Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-24 U 194/04

OLG Düsseldorf: berufliche tätigkeit, unternehmer, mietvertrag, minderung, kündigung, abrechnung, beendigung, abnahme, aufhebungsvertrag, rechtshängigkeit
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 194/04
Datum:
24.05.2005
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-24 U 194/04
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 8 O 128/03
Tenor:
Auf die Berufung der Kläger wird das am 23. September 2004 verkün-
dete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg teilweise ab-
geändert und unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels
wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 32.455,07 EUR nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus
9.814,42 EUR seit dem 11. April 2003 sowie aus weiteren 22.640,65
EUR seit dem 05. Mai 2004 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird
ab-gewiesen.
Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen zu 8 % die Kläger und zu 92 % die
Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachge-
lassen, die jeweils gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden
Betrags abzuwenden, es sei denn, die jeweilige Gegenseite leistet
vorher Sicherheit in gleicher Höhe.
G r ü n d e
1
I.
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Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 29. Juli 1999 (GA 8 ff.) Gewerberäume von der
R und H GbR. Unter § 3 Nr. 4 ist folgendes geregelt:
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"Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter neben dem Mietzins
Mehrwertsteuer zu zahlen. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, dem
Mieter die erforderlichen Vorsteuerbelege zu erteilen ..."
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In der Anlage 5 zum Mietvertrag ist eine Staffelmiete zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart.
Auf den Inhalt des Mietvertrages wird Bezug genommen.
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Seit dem 01. August 2000 sind die Kläger Eigentümer des Objekts. Sie berechneten der
Beklagten auf die Miete 16 % Umsatzsteuer. Das Mietverhältnis ist zwischenzeitlich
beendet, allerdings ist der Zeitpunkt der wirksamen Beendigung streitig.
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Zwischen den Parteien war vor dem Landgericht Duisburg ein Rechtsstreit wegen
Mietrückständen anhängig, den die Parteien vergleichsweise beendeten. Sie
vereinbarten eine Mietzinsminderung der Beklagten um 160,-- DM bis zu dem Zeitpunkt,
in dem die Fenster des Mietobjekts in Ordnung gebracht sind. Die Reparatur erfolgte im
Oktober 2002, wobei streitig ist, ob dadurch sämtliche Mängel beseitigt wurden.
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Die Beklagte wünschte in der Folgezeit, das Mietverhältnis zum 30. September 2003 zu
beenden und nicht erst zum 31. März 2004. Der Prozessbevollmächtigte der Kläger bot
der Beklagten mit Schreiben vom 21. Januar 2003 eine Beendigung zu diesem
Zeitpunkt an, allerdings unter der Bedingung, dass die "gesamten Rückstände, die
teilweise auch streitig sein können, zumindest auf ein Anderkonto gezahlt werden, und
zwar spätestens bis 14 Tage vor dem Auszug". Mit Schreiben vom 29. März 2003
erklärte die Beklagte, sie kündige den Mietvertrag unter den mit dem Klägervertreter
ausgehandelten Bedingungen. Zahlungen der Beklagten erfolgten nicht. Am 30.
September 2003 fand zwischen der für die Kläger als Hausverwalter tätigen Firma M-
GbR und der Beklagten ein Termin statt, bei welchem die Schlüssel der Räume
übergeben und ein Abnahmeprotokoll erstellt wurde. Mit Schreiben vom 10. Oktober
2003 teile die M-GbR mit, die Abnahme sei nicht rechtmäßig gewesen, weil das
Mietverhältnis nicht zum 30. September 2003 gekündigt worden sei.
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Die Kläger haben behauptet, die Fenster im Objekt seien im Oktober 2002
ordnungsgemäß instandgesetzt worden, weshalb der Beklagten danach kein Recht zur
Minderung des Mietzinses mehr zugestanden habe. Eine wirksame Kündigung des
Mietverhältnisses durch die Beklagte läge nicht vor, ein Aufhebungsvertrag sei mangels
Zahlung der Beklagten nicht zustande gekommen. In der Annahme der Schlüssel durch
die M-GbR könne keine Zustimmung zur Kündigung gesehen werden, da jene zu
Erklärungen hinsichtlich der Auflösung des Mietvertrages nicht bevollmächtigt gewesen
sei. Nachdem die Kläger zunächst für den Zeitraum Dezember 2001 bis März 2003 die
Zahlung von 11.786,08 EUR begehrte, haben sie die Klage um den Zeitraum April 2003
bis März 2004 erweitert und beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 35.300,51 EUR zu
zahlen nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus
11.786,08 EUR seit Rechtshängigkeit (11. April 2003) und aus 23.514,43 EUR
seit Rechtshängigkeit (05. Mai 2004).
