Urteil des OLG Düsseldorf vom 01.03.2010, I-9 U 90/09

Aktenzeichen: I-9 U 90/09

OLG Düsseldorf (kläger, keller, vernehmung von zeugen, grundstück, höhe, zeuge, objekt, eltern, gutachten, anlage)

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-9 U 90/09

Datum: 01.03.2010

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 9. Zivilsenat

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: I-9 U 90/09

Tenor: Auf die Berufung der Kläger wird das am 07. April 2009 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kleve geändert.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner 108.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 30.000,00 seit dem 22. September 2002 und aus weiteren 78.000,00 seit dem 23. März 2004 an die Kläger zu zahlen.

Die Kosten beider Rechtszüge tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicher-heitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund dieses Urteils vollstreck-baren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung

Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages

leisten.

G r ü n d e 1

I. 2

Durch notariellen Vertrag vom 14.06.2000 kauften die Kläger von den Beklagten das Grundstück G... Straße 11 in W... nebst einigem Inventar zum Preis von 640.000 DM. Gemäß Abschnitt IV. 1. des Vertrages sollte das Objekt in dem Zustand verkauft werden, in dem es sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses befand und von den Klägern besichtigt worden war. Die Beklagten sollten nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel des Grundbesitzes einschließlich der Gebäulichkeiten haften, versicherten 3

jedoch, dass ihnen unsichtbare Sachmängel nicht bekannt seien.

4Das Grundstück war etwa 1979/80 mit einem freistehenden Zweifamilienhaus nebst Garage bebaut worden. Die Beklagten hatten es 1987 erworben und ab diesem Zeitpunkt bis Mitte 2000 mit ihrem Sohn, dem Zeugen T... S..., selbst bewohnt. Die Wohnung im Dachgeschoss hatten sie zumindest zeitweise vermietet. Nach Abschluss des Kaufvertrages vom 14.06.2000 übergaben sie das Objekt Anfang Juli 2000 an die Kläger, die zunächst Renovierungsarbeiten durchführten.

5Seit Anfang 2002 kam es zu fortschreitenden Feuchtigkeitserscheinungen im unteren Bereich der Kellerwände des Objektes, insbesondere an den an den Flur angrenzenden Kellerinnenwänden. Die Parteien streiten darüber, ob es bereits vor der Veräußerung an die Kläger derartige Feuchtigkeitsschäden gab, ob diese den Beklagten bekannt waren und ob und gegebenenfalls in welcher Weise im Rahmen der Besichtigungen vor Vertragsabschluss über eventuelle Kellerfeuchtigkeit gesprochen wurde.

6Mit der Klage machen die Kläger wegen der Feuchtigkeit Gewährleistungsansprüche gegen die Beklagten geltend. Erstinstanzlich haben sie zunächst 30.000 als Minderung verlangt, diese Forderung jedoch bereits im ersten Rechtszug auf 108.000 erhöht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

7Das Landgericht hat die Klage nach Einholung mehrerer Sachverständigengutachten und Ergänzungsgutachten, Anhörung von Sachverständigen und Vernehmung von Zeugen abgewiesen. Es hat als erwiesen angesehen, dass das Gebäude nicht ausreichend gegen Grundwasser abgedichtet sei und insoweit einen Mangel aufweise. In Gesamtwürdigung des Beweisergebnisses könne jedoch nicht sicher festgestellt werden, dass den Beklagten dieser Mangel bekannt gewesen sei und sie ihn arglistig verschwiegen oder dass sie eine grundwasserbeständige Kellerabdichtung zugesichert hätten. Den Ansprüchen der Kläger stehe deshalb der vertragliche Gewährleistungsausschluss entgegen.

8Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren weiter, wobei sie nunmehr in erster Linie Schadensersatz in Höhe der erforderlichen Sanierungskosten und hilfsweise Minderung verlangen. Sie rügen die Beweiswürdigung des Landgerichts als verfahrensfehlerhaft, weil der erkennende Einzelrichter Zeugenaussagen als glaubhaft gewertet habe, ohne die Zeugen selbst vernommen zu haben, und wenden sich auch inhaltlich gegen die Schlussfolgerungen des Landgerichts, das sich ohne eigene Fachkunde aufgrund fragwürdiger Bekundungen von Zeugen über die eindeutigen Feststellungen der Sachverständigen hinweggesetzt habe.

Die Kläger beantragen, 9

10die Beklagten als Gesamtschuldner unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Kleve zu verurteilen, an sie 108.000 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 30.000 seit dem 22.09.2002 und von weiteren 78.000 seit dem 23.03.2004 zu zahlen,

hilfsweise, die Sache an das Landgericht Kleve zurückzuverweisen. 11

Die Beklagten beantragen, 12

die Berufung zurückzuweisen. 13

14Sie verteidigen die Beweiswürdigung des Landgerichts und berufen sich ergänzend darauf, dass sie nach dem Inhalt eines vor ihrem eigenen Grundstückserwerb erstellten Wertgutachtens auf die Existenz einer grundwassersicheren Wanne hätten vertrauen dürfen.

15Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gutachten und Ergänzungsgutachten der Sachverständigen Dr. B..., Dr. M... und H... sowie die Sitzungsniederschriften beider Rechtszüge Bezug genommen.

16Der Senat hat die Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... nochmals angehört und den Zeugen T... S... erneut vernommen. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 18.01.2010 verwiesen.

II. 17

18Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache Erfolg. Die Kläger können wegen der mangelhaften Kellerabdichtung von den Beklagten als Gesamtschuldnern 421 BGB) gemäß §§ 463 Satz 2, 462, 459 Abs. 1 Satz 1, 433 Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden, nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB hier noch anzuwendenden Fassung (im Folgenden: a. F.) Schadensersatz wegen Nichterfüllung sowie die zuerkannten Zinsen (§§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) verlangen. Auf den Gewährleistungsausschluss in Abschnitt IV. 1. des notariellen Kaufvertrages können sich die Beklagten nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen haben 476 BGB a. F.).

1.19

20Das Kaufobjekt ist mit einem Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a. F. behaftet, weil der Keller des Gebäudes trotz in dieser Region zu erwartender hoher Grundwasserstände nicht mit einer weißen oder schwarzen Wanne ausgestattet ist. Die Außenwände des Kellers sind zwar entgegen der ursprünglichen Planung in Beton ausgeführt worden. Der Sachverständige Dr. B... hat jedoch überzeugend dargelegt, dass diese Konstruktion drückendem Wasser nicht standhält. Insbesondere erfüllt sie nicht die technischen Anforderungen an eine weiße Wanne, weil die Betonbodenplatte weder die dafür erforderliche Stärke noch eine entsprechende Bewehrung aufweist. Zudem bietet die Konstruktion im Bereich des Pumpensumpfes, der lediglich aus aufeinandergeschichteten Fertigbetonringen besteht, drückendem Wasser ungehinderte Angriffsflächen. Bereits das Landgericht ist deshalb zutreffend von einem objektiven Sachmangel ausgegangen. Diese Feststellung greifen die Beklagten im Berufungsverfahren nicht mehr konkret an.

2.21

22Diesen Sachmangel haben die Beklagten den Klägern arglistig verschwiegen, so dass sie sich nicht auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen können 476 BGB a. F.).

23Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW 2003, 2380, 2381 f. m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Nach dem Ergebnis der Beweiserhebungen beider Instanzen steht zur Überzeugung des Senats fest, dass während der Nutzungszeit der Beklagten in den Jahren 1987 bis 2000 mehrfach Feuchtigkeit in den Keller eingedrungen ist, die den Beklagten nicht verborgen geblieben sein kann. Ob ihnen auch die Ursachen dieser Feuchtigkeit und die bautechnischen Zusammenhänge bekannt waren, ist dabei unerheblich. Jedenfalls hätten sie die Kläger über die wiederholten Feuchtigkeitseintritte aufklären müssen, weil diese die Nutzung der im Keller gelegenen Räume - zumal bei Aufenthaltsräumen - und den Wert des Gebäudes erheblich beeinträchtigen. Das haben die Beklagten unstreitig nicht getan. Schon dies erfüllt den Tatbestand der Arglist, denn die Beklagten mussten davon ausgehen, dass dieser Sachverhalt den Klägern nicht bekannt war. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob sich bei den Besichtigungen - wie die Beklagten behaupten - nicht einmal Anzeichen für Feuchtigkeit zeigten oder ob - wie die Kläger vortragen - zwar Wolkenbildungen an den Kellerwänden zu erkennen waren, die Beklagten diese jedoch auf einen Rohrbruch zurückführten und ausdrücklich versicherten, dass von außen keine Feuchtigkeit eindringe. In jedem Fall durften die Kläger - für die Beklagten erkennbar - mangels wahrheitsgemäßer Aufklärung davon ausgehen, ein Haus mit einem trockenen, uneingeschränkt nutzbaren Keller zu erwerben. Dass sie in Kenntnis der tatsächlichen Umstände von dem Vertragsschluss abgesehen oder zumindest nicht den für ein vermeintlich mangelfreies Objekt vereinbarten Kaufpreis gezahlt hätten, liegt auf der Hand und wird von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt.

