Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.01.2004, I-9 U 2/03

Entschieden
19.01.2004
Schlagworte
Merkblatt, Haus, Grundwasser, Stand der technik, Gefahr, Stadt, Falsche aussage, Arglist, Einbau, Zukunft
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Oberlandesgericht Düsseldorf, I-9 U 2/03

Datum: 19.01.2004

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 9. Zivilsenat

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: I-9 U 2/03

Tenor: Auf die Berufung der Beklagten wird das Grund- und Teilurteil der 2b Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 4. Dezember 2002 (2b O 269/00) aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I. 1

Die Kläger erwarben von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.1998 ein in K... gelegenes Hausgrundstück. Sie begehren die Rückabwicklung des Kaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes, weil sie befürchten, dass der nicht gegen drückendes Grundwasser gesicherte Keller in Zukunft bis zu einer Höhe von 80 cm aufgrund steigender Grundwasserstände unter Wasser stehen könnte.

3Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO).

4Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens den Antrag zu 1) dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und über den Antrag zu 2) durch Teilurteil entschieden.

5

Das Landgericht hat ausgeführt, das von den Klägern erworbene Haus sei mit einem Fehler behaftet, weil die konkreten Gefahr bestehe, dass drückendes Grundwassers auf 2

das hiergegen nicht abgesicherte Kellergeschoss einwirke, so dass es in Zukunft zu einer Durchfeuchtung oder sogar zu einem Eindringen von Grundwasser in den Keller kommen könne. Dies stehe fest aufgrund des Gutachtens des Prof. Dr. D.... Die Beklagte habe diesen Fehler arglistig verschwiegen. Sie habe gewusst, dass das Grundstück in einem grundwassergefährdeten Bereich liege. Dies folge aus dem Merkblatt der Stadt K..., dem unstreitigen Umstand, dass der Ehemann der Beklagten lange Zeit sachkundiger Bürger im Umweltausschuss der Stadt K... gewesen sei und die Beklagte ihr neues Haus bautechnisch gegen drückendes Grundwassers mit einer sogenannten weißen Wanne ausgestattet habe. Soweit sie sich auf eine Erinnerungslücke berufe, sei dies neuer Sachvortrag aus dem nachgelassenen Schriftsatz vom 13.11.2002, der nach § 296 a ZPO nicht berücksichtigungsfähig sei.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die Berufung der Beklagten. 6

7Sie behauptet, das kein Fehler des Kaufobjektes vorliege. In der Vergangenheit habe es - unstreitig - keinerlei Feuchtigkeitseinwirkungen gegeben; diese seien auch in Zukunft nicht zu erwarten. Der Sachverständige habe die Beweisfragen nicht bestätigt.

8Im übrigen fehle es an dem Merkmal der Arglist, da ihr die Grundwassergefahr weder bekannt noch erinnerlich gewesen sei. In der Gemeinde sei die Grundwassergefahr erst ab 1999 problematisiert worden. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages sei ihr eine Grundwassergefahr weder für das Gemeindegebiet noch für ihr Haus bekannt gewesen. Auch das Merkblatt von 1987 rechtfertige keine andere Beurteilung. Es sei an Bauherrn und Architekten gerichtet. Ihr sei das Merkblatt im Zusammenhang mit dem Neubau im Jahre 1997 bekannt geworden. Sie habe die Bedeutung des Merkblattes nicht erkannt, da bislang keine konkrete Grundwassergefahr für sie ersichtlich gewesen sei. Im übrigen sei der Hinweis im Merkblatt falsch, da allein Sümpfungsmaßnahmen keine Gefahr bewirkten. Hätte sie die Gefährdung erkannt, hätte sie nicht einen Kilometer entfernt einen Neubau errichtet, der sogar einen Meter tiefer sei. Im übrigen sei ihr das Merkblatt bei Vertragsabschluss nicht mehr erinnerlich gewesen. Das Merkblatt beschreibe nur eine allgemeine Gefahr, die wissenschaftlich noch nicht abschließend geklärt sei und erst im Jahre 1999 zu einer Diskussion innerhalb der Gemeinde geführt habe.

