Urteil des OLG Düsseldorf vom 07.10.2004
OLG Düsseldorf: fristlose kündigung, treu und glauben, vermieter, venire contra factum proprium, rückgabe der schlüssel, zustand der mietsache, abmahnung, allgemeine geschäftsbedingungen, ausführung
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 70/02
Datum:
07.10.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Ziviilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-10 U 70/02
Leitsätze:
AGBG § 9, 11 Nr. 15 b, 24 a
BGB §§ 14, 242, 307 Abs. 1, 535, 536 a.F., 537 Abs. 1, 3 a.F., 543 Abs.
1, Abs. 2,
Abs. 3 Satz 2 Nrn. 1, 2, 548 a.F., 569 Abs. 4
GVG § 119 Abs. 1 Nr. 1 b
ZPO §§ 319, 516 Abs. 3, 517
1. Die in einem Wohnraummietvertrag (hier: aus 1999) hinsichtlich der
auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparaturen enthaltene
Formularklausel, "Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in
Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in
Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure, Treppenhäuser in Al-
leinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich
genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen
Räumlichkeiten, wie Abstell-räumen, innenliegenden Balkonflächen
oder Kellerräumen spätestens nach sieben Jahren zu tätigen", enthält
eine "starre" Fristenregelung und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
bzw. § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam (Anschluss an BGH, Urt. v. 23.6.2004,
DWW 2004, 221 = NZM 2004, 653 = WM 2004, 463).
2. Ist der Mieter eines Einfamilienhaus lediglich allgemein zur Pflege des
Gartens ver-pflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu
verstehen, die weder beson-dere Fachkenntnisse des Mieters noch
einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, z.B. Rasen
mähen, Unkraut jäten und Entfernen von Laub.
3. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter
mangels ge-genteiliger Absprache hinsichtlich Art, Umfang und
Häufigkeit der Pflegemaßnah-men kein Direktionsrecht zu.
4. Hat der Vermieter den Mieter durch eine unberechtigte fristlose
Kündigung zur vorzeitigen Rückgabe der Mietsache veranlasst, steht
ihm nach dem Grundsatz veni-re contra factum proprium ein
weitergehender Mietzinsanspruch nicht zu.
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 19. März 2004 verkündete
Urteil der 41. Abteilung des Amtsgerichts Düsseldorf wird mit der
Maßgabe zurückge-wiesen, dass der Urteilstenor gemäß § 319 ZPO
wegen offenbarer Unrichtig-keit wie folgt berichtigt wird:
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin
EUR 2.414,16 nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz
aus EUR 795,51 seit dem 6.11.2002 und aus EUR 1.183,65 seit dem
5.12.2002 sowie aus EUR 435,00 seit dem 31.3.2003 zu zahlen. Im
Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin zu 84
%, die Beklagten zu 16 %.
Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
G r ü n d e
1
I.
2
Die Beklagten hatten von der Klägerin und ihrem Ehemann das Einfamilienhaus R.-B.-
Straße 56 in D. gemietet. In dem Mietvertrag vom 28.8.1999, auf den wegen der
weiteren Einzelheiten verwiesen wird (GA 10 ff.), heißt es u.a.:
3
§ 8 Ziff. 2:
4
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluß vorhandener Balkone,
Loggien u.ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu
lassen.... Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und
Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper einschl. Heizrohre,
der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innenliegender
Holzteile. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und
Toiletten spätestens
nach drei Jahren
Treppenhäuser in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder
freiberuflich genutzten Räumen spätestens
nach fünf Jahren
Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen,
spätestens
nach sieben Jahren
5
§ 24 Ziff. 5:
6
"Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen. Die Nutzung der Sauna ist dem
Mieter gestattet...".
7
Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen vorzeitiger Beendigung
des Mietvertrages, nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, Wiederherrrichtung des
Gartens und Beschädigung der Mietsache in von der Klägerin geltend gemachter Höhe
von insgesamt 15.038,34 EUR. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen
Parteivorbringens und der getroffenen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil
verwiesen (GA 148 ff.).
8
Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 1.594,16 EUR
verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung
der Klägerin, mit der sie ihre Klageforderung - nach Hinweis des Senats nunmehr
gerichtet auf Zahlung an sich und ihren Ehemann - im Umfang ihres Unterliegens weiter
verfolgt. Die Klägerin wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie hält
ihre fristlose Kündigung vom 6.11.2003 für berechtigt, weil sich das den Beklagten
vermietete Haus in einem völlig desolaten und ungepflegten Zustand befunden habe.
Eine Abmahnung sei entgegen der Auffassung des Amtsgericht entbehrlich gewesen.
Da die Beklagten die Gartenpflege übernommen hätten, seien sie verpflichtet gewesen,
diesen während der Mietdauer in einem gepflegten Zustand zu erhalten und in
entsprechend gepflegtem Zustand zurückzugeben. Das sei, wie dem Gutachten des
Sachverständigen P. zu entnehmen sei, nicht der Fall gewesen. Die für die
Instandsetzung des Gartens erforderlichen Arbeiten seien in der Rechnung der Firma H.
mit insgesamt 1.187,03 EUR zutreffend zusammengefasst. Wegen der weiteren
Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf die Berufungsbegründung vom 9.6.2004 (GA
178 ff.) verwiesen.
9
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und bitten nach Maßgabe ihres
Schriftsatzes vom 10.8.2004 (GA 196 ff.) um Zurückweisung der Berufung.
