Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-3 Wx 123/05
OLG Düsseldorf: wichtiger grund, treu und glauben, verwaltung, verwalter, abrechnung, rücklage, entlastung, abberufung, eigentümer, mehrheit
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 123/05
Datum:
21.09.2005
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 123/05
Vorinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 19 T 109/04
Tenor:
Auf das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 wird der angefochtene
Beschluss teil-weise dahin geändert, dass der Eigentümerbeschluss
vom 13. Juni 2002 auch zu TOP 8 (Verwalterbestellung) für ungültig
erklärt wird.
Die gerichtlichen Kosten aller drei Rechtszüge tragen die Beteiligten zu
2 und 3.
Außergerichtliche Kosten werden im gesamten Verfahren nicht erstattet.
Wert:
1. Instanz: 159.000,- Euro (TOP 6a: 50.000,- Euro; TOP 6 b: 3.000,-
Euro; TOP 6 c: 3.000,- Euro; TOP 8: 20.000,- Euro; TOP 9: 3.000,- Euro;
TOP 10: 60.000 Euro; TOP 11: 20.000,- Euro)
2. Instanz: 100.000,- Euro
3. Instanz: 20.000,- Euro.
I.
1
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage M.; die
Beteiligte zu 3 ist die Verwalterin. Die Wohnungseigentumsanlage umfasst
Wohnungen, Gewerbeteile, Tiefgaragen und ein Schwimmbad.
2
In der Wohnungseigentumsversammlung vom 13. Juni 2002 haben die
Versammlungsteilnehmer von dem Beteiligten zu 1 angefochtene Beschlüsse u.A. zu
folgenden Punkten gefasst:
3
TOP 6a (Billigung der Abrechnung 2001)
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TOP 6 b (Entlastung Prüfer und Beirat für 2001)
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TOP 6 c (Entlastung Verwalter für 2001)
6
TOP 8 (Bestellung der Beteiligten zu 3 zur Verwalterin über den 31.12.03 hinaus
für weitere 3 Jahre)
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TOP 9 (Beiratswahl)
8
TOP 10 (Erneuerung Hauseingangstüren)
9
TOP 11 (Umbau Eingangsbereich).
10
Zur Begründung bezüglich TOP 8 hat der Beteiligte zu 1 ausgeführt, eine erneute
Bestellung der Verwalterin für 3 Jahre entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung,
da der Verwalterin zahlreiche Pflichtverletzungen vorzuwerfen seien, die das
Vertrauensverhältnis nachhaltig beeinträchtigen würden. Insbesondere bevorzuge die
Verwalterin die gewerblichen Teileigentümer und benachteilige die
Wohnungseigentümer.
11
Der Beteiligte zu 1 hat beantragt,
12
die in der Eigentümerversammlung vom 13. Juni 2002 zu den
Tagesordnungspunkten 6a bis 6c, 8, 10 und 11 gefassten Beschlüsse für ungültig
zu erklären.
13
Die Beteiligten zu 2 und 3 haben beantragt,
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den Antrag zurückzuweisen.
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Sie haben gemeint, sämtliche Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung
und seien nicht zu beanstanden.
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Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 28. Januar 2004 die Beschlüsse zu TOP 6a bis
6c für ungültig erklärt und das Gesuch des Beteiligten zu 1 im Übrigen abgewiesen.
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Hiergegen hat der Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.
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Er hat beantragt,
19
unter teilweiser Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses auch die
Eigentümerbeschlüsse zu TOP 8, 10 und 11 für ungültig zu erklären.
20
Die Beteiligten zu 2 und 3 haben beantragt,
21
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
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Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 18. April 2005,
berichtigt am 2. Mai 2005, den amtsgerichtlichen Beschluss unter Zurückweisung der
Beschwerde und des Gesuchs des Beteiligten zu 1 im Übrigen teilweise geändert und
insgesamt dahin neu gefasst, dass die Eigentümerbeschlüsse vom 13. Juni 2002 zu
TOP 6a - 6c, 10 und 11 für ungültig erklärt werden.