9Sie habe zu keinem Zeitpunkt Anlass gehabt daran zu zweifeln, dass das verkaufte Haus gegen Wasser und Grundwasser ausreichend abgedichtet sei. Das Merkblatt sei nicht geeignet gewesen, ihr eine Kenntnis von einer etwaigen Grundwassergefährdung hinsichtlich des verkauften Objektes zu vermitteln. Auch ihr Ehemann habe keine besonderen Kenntnisse hinsichtlich einer Grundwassergefährdung gehabt.

10Der Umstand, dass sie das neue Haus mit einer weißen Wanne habe errichten lassen, lasse nicht auf Arglist schließen. Der Architekt habe nach dem neuesten Stand der Technik gebaut. Wegen der Gesamtkosten hätten die Kosten für die weiße Wanne keine Rolle gespielt.

11Soweit das Landgericht die mit Schriftsatz vom 13.11.02 geltend gemachte Erinnerungslücke nicht mehr berücksichtigt habe, sei dies verfahrensfehlerhaft gewesen. Sie habe sich bereits vorher auf eine Erinnerungslücke berufen.

Die Beklagte beantragt, 12

unter Aufhebung des Grund- und Teilurteils des Landgerichts Düsseldorf vom 04.12.2002 zu dem Aktenzeichen 2 b O 269/00 die Klage abzuweisen. 13

Die Kläger beantragen, 14

die Berufung zurückzuweisen. 15

16Sie sind der Auffassung, das Sachverständigengutachten belege eindeutig, dass ein Fehler der Kaufsache vorliege, nämlich die Gefahr von Vernässungsschäden. Aus dem Erhalt des Merkblattes sei die Arglist der Beklagten zu folgern. Die Beklagte habe in der mündlichen Verhandlung vom 02.05.2001 - unstreitig - eingeräumt, dass sie das Merkblatt mit dem Architekten durchgesprochen habe. Da die Beklagte Dekanin des Fachbereichs Chemie- und Biotechnik sei und ihr Ehemann promovierter Unternehmensberater, hätten sie das Merkblatt verstanden und entsprechende Schlüsse gezogen. Deshalb sei es auch konsequent gewesen, dass die Beklagte das neue Haus mit einer weißen Wanne gebaut habe. Soweit die Beklagte sich auf eine Erinnerungslücke berufe, handele es sich um neuen Vortrag, der nicht berücksichtigungsfähig sei.

17Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 03. November 2003 (Bl. 493 GA). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die gerichtliche Niederschrift vom 01. Dezember 2003 (Bl. 502 ff GA).

18Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II. 19

Die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg. 20

21Die Kläger haben gegen die Beklagten weder einen Anspruch auf sogenannten großen Schadensersatz gemäß § 463 Satz 2 BGB a.F. noch aus c.i.c. wegen schuldhafter Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten.

22Im Hinblick auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss kommt eine Haftung der Beklagten nur in Betracht, wenn sie einen Fehler des verkauften Hausgrundstückes arglistig verschwiegen hat.

23Es bestehen schon erhebliche Zweifel daran, ob das Haus überhaupt mit einem Fehler behaftet ist.

24Ein Fehler im Sinne des § 459 Satz 1 BGB a.F. liegt u.a. vor, wenn die konkrete Gefahr des Eintritts erheblicher Schäden an einem Hausgrundstück besteht (vgl. BGH MDR 2003, 681, 682).

