Urteil des OLG Düsseldorf, Az. 3 Wx 377/02

OLG Düsseldorf: gemeinschaftliches eigentum, erneuerung, grundbuch, unterliegen, kontrolle, verwaltung, aufteilung, genehmigung, erstellung, kostenverteilung
Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 377/02
Datum:
12.03.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
3 Wx 377/02
Vorinstanz:
Landgericht Krefeld, 6 T 208/02
Tenor:
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1. bis 3. tragen die gerichtlichen Kosten des
Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie habe ferner die den übrigen
Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen
außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 7.000 EUR.
G r ü n d e :
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I.
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Die o.a. Wohnungseigentumsanlage umfasst verschiedene Teileigentumseinheiten und
zahlreiche Wohnungen. Die Beteiligten zu 1. bis 3. sind Eigentümer des "C...-Hotels" mit
einem Miteigentumsanteil von 1.941/10.000 und des Restaurants "B..." mit
Miteigentumsanteilen von 227/10.000.
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In der Versammlung vom 02.07.2001 haben die Wohnungseigentümer mit Mehrheit die
Jahresabrechnung 2000 und den Wirtschaftsplan 2001 genehmigt.
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Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben diese zu TOP 5.1 und TOP 7.1 gefassten Beschlüsse
angefochten. Sie haben beanstandet, dass die Hausmeisterkosten nach Miteigentums-
Anteilen umgelegt worden sind, obwohl der Hausmeister für sie Arbeiten nur bezüglich
der Tiefgarage erbringe. Ferner seien Reparaturkosten für 18 Velux-Dachfenster zu
Unrecht allen Wohnungseigentümern angelastet worden, obwohl sie nach der
Teilungserklärung nur von den jeweiligen Sondereigentümern der betreffenden
Wohnungen zu tragen seien.
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Sie haben beim Amtsgericht beantragt,
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1. die von der Antragsgegnerin am 02.07.2001 zu Punkt 5.1 (Genehmigung der
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Jahresabrechnung) sowie Punkt 7.1 (Genehmigung des Wirtschaftsplanes für das
Jahr 2001) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären;
2. die Antragsgegnerin zu verpflichten,
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a) bei der Erstellung der Jahresabrechnung 2000 sowie künftigen Abrechnungen
sowie der Erstellung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2001 sowie künftigen
Wirtschaftsplänen die Kosten für den Hausmeister getrennt danach zu erfassen
und umzulegen, soweit sich dessen Tätigkeit auf solche beziehen, die alleine
einzelne oder mehrere Sondereigentumseinheiten einerseits betreffen und
andererseits das Gemeinschaftseigentum,
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b) bei der Position "Kleinreparaturen" in der Jahresabrechnung 2000 die in der
Unterposition "Umb. K.../Veluxfenster" insgesamt auf die Gemeinschaft umgelegten
Kosten von DM 22.925,95 um die darin enthaltenen Kosten der jeweiligen
Fensterverglasung zu bereinigen und diese alleine auf die jeweils betroffenen
Sondereigentümer umzulegen.
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In der Teilungserklärung vom 13.12.1988 ist bezüglich der Verteilung der Lasten und
Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums in § 9 u.a. bestimmt:
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Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung,
Instandsetzung, der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs trägt die
Miteigentümergemeinschaft mit Ausnahme: ...
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b) der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von folgenden Teilen des
Gemeinschaftseigentums, die räumlich zum Sondereigentum gehören:
Fensterscheiben in Außenfenstern oder Außentüren ... . Diese Kosten hat der
jeweilige Wohnungs- oder Teileigentümer, zu dessen Sphäre diese Bestandteile
gehören, zusätzlich zu den Lasten und Kosten seines Sondereigentums zu tragen.
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2. Zu den Gemeinschaftskosten gehören insbesondere: ...
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Hausmeistervergütung.
