Urteil des OLG Düsseldorf, Az. 24 U 32/02
OLG Düsseldorf: fortsetzung des mietverhältnisses, mietvertrag, abrechnung, vermieter, unternehmen, nebenkosten, auflage, verjährung, verwirkung, zugang
Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 32/02
Datum:
05.11.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
24 U 32/02
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 2 O 198/00
Tenor:
Die Berufung des Beklagten zu 2. gegen das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Duisburg - Einzelrichter - vom 28. Januar 2002 wird
zurückgewiesen.
Dem Beklagten zu 2. werden die Kosten des Berufungsverfahrens
auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die zulässige Berufung ist in der Sache ohne Erfolg und daher zurückzuweisen. Das
Landgericht hat zu Recht eine persönliche Haftung des Beklagten zu 2. aus dem
Mietvertrag vom 06. Dezember 1993 auf Zahlung rückständiger Mieten und
Nebenkosten angenommen.
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I.
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Dem Landgericht ist darin zuzustimmen, dass der Beklagte zu 2. persönlich aus dem
Mietvertrag vom 06. Dezember 1993 haftet. Diese Haftung ergibt sich aus der
vorliegenden Vertragsurkunde, die die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit in
sich trägt (§ 416 ZPO). Die im Vertrag ausdrücklich als Mieter bezeichneten Beklagten
sind Vertragspartei des Mietvertrages, da sie bei Abschluss des Mietvertrages entgegen
§ 164 Abs. 2 BGB nicht hinreichend offengelegt haben, dass sie den Vertrag als
Vertreter der in Gründung befindlichen F GmbH (im folgenden: GmbH) schließen
wollten.
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1. Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf die allgemein anerkannte Auslegungsregel,
nach der bei unternehmensbezogenen Geschäften davon auszugehen ist, dass nicht
der Handelnde, sondern der tatsächliche Unternehmensträger aus dem Rechtsgeschäft
verpflichtet wird (vgl. hierzu BGH NJW 2000, 2984/2985; NJW 1995, 43/44; NJW 1990,
2678/2679 f.; KG MDR 2000, 760/761). Diese Auslegungsregel ist hier nämlich nicht
anzuwenden.
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Voraussetzung für deren Anwendung ist, dass der Inhalt des Rechtsgeschäftes -
gegebenenfalls in Verbindung mit weiteren Umständen - die eindeutige Auslegung
zulässt, dass ein bestimmtes Unternehmen berechtigt oder verpflichtet sein soll.
Demgemäß müssen entweder der Ort des Vertragsschlusses oder hinreichende
Zusätze im Zusammenhang mit der Unterschrift auf das betreffende Unternehmen
hinwiesen. Es genügt auch, dass die Leistung vertraglich für den Betrieb des
Unternehmens bestimmt ist. Bleiben dagegen ernsthafte, nicht auszuräumende Zweifel
an der Unternehmensbezogenheit des Geschäftes, so greift aus Gründen der
Verkehrssicherheit der gesetzliche Auslegungsgrundsatz des Handelns im eigenen
Namen ein. Für die dann maßgebliche Vorfrage, wer überhaupt Vertragspartner sein
soll, gilt allein § 164 Abs. 2 BGB (BGH NJW 2000, 2984/2985; NJW 1995, 43/44; NJW
1990, 2678/2679 f.; BGHZ 64, 11/15; KG MDR 2000, 760/761).
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Durch die eindeutige Bezeichnung der Beklagten als Mieter im Rubrum des Vertrages
vom 6. Dezember 1993 fehlt es an der Offenkundigkeit eines Handelns für die GmbH. In
dem Mietvertrag wird auch sonst ein Unternehmen, dass Rechtsträger des Mietvertrages
werden soll, nicht konkret bezeichnet. Kein Hinweis oder Zusatz deutet darauf hin.