a) 24

25Der Sachverständige Dr. M..., der dem Senat aus zahlreichen Rechtsstreitigkeiten mit ähnlicher Problematik als zuverlässiger Fachmann für die Ermittlung von Grundwasserständen bekannt ist, hat in seinen hydrogeologischen Gutachten und Ergänzungsgutachten und in seinen Anhörungen überzeugend dargestellt, dass der Grundwasserspiegel während der Nutzungszeit der Beklagten mehrfach und über nennenswerte Zeiträume die Betonbodenplatte des streitgegenständlichen Gebäudes erreicht und teilweise sogar deren Oberkante überstiegen hat. Er konnte sich dabei maßgeblich auf die monatlich ermittelten Messwerte am nur ca. 375 m entfernten Pegel C... stützen. Unter Berücksichtigung des geologischen Aufbaus der Region, insbesondere der vergleichbaren Lage des zu beurteilenden Objektes und des Pegels C... in derselben Niederung zwischen zwei erhöhten Geländeplatten, und unter Hinweis auf den als Anlage 3 zum Gutachten vom 28.05.2003 überreichten Auszug aus der Grundwassergleichenkarte 1988 (Bl. 103 GA), wonach beide Punkte in etwa gleichem - geringem - Abstand von derselben Grundwasserhöhenlinie liegen, hat er nachvollziehbar und überzeugend begründet, dass der Pegel C... langfristige zuverlässige Vergleichswerte liefert, die im Wesentlichen unverändert für das Grundstück der Kläger übernommen werden können. Dies hat der Sachverständige zudem durch Rammkernbohrungen auf dem streitgegenständlichen Grundstück verifiziert. Diese Bohrungen haben zum Untersuchungszeitpunkt am 12.05.2003 einen Grundwasserspiegel von 2,05 m unter Geländeniveau und eine negative Abweichung vom Pegel C... von lediglich 11 cm ergeben. Wie die Anlage 2.1 zum Gutachten vom 28.05.2003 (Bl. 101 GA) verdeutlicht, stand damit praktisch im Niveau der Unterkante

der Betonbodenplatte bzw. der darunter vorhandenen Sauberkeitsschicht aktuell Grundwasser an; die Streifenfundamente befanden sich bereits im Grundwasserbereich.

26Der Senat folgt den Ausführungen des Sachverständigen, der aus diesen örtlichen Gegebenheiten und Vergleichsmesswerten auf die in der - in der mündlichen Verhandlung vom 08.04.2008 überreichten - Anlage 1 (Bl. 390 GA) in Relation zur Betonbodenplatte dargestellten Grundwasserstände geschlossen hat. Naturgemäß liegen für das maßgebliche Grundstück selbst keine exakten Messwerte für die Zeit vor dem 12.05.2003 vor. Wie der Sachverständige einräumt und die Probebohrungen belegt haben, kann es innerhalb einer bestimmten Bandbreite auch zu Abweichungen zwischen dem streitgegenständlichen Grundstück und dem Vergleichspegel C... kommen. Entgegen der Auffassung der Beklagten bedeutet das allerdings nicht, dass sich zuverlässige Erkenntnisse für das maßgebliche Grundstück letztlich nicht gewinnen ließen oder zumindest nur von den noch um einen Abschlag zu vermindernden Messwerten des Pegels C... als Höchstwerten ausgegangen werden könnte. Zum einen hat der Sachverständige aufgrund der günstigen örtlichen Bedingungen (vergleichbare geologische Lage, geringe Entfernung) die mögliche Schwankungsbreite zwischen den Grundwasserständen auf dem Grundstück und am Vergleichspegel auf höchstens 15 bis 20 cm eingrenzen können, so dass die vorhandenen Vergleichswerte durchaus belastbare Rückschlüsse gewährleisten. Zum anderen ist zu bedenken, dass der Grundwasserspiegel ständigen Veränderungen unterliegt, die im fraglichen Gebiet wegen der geringen Flurabstände (Abstände zwischen Geländeniveau und Grundwasserspiegel) besonders ausgeprägt sind und durch ergiebige Niederschläge kurzfristig stark beeinflusst werden. Über längere Zeiträume ist deshalb davon auszugehen, dass die nur monatlich ermittelten Messwerte am Vergleichspegel C... nicht stets den monatlichen Höchststand erfasst haben, sondern in den Intervallen zwischen den Messungen des Öfteren auch überschritten worden sind. Nach der fachkundigen Beurteilung des Sachverständigen Dr. M..., die zu bezweifeln der Senat keinen Anlass sieht, kann deshalb bei längerfristiger Betrachtung als hinreichend gesichert angesehen werden, dass solche messtechnisch nicht erfassten Spitzen aktuelle Abweichungen zwischen den Grundwasserständen auf dem Grundstück und am Vergleichspegel zumindest ausgleichen, zumal sich diese Abweichung durchaus auch auf Null reduzieren kann. Es erscheint deshalb gerechtfertigt, der weiteren Beurteilung die in der Anlage 1 (Bl. 390 GA) dargestellten Grundwasserstände in Relation zur Betonbodenplatte zugrunde zu legen.

