Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.01.2004
OLG Düsseldorf: merkblatt, haus, grundwasser, stand der technik, gefahr, stadt, falsche aussage, arglist, einbau, zukunft
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-9 U 2/03
Datum:
19.01.2004
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
9. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-9 U 2/03
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das Grund- und Teilurteil der 2b
Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 4. Dezember 2002 (2b O
269/00) aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder
Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreck-
baren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstre-
ckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
I.
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Die Kläger erwarben von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.1998 ein
in K... gelegenes Hausgrundstück. Sie begehren die Rückabwicklung des Kaufvertrages
im Wege des großen Schadensersatzes, weil sie befürchten, dass der nicht gegen
drückendes Grundwasser gesicherte Keller in Zukunft bis zu einer Höhe von 80 cm
aufgrund steigender Grundwasserstände unter Wasser stehen könnte.
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Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug
genommen (§ 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO).
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Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens den Antrag zu
1) dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und über den Antrag zu 2) durch Teilurteil
entschieden.
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Das Landgericht hat ausgeführt, das von den Klägern erworbene Haus sei mit einem
Fehler behaftet, weil die konkreten Gefahr bestehe, dass drückendes Grundwassers auf
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das hiergegen nicht abgesicherte Kellergeschoss einwirke, so dass es in Zukunft zu
einer Durchfeuchtung oder sogar zu einem Eindringen von Grundwasser in den Keller
kommen könne. Dies stehe fest aufgrund des Gutachtens des Prof. Dr. D.... Die Beklagte
habe diesen Fehler arglistig verschwiegen. Sie habe gewusst, dass das Grundstück in
einem grundwassergefährdeten Bereich liege. Dies folge aus dem Merkblatt der Stadt
K..., dem unstreitigen Umstand, dass der Ehemann der Beklagten lange Zeit
sachkundiger Bürger im Umweltausschuss der Stadt K... gewesen sei und die Beklagte
ihr neues Haus bautechnisch gegen drückendes Grundwassers mit einer sogenannten
weißen Wanne ausgestattet habe. Soweit sie sich auf eine Erinnerungslücke berufe, sei
dies neuer Sachvortrag aus dem nachgelassenen Schriftsatz vom 13.11.2002, der nach
§ 296 a ZPO nicht berücksichtigungsfähig sei.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die Berufung der Beklagten.
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Sie behauptet, das kein Fehler des Kaufobjektes vorliege. In der Vergangenheit habe es
- unstreitig - keinerlei Feuchtigkeitseinwirkungen gegeben; diese seien auch in Zukunft
nicht zu erwarten. Der Sachverständige habe die Beweisfragen nicht bestätigt.
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Im übrigen fehle es an dem Merkmal der Arglist, da ihr die Grundwassergefahr weder
bekannt noch erinnerlich gewesen sei. In der Gemeinde sei die Grundwassergefahr erst
ab 1999 problematisiert worden. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages sei
ihr eine Grundwassergefahr weder für das Gemeindegebiet noch für ihr Haus bekannt
gewesen. Auch das Merkblatt von 1987 rechtfertige keine andere Beurteilung. Es sei an
Bauherrn und Architekten gerichtet. Ihr sei das Merkblatt im Zusammenhang mit dem
Neubau im Jahre 1997 bekannt geworden. Sie habe die Bedeutung des Merkblattes
nicht erkannt, da bislang keine konkrete Grundwassergefahr für sie ersichtlich gewesen
sei. Im übrigen sei der Hinweis im Merkblatt falsch, da allein Sümpfungsmaßnahmen
keine Gefahr bewirkten. Hätte sie die Gefährdung erkannt, hätte sie nicht einen
Kilometer entfernt einen Neubau errichtet, der sogar einen Meter tiefer sei. Im übrigen
sei ihr das Merkblatt bei Vertragsabschluss nicht mehr erinnerlich gewesen. Das
Merkblatt beschreibe nur eine allgemeine Gefahr, die wissenschaftlich noch nicht
abschließend geklärt sei und erst im Jahre 1999 zu einer Diskussion innerhalb der
Gemeinde geführt habe.
