Urteil des OLG Düsseldorf vom 31.08.2007

OLG Düsseldorf: dringender fall, wiederaufnahme des verfahrens, einstweilige verfügung, verwalter, verwaltung, ermessen, erlass, eigentümer, holz, offenkundigkeit

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 85/07

Datum:

31.08.2007

Gericht:

Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

3. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

I-3 Wx 85/07

Vorinstanz:

Landgericht Düsseldorf, 25 T 19/07

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. haben die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der

weiteren Beschwerde zu tragen und die den übrigen Beteiligten in

diesem Rechtszuge notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten

zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000 €.

Mit Beschluss vom 19. Dezember 2006 hat das Amtsgericht die weitere Beteiligte bis

zur Bestellung eines ordentlichen Verwalters zur Notverwalterin der im

Beschlusseingang bezeichneten Eigentümergemeinschaft bei einer monatlichen

Verwaltervergütung von 100 € netto bestellt und sie ausdrücklich verpflichtet, alsbald

eine Eigentümerversammlung mit dem Ziel der Neuwahl eines ordentlichen Verwalters

abzuhalten. Durch einstweilige Anordnung bis zum Eintritt der formellen Rechtskraft

seiner Entscheidung hat es die Notverwalterbestellung mit sofortiger Wirkung versehen.

Hiergegen haben sich die Beteiligten zu 2. mit ihrer Beschwerde gewandt, die das

Landgericht nach Anhörung der weiteren Beteiligten zurückgewiesen hat.

Mit ihrer dagegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten

zu 2. ihr Ziel, die Bestellung der Notverwalterin zu beseitigen, weiter.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die gem. § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere

Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung

des Landgerichts weder zur Zeit ihres Erlasses auf einer Rechtsverletzung (§§ 27 Abs. 1

FGG, 546 ZPO) beruht hat, noch nach heutiger Rechtslage rechtsfehlerhaft ist.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die vom Amtsgericht ausgesprochene Bestellung der weiteren Beteiligten zur

Notverwalterin finde ihre Grundlage sowohl in § 21 Abs. 4 WEG als auch in § 26 Abs. 3

WEG. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehle ein Verwalter. Auch liege ein

dringender Fall vor. Die Eigentümergemeinschaft bestehe aus zwei Ehepaaren, die

miteinander verfeindet seien. Trotz mehrfacher Versuche sei es ihnen bislang nicht

gelungen, die Bestellung eines neuen Verwalters herbeizuführen. Die finanzielle

Situation der Gemeinschaft sei, da Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne für

mehrere Jahre bislang nicht beschlossen worden seien, völlig offen. Schließlich sei, da

die Beteiligten zu 2. der von der Notverwalterin für den 3. Februar 2007 anberaumten

Eigentümerversammlung, deren Gegenstand u.a. die Wahl eines "ordentlichen"

Verwalters hätte sein sollen, ferngeblieben seien, eine Verwalterbestellung der weiteren

Beteiligten gescheitert; aufgrund dessen sei diese, wie sie im Termin vor der Kammer

bestätigt habe, nicht mehr bereit, über eine Notverwaltung hinaus "regulär" tätig zu

werden. Insgesamt seien aufgrund des dem Akteninhalt zu entnehmenden und der

Kammer aufgrund verschiedener Vorverfahren bekannten Sachverhalts die

privatautonomen Gestaltungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft

nachhaltig gestört, und eine durchgreifende Konfliktbereinigung sei weder

nachgewiesen, noch ergebe sich eine solche auch nur ansatzweise aus der Akte.

Diese Erwägungen halten nach Maßgabe der bis zum 30. Juni 2007 geltenden

Rechtslage der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand (a). Auf dieser

Grundlage gibt auch das Vorbringen der Beteiligten zu 2. zur Begründung ihrer

sofortigen weiteren Beschwerde keinen Anlass zu Bedenken gegen die rechtliche

Fehlerfreiheit der angegriffenen Entscheidung (b). An diesem Ergebnis hat sich durch

das mit Wirkung vom 1. Juli 2007 in Kraft getretene Gesetz zur Änderung des

Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze nichts geändert (c).

a) Die Bestellung eines Notverwalters rechtfertigte sich bereits nach § 26 Abs. 3 WEG

a.F. Angesichts dessen bedarf es keiner Entscheidung, ob sie ihre Grundlage auch in §

21 Abs. 4 WEG fand; diese Vorschrift hat das Landgericht gleichfalls benannt, ohne

indes ihre Voraussetzungen näher zu behandeln.