10
II.
11
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht -
soweit es nicht nach den Ausführungen unter II 3) gemäß § 319 ZPO zu berichtigen ist -
weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO)
noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§
520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Dies ergibt
sich im Einzelnen aus nachfolgenden Erwägungen:
12
1.
13
Der Senat ist gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG für die Verhandlung und Entscheidung
über die Berufung der Klägerin gegen das angefochtene und ihren
Prozessbevollmächtigten am 14.4.2004 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf
zuständig, weil diese im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage ihren Wohnsitz in
Portugal hatte. Die Bestimmung gilt auch in Mietstreitigkeiten (BGH, ZMR 2003, 823).
14
2.
15
Die Zulässigkeit der am 14.5.2004 innerhalb der Frist des § 517 ZPO eingelegten
Berufung scheitert entgegen der Auffassung der Beklagten nicht daran, dass die
16
Klägerin zunächst entgegen § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG die Berufung beim Landgericht
Düsseldorf eingelegt und dieses die Klägerin nach Rücknahme der Berufung gemäß §
516 Abs. 3 ZPO des Rechtsmittels für verlustig erklärt und ihr insoweit die Kosten
auferlegt hat. Da der Berufungskläger durch die Rücknahme der Berufung nur des
konkret eingelegten Rechtsmittels, nicht aber des Rechts der Berufung überhaupt
verlustig geht, war die Klägerin nicht gehindert, die Berufung innerhalb der noch
laufenden Berufungsfrist nunmehr bei dem Oberlandesgericht einzulegen (RGZ 158, 53,
54; 161, 350, 356; Zöller-Gummer/Heßler, ZPO, 24. Aufl., § 516, Rn. 17).
3.
17
Der Senat legt den Berufungsantrag dahin aus, dass die Klägerin eine Abänderung des
Urteils lediglich in Höhe eines Betrages von 12.624,18 EUR begehrt. Hinsichtlich des
überschießenden Antrags von 820,00 EUR handelt es sich, wie dem Vorbringen der
Klägerin zu entnehmen ist, bei verständiger Würdigung um einen Antrag auf
Urteilsberichtigung nach § 319 ZPO. Ausweislich der Gründe des angefochtenen Urteils
(GA 151 f.) hat das Amtsgericht die Beklagten auch in dieser Höhe (beschädigte Sauna-
Fensterscheibe: insgesamt 435,00 EUR + restlicher Mietzins November 2002: 795,51
EUR + Miete Dezember 2002: 1.183,65 EUR; Bl. 151, 152 GA) zur Zahlung an die
Klägerin verurteilt. Dass die Verurteilung auch in dieser Höhe in der Urteilsformel nicht
zum Ausdruck gekommen ist, stellt eine offenbare Unrichtigkeit dar, die auch von dem
mit der Sache befassten Rechtsmittelgericht jederzeit von Amts wegen zu berichtigen ist
(BGH, NJW 1964, 1858). Die Berichtigung erfasst auch die zugrunde liegende
Kostenentscheidung.
18
4.
19
Ein Anspruch auf Ersatz eines weiteren Mietausfallschadens in geltend gemachter
Höhe von insgesamt 4.734,60 EUR für die Monate Januar bis April 2003 (= 4 x 1.183,65
EUR ) steht der Klägerin nicht zu. Zwar hat der Vermieter, der durch das pflichtwidrige
Verhalten des Mieters zur vorzeitigen, außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags
veranlaßt wird, als Folge des "Auflösungsverschuldens" des Mieters nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, NZM 1998, 234) Anspruch auf
Ersatz des hierdurch verursachten Schadens. Dieser beläuft sich hier auf den Betrag,
den der Mieter bis zum Ende der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zum
erstmöglichen ordentlichen Kündigungszeitpunkt - sukzessiv fällig werdend - hätte
zahlen müssen, jedoch unter Anrechnung etwaiger von dem Vermieter ersparter
Aufwendungen oder anderer Vorteile, die er durch die vorzeitige Vertragsauflösung
erlangt hat, sowie unter Beachtung der Grundsätze der Schadensminderungspflicht
nach § 254 Abs. 2 BGB. Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall jedoch nicht vor, da
die fristlose Kündigung vom 6.11.2002 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses
geführt hat. Der Senat geht mit dem Amtsgericht davon aus, dass die gesetzlichen
Voraussetzungen des § 543 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung der
Vermieter aus wichtigem Grund nicht vorgelegen haben. Abgesehen davon, dass eine
etwaige in einer ohne Zustimmung der Vermieter vorgenommenen Untervermietung
liegende Pflichtverletzung im Kündigungszeitpunkt nicht mehr vorgelegen hat, da die
angeblichen Untermieter unstreitig Ende Oktober 2002 ausgezogen sind, hat das
Amtsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass selbst bei einer zugunsten der Klägerin
unterstellten Annahme eines wichtigen Kündigungsgrundes durch die Verletzung der im
Kündigungsschreiben genannten Mieterpflichten die Klägerin das Mietverhältnis gemäß
§ 543 Abs. 3 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten
20
angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung hätte kündigen können. Diese
Voraussetzungen haben die Klägerin und ihr Ehemann unstreitig nicht eingehalten.