0025

Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. H. D... vom 06.03.2002 steht schon nicht zweifelsfrei fest, dass eine konkrete Gefahr des Eindringens von Grundwasser in das Kellergeschoss des von den Klägern erworbenen Hauses besteht. 26

27Die Beklagte hat erstinstanzlich eingeräumt, dass das von den Klägern erworbene Haus nicht mit einer weißen Wanne ausgestattet ist. Die Gefahr des Eintritts erheblichen Schadens wäre daher für das Hausobjekt nur dann gegeben, wenn das Grundwasser derart steigt, dass sich die Bodenplatte des Hauses im Grundwasser befindet. Ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen D... ist als grundwasserkritische Gebäudehöhe bei einem nicht gegen drückendes Grundwasser abgedichteten Gebäude die Unterkante der Bodenplatte anzusehen (Bl. 3 des Gutachtens). Beim streitgegenständliche Objekt befindet sich die Oberkante des Kellerbodens bei 39,25 m über NN (Bl. 2 des Gutachtens). Diese nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen werden von keiner Partei angegriffen. Berücksichtigt man die Stärke der Bodenplatte mit 0,3 m (Bl. 3 des Gutachtens), liegt die kritische Grenze beim verkauften Objekt bei 38,95 m über NN.

28Der Sachverständige gibt in seinem Gutachten vom 06.03.2002 für das Objekt D... als höchsten zu erwartenden Grundwasserstand 40,05 m über NN an. Dieser Wert wird allerdings nicht näher begründet. Der Sachverständige beruft sich zur Begründung auf die Karte "Höchster zu erwartender Grundwasserstand" des Erftverbandes aus dem Jahre 2000 (Bl. 70 a GA). Wie diese Werte ermittelt worden sind, bleibt allerdings im Dunkeln.

29Insoweit lässt sich allerdings dem bereits erstinstanzlich zur Akte gereichten Privatgutachten des Prof. D... vom 31.05.2001 (Bl. 40) entnehmen, dass diese Karte anhand der höchsten jeweils gemessenen Grundwasserstände (Zeitraum ohne Bergbaueinflüsse) unter modelltechnischer Herausrechnung aller Grundwasserentnahmen entwickelt worden ist.

30Wenn der Sachverständige in seinem Gutachten vom 06.03.2002 ausführt, dass die Grundwasserstände der letzten 15 Jahre deutlich unterhalb von Kellerboden und Unterkante Bodenplatte gelegen hätten (Bl. 5) und im übrigen der Einfluss der Sümpfungsmaßnahmen der Rheinbraun AG auf dem Grundstück der Kläger nur wenige Dezimeter betrage (Bl. 7), beruht die Aussage des Sachverständigen, dass für das streitgegenständliche Objekt die Gefahr von Vernässungsschäden bzw. des Eindringens von Grundwasser in das Kellergeschoss bestehe, im wesentlichen auf der Annahme, dass in Zukunft die Trinkwassergewinnung rückläufig sein werde und zusätzlich langjährige überdurchschnittlich nasse Perioden hinzutreten müssten. Mit welcher Wahrscheinlichkeit diese Faktoren eintreten werden, vermag der Sachverständige nicht anzugeben. Hinsichtlich der rückläufigen Trinkwassergewinnung beruft sich der Sachverständige lediglich darauf, dass generell eine tendenzielle Abnahme des Trinkwasserverbrauchs pro Einwohner festgestellt werden könne. Ob und inwieweit Neuansiedlungen diesen Rückgang in der Grundwasserförderung ausgleichen, bleibt offen. Im übrigen führt der Sachverständige aus, dass es hinsichtlich des Witterungsgeschehens keine zyklischen, mathematisch formulierbaren Gesetzmäßigkeiten gebe.

31Angesichts dessen besteht für die Zukunft nicht mehr als die allgemeine Möglichkeit eines relevanten Grundwasseranstiegs, der zudem Umweltveränderungen voraussetzt in Gestalt von Klimaveränderungen und Veränderungen des Verbraucherverhaltens. Dies sind aber Einflüsse, denen jeder ausgesetzt ist. Ein Objekt ist nicht bereits deshalb mangelhaft, weil es auf derartige in der Zukunft möglicherweise eintretende Veränderungen nicht ausreichend vorbereitet ist. Erst wenn diese Veränderungen eingetreten oder zumindest konkret vorhersehbar sind, lässt sich von einem Mangel

sprechen.