27Dies bedeutet, dass der Grundwasserspiegel im Zeitraum von 1987 bis 2000 häufig und über geraume Zeitabschnitte zumindest im Querschnitt der Betonbodenplatte stand und deren Oberkante sogar mehrfach nicht nur ganz kurzfristig überstieg. Aber selbst wenn man - nach Überzeugung des Senats nicht gerechtfertigt - die ermittelten Werte um die am 12.05.2003 aktuell vorhandene Differenz von 11 cm verringert, er-gibt sich aus der vom Sachverständigen am 08.04.2008 hierzu vorgelegten Anlage 2 (Bl. 391 GA), dass die Oberkante der Betonbodenplatte mehrfach vom Grundwasserspiegel erreicht und zumindest kurzzeitig überstiegen wurde. Angesichts dieser Erkenntnis kommt es auch nicht darauf an, ob sich im Hinblick auf den vom Sachverständigen angenommenen Kellerbodenaufbau möglicherweise Abweichungen hinsichtlich der Höhenlage im Bereich von - allenfalls - wenigen cm ergeben.

b) 28

Auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen Dr. M... hat der dem Senat 29

ebenfalls aus zahlreichen Verfahren als fachkundig und zuverlässig bekannte Sachverständige Dr. B... überzeugend ausgeführt, dass sich im Keller des streitgegenständlichen Gebäudes wiederholt und über nennenswerte Zeiträume Feuchtigkeitserscheinungen gezeigt haben müssen, die auch den Beklagten als bautechnischen Laien nicht verborgen bleiben konnten. Das folgt zwingend aus der Konstruktion des Kellers, der schon nach Stärke und Bewehrung der Bodenplatte und im Hinblick auf den praktisch ungeschützten Pumpensumpf die Anforderungen an eine weiße Wanne nicht erfüllt. Auch eine für drückendes Wasser geeignete Außenabdichtung (schwarze Wanne) ist nach den überzeugenden Schlussfolgerungen des Sachverständigen Dr. B..., gegen die die Beklagten sich zweitinstanzlich nicht mehr wenden, nicht zur Ausführung gelangt. Das bedeutet, dass jedenfalls dann, wenn der Grundwasserspiegel die Betonbodenplatte erreicht, aufgrund der Kapillarität der verwendeten Baumaterialien Wasser in den Baukörper eindringt und spätestens dann, wenn die Oberkante der Betonbodenplatte überschritten wird, auch in sichtbaren Feuchtigkeitserscheinungen an der Wänden und gegebenenfalls auf dem Boden hervortritt. Der Sachverständige hat hierzu plausibel erläutert, dass diese Kapillarität je nach Baustoff unterschiedlich ausgeprägt ist, selbst bei WU-Beton jedoch das Aufsteigen von Feuchtigkeit im Rahmen von einigen cm ermöglicht, wenn nicht die besonderen Vorkehrungen einer weißen oder schwarzen Wanne getroffen werden. Es ist demgemäß ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die Feuchtigkeit die Betonbodenplatte durchdringt und sich sodann in den darauf aufgebrachten baulichen Konstruktionen (Mauerwerk, Estrich) ausbreitet, wenn der Grundwasserspiegel bis zur Höhe der Oberkante des Rohbodens ansteigt. Dies hat der Sachverständige unter Hinweis auf das Prinzip der kommunizierenden Röhren anschaulich erläutert. Aus bautechnischer Sicht erscheint es danach ausgeschlossen, dass trotz der anzunehmenden Grundwasserstände bis zur Veräußerung des Grundstücks an die Kläger nie Feuchtigkeit in den Keller eingedrungen sein soll. Hierfür bedurfte es nicht einmal des zusätzlichen Einflusses von aufsteigender Feuchtigkeit aus den Streifenfundamenten, die bereits lange vor der Betonbodenplatte im Grundwasser standen, sowie von Schichtenwasser, dem der Sachverständige Dr. M... nach starken Niederschlägen durchaus eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung beimisst.

Wenn aufgrund dieser Zusammenhänge Wasser in das Innere des Kellers eindrang, ist unmittelbar einsichtig, dass es auch zu sichtbaren Feuchtigkeitserscheinungen wie etwa Braunränderungen, Verfärbungen, Aussalzungen oder modrigem Geruch gekommen sein muss. Aufgrund der erhöhten Kapillarität von Mauerwerk und Putz muss sich auf der Betonbodenplatte sammelnde Feuchtigkeit in diesen Bauteilen weiter aufgestiegen sein und entsprechende Spuren hinterlassen haben. Dies korrespondiert mit dem Schadensbild, das die Sachverständigen bei ihren Untersuchungen vorgefunden und - ebenso wie die Kläger - fotografisch dokumentiert haben. Diese Schlussfolgerungen erklären auch, warum die Feuchtigkeit an den Innen-wänden stärker ausgeprägt war, denn diese weisen im Vergleich zu den in Beton ausgeführten Kelleraußenwänden eine deutlich höhere Kapillarität auf.

