Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-3 Wx 85/07

OLG Düsseldorf: dringender fall, wiederaufnahme des verfahrens, einstweilige verfügung, verwalter, verwaltung, ermessen, erlass, eigentümer, holz, offenkundigkeit
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 85/07
Datum:
31.08.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 85/07
Vorinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 25 T 19/07
Tenor:
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 2. haben die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der
weiteren Beschwerde zu tragen und die den übrigen Beteiligten in
diesem Rechtszuge notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten
zu erstatten.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000 €.
I.
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Mit Beschluss vom 19. Dezember 2006 hat das Amtsgericht die weitere Beteiligte bis
zur Bestellung eines ordentlichen Verwalters zur Notverwalterin der im
Beschlusseingang bezeichneten Eigentümergemeinschaft bei einer monatlichen
Verwaltervergütung von 100 € netto bestellt und sie ausdrücklich verpflichtet, alsbald
eine Eigentümerversammlung mit dem Ziel der Neuwahl eines ordentlichen Verwalters
abzuhalten. Durch einstweilige Anordnung bis zum Eintritt der formellen Rechtskraft
seiner Entscheidung hat es die Notverwalterbestellung mit sofortiger Wirkung versehen.
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Hiergegen haben sich die Beteiligten zu 2. mit ihrer Beschwerde gewandt, die das
Landgericht nach Anhörung der weiteren Beteiligten zurückgewiesen hat.
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Mit ihrer dagegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten
zu 2. ihr Ziel, die Bestellung der Notverwalterin zu beseitigen, weiter.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
5
II.
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Die gem. § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung
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des Landgerichts weder zur Zeit ihres Erlasses auf einer Rechtsverletzung (§§ 27 Abs. 1
FGG, 546 ZPO) beruht hat, noch nach heutiger Rechtslage rechtsfehlerhaft ist.
1.
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Das Landgericht hat ausgeführt:
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Die vom Amtsgericht ausgesprochene Bestellung der weiteren Beteiligten zur
Notverwalterin finde ihre Grundlage sowohl in § 21 Abs. 4 WEG als auch in § 26 Abs. 3
WEG. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehle ein Verwalter. Auch liege ein
dringender Fall vor. Die Eigentümergemeinschaft bestehe aus zwei Ehepaaren, die
miteinander verfeindet seien. Trotz mehrfacher Versuche sei es ihnen bislang nicht
gelungen, die Bestellung eines neuen Verwalters herbeizuführen. Die finanzielle
Situation der Gemeinschaft sei, da Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne für
mehrere Jahre bislang nicht beschlossen worden seien, völlig offen. Schließlich sei, da
die Beteiligten zu 2. der von der Notverwalterin für den 3. Februar 2007 anberaumten
Eigentümerversammlung, deren Gegenstand u.a. die Wahl eines "ordentlichen"
Verwalters hätte sein sollen, ferngeblieben seien, eine Verwalterbestellung der weiteren
Beteiligten gescheitert; aufgrund dessen sei diese, wie sie im Termin vor der Kammer
bestätigt habe, nicht mehr bereit, über eine Notverwaltung hinaus "regulär" tätig zu
werden. Insgesamt seien aufgrund des dem Akteninhalt zu entnehmenden und der
Kammer aufgrund verschiedener Vorverfahren bekannten Sachverhalts die
privatautonomen Gestaltungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft
nachhaltig gestört, und eine durchgreifende Konfliktbereinigung sei weder
nachgewiesen, noch ergebe sich eine solche auch nur ansatzweise aus der Akte.
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2.
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Diese Erwägungen halten nach Maßgabe der bis zum 30. Juni 2007 geltenden
Rechtslage der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand (a). Auf dieser
Grundlage gibt auch das Vorbringen der Beteiligten zu 2. zur Begründung ihrer
sofortigen weiteren Beschwerde keinen Anlass zu Bedenken gegen die rechtliche
Fehlerfreiheit der angegriffenen Entscheidung (b). An diesem Ergebnis hat sich durch
das mit Wirkung vom 1. Juli 2007 in Kraft getretene Gesetz zur Änderung des
Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze nichts geändert (c).
