Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-9 U 90/09
OLG Düsseldorf (kläger, keller, vernehmung von zeugen, grundstück, höhe, zeuge, objekt, eltern, gutachten, anlage)
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-9 U 90/09
Datum:
01.03.2010
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
9. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-9 U 90/09
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 07. April 2009 verkündete
Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kleve geändert.
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner 108.000,00 €
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus
30.000,00 € seit dem 22. September 2002 und aus weiteren 78.000,00 €
seit dem 23. März 2004 an die Kläger zu zahlen.
Die Kosten beider Rechtszüge tragen die Beklagten als
Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung der Kläger durch
Sicher-heitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund dieses Urteils
vollstreck-baren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der
Vollstreckung
Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages
leisten.
G r ü n d e
1
I.
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Durch notariellen Vertrag vom 14.06.2000 kauften die Kläger von den Beklagten das
Grundstück G... Straße 11 in W... nebst einigem Inventar zum Preis von 640.000 DM.
Gemäß Abschnitt IV. 1. des Vertrages sollte das Objekt in dem Zustand verkauft werden,
in dem es sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses befand und von den Klägern
besichtigt worden war. Die Beklagten sollten nicht für sichtbare oder unsichtbare
Sachmängel des Grundbesitzes einschließlich der Gebäulichkeiten haften, versicherten
3
jedoch, dass ihnen unsichtbare Sachmängel nicht bekannt seien.
Das Grundstück war etwa 1979/80 mit einem freistehenden Zweifamilienhaus nebst
Garage bebaut worden. Die Beklagten hatten es 1987 erworben und ab diesem
Zeitpunkt bis Mitte 2000 mit ihrem Sohn, dem Zeugen T... S..., selbst bewohnt. Die
Wohnung im Dachgeschoss hatten sie zumindest zeitweise vermietet. Nach Abschluss
des Kaufvertrages vom 14.06.2000 übergaben sie das Objekt Anfang Juli 2000 an die
Kläger, die zunächst Renovierungsarbeiten durchführten.
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Seit Anfang 2002 kam es zu fortschreitenden Feuchtigkeitserscheinungen im unteren
Bereich der Kellerwände des Objektes, insbesondere an den an den Flur an-
grenzenden Kellerinnenwänden. Die Parteien streiten darüber, ob es bereits vor der
Veräußerung an die Kläger derartige Feuchtigkeitsschäden gab, ob diese den
Beklagten bekannt waren und ob und gegebenenfalls in welcher Weise im Rahmen der
Besichtigungen vor Vertragsabschluss über eventuelle Kellerfeuchtigkeit gesprochen
wurde.
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Mit der Klage machen die Kläger wegen der Feuchtigkeit Gewährleistungsansprüche
gegen die Beklagten geltend. Erstinstanzlich haben sie zunächst 30.000 € als
Minderung verlangt, diese Forderung jedoch bereits im ersten Rechtszug auf 108.000 €
erhöht. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen im
angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
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Das Landgericht hat die Klage nach Einholung mehrerer Sachverständigengutachten
und Ergänzungsgutachten, Anhörung von Sachverständigen und Vernehmung von
Zeugen abgewiesen. Es hat als erwiesen angesehen, dass das Gebäude nicht
ausreichend gegen Grundwasser abgedichtet sei und insoweit einen Mangel aufweise.
In Gesamtwürdigung des Beweisergebnisses könne jedoch nicht sicher festgestellt
werden, dass den Beklagten dieser Mangel bekannt gewesen sei und sie ihn arglistig
verschwiegen oder dass sie eine grundwasserbeständige Kellerabdichtung zugesichert
hätten. Den Ansprüchen der Kläger stehe deshalb der vertragliche
Gewährleistungsausschluss entgegen.
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Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren weiter, wobei sie
nunmehr in erster Linie Schadensersatz in Höhe der erforderlichen Sanierungskosten
und hilfsweise Minderung verlangen. Sie rügen die Beweiswürdigung des Landgerichts
als verfahrensfehlerhaft, weil der erkennende Einzelrichter Zeugenaussagen als
glaubhaft gewertet habe, ohne die Zeugen selbst vernommen zu haben, und wenden
sich auch inhaltlich gegen die Schlussfolgerungen des Landgerichts, das sich ohne
eigene Fachkunde aufgrund fragwürdiger Bekundungen von Zeugen über die
eindeutigen Feststellungen der Sachverständigen hinweggesetzt habe.
8
Die Kläger beantragen,
9
die Beklagten als Gesamtschuldner unter Abänderung des Urteils des
Landgerichts Kleve zu verurteilen, an sie 108.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von 30.000 € seit dem 22.09.2002 und
von weiteren 78.000 € seit dem 23.03.2004 zu zahlen,
10
hilfsweise, die Sache an das Landgericht Kleve zurückzuverweisen.
11
Die Beklagten beantragen,
12
die Berufung zurückzuweisen.
13
Sie verteidigen die Beweiswürdigung des Landgerichts und berufen sich ergänzend
darauf, dass sie nach dem Inhalt eines vor ihrem eigenen Grundstückserwerb erstellten
Wertgutachtens auf die Existenz einer grundwassersicheren Wanne hätten vertrauen
dürfen.
