Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-10 U 144/04
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Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 144/04
Datum:
17.02.2005
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Ziviilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-10 U 144/04
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10. August 2004 verkün-
dete Urteil der 5. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Düssel-
dorf abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklag-
ten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstrecken-
den Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstre-
ckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
G r ü n d e
1
I.
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Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Klägerin wegen Verweigerung
der Zustimmung zur Untervermietung erklärten Kündigung des auf 30 Jahre fest
abgeschlossenen gewerblichen Mietverhältnisses auf dem Gelände des Düsseldorfer
Flughafens. Die Klägerin, die nach Verschmelzung mit Nachtragsvereinbarung vom
13.6.1995 in den ursprünglich mit der Firma S. Service Holding GmbH Deutschland
abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten ist, nutzte das angemietete Gebäude bis Mitte
Juni 2003 zum Betrieb einer Bordküche. Der Mietvertrag vom 17.1.1990 enthält unter § 6
Ziffer 2 folgende Regelung: "Ohne Zustimmung der Vermieterin darf die Mieterin die
Mietsache weder ganz oder teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in
anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck
benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht." Auf die schriftliche
Aufforderung der Klägerin vom 7.8.2003, ihre Zustimmung zur Untervermietung an die
Firma St. zu erteilen, die auf dem Flughafengelände schon seit längerem ein anders von
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der Beklagten angemietetes Bordküchengebäude nutzt, lehnte die Beklagte mit
Schreiben vom 26.8.2003 eine Untervermietung an diese ab, weil ihr durch die
Abwerbung der Firma St. erhebliche finanzielle Nachteile entstünden. Daraufhin
kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 3.9.2003 unter Widerspruch
der Beklagten zum 31.3.2004. Wegen der getroffenen Feststellungen im Übrigen wird
auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (GA 171 ff.) Bezug genommen.
Das Landgericht hat antragsgemäß festgestellt, dass die Klägerin das
streitgegenständliche Mietverhältnis mit Kündigung vom 3.9.2003 zum 31.3.2004
wirksam gekündigt hat. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die
Entscheidungsgründe verwiesen (GA 175 ff.). Hiergegen richtet sich die Berufung der
Beklagten, mit sie ihren erstinstanzlich erfolglos gebliebenen Klageabweisungsantrag
weiterverfolgt. Die Beklagte trägt vor, sie sei aus wichtigem Grund berechtigt gewesen,
die Untervermietung an die Firma St. zu verweigern. Sie hält es nicht für gerechtfertigt,
ihr zuzumuten, einen Schaden in voraussehbarer Höhe von 4.000.000 EUR
hinzunehmen, nur weil die Klägerin sich bequemer einrichten und die Firma St. ohne
sonstige Alternative das Geschäfts ihres Lebens habe machen wollen und dies als
Kehrseite der Medaille allein auf dem Rücken der Beklagten. Bei interessengerechter
Auslegung der Vertragsbestimmung in § 6 Ziffer 2 bleibe nur die Kristallisation, dass
den Interessen der Beklagten zuwiderlaufende Nutzungszwecke - etwa und gerade eine
höchst schädliche Nutzung durch die Firma St. - vertraglich verboten sein sollten.
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Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom
22.12.2004 und bittet um Zurückweisung der Berufung.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien
einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.
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II.
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Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Entgegen der Auffassung des
Landgerichts ist das mit Vertrag vom 17.1.1990 für die Dauer von 30 Jahren fest
abgeschlossene Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung der Klägerin
vom 3.9.2003 mit Wirkung zum 31.3.2004 beendet worden. Die Klägerin war nicht
gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt, das Mietverhältnis wegen einer
verweigerten Untervermietungserlaubnis zu kündigen, so dass ihre zulässige
Feststellungsklage unbegründet ist. Dies beruht im Einzelnen auf folgenden
Erwägungen:
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1.
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Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit
der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung
verweigert, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Zwar hat
die Beklagte ihre Zustimmung zur Untervermietung der Mieträume an die Fa. St. mit
Schreiben vom 26.8.2003 (GA 26) verweigert. Gleichwohl berechtigte diese
Verweigerung die Klägerin nicht zur außerordentlichen Kündigung des
Mietverhältnisses. Die Parteien haben nämlich entgegen der den Senat nicht
bindenden, divergierenden Auffassung des Landgerichts (vgl. BGH, Urt. v. 14.7.2004,
VIII ZR 164/03) in § 6 Abs. 2 des schriftlichen Mietvertrages eine von der gesetzlichen
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Regelung des § 540 Abs. 1 BGB abweichende, eine außerordentliche Kündigung
beschränkende Regelung getroffen. Dies ergibt eine gemäß §§ 133, 157, 242 BGB an
Treu und Glauben und der Verkehrssitte orientierte Auslegung der in § 6 Abs. 2 in
zulässigerweise getroffenen Vereinbarung. Danach darf die Mieterin die Mietsache
ohne Zustimmung der Vermieterin weder ganz oder teilweise untervermieten oder ihren
Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen (§ 6 Abs. 2 Satz 1), insbesondere darf
die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin
entgegensteht (§ 6 Abs. 2 Satz 2). Mit diesem Inhalt haben die Parteien bei der
gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung die Voraussetzungen, unter denen der
Vermieter berechtigt ist, seine Zustimmung zu der beabsichtigten Untervermietung zu
verweigern, über den Versagungsgrund des § 540 Abs. 1 Satz 2, letzter Halbsatz BGB
hinaus zu Lasten der Klägerin erweitert.