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Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde,
der die Beteiligten zu 2 und 3 entgegen treten.
24
Der Beteiligte zu 1 beantragt,
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unter teilweiser Änderung des landgerichtlichen Beschlusses den angefochtenen
Eigentümerbeschluss vom 13. Juni 2002 auch zu TOP 8
ungültig zu erklären.
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Die Beteiligten zu 2 und 3 beantragen,
27
die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 zurückzuweisen.
28
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
29
II.
30
Die gemäß §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22
Beschwerde des Beteiligten zu 1 ist begründet. Die angefochtene Entscheidung des
Landgerichts beruht auf einer Rechtsverletzung, § 27 FGG.
31
1.
sofortige Beschwerde sei lediglich teilweise begründet.
32
Sie habe hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 8 (Verwalterbestellung)
keinen Erfolg. Die Bestellung der Verwalterin für weitere drei Jahre bis zum 31.
Dezember 2005 verstoße nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Dies wäre dann der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom
Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit
unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht gegeben ist. Bei dieser
Beurteilung seien schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung eines
Verwalters, da sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den bestellten Verwalter
ausgesprochen habe und nicht ohne zwingenden Grund in die Mehrheitsentscheidung
der Wohnungseigentumsgemeinschaft eingegriffen werden dürfe [vgl. Merle in Bärmann
u.a., WEG, 9. Aufl., § 26, Rn. 40].
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Unter Anwendung dieser Grundsätze verstoße die Bestellung der Verwalterin für
weitere drei Jahre nicht gegen die ordnungsgemäße Verwaltung. Die von dem
Beteiligten zu 1 dargelegten Umstände seien nicht geeignet, eine solche Annahme zu
rechtfertigen:
34
Eine Bevorzugung der Teileigentümer gegenüber den Wohnungseigentümern durch die
Verwalterin sei nicht ersichtlich. Insbesondere sei es nicht richtig, dass die Verwaltung
Zahlungsrückstände der Teileigentümer nicht gerichtlich geltend mache. Die Beteiligten
zu 2 und 3 hätten nachvollziehbar dargelegt, dass entgegen der Auffassung des
Beteiligten zu 1 Zahlungsrückstände geltend gemacht worden seien und geltend
gemacht würden. Ob diese bereits früher hätten geltend gemacht werden können und
aus welchem Grund überhaupt Zahlungsrückstände entstanden sind, habe der
Beteiligte zu 1 nicht nachvollziehbar dargelegt, so dass nicht ersichtlich sei, dass
insoweit ein grob fehlerhaftes Verhalten der Verwalterin vorliegt.
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Der Beteiligte zu 1 habe auch nicht nachvollziehbar erläutert, inwieweit die Darstellung
der Instandhaltungsrücklage fehlerhaft sei. Es sei nicht erkennbar, dass und inwieweit
Wohnungseigentümer benachteiligt würden. Sollten hier Fehler vorliegen, so sei
jedenfalls nicht ersichtlich, dass diese grobe Pflichtverletzungen darstellten, die das
Vertrauen in die Verwaltung nachhaltig beeinträchtigten. Die Mehrheit der Eigentümer
sei offenbar auch nicht dieser Auffassung. Der Beschluss zur weiteren Bestellung der
Verwalterin sei mit nur 15 Nein-Stimmen und 3 Enthaltungen angenommen worden.
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Soweit der Beteiligte zu 1 unter Angabe von Beispielen darlege, die Verwaltungsfirma
würde erhebliche bauliche Veränderungen, die allein im Interesse der Teileigentümer
stehen, veranlassen, befürworten und dulden, seien selbst bei Unterstellung der
Richtigkeit der Darlegungen keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme
grober Pflichtverletzungen seitens der Verwalterin gegeben. Teilweise seien die von
dem Beteiligten zu 1 angegeben Punkte zwar bereits Gegenstand von gerichtlichen
Verfahren gewesen. Dennoch spreche dies allein nicht für ein grob pflichtwidriges
Verhalten der Verwalterin, welches geeignet ist, das Vertrauen zu beeinträchtigen. Im
Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass die von dem Beteiligten zu 1 insoweit in Bezug
genommenen Beschlüsse von der Eigentümergemeinschaft getragen gewesen seien
und daher bereits nicht ersichtlich sei, inwieweit hier ein Fehlverhalten der Verwalterin
vorliegt.