14
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte
gereichten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gutachten und Ergänzungsgutachten der
Sachverständigen Dr. B..., Dr. M... und H... sowie die Sitzungsniederschriften beider
Rechtszüge Bezug genommen.
15
Der Senat hat die Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... nochmals angehört und den
Zeugen T... S... erneut vernommen. Wegen des Ergebnisses dieser Beweisaufnahme
wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 18.01.2010 verwiesen.
16
II.
17
Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache Erfolg. Die Kläger können wegen
der mangelhaften Kellerabdichtung von den Beklagten als Gesamtschuldnern (§ 421
BGB) gemäß §§ 463 Satz 2, 462, 459 Abs. 1 Satz 1, 433 Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis
zum 31.12.2001 geltenden, nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB hier noch anzuwendenden
Fassung (im Folgenden: a. F.) Schadensersatz wegen Nichterfüllung sowie die
zuerkannten Zinsen (§§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB) verlangen. Auf den
Gewährleistungsausschluss in Abschnitt IV. 1. des notariellen Kaufvertrages können
sich die Beklagten nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen haben (§
476 BGB a. F.).
18
1.
19
Das Kaufobjekt ist mit einem Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a. F. behaftet, weil
der Keller des Gebäudes trotz in dieser Region zu erwartender hoher
Grundwasserstände nicht mit einer weißen oder schwarzen Wanne ausgestattet ist. Die
Außenwände des Kellers sind zwar entgegen der ursprünglichen Planung in Beton
ausgeführt worden. Der Sachverständige Dr. B... hat jedoch überzeugend dargelegt,
dass diese Konstruktion drückendem Wasser nicht standhält. Insbesondere erfüllt sie
nicht die technischen Anforderungen an eine weiße Wanne, weil die Betonbodenplatte
weder die dafür erforderliche Stärke noch eine entsprechende Bewehrung aufweist.
Zudem bietet die Konstruktion im Bereich des Pumpensumpfes, der lediglich aus
aufeinandergeschichteten Fertigbetonringen besteht, drückendem Wasser ungehinderte
Angriffsflächen. Bereits das Landgericht ist deshalb zutreffend von einem objektiven
Sachmangel ausgegangen. Diese Feststellung greifen die Beklagten im
Berufungsverfahren nicht mehr konkret an.
20
2.
21
Diesen Sachmangel haben die Beklagten den Klägern arglistig verschwiegen, so dass
sie sich nicht auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen können (§ 476
BGB a. F.).
22
Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er einen Fehler mindestens für möglich hält und
gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein
Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder
nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW 2003, 2380, 2381 f. m.
w. N.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Nach dem Ergebnis der
Beweiserhebungen beider Instanzen steht zur Überzeugung des Senats fest, dass
während der Nutzungszeit der Beklagten in den Jahren 1987 bis 2000 mehrfach
Feuchtigkeit in den Keller eingedrungen ist, die den Beklagten nicht verborgen
geblieben sein kann. Ob ihnen auch die Ursachen dieser Feuchtigkeit und die
bautechnischen Zusammenhänge bekannt waren, ist dabei unerheblich. Jedenfalls
hätten sie die Kläger über die wiederholten Feuchtigkeitseintritte aufklären müssen, weil
diese die Nutzung der im Keller gelegenen Räume - zumal bei Aufenthaltsräumen - und
den Wert des Gebäudes erheblich beeinträchtigen. Das haben die Beklagten unstreitig
nicht getan. Schon dies erfüllt den Tatbestand der Arglist, denn die Beklagten mussten
davon ausgehen, dass dieser Sachverhalt den Klägern nicht bekannt war. Dabei kann
letztlich dahinstehen, ob sich bei den Besichtigungen - wie die Beklagten behaupten -
nicht einmal Anzeichen für Feuchtigkeit zeigten oder ob - wie die Kläger vortragen -
zwar Wolkenbildungen an den Kellerwänden zu erkennen waren, die Beklagten diese
jedoch auf einen Rohrbruch zurückführten und ausdrücklich versicherten, dass von
außen keine Feuchtigkeit eindringe. In jedem Fall durften die Kläger - für die Beklagten
erkennbar - mangels wahrheitsgemäßer Aufklärung davon ausgehen, ein Haus mit
einem trockenen, uneingeschränkt nutzbaren Keller zu erwerben. Dass sie in Kenntnis
der tatsächlichen Umstände von dem Vertragsschluss abgesehen oder zumindest nicht
den für ein vermeintlich mangelfreies Objekt vereinbarten Kaufpreis gezahlt hätten, liegt
auf der Hand und wird von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt.
