Urteil des OLG Düsseldorf vom 15.06.2004
OLG Düsseldorf: mietvertrag, eigentum, anlieferung, genehmigung, verfügung, mietzins, firma, unentgeltlich, wohnung, mieter
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 97/04
Datum:
15.06.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 97/04
Tenor:
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1) bis 6) tragen als Gesamtschuldner die
Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 6.749,05 EUR
(i. W. sechstausensiebenhunderneunundvierzig 05/100 EUR).
G r ü n d e :
1
I.
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Die Beteiligten bilden die o. a. Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beteiligte zu 7)
ist Teileigentümer der Einheiten Nr. 7 und 8, bestehend aus einem Ladenlokal im
Erdgeschoss und Räumen im Kellergeschoss. Diese Räume hatte der neben dem
Beteiligten zu 7) weitere teilende erbbauberechtigte Schupp mit Vertrag vom 21. März
1970 an die Firma K. AG vermietet. In diesen Mietvertrag ist der Beteiligte zu 7) als
neuer Eigentümer der Einheiten 7 und 8 mit Vertrag vom 4./7. Oktober 1971 eingetreten.
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Die Mieterin der dem Beteiligten zu 7) gehörenden Räume benutzt seit langem eine ca.
21 m2 große Teilfläche des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Grundstücks zum
Aufstellen eines etwa 1.000 Liter fassenden Müllcontainers und zum Abstellen von zwei
PKW. In dem Mietvertrag vom 21. März 1970 ist in § 2 lediglich bestimmt, dass der
Mieterin für die Warenanlieferung die Verkehrsflächen des Mietgrundstücks
unentgeltlich zur Verfügung stehen.
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In einem Nachtrag vom 7./17. Juni 1991 zum Mietvertrag ist u. A. unter Ziffer 1 der
Jahresmietzins ab 1. Oktober 1990 aufgrund der eingetretenen Indexveränderung
gemäß der im Mietvertrag festgelegten Wertsicherungsklausel erhöht worden. Ferner ist
unter Ziffer 5 der Mieterin die Genehmigung erteilt worden, außerhalb des Objektes in
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der Nähe der Anlieferungstür einen Rollcontainer-Abstellplatz einzurichten (Größe: 21
m2).
Nachdem die Beteiligten zu 1) bis 6) über mehrere Jahre hinweg das Abstellen von zwei
PKW und das Aufstellen des Müllcontainers durch die Mieterin des Beteiligten zu 7)
hingenommen hatten, und sodann zunächst Auskunft und Rechnungslegung über die -
nach ihrer Meinung - vom Beteiligten zu 7) seit 1. Januar 1997 eingenommenen Mieten
bezüglich der von der Mieterin in Anspruch genommenen Teilflächen des
gemeinschaftlichen Grundstücks verlangt hatten, haben sie nach Zurückweisung des
Auskunftsanspruchs durch das Amtsgericht mit der Begründung, der Beteiligte zu 7)
habe seiner Auskunftspflicht bereits genügt, von dem Beteiligten zu 7) die Zahlung von
6.749,05 EUR nebst Zinsen gemäß der im Einzelnen aus dem Antrag ersichtlichen
Zinsstaffelung verlangt. Der Beteiligte zu 7) ist dem Antrag mit der Begründung
entgegengetreten, er habe keinen gesonderten Mietzins für die Nutzung der
gemeinschaftlichen Grundstücksflächen durch seine Mieterin erlangt.
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Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1) bis 6) zurückgewiesen.
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Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 6) ist beim
Landgericht ohne Erfolg geblieben.
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Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde bringen die Beteiligte zu 1) bis 6) vor, die
Nutzung der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen durch die Mieterin des Beteiligten
zu 7) für die Anlieferung von Waren sowie das Aufstellen eines Containers und das
Abstellen von PKW sei nicht durch § 13 II Satz 1 WEG gedeckt. Dem Beteiligten zu 7)
sei für die genannte Nutzung ein Entgelt zugeflossen, auch wenn im den Mietvertrag ein
"gesondertes Entgelt" insoweit nicht ausgewiesen sei.
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Der Beteiligte zu 7) ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.
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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
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II.
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Die gemäß § 45 I WEG, §§ 22 I, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist
in der Sache nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf
einer Rechtsverletzung im Sinne des § 27 FGG.
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1.
