
(GA 57 ff.).
Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen
Feststellungsantrag zu 2) weiter verfolgt. Der Kläger hält die Schönheitsreparaturklausel
unter Hinweis auf BGH, NJW 1983, 446 für wirksam. Er meint, das Landgericht habe
nicht ausreichend berücksichtigt, dass die Schutzbedürftigkeit eines gewerblichen
Mieters sich deutlich von der Schutzbedürftigkeit eines Wohnraummieters unterscheide.
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Der Kläger beantragt,
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unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, dass die
Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach §
13 Nr. 3.1. des Mietvertrages vom 13./26. Februar 1991 rechtswirksam und die
Beklagte daher zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.
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Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und bittet nach Maßgabe ihres
Schriftsatzes vom 30.1.2006 um Zurückweisung der Berufung.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien
einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen sowie den
Akteninhalt im Übrigen Bezug genommen.
7
II.
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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht
weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO)
noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§
520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Der Senat folgt
den Gründen der angefochtenen Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das
Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.
9
1.
10
Die Feststellungsklage ist gemäß § 256 ZPO zulässig. Für die Verpflichtung zur
Vornahme von Schönheitsreparaturen ist die Frage nach der Wirksamkeit der
Schönheitsreparaturklausel zwar nur eine Vorfrage, die nicht zum Gegenstand einer
(Zwischen-)Feststellungsklage gemacht werden kann. Jedoch ist der insoweit an sich
unzulässige Antrag des Klägers entsprechend der gewählten Formulierung in den
zulässigen Antrag umzudeuten, dass die Feststellung begehrt wird, die Beklagte sei
nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 MV enthaltenen Verpflichtung zur Vornahme der
Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dass das Mietverhältnis der Parteien
zwischenzeitlich beendet ist, lässt das Feststellungsinteresse des Klägers nicht
entfallen.
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2.
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In der Sache ist die Feststellungsklage unbegründet. Der Senat geht mit dem
Landgericht davon aus, dass § 13 Nr. 3.1 MV (GA 9) nach dem gemäß Art. 229 § 5 Satz
2 EGBGB auf das Mietverhältnis der Parteien anzuwendenden § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
insgesamt unwirksam ist. Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie
sie hier nach den unangegriffenen Feststellungen der Kammer anzunehmen sind, sind
gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des
Verwenders unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist
nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit
wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird,
nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und
Glauben verstößt, liegt hier vor. Das Landgericht hat die in § 13 Nr. 3.1 MV enthaltene
Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen mindestens in der Zeitfolge von drei
Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen
auszuführen sind, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen
ausgelegt. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und
typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen
Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten
Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des
durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Nach dem
Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen "mindestens" nach dem dort
aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen
Mieters nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in
Küche, Bad und Toilette spätestens nach drei Jahren und in allen übrigen Räumen
spätestens nach fünf Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach
ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.
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Diese "starre" Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt.
Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die
Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand
zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu
gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar ist die
formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe
eines Fristenplans auch im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht
renovierten Wohnung wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des
Mietverhältnisses zu laufen beginnen, selbst wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn
renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung
durch den Vermieter – wie hier gemäß § 13 Nr. 2 MV - vertraglich ausgeschlossen ist
(BGHZ 101, 253). Etwas anderes ist jedoch nach der Rechtsprechung des für das
Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats anzunehmen, wenn der
Wohnungsmietvertrag einen starren Fristenplan enthält, der dem Mieter die Ausführung
der Schönheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter Zeiträume verbindlich vorschreibt
(BGH, Urt. v. 23.6.2004, DWW 2004, 221 = GE 2004, 1023 = NZM 2004, 653 = WuM
2004, 463 = ZMR 2004, 736). In diesem Fall wird der Wohnungsmieter mit
Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf
hinausgehen und ihm wird eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt als der
Vermieter ihm ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535
Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde. Das ist mit der gesetzlichen Regelung nicht
vereinbar.
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Ob Gleiches auch für Mietverträge über Geschäftsräume gilt, ist ungeklärt. Nach
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Neuhaus (Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 2005, RdNr. 773) gilt die
Entscheidung des VIII. Zivilsenats auch für die Geschäftsraummiete, weil der BGH mit
keinem Wort einen besonderen sozialen Aspekt der Wohnraummiete erwähnt, sondern
lediglich auf die allgemeinen Pflichten des Vermieters und deren Überwälzung auf
Mieter abgestellt habe. Ahlt (Mitglied des XII. Zivilsenats, DWW 2005, 96, 98 f.)