23
a)
24
Der Sachverständige Dr. M..., der dem Senat aus zahlreichen Rechtsstreitigkeiten mit
ähnlicher Problematik als zuverlässiger Fachmann für die Ermittlung von
Grundwasserständen bekannt ist, hat in seinen hydrogeologischen Gutachten und
Ergänzungsgutachten und in seinen Anhörungen überzeugend dargestellt, dass der
Grundwasserspiegel während der Nutzungszeit der Beklagten mehrfach und über
nennenswerte Zeiträume die Betonbodenplatte des streitgegenständlichen Gebäudes
erreicht und teilweise sogar deren Oberkante überstiegen hat. Er konnte sich dabei
maßgeblich auf die monatlich ermittelten Messwerte am nur ca. 375 m entfernten Pegel
C... stützen. Unter Berücksichtigung des geologischen Aufbaus der Region,
insbesondere der vergleichbaren Lage des zu beurteilenden Objektes und des Pegels
C... in derselben Niederung zwischen zwei erhöhten Geländeplatten, und unter Hinweis
auf den als Anlage 3 zum Gutachten vom 28.05.2003 überreichten Auszug aus der
Grundwassergleichenkarte 1988 (Bl. 103 GA), wonach beide Punkte in etwa gleichem -
geringem - Abstand von derselben Grundwasserhöhenlinie liegen, hat er
nachvollziehbar und überzeugend begründet, dass der Pegel C... langfristige
zuverlässige Vergleichswerte liefert, die im Wesentlichen unverändert für das
Grundstück der Kläger übernommen werden können. Dies hat der Sachverständige
zudem durch Rammkernbohrungen auf dem streitgegenständlichen Grundstück
verifiziert. Diese Bohrungen haben zum Untersuchungszeitpunkt am 12.05.2003 einen
Grundwasserspiegel von 2,05 m unter Geländeniveau und eine negative Abweichung
vom Pegel C... von lediglich 11 cm ergeben. Wie die Anlage 2.1 zum Gutachten vom
28.05.2003 (Bl. 101 GA) verdeutlicht, stand damit praktisch im Niveau der Unterkante
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der Betonbodenplatte bzw. der darunter vorhandenen Sauberkeitsschicht aktuell
Grundwasser an; die Streifenfundamente befanden sich bereits im Grundwasserbereich.
Der Senat folgt den Ausführungen des Sachverständigen, der aus diesen örtlichen
Gegebenheiten und Vergleichsmesswerten auf die in der - in der mündlichen
Verhandlung vom 08.04.2008 überreichten - Anlage 1 (Bl. 390 GA) in Relation zur
Betonbodenplatte dargestellten Grundwasserstände geschlossen hat. Naturgemäß
liegen für das maßgebliche Grundstück selbst keine exakten Messwerte für die Zeit vor
dem 12.05.2003 vor. Wie der Sachverständige einräumt und die Probebohrungen belegt
haben, kann es innerhalb einer bestimmten Bandbreite auch zu Abweichungen
zwischen dem streitgegenständlichen Grundstück und dem Vergleichspegel C...
kommen. Entgegen der Auffassung der Beklagten bedeutet das allerdings nicht, dass
sich zuverlässige Erkenntnisse für das maßgebliche Grundstück letztlich nicht gewinnen
ließen oder zumindest nur von den noch um einen Abschlag zu vermindernden
Messwerten des Pegels C... als Höchstwerten ausgegangen werden könnte. Zum einen
hat der Sachverständige aufgrund der günstigen örtlichen Bedingungen (vergleichbare
geologische Lage, geringe Entfernung) die mögliche Schwankungsbreite zwischen den
Grundwasserständen auf dem Grundstück und am Vergleichspegel auf höchstens 15
bis 20 cm eingrenzen können, so dass die vorhandenen Vergleichswerte durchaus
belastbare Rückschlüsse gewährleisten. Zum anderen ist zu bedenken, dass der
Grundwasserspiegel ständigen Veränderungen unterliegt, die im fraglichen Gebiet
wegen der geringen Flurabstände (Abstände zwischen Geländeniveau und
Grundwasserspiegel) besonders ausgeprägt sind und durch ergiebige Niederschläge
kurzfristig stark beeinflusst werden. Über längere Zeiträume ist deshalb davon
auszugehen, dass die nur monatlich ermittelten Messwerte am Vergleichspegel C...
nicht stets den monatlichen Höchststand erfasst haben, sondern in den Intervallen
zwischen den Messungen des Öfteren auch überschritten worden sind. Nach der
fachkundigen Beurteilung des Sachverständigen Dr. M..., die zu bezweifeln der Senat
keinen Anlass sieht, kann deshalb bei längerfristiger Betrachtung als hinreichend
gesichert angesehen werden, dass solche messtechnisch nicht erfassten Spitzen
aktuelle Abweichungen zwischen den Grundwasserständen auf dem Grundstück und
am Vergleichspegel zumindest ausgleichen, zumal sich diese Abweichung durchaus
auch auf Null reduzieren kann. Es erscheint deshalb gerechtfertigt, der weiteren
Beurteilung die in der Anlage 1 (Bl. 390 GA) dargestellten Grundwasserstände in
Relation zur Betonbodenplatte zugrunde zu legen.
