Urteil des OLG Düsseldorf vom 30.10.2000
OLG Düsseldorf: nachteilige veränderung, treu und glauben, fassade, eingriff, gesamteindruck, genehmigung, einstimmigkeit, verwaltung, eigentümer, augenschein
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 318/00
Datum:
30.10.2000
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 318/00
Vorinstanz:
Landgericht Krefeld, 7 T 72/00
Tenor:
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der
weiteren Beschwerde.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 5.000,- DM.
I.
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Der Antragsteller ist Eigentümer einer Erdgeschosswohnung der
Wohnungseigentumsanlage ”K...” in K..., die aus mehreren Gebäuden mit insgesamt
119 Wohneinheiten besteht.
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In der Vergangenheit gab es immer wieder Auseinandersetzungen über die Zulässigkeit
von Außenrolläden. Nachdem die Eigentümerversammlung vom 28. Mai 1974 zunächst
darauf hingewiesen hatte, dass die Anbringung von Außenrolläden unzulässig sei,
beschloss sie am 23. September 1975 mehrheitlich, dass auf Kosten eines jeden
Wohnungseigentümers Rolläden in einheitlicher Ausführung nach Absprache mit der
Verwaltung angebracht werden dürfen.
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Die Eigentümerversammlung vom 08. Mai 1996 befasste sich erneut mit der Frage der
Anbringung von Außenrolläden, ohne allerdings hierüber zu beschließen. Am 11. März
1997 fasste die Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 11 mehrheitlich folgenden
Beschluss:
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”Die Wohnungseigentümerversammlung weist noch
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einmal darauf hin, daß das Anbringen von
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Außenrolläden oberhalb von Erdgeschoßwohnungen
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unzulässig ist. Sofern Außenrolläden oberhalb
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von Erdgeschoßwohnungen nicht bis zum 30.04.1997
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entfernt worden sind, wird der Verwalter
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verpflichtet, alles Erforderliche zur Durchsetzung
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zu veranlassen und ggf. gerichtliche Schritte
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einzuleiten.”
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Der Wohnungseigentümer H... hat diesen Beschluss erfolglos angefochten (vgl.
Senatsbeschluss vom 25. Februar 1998 – 3 Wx 15/98).
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Am 23. März 1999 beschloss die Eigentümerversammlung zu TOP 4 u. a.:
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Antrag Nr. 1:
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Der Beschluss vom 11.03.1997 wird aufgehoben mit
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der Folge, daß von der Gemeinschaft nichts gegen
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Wohnungseigentümer unternommen wird, die in der
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Vergangenheit Außenrolläden oberhalb des
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Erdgeschosses angebracht haben.
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Antrag Nr. 3:
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Die alten Bestände der Außenrolläden oberhalb der
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Erdgeschoßwohnungen sollen in Anlehnung an die
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1975 genehmigte Anbringung von Außenrolläden der
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Erdgeschosswohnungen belassen werden und über die
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weitere Ausgestaltung mit Außenrolläden
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von Interessenten zu einem günstigeren
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Zeitpunkt, d.h. in der nächstfolgenden
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Wohnungseigentümerversammlung im März 2000,
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neu verhandelt und die entsprechenden
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erforderlichen Kriterien neu festgelegt werden.
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Im März 2000 wurden mit Rücksicht auf das noch anhängige Beschwerdeverfahren
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Beschlüsse betreffend Außenrolläden nicht gefasst.
Der Antragsteller hat beantragt,
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die Beschlüsse zu TOP 4 Anträge 1 und 3 der
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Eigentümerversammlung vom 23. März 1999 für
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ungültig zu erklären.
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Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme mit Beschluss vom 11. Februar 2000 den
Antrag abgelehnt. Zur Begründung hat es ausgeführt:
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Die zur Anlage gehörenden Gebäude hätten schon vor der angefochtenen
Beschlussfassung ein uneinheitliches Bild in Gestalt einer Vielzahl von Windfängen,
Pergolen und Markisen aufgewiesen. Die in unterschiedliche Geschossen
angebrachten Rolläden trügen ebenfalls hierzu bei. Hierdurch erleide der Antragsteller
keinen rechtlich relevanten Nachteil. Im übrigen erscheine es mißbräuchlich, dass der
Antragsteller, der sich selbst nur auf eine mehrheitliche Genehmigung für die
Anbringung von Außenrolläden berufen könne, anderen Miteigentümern Außenrolläden
in Ermangelung einer einstimmig erteilten Genehmigung verbieten lassen wolle.
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Die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht nach mündlicher
Verhandlung am 05. Juli 2000 mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beschluss
der Eigentümerversammlung vom 23. März 1999 hinsichtlich TOP 4 Antrag 3 teilweise
für unwirksam erklärt wird, nämlich soweit beschlossen worden ist, die alten Bestände
der Außenrolläden oberhalb der Erdgeschosswohnung in Anlehnung an die 1975
genehmigte Anbringung von Außenrolläden der Erdgeschosswohnungen zu belassen.
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Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der der Antragsteller entgegentritt, erstreben
die Antragsgegner unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses die das Gesuch
des Antragstellers insgesamt ablehnende Entscheidung des Amtsgerichts wieder
herzustellen.
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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
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II.
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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde ist in der Sache unbegründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts
beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).
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1.