Die Erlaubnis zur Untervermietung nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB gewinnt ihre
wesentliche Bedeutung gerade bei der in der Regel langfristig orientierten
Geschäftsraummiete daraus, dass der Rahmen für den vertragsmäßigen Gebrauch der
Mietsache erweitert wird. Die im Umfang der Erlaubnis einmal eingetretene Erweiterung
der Nutzungsmöglichkeiten für den Mieter ist in der Regel dazu bestimmt, eine rechtlich
und wirtschaftlich geeignete Grundlage für seine Dispositionen als Untervermieter zu
schaffen. Sein hieran bestehendes Interesse findet in der Regelung des § 540 Abs. 1
Satz 2 BGB ihren Ausdruck, wonach der Vermieter die Erlaubnis nur bei Vorliegen
eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieter versagen und seinen Mieter am
Vertrage festhalten kann (BGH NJW 1995, 2034; NJW 1987, 1692). Aufgrund der nach
der gesetzlichen Regelung grundsätzlichen Zulässigkeit der Untervermietung kann der
Mieter bei Vertragsschluss im Regelfall die berechtigte Erwartung hegen, dass ihm die
Untermieterlaubnis bei gegebenem Anlass erteilt wird, sofern dieser nicht sachliche, aus
der Sphäre des Untermieters herrührende Gründe entgegenstehen.
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Diese gesetzliche Interessengewichtigung zu Gunsten des Mieters haben die Parteien
vertraglich zum Nachteil der Klägerin verschoben. Die vertragliche Regelung ermöglicht
der Beklagten eine Versagung nicht nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der
Person des Dritten, sondern darüber hinaus auch dann, wenn die Mietsache durch die
Untervermietung zu einem Zweck benutzt wird, der den Interessen der Beklagten
entgegensteht. Damit haben die Parteien bei verständiger Würdigung die für eine
Erlaubniserteilung berücksichtigungsfähigen Kriterien gegenüber der gesetzlichen
Regelung zugunsten der Beklagten anders gewichtet und deren Möglichkeit zur
Verweigerung der Zustimmung auf aus ihrer Sphäre stammende sachliche Gründe
erweitert. Als redliche und verständige Vertragspartnerin durfte die Klägerin sich diesem
Verständnis der Regelung nicht verschließen. Hätten die Parteien die Beklagte lediglich
auf in der Person des Dritten liegende Ablehnungsgründe focussieren wollen, hätte es
nahe gelegen, im Vertragstext lediglich den Gesetzeswortlaut zu wiederholen oder ganz
auf § 6 Abs. 2 Satz 2 zu verzichten. Dies verkennt die Kammer, wenn sie die drohende
Gefahr für die Interessen der Beklagten wiederum auf das gesetzliche
Tatbestandsmerkmal des "wichtigen Grundes in der Person des Dritten" in § 540 Abs. 1
Satz 2 BGB reduziert.
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Gegen die Wirksamkeit der Klausel bestehen auch dann keine Bedenken, wenn es sich
- wie die Klägerin meint - um eine von der Beklagten vorformulierte allgemeine
Geschäftsbedingung handeln sollte. Die Möglichkeit der Untervermietung, respektive
das gesetzliche Kündigungsmöglichkeit des Mieters bei ihrer unberechtigten
Verweigerung, wird durch die angesprochene Klausel nach ihrem objektiven Inhalt und
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typischen Sinn weder ausgeschlossen noch wird - wie in der der Entscheidung BGH,
NJW 1995, 2034 zugrunde liegenden Klauselgestaltung - die Nichterteilung der
Erlaubnis sanktionslos in das Belieben des Vermieters gestellt. Nach dem objektiven
Sinngehalt des Erlaubnisvorbehalts darf die Beklagte entgegen der Wertung der
Klägerin nicht praktisch jede Untervermietung nach Gutdünken ablehnen. Vielmehr darf
sie die Untervermietungserlaubnis nicht willkürlich, sondern nur dann versagen, wenn
die Mietsache zu einem Zweck genutzt wird, der den Interessen der Beklagten
entgegensteht. Mit diesem Klauselinhalt stand bereits bei Vertragsschluss fest, dass die
Klägerin als Mieterin ein erhöhtes Verwendungsrisiko zu tragen hatte. Es oblag ihrer
freien Einschätzung, ob sie dieses Risiko für die von ihr beabsichtigten Zwecke über die
vorgesehene Laufzeit des Vertrages tragen konnte und wollte. Im Hinblick hierauf und
unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht
zum gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages gehört, ist diese auf sachliche Gründe
begrenzte Einschränkung der Untervermietungsmöglichkeit und damit des der Mieterin
nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen zustehenden
Kündigungsrechts nicht unbillig; die Klägerin wird hierdurch nicht unangemessen
benachteiligt i.S. des § 9 AGBG a.F./§ 307 Abs. 1 BGB (vgl. Bub/Treier, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 506 a.E.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch
des Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 880 f.).