26
Dies bedeutet, dass der Grundwasserspiegel im Zeitraum von 1987 bis 2000 häufig und
über geraume Zeitabschnitte zumindest im Querschnitt der Betonbodenplatte stand und
deren Oberkante sogar mehrfach nicht nur ganz kurzfristig überstieg. Aber selbst wenn
man - nach Überzeugung des Senats nicht gerechtfertigt - die ermittelten Werte um die
am 12.05.2003 aktuell vorhandene Differenz von 11 cm verringert, er-gibt sich aus der
vom Sachverständigen am 08.04.2008 hierzu vorgelegten Anlage 2 (Bl. 391 GA), dass
die Oberkante der Betonbodenplatte mehrfach vom Grundwasserspiegel erreicht und
zumindest kurzzeitig überstiegen wurde. Angesichts dieser Erkenntnis kommt es auch
nicht darauf an, ob sich im Hinblick auf den vom Sachverständigen angenommenen
Kellerbodenaufbau möglicherweise Abweichungen hinsichtlich der Höhenlage im
Bereich von - allenfalls - wenigen cm ergeben.
27
b)
28
Auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen Dr. M... hat der dem Senat
29
ebenfalls aus zahlreichen Verfahren als fachkundig und zuverlässig bekannte
Sachverständige Dr. B... überzeugend ausgeführt, dass sich im Keller des
streitgegenständlichen Gebäudes wiederholt und über nennenswerte Zeiträume
Feuchtigkeitserscheinungen gezeigt haben müssen, die auch den Beklagten als
bautechnischen Laien nicht verborgen bleiben konnten. Das folgt zwingend aus der
Konstruktion des Kellers, der schon nach Stärke und Bewehrung der Bodenplatte und
im Hinblick auf den praktisch ungeschützten Pumpensumpf die Anforderungen an eine
weiße Wanne nicht erfüllt. Auch eine für drückendes Wasser geeignete
Außenabdichtung (schwarze Wanne) ist nach den überzeugenden Schlussfolgerungen
des Sachverständigen Dr. B..., gegen die die Beklagten sich zweitinstanzlich nicht mehr
wenden, nicht zur Ausführung gelangt. Das bedeutet, dass jedenfalls dann, wenn der
Grundwasserspiegel die Betonbodenplatte erreicht, aufgrund der Kapillarität der
verwendeten Baumaterialien Wasser in den Baukörper eindringt und spätestens dann,
wenn die Oberkante der Betonbodenplatte überschritten wird, auch in sichtbaren
Feuchtigkeitserscheinungen an der Wänden und gegebenenfalls auf dem Boden
hervortritt. Der Sachverständige hat hierzu plausibel erläutert, dass diese Kapillarität je
nach Baustoff unterschiedlich ausgeprägt ist, selbst bei WU-Beton jedoch das
Aufsteigen von Feuchtigkeit im Rahmen von einigen cm ermöglicht, wenn nicht die
besonderen Vorkehrungen einer weißen oder schwarzen Wanne getroffen werden. Es
ist demgemäß ohne Weiteres nachvollziehbar, dass die Feuchtigkeit die
Betonbodenplatte durchdringt und sich sodann in den darauf aufgebrachten baulichen
Konstruktionen (Mauerwerk, Estrich) ausbreitet, wenn der Grundwasserspiegel bis zur
Höhe der Oberkante des Rohbodens ansteigt. Dies hat der Sachverständige unter
Hinweis auf das Prinzip der kommunizierenden Röhren anschaulich erläutert. Aus
bautechnischer Sicht erscheint es danach ausgeschlossen, dass trotz der
anzunehmenden Grundwasserstände bis zur Veräußerung des Grundstücks an die
Kläger nie Feuchtigkeit in den Keller eingedrungen sein soll. Hierfür bedurfte es nicht
einmal des zusätzlichen Einflusses von aufsteigender Feuchtigkeit aus den
Streifenfundamenten, die bereits lange vor der Betonbodenplatte im Grundwasser
standen, sowie von Schichtenwasser, dem der Sachverständige Dr. M... nach starken
Niederschlägen durchaus eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung beimisst.
Wenn aufgrund dieser Zusammenhänge Wasser in das Innere des Kellers eindrang, ist
unmittelbar einsichtig, dass es auch zu sichtbaren Feuchtigkeitserscheinungen wie etwa
Braunränderungen, Verfärbungen, Aussalzungen oder modrigem Geruch gekommen
sein muss. Aufgrund der erhöhten Kapillarität von Mauerwerk und Putz muss sich auf
der Betonbodenplatte sammelnde Feuchtigkeit in diesen Bauteilen weiter aufgestiegen
sein und entsprechende Spuren hinterlassen haben. Dies korrespondiert mit dem
Schadensbild, das die Sachverständigen bei ihren Untersuchungen vorgefunden und -
ebenso wie die Kläger - fotografisch dokumentiert haben. Diese Schlussfolgerungen
erklären auch, warum die Feuchtigkeit an den Innen-wänden stärker ausgeprägt war,
denn diese weisen im Vergleich zu den in Beton ausgeführten Kelleraußenwänden eine
deutlich höhere Kapillarität auf.