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Das Landgericht hat ausgeführt, ein Anspruch auf die begehrte Nutzungsentschädigung
sei unter keinem rechtlichem Gesichtspunkt begründet. Zwar habe der Beteiligte zu 7)
der Firma K. einen Teil der gemeinschaftlichen Grundstücksfläche unberechtigt zum
Aufstellen eines Containers zur Verfügung gestellt, die Beteiligten zu 1) bis 6) könnten
hierfür jedoch kein Entgelt verlangen, denn der Beteiligte zu 7) habe selbst dafür von
seiner Mieterin nichts erhalten. Im Mietvertrag sei lediglich vereinbart, dass für die
Warenanlieferung der Mieterin die Verkehrsflächen des gemeinschaftlichen
Grundstücks unentgeltlich zur Verfügung stünden. Dies sei von der Vorschrift des § 13 II
Satz 1 WEG gedeckt soweit die Nutzung der Flächen zur Anlieferung nicht über den
normalen Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehe.
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Die Erteilung der Genehmigung im Nachtrag zum Mietvertrag, außerhalb des Objekts in
der Nähe der Anlieferungstür einen Containerabstellplatz in der Größe von 21 m2
einzurichten, gehe allerdings über diesen Mitgebrauch hinaus. Für diese "eingeräumte"
Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums sei jedoch kein besonderes Entgelt
vereinbart worden.
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Soweit in dem gleichen Nachtrag eine Mieterhöhung vorgenommen worden sei, beruhe
diese allein auf der eingetretenen Index-Veränderung. Der Beteiligte zu 7) habe dem-
gemäß für die über den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehende
Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks durch seine Mieterin keine Vergütung
erhalten und sei somit zur Zahlung des verlangten Betrages nicht verpflichtet.
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2.
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Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen
Nachprüfung stand.
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a)
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Das Landgericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die in § 2 des
Mietvertrages getroffene Vereinbarung, der Mieterin sollten für die Warenanlieferung die
Verkehrsflächen des gemeinschaftlichen Grundstücks unentgeltlich zur Verfügung
stehen, sich im Rahmen des jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauchs
des gemeinschaftlichen Eigentums hält und es - entgegen der Auffassung der
Beteiligten zu 1) bis 6) - insoweit eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer
nicht bedurfte. Gemäß § 13 I WEG kann jeder Wohnungseigentümer die in seinem
Sondereigentum stehenden Gebäudeteile als Wohnung oder zu gewerblichen Zwecken
nutzen oder auch vermieten oder verpachten. Er kann ferner das gemeinschaftliche
Eigentum in den Grenzen seines Rechts nutzen, wobei die Grenzen durch das Gesetz
(§§ 14, 15 WEG), die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung festgelegt
worden sind. Dabei ist die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Funktion
der Nutzung der im Sondereigentum stehenden Sache, sie hängt mit dieser zusammen.
Jeder Wohnungseigentümer kann deshalb das gemeinschaftliche Eigentum nutzen,
sofern er nicht dessen Zweckbestimmung verändert oder die übrigen
Wohnungseigentümer an der ihnen ebenfalls zustehenden Nutzung des
gemeinschaftlichen Eigentums hindert. Dies bedeutet, dass die Vermietung einer im
Sondereigentum stehenden Wohnung oder im Sondereigentum stehender gewerblicher
Räume den jeweiligen Mieter berechtigt, auch das gemeinschaftliche Eigentum mit zu
gebrauchen, soweit es mit der Nutzung der von ihm gemieteten Räume zusammen
hängt.
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Ebenso wie der Beteiligte zu 7) - als Eigentümer - kann auch der Mieter der im Eigentum
des Beteiligten zu 7) stehenden Räumlichkeiten die im gemeinschaftlichen Eigentum
der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücksflächen für die notwendige
Anlieferung von Waren nutzen. Es liegt auf der Hand, dass zum Betrieb eines
Geschäftes, in dem Nahrungs- und Genussmittel aller Art und andere Waren des
täglichen Verbrauchs verkauft werden, die Möglichkeit der Anlieferung dieser Waren
durch die verschiedenen Lieferanten gehört und das Befahren der im
gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksflächen entweder durch die
anliefernden Fahrzeuge selbst oder aber mit kleineren Transportmitteln notwendig ist.