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Ferner sei weder nachvollziehbar, dass eine ungerechtfertigte Entnahme von Geldern
für Instandsetzungsarbeiten im Bereich der Gewerbeeinheiten stattgefunden habe noch
dass eine Veruntreuung von Gemeinschaftsvermögen vorliege. So habe die Verwalterin
keineswegs einen Zivilprozess eines Beiratsmitgliedes gegen den Beteiligten zu 1 aus
Gemeinschaftsvermögen finanziert. Vielmehr habe der Beteiligte zu 1 gegen den
Beiratsvorsitzenden Vorwürfe erhoben, gegen die dieser sich zur Wehr gesetzt habe. Da
er in seiner Position als Beiratsvorsitzender betroffen gewesen sei, sei es gerechtfertigt
gewesen, dass die Kosten des Verfahrens von der Gemeinschaft und nicht von dem
Beiratsvorsitzenden allein getragen werden. Eine Veruntreuung von
Gemeinschaftsvermögen stehe demnach nicht in Rede. Auch die dargelegten
Umstände hinsichtlich der Sanierung des Balkons des Herrn K. rechtfertigten nicht die
Annahme, dass einzelnen Eigentümern erhebliche wirtschaftliche Vorteile zuteil
werden. Zur Vermeidung von Wiederholungen werde insoweit auf die Ausführungen der
Beteiligten zu 2 und 3, insbesondere in dem Schriftsatz vom 27. Januar 2003 Bezug
genommen.
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Auch der abgeschlossene Wärmelieferungsvertrag lasse nicht den Schluss auf ein
pflichtwidriges Verhalten der Verwalterin zu. Insbesondere treffe die Annahme des
Beteiligten zu 1, die neue Heizungsanlage sei unnötigerweise viel größer als die alte
Anlage, nicht zu.
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Auch die übrigen, nicht einzeln aufgeführten Vorwürfe des Beteiligten zu 1 böten keinen
Anlass zu dem Schluss einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Darlegungen
des Beteiligten zu 1 seien größtenteils nicht hinreichend substantiiert, um grobe
Pflichtverletzungen der Verwalterin nachvollziehen zu können. Ferner würden etwaige
Bedenken aufgrund der Ausführungen der Beteiligten zu 2 und 3 ausgeräumt.
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Es verbleibe letztlich nur der zu Recht erhobene Vorwurf, dass die Verwalterin in der
Vergangenheit Abrechnungen erstellt habe, die nicht vollumfänglich richtig gewesen
seien. Die Kammer teile jedoch nicht die Auffassung des Beteiligten zu 1, dass allein
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die Erstellung fehlerhafter Abrechnungen in der Vergangenheit die Annahme einer
groben Pflichtverletzung und damit ein nicht existentes Vertrauen in die Verwaltung
rechtfertigt. Dies möge zwar in Einzelfällen eine zutreffende Schlussfolgerung sein. Im
vorliegenden Fall sei jedoch zu berücksichtigen, dass sich aus der Komplexität und
dem Umfang der Teilungserklärung bereits erhebliche Schwierigkeiten ergäben, die die
Erstellung einer Abrechnung erschwerten. Die Teilungserklärung weise zum Teil - wie
bereits aus anderen Verfahren bekannt - Ungereimtheiten und Widersprüche auf. Daher
stelle der Umstand, dass in der Vergangenheit teilweise fehlerhafte Abrechnungen
erstellt worden seien, angesichts dieser Schwierigkeiten im vorliegenden Fall
ausnahmsweise keine grobe Pflichtverletzung dar.
Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass angesichts der Größe der
Wohnungseigentumsgemeinschaft und der damit vorhandenen verschiedenen
Interessen nachvollziehbar sei, dass es sehr schwierig sei, alle Belange zu
berücksichtigen und zu einem vernünftigen Konsens zu bringen.
42
Grobe Pflichtverletzungen der Verwalterin, die das notwendige Vertrauen nachhaltig
erschüttern und eine Zusammenarbeit schlicht unzumutbar machen, lägen hiernach
nicht vor, so dass - auch gemäß der erfolgten Mehrheitsentscheidung der Eigentümer -
die Bestellung der Verwalterin bis zum 31. Dezember 2005 aufrechtzuerhalten sei.
43
2.
stand.
44
a)
bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe wie z. B. bei rechtsmissbräuchlicher
Ausübung von Stimmrechten nur dann erfolgen, wenn die Bestellung den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein
wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend
den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen nach allgemeiner
Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom
Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter
unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein
nicht zu erwarten ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den
Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Dabei können
als derartige Umstände nur Tatsachen berücksichtigt werden, die im Zeitpunkt der
Beschlussfassung bereits vorgelegen haben bzw. bekannt waren (OLG Frankfurt - 20 W
133/03 - v. 13.10.2004; BayObLG NZM 2001, 104,105). Weil sich im Gegensatz zur
Abberufung eines Verwalters, wo sich die Mehrheit gegen den Verwalter entschieden
hat, im hier gegebenen Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für
den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses
höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung
zu stellen. Denn die Gerichte sollen nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die
Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (BGH NJW 2002, 3240 , 3243;
BayObLG NZM 2001, 754 , 756; NZM 2000, 510 , 511; OLG Köln NZM 1999, 128;
Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnr. 166; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., §
26 WEG , Rdz. 160).
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b)
ausgegangen, dass die von dem Beteiligten zu 1 erhobenen Vorwürfe gegen die
Verwalterin weder einzeln, noch in ihrer Gesamtheit die Ungültigerklärung des
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Verwalterin weder einzeln, noch in ihrer Gesamtheit die Ungültigerklärung des
Eigentümerbeschlusses vom 13. Juni 2002 zu TOP 8 über die Wiederwahl der
Beteiligten zu 3 (Verlängerung der Verwalterbestellung über den 31. Dezember 2002
hinaus für weitere 3 Jahre bis zum 31. Dezember 2005 rechtfertigen.
Unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände ist
eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter vielmehr unzumutbar und das
erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten:
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(1) Die von der Beteiligten zu 3 vorgelegte Jahresabrechnung 2000 war in erheblichem
Maße fehlerbehaftet. Der Senat hat mit Beschluss vom 24. November 2003 - I-3 Wx
123/03 - die Entscheidung des Landgerichts - 19 T 345/02 - vom 14. März 2003
bestätigt, wonach der Eigentümerbeschluss vom 24. Juli 2001 zu TOP 6 a infolge
mangelnder Transparenz der Abrechnung für ungültig zu erklären und der Beteiligten zu
3 die zu TOP 6 c beschlossene Entlastung zu versagen ist. Der Senat hat dabei
gravierende Abrechnungsmängel wie folgt zusammengefasst:
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"Zunächst lässt die Jahresabrechnung nicht erkennen, aus welchen Mitteln die die
Einnahmen von 1.234.623,47 DM übersteigenden Ausgaben (1.858.257,14 DM) getätigt
worden sind. Wenn auch 445.000,- DM als Zugänge in der planmäßige Rückstellung
zulässigerweise als Ausgaben in die Jahresabrechnung eingestellt worden sind, so ist
doch die Verwendung des verbleibenden Differenzbetrages nicht ausreichend
dargestellt. Der Erklärungsversuch der Beschwerdeführer, "dass die erforderliche
Liquidität zum Ausgleich der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben dadurch
geschaffen wurde, dass ein Betrag von 623.633,57 DM nicht der Rücklage zugeführt
wurde" (S. 2 des Schriftsatzes vom 24. Februar 2003), ist wenig plausibel, besagt
insbesondere nichts über die Verwendung dieses Betrages und verschleiert die Höhe
der tatsächlich gebildeten Rücklage. Auch die unerläuterte Position
"Verbindlichkeiten/Abgrenzungen in Höhe von 169.181,75 DM vermag - so mit Recht
bereits die Kammer - nicht zur Komplettierung der Jahresabrechnung beizutragen. Auch
die Darstellung der Instandhaltungsrücklage erscheint unklar. In der "Entwicklung der
planmäßigen Rückstellung" werden unzulässigerweise Elemente aus einer
Jahresabrechnung, einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Bilanz miteinander
verbunden.
