Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 25/08

OLG Düsseldorf: allgemeine geschäftsbedingungen, zusage, geschäftsführer, vertragsschluss, reparatur, dach, ausschluss, mieter, mietsache, abtretung
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 25/08
Datum:
23.10.2008
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-24 U 25/08
Vorinstanz:
Landgericht Wuppertal, 7 O 208/06
Tenor:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.01.2008 verkündete Urteil
der 7. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal wird mit der Maßgabe
zurückgewiesen, dass der Hauptausspruch des angefoch-tenen Urteils
unter Korrektur der Beträge gemäß § 319 ZPO wie folgt neu gefasst wird:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 11.508,70 € nebst 5% Zinsen
über dem Basiszinssatz seit dem 23.03.2006 aus 8.140,30 € sowie aus
weite-ren 2.245,60 € seit dem 10.10.2006 und aus weiteren 1.122,80 €
seit dem 13.12.2006 sowie 311,85 € an nicht anrechenbaren
außergerichtlichen Rechtsan-waltskosten zu zahlen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Beklagten aufer-legt.
Streitwert des Berufungsverfahrens: 11.508,70 €.
G r ü n d e
1
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts ist gemäß § 522 Abs. 2
ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung in der Sache keinen Erfolg,
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des
Berufungsgerichts auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist. Zur Vermeidung von
Wiederholungen wird auf die Verfügung des Senatsvorsitzenden vom 30.09.2008
Bezug genommen, gegen deren Gründe die Beklagte innerhalb der ihr zur
Stellungnahme gesetzten Frist Einwände nicht erhoben hat, und dessen der Senat
beitritt. Dort ist ausgeführt:
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"I.
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Die Berufung der Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das
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Landgericht die Beklagte zur Zahlung der von ihr in Höhe von monatlich 280,70 € zu
Unrecht unter Berufung auf Mietminderung nicht gezahlten Miete für die Zeit von August
2003 bis Dezember 2006 verurteilt. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, eine für
die Beklagte günstigere Entscheidung zu rechtfertigen:
1.
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Der Kläger ist zur Geltendmachung des Mietzinses für die Zeit von August 2003 bis
Dezember 2006 ungeachtet des im Jahre 2007 erfolgten Verkaufs des Mietobjekts aktiv
legitimiert. Der vom Kläger vorgelegte und von der Beklagten nicht bestrittene
Kaufvertrag vom 20.06.2007 enthält keine Abtretung der bis Ende 2006 bereits fällig
gewordenen Mietforderungen auf die Erwerber. Eine Abtretung der Ansprüche
außerhalb dieses Vertrags ist nicht substantiiert dargetan.
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2.
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Die Beklagte war nicht berechtigt, die Miete für das Betriebsgrundstück Bendahler
Straße 66-72 unter Berufung auf Undichtigkeiten des Daches zu mindern. Es kann
insoweit dahinstehen, ob der Gewährleistungsausschluss in § 6 Ziff. 1 des
Gewerberaummietvertrages der Parteien (im folgenden: MV) und die Überwälzung der
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht betreffend die Mietsache in § 7 Ziff. 1 MV
Allgemeine Geschäftsbedingungen des Klägers im Sinne der §§ 305 ff. BGB sind und -
sollten sie Allgemeine Geschäftsbedingungen sein - der Inhaltskontrolle nach den
Maßgaben des § 307 BGB standhalten oder nicht. Denn der Ausschluss des Rechtes
zur Minderung der Miete folgt, worauf das Landgericht mit Recht hingewiesen hat,
bereits aus § 536 b S. 1 BGB. Dem Geschäftsführer der Beklagten war bei Abschluss
des Mietvertrages der Schaden am Dach des Mietobjekts bekannt. Nachdem die
Beklagte eine solche Kenntnis in der Klageerwiderung zunächst bestritten hatte, hat sie
die Kenntnis ihres Geschäftsführers von der Notwendigkeit einer Reparatur des Daches
mit Schriftsatz vom 08.02.2007 eingeräumt. Von solcher Kenntnis geht auch die
Berufungsbegründung aus. Kennt der Mieter aber bei Vertragsschluss den Mangel der
Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus §§ 536, 536 a BGB nicht zu.
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3.