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a) Die Bestellung eines Notverwalters rechtfertigte sich bereits nach § 26 Abs. 3 WEG
a.F. Angesichts dessen bedarf es keiner Entscheidung, ob sie ihre Grundlage auch in §
21 Abs. 4 WEG fand; diese Vorschrift hat das Landgericht gleichfalls benannt, ohne
indes ihre Voraussetzungen näher zu behandeln.
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Der Eigentümergemeinschaft hat zum Zeitpunkt des Erlasses der landgerichtlichen
Entscheidung ein gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG von den Eigentümern bestellter
Verwalter gefehlt, und er fehlt bis heute.
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Gleichfalls bedenkenfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass ein dringender
Fall im Sinne des § 26 Abs. 3 WEG (a.F.) vorliegt.
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Ein dringendes sachliches Bedürfnis für die Bestellung eines Notverwalters liegt vor,
wenn die Wohnungseigentümerversammlung nicht selbst durch die Bestellung eines
Verwalters Abhilfe schaffen kann oder will und durch die gerichtliche Bestellung ein
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Wohnungseigentümer (oder ein Dritter) vor Schaden bewahrt werden kann.
Demgegenüber reicht zwar die bloße Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer als
solche nicht aus. Jedoch ist sie für die Annahme eines dringenden sachlichen
Bedürfnisses nur dann unzureichend, wenn trotz der Zerstrittenheit konkret ernstlich
damit zu rechnen ist, dass in einer Eigentümerversammlung, die von einem hierzu durch
vorangegangene gerichtliche Entscheidung entsprechend § 37 Abs. 2 BGB
ermächtigten Eigentümer einberufen worden ist, ein Verwalter ordnungsgemäß bestellt
werden kann (OLG Köln ZMR 2003, S. 380 ff.; BayObLG ZMR 2005, S. 559 ff.; Senat
ZMR 2000, S. 554 f.; Staudinger-Bub, BGB, 13. Bearb. 2005, § 26 WEG Rdnr. 493
m.w.N.).
Nach diesen Grundsätzen bedurfte es, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend
erkannt hat, hier keines der Notverwalterbestellung vorangehenden Versuchs der
Bestellung eines Verwalters durch Beschluss auf einer im Wege der Ermächtigung
eines einzelnen Wohnungseigentümers einberufenen Eigentümerversammlung. Denn
dass diese ein positives Ergebnis im Sinne einer Verwalterbestellung durch Beschluss
gehabt hätte, ließ sich nicht annehmen. Im übrigen hat faktisch am 3. Februar 2007 ein
derartiger Versuch stattgefunden und ist dieser mangels Beschlussfähigkeit infolge des
Fernbleibens der Beteiligten zu 2. mit ihrer Stimmenmehrheit gescheitert.
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Was die zu bewältigenden sachlichen Verwaltungsaufgaben anbelangt, ist der
landgerichtlichen Begründung hinzuzufügen, dass die Beteiligten zu 1. bereits im
Beschwerdeverfahren mit Schriftsatz vom 12. Februar 2007 – in allgemeiner Form, aber
von den Beteiligten zu 2. auch nicht widersprochen – vorgebracht haben, inzwischen
leide bereits die Substanz des Gebäudes, auch habe die vom Amtsgericht bestellte
Notverwalterin verschiedene Unregelmäßigkeiten und Auffälligkeiten festgestellt und
sich dieserhalb an die Wohnungseigentümer gewandt. Außerdem zeigt auch die von
den Beteiligten zu 2. selbst mit der Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde
vorgelegte Tagesordnung für die geplante Eigentümerversammlung, dass eine Vielzahl
dringend zu klärender Sachfragen besteht, deren Behandlung auf der Versammlung sie
selbst beantragt haben (insbesondere Wärmedämmung Dachgeschoss,
Treppenhausreinigung, Hausordnung, Zufahrt zum Grundstück). Schließlich ist die
landgerichtliche Feststellung, die Eigentümergemeinschaft wirtschafte seit langem ohne
tragfähige Grundlagen in Beschlüssen über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen,
nicht dadurch unrichtig oder auch nur in ihrer Bedeutung gemindert worden, dass der
Senat mit Beschluss vom 10. August 2007 (in Sachen I-3 Wx 17/07 = 25 T 652/06 LG
Düsseldorf = 35 II 128/05 WEG AG Langenfeld) über die Abrechnungszeiträume 2001
bis 2004 rechtskräftig entschieden hat.