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Sie habe zu keinem Zeitpunkt Anlass gehabt daran zu zweifeln, dass das verkaufte
Haus gegen Wasser und Grundwasser ausreichend abgedichtet sei. Das Merkblatt sei
nicht geeignet gewesen, ihr eine Kenntnis von einer etwaigen Grundwassergefährdung
hinsichtlich des verkauften Objektes zu vermitteln. Auch ihr Ehemann habe keine
besonderen Kenntnisse hinsichtlich einer Grundwassergefährdung gehabt.
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Der Umstand, dass sie das neue Haus mit einer weißen Wanne habe errichten lassen,
lasse nicht auf Arglist schließen. Der Architekt habe nach dem neuesten Stand der
Technik gebaut. Wegen der Gesamtkosten hätten die Kosten für die weiße Wanne keine
Rolle gespielt.
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Soweit das Landgericht die mit Schriftsatz vom 13.11.02 geltend gemachte
Erinnerungslücke nicht mehr berücksichtigt habe, sei dies verfahrensfehlerhaft
gewesen. Sie habe sich bereits vorher auf eine Erinnerungslücke berufen.
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Die Beklagte beantragt,
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unter Aufhebung des Grund- und Teilurteils des Landgerichts Düsseldorf vom
04.12.2002 zu dem Aktenzeichen 2 b O 269/00 die Klage abzuweisen.
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Die Kläger beantragen,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie sind der Auffassung, das Sachverständigengutachten belege eindeutig, dass ein
Fehler der Kaufsache vorliege, nämlich die Gefahr von Vernässungsschäden. Aus dem
Erhalt des Merkblattes sei die Arglist der Beklagten zu folgern. Die Beklagte habe in der
mündlichen Verhandlung vom 02.05.2001 - unstreitig - eingeräumt, dass sie das
Merkblatt mit dem Architekten durchgesprochen habe. Da die Beklagte Dekanin des
Fachbereichs Chemie- und Biotechnik sei und ihr Ehemann promovierter
Unternehmensberater, hätten sie das Merkblatt verstanden und entsprechende
Schlüsse gezogen. Deshalb sei es auch konsequent gewesen, dass die Beklagte das
neue Haus mit einer weißen Wanne gebaut habe. Soweit die Beklagte sich auf eine
Erinnerungslücke berufe, handele es sich um neuen Vortrag, der nicht
berücksichtigungsfähig sei.
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Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 03. November 2003 (Bl.
493 GA). Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf
die gerichtliche Niederschrift vom 01. Dezember 2003 (Bl. 502 ff GA).
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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
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II.
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Die zulässige Berufung der Beklagten hat Erfolg.
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Die Kläger haben gegen die Beklagten weder einen Anspruch auf sogenannten großen
Schadensersatz gemäß § 463 Satz 2 BGB a.F. noch aus c.i.c. wegen schuldhafter
Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten.
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Im Hinblick auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss kommt eine Haftung der
Beklagten nur in Betracht, wenn sie einen Fehler des verkauften Hausgrundstückes
arglistig verschwiegen hat.
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Es bestehen schon erhebliche Zweifel daran, ob das Haus überhaupt mit einem Fehler
behaftet ist.
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Ein Fehler im Sinne des § 459 Satz 1 BGB a.F. liegt u.a. vor, wenn die konkrete Gefahr
des Eintritts erheblicher Schäden an einem Hausgrundstück besteht (vgl. BGH MDR
2003, 681, 682).
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00
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Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. H. D... vom 06.03.2002
steht schon nicht zweifelsfrei fest, dass eine konkrete Gefahr des Eindringens von
Grundwasser in das Kellergeschoss des von den Klägern erworbenen Hauses besteht.
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Die Beklagte hat erstinstanzlich eingeräumt, dass das von den Klägern erworbene Haus
nicht mit einer weißen Wanne ausgestattet ist. Die Gefahr des Eintritts erheblichen
Schadens wäre daher für das Hausobjekt nur dann gegeben, wenn das Grundwasser
derart steigt, dass sich die Bodenplatte des Hauses im Grundwasser befindet.
Ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen D... ist als grundwasserkritische
Gebäudehöhe bei einem nicht gegen drückendes Grundwasser abgedichteten Gebäude
die Unterkante der Bodenplatte anzusehen (Bl. 3 des Gutachtens). Beim
streitgegenständliche Objekt befindet sich die Oberkante des Kellerbodens bei 39,25 m
über NN (Bl. 2 des Gutachtens). Diese nachvollziehbaren Feststellungen des
Sachverständigen werden von keiner Partei angegriffen. Berücksichtigt man die Stärke
der Bodenplatte mit 0,3 m (Bl. 3 des Gutachtens), liegt die kritische Grenze beim
verkauften Objekt bei 38,95 m über NN.
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Der Sachverständige gibt in seinem Gutachten vom 06.03.2002 für das Objekt D... als
höchsten zu erwartenden Grundwasserstand 40,05 m über NN an. Dieser Wert wird
allerdings nicht näher begründet. Der Sachverständige beruft sich zur Begründung auf
die Karte "Höchster zu erwartender Grundwasserstand" des Erftverbandes aus dem
Jahre 2000 (Bl. 70 a GA). Wie diese Werte ermittelt worden sind, bleibt allerdings im
Dunkeln.
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Insoweit lässt sich allerdings dem bereits erstinstanzlich zur Akte gereichten
Privatgutachten des Prof. D... vom 31.05.2001 (Bl. 40) entnehmen, dass diese Karte
anhand der höchsten jeweils gemessenen Grundwasserstände (Zeitraum ohne
Bergbaueinflüsse) unter modelltechnischer Herausrechnung aller
Grundwasserentnahmen entwickelt worden ist.
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Wenn der Sachverständige in seinem Gutachten vom 06.03.2002 ausführt, dass die
Grundwasserstände der letzten 15 Jahre deutlich unterhalb von Kellerboden und
Unterkante Bodenplatte gelegen hätten (Bl. 5) und im übrigen der Einfluss der
Sümpfungsmaßnahmen der Rheinbraun AG auf dem Grundstück der Kläger nur wenige
Dezimeter betrage (Bl. 7), beruht die Aussage des Sachverständigen, dass für das
streitgegenständliche Objekt die Gefahr von Vernässungsschäden bzw. des
Eindringens von Grundwasser in das Kellergeschoss bestehe, im wesentlichen auf der
Annahme, dass in Zukunft die Trinkwassergewinnung rückläufig sein werde und
zusätzlich langjährige überdurchschnittlich nasse Perioden hinzutreten müssten. Mit
welcher Wahrscheinlichkeit diese Faktoren eintreten werden, vermag der
Sachverständige nicht anzugeben. Hinsichtlich der rückläufigen Trinkwassergewinnung
beruft sich der Sachverständige lediglich darauf, dass generell eine tendenzielle
Abnahme des Trinkwasserverbrauchs pro Einwohner festgestellt werden könne. Ob und
inwieweit Neuansiedlungen diesen Rückgang in der Grundwasserförderung
ausgleichen, bleibt offen. Im übrigen führt der Sachverständige aus, dass es hinsichtlich
des Witterungsgeschehens keine zyklischen, mathematisch formulierbaren
Gesetzmäßigkeiten gebe.
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Angesichts dessen besteht für die Zukunft nicht mehr als die allgemeine Möglichkeit
eines relevanten Grundwasseranstiegs, der zudem Umweltveränderungen voraussetzt
in Gestalt von Klimaveränderungen und Veränderungen des Verbraucherverhaltens.
Dies sind aber Einflüsse, denen jeder ausgesetzt ist. Ein Objekt ist nicht bereits deshalb
mangelhaft, weil es auf derartige in der Zukunft möglicherweise eintretende
Veränderungen nicht ausreichend vorbereitet ist. Erst wenn diese Veränderungen
eingetreten oder zumindest konkret vorhersehbar sind, lässt sich von einem Mangel
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sprechen.
Eine Haftung der Beklagten kommt zwar auch dann in Betracht, wenn konkrete und
gewichtige Tatsachen vorliegen, die den Schluss rechtfertigen, dass aktuell eine
konkrete Grundwassergefährdung besteht. Auch ein Verdacht kann ein Fehler im Sinne
des § 459 Abs. 1 BGB a.F. sein, wenn er sich durch den Käufer zumutbare Maßnahmen
nicht beseitigen lässt, und somit ohne weiteres die Verwertung des betreffenden
Grundstückes wenn nicht schon verhindert, so doch nicht unwesentlich erschwert (vgl.