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Die Regelungen des § 536 b BGB sind für die hier in Rede stehende Undichtigkeit des
Daches von den Parteien auch nicht etwa durch eine mündliche Vereinbarung
außerhalb des schriftlichen Mietvertrages abbedungen worden. Zwar ist § 536 b BGB
grundsätzlich abdingbar (BGH NJW-RR 2004, 12 zu § 539 BGB a.F.). Für ihre
Behauptung, der Zeuge R. habe als Verhandlungs- und Abschlussvertreter des Klägers
ihrem Geschäftsführer vor Vertragsschluss zugesagt, die Schäden am Dach würden
beseitigt und die Beklagte werde damit nichts zu tun haben, ist die Beklagte aber
beweisfällig geblieben:
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a)
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Die in erster Instanz durchgeführte Beweisaufnahme hat diesen Vortrag der Beklagten,
hierin folgt der Senat der Entscheidung des Landgerichts, nicht bestätigt. Nach den
Bekundungen des Zeugen R. ist der Beklagten lediglich die Übernahme von "kleinen
Reparaturen" bereits bei Vertragsschluss bekannter Mängel - bis etwa 1.000 € - zu
Lasten der Insolvenzmasse in Aussicht gestellt worden. Eine Zusage des Klägers,
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unabhängig von dem zu erwartenden Kostenaufwand das Dach instand setzen zu
lassen, hat der Zeuge dagegen gerade nicht bestätigt; er hat vielmehr nach seinem
Bekunden den Geschäftsführer der Beklagten ausdrücklich darauf hingewiesen, dass
größere Reparaturen zu Lasten der Masse nicht zu bezahlen seien. Die Angaben der
Zeugen W.-V. und V. sind zu dem Inhalt der zwischen den Parteien getroffenen
Absprachen unergiebig, da beide Zeugen bei den Vertragsverhandlungen der Parteien
nicht zugegen waren. Was auch immer der Zeuge R. diesen beiden Zeugen für deren
Mietgebrauch versprochen haben mag, ist nicht einmal indiziell für die
Beweiswürdigung zu den Absprachen der Parteien von Relevanz. Die unterschiedliche
Interessenlage - die Zeugen waren Mieter des Insolvenzschuldners, der Geschäftsführer
der Beklagten war hingegen sein Betriebsleiter und wollte das Autohaus mit gleichem
Namen fortführen - verbietet es, von etwaig den beiden Zeugen gemachten Zusagen
des Klägers auf eine der Beklagten gemachte Zusage zu schließen.
b)
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Die Reparatur des undichten Daches war auch nicht etwa von der auf einen
Kostenaufwand von ca. 1.000 € begrenzten Reparaturzusage des für den Kläger
handelnden Zeugen R. umfasst. Es mag sein, dass das Dach durch den Erwerber mit
einem Kostenaufwand von nur 700 € hat abgedichtet werden können. Es kann hier auch
dahinstehen, ob diese Arbeiten (Verlegen von Schweißbahnen) im Hinblick auf die von
dem Dachdecker K. in seinem Angebotsschreiben vom 25.12.2003 aufgezeigten
Mängel der Unterkonstruktion ("faule Holzkonstruktion") überhaupt fachgerecht waren
und ob die Beklagte hierzu hinreichend vorgetragen hat.
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Für die Reichweite der in jener Zusage liegenden Abweichung von den Regelungen
des § 536 b BGB kann es bei verständiger, an der Interessenlage der Parteien und dem
Zweck der Vereinbarung orientierter Auslegung nicht darauf ankommen, welche Kosten
bei einer später irgendwann durchgeführter Reparatur tatsächlich angefallen sind.
Maßgeblich ist hier vielmehr, dass der Kläger zeitnah nach Abschluss des Mietvertrages
auf der Grundlage zureichender Ermittlungen, nämlich auf der Basis des Angebotes des
Dachdeckermeisters K. vom 25.12.2003 einen weit oberhalb des Betrages von etwa
1.000 € liegenden Kostenaufwand für die Reparatur des Daches ermittelt hat. Denn der
Kläger, vertreten durch den Zeugen R., hatte das in der Zusage liegende
Entgegenkommen ausdrücklich unter Hinweis auf das laufende Insolvenzverfahren und
die Interessenlage der Insolvenzgläubiger begrenzt. Dieser Zusammenhang der
Begrenzung auf "kleine Reparaturen" mit den Notwendigkeiten des in seinem
planmäßigen Ablauf zeitlich strukturiert den §§ 148 ff. InsO folgenden
Insolvenzverfahrens ließ - dies war auch der Beklagten erkennbar - keinen Raum für
eine Rechtsunsicherheit in der Anwendbarkeit des Minderungsausschlusses nach
§ 536 b BGB für anfängliche Mängel. Schon deswegen, weil die Belastung der Masse
durch vom Insolvenzverwalter eingegangene Masseverbindlichkeiten baldmöglichst -
spätestens bis zur Aufstellung eines Insolvenzplans - festzustehen hatte, musste die
Beklagte davon ausgehen, dass sich der Kläger mit seiner Zusage zur Übernahme
"kleiner Reparaturen" auf die eigenen Kostenschätzungen beziehen wollte. Eine solche
Kostenschätzung ist zeitnah nach Vertragsschluss eingeholt und von der Beklagten
innerhalb des Zeitraums, für den sie die Miete gemindert hat, auch nicht beanstandet
worden.
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c) Ohne Erfolg beanstandet die Beklagte, die "mündliche Verhandlung" vom 24.07.2007
sei unter Ausschluss der Öffentlichkeit durchgeführt worden. Die Beklagte verkennt zum
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einen, dass am 24.07.2007 nur die Beweisaufnahme vor dem beauftragten Richter der
Kammer stattgefunden hat und nicht etwa eine mündliche Verhandlung. Zum anderen
übersieht sie, dass § 169 GVG nur für die Verhandlung vor dem "erkennenden Gericht"
anordnet, dass diese öffentlich zu erfolgen habe; in der Beweisaufnahme durch den
beauftragten Richter ist lediglich Parteiöffentlichkeit geboten (BVerwG NVwZ-RR 1989,
167). Diese war hier gewahrt.
4.
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Der Anspruch ist überdies nicht verwirkt. Auf die zutreffenden Erwägungen der
angefochtenen Entscheidung wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen.
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II.
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Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der
Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor.
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III.
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Die in den Tenor der angefochtenen Entscheidung eingestellten Beträge von 1.1509,20
€ und (für Zinsen) 8.140,80 € beruhen in geringem Umfang auf Rechenfehlern; sie sind
gemäß § 319 ZPO durch den Senat zu korrigieren."
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
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