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Sodann hat das Landgericht zwar weiterhin noch auf die fehlende Bereitschaft der
weiteren Beteiligten, als "ordentliche" Verwalterin, also über eine Notverwaltung hinaus,
tätig zu werden, abgestellt, doch bedurfte es dieser Feststellung nicht. Ausreichend war
vielmehr, dass alle Wohnungseigentümer Gelegenheit gehabt hatten, die weitere
Beteiligte mit ihrem Beschluss zur Verwalterin zu bestellen, nämlich am 3. Februar
2007, und dass auch diese Gelegenheit ungenutzt blieb. Im übrigen sind
Wohnungseigentümer trotz einer Notverwalterbestellung nicht gehindert, selbst durch –
bestandskräftigen – Beschluss einen Verwalter ihres Vertrauens zu bestimmen, denn
diese Möglichkeit ist ihnen durch den gerichtlichen Bestellungsbeschluss nicht
abgeschnitten (BayObLG a.a.O. m.w.N.). Im übrigen hat das Amtsgericht die
Notverwalterin ausdrücklich verpflichtet, alsbald eine Eigentümerversammlung mit dem
Ziel der Neuwahl eines "ordentlichen" Verwalters abzuhalten.
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Sein Auswahlermessen (dazu: Senat ZMR 2000, S. 554 f.) hat das Landgericht wie
bereits das Amtsgericht fehlerfrei ausgeübt. Diesbezügliche Bedenken werden weder
von den Beteiligten zu 2. vorgebracht, noch sind sie dem Akteninhalt zu entnehmen.
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Ebenso wenig zu beanstanden sind der ausdrückliche Ausspruch der Pflicht der
Notverwalterin zur möglichst baldigen Abhaltung einer Eigentümerversammlung mit
dem Ziel der Neuwahl eines ordentlichen Verwalters (hierzu bereits oben) sowie die
Bemessung der monatlichen Verwaltervergütung.
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b)
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An diesem Ergebnis ändert das Vorbringen der Beteiligten zu 2. im Schriftsatz vom
20. August 2007, mit dem sie nunmehr ihre sofortige weitere Beschwerde begründet
haben, nichts.
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Sie machen jetzt geltend, die Angabe der weiteren Beteiligten im Termin vor der
Kammer des Landgerichts, sie sei nicht bereit, über die Notverwaltungszeit hinaus
Verwalterin der vorliegenden Eigentümergemeinschaft zu sein, sei bewusst unrichtig
gewesen; dies ergebe sich daraus, dass in ihrer Einladung für eine im August oder
September 2007 durchzuführenden Eigentümerversammlung unter TOP 13 die
Bestellung entweder einer "Firma L." oder ihrer selbst als künftige Verwalterin als
Beschlussvorschlag enthalten sei.
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Es ist bereits zweifelhaft, ob dieses Vorbringen im Rechtsbeschwerdeverfahren noch
Berücksichtigung finden kann.
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Denn im dritten Rechtszug sind grundsätzlich weder Tatsachen, die bei Erlass der
Beschwerdeentscheidung schon bestanden, aber nicht vorgebracht worden waren,
noch erst nachträglich entstandene Tatsachen berücksichtigungsfähig. Ausnahmen
gelten bei deren Offenkundigkeit, ferner wenn die neuen Tatsachen ohne weitere
Ermittlungen feststehen, weil sie unstreitig sind oder sich unzweideutig aus den Akten
ergeben, schließlich bei eine Wiederaufnahme des Verfahrens entsprechend §§ 578 ff.
ZPO rechtfertigenden Tatsachen (Keidel/Kuntze/Winkler–Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl.
2003, § 27 Rdnr. 45 m.w.Nachw.).