30
In der Gesamtschau verbleiben nach den Feststellungen der beiden Sachverständigen
keine vernünftigen Zweifel, dass der Keller im Haus der Kläger schon während der
Nutzungszeit der Beklagen zeitweise durch Grundwasser belastet war und es dadurch
zu sichtbaren Feuchtigkeitserscheinungen im Inneren gekommen sein muss, die den
Beklagten nicht verborgen bleiben konnten. Zwar mögen diese Erscheinungen weniger
stark als seit 2002 ausgeprägt gewesen sein, weil nach den Feststellungen des
Sachverständigen Dr. M... ab dem Winter 2001/02 noch höhere Grundwasserstände als
31
in der Jahren 1987 bis 2000 erreicht wurden. Der Sachverständige Dr. B... hat jedoch
überzeugend ausgeschlossen, dass sich der Baukörper altersbedingt oder durch
sonstige Einflüsse innerhalb weniger Jahre so verändert haben könnte, dass er bis zur
Veräußerung an die Kläger den damaligen Belastungen noch standgehalten haben
kann. Das wäre nicht nur im Hinblick auf die bauliche Konstruktion und die jeweils
aktuellen Grundwasserstände unerklärlich, sondern zudem mit dem Ausmaß des später
festgestellten Schadensbildes schlechterdings unvereinbar. Daran ändert auch der
Umstand, dass Feuchtigkeit auch nach dem Erwerb der Kläger bei hohen
Grundwasserständen nicht stets sofort und gleichmäßig eintrat, nichts, denn es liegt auf
der Hand, dass selbst einheitliche Bauteile wie etwa die Bodenplatte je nach
Verdichtung des Betons insgesamt oder punktuell eine höhere oder geringere
Kapillarität aufweisen können, Feuchtigkeit demgemäß zuerst an Schwachstellen
eindringt und sich auch innerhalb des Baukörpers etwa aufgrund von Unebenheiten des
Rohfußbodens unterschiedlich verteilen kann. Auch dies hat der Sachverständige Dr.
B... anschaulich erläutert.
Letztlich ist auch auszuschließen, dass vorhandene Schadensbilder von den Klägern
manipuliert oder von den Beklagten fehlgedeutet worden sein könnten. Soweit der
Beklagte zu 1. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemutmaßt hat, die
Kläger könnten den Keller absichtlich geflutet haben, um unter Hinweis auf den
angeblichen Mangel einen ungerechtfertigten Kaufpreisnachlass zu erwirken, fehlt dafür
nicht nur jeder Anhaltspunkt; vielmehr verbietet die auffällige Parallele zwischen dem
Anstieg des Grundwasserspiegels im Winter 2001/02 mit den kurz darauf aufgetretenen
Feuchtigkeitsproblemen in Verbindung mit den baukonstruktiven Eigenschaften des
Kellers derartige Spekulationen. Auch eine irrtümliche Zuordnung von
Feuchtigkeitserscheinungen zu dem angeblichen Rohrbruch kam selbst aus der Sicht
der Beklagten verständigerweise nicht in Betracht, denn dieser Schaden soll erst gegen
Ende ihrer Nutzungszeit eingetreten sein, während die Feuchtigkeitserscheinungen
bereits wesentlich früher und über einen längeren Zeitraum aufgetreten sein müssen.
Bei dieser Sachlage ist die Einlassung der Beklagten, sie hätten zu keinem Zeitpunkt
Anhaltspunkte für Feuchtigkeit wahrgenommen, zur Überzeugung des Senats widerlegt.
32
c)
33
Dieses Ergebnis wird durch die Aussagen der in beiden Rechtszügen vernommenen
Zeugen nicht in Frage gestellt.
34
aa)
35
Allerdings hat der Zeuge T... S... in beiden Instanzen bekundet, während der
Nutzungszeit seiner Eltern, der Beklagten, habe es im Keller keine Anzeichen für
Feuchtigkeit gegeben. Er habe weder Wolkenbildungen, Braunränderungen oder
sonstige Verfärbungen noch Aussalzungen an den Wänden oder Fußböden und auch
keinen auffälligen Geruch wahrgenommen. Da der Zeuge nach seinen Angaben bis
1988 vollständig bei seinen Eltern wohnte und sich auch während seines Studiums (bis
1995) und danach trotz Anmietung einer Studentenwohnung bzw. gelegentlicher
Besuche bei seiner damaligen Freundin und heutigen Ehefrau regelmäßig in seinem
Elternhaus, insbesondere auch in seinem im Keller gelegenen Arbeitszimmer aufhielt,
könnten ihm solche Erscheinungen schwerlich verborgen geblieben sein. Gleichwohl
sind die Aussagen des Zeugen nicht geeignet, ernsthafte Zweifel an den Feststellungen
der Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... zu begründen:
36
Bei seiner Vernehmung durch den Senat hat der Zeuge seine erstinstanzliche Aussage
nach Verlesung zwar bestätigt und bekräftigt und jeden Anhaltspunkt für Feuchtigkeit für
den gesamten Nutzungszeitraum seiner Eltern ausgeschlossen. Hierbei ist er zunächst
sehr souverän und bestimmt aufgetreten. Dieses Bild änderte sich jedoch grundlegend,
als er zum nicht unmittelbar die Beweisfrage betreffenden Randgeschehen gehört
wurde. So zeigte er bereits Unsicherheiten bei der Frage, ob und gegebenenfalls
welche Spuren noch von dem erwähnten Rohrbruch im Erdgeschoss, bei dem Wasser
an der Wand zwischen dem Treppenhaus und der kleinen Kammer im Keller
heruntergelaufen sein soll, vorhanden waren und ob die daraufhin angelegte
Wandöffnung zur Erneuerung der Steigleitungen im Kellergeschoss beidseitig verputzt