32Eine Haftung der Beklagten kommt zwar auch dann in Betracht, wenn konkrete und gewichtige Tatsachen vorliegen, die den Schluss rechtfertigen, dass aktuell eine konkrete Grundwassergefährdung besteht. Auch ein Verdacht kann ein Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. sein, wenn er sich durch den Käufer zumutbare Maßnahmen nicht beseitigen lässt, und somit ohne weiteres die Verwertung des betreffenden Grundstückes wenn nicht schon verhindert, so doch nicht unwesentlich erschwert (vgl. BGH MDR 2003, 620; OLG München NJW 1995, 2566; NJW-RR 1999, 456 zum Altlastenverdacht; BGHZ 52, 51 ff. zum Verdacht des Salmonellenbefalls von Hasenfleisch). Allerdings hat der Sachverständige zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Grundwassergefährdung des Kaufobjektes ausgeschlossen. Die begründete Annahme, das Haus könne aktuell grundwassergefährdet sein, lag somit nicht vor.

33Ob ein Mangelverdacht dadurch begründet wird, dass sowohl das verkaufte Objekt als auch der Neubau der Beklagten in das Kataster der Stadt K... als grundwassergefährdet aufgenommen worden sind, kann dahingestellt bleiben. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses waren diese Kataster noch nicht erstellt.

34Einer weiteren Sachaufklärung hinsichtlich einer konkreten Grundwassergefährdung bedarf es nicht. Unterstellt man das Vorhandensein einer konkreten Gefahr für den Eintritt erheblicher Schäden, so lässt sich jedenfalls nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen, dass die Beklagte einen derartigen Fehler arglistig verschwiegen hat. Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH MDR 2003, 681, 682). Die Beklagte hätte also damit rechnen müssen, dass das verkaufte Haus konkret grundwassergefährdet ist. Der Umstand allein, dass sich die Beklagte einer entsprechenden Kenntnis bewusst verschlossen hätte, vermag Arglist nicht zu begründen (vgl. BGH, a.a.O.).

35Dass die Beklagte von einer konkreten Grundwassergefährdung Kenntnis hatte, hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Zweifel in diesem Punkt gehen zu Lasten der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger.

36Unstreitig stand der Keller niemals im Grundwasser. Darüber hinaus hatte die Beklagte, jedenfalls nicht nachweisbar, keine Kenntnis davon, dass der tiefste Punkt des Kellers (Abfluss Waschkeller) bei 39,25 m über NN liegt und der höchste zu erwartende Grundwasserstand bei 40,05 m über NN liegen soll. Die Beklagte hat unwiderlegt vorgetragen, dass sie das streitgegenständlichen Haus 1989 - zu einem Zeitpunkt als die Stadt K... bereits die Merkblätter an Bauherrn und Architekten ausgab - durch einen Bauträger errichten ließ, und sie davon ausgegangen sei, dass die einschlägigen Normen eingehalten worden sind.

37Ebensowenig ist nachgewiesen, dass die Beklagte im Rahmen des Neubaus über ihren Architekten Einzelheiten erfahren hat, die ihr auch für das verkaufte Haus die Kenntnis einer konkreten Grundwassergefährdung vermittelt hätte.

38Die Beklagte hat allerdings erstinstanzlich im Rahmen der Parteianhörung vorgetragen (Protokoll vom 02. Mai 2001, Bl. 63 f. GA), dass sie das Merkblatt der Stadt K... -

Baudezernat - (Bl. 66 GA) mit dem Architekten durchgesprochen habe. Wegen möglicher Probleme mit ansteigendem Grundwasser habe er ihr geraten das Neubauvorhaben mit einer weißen Wanne zu bauen. Es kann dahingestellt bleiben, ob dieser Vortrag allein ausreichend ist, den Schluss auf die Arglist der Beklagten i. S. eines ausreichenden Nachweises zu rechtfertigen. Die Beklagte hat ihren diesbezüglichen Vortrag in zweiter Instanz abgeschwächt und behauptet, es habe keinen Zusammenhang zwischen dem Merkblatt und dem Bau der weißen Wanne gegeben. Ihre Angaben in erster Instanz seien ihr letztlich von der Richterin in den Mund gelegt worden, sie habe lediglich nicht widersprochen (Protokoll vom 03. November 2003, Bl. 493 f. GA).