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Einem (undatierten) Anfangsbestand von 1.573.657,81 DM werden (wirtschafts-)
"planmäßige" Zugänge von 445.000,- DM zuzüglich Zinsen von netto 34.506,28 DM
zugerechnet und hiervon tatsächliche Abgänge von 422.586,06 DM abgezogen, woraus
sich ein Endbestand von 1.630.578,03 DM errechne. Diesen Betrag bezeichnet die
Beteiligte zu 3 ihren Schreiben an den Beteiligten zu 1 als "planmäßige Rückstellung".
Mit Blick auf die tatsächlichen Abgänge handelt es sich bei diesem Betrag sicherlich
nicht um eine "planmäßige" Rückstellung; dafür dass dieser Betrag den tatsächlichen
Stand der Rückstellung wiedergibt, spricht ebenfalls nichts.
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Schließlich wird eine Überprüfung der Jahresabrechnung dadurch erschwert, dass
Angaben über die Entwicklung der Gemeinschaftskonten, insbesondere die Stände am
Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes, fehlen.
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Die beschriebenen Merkmale führen in ihrer Gesamtbewertung zu der vom Landgericht
beanstandeten fehlenden Transparenz der Jahresabrechnung."
52
Die Jahresabrechnung für 2001 ist vom Amtsgericht in diesem Verfahren (TOP 6 a)
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rechtskräftig für ungültig erklärt worden. Das Amtsgericht hat diesbezüglich u. A.
ausgeführt:
Die vorliegende Abrechnung für das Jahr 2001 enthält Ausgaben von 1.813.356,66
DM. Diesen Ausgaben von über 1,8 Mio. stehen Einnahmen von 1.224.439,00 DM
gegenüber.
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Während in der Auflistung der Ausgaben und Einnahmen eine Differenz von
588.917,66 DM aufgeführt ist, ist an keiner Stelle erkennbar, mit welchen
Buchungsposten diese Ausgaben gedeckt worden sind. Die in der Abrechnung
enthaltene Entwicklung der planmäßigen Rücklage ergibt jedenfalls nicht, dass der
Rücklage im laufenden Jahr 2001 fast 600.000,00 DM entnommen worden sind.
Die Rücklage wird vielmehr mit einem Anfangsbestand von gut 1.630.000,00 DM
und mit einem Endbestand von gut 1.760.000,00 DM dargestellt. An keiner Stelle
ist erklärt, wie sich bei einer Unterdeckung zwischen Einnahmen und Ausgaben
von fast 600.000,00 DM die Rücklage noch um gut 130.000,00 DM erhöhen konnte.
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Nach alledem war die genehmigende Beschlussfassung zur Jahresabrechnung
2001 für ungültig zu erklären. Entsprechend widerspricht es den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung, dem Prüfer, dem Beirat und dem Verwalter
Entlastung zu erteilen, solange keine genehmigte Abrechnung vorliegt.
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Die auch trotz gerichtlicher Hinweise nicht ausgeräumten Abrechnungsdefizite belegen
eine grobe Pflichtverletzung, die - entgegen der Auffassung der Kammer nicht mit Blick
auf Ungereimtheiten in der Teilungserklärung - zu relativieren ist. Hiernach kann nicht
erwartet werden, dass die Beteiligte zu 3 in Zukunft eine im Großen und Ganzen
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Abrechnung vorlegen wird, was der
Beteiligte zu 1 als Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen hat.