Es bedarf keiner Entscheidung, unter welchen grundsätzlichen Voraussetzungen die
Beklagte nach § 6 Abs. 2 Satz 2 ihre Zustimmung unter Berufung auf ihre einer
Untervermietung entgegenstehende Interessen verweigern darf. Jedenfalls dann, wenn
die Untervermietung - wie hier - dazu führt, dass die Beklagte bei einer von ihr zu
erteilenden Untervermietungserlaubnis einen ihrer Mieter von anderen Räumlichkeiten
auf dem Flughafengelände als Untermieter an die Hauptmieterin verliert und diese damit
in direkter Vermietungskonkurrenz zur Beklagten steht, wird die Mietsache zu einem
Zweck benutzt, der die Interessen der Beklagten im Sinn der vertraglichen Regelung
tangiert. Der Verlust eines eigenen Mieters als Untermieter an die Klägerin und die sich
hieraus ergebende potenzielle Gefahr wirtschaftlicher Nachteile, machen es für die
Beklagte nicht zumutbar, die erbetene Zustimmung zu erteilen. Sie hat ein legitimes
Interesse daran, von ihr begründete Mietverhältnisse zu erhalten. Ob sich der von der
Beklagten behauptete Schaden durch Verlust des Mieters S...sich in der angegebenen
Höhe realisiert - wie die Klägerin in Zweifel zieht - , ist hierfür unerheblich.
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Soweit die Klägerin in dem erstinstanzlich nicht als Kartellrechtsstreit geführten
Verfahren beiläufig und in der Sache fernliegend die Auffassung vertreten hat, bei der
Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung mit der Firma St. handele es sich um
die Ausnutzung einer marktbeherrschenden Stellung i.S.v. § 19 GWB, ist die Klägerin
hierauf erst im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2005 zurückgekommen. Das
Vorbringen gibt keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen oder die
Sache dem Kartellsenat vorzulegen. Die im Ermessen des Gerichts (vgl. BGH NJW
2000, 142) stehende Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO
ist grundsätzlich nur dann geboten, wenn das neue Vorbringen ergibt, dass es aufgrund
eines nicht prozessordnungsmäßigen Verhaltens des Gerichts, insbesondere einer
Verletzung der richterlichen Aufklärungspflicht (§ 139 ZPO) oder des Anspruchs auf
rechtliches Gehör nicht rechtzeitig in den Rechtsstreit eingeführt worden ist. Keine
dieser Voraussetzungen liegt hier vor. Im Übrigen vermag allein der Umstand, dass die
Beklagte (allein) die Flächen auf dem Flughafengelände vermietet, eine
marktbeherrschende Stellung nicht zu begründen. Es kann auch nicht die Rede davon
sein, dass die Beklagte mit der Vertragsgestaltung eine marktbeherrschende Stellung
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missbräuchlich ausnutzt. Denn es wäre der Klägerin beispielsweise unbenommen, der
Beklagten einen noch nicht auf dem Flughafengelände angesiedelten Untermieter
anzubieten. In einem solchen Fall könnte die Beklagte ihre Zustimmung zur
Untervermietung allein aus in der Person des Dritten liegenden Gründen ablehnen, da
ein sachlich begründetes Interesse an der Versagung der Untervermietung nicht
gegeben wäre. Denn anders als im vorliegenden Fall würde es sich dann nicht um die
Abwerbung eines Mieters der Beklagten handeln, sondern um eine für die Interessen
der Beklagten weder mit Vor- noch Nachteilen verbundene Untervermietung. Vor
diesem Hintergrund greift auch das Beispiel der Klägerin nicht, die Beklagte könne
beliebig jede Untervermietung verhindern, solange noch Gewerbeflächen auf dem
Flughafengelände vermietungsfrei seien.
War die Beklagte danach aber berechtigt, ihre Erlaubnis zu der beabsichtigten
Untervermietung zu verweigern, besteht das Mietverhältnis mit der Klägerin fort. Darauf,
ob das Sonderkündigungsrecht der Klägerin - wie die Beklagte meint - nicht ohnehin
gemäß § 242 BGB verwirkt war, weil die Beklagte bereits mit Schreiben vom 12.12.2002
die erbetene Untervermietung an die Firma St. nur unter den dort genannten, von der
Klägerin nicht akzeptierten Bedingungen erlauben wollte, und die Klägerin das
Sonderkündigungsrecht darauf hin nicht zeitnah, sondern erst mit Schreiben vom
3.9.2003 ausgeübt hat, kommt es ebensowenig an, wie auf den weiteren von der
Beklagten zur Begründung ihres Klageabweisungsantrags vorgetragenen
Gesichtspunkt eines kollusiven Zusammenwirkens zwischen der Klägerin und der Firma
St.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht
vor.
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Streitwert: 442.698 EUR
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