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Ein Handeln für die GmbH ergibt sich auch nicht daraus, dass die Anmietung der
Räume gemäß § 1 des Mietvertrages zum Betrieb eines Lackauslieferungslagers
erfolgte. Dieser auf eine gewerbliche Tätigkeit bezogene Zweck rechtfertigt nicht schon
die Annahme, dass ein Handeln für die GmbH erfolgen sollte. Abgesehen davon, dass
die Beklagten in verschiedenen Unternehmensformen den Vertragszweck hätten
erreichen können, bleibt zweifelhaft, ob die persönliche Haftung der Beklagten oder
eines Unternehmens gewollt war. Gerade bei einem Dauerschuldverhältnis der
vorliegenden Art kommt regelmäßig auch in Betracht, dass zur Sicherung des
Vermieters eine Anmietung von Räumen zum Betrieb eines Unternehmens auch durch
Dritte als persönlich haftende Schuldner erfolgen soll. Die sich aus dieser
Interessenlage ergebenden Zweifel gehen zu Lasten des Zweitbeklagten.
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2. Auch die durchgeführte Beweisaufnahme hat nicht bestätigt, dass abweichend von
der Vertragsurkunde die GmbH als Mieterin des Objektes Vertragspartei geworden ist.
Auf die Ausführungen des Landgerichts wird insoweit ausdrücklich Bezug genommen.
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn der Aussage des Zeugen W
nicht zu folgen wäre, den Beklagten der ihnen obliegende Beweis für eine von den
Vertragsunterlagen abweichende Vereinbarung und Offenkundigkeit ihrer Stellung als
Vertreter nicht gelungen ist.
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3. Der Beklagte zu 2. kann dem auch nicht entgegenhalten, dem Zeugen sei bei
Abschluss des Mietvertrages bekannt gewesen, dass die Räume für die GmbH
angemietet werden sollten. Gerade für diesen Fall spricht umso mehr dafür, dass der
Zeuge den Mietvertrag bewusst nicht mit dem beschränkt haftenden Unternehmen,
sondern mit den Beklagten persönlich abschließen wollte. Anderenfalls hätte es
nahegelegen, dass die Vertragsparteien die Bezeichnung im Rubrum des Mietvertrages
anders gewählt und einen Hinweis auf die vertretene Gesellschaft aufgenommen hätten.
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4. Der persönlichen Haftung der Beklagten steht auch nicht entgegen, dass der
gesamte, den Mietvertrag betreffende Schriftverkehr mit der GmbH geführt worden ist,
dass diese die Mieten an den Zeugen und später an die Klägerin zahlte und dass die
Klägerin auch noch im Insolvenzverfahren von einer Haftung der GmbH ausging.
Maßgeblich für die Frage, wer Partei des Vertrages geworden ist, sind allein die
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Vereinbarungen der Parteien bei Abschluss des Mietvertrages, auch wenn
nachträgliches Verhalten der Vertragspartner indizielle Bedeutung haben kann. Das ist
hier aber nicht der Fall, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. (wird weiter
ausgeführt)
Dass durch das nachträgliche Verhalten sogar ein Mieterwechsel vollzogen worden ist,
hat das Landgericht ebenfalls mit zutreffender Begründung verneint.
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5. Auch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Vertragslaufzeit gemäß §
568 BGB a.F. hat nicht zu einem Wechsel der Mietvertragspartei geführt.
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Wird bei Beendigung des Vertrages der Gebrauch der Mietsache durch Nutzung auf der
bisherigen Vertragsgrundlage fortgesetzt, so wird der Mietvertrag mit dem selben Mieter
fortgesetzt, wenn nicht eine der Vertragsparteien widerspricht. Das gilt auch dann, wenn
der Mieter das Objekt wie bisher nicht selbst nutzt, sondern die Nutzung einem
Untermieter überlässt. Anknüpfungspunkt ist insoweit nur das rein tatsächliche
Verhalten der Parteien (BGH NJW-RR 1988, 76/77; NJW-RR 1986, 1020/1021; OLG
Düsseldorf OLGR 1993, 124 f.; Palandt/Weidenkaff BGB, 61. Auflage, § 545 Rn. 7
m.w.N.). Hier wurde zumindest konkludent ein einem Untermietverhältnis
entsprechendes Vertragsverhältnis mit der GmbH vereinbart, indem die Beklagten die
Räume mit Zustimmung des Zeugen der Gesellschaft überließen und diese die Mieten
an den Vermieter zahlte.