Entgegen der Auffassung der Klägerin war die Abmahnung auch nicht entbehrlich. Nach
§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die Abmahnung entbehrlich, wenn eine Frist oder
Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das ist der Fall, wenn eine
Änderung des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters unter keinen Umständen zu
erwarten ist (Senat, DWW 1991, 15; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 543, Rn. 131).
Die Berufung zeigt keine ausreichenden Gesichtspunkte auf, die die Annahme dieser
Voraussetzungen in der Person der Beklagten rechtfertigen. Sie verweist lediglich
pauschal darauf, aufgrund der langfristig angelegten Verhaltensweise der Beklagten sei
es offensichtlich gewesen, dass eine Abmahnung keinen Erfolg gehabt hätte. Damit hat
sie der ihr obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht genügt.
21
Soweit die Klägerin sich erstmals in zweiter Instanz auf eine Entbehrlichkeit der
Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nrn. 1, 2 BGB berufen hat, ist sie mit diesem
Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Jedenfalls sind die
Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entgegen der Auffassung der
Berufung nicht erfüllt. Danach ist eine Abmahnung auch dann entbehrlich, wenn die
sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen
Interessen gerechtfertigt ist. Von diesem generalklauselartigen Tatbestand werden die
Fälle erfasst, in denen der Vertragspartner infolge der Leistungsstörung das Interesse an
der Erfüllung verloren hat oder in denen wegen der besonderen Schwere der
Vertragsverletzung die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert
ist, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden
könnte (Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 543 BGB, Rn. 32 unter Hinweis auf
BGH, NJW-RR 2000, 717 + BGH, WPM 1999, 1986; Lammel, Wohnraummietrecht, 2.
Aufl., § 543 BGB, Rn. 163 f). Der Senat vermag anhand des Vorbringens der Klägerin
nicht festzustellen, dass eine Abmahnung vor Ausspruch der außerordentlichen
Kündigung nach diesen Grundsätzen entbehrlich war. Die im Kündigungsschreiben
vom 6.11.2002 dargestellten Kündigungsgründe, die nach § 569 Abs. 4 BGB auch im
Rahmen einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 und Abs. 2 BGB allein maßgeblich sind
(vgl. Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 569, Rn. 72), rechtfertigen weder für sich noch bei der
gebotenen Gesamtwürdigung die Annahme, das Vertrauensverhältnis der Parteien sei
durch wiederholte und dauerhafte Verstöße der Beklagten gegen ihre vertraglichen
Pflichten massiv beeinträchtigt, wenn nicht gar vollständig zerstört worden, so dass es
eines Abhilfeverlangens ausnahmsweise nicht bedurfte. Für diese Wertung sind u.a.
folgende Überlegungen maßgebend:
22
(1) Der Kündigungsgrund "Verwahrlosung des Gartens" greift schon deshalb nicht, weil
es sich bei den insoweit geforderten Maßnahmen um Instandhaltungsarbeiten handelte,
die - wie nachfolgend unter II. 6) noch auszuführen ist - nicht mehr zu der von den
Beklagten vertraglich übernommenen Gartenpflege zählten.
23
(2) Warum die Beklagten für eine verrottete Abdeckung des auf der Terrasse
befindlichen Abwasserschachts für Wasser verantwortlich sein sollen, ist nicht
erkennbar. Instandhaltungsarbeiten an der Terrasse waren von ihnen nicht geschuldet.
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(3) Gleiches gilt für den angeblich defekten Kühlschrank. Auch insoweit waren die
Beklagten - wie unter Ziff. II 9 noch auszuführen ist - nicht zur Instandhaltung verpflichtet.
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(4) Die Beklagten waren auch nicht verpflichtet, die Gasheizung warten zu lassen. Es
mag dahinstehen, ob eine Formularklausel, mit der dem Wohnraummieter die Wartung
der Gasheizung auferlegt wird, einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG standhält (vgl.
hierzu im Einzelnen Schach, GE 2004, 1152). Eine wirksame Übertragung der
Wartungspflicht scheitert im Streitfall jedenfalls an der Unklarheitenregel des § 5 AGBG.
Danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu
Lasten des Verwenders. Diese Zweifel ergeben sich im Streitfall einerseits daraus, dass
eine Wartungspflicht der Beklagten gemäß § 8 Nr. 4 nur besteht, soweit "der Vermieter
selbst keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat und die entstehenden Kosten nicht
als Betriebskosten gem. § 4 Ziff. 2 q jährlich abrechnet", und zum anderen daraus, dass
es im Rahmen der Betriebskostenregelung in § 4 Ziff. 2 v) maschinenschriftlich
eingetragen heißt: "Alle weiteren Gebühren wie Wasser, Heizung, Gartenpflege,
Abwasser, Wartung für Heizung und Warmwassergeräte, trägt der Mieter". Damit ist den
Beklagten einerseits formularmäßig die Wartung des Gasheizung in Eigenregie
übertragen, andererseits gehören die Wartungskosten zu den von ihnen im Wege der
Abrechnung zu tragenden Betriebskosten. Den hierin liegenden Widerspruch hat die
Klägerin nicht aufgeklärt, so dass im Zweifel davon auszugehen ist, dass die Beklagten
lediglich die Kosten der Wartung im Wege der Abrechnung zu tragen, nicht aber eine
eigene Wartungspflicht übernommen haben.