31

In der Gesamtschau verbleiben nach den Feststellungen der beiden Sachverständigen keine vernünftigen Zweifel, dass der Keller im Haus der Kläger schon während der Nutzungszeit der Beklagen zeitweise durch Grundwasser belastet war und es dadurch zu sichtbaren Feuchtigkeitserscheinungen im Inneren gekommen sein muss, die den Beklagten nicht verborgen bleiben konnten. Zwar mögen diese Erscheinungen weniger stark als seit 2002 ausgeprägt gewesen sein, weil nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. M... ab dem Winter 2001/02 noch höhere Grundwasserstände als 30

in der Jahren 1987 bis 2000 erreicht wurden. Der Sachverständige Dr. B... hat jedoch überzeugend ausgeschlossen, dass sich der Baukörper altersbedingt oder durch sonstige Einflüsse innerhalb weniger Jahre so verändert haben könnte, dass er bis zur Veräußerung an die Kläger den damaligen Belastungen noch standgehalten haben kann. Das wäre nicht nur im Hinblick auf die bauliche Konstruktion und die jeweils aktuellen Grundwasserstände unerklärlich, sondern zudem mit dem Ausmaß des später festgestellten Schadensbildes schlechterdings unvereinbar. Daran ändert auch der Umstand, dass Feuchtigkeit auch nach dem Erwerb der Kläger bei hohen Grundwasserständen nicht stets sofort und gleichmäßig eintrat, nichts, denn es liegt auf der Hand, dass selbst einheitliche Bauteile wie etwa die Bodenplatte je nach Verdichtung des Betons insgesamt oder punktuell eine höhere oder geringere Kapillarität aufweisen können, Feuchtigkeit demgemäß zuerst an Schwachstellen eindringt und sich auch innerhalb des Baukörpers etwa aufgrund von Unebenheiten des Rohfußbodens unterschiedlich verteilen kann. Auch dies hat der Sachverständige Dr. B... anschaulich erläutert.

Letztlich ist auch auszuschließen, dass vorhandene Schadensbilder von den Klägern manipuliert oder von den Beklagten fehlgedeutet worden sein könnten. Soweit der Beklagte zu 1. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemutmaßt hat, die Kläger könnten den Keller absichtlich geflutet haben, um unter Hinweis auf den angeblichen Mangel einen ungerechtfertigten Kaufpreisnachlass zu erwirken, fehlt dafür nicht nur jeder Anhaltspunkt; vielmehr verbietet die auffällige Parallele zwischen dem Anstieg des Grundwasserspiegels im Winter 2001/02 mit den kurz darauf aufgetretenen Feuchtigkeitsproblemen in Verbindung mit den baukonstruktiven Eigenschaften des Kellers derartige Spekulationen. Auch eine irrtümliche Zuordnung von Feuchtigkeitserscheinungen zu dem angeblichen Rohrbruch kam selbst aus der Sicht der Beklagten verständigerweise nicht in Betracht, denn dieser Schaden soll erst gegen Ende ihrer Nutzungszeit eingetreten sein, während die Feuchtigkeitserscheinungen bereits wesentlich früher und über einen längeren Zeitraum aufgetreten sein müssen. Bei dieser Sachlage ist die Einlassung der Beklagten, sie hätten zu keinem Zeitpunkt Anhaltspunkte für Feuchtigkeit wahrgenommen, zur Überzeugung des Senats widerlegt. 32

c) 33

Dieses Ergebnis wird durch die Aussagen der in beiden Rechtszügen vernommenen Zeugen nicht in Frage gestellt. 34

aa) 35

36Allerdings hat der Zeuge T... S... in beiden Instanzen bekundet, während der Nutzungszeit seiner Eltern, der Beklagten, habe es im Keller keine Anzeichen für Feuchtigkeit gegeben. Er habe weder Wolkenbildungen, Braunränderungen oder sonstige Verfärbungen noch Aussalzungen an den Wänden oder Fußböden und auch keinen auffälligen Geruch wahrgenommen. Da der Zeuge nach seinen Angaben bis 1988 vollständig bei seinen Eltern wohnte und sich auch während seines Studiums (bis 1995) und danach trotz Anmietung einer Studentenwohnung bzw. gelegentlicher Besuche bei seiner damaligen Freundin und heutigen Ehefrau regelmäßig in seinem Elternhaus, insbesondere auch in seinem im Keller gelegenen Arbeitszimmer aufhielt, könnten ihm solche Erscheinungen schwerlich verborgen geblieben sein. Gleichwohl sind die Aussagen des Zeugen nicht geeignet, ernsthafte Zweifel an den Feststellungen der Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... zu begründen:

37Bei seiner Vernehmung durch den Senat hat der Zeuge seine erstinstanzliche Aussage nach Verlesung zwar bestätigt und bekräftigt und jeden Anhaltspunkt für Feuchtigkeit für den gesamten Nutzungszeitraum seiner Eltern ausgeschlossen. Hierbei ist er zunächst sehr souverän und bestimmt aufgetreten. Dieses Bild änderte sich jedoch grundlegend, als er zum nicht unmittelbar die Beweisfrage betreffenden Randgeschehen gehört wurde. So zeigte er bereits Unsicherheiten bei der Frage, ob und gegebenenfalls welche Spuren noch von dem erwähnten Rohrbruch im Erdgeschoss, bei dem Wasser an der Wand zwischen dem Treppenhaus und der kleinen Kammer im Keller heruntergelaufen sein soll, vorhanden waren und ob die daraufhin angelegte Wandöffnung zur Erneuerung der Steigleitungen im Kellergeschoss beidseitig verputzt worden war. Er berief sich insoweit auf Erinnerungslücken, da dies kurz vor dem Verkauf des Hauses für ihn nicht mehr von besonderem Interesse gewesen sei. Auf den Vorhalt, dass die Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... erstinstanzlich in ihren Gutachten und Ergänzungsgutachten durchweg dabei verblieben seien, dass es aus sachverständiger Sicht mehrfach zu Feuchtigkeitseinbrüchen gekommen sein müsse, reagierte er mit der Äußerung, dass er bzw. seine Aussagen dadurch offenbar "diskreditiert" werden sollten und er im Übrigen dafür keine Erklärung habe. Auf die Fragen des Prozessbevollmächtigten der Kläger nach Grundwasserproblemen in der Nachbarschaft und nach einem Rechtsstreit des Beklagten zu 1. bezüglich eines anderen in der Nähe gelegenen Objektes antwortete er sodann ausweichend und rang zunehmend nach vermeintlich unverfänglichen Formulierungen, um schließlich auf mehrfaches konkretes Nachfassen des Senats und des Prozessbevollmächtigten der Kläger Stück für Stück einzuräumen, dass die unmittelbaren Nachbarn seinen Eltern durchaus von einem Wasserschaden in ihrem eigenen Keller berichtet hatten und der Beklagte zu 1. nach der Veräußerung eines anderen, in einer Nachbarstraße gelegenen Hauses in einem Rechtsstreit mit dem Erwerber wegen einer mangelhaften Kellerabdichtung unterlegen war. So verneinte der Zeuge zunächst die Frage, ob ihm Nachbarn von Feuchtigkeit in ihrem eigenen Keller berichtet hätten, und erklärte, dass dies nach seiner Einschätzung wohl geschehen wäre, wenn es solche Probleme gegeben hätte. Anschließend zog er sich allerdings darauf zurück, dass sich die Gespräche mit den Nachbarn - auch im Hinblick auf den Altersunterschied - im Wesentlichen auf wechselseitiges Grüßen beschränkt hätten und auch kein Anlass bestanden habe, sich über derartige Fragen auszutauschen. Letztlich räumte er dann ein, von seinen Eltern von einem Wasserschaden im Keller der Nachbarn gehört zu haben. Darüber habe er indes keine weiteren Kenntnisse und er habe sich auch nicht dafür interessiert. Jedenfalls sei das eigene Haus der Eltern trocken gewesen. In ähnlicher Weise hat der Zeuge auf die Frage des Prozessbevollmächtigten der Kläger, ob der Beklagte zu 1. einmal einen Prozess wegen eines von ihm veräußerten, nach Einwurf der Klägerin zu 2. etwa 200 m entfernten Hauses in der Straße K... F... geführt habe, dies zwar bestätigt, zunächst jedoch bekundet, das habe mit der vorliegenden Angelegenheit nichts zu tun und es sei dabei um völlig andere Probleme gegangen. Auf gezieltes weiteres Befragen hat der Zeuge sodann erklärt, es habe sich wohl um technische Mängel gehandelt, um auf weiteres Nachfassen schließlich einzuräumen, es sei um die Kellerabdichtung gegangen. Von Feuchtigkeit in dem Objekt, das nach seiner Schätzung etwa 800 m von dem hier streitgegenständlichen Grundstück entfernt gelegen habe und an dessen Hausnummer er sich nicht mehr erinnern könne, sei ihm allerdings nichts bekannt. Gleichwohl habe sein Vater den Prozess gegen den Erwerber verloren.

Bei diesem Aussageverhalten vermag der Senat den Angaben des Zeugen T... S... 38

keine die Feststellungen der Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... erschütternde Bedeutung beizumessen. Es mag noch verständlich sein, dass der Zeuge auf die unerwarteten Fragen nach Grundwasserproblemen in der Nachbarschaft und dem Prozess um ein anderes Objekt irritiert und in gewissem Umfang ungehalten reagierte, zumal die Fragen ersichtlich auf eine Überprüfung seiner und der Beklagten Glaubwürdigkeit abzielten. Dem Zeugen ist auch nicht vorzuwerfen, dass er sich nicht mehr an jede Einzelheit erinnerte. Ebenso lassen sich für den vorliegenden Fall keine Rückschlüsse zu Lasten der Beklagten aus den Problemen im unmittelbaren Nachbarhaus ziehen, weil letztlich immer die konkreten Umstände des Einzelfalles wie etwa die konstruktive Ausgestaltung des jeweiligen Kellers und die Bau-tiefe entscheidend sind. Schließlich bietet auch der Umstand, dass der Beklagte zu 1. bereits einmal in einem offenbar ähnlich gelagerten Rechtsstreit unterlegen ist, kein tragfähiges Argument zugunsten der Kläger. Diese Hintergründe bestätigen jedoch immerhin, dass die von den Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... festgestellte Problematik in der unmittelbaren Umgebung tatsächlich existierte. Insbesondere aber ist in den entsprechenden Angaben des Zeugen T... S..., der sich zunehmend nervös zeigte und seine anfängliche Souveränität völlig verlor, ein deutliches Bestreben, den Beklagten möglicherweise nachteilige Gesichtspunkte auszublenden oder zumindest herunterzuspielen und seine Eltern damit zu schützen, hervorgetreten. Bei dieser Sachlage kann auch seinen Angaben über - angeblich nie vorhandene - Feuchtigkeit im streitgegenständlichen Objekt kein erhebliches Gewicht beigemessen werden.