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6. Auch der Eintritt der Klägerin in den Mietvertrag nach § 571 BGB bewirkte nicht einen
Wechsel der Mieter. Die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache führte vielmehr auch
gegenüber der Klägerin als neuer Eigentümerin nach § 568 BGB zu einem
Fortbestehen der Verpflichtung der Beklagten. Denn nach § 571 BGB tritt der neue
Eigentümer kraft eigenen Rechts so in den Mietvertrag ein, wie dieses zum Zeitpunkt
des Eigentumsübergangs besteht. Dies gilt selbst dann, wenn die Klägerin bei Eintritt in
den Mietvertrag wegen der tatsächlichen Nutzung irrtümlich davon ausging, dass die
GmbH Partei des Mietvertrages war, weil es für den Rechtserwerb nicht auf die Kenntnis
des neuen Eigentümers von den Umständen seiner Berechtigung und Verpflichtung
ankommt (vgl. Palandt/Weidenkaff a.a.O. § 566 Rn. 14 f. m.w.N.).
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II.
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Entgegen der Auffassung der Berufung haftet der Beklagte zu 2. auch für die
Mietzinsforderungen für den Zeitraum von Februar bis einschließlich April 2000 in Höhe
von 4.500,-DM.
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Die von der Klägerin mit dem Zeugen L getroffene Vereinbarung während der
Durchführung des Insolvenzverfahrens kann nicht dahin verstanden werden, dass damit
die Beklagten aus ihrer persönlichen Haftung entlassen werden sollten. Vielmehr sind
die Vertragserklärungen der Klägerin vom Standpunkt eines objektiven
Erklärungsempfängers dahin zu verstehen, dass in Höhe des im dortigen
Vertragsverhältnis vereinbarten Mietzinses von 1500,-DM eine neben die Haftung der
Beklagten tretende gesamtschuldnerische Haftung des Insolvenzverwalters gewollt war.
Gerade im Hinblick auf die bestehende Zahlungsunfähigkeit der GmbH bestand für die
Klägerin keinerlei Interesse daran, auf die Verpflichtung der ihr persönlich haftenden
Schuldner zu verzichten.
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Die Erklärung der Klägerin, sie wolle auch gegenüber den Beklagten nur einen Betrag
von 1500,-DM geltend machen, kann auch nicht dahin verstanden werden, dass die
Klägerin damit auf weitergehende Ansprüche gegenüber den Beklagten verzichten
wollte. Vor dem Hintergrund ihrer weiteren Erklärung, die Vereinbarung sei wegen der
fehlenden Beteiligung des Beklagten zu 2. unwirksam und sie könne auch die volle
Miete geltend machen, wird deutlich, dass eine Reduzierung der Mietzinsansprüche nur
im Verhältnis zum Insolvenzverwalter bindend gelten sollte. Dies wird auch durch den
Zeugen L bestätigt, der angegeben hat, durch die Vereinbarung mit der Klägerin habe
die persönliche Haftung der Beklagten nicht aufgehoben werden sollen.
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Im Hinblick darauf kann die Klägerin trotz des mit dem Insolvenzverwalter
geschlossenen Vergleichs zur Abgeltung der dort vereinbarten Mietzinsforderung von
1500,-DM durch Überlassung von Büromöbeln von den Beklagten die Zahlung eines
Teilbetrages von weiteren 1500,-DM monatlich begehren. Die Erfüllung der Forderung
in Höhe von 1500,-DM durch den Insolvenzverwalter wirkt zwar gemäß § 422 BGB auch
zugunsten der Beklagten. Die gegenüber den Beklagten noch offene Mietzinsforderung
beläuft sich jedoch insgesamt auf monatlich weitere 2464,- DM (3964,-DM -1500,- DM).
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III.
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Die Klägerin kann schließlich auch die auf Nebenkosten für das Jahr 1997 aus
abgetretenem Recht des Zeugen W sen. geltend machen. Grundsätzlich stehen die
Nebenkostennachforderungen für vorangegangene Zeiträume dem vorherigen
Eigentümer zu. Der nach § 571 BGB in den Mietvertrag eintretende Vermieter kann
diese Forderungen nur geltend machen, wenn sie ihm von dem früheren Eigentümer
abgetreten werden (Palandt/Weidenkaff a.a.O. § 535 BGB Rn. 96; Wolf/Eckert:
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechtes, 8. Auflage Rn. 1411,
jeweils m.w.N.).