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(5) Die formularmäßige Verpflichtung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung
"gegen Schäden aller Art, die sich aus dem Mietverhältnis zu seinen Lasten ergeben
können", ist schon deshalb nach § 9 AGBG unwirksam, weil sie nicht erkennen lässt,
dass sie sich nur auf vom Mieter verschuldete Schäden erstreckt (vgl. LG Düsseldorf,
WuM 1990, 336). Dass die Regelung in § 24 des Mietvertrages maschinenschriftlich
wiederholt wird, macht sie nicht zu einer Individualvereinbarung.
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(6) Dass die Beklagten wegen einer längeren Abwesenheit den Strom abgestellt haben,
so dass die auf dem Grundstück stehende Garage der in Portugal lebenden Vermieter
nicht mehr geöffnet werden konnte, stellt jedenfalls keine gravierende Pflichtverletzung
dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.
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(7) Gleiches gilt, soweit den Beklagten in diesem Zusammenhang vorgeworfen wird,
Strom und Wasser abgestellt und den Verstärker der Fernsehempfangsanlage
ausgebaut zu haben, so dass der Mieter des Vorderhauses hiervon betroffen war.
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(8) Die angeblichen Verschmutzungen der im Garten gelegenen mitvermieteten Sauna
(Spinnweben, Schimmelpilz) sind ebenfalls nicht als gravierende Pflichtverletzung
anzusehen, zumal die Vermieter den Beklagten die Nutzung der Sauna untersagt
haben, weil eine ordnungsgemäße Wasserableitung nicht gewährleistet war
(Versickerung im Boden statt Ableitung in die Kanalisation).
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(9) Soweit die Kündigung des weiteren auf "unvollständige Mietzahlungen" gestützt ist,
ist sie nach § 569 Abs. 4 BGB unwirksam, weil das Kündigungsschreiben keine
näheren Einzelheiten enthält.
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(10) Gleiches gilt hinsichtlich angeblicher Mietminderungen in den zurückliegenden
Monaten wegen Nichtnutzbarkeit der Sauna, hinsichtlich angeblich von den Beklagten
im Namen der Vermieter erteilter Reparaturarbeiten an den Garagentoren und soweit
die Kündigung lediglich formelhaft damit begründet worden ist, "zum gegenwärtigen
Zeitpunkt befinden sie sich mit ihren Mietzahlungen in einem Rückstand, der den Betrag
32
von zwei Monatsmieten übersteigt".
Auch vor dem Hintergrund, dass die Beklagten das Haus im Zeitpunkt der Kündigung
schon verlassen hatten, lässt sich im Rahmen einer Gesamtwürdigung eine
Berechtigung zur fristlosen Kündigung nicht feststellen, zumal die Beklagten einerseits
nach § 537 BGB nicht verpflichtet waren, die Sache zu nutzen, ihnen andererseits
gemäß § 7 eine Untervermietung mit Zustimmung der Vermieter grundsätzlich möglich
war.
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Die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führt auch nicht dazu, dass die Klägerin von
den Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum Zahlung von 4.734,60 EUR
nunmehr unter dem Gesichtpunkt einer fortbestehenden Mietzahlungspflicht verlangen
kann. Die unwirksame fristlose Kündigung kann zwar grundsätzlich nicht in ein Angebot
auf Vertragsaufhebung umgedeutet werden (vgl. Senat GE 2003, 1608 = WM 2003 =
ZMR 2003, 921). Auch haben die Vermieter das im Anwaltsschreiben der Beklagten
vom 11.11.2002 liegende Angebot auf Aufhebung des Vertrages nicht angenommen.
Gleichwohl kann die Klägerin Fortzahlung der Miete über den Monat Dezember 2003
hinaus trotz des (zunächst) fortbestehenden Mietvertrages nicht verlangen. Ihr
Zahlungsverlangen ist rechtsmissbräuchlich. Unabhängig davon, dass die Beklagten
ihrerseits kein Interesse mehr am Fortbestand des Mietverhältnisses hatten, haben die
Vermieter sie durch ihre unberechtigte Kündigung zur vorzeitigen Rückgabe der
Mietsache veranlasst. Das schließt es nach dem Grundsatz venire contra factum
proprium (§ 242 BGB) aus, einen Fortbestand des Vertrages jedenfalls über den
31.12.2002 hinaus anzunehmen.
34
5.
35
Schadensersatz in Höhe von
2.025,92 EUR
Renovierungsarbeiten an der Grastapete in der Eingangsdiele und in der Küche kann
die Klägerin nicht gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB von den Beklagten verlangen, da die
Beklagten zu deren Ausführung nicht verpflichtet waren. Die in § 8 Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2
hinsichtlich der auf den Mieter abgewälzten Schönheitsreparaturen enthaltene
Regelung, "Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und
Toiletten spätestens
nach drei Jahren
Treppenhäuser in Alleinbenutzung und in mitvermieteten gewerblichen oder
freiberuflich genutzten Räumen spätestens
nach fünf Jahren
Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen
spätestens nach sieben Jahren
beziehungsweise § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist, da diese Formularklausel den Mieter
entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die
beschriebene Fälligkeitsregelung ist dahingehend auszulegen, dass sie die - hier -
unwirksame Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen enthält. Allgemeine
Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn
einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern
unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise
verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen
Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGH, DWW
2004, 221 = WM 2004, 463 m.w.N.). Gemessen an diesen Grundsätzen ist der
Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, dass nach
Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht.