befürwortet eine entsprechende Anwendung dieser Grundsätze, allerdings mit der
Möglichkeit einer Korrektur über eine ergänzende Vertragsauslegung. Nach Wolf (in
Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, § 13, RdNr. 207) begegnet die
sachlich begründete Vereinbarung fixer Fristen in Abhängigkeit von der jeweiligen Art
der Nutzung der gewerblichen Räume keinen Einwendungen, weil die Starre-Fristen-
Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats bisher auf das Gewerberaummietrecht noch nicht
übertragen worden sei. Demgegenüber spricht sich Eckert (ZfIR 2005, 673, 674 f.; im
Ergebnis auch Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., 2005, RdNr. 225;
Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl. 2006, § 535, RdNr. 47: starrer Fristenplan in
gewerblichen Mietverträgen zulässig, wenn er sich an der Erfahrung mit dem
Renovierungsbedarf bei vertragsgemäßem Gebrauch der Mietsache richtet) gegen eine
Übertragung dieser Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverträge aus. Der Zustand der
Mieträume bei der gewerblichen Nutzung sei nicht Privatsache des Mieters, denn dem
Vermieter sei daran gelegen, dass der Zustand des Mietobjekts, der auf die Umgebung
ausstrahle, während der gesamten Laufzeit ansehnlich sei. Sofern die ausbedungenen
Renovierungsfristen angemessen seien, sei nicht zu befürchten, dass der Mieter durch
starre Fristen stärker belastet werde als der Vermieter.
Der Senat, der diese Rechtsfrage erstmals zu entscheiden hat, geht mit dem
Landgericht davon aus, dass die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zur
Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen auch auf den streitgegenständlichen
Mietvertrag über ein Ladenlokal zum Betrieb einer Änderungsschneiderei zu übertragen
ist, weil der gewerbliche Mieter in diesem Fall bei vergleichbarer Vertragsgestaltung
nicht weniger schutzbedürftig ist als ein Wohnraummieter. Der Senat sieht keinen
überzeugenden Grund, für den Bereich der Geschäftsraummiete der Rechtsprechung
des VIII. Zivilsenates nicht zu folgen. Die vereinbarte Fristenregelung ist bei der Prüfung
ihrer Angemessenheit nach einem generalisierenden objektiven Maßstab auch im
Bereich der gewerblichen Miete mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar, weil sie
den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen
Renovierungsbedarf hinausgehen. Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden
Renovierungsbedarf in Wohnräumen sind nach der Rechtsprechung des VIII.
Zivilsenats (Urt. v. 23.6.2004, a.a.O.) in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der
Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum
Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB RGRK, 12. Aufl., Vor § 535
Rdnr. 87) enthalten, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern
und Duschen alle drei Jahre, in Wohn und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden
(BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.). Zwar fehlt für den Bereich der gewerblichen
Miete eine vergleichbare Regelung. Die Fristen des Mustermietvertrages können aber
auch zur Prüfung der Angemessenheit von Ausführungsfristen in gewerblichen
Mietverträgen herangezogen werden, weil es sich um weitgehend übliche Fristen
handelt (KG, GuT 2004, 172). Die streitgegenständliche Fristenregelung weicht hiervon
zum einen hinsichtlich der Frist für die Nebenräume zum Nachteil des Mieters ab, zum
anderen dadurch, dass der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des "im
allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung
ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Damit wird auch dem
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gewerblichen Mieter entgegen Eckert (a.a.O.) ein Übermaß an Instandhaltungspflichten
auferlegt, weil keine Anhaltspunkte erkennbar und vorgetragen sind, dass ein zum
Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietetes Ladenlokal zwangsläufig nach Ablauf
der genannten Fristen renovierungsbedürftig sein muss. Zwar spielt der vom VIII.
Zivilsenat herangezogene Gesichtspunkt einer längeren Abwesenheit des
Wohnraummieters im gewerblichen Mietrecht insoweit keine erhebliche Rolle (Ahlt,
a.a.O.). Jedoch kann es insbesondere dann an einem Renovierungsbedarf fehlen, wenn
der Mieter die Räume mit besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert hat
(vgl. BGH, Urt. v. 23.6.2004, a.a.O.). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung,
da sie im Einzelfall dazu führen kann, dass der Mieter Schönheitsreparaturen
unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat. Die hierin
liegende unbillige Benachteiligung des Mieters wird nicht dadurch ausgeräumt, dass
auch der (gewerbliche) Vermieter aus Werterhaltungsgesichtspunkten heraus ein
legitimes Interesse an einer ansehnlichen Dekoration des Mietobjekts während der
gesamten Vertragsdauer hat. Den Interessen des gewerblichen Vermieters kann in
ausreichender Weise auch mit einer Klausel ohne starren Fristenplan (z.B. mit der
Formulierung "in der Regel" oder "im Allgemeinen") Rechnung getragen werden. Für
die Übertragung der "Starre-Fristen-Rechtsprechung" auf den hier vorliegenden
gewerblichen Mietvertrag spricht auch die Entscheidung des für das gewerbliche
Mietrecht zuständigen XII. Zivilsenat vom 6.4.2005 (BGH, DWW 2005, 289 = GuT 2005,
160 = MDR 2005, 1041 = NJW 2005, 2006 = NZM 2005, 504 = WuM 2005, 667 = ZMR
2005, 527). Danach führt wie im Wohnraummietrecht auch in Formularverträgen über
Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über
turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden
Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Zur Begründung hat der XII.