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Eine Abtretung der Nebenkostennachforderung für 1997 durch Abtretungsvertrag nach §
398 BGB ist im Zusammenhang mit der Abtretungserklärung des Zeugen vom 26.
September 2002 erfolgt. Zwar ist dem Beklagten zu 2) darin zuzustimmen, dass die
bloße Erklärung der Abtretung zur Annahme eines wirksamen Abtretungsvertrages nach
§ 398 BGB nicht ausreichend wäre. Die Klägerin hat diese als Angebot auszulegende
Erklärung des Zeugen aber konkludent dadurch angenommen, dass sie die
Abtretungserklärung im Prozess auf den entsprechenden Hinweis des Senates
vorgelegt hat. In dem Verhalten der Klägerin liegt bei objektiver Auslegung die
Erklärung, dass sie sich auf die Abtretung der Forderung zur Stützung ihrer Ansprüche
berufen wolle und deshalb das Angebot des Zeugen akzeptiere.
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Ein Zugang dieser Annahmeerklärung beim Zeugen war nach § 151 BGB entbehrlich.
Im Hinblick darauf, dass der Zeuge die Erklärung auf den Hinweis des Senates erstellte
und diese zur Vorlage im Rechtsstreit an die Klägerin übersandte, ist das Verhalten des
Zeugen dahin auszulegen, dass er auf den Zugang einer Annahmeerklärung der
Klägerin verzichtete. Zudem stellt die Abtretung auch für die Klägerin ein lediglich
vorteilhaftes Geschäft dar, so dass bereits nach der Verkehrssitte regelmäßig davon
auszugehen ist, dass die Annahmeerklärung des Begünstigten nicht zugangsbedürftig
ist (vgl. BGH NJW 2000 Sicherungsabtretung aaO; Palandt/Heinrichs § 151 Rn. 4
m.w.N.).
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IV.
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Die Nebenkostenforderungen sind schließlich auch nicht verjährt. Die Nachforderungen
für 1997 und die darin abgerechneten Grundsteuerbeträge für vorangegangene
Zeiträume wurden erst mit ihrer Abrechnung im Jahr 1998 fällig. Nach ständiger
Rechtsprechung werden Nebenkostennachforderungen erst fällig, wenn der Vermieter
eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Nachzahlungsforderungen erteilt (BGH
NJW 1991, 836; Wolf/Eckert a.a.O. Rn 531). Dass es damit der Vermieter in der Hand
hat, durch Verzögerung der Abrechnung den Beginn der Verjährung hinauszuschieben,
steht dem nicht entgegen. Der Mieter ist insofern geschützt, als er seinen Anspruch auf
Abrechnung gerichtlich durchsetzen kann. Zudem erlangt auch er einen Vorteil, da auch
die Verjährung seines Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten erst mit
Zugang der Abrechnung zu laufen beginnt (BGH a.a.O.; OLG Düsseldorf ZMR 2000,
215 f; Wolf/Eckert a.a.O. Rn 531; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Auflage
Rn. 3228). Die Forderungen verjährten daher nach § 197 BGB a.F. erst mit Ablauf des
Jahres 2002. Entsprechend ist auch eine Verjährung der für spätere Jahre geltend
gemachten Forderungen nicht eingetreten.
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Auch eine Verwirkung der Geltendmachung von Grundsteuerbeträgen für die Jahre vor
1997 kann nicht festgestellt werden. Ein Verhalten des Zeugen, das die Annahme einer
Verwirkung der Ansprüche rechtfertigen würde und dass sich die Klägerin nach § 404
BGB entgegenhalten lassen müsste, ist nicht dargetan.
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Nach ständiger Rechtsprechung der Obergerichte erfüllt allein das Unterlassen des
Abrechnens der Nebenkosten keinesfalls den Tatbestand einer Verwirkung, da es
hierfür vielfache Ursachen geben kann, so etwa, dass die Abrechnung einfach
vergessen wurde (BGH NJW 1984, 1684; Senat OLGR 2000, 281/282; OLG Köln NJW-
RR 99, 231, je m.w.N.). Neben dem bloßen Zeitmoment ist ein - hier nicht ersichtliches-
Umstandsmoment erforderlich, dass das Vertrauen des Schuldners dahin rechtfertigt,
dass der Vermieter die Nebenkostenforderungen auch künftig nicht mehr geltend
machen wird (vgl. BGH NJW 1984, 1684 m.w.N.).
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V.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
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VI.
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Der Streitwert beträgt 8.802,24 EUR.
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1. E R
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