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(2) Ebenfalls zu Recht beanstandet der Beteiligte zu 1 unter Hinweis auf das
Anwaltsschreiben vom 8. Januar 2002, dass die Verwalterin Anwaltskosten des
Beiratsvorsitzenden K. in einem gegen den Beteiligten zu 1 gerichteten Verfahren (ohne
Rücksicht auf den Ausgang desselben) von der Gemeinschaft finanzieren lässt. Der
Beiratsvorsitzenden K. ist beim Amtsgericht Neuss 34 C 1979/01 in einem im eigenen
Namen gegen den Beteiligten zu 1 geführten Zivilprozess, mit dem Ziel, diesem
untersagen zu lassen, Dritten gegenüber die Behauptung aufzustellen, dass er, der
Beiratsvorsitzende K., gesetzliche Instrumentarien auf Kosten der
Eigentümergemeinschaft mit Hilfe der Hausverwaltung zum Zwecke der Sanierung
seines eigenen Balkons nutze, unterlegen, weil der Beteiligte zu 1 nicht in der vom
Kläger behaupteten Weise widerrechtlich in das Persönlichkeitsrecht des Klägers
eingegriffen habe.
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Entgegen der Auffassung der Kammer kann die Betroffenheit als Beiratsvorsitzender es
- jedenfalls ohne Hinzutreten besonderer Umstände - nicht rechtfertigen, dass die
Verwalterin die Gemeinschaft mit den Kosten einer erfolglosen Klage gegen eines ihrer
Mitglieder belastet. Durch diese eigenmächtige Handhabung der Verwalterin drängten
sich dem Beteiligten zu 1 zu Recht Zweifel an der objektiven Interessenwahrung der
Beteiligten zu 3 ihm gegenüber auf.
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(3) Dass sich die überwiegende Anzahl der Eigentümer in der Versammlung vom 12.
Juli 2005 (mit Einschränkung) für eine Entlastung der Beteiligten zu 3 ausgesprochen
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hat, ist zum Beleg eines Vertrauensverhältnisses, zumal im Zeitpunkt der
Beschlussfassung am 13. Juni 2002, nicht geeignet. Dass die Mehrheit dem Verwalter
vertraut und ihn für weitere drei Jahre im Amt sehen will, führt lediglich dazu, dass - wie
oben ausgeführt -
Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu
stellen sind.
Auch unter Berücksichtigung des Erfordernisses erhöhter Anforderungen reicht indes
eine Gesamtbetrachtung der vorbezeichneten Punkte zu (1) und (2) für die Bewertung
aus, dass eine erneute Bestellung der Beteiligten zu 3 den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person der Gewählten ein
wichtiger Grund gegen ihre Bestellung vorliegt.
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Ob darüber hinaus weitere Gesichtspunkte diese Bewertung stützen, ob etwa der auf
Empfehlung der Beteiligten zu 3 mit einer Laufzeit von 10 Jahren geschlossene
Wärmelieferungsvertrag mit der "Muttergesellschaft" der Beteiligten zu 3, der N. GmbH,
zu dessen Abwicklung die Verwalterin bevollmächtigt ist, die Gefahr in sich birgt, dass
die Beteiligte zu 3 die Interessen der Gemeinschaft nicht mit dem gleichen Nachdruck
vertritt wie gegenüber einem Vertragspartner, zu dem sie in keinerlei wirtschaftlichen
Beziehungen steht und ein hieraus etwa abzuleitender Verdacht zusätzlich geeignet
erscheint, die notwendige vertrauensvolle Zusammenarbeit der Gemeinschaft mit der
Verwalterin zu belasten, bedarf vorliegend keiner Entscheidung.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Zu einer Überbürdung der
außergerichtlichen notwendigen Auslagen des Beteiligten zu 1 aus
Billigkeitsgesichtspunkten bestand kein Anlass.
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