worden war. Er berief sich insoweit auf Erinnerungslücken, da dies kurz vor dem
Verkauf des Hauses für ihn nicht mehr von besonderem Interesse gewesen sei. Auf den
Vorhalt, dass die Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... erstinstanzlich in ihren
Gutachten und Ergänzungsgutachten durchweg dabei verblieben seien, dass es aus
sachverständiger Sicht mehrfach zu Feuchtigkeitseinbrüchen gekommen sein müsse,
reagierte er mit der Äußerung, dass er bzw. seine Aussagen dadurch offenbar
"diskreditiert" werden sollten und er im Übrigen dafür keine Erklärung habe. Auf die
Fragen des Prozessbevollmächtigten der Kläger nach Grundwasserproblemen in der
Nachbarschaft und nach einem Rechtsstreit des Beklagten zu 1. bezüglich eines
anderen in der Nähe gelegenen Objektes antwortete er sodann ausweichend und rang
zunehmend nach vermeintlich unverfänglichen Formulierungen, um schließlich auf
mehrfaches konkretes Nachfassen des Senats und des Prozessbevollmächtigten der
Kläger Stück für Stück einzuräumen, dass die unmittelbaren Nachbarn seinen Eltern
durchaus von einem Wasserschaden in ihrem eigenen Keller berichtet hatten und der
Beklagte zu 1. nach der Veräußerung eines anderen, in einer Nachbarstraße gelegenen
Hauses in einem Rechtsstreit mit dem Erwerber wegen einer mangelhaften
Kellerabdichtung unterlegen war. So verneinte der Zeuge zunächst die Frage, ob ihm
Nachbarn von Feuchtigkeit in ihrem eigenen Keller berichtet hätten, und erklärte, dass
dies nach seiner Einschätzung wohl geschehen wäre, wenn es solche Probleme
gegeben hätte. Anschließend zog er sich allerdings darauf zurück, dass sich die
Gespräche mit den Nachbarn - auch im Hinblick auf den Altersunterschied - im
Wesentlichen auf wechselseitiges Grüßen beschränkt hätten und auch kein Anlass
bestanden habe, sich über derartige Fragen auszutauschen. Letztlich räumte er dann
ein, von seinen Eltern von einem Wasserschaden im Keller der Nachbarn gehört zu
haben. Darüber habe er indes keine weiteren Kenntnisse und er habe sich auch nicht
dafür interessiert. Jedenfalls sei das eigene Haus der Eltern trocken gewesen. In
ähnlicher Weise hat der Zeuge auf die Frage des Prozessbevollmächtigten der Kläger,
ob der Beklagte zu 1. einmal einen Prozess wegen eines von ihm veräußerten, nach
Einwurf der Klägerin zu 2. etwa 200 m entfernten Hauses in der Straße K... F... geführt
habe, dies zwar bestätigt, zunächst jedoch bekundet, das habe mit der vorliegenden
Angelegenheit nichts zu tun und es sei dabei um völlig andere Probleme gegangen. Auf
gezieltes weiteres Befragen hat der Zeuge sodann erklärt, es habe sich wohl um
technische Mängel gehandelt, um auf weiteres Nachfassen schließlich einzuräumen, es
sei um die Kellerabdichtung gegangen. Von Feuchtigkeit in dem Objekt, das nach
seiner Schätzung etwa 800 m von dem hier streitgegenständlichen Grundstück entfernt
gelegen habe und an dessen Hausnummer er sich nicht mehr erinnern könne, sei ihm
allerdings nichts bekannt. Gleichwohl habe sein Vater den Prozess gegen den Erwerber
verloren.
37
Bei diesem Aussageverhalten vermag der Senat den Angaben des Zeugen T... S...
38
keine die Feststellungen der Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... erschütternde
Bedeutung beizumessen. Es mag noch verständlich sein, dass der Zeuge auf die
unerwarteten Fragen nach Grundwasserproblemen in der Nachbarschaft und dem
Prozess um ein anderes Objekt irritiert und in gewissem Umfang ungehalten reagierte,
zumal die Fragen ersichtlich auf eine Überprüfung seiner und der Beklagten
Glaubwürdigkeit abzielten. Dem Zeugen ist auch nicht vorzuwerfen, dass er sich nicht
mehr an jede Einzelheit erinnerte. Ebenso lassen sich für den vorliegenden Fall keine
Rückschlüsse zu Lasten der Beklagten aus den Problemen im unmittelbaren
Nachbarhaus ziehen, weil letztlich immer die konkreten Umstände des Einzelfalles wie
etwa die konstruktive Ausgestaltung des jeweiligen Kellers und die Bau-tiefe
entscheidend sind. Schließlich bietet auch der Umstand, dass der Beklagte zu 1. bereits
einmal in einem offenbar ähnlich gelagerten Rechtsstreit unterlegen ist, kein tragfähiges
Argument zugunsten der Kläger. Diese Hintergründe bestätigen jedoch immerhin, dass
die von den Sachverständigen Dr. B... und Dr. M... festgestellte Problematik in der
unmittelbaren Umgebung tatsächlich existierte. Insbesondere aber ist in den
entsprechenden Angaben des Zeugen T... S..., der sich zunehmend nervös zeigte und
seine anfängliche Souveränität völlig verlor, ein deutliches Bestreben, den Beklagten
möglicherweise nachteilige Gesichtspunkte auszublenden oder zumindest
herunterzuspielen und seine Eltern damit zu schützen, hervorgetreten. Bei dieser
Sachlage kann auch seinen Angaben über - angeblich nie vorhandene - Feuchtigkeit im
streitgegenständlichen Objekt kein erhebliches Gewicht beigemessen werden.