36
Vielmehr liegt im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (a.a.O.) eine
unzulässige "starre" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem Wortlaut der Klausel sind die
Schönheitsreparaturen "in der Regel...spätestens" nach dem dort aufgeführten
Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die
Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und
Toilette spätestens nach drei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf
bzw. sieben Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem
tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.
Die "starre" Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. §
9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an
Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Eine unangemessene Benachteiligung ist
gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen,
wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung,
von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen
die Gebote von Treu und Glauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen
Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in
einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie
während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur
Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch
Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen.
Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit
Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf
hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine
höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne
vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB
schulden würde. Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der
Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht
besteht, nicht schützenswert (BGH, a.a.O.).
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Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen
bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen
Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76,
abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rn. 87), enthaltene und in
der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in
Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,
Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre
erforderlich sein werden. Hiervon weicht die vorliegende Klausel zum einen hinsichtlich
der Frist für die Toilette und hinsichtlich der Einbeziehung von allein genutzten
Treppenhäusern und Kellerräumen in den Kreis der auszuführenden
Schönheitsreparaturen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, dass der
Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des "in der Regel" entstehenden
Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos "spätestens"
nach Ablauf der genannten Fristen vorschreibt. Hierin liegt eine unangemessene
Benachteiligung des Mieters, weil die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der
in § 8 Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrags angegebenen Fristen von drei bzw.
fünf/sieben Jahren nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann
es insbesondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig
nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit
besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert hat (BGH, a.a.O.). Dem trägt die
Klausel nicht hinreichend Rechnung, da sie im Einzelfall dazu führen kann, dass der
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Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf
auszuführen hat.
Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung führt zur Unwirksamkeit auch der in § 8 Ziff. 2
Abs. 1 Satz 1 enthaltenen Schönheitsreparaturverpflichtung. Ein Wegfall des
Fristenplans hätte jedenfalls zur Folge, dass die Renovierungsvorschrift inhaltlich
umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der
Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der
Renovierungsverpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte
"spätestens" bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen
Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies
wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (BGH,
a.a.O.).
39
Unabhängig von den vorstehenden Erwägungen ist dem Amtsgericht darin
zuzustimmen, dass die Klägerin den Beklagten nach § 281 Abs. 1 BGB auch keine
angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat. Für die Aufforderung an
den Mieter, die ausstehende Renovierungsleistung vorzunehmen, ist erforderlich, dass
der Vermieter die geforderten Schönheitsreparaturen im Einzelnen genau bezeichnet,
damit der Mieter erkennen kann, was von ihm verlangt wird (vgl. KG, GE 2003, 952 =
OLGR 2003, 233 = ZMR 2003, 676); mit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz
entfallen ist lediglich das Erfordernis einer Ablehnungsandrohung nach § 326 Abs. 1
a.F. BGB. Diese Anforderungen erfüllt weder das Kündigungsschreiben vom 6.11.2002
noch ersetzte die Aufforderung vom 28.11.02 "die in dem Gutachten P. vom 22.11.2002
festgestellten Mängel zu beseitigen" eine inhaltlich spezifizierte Leistungsaufforderung
hinsichtlich der geforderten Renovierungsarbeiten an der nach dem Vorbringen der
Klägerin durch Tierkratzspuren beschädigten Grastapete. Welche Arbeiten insoweit in
Betracht kamen, ergibt sich vielmehr erst aus dem Ergänzungsgutachten des
Sachverständigen vom 24.2.2003 (GA 119), in der die notwendigen Arbeitsleistungen
im Einzelnen aufgelistet sind (Grastapeten in den Schadensbereichen jeweils von
Wand zu Wand einweichen, abkratzen, zusammenpacken und entsorgen, Putzflächen
beispachteln, nachschleifen, Makulatur kleben, nach Trocknung nachschleifen,
Grastapete wieder kleben). Dieses Gutachten hat die Klägerin aber nicht zum
Gegenstand ihrer Leistungsaufforderung gemacht.
40
Schadensersatz kann die Klägerin insoweit auch nicht unter dem Gesichtspunkt der
Beschädigung der Mietsache verlangen, weil zur Schadensbeseitigung nur die im
Gutachten P. vom 24.2.2003 genannten Malerarbeiten notwendig waren. Diese rechnen
zu den Schönheitsreparaturen, die wegen Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung
der Klägerin und ihrem Ehemann oblagen. Einen Vermögensschaden durch vorzeitige
Ausführung der bei einer hypothetischen Betrachtung ohne die Beschädigung erst zu
einem späteren Zeitpunkt notwendigen Renovierungsarbeiten an der Grastapete hat die
Klägerin nicht geltend gemacht.
41
6.
42
Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Gartenpflegearbeiten in Höhe
von 1.187,00 EUR gemäß der Rechnung (richtig: dem Kostenanschlag) der Firma H.
vom 7.2.2003 steht der Klägerin gegen die Beklagten gemäß § 280 Abs. 1 BGB nicht zu.
Das Amtsgericht hat hierzu ausgeführt, die vertragliche Verpflichtung, "den Garten zu
pflegen" bedeute nicht, dass der Mieter bei Auszug den Garten zu renovieren habe.
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Zudem zählten die in dem Angebot der Firma H. aufgeführten Arbeiten nicht zu den
Pflegearbeiten, sondern stellten Instandhaltungsarbeiten dar, zu deren Ausführung der
Vermieter selbst verpflichtet sei. Dem ist zuzustimmen.
