Urteil des OLG Düsseldorf, Az. 3 Wx 336/01

OLG Düsseldorf: wichtiger grund, methadon, kellergeschoss, gewerbe, behandlung, anhörung, eigentümer, sozialarbeiter, stadt, prostituierte
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 336/01
14.01.2002
Oberlandesgericht Düsseldorf
3. Zivilsenat
Beschluss
3 Wx 336/01
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 2. bis 4. tragen die Gerichtskosten der dritten Instanz.
Wert: 10.000 EUR.
I.
Die Beteiligten zu 1. bis 4. sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten
Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligten zu 1. halten einen Miteigentumsanteil
von 222/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Erdgeschoss und
Kellergeschoss gelegenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, ungefähr 250 qm
groß (Anlage 1 zur Teilungserklärung). In Abschnitt B 7.2 bestimmt die Teilungserklärung:
"Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung sind die
Sondereigentümer nur ausnahmsweise mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters
berechtigt. Der Verwalter kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung
verweigern oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig machen. Als wichtiger Grund gilt
insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare
Beeinträchtigung der anderen Sondereigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt
oder befürchten lässt oder die Interessen der jeweiligen Eigentümer der im Erd- und
Kellergeschoss gelegenen Gewerbeeinheit beeinträchtigen. Die Ausübung eines
beliebigen Gewerbes oder Berufes im Erd- und Kellergeschoss ist zulässig."
Tatsächlich handelt es sich bei dem Gebäude um ein reines Büro- bzw. Geschäftshaus;
unter anderem befinden sich dort eine Steuerberaterpraxis, eine Rechtsanwaltskanzlei und
ein Unternehmen der Werbebranche.
Die Beteiligten zu 1. haben beantragt,
festzustellen, dass sie berechtigt sind, die in ihrem Sondereigentum stehenden, nicht
zu Wohnzwecken dienenden Räume, welche im Erdgeschoss und im Kellergeschoss des
Hauses G..., Düsseldorf, gelegen sind, an die Stadtverwaltung Düsseldorf zum Zwecke der
Einrichtung einer Methadon-Abgabestelle zu vermieten.
Die weiteren Beteiligten haben Antragsabweisung beantragt.
Sie meinen, die durch die Methadon-Abgabestelle zu erwartenden Belästigungen seien
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von ihnen nicht hinzunehmen.
Das Amtsgericht hat nach Anhörung des ärztlichen Leiters der städtischen
Drogenambulanz beim Gesundheitsamt Düsseldorf, Herrn F..., den Antrag
zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht
den ärztlichen Leiter des städtischen Gesundheitsamts, Prof. Dr. S..., angehört und sodann
dem Feststellungsantrag entsprochen.
Die Beteiligten zu 2. bis 4. haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt; der die
Beteiligten zu 1. entgegengetreten sind.
Im einzelnen wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene
Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, § 27 FGG.
Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Es könne
dahinstehen, ob das Betreiben einer Methadon-Abgabestelle unter den Begriff der
Gewerbe- oder Berufsausübung fällt. Denn zulässig sei auch eine mit dem Wortlaut der
Zweckbestimmung nicht übereinstimmende Nutzung, sofern dadurch kein anderer
Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträchtigt wird als durch eine Nutzung
entsprechend der Zweckbestimmung. Nach diesen Grundsätzen sei die beabsichtigte
Nutzung als Methadon-Abgabestelle in dem von dem Zeugen Prof. S... vorgestellten
Rahmen und unter Berücksichtigung der örtlichen Umgebung des Hauses zuzulassen.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Die in der Teilungserklärung
festgelegte Nutzung des Teileigentums zur Ausübung eines "beliebigen Gewerbes oder
Berufes" ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 15 Abs. 1 WEG.
Eigentümer und auch spätere Erwerber müssen sich darauf verlassen können, dass keine
Nutzung zulässig ist, die mehr stört oder beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung
genannte. Ob das der Fall ist, ist nach einer typisierenden Betrachtungsweise zu beurteilen
(vgl. nur BayObLG WuM 93, 490; NZM 98, 335). Dabei ist auch auf den Charakter der
Wohnanlage und die diesen prägenden örtlichen Verhältnisse abzustellen (BayObLGZ 94;
48; KG NZM 99, 425).0000
Die Beschreibung des Teileigentums in der Teilungserklärung ist als Inhalt des
Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Für die Auslegung ist deshalb der für
Grundbucheintragungen geltende Grundsatz maßgebend, wonach auf Wortlaut und Sinn
abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende
Bedeutung ergibt (BGH ZMR 91, 230). Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass unter
einem "beliebigen Gewerbe" bzw. einem "beliebigen Beruf" grundsätzlich jedes erlaubte
Gewerbe und jeder erlaubte Beruf zu verstehen sind.