bb) 39

Die Aussagen der erstinstanzlich vernommenen weiteren Zeugen vermögen die Darstellung der Beklagten schon inhaltlich nicht entscheidend zu stützen, so dass der Senat von einer erneuten Vernehmung auch dieser Zeugen abgesehen hat:

41Die Zeugen M... und B... haben zwar zeitweise als Mieter im Dachgeschoss des streitgegenständlichen Hauses gewohnt und keine Feuchtigkeitserscheinungen bemerkt. Sie verfügten allerdings nicht über einen eigenen Kellerraum, sondern durften lediglich die Waschküche und gelegentlich auch den Partyraum mitbenutzen. Schon deshalb hatten sie nur einen beschränkten Einblick. Entscheidend kommt hinzu, dass die Mietzeit der Zeugen, die die Zeugin M... auf 1987 bis 1992 oder 1993 und der Zeuge B... auf 1987 bis eventuell 1996 datierten, weit überwiegend in einem Zeitraum lag, in dem der Grundwasserspiegel ausweislich der vom Sachverständigen Dr. M... vorgelegten Ganglinien der Messstelle C... (Bl. 390 f. GA) deutlich unter der Betonbodenplatte des Hauses zurückblieb. Wenn die Zeugen während ihrer Mietzeit keine Anzeichen für Feuchtigkeit feststellten, lassen sich daraus mithin angesichts ihres ohnehin eingeschränkten Einblicks keine tragfähigen Rückschlüsse zugunsten der Beklagten ziehen.

42

Die Zeugen K... K... und R... K... sind mit den Beklagten befreundet und waren nach ihren Angaben des Öfteren im streitgegenständlichen Gebäude, wo sie gelegentlich auch im Partyraum im Keller feierten. Auch ihr Einblick war damit von vornherein beschränkt. Wenn sie anlässlich ihrer Aufenthalte im Kellergeschoss keine Feuchtigkeit feststellten, lassen sich daraus deshalb keine zuverlässigen Rückschlüsse ziehen, zumal es fernliegt, dass die Beklagten den Partyraum gerade in Zeiten akuter Durchfeuchtungen nutzten. Außerdem hatten die Zeugen - ungeachtet der Möglichkeit zwischenzeitlicher Renovierungen, die durch die wenig überzeugende Aussage des Zeugen T... S... nicht ausgeschlossen wird - auch keinen Anlass, besonders auf etwaige 40

Restspuren abgetrockneter Feuchtigkeit im Flur zu achten. Dass die Feuchtigkeitsschäden damals weniger ausgeprägt als auf den zur Akte gereichten Lichtbildern gewesen sein können, hat bereits der Sachverständige Dr. B... bestätigt. Selbst die Kläger, die das Objekt als Kaufinteressenten wesentlich kritischer in Augenschein genommen haben dürften, haben nach ihrem Vortrag bei der Besichtigung nur eine leichte Wolkenbildung im unteren Bereich der Kellerwände vorgefunden, die sich im Jahr 2001 nicht veränderte. Schließlich erscheint auch nicht gesichert, dass die Beklagten die Zeugen K... von aufgetretener Feuchtigkeit unterrichtet hätten. Abgesehen davon, dass ohnehin nicht angenommen werden kann, dass Freunde und Bekannte regelmäßig von Mängeln des eigenen Hauses informiert werden, hing die Wahrscheinlichkeit eines solchen Gesprächs davon ab, wie sehr die Beklagten solche Schäden als Problem empfanden. Da das Problem offenbar auch in der Nachbarschaft bestand und dort vermutlich noch deutlich stärker ausgeprägt war, erscheint durchaus denkbar, dass die Beklagten sich zu einem Gespräch mit den Zeugen K... über dieses Thema nicht veranlasst sahen.

43Den Aussagen der Zeugen S... D... und H... D... ist schon deshalb kein wesentlicher Beweiswert beizumessen, weil sie das Haus lediglich Anfang 1999 zweimal im Hinblick auf einen angedachten Makler-Alleinauftrag besichtigt haben. Selbst wenn man von einer höheren Fachkompetenz und besonderer Aufmerksamkeit der Zeugen in Bezug auf Bauschäden ausgeht, handelte es sich mithin um eine Momentaufnahme, die keine Rückschlüsse auf die Verhältnisse im gesamten Nutzungszeitraum der Beklagten zulässt.