BGH MDR 2003, 620; OLG München NJW 1995, 2566; NJW-RR 1999, 456 zum
Altlastenverdacht; BGHZ 52, 51 ff. zum Verdacht des Salmonellenbefalls von
Hasenfleisch). Allerdings hat der Sachverständige zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
eine Grundwassergefährdung des Kaufobjektes ausgeschlossen. Die begründete
Annahme, das Haus könne aktuell grundwassergefährdet sein, lag somit nicht vor.
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Ob ein Mangelverdacht dadurch begründet wird, dass sowohl das verkaufte Objekt als
auch der Neubau der Beklagten in das Kataster der Stadt K... als grundwassergefährdet
aufgenommen worden sind, kann dahingestellt bleiben. Zum Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses waren diese Kataster noch nicht erstellt.
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Einer weiteren Sachaufklärung hinsichtlich einer konkreten Grundwassergefährdung
bedarf es nicht. Unterstellt man das Vorhandensein einer konkreten Gefahr für den
Eintritt erheblicher Schäden, so lässt sich jedenfalls nicht mit der erforderlichen
Sicherheit feststellen, dass die Beklagte einen derartigen Fehler arglistig verschwiegen
hat. Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder
ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder damit rechnet und billigend in
Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag
nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH MDR 2003, 681,
682). Die Beklagte hätte also damit rechnen müssen, dass das verkaufte Haus konkret
grundwassergefährdet ist. Der Umstand allein, dass sich die Beklagte einer
entsprechenden Kenntnis bewusst verschlossen hätte, vermag Arglist nicht zu
begründen (vgl. BGH, a.a.O.).
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Dass die Beklagte von einer konkreten Grundwassergefährdung Kenntnis hatte, hat die
Beweisaufnahme nicht ergeben. Zweifel in diesem Punkt gehen zu Lasten der insoweit
darlegungs- und beweispflichtigen Kläger.
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Unstreitig stand der Keller niemals im Grundwasser. Darüber hinaus hatte die Beklagte,
jedenfalls nicht nachweisbar, keine Kenntnis davon, dass der tiefste Punkt des Kellers
(Abfluss Waschkeller) bei 39,25 m über NN liegt und der höchste zu erwartende
Grundwasserstand bei 40,05 m über NN liegen soll. Die Beklagte hat unwiderlegt
vorgetragen, dass sie das streitgegenständlichen Haus 1989 - zu einem Zeitpunkt als
die Stadt K... bereits die Merkblätter an Bauherrn und Architekten ausgab - durch einen
Bauträger errichten ließ, und sie davon ausgegangen sei, dass die einschlägigen
Normen eingehalten worden sind.
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Ebensowenig ist nachgewiesen, dass die Beklagte im Rahmen des Neubaus über ihren
Architekten Einzelheiten erfahren hat, die ihr auch für das verkaufte Haus die Kenntnis
einer konkreten Grundwassergefährdung vermittelt hätte.
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Die Beklagte hat allerdings erstinstanzlich im Rahmen der Parteianhörung vorgetragen
(Protokoll vom 02. Mai 2001, Bl. 63 f. GA), dass sie das Merkblatt der Stadt K... -
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Baudezernat - (Bl. 66 GA) mit dem Architekten durchgesprochen habe. Wegen
möglicher Probleme mit ansteigendem Grundwasser habe er ihr geraten das
Neubauvorhaben mit einer weißen Wanne zu bauen. Es kann dahingestellt bleiben, ob
dieser Vortrag allein ausreichend ist, den Schluss auf die Arglist der Beklagten i. S.
eines ausreichenden Nachweises zu rechtfertigen. Die Beklagte hat ihren
diesbezüglichen Vortrag in zweiter Instanz abgeschwächt und behauptet, es habe
keinen Zusammenhang zwischen dem Merkblatt und dem Bau der weißen Wanne
gegeben. Ihre Angaben in erster Instanz seien ihr letztlich von der Richterin in den Mund
gelegt worden, sie habe lediglich nicht widersprochen (Protokoll vom 03. November
2003, Bl. 493 f. GA).