Der Eigentümergemeinschaft hat zum Zeitpunkt des Erlasses der landgerichtlichen

Entscheidung ein gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG von den Eigentümern bestellter

Verwalter gefehlt, und er fehlt bis heute.

Gleichfalls bedenkenfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass ein dringender

Fall im Sinne des § 26 Abs. 3 WEG (a.F.) vorliegt.

Ein dringendes sachliches Bedürfnis für die Bestellung eines Notverwalters liegt vor,

wenn die Wohnungseigentümerversammlung nicht selbst durch die Bestellung eines

Verwalters Abhilfe schaffen kann oder will und durch die gerichtliche Bestellung ein

Wohnungseigentümer (oder ein Dritter) vor Schaden bewahrt werden kann.

Demgegenüber reicht zwar die bloße Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer als

solche nicht aus. Jedoch ist sie für die Annahme eines dringenden sachlichen

Bedürfnisses nur dann unzureichend, wenn trotz der Zerstrittenheit konkret ernstlich

damit zu rechnen ist, dass in einer Eigentümerversammlung, die von einem hierzu durch

vorangegangene gerichtliche Entscheidung entsprechend § 37 Abs. 2 BGB

ermächtigten Eigentümer einberufen worden ist, ein Verwalter ordnungsgemäß bestellt

werden kann (OLG Köln ZMR 2003, S. 380 ff.; BayObLG ZMR 2005, S. 559 ff.; Senat

ZMR 2000, S. 554 f.; Staudinger-Bub, BGB, 13. Bearb. 2005, § 26 WEG Rdnr. 493

m.w.N.).

Nach diesen Grundsätzen bedurfte es, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend

erkannt hat, hier keines der Notverwalterbestellung vorangehenden Versuchs der

Bestellung eines Verwalters durch Beschluss auf einer im Wege der Ermächtigung

eines einzelnen Wohnungseigentümers einberufenen Eigentümerversammlung. Denn

dass diese ein positives Ergebnis im Sinne einer Verwalterbestellung durch Beschluss

gehabt hätte, ließ sich nicht annehmen. Im übrigen hat faktisch am 3. Februar 2007 ein

derartiger Versuch stattgefunden und ist dieser mangels Beschlussfähigkeit infolge des

Fernbleibens der Beteiligten zu 2. mit ihrer Stimmenmehrheit gescheitert.

Was die zu bewältigenden sachlichen Verwaltungsaufgaben anbelangt, ist der

landgerichtlichen Begründung hinzuzufügen, dass die Beteiligten zu 1. bereits im

Beschwerdeverfahren mit Schriftsatz vom 12. Februar 2007 – in allgemeiner Form, aber

von den Beteiligten zu 2. auch nicht widersprochen – vorgebracht haben, inzwischen

leide bereits die Substanz des Gebäudes, auch habe die vom Amtsgericht bestellte

Notverwalterin verschiedene Unregelmäßigkeiten und Auffälligkeiten festgestellt und

sich dieserhalb an die Wohnungseigentümer gewandt. Außerdem zeigt auch die von

den Beteiligten zu 2. selbst mit der Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde

vorgelegte Tagesordnung für die geplante Eigentümerversammlung, dass eine Vielzahl

dringend zu klärender Sachfragen besteht, deren Behandlung auf der Versammlung sie

selbst beantragt haben (insbesondere Wärmedämmung Dachgeschoss,

Treppenhausreinigung, Hausordnung, Zufahrt zum Grundstück). Schließlich ist die

landgerichtliche Feststellung, die Eigentümergemeinschaft wirtschafte seit langem ohne

tragfähige Grundlagen in Beschlüssen über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen,

nicht dadurch unrichtig oder auch nur in ihrer Bedeutung gemindert worden, dass der

Senat mit Beschluss vom 10. August 2007 (in Sachen I-3 Wx 17/07 = 25 T 652/06 LG

Düsseldorf = 35 II 128/05 WEG AG Langenfeld) über die Abrechnungszeiträume 2001

bis 2004 rechtskräftig entschieden hat.