44Nach alledem sieht es der Senat als erwiesen an, dass den Beklagten die Feuchtigkeitsproblematik bekannt war und sie diese den Klägern arglistig verschwiegen haben. Daran ändert letztlich auch die in der mündlichen Verhandlung angestellte Überlegung der Beklagten zu 2., dass sie in einem solchen Fall die Voreigentümer in Haftung genommen hätten, nichts. Abgesehen davon, dass zum Inhalt des entsprechenden Vertrages und möglichen Hinweisen der Voreigentümerin (nach Anlage 23 zum Gutachten H... vom 10.12.2008, Bl. 499 GA, offenbar eine Bank, die das Objekt zuvor in einer Zwangsversteigerung erworben hatte) nichts vorgetragen ist, sind vielfältige Gründe dafür denkbar, warum Grundstückserwerber bei auftretenden Mängeln von einer Inanspruchnahme des Verkäufers absehen. Die mögliche Erkenntnis, dass solche Probleme in der Nachbarschaft verbreitet und insofern "normal" sind, rechtliche Unkenntnis über die Tragweite eines vertraglichen Gewährleistungsausschlusses, glaubhafte Unkenntnis des nur kurzzeitigen Voreigentümers oder der Wunsch, Auseinandersetzungen zu vermeiden, sind nur einige der in Betracht kommenden Motive.

3.45

46Aufgrund des hiernach von den Beklagten zu vertretenden 459 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F.), arglistig verschwiegenen Sachmangels können die Kläger von den Beklagten Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Höhe der zur Herstellung des vertragsmäßigen Zustandes erforderlichen Sanierungskosten verlangen 463 Satz 2, 462 BGB a. F.). Dass die Kläger erstinstanzlich zunächst Minderung geltend gemacht hatten, steht diesem Anspruch nicht entgegen. Da die Beklagten sich damit nicht einverstanden erklärten und die Minderung somit nicht vollzogen war 465 BGB a. F.), stand den Klägern das Wahlrecht zwischen den verschiedenen Gewährleistungsansprüchen auch noch im Berufungsrechtszug zu (vgl. Palandt/Putzo, 61. Aufl., § 465 BGB a. F. Rdnr. 8

m. w. N.). Eine unzulässige Klageänderung 533 ZPO) ist darin nicht zu erblicken. Die Kläger haben ihren Anspruch bereits in der Anspruchsbegründung vom 04.09.2002 zumindest nachrangig auch als "Schadensersatzbetrag" geltend gemacht. Zudem haben die Beklagten dem Anspruchswechsel nicht widersprochen und er erscheint auch sachdienlich, weil Voraussetzungen und Höhe des Anspruchs im bisherigen Rechtsstreit ohnehin schon geklärt waren.

47Die Höhe des Anspruchs beläuft sich - wie von den Klägern beantragt - auf 108.000 €. Diesen Betrag hat der Sachverständige Dr. B... in seinem Gutachten vom 30.10.2003 als ungefähren Kostenaufwand für die preiswertere von zwei in Betracht kommenden fachgerechten Sanierungsmethoden (Innenabdichtung nach dem System R...) ermittelt. Die Beklagten haben diese Berechnung - abgesehen von einer ersichtlich nicht vorliegenden Bindung an die ursprüngliche Forderungshöhe von 30.000 - ausschließlich mit dem Argument angegriffen, die Sanierung könne kostengünstiger nach einem vom Sachverständigen S... entwickelten Verfahren durchgeführt werden. Bereits aus dem zur Akte gereichten Fachbeitrag des Sachverständigen S... (Bl. 277 ff. GA) ergibt sich allerdings abschließend, dass es verfrüht wäre, die dort beschriebene Sanierungsmaßnahme bereits als erfolgreich zu bezeichnen, und darüber nur eine langjährige Beobachtung Aufschluss geben kann. Auf ein solches noch nicht ausgereiftes und somit langfristig unsicheres Sanierungskonzept müssen sich die Kläger indes nicht verweisen lassen. Im Übrigen erscheint nach der Stellungnahme des Sachverständigen Dr. B... in seinem Ergänzungsgutachten vom 09.01.2007 (Bl. 315 ff. GA) auch zweifelhaft, ob das Verfahren tatsächlich kostengünstiger wäre. Der von den Beklagten im Anschluss an die Ausführungen des Privatsachverständigen R... auf ca. 45.000 bezifferte Kostenaufwand versteht sich nämlich ausdrücklich ohne das Ausräumen, das Freimachen und die Wiederherstellung der Kellerräume. Gerade in diesem Bereich werden aber angesichts der teilweise aufwändigen Ausgestaltung der Kellerräume etwa als Partyraum/Bar, Büro und Badezimmer ganz erhebliche Kosten entstehen, da z. B. die gesamten Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen, Fachwerk, Fliesen und Fußböden ausgebaut und später wieder installiert werden müssen. Der Sachverständige Dr. B... geht deshalb sogar von noch höheren als den nach dem System R... veranschlagten Gesamtkosten aus.

4.48

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. 49

5.50

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO. 51

Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen 543 Abs. 2 ZPO). 52

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 108.000 festgesetzt. 53

M… S… Dr. A… 54

Urteil herunterladen
Informationen
Optionen
Sie suchen einen Anwalt?

Wir finden den passenden Anwalt für Sie! Nutzen Sie einfach unseren jusmeum-Vermittlungsservice!

Zum Vermittlungsservice