Die Klägerin war nicht gehindert, ihren Sachvortrag abzuändern. Insoweit kann offen
bleiben, ob Angaben im Rahmen einer Parteianhörung gem. § 141 ZPO überhaupt
geständnisfähig i. S. des § 288 ZPO sind (verneinend Zöller/ Greger, ZPO, 23. Aufl., §
288 Rn. 3c m.w.N.). Jedenfalls fehlt es an einer ausreichend detaillierten Aussage zum
Inhalt und zum Ablauf des Gesprächs mit dem Architekten. Der von der Klägerin
geschilderte Zusammenhang zwischen dem Merkblatt und dem Bau der weißen Wanne
hat bei einer derart pauschalen Äußerung lediglich den Wert einer Schlussfolgerung,
ohne selbst Gegenstand eines geständnisfähigen Tatsachenvortrags zu sein, von dem
nur unter den erschwerenden Voraussetzungen des § 290 ZPO abgewichen werden
darf. Die Äußerung der Klägerin ist lediglich im Rahmen des § 286 ZPO nach
allgemeinen Beweisgrundsätzen zu würdigen.
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Die protokollierte Äußerung der Klägerin erbringt auch unter Würdigung der weiteren
Zeugenaussagen nicht den Beweis für eine Kenntnis der Beklagten von einer konkreten
Grundwasserbetroffenheit des streitgegenständlichen Hausgrundstücks zum Zeitpunkt
des Vertragsabschlusses.
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Der Architekt B... hat in seiner Vernehmung vor dem Senat gerade nicht bestätigt, dass
das Merkblatt der Grund für den Bau der weißen Wanne gewesen ist. Dies hat der
Zeuge glaubhaft damit begründet, dass die Planungen für den Bau der weißen Wanne
aus dem Jahre 1995 stammten, während das Merkblatt frühestens mit der
Bauvoranfrage, wahrscheinlicher jedoch mit der Baugenehmigung übersandt worden
ist. Zum Zeitpunkt der Baugenehmigung sei die Frage, ob mit oder ohne weiße Wanne
gebaut werden sollte, bereits lange geklärt gewesen. Deshalb habe er wohl auch keine
konkrete Erinnerung mehr an das Merkblatt.
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Obwohl der Zeuge B... sich vor seiner gerichtlichen Aussage zweimal mit der Klägerin
getroffen hat, hat der Senat aufgrund des persönlichen Eindrucks keinen Zweifel an
dessen Glaubwürdigkeit sowie daran, dass Herr B... wahrheitsgemäß ausgesagt hat.
Insbesondere ist es glaubhaft, dass die Grundwasserfrage zu Beginn eines
Bauvorhabens geklärt wird, da die Entscheidung für den Einbau einer weißen Wanne
durchaus einen Kostenfaktor darstellt. Damit stellte nicht das Merkblatt die
Entscheidungsgrundlage für den Einbau der weißen Wanne dar, sondern der Umstand,
dass Herr B... die Grundwasserhöchststände abgefragt und bei einem
Höchstwasserstand von 20 - 30 cm unterhalb der vorgesehenen Kellersohle den Einbau
als Vorsichtsmaßnahme empfohlen hat. Der Senat hat auch keine Veranlassung die
mündliche Verhandlung wegen der vom Zeugen geschilderten Abfrage gemäß dem
Antrag der Kläger im Schriftsatz vom 22.12.2003 wiederzueröffnen. Dem Antrag liegt die
unzutreffende Annahme zugrunde, das Staatliche Umweltamt K... habe auf der
Grundlage des mit dem Erftverbandes herausgegebenen höchsten zu erwartenden
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Grundwasserstand dem Architekten den Höchstwasserstand mit 38,40 Meter über NN
erteilt. Die Karte stammt aus dem Jahre 2000 (Bl. 70a GA) und kann daher nicht die
Grundlage eines vom Architekten im Jahre 1994/1995 abgefragten
Grundwasserhöchststandes gewesen sein.
Auch der Ehemann der Klägerin hat bei seiner Zeugenaussage ausdrücklich verneint,
dass das Merkblatt ausschlaggebend für den Einbau der weißen Wanne gewesen ist.