bb)
39
Die Aussagen der erstinstanzlich vernommenen weiteren Zeugen vermögen die
Darstellung der Beklagten schon inhaltlich nicht entscheidend zu stützen, so dass der
Senat von einer erneuten Vernehmung auch dieser Zeugen abgesehen hat:
40
Die Zeugen M... und B... haben zwar zeitweise als Mieter im Dachgeschoss des
streitgegenständlichen Hauses gewohnt und keine Feuchtigkeitserscheinungen
bemerkt. Sie verfügten allerdings nicht über einen eigenen Kellerraum, sondern durften
lediglich die Waschküche und gelegentlich auch den Partyraum mitbenutzen. Schon
deshalb hatten sie nur einen beschränkten Einblick. Entscheidend kommt hinzu, dass
die Mietzeit der Zeugen, die die Zeugin M... auf 1987 bis 1992 oder 1993 und der Zeuge
B... auf 1987 bis eventuell 1996 datierten, weit überwiegend in einem Zeitraum lag, in
dem der Grundwasserspiegel ausweislich der vom Sachverständigen Dr. M...
vorgelegten Ganglinien der Messstelle C... (Bl. 390 f. GA) deutlich unter der
Betonbodenplatte des Hauses zurückblieb. Wenn die Zeugen während ihrer Mietzeit
keine Anzeichen für Feuchtigkeit feststellten, lassen sich daraus mithin angesichts ihres
ohnehin eingeschränkten Einblicks keine tragfähigen Rückschlüsse zugunsten der
Beklagten ziehen.
41
Die Zeugen K... K... und R... K... sind mit den Beklagten befreundet und waren nach
ihren Angaben des Öfteren im streitgegenständlichen Gebäude, wo sie gelegentlich
auch im Partyraum im Keller feierten. Auch ihr Einblick war damit von vornherein
beschränkt. Wenn sie anlässlich ihrer Aufenthalte im Kellergeschoss keine Feuchtigkeit
feststellten, lassen sich daraus deshalb keine zuverlässigen Rückschlüsse ziehen,
zumal es fernliegt, dass die Beklagten den Partyraum gerade in Zeiten akuter
Durchfeuchtungen nutzten. Außerdem hatten die Zeugen - ungeachtet der Möglichkeit
zwischenzeitlicher Renovierungen, die durch die wenig überzeugende Aussage des
Zeugen T... S... nicht ausgeschlossen wird - auch keinen Anlass, besonders auf etwaige
42
Restspuren abgetrockneter Feuchtigkeit im Flur zu achten. Dass die
Feuchtigkeitsschäden damals weniger ausgeprägt als auf den zur Akte gereichten
Lichtbildern gewesen sein können, hat bereits der Sachverständige Dr. B... bestätigt.
Selbst die Kläger, die das Objekt als Kaufinteressenten wesentlich kritischer in
Augenschein genommen haben dürften, haben nach ihrem Vortrag bei der Besichtigung
nur eine leichte Wolkenbildung im unteren Bereich der Kellerwände vorgefunden, die
sich im Jahr 2001 nicht veränderte. Schließlich erscheint auch nicht gesichert, dass die
Beklagten die Zeugen K... von aufgetretener Feuchtigkeit unterrichtet hätten. Abgesehen
davon, dass ohnehin nicht angenommen werden kann, dass Freunde und Bekannte
regelmäßig von Mängeln des eigenen Hauses informiert werden, hing die
Wahrscheinlichkeit eines solchen Gesprächs davon ab, wie sehr die Beklagten solche
Schäden als Problem empfanden. Da das Problem offenbar auch in der Nachbarschaft
bestand und dort vermutlich noch deutlich stärker ausgeprägt war, erscheint durchaus
denkbar, dass die Beklagten sich zu einem Gespräch mit den Zeugen K... über dieses
Thema nicht veranlasst sahen.
Den Aussagen der Zeugen S... D... und H... D... ist schon deshalb kein wesentlicher
Beweiswert beizumessen, weil sie das Haus lediglich Anfang 1999 zweimal im Hinblick
auf einen angedachten Makler-Alleinauftrag besichtigt haben. Selbst wenn man von
einer höheren Fachkompetenz und besonderer Aufmerksamkeit der Zeugen in Bezug
auf Bauschäden ausgeht, handelte es sich mithin um eine Momentaufnahme, die keine
Rückschlüsse auf die Verhältnisse im gesamten Nutzungszeitraum der Beklagten
zulässt.