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Die Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie hat die Ansicht vertreten, den Klägern stehe kein Anspruch auf Zahlung der
Umsatzsteuer zu. Sie - die Beklagte - sei deshalb berechtigt gewesen für
zurückliegende Zeiträume zu Unrecht gezahlte Mehrwertsteuer mit fälligen
Mietzinsforderungen der Kläger zu verrechnen. Insoweit sind Einzelheiten der
Abrechnung und Zahlungen der Beklagten streitig. Die Beklagte hat weiterhin die
Ansicht vertreten, die Nebenkostenabrechnungen der Kläger seien nicht fällig, da die
Kläger unzutreffende Flächenangaben zugrunde gelegt hätten und hinsichtlich Heizung
und Wasserkosten eine Differenzierung zwischen Büro- und Lagerfläche zu erfolgen
habe. Sie meint, die Kündigung des Mietvertrages zum 30. September 2003 sei wirksam
gewesen, da die Firma M-GbR von den Klägern bevollmächtigt gewesen sei. Die
durchgängige Minderung des Mietzinses wegen der Fenster sei zu Recht erfolgt, weil
durch die Undichtigkeiten erhöhte Heizkosten entstanden seien.
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Das Landgericht hat nach Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen R vom
18. Dezember 2003 der Klage in Höhe von 24.404,83 EUR stattgegeben und sie im
übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kläger hätten Anspruch auf
Zahlung des noch offenstehenden Mietzinses für den Zeitraum von Dezember 2001 bis
März 2004, weil das Mietverhältnis nicht bereits zum 30. September 2003 beendet
worden sei. Die Kläger seien allerdings nicht berechtigt, die Mehrwertsteuer auf die
Miete zu erheben, weil sie nicht Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes
seien. Wegen der weiteren Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug
genommen, gegen welches beide Parteien form- und fristgerecht Berufung eingelegt
haben.
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Die Kläger beanstanden die Unrichtigkeit der Berechnung des Landgerichts und führen
weiter aus, sie seien zur Erhebung der Umsatzsteuer berechtigt gewesen. Dies sei im
Mietvertrag vereinbart gewesen, das Vermieterverlangen ergebe sich bereits aus
Anlage 5 des Mietvertrages.
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Sie beantragen,
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das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und gemäß ihrem zuletzt
gestellten erstinstanzlichen Antrag zu entscheiden.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung der Kläger zurückzuweisen.
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Weiterhin beantragt sie,
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das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
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Sie meint, die Kläger seien zur Geltendmachung der Umsatzsteuer nicht berechtigt. Da
sie folglich die Umsatzsteuer zu Recht nicht gezahlt und gezahlte Umsatzsteuer mit
Mietzinsforderungen der Kläger zu Recht verrechnet habe, sei ihre Kündigung zum 30.
September 2003 wirksam gewesen. Im übrigen sei durch die M-GbR mit Durchführung
der Abnahme das Einverständnis zur Beendigung des Mietverhältnisses erklärt worden
und damit ein Aufhebungsvertrag geschlossen worden. Eine entsprechende
Bevollmächtigung habe vorgelegen. Die mietvertragliche Schriftformvereinbarung sei
dadurch auch abbedungen worden.
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Die Kläger beantragen,
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die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Akteninhalt Bezug
genommen.
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II.
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Die Berufungen sind zulässig, die der Klägerin hat auch zum überwiegenden Teil
Erfolg. Die Berufung der Beklagten ist zurückzuweisen.
27
1.
28
Zu Unrecht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Mietzahlungen der
Beklagten nicht umsatzsteuerpflichtig sind.
29
a.
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Auf die gemäß § 4 Nr. 12 a UStG normierte Steuerfreiheit von Umsätzen, welche aus
der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken erzielt werden, kann der
Unternehmer unter den Voraussetzungen von § 9 Abs. 1 UStG verzichten (zur
Umsatzsteuer bzw. Mehrwertsteuer "optieren"). Dies setzt voraus, dass der Umsatz an
einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Das trifft im
Streitfall zu.