Zivilsenat u.a. ausgeführt, dass es auch nach der Mietrechtsreform für den Bereich der
Schönheitsreparaturen an einer Besserstellung des Wohnraummieters gegenüber dem
gewerblichen Mieter fehlt. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2
BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der
Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnraumvermieter. Das Gesetz behandelt die
Vermieter in beiden Fällen gleich. Aus der vereinzelten Besserstellung des
Wohnraummieters kann danach auch nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz
habe den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen
Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz eine weitergehende
Beschränkung der Rechte des Geschäftsraummieters (vgl. § 310 BGB, wonach die
Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB für Unternehmer nicht gelten). Die Überwälzung
der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in den §§ 308, 309 BGB nicht
geregelt. Sie ist an § 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und
Verbraucher gleichermaßen gilt. Es kann auch nicht generell von einer allgemein
geringeren Schutzbedürftigkeit des Geschäftsraummieters ausgegangen werde. Zwar
trifft es zu, dass der geschäftserfahrene Unternehmer nicht in gleichem Maße
schutzbedürftig ist wie ein Verbraucher. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der
Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt. Er kann deshalb mit den
Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut und dadurch zu einer entsprechenden
Vorsorge in der Lage sein (vgl. BGH, a.a.O.). Für den hier betroffenen Regelungsbereich
gelten diese Überlegungen aber nicht. Geschäftsräume werden regelmäßig langfristig
vermietet. Auch wenn sich – wie in dem der Entscheidung des XII. Zivilsenats zugrunde
liegenden Fall - die Problematik der Ausführung der Schönheitsreparaturen anders als
bei einer Endrenovierung nicht erst am Ende einer (langen) Vertragslaufzeit stellt, geht
der Mieter, insbesondere derjenige, der zum ersten Mal Geschäftsräume mietet, in der
Regel nicht davon aus, dass er - unabhängig vom Zeitpunkt der letzten
Schönheitsreparatur - in jedem Fall eine Renovierung durchführen muss. Selbst wenn
er die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die
örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen seine gesetzlichen Rechte
beschneidenden Klausel ermöglicht. Auch der Einwand, die Schönheitsreparatur sei
Teil der Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung und die Überwälzung demgemäß in
die Kalkulation der Miete eingegangen (Fritz, a.a.O.), berücksichtigt nicht ausreichend,
dass dem Mieter mit dem starren Fristenplan - abweichend von der gesetzlichen
Regelung - ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird. Er muss die
Geschäftsräume unabhängig von ihrem tatsächlichen Zustand renovieren. Dass die
vertragliche Äquivalenz einschneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur
Abgeltung der Gebrauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der
Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an
Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann
sich nicht darauf berufen, daß dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird
(BGH, Urt. v. 6.5.2005, a.a.O.). Damit ist auch für eine von Ahlt (a.a.O.) erwogene
ergänzende Vertragsauslegung im Streitfall mangels gegenteiliger Anhaltspunkte kein
Raum. Der einen anderen Sachverhalt betreffenden Entscheidung BGH, NJW 1983,
446, lässt sich für den Streitfall Gegenteiliges nicht entnehmen. Zwar hat der BGH darin
eine dem Pächter auferlegte Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen im festen
Abstand von zwei Jahren nicht beanstandet. Zum einen betraf die Entscheidung aber
eine verpachtete Gaststätte, zum anderen war die Problematik einer starren
Fristenregelung im Zeitpunkt der Entscheidung nicht aktuell.
Die Unangemessenheit der Fristenregelung führt insgesamt gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1
BGB zur Unwirksamkeit der in § 13 Nr. 3.1 MV enthaltenen Pflicht zur Ausführung der
Schönheitsreparaturen. Die in § 13 Nr. 3.1 MV enthaltene
Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die
Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in
einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe. Hieran fehlt es. Zwar könnte die
Klausel sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben. Ein Wegfall des
Fristenplans hätte aber zur Folge, dass die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet
würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine
Einheit, indem er den Umfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiert. Bliebe die
Klausel nach Streichung der Worte "mindestens" und des nachstehenden Fristenplans
bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen
Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies
wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (BGH,
Urt. v. 23.6.2004, a.a.O.).
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Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Annahme der Unwirksamkeit der "Starre-
Fristen-Rechtsprechung" sind weder erkennbar noch seitens des Klägers im Einzelnen
konkretisiert.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711
ZPO. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wird die Revision mit Blick auf die Frage
zugelassen, ob die "Starre-Fristen-Rechtsprechung" des VIII. Zivilsenats auf den
streitgegenständlichen gewerblichen Mietvertrag übertragen werden kann.
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Streitwert: 1000,00 €
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