Sodann hat das Landgericht zwar weiterhin noch auf die fehlende Bereitschaft der

weiteren Beteiligten, als "ordentliche" Verwalterin, also über eine Notverwaltung hinaus,

tätig zu werden, abgestellt, doch bedurfte es dieser Feststellung nicht. Ausreichend war

vielmehr, dass alle Wohnungseigentümer Gelegenheit gehabt hatten, die weitere

Beteiligte mit ihrem Beschluss zur Verwalterin zu bestellen, nämlich am 3. Februar

2007, und dass auch diese Gelegenheit ungenutzt blieb. Im übrigen sind

Wohnungseigentümer trotz einer Notverwalterbestellung nicht gehindert, selbst durch –

bestandskräftigen – Beschluss einen Verwalter ihres Vertrauens zu bestimmen, denn

diese Möglichkeit ist ihnen durch den gerichtlichen Bestellungsbeschluss nicht

abgeschnitten (BayObLG a.a.O. m.w.N.). Im übrigen hat das Amtsgericht die

Notverwalterin ausdrücklich verpflichtet, alsbald eine Eigentümerversammlung mit dem

Ziel der Neuwahl eines "ordentlichen" Verwalters abzuhalten.

Sein Auswahlermessen (dazu: Senat ZMR 2000, S. 554 f.) hat das Landgericht wie

bereits das Amtsgericht fehlerfrei ausgeübt. Diesbezügliche Bedenken werden weder

von den Beteiligten zu 2. vorgebracht, noch sind sie dem Akteninhalt zu entnehmen.

Ebenso wenig zu beanstanden sind der ausdrückliche Ausspruch der Pflicht der

Notverwalterin zur möglichst baldigen Abhaltung einer Eigentümerversammlung mit

dem Ziel der Neuwahl eines ordentlichen Verwalters (hierzu bereits oben) sowie die

Bemessung der monatlichen Verwaltervergütung.

An diesem Ergebnis ändert das Vorbringen der Beteiligten zu 2. im Schriftsatz vom

20. August 2007, mit dem sie nunmehr ihre sofortige weitere Beschwerde begründet

haben, nichts.

Sie machen jetzt geltend, die Angabe der weiteren Beteiligten im Termin vor der

Kammer des Landgerichts, sie sei nicht bereit, über die Notverwaltungszeit hinaus

Verwalterin der vorliegenden Eigentümergemeinschaft zu sein, sei bewusst unrichtig

gewesen; dies ergebe sich daraus, dass in ihrer Einladung für eine im August oder

September 2007 durchzuführenden Eigentümerversammlung unter TOP 13 die

Bestellung entweder einer "Firma L." oder ihrer selbst als künftige Verwalterin als

Beschlussvorschlag enthalten sei.

Es ist bereits zweifelhaft, ob dieses Vorbringen im Rechtsbeschwerdeverfahren noch

Berücksichtigung finden kann.

Denn im dritten Rechtszug sind grundsätzlich weder Tatsachen, die bei Erlass der

Beschwerdeentscheidung schon bestanden, aber nicht vorgebracht worden waren,

noch erst nachträglich entstandene Tatsachen berücksichtigungsfähig. Ausnahmen

gelten bei deren Offenkundigkeit, ferner wenn die neuen Tatsachen ohne weitere

Ermittlungen feststehen, weil sie unstreitig sind oder sich unzweideutig aus den Akten

ergeben, schließlich bei eine Wiederaufnahme des Verfahrens entsprechend §§ 578 ff.

ZPO rechtfertigenden Tatsachen (Keidel/Kuntze/Winkler–Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl.

2003, § 27 Rdnr. 45 m.w.Nachw.).