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In § 11 der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass die Miteigentümer über alle
gemeinschaftlichen Angelegenheiten Vereinbarungen treffen können, soweit das
Gesetz dies zulasse. Dies gelte insbesondere für die Lastentragung, bauliche Änderung
und die Verwaltung. Solche Vereinbarungen erforderten Einstimmigkeit.
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Das Amtsgericht hat die Anträge der Beteiligten zu 1. bis 3. zurückgewiesen.
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Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. ist beim Landgericht ohne Erfolg
geblieben.
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Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1. bis 3. ihr
Begehren weiter. Sie wiederholen ihr früheres Vorbringen und weisen insbesondere
darauf hin, bei der Aufstellung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sei
die Aufteilung des Gesamtkomplexes in verschiedene - autonome - Einheiten, nämlich
Wohnen (W), Hotel (H), Ladenlokale (L) und Tiefgarage gewollt gewesen, d.h. es sollten
trennbare Abrechnungseinheiten geschaffen werden. Lediglich über die gemeinsame
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Tiefgarage und einige technische Einrichtungen bestehe eine Verbindung der einzelnen
Einheiten. Insoweit habe das Landgericht die Teilungserklärung nicht richtig ausgelegt.
Die Beteiligten zu 2. sind dem Rechtsmittel entgegen getreten.
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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
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II.
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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, denn die Entscheidung des Landgerichts
beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 27 FGG.
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1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Jahresabrechnung (Gesamt- und
Einzelabrechnung 2000 enthalte bei der Verteilung der Kosten für den Hausmeister und
die Erneuerung der 18 Velux-Fenster keinen Fehler.
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Die Dachfenster gehörten als Teil der Dachfläche zum Gemeinschaftseigentum. Die
Kosten für ihre Erneuerung seien deshalb gemäß § 9 der Teilungserklärung von allen
Wohnungseigentümern zu tragen, denn diese Bestimmung der Teilungserklärung
nehme bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster nur die
Fensterscheiben von der Kostenpflicht aller Wohnungseigentümer aus.
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Auch die Hausmeisterkosten fielen nach der Bestimmung der Teilungserklärung
eindeutig der Gemeinschaft zur Last. Eine Aufteilung der Kosten nach Blöcken oder
Nutzungsberechtigten sei dabei nicht vorgesehen.
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2. Diese Erwägungen des Landgerichts weisen keinen Rechtsfehler auf. Das
Landgericht ist -ebenso wie das Amtsgericht - zutreffend davon ausgegangen, dass
nach den maßgeblichen Bestimmungen der Teilungserklärung bzw.
Gemeinschaftsordnung die Kosten für die Erneuerung der 18 Dachfenster und die
Hausmeisterkosten als Gemeinschaftskosten nach dem vorgesehenen
Verteilungsschlüssel von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft getragen
werden müssen.
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Die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Bestimmungen
der Gemeinschaftsordnung unterliegen wie alle Grundbucheintragungen der
selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Dabei ist auf Wortlaut
und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende
Bedeutung der Eintragung ergibt (vgl. BGHZ 59, 205, 209; 92, 18, 19).
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Das Grundbuch soll nach Sinn und Zweck allen am Rechtsverkehr Beteiligten (z.B.
gutgläubigen Erwerbern, möglichen Rechtsnachfolgern, Gläubigern usw.) über die
dingliche Rechtslage eindeutig Aufschluss geben. Aus diesem Grund unterliegen
Eintragungen in das Grundbuch besonderen Anforderungen an Bestimmtheit und
Klarheit. Dies gilt insbesondere bei Bestimmungen der Teilungserklärung, die einem
Sondernachfolger Pflichten und Belastungen auferlegen (BGHZ 88, 302, 306). Darauf,
was der Verfasser der Teilungserklärung mit der Bestimmung erreichen wollte, kommt
es nicht an (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1986, 1336).