39Die Klägerin war nicht gehindert, ihren Sachvortrag abzuändern. Insoweit kann offen bleiben, ob Angaben im Rahmen einer Parteianhörung gem. § 141 ZPO überhaupt geständnisfähig i. S. des § 288 ZPO sind (verneinend Zöller/ Greger, ZPO, 23. Aufl., § 288 Rn. 3c m.w.N.). Jedenfalls fehlt es an einer ausreichend detaillierten Aussage zum Inhalt und zum Ablauf des Gesprächs mit dem Architekten. Der von der Klägerin geschilderte Zusammenhang zwischen dem Merkblatt und dem Bau der weißen Wanne hat bei einer derart pauschalen Äußerung lediglich den Wert einer Schlussfolgerung, ohne selbst Gegenstand eines geständnisfähigen Tatsachenvortrags zu sein, von dem nur unter den erschwerenden Voraussetzungen des § 290 ZPO abgewichen werden darf. Die Äußerung der Klägerin ist lediglich im Rahmen des § 286 ZPO nach allgemeinen Beweisgrundsätzen zu würdigen.

40Die protokollierte Äußerung der Klägerin erbringt auch unter Würdigung der weiteren Zeugenaussagen nicht den Beweis für eine Kenntnis der Beklagten von einer konkreten Grundwasserbetroffenheit des streitgegenständlichen Hausgrundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

41Der Architekt B... hat in seiner Vernehmung vor dem Senat gerade nicht bestätigt, dass das Merkblatt der Grund für den Bau der weißen Wanne gewesen ist. Dies hat der Zeuge glaubhaft damit begründet, dass die Planungen für den Bau der weißen Wanne aus dem Jahre 1995 stammten, während das Merkblatt frühestens mit der Bauvoranfrage, wahrscheinlicher jedoch mit der Baugenehmigung übersandt worden ist. Zum Zeitpunkt der Baugenehmigung sei die Frage, ob mit oder ohne weiße Wanne gebaut werden sollte, bereits lange geklärt gewesen. Deshalb habe er wohl auch keine konkrete Erinnerung mehr an das Merkblatt.

42Obwohl der Zeuge B... sich vor seiner gerichtlichen Aussage zweimal mit der Klägerin getroffen hat, hat der Senat aufgrund des persönlichen Eindrucks keinen Zweifel an dessen Glaubwürdigkeit sowie daran, dass Herr B... wahrheitsgemäß ausgesagt hat. Insbesondere ist es glaubhaft, dass die Grundwasserfrage zu Beginn eines Bauvorhabens geklärt wird, da die Entscheidung für den Einbau einer weißen Wanne durchaus einen Kostenfaktor darstellt. Damit stellte nicht das Merkblatt die Entscheidungsgrundlage für den Einbau der weißen Wanne dar, sondern der Umstand, dass Herr B... die Grundwasserhöchststände abgefragt und bei einem Höchstwasserstand von 20 - 30 cm unterhalb der vorgesehenen Kellersohle den Einbau als Vorsichtsmaßnahme empfohlen hat. Der Senat hat auch keine Veranlassung die mündliche Verhandlung wegen der vom Zeugen geschilderten Abfrage gemäß dem Antrag der Kläger im Schriftsatz vom 22.12.2003 wiederzueröffnen. Dem Antrag liegt die unzutreffende Annahme zugrunde, das Staatliche Umweltamt K... habe auf der Grundlage des mit dem Erftverbandes herausgegebenen höchsten zu erwartenden

Grundwasserstand dem Architekten den Höchstwasserstand mit 38,40 Meter über NN erteilt. Die Karte stammt aus dem Jahre 2000 (Bl. 70a GA) und kann daher nicht die Grundlage eines vom Architekten im Jahre 1994/1995 abgefragten Grundwasserhöchststandes gewesen sein.