Haben die Parteien eines Mietvertrages über ein Einfamilienhaus - wie hier - lediglich
die Pflege des Gartens vereinbart, ohne die geschuldeten Pflegemaßnahmen im
Einzelnen zu beschreiben, sind hierunter gemäß §§ 133, 157, 242 BGB bei verständiger
Würdigung nach Treu und Glauben nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder
besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder
Kostenaufwand erfordern. Hierzu zählen etwa Rasen mähen, Unkraut jäten und
Entfernen von Laub (LG Hamburg, ZMR 2003, 265; LG Wuppertal, WuM 2000, 353; LG
Siegen, WuM 1991, 85; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender,
Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 535, Anm. 22/7.1 (Stand 4/03); Schmidt-Futterer/ Eisen-
schmid Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB, Rn. 274); andere Arbeiten unterfallen der
Instandhaltungspflicht des Vermieters. Auf die Umschreibung der Gartenpflegekosten in
§ 27 Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II.BV (ab. 1.1.2004 § 2 Nr. 10 BetrKV) kann zur
Auslegung der vom Mieter geschuldeten Pflegemaßnahmen schon deshalb nicht
zurückgegriffen werden, weil es sich hierbei um eine Bestimmung des
Betriebskostenrechts handelt, die den Umfang der vom Mieter im Wege der Abrechnung
zu tragenden Kosten der Gartenpflege, zu denen nach der Aufzählung der einzelnen
Kostenpositionen per definitionem auch Instandhaltungsmaßnahmen gehören, lediglich
unter preisrechtlichen Gesichtspunkten festlegt. Für die Frage, welchen Inhalt eine dem
Mieter übertragene Pflegepflicht hat, gibt sie nichts her. Ob die Parteien den Inhalt der
vom Mieter übernommen Pflicht, den Garten zu pflegen, durch Bezugnahme auf § 27 Nr.
10 der Anlage 3 zu § 27 II.BV bzw. § 2 Nr. 10 BetrKV konkretisieren könnten, mag
dahinstehen, da der streitgegenständliche Mietvertrag eine derartige Verknüpfung nicht
enthält.
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Gemessen an diesen Grundsätzen ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass die
im Angebot H. aufgeführten Arbeiten (Pflanzflächen düngen, Gehölze beschneiden,
Rasenkante abstechen, Teich von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs säubern,
Teichrand freilegen, Rasenfläche vertikulieren, düngen, nachsäen und mit Kompost
abstreuen, Pflanzkübel und Schubkarre entsorgen) sowie die zugehörigen Materialien
nicht zu den einfachen Pflegearbeiten zu rechnen sind, die den Beklagten vertraglich
auferlegt waren. Entgegen der Auffassung der Berufung rechnen die in Ansatz
gebrachten Arbeiten für das Säubern der Terrasse von Moos und Algen mittels
Hochdruckreiniger ebenfalls nicht zu den geschuldeten einfachen Pflegemaßnahmen.
Einerseits ist die Pflege der Terrasse bereits begrifflich nicht in der "Pflege des Gartens"
enthalten (LG Siegen, a.a.O.). Andererseits handelt es sich bei den aufgezählten
Arbeiten ihrer Art nach um Instandhaltungsarbeiten und nicht mehr um einfache
Pflegemaßnahmen.
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Soweit die Klägerin von den Beklagten des weiteren Schadensersatz für Rasen mähen,
Pflanzflächen von Unkraut und Laub säubern, verlangt, hat sie bereits nicht dargelegt,
dass sich die Beklagten bei Rückgabe der Schlüssel am 11.11.2002 mit ihren
Pflegepflichten insoweit in Verzug befunden haben. Ihr Vorbringen, der gesamte
Gartenbereich sei im Zeitpunkt der Übernahme mit 2 m hohem Unkraut bewachsen
gewesen und der Rasen sehe so aus, als ob er zu keiner Zeit jemals gemäht worden
sei, ist substanzlos und wird auch von dem eingeholten Gutachten des Malermeisters P.
vom 22.11.2002 nicht bestätigt. Zwar führt der Sachverständige u.a. aus, der Rasen
habe in jüngster Zeit einen Schnitt nicht erhalten und sei sehr stark vermoost und durch
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die Fugen wachse Unkraut und Gras und stehe 15 bzw. 20 cm über Plattenniveau.
Seine hierauf beruhende Feststellung, von einer Gartenpflege bzw. einem gepflegten
Garten könne keine Rede sein, ist jedoch nicht geeignet, einen
Schadensersatzanspruch zu begründen. Im Falle der Vermietung eines Gartens mit
Übertragung der Gartenpflegearbeiten ist in Anbetracht der Vielfalt der gegebenen
Gestaltungsmöglichkeiten für den Umfang der vom Mieter auszuführenden Arbeiten ein
großzügiger Maßstab anzusetzen, wobei die Grenze da zu ziehen ist, wo der Mieter den
Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern und verkommen läßt. Mangels
gegenteiliger Absprache steht dem Vermieter hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit
der Pflegemaßnahmen kein Direktionsrecht zu (Franke in Fischer-
Dieskau/Pergande/Schwender, a.a.O.). Solange keine Verwahrlosung des Gartens
droht (vgl. Blank, Mietrecht von A - Z, 17. Aufl., 2003), ist der Vermieter weder befugt,
dem Mieter vorzuschreiben, an welchen Stellen und wann er Unkraut zu jäten hat noch
kann er verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss
(LG Köln, WuM 1996, 402; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O.; Sternel, Mietrecht, 3.