43
Nach alledem sieht es der Senat als erwiesen an, dass den Beklagten die
Feuchtigkeitsproblematik bekannt war und sie diese den Klägern arglistig verschwiegen
haben. Daran ändert letztlich auch die in der mündlichen Verhandlung angestellte
Überlegung der Beklagten zu 2., dass sie in einem solchen Fall die Voreigentümer in
Haftung genommen hätten, nichts. Abgesehen davon, dass zum Inhalt des
entsprechenden Vertrages und möglichen Hinweisen der Voreigentümerin (nach
Anlage 23 zum Gutachten H... vom 10.12.2008, Bl. 499 GA, offenbar eine Bank, die das
Objekt zuvor in einer Zwangsversteigerung erworben hatte) nichts vorgetragen ist, sind
vielfältige Gründe dafür denkbar, warum Grundstückserwerber bei auftretenden Mängeln
von einer Inanspruchnahme des Verkäufers absehen. Die mögliche Erkenntnis, dass
solche Probleme in der Nachbarschaft verbreitet und insofern "normal" sind, rechtliche
Unkenntnis über die Tragweite eines vertraglichen Gewährleistungsausschlusses,
glaubhafte Unkenntnis des nur kurzzeitigen Voreigentümers oder der Wunsch,
Auseinandersetzungen zu vermeiden, sind nur einige der in Betracht kommenden
Motive.
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3.
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Aufgrund des hiernach von den Beklagten zu vertretenden (§ 459 Abs. 1 Satz 1 BGB a.
F.), arglistig verschwiegenen Sachmangels können die Kläger von den Beklagten
Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Höhe der zur Herstellung des vertragsmäßigen
Zustandes erforderlichen Sanierungskosten verlangen (§ 463 Satz 2, 462 BGB a. F.).
Dass die Kläger erstinstanzlich zunächst Minderung geltend gemacht hatten, steht
diesem Anspruch nicht entgegen. Da die Beklagten sich damit nicht einverstanden
erklärten und die Minderung somit nicht vollzogen war (§ 465 BGB a. F.), stand den
Klägern das Wahlrecht zwischen den verschiedenen Gewährleistungsansprüchen auch
noch im Berufungsrechtszug zu (vgl. Palandt/Putzo, 61. Aufl., § 465 BGB a. F. Rdnr. 8
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m. w. N.). Eine unzulässige Klageänderung (§ 533 ZPO) ist darin nicht zu erblicken. Die
Kläger haben ihren Anspruch bereits in der Anspruchsbegründung vom 04.09.2002
zumindest nachrangig auch als "Schadensersatzbetrag" geltend gemacht. Zudem
haben die Beklagten dem Anspruchswechsel nicht widersprochen und er erscheint
auch sachdienlich, weil Voraussetzungen und Höhe des Anspruchs im bisherigen
Rechtsstreit ohnehin schon geklärt waren.
Die Höhe des Anspruchs beläuft sich - wie von den Klägern beantragt - auf 108.000 €.
Diesen Betrag hat der Sachverständige Dr. B... in seinem Gutachten vom 30.10.2003 als
ungefähren Kostenaufwand für die preiswertere von zwei in Betracht kommenden
fachgerechten Sanierungsmethoden (Innenabdichtung nach dem System R...) ermittelt.
Die Beklagten haben diese Berechnung - abgesehen von einer ersichtlich nicht
vorliegenden Bindung an die ursprüngliche Forderungshöhe von 30.000 € -
ausschließlich mit dem Argument angegriffen, die Sanierung könne kostengünstiger
nach einem vom Sachverständigen S... entwickelten Verfahren durchgeführt werden.
Bereits aus dem zur Akte gereichten Fachbeitrag des Sachverständigen S... (Bl. 277 ff.
GA) ergibt sich allerdings abschließend, dass es verfrüht wäre, die dort beschriebene
Sanierungsmaßnahme bereits als erfolgreich zu bezeichnen, und darüber nur eine
langjährige Beobachtung Aufschluss geben kann. Auf ein solches noch nicht
ausgereiftes und somit langfristig unsicheres Sanierungskonzept müssen sich die
Kläger indes nicht verweisen lassen. Im Übrigen erscheint nach der Stellungnahme des
Sachverständigen Dr. B... in seinem Ergänzungsgutachten vom 09.01.2007 (Bl. 315 ff.
GA) auch zweifelhaft, ob das Verfahren tatsächlich kostengünstiger wäre. Der von den
Beklagten im Anschluss an die Ausführungen des Privatsachverständigen R... auf ca.
45.000 € bezifferte Kostenaufwand versteht sich nämlich ausdrücklich ohne das
Ausräumen, das Freimachen und die Wiederherstellung der Kellerräume. Gerade in
diesem Bereich werden aber angesichts der teilweise aufwändigen Ausgestaltung der
Kellerräume etwa als Partyraum/Bar, Büro und Badezimmer ganz erhebliche Kosten
entstehen, da z. B. die gesamten Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen,
Fachwerk, Fliesen und Fußböden ausgebaut und später wieder installiert werden
müssen. Der Sachverständige Dr. B... geht deshalb sogar von noch höheren als den
nach dem System R... veranschlagten Gesamtkosten aus.
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4.
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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.
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5.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
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Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO).
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Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 108.000 € festgesetzt.
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M… S… Dr. A…
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