Durch diese Anlieferung wird den übrigen Wohnungseigentümern die Mitbenutzung
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dieser Grundstücksflächen auch nicht unmöglich gemacht, das Recht zum Gebrauch
wird ihnen nicht entzogen. Einer besonderen "Zustimmung" der übrigen
Wohnungseigentümer für die Nutzung zur Warenanlieferung über die Verkehrsflächen
des gemeinschaftlichen Grundstücks bedurfte es somit nicht.
b)
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Bezüglich der Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks der Mieterin des
Beteiligten zu 7) durch Aufstellung eines Containers und das Abstellen von
Personenkraftwagen haben die Vorinstanzen übereinstimmend und rechtlich zutreffend
angenommen, dass das Aufstellen eines Müllcontainers mit mehr als 1000 Liter Inhalt
den Rahmen eines jedem Wohnungseigentümers zustehenden Mitgebrauchs des
gemeinschaftlichen Grundstücks sprengt. Soweit der Beteiligte zu 7) darauf hinweist,
dass beim Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes auch die Entsorgung von
anfallendem Müll eine notwendige Folge ist und die Inanspruchnahme eines Teils des
gemeinschaftlichen Eigentums durch Aufstellen eines Containers zum zulässigen
Mitgebrauch gehöre, ist dem entgegenzuhalten, dass - selbst wenn auf den im
Teileigentum stehenden gewerblichen Flächen - z. B. im Kellerbereich - ein
Müllcontainer nicht aufgestellt werden könnte, es jedenfalls eines Beschlusses der
Mehrheit der Wohnungseigentümer darüber bedurft hätte, ob und gegebenenfalls an
welchem Ort des gemeinschaftlichen Grundstücks und in welcher Größe ein
Müllcontainer aufgestellt werden durfte.
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Diese - für einen möglichen Unterlassungsanspruch wesentliche - Frage kann hier
letztlich dahinstehen, denn der von den Beteiligten zu 1) bis 6) geltend gemachte
Zahlungsanspruch wäre nur dann begründet, wenn der Beteiligte zu 7) durch die seiner
Mieterin überlassene Nutzung eines Teils des gemeinschaftlichen Grundstücks
Einnahmen erzielt hätte, die als Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums allen
Wohnungseigentümern zugestanden hätten.
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Das ist nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen der Vorinstanzen hier
nicht der Fall. In dem bei den Akten befindlichen Mietvertrag vom 21. März 1970 ist
weder von der Genehmigung zur Aufstellung eines Müllcontainers noch von der
Möglichkeit, auf dem gemeinschaftlichen Grundstück Fahrzeuge abzustellen, die Rede.
Vermietet sind lediglich das im Erdgeschoss befindliche Ladenlokal sowie die im Keller
befindlichen Lagerräume. Der in dem Mietvertrag vereinbarte Mietpreis umfasst daher
erkennbar nicht - auch nicht teilweise - die erst wesentlich später erfolgte Gestattung der
Nutzung gemeinschaftlicher Flächen. Das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen
Grundstücks als PKW-Abstellplätze zu nutzen, ist übrigens - worauf das Amtsgericht
bereits zutreffend hingewiesen hat - der Mieterin des Beteiligten zu 7) zu keinem
Zeitpunkt eingeräumt worden. Lediglich die Gestattung der Einrichtung eines Platzes
zum Aufstellen eines Müllcontainers ist in dem Nachtrag zum Mietvertrag im Jahre 1991
ausdrücklich genannt.
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Auch in diesem Nachtrag ist aber der Mietzins nicht mit Rücksicht auf die nunmehr
zusätzlich erfolgte Genehmigung, einen Teil des Grundstücks für den Container zu
nutzen, erhöht worden. Die erfolgte Anpassung des Mietzinses beruhte allein auf der
bereits im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Index-Klausel. Der Beteiligte zu 7)
hätte somit nach den vertraglichen Vereinbarungen mit der Firma K. AG den
vereinbarten Mietzins erhalten, auch wenn auf dem gemeinschaftlichen Grundstück
weder der Rollcontainer aufgestellt noch zwei Kraftfahrzeuge abgestellt worden wären.
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Die sofortige weitere Beschwerde konnte danach keinen Erfolg haben.
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3.
29
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass
die Beteiligten zu 1) bis 6) die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde tragen. Von dem Grundsatz, dass im Verfahren nach dem
Wohnungseigentums-Gesetz alle Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst
tragen, abzuweichen, bestand kein Anlass.
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