Aufl., II 364).
Hieran gemessen kann der Senat nicht feststellen, dass die Beklagten im Zeitpunkt der
von der Klägerin und ihrem Ehemann veranlassten Herausgabe des Grundstücks zur
Vornahme von Pflegemaßnahmen verpflichtet waren. Auch von einer Verwahrlosung
des Gartens kann keine Rede sein, zumal die insoweit beanstandeten Versäumnisse
der Beklagten - wie ausgeführt - als Instandhaltungspflicht im Wesentlichen der Klägerin
und ihrem Ehemann zuzurechnen waren. Zu der im Angebot H. enthaltenen Position
"Pflanzflächen von Laub säubern", enthält das Gutachten P. keine Feststellungen.
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7.
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Reinigungskosten in Höhe von
359,60 EUR
den Beklagten nicht verlangen. Der Senat geht mit dem Amtsgericht davon aus, das die
Vermieterseite es hier unterlassen hat, die Beklagten nach § 281 BGB spezifiziert zur
Reinigung in dem sich aus dem Angebot der Fa. R. ergebenden Umfang aufzufordern.
Die pauschale Bezugnahme auf das Gutachten P. reichte hierfür nicht aus.
49
8.
50
Soweit die Klägerin Schadensersatz für die Ausführung von Schreinerarbeiten in Höhe
von 1.410,56 EUR geltend macht, ist ihr Schadensersatzbegehren nicht schlüssig. Dies
beruht im Einzelnen auf folgenden Erwägungen:
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(a) Anteilige Kosten für die Aufbereitung der Eingangstüre von innen in nicht im
einzelnen bezifferter Höhe kann die Klägerin nicht verlangen, da sie ein
schadensursächliches Verhalten der Beklagten nicht belegt hat. Aus der Regelung des
§ 548 BGB a.F. bzw. § 538 BGB n.F. folgt, dass der Vermieter den ordnungsgemäßen
Zustand der Mietsache bei Übergabe beweisen muss, weil der Mieter nur für solche
Verschlechterungen einzustehen hat, die während der Mietzeit entstanden und nicht
Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs sind (Senat, Urt. v. 16.10.2003, DWW 2004, 19
= GE 2003, 1608 = WM 2003 = ZMR 2003, 921; Urt. v. 27.3.2003, GE 2003, 1080). Da
die Beklagten erstinstanzlich unter Hinweis auf das Vorhandensein des "Schäferhund-
Mix" der Vermieter die zugrunde liegenden Beschädigungen durch Tierkratzspuren
bestritten und hierzu behauptet haben, diese hätten bereits bei ihrem Einzug vorgelegen
(GA 72), oblag es der Klägerin darzulegen und zu beweisen, dass den Beklagten die
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Wohnung insoweit unbeschädigt übergeben worden ist. Dieser Darlegungs- und
Beweislast ist die Klägerin nicht nachgekommen. Einen Beweis dafür, dass die
behauptete Beschädigung bei Mietbeginn nicht vorhanden war, hat die Klägerin nicht
angetreten. Sie verweist auch ohne Erfolg auf § 24 des Mietvertrags, wonach "das Haus
in dem Zustand wie besichtigt, unrenoviert und in top bewohnbarem Zustand übergeben
wird, Wände Grastapeten, Türen und sonstiges Holzwerk natur Eiche, Holzdecken,
Teppichböden gereinigt". Zum einen lässt sich dieser Formulierung nicht zweifelsfrei
entnehmen lässt, dass die durch den Sachverständigen festgestellten Kratzspuren an
der Innenseite der Eingangstür bei Überlassung der Mieträume nicht vorhanden waren.
Zum anderen kann sich die Klägerin hierauf nicht berufen, weil die Regelung - soweit
sie eine Bestätigungsklausel enthalten sollte - gemäß § 11 Nr. 15 b BGB nichtig ist. Das
AGB-Gesetz findet hier Anwendung, auch wenn § 24 maschinenschriftlich in das
ansonsten im Wesentlichen vorgedruckte Vertragsexemplar eingefügt ist. Bei dem
vorliegenden Mietvertrag handelt es sich jedenfalls um einen Verbrauchervertrag i.S.
des § 24 a AGBG, so dass die §§ 8 - 11 AGBG gemäß § 24 a Nr. 2 AGBG auch dann auf
die vorformulierten Vertragsbedingungen anzuwenden sind, wenn sie lediglich zur
einmaligen Verwendung bestimmt sind und der Verbraucher aufgrund der
Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.
Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Klägerin und ihr Ehemann sind im Streitfall als
Unternehmer i.S. des § 24 a AGBG einzustufen. Unternehmer ist nach § 14 Abs. 1 BGB
jede natürliche Person, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer
gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Hierunter fällt auch der
Vermieter, der - wie hier die Klägerin und ihr Ehemann - in Ausübung der Anlage und
Verwaltung seines Vermögens seine Mietwohnungen (nach dem zugrunde liegenden
Sachverhalt haben die Klägerin und ihr Ehemann zumindest zwei
Einfamilienreihenhäuser (Vorder- und Hinterhaus) und eine Einliegerwohnung
vermietet) auf dem freien Markt anbietet und so am Wettbewerb teilnimmt (Senat, Urt. v.