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Beide Parteien sind Unternehmer gemäß § 2 Abs. 1 UStG. Danach ist Unternehmer, wer
eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Bezüglich der Beklagten
ist das nicht streitig. Aber auch die Kläger sind Unternehmer im Sinne des § 2 Abs. 1
UStG. Sie vermieten das in ihrem Eigentum stehende Objekt zum Zwecke der
nachhaltigen Gewinnerzielung. Soweit das Landgericht darauf abstellt, dass eine
Vermögensverwaltung gemäß § 14 S. 3 AO vorliege und jene eine
Unternehmereigenschaft der Kläger im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ausschließe,
kann dem nicht gefolgt werden. Die Worte "gewerblich oder beruflich" in § 2 Abs. 1
UStG haben einen gänzlich anderen Inhalt als im Einkommen- oder
Gewerbesteuergesetz (vgl. BFH, BStBl 54 S. 238; Plückebaum/Malitzky, UStG Bd. II,
144. Lieferung, Januar 1998, § 2 Abs. 1 Rn. 172 ff.) Die gewerbliche oder berufliche
Tätigkeit muss umsatzsteuerrechtlich nicht im Rahmen eines Gewerbebetriebs
ausgeführt werden (BFH, BStBl 54, 328; BFH/NV 1994, 506). Grundsätzlich erfasst das
Umsatzsteuergesetz auch die Tätigkeit von Vermietern, denn der Unternehmerbegriff
muss umsatzsteuerrechtlich weit gefasst werden. Regelmäßiger Steuerträger ist der
nichtunternehmerische Leistungsempfänger, der Einkommen verwendet. Deshalb muss
der Unternehmerbegriff so weit gefasst werden, dass der normale Bezug von Leistungen
durch Endverbraucher mit der Umsatzsteuer belastet wird (Tipke/Kruse, Steuerrecht, 14.
Auflage, § 13 Rn. 103 ff.). Bei der Vermietung und Verpachtung von beweglichen
Sachen, Grundstücken sowie gewerblichen oder landwirtschaftlichen Betrieben ist der
Vermieter Unternehmer gemäß § 2 Abs. 1 UStG (Plückebaum/Malitzky, UStG, Bd. II, § 2
Rn. 313 mit zahlreichen Nachweisen; Schneider, DWW 2005, 53). Gleiches ergibt sich
aus Art. 4 6. EG-Umsatzsteuer-Richtlinie, weil auch dort über die berufliche Tätigkeit
hinaus die nachhaltige Vermögensnutzung zur Erzielung von Einnahmen erfasst wird
(vgl. auch Tipke/Kruse, aaO, Rn. 104 m.w.N.). Dem ist der Vertreter der Beklagten nach
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Erörterung im Senatstermin auch nicht mehr entgegen getreten.
b.
33
Der Anspruch der Kläger auf Zahlung der auf die Nettomiete entfallenden Umsatzsteuer
ist fällig. Die Beklagten haben ihr Vorbringen, der Mietvertrag stelle keine
ordnungsgemäße Rechnung gemäß § 14 UStG dar, nicht aufrechterhalten. In der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat bestand zwischen den Parteien Einigkeit
darüber, dass der Mietvertrag eine Dauerrechnung ist und vom Finanzamt als solche
anerkannt wird, folglich der Vorsteuerabzug der Beklagten keine Schwierigkeiten
bereitet. Nach den für den vorliegenden Fall maßgebenden Umsatzsteuerrichtlinien
2000 ist als Rechnung auch ein Vertrag anzusehen, der die in § 14 Abs. 1 S. 2 UStG
geforderten Angaben enthält, was hier der Fall ist. Die Rechtsnachfolge auf
Vermieterseite kann die Beklagte gegebenenfalls durch die Vorlage anderer Dokumente
nachweisen.
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2.
35
Die Klägerin kann die Zahlung des Mietzinses auch für den Zeitraum von Oktober 2003
bis März 2004 von der Beklagten verlangen, weil eine vorzeitige Vertragsbeendigung
zum 30. September 2003 nicht vorgelegen hat.
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Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, hat die Beklagte das Angebot der
Kläger in dem Schreiben von deren Prozessbevollmächtigten vom 21. Januar 2003
angenommen, die dort formulierten Bedingungen der Zahlung der streitigen Rückstände
jedoch nicht erfüllt. Jenes ist zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz auch nicht
im Streit. Soweit sich die Beklagte nunmehr darauf beruft, sie sei zum Einbehalt der
Gelder berechtigt gewesen, (wie ihr das Landgericht in seinem Urteil betreffend die
Umsatzsteuer bestätigt habe) kann ihr nicht gefolgt werden. Abgesehen davon, dass die
Beklagte zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet ist, hat sie die Bedingungen des
Angebots der Kläger zur Vertragsauflösung nicht erfüllt. Nur darauf ist abzustellen und
nicht darauf, wie sich die materielle Berechtigung der Beklagten tatsächlich verhielt.