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Hier sind nach § 1 der Teilungserklärung die 18 Dachfenster als Teil des Daches
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gemeinschaftliches Eigentum. Bezüglich der Kosten des Gemeinschaftseigentums und
der Kosten der Instandhaltung und -setzung dieses Eigentums bestimmt die
Teilungserklärung in § 9 zunächst eindeutig, dass diese von der
Eigentümergemeinschaft zu tragen sind. Unter die in § 9 genannten Ausnahmen von
diesem Grundsatz fällt die Erneuerung der Dachfenster nicht. Soweit die Kosten für die
Instandhaltung und -setzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums, die
räumlich zum Sondereigentum gehören, von den jeweiligen Sondereigentümern zu
tragen sind und dabei auch die Fensterscheiben in Außenfenstern genannt sind, ist
diese Bestimmung der Teilungserklärung nicht dahin auszulegen, dass auch der
"Austausch" eines Außenfensters - weil damit auch die Fensterscheiben "erneuert"
werden - nicht von der Gemeinschaft zu tragen ist.
Die Hausmeistervergütung ist in § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung ebenfalls
ausdrücklich als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt. Eine andere
Verteilung dieser Kosten auf die Eigentümer als in § 9 Abs. 3 der
Gemeinschaftsordnung vorgesehen, z.B. nach dem Umfang der "Inanspruchnahme" des
Hausmeisters oder der von diesem "für" die einzelnen Eigentümer erbrachten
Leistungen, kann der Gemeinschaftsordnung nicht entnommen werden. Wäre insoweit
ein anderer Verteilungsschlüssel beabsichtigt gewesen, hätte es nahe gelegen, in die
Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Bestimmung aufzunehmen.
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Es mag sein, dass das als Anlage zum Betreuungsvertrag zwischen dem
Hausmeisterservice und der WEG genommene Leistungsverzeichnis Leistungen
enthält, die das Teileigentum der Beteiligten zu 1. bis 3. nicht oder nur kaum betreffen.
Die Gemeinschaftsordnung hat aber gerade im Hinblick auf eine unkomplizierte und der
allgemeinen Regelung entsprechende Kostenverteilung davon abgesehen, die
Hausmeistervergütung nach dem Umfang der Tätigkeit des Hausmeisters für die
einzelnen Miteigentümer aufzuschlüsseln und den einzelnen Eigentümern zuzuordnen.
Es kann auch nicht angenommen werden, dass sich die Tätigkeit des Hausmeisters auf
den Betrieb des Hotels und des Restaurants durch die Beteiligten zu 1. bis 3. nicht
bezieht. Zu den Aufgaben des Hausmeisters gehöre nämlich u.a. die Kontrolle und die
Aufrechterhaltung des Betriebs der gemeinsamen Heizungsanlage, der Anlagen für
Brandmelder, Lüftungen und Notstrom, der Außenbeleuchtung, der Tiefgarage sowie
der Außenanlagen.
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Im Übrigen kommt - worauf das Amtsgericht bereits zutreffend hingewiesen hat - die
Tätigkeit des Hausmeisters auch bezüglich der Bereiche, die das Teileigentum der
Beteiligten zu 1. bis 3. nicht unmittelbar betreffen, wie z.B. die Reinhaltung des
Grundstücks, die Kontrolle und Instandhaltung der Einkaufspassage und die
Instandhaltung des Gesamtkomplexes auch im Hinblick auf das
Gesamterscheinungsbild der Anlage, das für den Betrieb des Hotels und des
Restaurants der Beteiligten zu 1. bis 3. von erheblicher Bedeutung ist, den Beteiligten
zu 1. bis 3. zugute.
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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass
die Beteiligten zu 1. bis 3. die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde tragen. Der Senat hält es auch für geboten, die Erstattung der den übrigen
Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten
durch die Beteiligten zu 1. bis 3. anzuordnen, denn es wäre unbillig, die übrigen
Beteiligten mit weiteren außergerichtlichen Kosten zu belasten, nachdem beide
Vorinstanzen mit jeweils überzeugender Begründung das Begehren der Beteiligten zu
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1. bis 3. zurückgewiesen hatten und eine Abänderung der vorausgegangenen
Entscheidungen durch das Rechtbeschwerdegericht nicht zu erwarten war.