Eine solche Ausnahme dürfte hier nicht vorliegen. Denn der entscheidende Umstand,

dass die weitere Beteiligte vor dem Landgericht bewusst unrichtige Angaben gemacht

habe, ist weder offenkundig, noch stünde er, selbst wenn die Beteiligten zu 1. dem nicht

widersprochen hätten (wie sinngemäß mit Schriftsatz vom 29. August 2007), ohne

weitere Ermittlungen, nämlich einer Befragung der weiteren Beteiligten zu ihren

Beweggründen, fest; ferner ist durch den jetzigen Vortrag der Beteiligten zu 2. auch ein

Wiederaufnahmegrund nicht dargetan, weil nach Aktenlage die weitere Beteiligte

lediglich im Laufe der Zeit anderen Sinnes geworden ist. Nach alledem dürfte sich das

berücksichtigungsfähige neue Vorbringen der Beteiligten zu 2. darin erschöpfen, eine

mögliche Erledigung der Hauptsache – eine Beendigung des Amtes der Notverwalterin

durch einen Beschluss über die Wahl eines neuen Verwalters – in Aussicht zu stellen.

Eine derartige Möglichkeit künftiger Erledigung hindert den Senat indes nicht, jetzt zu

entscheiden wie geschehen.

Jedoch bedarf die Frage der Berücksichtigungsfähigkeit keiner abschließenden

Beurteilung. Denn jedenfalls ergibt sich aus der oben unter a) dargestellten rechtlichen

Würdigung, dass das jetzige Vorbringen der Beteiligten zu 2. unerheblich ist, weil es auf

die innere Bereitschaft der weiteren Beteiligten, als "ordentliche" Verwalterin zu

fungieren, bei Erlass des landgerichtlichen Beschlusses nicht entscheidungstragend

angekommen ist.

An alledem ändert die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes nichts.

Gemäß Art. 4 i.V.m. Art. 1 Nr. 15 c) des Änderungsgesetzes ist mit Wirkung vom 1. Juli

2007 an der bisherige § 26 Abs. 3 WEG aufgehoben worden. Dies beruht jedoch, wie in

den Gesetzesmaterialien ausdrücklich niedergelegt (BT-Drucks. 16/887, S. 35), auf der

Erwägung, neben der nach altem und neuem Recht bestehenden Möglichkeit, gemäß

§§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. gerichtlich einen Verwalter zur Verwirklichung

des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung zu bestellen, bedürfe es aus

praktischen Gründen einer Notverwalterbestellung gemäß §§ 26 Abs.3, 43 Abs. 1 Nr. 3

WEG a.F. künftig nicht mehr; eine Verwalterbestellung könnten die Eigentümer auch im

Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. erreichen und in Fällen besonderer

Eilbedürftigkeit eine einstweilige Verfügung erwirken. Damit hat sich der Gesetzgeber

nicht nur der zum bisherigen Recht schon bestehenden herrschenden Meinung

angeschlossen, das Wohnungseigentumsgericht sei bei einem auf § 21 Abs. 4 WEG

gestützten Antrag nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur

Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und geeigneten Verwalters zu

verpflichten, sondern könne zur Verwirklichung des Anspruchs eines

Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach billigem Ermessen

unmittelbar einen Verwalter bestellen (BayObLG NJW-RR 1989, S. 461 f.; BayObLG

ZMR 1999, S. 495 ff.; KG ZMR 2003, S. 780 f.). Vielmehr hat der Gesetzgeber weiterhin

zum Ausdruck gebracht, dass eine derartige Verwalterbestellung jedenfalls regelmäßig

dann eröffnet ist, wenn auch die Voraussetzungen der bisherigen

Notverwalterbestellung gegeben wären. Dies erscheint auch sachgerecht, denn beim

Vorliegen eines dringenden sachlichen Bedürfnisses dürfte es in aller Regel, wenn nicht

ausnahmslos, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Verwalter gerichtlich

zu bestellen, und sich das nach §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. bestehende

Ermessen des Gerichts auf null reduzieren.

Besonderheiten, die im vorliegenden Fall eine abweichende Beurteilung geböten, sind

nicht ersichtlich. Ist aber das Ermessen auf null reduziert, wäre mithin eine andere

Beurteilung als diejenige der Vornahme einer Verwalterbestellung ermessensfehlerhaft,

kann diese Entscheidung auch vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht getroffen

werden (vgl. für das Revisionsverfahren BGH NJW 1992, S. 2235 f.).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 u. 2 WEG. Die Erstattungsanordnung

rechtfertigt sich daraus, dass sich den Beteiligten zu 2. angesichts der in allen

wesentlichen Punkten überzeugend begründeten Entscheidung des Landgerichts die

Erfolglosigkeit ihres Rechtsmittels hätte aufdrängen müssen.