Denn den Klägern war wesentlich, die streitigen Forderungen zu sichern (was durch die
Zahlung der Beklagten auf ein Anderkonto hätte erfolgen können) und diese Bedingung
hat die Beklagte nicht erfüllt.
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Ob in der Durchführung des Abnahmetermins am 01. Oktober 2003 durch die M-GbR
überhaupt ein schlüssiges Angebot der Kläger auf Abschluss eines
Aufhebungsvertrages lag, kann dahinstehen. Denn eine Aufhebung des Mietvertrages
bedurfte nach § 2 Nr. 8 und § 20 des Vertrages der Schriftform. Die Aufhebung des
Schriftformerfordernisses wiederum setzt zumindest eine Einigung der Parteien darüber
voraus, dass die Schriftformklausel des Mietvertrages abgeändert werden soll (BGH,
NJW-RR 1991, 1289). Eine solche Einigung ist nicht ersichtlich und wird von der
Beklagten auch nicht dargetan. Die für die M-GbR handelnden Herren A und S gingen
ersichtlich nicht davon aus, mit der Durchführung des Abnahmetermins
rechtsgeschäftliche Erklärungen betreffend den Bestand des Mietvertrages abzugeben,
sie hatten folglich kein dahingehendes Erklärungsbewusstsein. Vielmehr waren sie der
Annahme, dass zwischen den Klägern und der Beklagten bereits eine Einigung über die
Aufhebung des Mietverhältnisses erzielt worden war und sie lediglich bei der
Abwicklung eines bereits beendeten Mietverhältnisses tätig wurden (Dokumentation der
ordnungsgemäßen Rückgabe des Mietobjekts). Ein Aufhebungswille lag somit nicht vor,
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dieser ist aber zur Abbedingung der Schriftformvereinbarung als Bestandteil eines
Vertrages eine Voraussetzung (BGH, NJW-RR 1991, 1289; BFH, NJW 1997, 1327;
Palandt/Heinrichs, aaO, § 125 Rn. 14).
3.
39
Soweit die Beklagte in erster Instanz die Nebenkostenabrechnungen der Kläger als
unrichtig, nicht nachvollziehbar und nicht fällig angesehen hat, kann ihr nicht gefolgt
werden. Die Abrechnungen der Kläger entsprechen den Anforderungen, welche der
Bundesgerichtshof bei der Abrechnung von Gebäuden mit mehreren (Wohn-)Einheiten
als Mindestangaben fordert: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe
und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils
des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH NZM 2005, 13 f.;
NJW-RR 2003, 442; NJW 1982, 573). Soweit sich die Beklagte gegen die materielle
Richtigkeit der Abrechnung wendet, darf auf die zutreffenden Ausführungen des
Landgerichts Bezug genommen werden, denen die Beklagte im Berufungsrechtszug
auch nicht entgegengetreten ist.
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Gleiches gilt für die vom Landgericht unter Zugrundelegung der Feststellungen des
Sachverständigen R festgestellte Undichtigkeit an einem Fenster, welche einen
monatlichen Minderungsbetrag von 20,45 EUR (November 2002 bis März 2004)
rechtfertigen. Auch jenes ist von keiner Partei in der Berufungsbegründung angegriffen
worden.
41
4.
42
Es ergibt sich folgende Abrechnung:
43
a) monatliche Miete für Dezember 2001 bis Oktober 2002:
44
Nettokaltmiete 3.500,-- DM
45
+ 16 % Umsatzsteuer 560,-- DM
46
Betriebskostenvorauszahlung 825,-- DM
47
insgesamt 4.885,-- DM = 2.497,66 EUR
48
abzgl. Minderung 160,-- DM = 81,81 EUR
49
2.415,85 EUR
50
2.415,85 EUR x 11 Monate =
26.574,35 EUR
51
b) monatliche Miete für November 2002 bis März 2004:
52
Nettokaltmiete 3.500,-- DM
53
+ 16 % Umsatzsteuer 560,-- DM
54
Betriebskostenvorauszahlung 825,-- DM
55
insgesamt 4.885,-- DM = 2.497,66 EUR
56
abzgl. Minderung 20,45 EUR
57
2.477,21 EUR
58
2.477,21 EUR x 17 Monate =
42.112,57 EUR
59
Zwischensumme: 68.686,92 EUR
60
c) abzgl. Zahlungen bzw. Gutschriften zugunsten der
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Beklagten
36.231,85 EUR
62
verbleiben als Forderung der Kläger
32.455,07 EUR
63
5.
64
Die Kostentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
65
Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.
66
a.
T H
67
68
Vorsitzender Richter Richter am Richterin am
69
am Oberlandesgericht Oberlandesgericht
Oberlandesgericht
70