Auch der Ehemann der Klägerin hat bei seiner Zeugenaussage ausdrücklich verneint, dass das Merkblatt ausschlaggebend für den Einbau der weißen Wanne gewesen ist. Auch insoweit berücksichtigt der Senat, dass es ein Vorgespräch mit der Klägerin im Beisein des Architekten gegeben hat. Eben sowenig wie beim Zeugen B... hat der Senat beim Zeugen Z... objektivierbare Anhaltspunkte für eine falsche Aussage gefunden. Im Gegenteil hat der Ehemann der Klägerin von sich aus eingeräumt, das Merkblatt bei Erhalt der Baugenehmigung seiner Ehefrau gezeigt zu haben. Es sei darüber gesprochen worden, dass man sich dann wohl bezüglich der weißen Wanne richtig entschieden habe.

44Dies allein rechtfertigt jedoch nicht den für die Überzeugungsbildung ausreichenden Schluss auf Arglist. Das Merkblatt enthält nur allgemeine Warnhinweise, die allenfalls auf eine abstrakte Gefahr, nicht hingegen auf eine konkrete Grundwassergefahr hinweisen. Die Stadt will -möglicherweise vor dem Hintergrund eigener Haftungsfreizeichnung - mit diesem Merkblatt dem Bauherren nahe legen, eine konkrete Grundwasserbetroffenheit zu prüfen. Eine Veranlassung, die konkreten Grundwasserstände zu prüfen, hatte die Klägerin nicht mehr, da die Entscheidung für den Einbau einer weißen Wanne bereits gefallen war. Dass der Beklagten in diesem Zusammenhang die Grundwasserhöchststände aus den 50er Jahren bekannt geworden sind, hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Vielmehr hat der Architekt den Einbau lediglich als Vorsichtsmaßnahme vorgeschlagen. Den Schluss auf eine konkrete Grundwassergefährdung des streitgegenständlichen Objekts musste die Beklagte nicht ziehen.

45Dass die Beklagte aus Anlass des Merkblattes hinsichtlich des verkauften Hausgrundstücks keine weiteren Nachforschungen betrieben hat, begründet ebenfalls nicht den Arglistvorwurf. Dieses Unterlassen rechtfertigt allenfalls den Vorwurf der Fahrlässigkeit, begründet jedoch keinen Vorsatz.

46Auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WM 1985, 463, 465) besagt nichts Abweichendes. Im Gegenteil stellt der Bundesgerichtshof nochmals ausdrücklich klar, dass mangelnde Kenntnis vom Vorwurf vorsätzlichen Verhaltens befreit. Zwar handelt nach dieser BGH-Entscheidung vorsätzlich, wer um die Existenz einschlägiger Sicherheitsvorschriften weiß, sich aber gleichwohl nicht vergewissert, ob die von ihm produzierte und vertriebene Anlage diesen Bestimmungen entspricht. Übertragen auf den Streitfall hieße dies, dass die Beklagte allenfalls dann vorsätzlich gehandelt hätte, wenn ihr das Merkblatt einen konkreten Verdacht bezüglich der Grundwassergefährdung des verkauften Objektes vermittelt hätte, sie sich gleichwohl aber nicht vergewissert hätte, dass tatsächlich keine Gefahrenlage besteht.

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Wie bereits ausgeführt, gab es für die Beklagte jedoch keinerlei von den Klägern nachgewiesene Anhaltspunkte dafür, dass das verkaufte Objekt konkret grundwassergefährdet ist. Nur wenn der Architekt den Neubau für ernsthaft grundwassergefährdet gehalten hätte, er diese konkrete Gefahr der Beklagten vermittelt hätte und die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Informationen Parallelen zum verkauften Objekt hätte ziehen müssen, wäre arglistiges Verhalten denkbar. Derartiges 43

hat die Beweisaufnahme jedoch nicht ergeben.