Vor diesem Hintergrund ist die von der Stadt geplante konkrete Nutzung, die der
Daseinsvorsorge dient und erhebliche Beeinträchtigungen der Beteiligten zu 2. bis 4. nicht
erwarten lässt, zumutbar. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des
Landgerichts, die im Wesentlichen auf der Aussage des Leiters des Gesundheitsamts, Prof.
S..., beruhen, ist der Betrieb der Methadon-Abgabestelle durch die Stadtverwaltung
dergestalt geplant, dass Behandlungsverträge für die Dauer eines Vierteljahres mit
maximal 25 Drogenabhängigen abgeschlossen werden. Diese Personen sollen sich
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zwischen 10.00 und 11.00 Uhr in der Abgabestelle einfinden und bis 18.00 Uhr dort
aufhalten; sie sollen von einem Arzt, einer Arzthelferin, einem Sozialarbeiter und einem
Psychologen betreut und aus der Behandlungsgruppe ausgeschlossen werden, wenn
ihnen ein dauerhafter Konsum von anderen Drogen nachgewiesen wird; nach Ablauf des
Behandlungsvertrages soll über die weitere Behandlung entschieden werden.
Die mehr als sechs Monate vor der Verhandlung des Landgerichts erfolgte Aussage des
Zeugen F... steht dem nicht entgegen. Zum Zeitpunkt von dessen Anhörung befanden die
Planungen des Gesundheitsamtes sich noch im Anfangsstadium. So konnte der Zeuge
über die beabsichtigte Besuchsfrequenz der Einrichtung und den genauen
Behandlungsverlauf nichts mitteilen. Davon, dass Polizei und Ordnungskräfte in der Nähe
des Hauses präsent sein werden, wie der Zeuge F... angegeben hat, kann ausgegangen
werden. Dieser Umstand dürfte eher geeignet sein, der Vermeidung von Störungen zu
dienen. Im übrigen befindet sich eine Polizeidienststelle ohnehin in der Nachbarschaft
(C...).
Es ist nach den getroffenen tatsächlichen Feststellungen weder mit von der Abgabestelle
ausgehenden Geräuschentwicklungen noch mit sonstigen Unannehmlichkeiten zu
rechnen, die über das hinausgingen, was eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung mit
sich bringen würde, zumal zu dem Teileigentum unstreitig ein separater Eingang führt. Für
die Befürchtung der Beteiligten zu 2. bis 4., die Abgabestelle werden einen besonderen
Anziehungspunkt für Drogensüchtige, auch aus dem Milieu des Straßenstrichs und der
Obdachlosen bilden, fehlt es an konkreten Anhaltspunkten. Dagegen spricht die
vorgesehene Art der Aufnahme von Behandlungsbedürftigen - keine Laufkundschaft -, ihre
beschränkte Anzahl, die Langfristigkeit der Behandlung und der im ganzen kontrollierte
Betrieb.
Auch wenn gelegentliche Belästigungen durch Personen, die die Abgabestelle aufsuchen,
naturgemäß nicht ganz auszuschließen sind, haben die Beschwerdeführer keinen
Anspruch darauf, dass die beabsichtigte Nutzung des Teileigentums unterbleibt. Dies
schon deshalb nicht, weil die nähere Umgebung des Hauses G... durch das Vorhandensein
vielgestaltiger Gewerbebetriebe gekennzeichnet ist. So befinden sich in der Nähe ein
Leihhaus, ein Friseur, ein An- und Verkauf von Videos, ein türkischer Imbiss, eine Pizzeria,
zwei Juweliere, ein Hotel, ein Reisebüro, ein Zigarrengeschäft und ein Sexshop. Bis zum
Bahnhof mit seinem gemischtem Publikum sind es ca. 5 Minuten, auf der Parallelstraße -
C... - ist der Straßenstrich angesiedelt.
Soweit die Beschwerdeführer vortragen, dass Drogenabhängige und ebenso Prostituierte
von der Gesellschaft überwiegend als anstößig empfunden werden, ist das unerheblich.
Die Wohnungseigentumsanlage befindet sich bereits in einem Umfeld, das von derartigem
Publikum nicht frei ist. Ist eine Wohnungseigentumsanlage - wie hier - in einem
innerstädtischen Bereich angesiedelt, so sind die für diesen Bereich typischen
Unannehmlichkeiten hinzunehmen (vgl. KG NZM 99, 425, Drogencafé als
"Ladenwohnung").
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Für die Anordnung von
Kostenerstattung bestand keine Veranlassung.