”Zweitbeschlüsse” nur wirksam, soweit sie nicht in schutzwürdige Belange eines
Wohnungseigentümers eingriffen. Dies sei hinsichtlich des Antrags zu TOP 4 Ziffer 1
und des zweiten Teiles von TOP 4 Ziffer 3 nicht der Fall. Hinsichtlich des ersten Teiles
des Beschlusses zu TOP 4 Ziffer 3 liege dagegen ein Eingriff in die geschützte
Rechtsposition des Antragstellers vor. Denn durch die mehrheitlich beschlossene
Belassung der alten Bestände der Außenrolläden oberhalb der
Erdgeschosswohnungen werde konkludent die Zustimmung zur Anbringung der
Außenrolläden erklärt, die indes gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Einstimmigkeit
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bedurft hätte. Denn die bauliche Veränderung in Form der Anbringung von
Außenrolläden beeinträchtige – entgegen der Auffassung des Amtsgerichts – im Sinne
einer optischen Verstärkung des ohnehin uneinheitlichen Gesamteindrucks. Dies
ergebe sich auch ohne Augenscheinseinnahme aus den vorgelegten Fotos.
2.
stand.
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a)
Beschluss betrifft und die durch diesen Erstbeschluss getroffene Regelung ändert, ist
als abändernder Zweitbeschluss grundsätzlich zulässig (Bärmann/Pick/Merle
Wohnungseigentumsgesetz 8. Auflage 2000 § 23 Rdz.66, 190).
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Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG verlangen,
dass der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkung des
Erstbeschlusses berücksichtigt (vgl. BGHZ 113, 197, 200). Eine Verletzung
schutzwürdiger Belange eines Wohnungseigentümers kommt insbesondere dann in
Betracht, wenn ein Wohnungseigentümer durch den abändernden Zweitbeschluss
einen
rechtlichen
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b)
TOP 4 Ziffer 3 der Eigentümerversammlung vom 23. März 1999, in dem die Eigentümer
beschlossen haben, die Altbestände der Außenrolläden oberhalb der
Erdgeschosswohnungen zu belassen, gleichzeitig konkludent die Zustimmung zu der
Anbringung von Außenrolläden gesehen und diese als einen Eingriff in die durch den
zu TOP 11 der Eigentümerversammlung vom 11. März 1997 gefassten Erstbeschluss
geschützte Rechtsposition des Antragstellers bewertet.
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aa)
Veränderung der Fassade des Gebäudes dar. Die Zustimmung aller
Wohnungseigentümer wäre deshalb nur dann entbehrlich, wenn der Antragsteller durch
die Auswirkung dieser baulichen Maßnahmen bzw. deren Billigung durch den
angefochtenen Eigentümerbeschluss einen über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil nicht erlitte (§ 22 Abs.
1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG). Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz
unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigung zu verstehen (vgl. BGH NJW
1992, 979 m.w.Nachw.; KG NJW 1995, 587; Senat 3 Wx 148/97 vom 14.05.97 und 3 Wx
15/98 vom 25.02.98). Dass ein solcher Nachteil auch in einer nicht ganz unerheblichen
Veränderung des optischen Gesamteindrucks liegen kann, ist anerkannt (vgl. BGH
a.a.O.; BayObLG WM 1992, 88; Senat a.a.O. und für Rolladenkästen NJW-RR 1995,
1418 sowie WE 1990, 203).
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bb)
Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes sieht, liegt diese
Würdigung auf tatsächlichem Gebiet und kann vom Senat nur darauf überprüft werden,
ob sie im Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht. Dies ist nicht der Fall. Insbesondere
musste das Landgericht die baulichen Maßnahmen nicht an Ort und Stelle in
Augenschein nehmen. Die überreichten Lichtbilder und die Niederschrift über die
amtsgerichtliche Ortsbesichtigung vom 26. November 1999 geben die Örtlichkeit
hinreichend und anschaulich wieder.
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cc)
Landgerichts, der optische Gesamteindruck der Gebäudefassade sei durch die
Außenrolladen nachteilig verändert worden, beruht nicht auf einer unterschiedlichen
Einschätzung der örtlichen Verhältnisse, sondern auf der rechtlich nicht zu
beanstandenen Auffassung der Kammer, dass auch bei einem bereits als uneinheitlich
empfundenen Gesamteindruck der Fassade einer Wohnanlage – hier insbesondere
durch die Wirkung der verschiedenartigen Markisen – eine nachteilige Veränderung
sich auch aus einer Verstärkung und Intensivierung dieses Eindrucks ergeben kann und
vorliegend ergibt (vgl. KG vom 03.12.1993 - 24 W 6483/93 –).
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c)
Zweitbeschlusses verpflichtet.
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Insbesondere verstößt er mit seinem Verlangen, den die Anbringung der Außenrolläden
ab erstem Obergeschoss billigenden Zweitbeschluss mangels Einstimmigkeit für
ungültig erklären zu lassen, nicht gegen Treu und Glauben § 242 BGB, weil er
seinerseits Außenrolläden angebracht habe, die bloß aufgrund eines bestandskräftigen
Mehrheitsbeschlusses geduldet würden. Denn zum einen handelt es sich insoweit um
eine Erdgeschosswohnung, bei der Außenrolläden mit Blick auf das Gesamtbild der
Fassade nur von einem minder gewichtigen optisch-ästhetischen Einfluss sind, zum
anderen liegt die Durchsetzung des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung
gemäß § 21 Abs. 4 WEG nicht nur im Interesse des Antragstellers, sondern berührt auch
dasselbe der übrigen, insbesondere der durch den Zweitbeschluss überstimmten,
Wohnungseigentümer.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine Erstattungsanordnung in
Bezug auf die außergerichtlichen Kosten aus Billigkeitsgründen ist im dritten Rechtszug
nicht veranlasst, § 47 Satz 2 WEG.
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