48Schließlich lässt sich eine Kenntnis der Beklagten von einer konkreten Grundwassergefährdung auch nicht aus dem Umstand herleiten, dass ihr Ehemann lange Zeit sachkundiger Bürger im Umweltausschuss der Stadt K... gewesen ist. Die Beklagte hatte bereits erstinstanzlich vorgetragen, dass jedenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auch in den Umweltausschüssen der Stadt keine konkreten Erkenntnisse für eine Grundwasserproblematik bestanden hatten (Schriftsatz vom 02.05.2001, S. 8, Bl. 57 GA). Gegenteiliger, unter Beweis gestellter Sachvortrag der Kläger, liegt nicht vor. Im übrigen hat der Zeuge Z... den Vortrag seiner Frau insoweit bestätigt.

49Soweit die Beklagte im notariellen Kaufvertrag vom 07.03.1998 unter § 4 Ziff. 1 versichert hat, dass ihr verborgene Mängel nicht bekannt sind, begründet dies keine Arglisthaftung. Die Beklagte hat nämlich nicht versichert, dass das verkaufte Grundstück frei von verborgenen Mängeln ist. Ihre Erklärung, dass ihr solche Mängel nicht bekannt sind, traf jedoch, wie oben ausgeführt, zu (vgl. BGH NJW 2001, 2326 f.).

50Mit dieser Klausel wird auch keine Zusicherungshaftung gemäß § 463 Satz 1 BGB a.F. begründet (vgl. BGH NJW-RR 1992, 333; NJW 1995, 1549).

Schließlich ist auch kein Anspruch aus c.i.c. gegeben. 51

52Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht dennoch für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen über solche Umstände aufzuklären, die für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind und über die sie nach der Verkehrsauffassung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte (vgl. OLG Düsseldorf OLGR 2002, 201 f.).

53Dass ein Haus nicht ausreichend gegen Grundwasser gesichert ist, stellt einen Umstand dar, auf den der Verkäufer, sofern er über das entsprechende Wissen verfügt, ungefragt hätte hinweisen müssen. Ein nicht ausreichender Schutz gegen Grundwasser liegt jedoch nur dann vor, wenn tatsächlich eine konkrete Grundwassergefährdung angenommen werden kann. Nur dann stellt dieser Umstand einen wertbildenden Faktor und damit eine Eigenschaft des Kaufobjektes dar.

54Über eine bloß vorhandene abstrakte Gefahr muss der Verkäufer nicht aufklären. Lediglich über eine konkrete Gefährdung des Objektes oder einen konkreten Mangelverdacht kann der Käufer nach der Verkehrsauffassung redlicherweise Aufklärung erwarten. Deshalb musste die Beklagte auch nicht auf die Existenz des Merkblattes an sich hinweisen. Lediglich einen konkreten Mangelverdacht bzw. eine konkrete Gefährdungslage hätte sie den Käufern mitteilen müssen. Wie bereits dargelegt ist ein entsprechendes Wissen der Beklagten oder ein Für-möglich-Halten nicht nachgewiesen.

55Ob die Beklagte möglicherweise fahrlässig eine konkrete Grundwasserbetroffenheit des Kaufobjektes verschwiegen hat, kann dahingestellt bleiben. Insoweit handelt es sich um eine Eigenschaft der Kaufsache, so dass eine Haftung der Beklagten aus c.i.c. nur bei Arglist gegeben ist (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 61. Aufl., Vorbem. vor § 459 Rdnr. 7). Dass die Beklagte arglistig gehandelt hat, steht jedoch - wie ausgeführt - nicht fest.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 56

57Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

58Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor 543 Abs. 2 ZPO).

Berufungsstreitwert und Beschwer der Kläger: 364.591,59 EUR. 59

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a. Dr. W... F...

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OLG Düsseldorf: kündigung, vermieter, mietsache, abrechnung, vertragsklausel, kaution, prozess, beendigung, nachzahlung, pacht

I-24 U 99/02 vom 06.05.2003

OLG Düsseldorf: unterbrechung der verjährung, treu und glauben, honorarforderung, abgabe, verzicht, verjährungsfrist, steuerberater, darlehensvertrag, rechtshängigkeit, verzinsung

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OLG Düsseldorf (kläger, klage auf zahlung, zahlung, partner, haftung, erfüllung, versicherung, ausscheiden, forderung, auseinandersetzung)

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Anmerkungen zum Urteil