16.10.2003, a.a.O.; Palandt-Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 14, RdNr. 2). Zwar obliegt es -
anders als im Anwendungsbereich des § 1 AGBG - grundsätzlich dem Mieter bei
Einzelvertragsklauseln zu beweisen, dass er nicht die Möglichkeit einer Einflussnahme
hatte. Den Beklagten kommt hier jedoch der Beweis des ersten Anscheins zu gute.
Angesichts des sich über 14 Seiten hinziehenden Vertragswerkes ist nach den
Grundsätzen des Anscheinsbeweises davon auszugehen, dass sie nicht in der Lage
waren, das komplexe Vertragswerk zu durchschauen und zweckentsprechende
Änderungen vorzuschlagen. Gegenteiliges ist dem Vorbringen der Klägerin nicht zu
entnehmen.
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(b) Soweit der Sachverständige gemäß Pos. 4.6 seines Gutachtens eine Beschädigung
des Schreibtischs festgestellt hat (Kopfabdeckung an der Ansicht aus der Verleimung
gerissen und insoweit von der Seitenwand entfernt), sind etwaige insoweit in Betracht
kommende Reparaturarbeiten nicht Bestandteil des vorgelegten Angebots der
Tischlerei H. (GA 124).
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(c) Anteilige Kosten für die Reparatur einer gelösten Treppenstufe in nicht genannter
Höhe kann die Klägerin nicht als Schadensersatz geltend machen. Insoweit fehlen
jegliche Anhaltspunkte für die Annahme, dass dieser Zustand durch eine den
vertragsgemäßen Gebrauch übersteigende Nutzung der Beklagten verursacht worden
ist.
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(d) Soweit die Klägerin anteilige Kosten für "Eichenplatte aufbereiten" begehrt, fehlen
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jegliche Anhaltspunkte zur Größe der betroffenen Fläche, zum Umfang der notwendigen
Arbeiten und zu den hierauf entfallenden Kosten. Das handschriftliche, auf einem
Schmierzettel unterbreitete Angebot der Tischlerfirma weist lediglich einen
Komplettpreis aus, ohne den auf die einzelnen aufgeführten Arbeitsleistungen
entfallenden Betrag zu spezifizieren. Ohne spezifizierten Kostenanschlag bzw. eine
spezifizierte Rechnung, ist der Mieter zu einer sachgerechten Stellungnahme nicht in
der Lage (vgl. KG, Urt. v. 23.7.2001, GE 2001, 1402 = KGR 2002, 96).
Rechtserhebliches hierzu ist der Berufung nicht zu entnehmen. Eine Schätzung nach §
287 ZPO ist mangels ausreichender Tatsachengrundlage nicht möglich.
(e) Anteilige Kosten für die Befestigung eines Tischbeins in nicht im Einzelnen
genannter Höhe stehen der Klägerin als Schadensersatz nicht zu. Welche
Vertragsverletzung den Beklagten insoweit konkret vorgeworfen wird, ist weder dem
Gutachten P. noch dem sonstigen Vorbringen der Klägerin zu entnehmen. Im Übrigen
sind auch hier die auf diese Position entfallenden Kosten im Angebot der Tischlerei
nicht ausgewiesen.
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9.
58
Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung (GA 154 f.), denen der
Senat sich anschließt, kann die Klägerin von den Beklagten die Kosten für die
Neuanschaffung eines Herdes und eines Kühlschranks nebst Anlieferungskosten in
Höhe von insgesamt 1.480,00 EUR nicht als Schadensersatz verlangen. Im Übrigen
vermag der Senat - hierauf haben die Beklagten erstinstanzlich zutreffend hingewiesen -
ohne konkrete Angaben zum Fabrikat und Alter der ausgetauschten Elektrogeräte nicht
festzustellen, dass die geltend gemachten Kosten i.S. des § 249 BGB zur
Schadensbeseitigung erforderlich waren. Soweit die Klägerin sich für berechtigt hält,
hierzu keine weiteren Angaben zu machen, weil gemäß § 24 des Mietvertrags in Bezug
auf die Elektrogeräte in der Küche "Reparaturen und Neuanschaffungen zu Lasten des
Mieters gehen", liegt hierin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. der
§§ 9, 24 a AGBG. Zum einem enthält die Klausel eine unzulässige Abwälzung der
Instandhaltungspflicht auf den Mieter. Diesem werden entgegen § 536 BGB a.F. und
unabhängig von einem Verschulden nicht nur ohne Kostenbegrenzung sämtliche
Reparaturen auferlegt, sondern er ist selbst dann zu einer Neuanschaffung verpflichtet,
wenn die Elektrogeräte alterungsbedingt erneuert werden müssen. Damit wird dem
Mieter hinsichtlich der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände zugleich das
Minderungsrecht gemäß § 537 Abs. 1 BGB a.F. genommen, das gemäß § 537 Abs. 3
BGB a.F. auch individualvertraglich nicht ausgeschlossen werden kann.
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10.
60
Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten des Sachverständigen P...in Höhe von 808,39 EUR
steht der Klägerin ebensowenig zu, wie ein Anspruch auf Ersatz der
Rechtsanwaltskosten für die außergerichtliche Kündigung in Höhe von 618,11 EUR,
weil - wie sich aus vorstehenden Ausführungen ergibt - die Einholung des
Sachverständigengutachtens nicht erforderlich und die anwaltliche Kündigung
unbegründet war.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713
ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen
nicht vor.
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Streitwert: 12.720,18 EUR
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