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Eine solche Ausnahme dürfte hier nicht vorliegen. Denn der entscheidende Umstand,
dass die weitere Beteiligte vor dem Landgericht bewusst unrichtige Angaben gemacht
habe, ist weder offenkundig, noch stünde er, selbst wenn die Beteiligten zu 1. dem nicht
widersprochen hätten (wie sinngemäß mit Schriftsatz vom 29. August 2007), ohne
weitere Ermittlungen, nämlich einer Befragung der weiteren Beteiligten zu ihren
Beweggründen, fest; ferner ist durch den jetzigen Vortrag der Beteiligten zu 2. auch ein
Wiederaufnahmegrund nicht dargetan, weil nach Aktenlage die weitere Beteiligte
lediglich im Laufe der Zeit anderen Sinnes geworden ist. Nach alledem dürfte sich das
berücksichtigungsfähige neue Vorbringen der Beteiligten zu 2. darin erschöpfen, eine
mögliche Erledigung der Hauptsache – eine Beendigung des Amtes der Notverwalterin
durch einen Beschluss über die Wahl eines neuen Verwalters – in Aussicht zu stellen.
Eine derartige Möglichkeit künftiger Erledigung hindert den Senat indes nicht, jetzt zu
entscheiden wie geschehen.
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Jedoch bedarf die Frage der Berücksichtigungsfähigkeit keiner abschließenden
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Beurteilung. Denn jedenfalls ergibt sich aus der oben unter a) dargestellten rechtlichen
Würdigung, dass das jetzige Vorbringen der Beteiligten zu 2. unerheblich ist, weil es auf
die innere Bereitschaft der weiteren Beteiligten, als "ordentliche" Verwalterin zu
fungieren, bei Erlass des landgerichtlichen Beschlusses nicht entscheidungstragend
angekommen ist.
c)
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An alledem ändert die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes nichts.
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Gemäß Art. 4 i.V.m. Art. 1 Nr. 15 c) des Änderungsgesetzes ist mit Wirkung vom 1. Juli
2007 an der bisherige § 26 Abs. 3 WEG aufgehoben worden. Dies beruht jedoch, wie in
den Gesetzesmaterialien ausdrücklich niedergelegt (BT-Drucks. 16/887, S. 35), auf der
Erwägung, neben der nach altem und neuem Recht bestehenden Möglichkeit, gemäß
§§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. gerichtlich einen Verwalter zur Verwirklichung
des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung zu bestellen, bedürfe es aus
praktischen Gründen einer Notverwalterbestellung gemäß §§ 26 Abs.3, 43 Abs. 1 Nr. 3
WEG a.F. künftig nicht mehr; eine Verwalterbestellung könnten die Eigentümer auch im
Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. erreichen und in Fällen besonderer
Eilbedürftigkeit eine einstweilige Verfügung erwirken. Damit hat sich der Gesetzgeber
nicht nur der zum bisherigen Recht schon bestehenden herrschenden Meinung
angeschlossen, das Wohnungseigentumsgericht sei bei einem auf § 21 Abs. 4 WEG
gestützten Antrag nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur
Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und geeigneten Verwalters zu
verpflichten, sondern könne zur Verwirklichung des Anspruchs eines
Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach billigem Ermessen
unmittelbar einen Verwalter bestellen (BayObLG NJW-RR 1989, S. 461 f.; BayObLG
ZMR 1999, S. 495 ff.; KG ZMR 2003, S. 780 f.). Vielmehr hat der Gesetzgeber weiterhin
zum Ausdruck gebracht, dass eine derartige Verwalterbestellung jedenfalls regelmäßig
dann eröffnet ist, wenn auch die Voraussetzungen der bisherigen
Notverwalterbestellung gegeben wären. Dies erscheint auch sachgerecht, denn beim
Vorliegen eines dringenden sachlichen Bedürfnisses dürfte es in aller Regel, wenn nicht
ausnahmslos, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Verwalter gerichtlich
zu bestellen, und sich das nach §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. bestehende
Ermessen des Gerichts auf null reduzieren.
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Besonderheiten, die im vorliegenden Fall eine abweichende Beurteilung geböten, sind
nicht ersichtlich. Ist aber das Ermessen auf null reduziert, wäre mithin eine andere
Beurteilung als diejenige der Vornahme einer Verwalterbestellung ermessensfehlerhaft,
kann diese Entscheidung auch vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht getroffen
werden (vgl. für das Revisionsverfahren BGH NJW 1992, S. 2235 f.).
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III.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 u. 2 WEG. Die Erstattungsanordnung
rechtfertigt sich daraus, dass sich den Beteiligten zu 2. angesichts der in allen
wesentlichen Punkten überzeugend begründeten Entscheidung des Landgerichts die
Erfolglosigkeit ihres Rechtsmittels hätte aufdrängen müssen.
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