Auch insoweit berücksichtigt der Senat, dass es ein Vorgespräch mit der Klägerin im
Beisein des Architekten gegeben hat. Eben sowenig wie beim Zeugen B... hat der Senat
beim Zeugen Z... objektivierbare Anhaltspunkte für eine falsche Aussage gefunden. Im
Gegenteil hat der Ehemann der Klägerin von sich aus eingeräumt, das Merkblatt bei
Erhalt der Baugenehmigung seiner Ehefrau gezeigt zu haben. Es sei darüber
gesprochen worden, dass man sich dann wohl bezüglich der weißen Wanne richtig
entschieden habe.
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Dies allein rechtfertigt jedoch nicht den für die Überzeugungsbildung ausreichenden
Schluss auf Arglist. Das Merkblatt enthält nur allgemeine Warnhinweise, die allenfalls
auf eine abstrakte Gefahr, nicht hingegen auf eine konkrete Grundwassergefahr
hinweisen. Die Stadt will -möglicherweise vor dem Hintergrund eigener
Haftungsfreizeichnung - mit diesem Merkblatt dem Bauherren nahe legen, eine konkrete
Grundwasserbetroffenheit zu prüfen. Eine Veranlassung, die konkreten
Grundwasserstände zu prüfen, hatte die Klägerin nicht mehr, da die Entscheidung für
den Einbau einer weißen Wanne bereits gefallen war. Dass der Beklagten in diesem
Zusammenhang die Grundwasserhöchststände aus den 50er Jahren bekannt geworden
sind, hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Vielmehr hat der Architekt den Einbau
lediglich als Vorsichtsmaßnahme vorgeschlagen. Den Schluss auf eine konkrete
Grundwassergefährdung des streitgegenständlichen Objekts musste die Beklagte nicht
ziehen.
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Dass die Beklagte aus Anlass des Merkblattes hinsichtlich des verkauften
Hausgrundstücks keine weiteren Nachforschungen betrieben hat, begründet ebenfalls
nicht den Arglistvorwurf. Dieses Unterlassen rechtfertigt allenfalls den Vorwurf der
Fahrlässigkeit, begründet jedoch keinen Vorsatz.
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Auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WM 1985, 463, 465) besagt nichts
Abweichendes. Im Gegenteil stellt der Bundesgerichtshof nochmals ausdrücklich klar,
dass mangelnde Kenntnis vom Vorwurf vorsätzlichen Verhaltens befreit. Zwar handelt
nach dieser BGH-Entscheidung vorsätzlich, wer um die Existenz einschlägiger
Sicherheitsvorschriften weiß, sich aber gleichwohl nicht vergewissert, ob die von ihm
produzierte und vertriebene Anlage diesen Bestimmungen entspricht. Übertragen auf
den Streitfall hieße dies, dass die Beklagte allenfalls dann vorsätzlich gehandelt hätte,
wenn ihr das Merkblatt einen konkreten Verdacht bezüglich der
Grundwassergefährdung des verkauften Objektes vermittelt hätte, sie sich gleichwohl
aber nicht vergewissert hätte, dass tatsächlich keine Gefahrenlage besteht.
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Wie bereits ausgeführt, gab es für die Beklagte jedoch keinerlei von den Klägern
nachgewiesene Anhaltspunkte dafür, dass das verkaufte Objekt konkret
grundwassergefährdet ist. Nur wenn der Architekt den Neubau für ernsthaft
grundwassergefährdet gehalten hätte, er diese konkrete Gefahr der Beklagten vermittelt
hätte und die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Informationen Parallelen zum
verkauften Objekt hätte ziehen müssen, wäre arglistiges Verhalten denkbar. Derartiges
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hat die Beweisaufnahme jedoch nicht ergeben.
Schließlich lässt sich eine Kenntnis der Beklagten von einer konkreten
Grundwassergefährdung auch nicht aus dem Umstand herleiten, dass ihr Ehemann
lange Zeit sachkundiger Bürger im Umweltausschuss der Stadt K... gewesen ist. Die
Beklagte hatte bereits erstinstanzlich vorgetragen, dass jedenfalls zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses auch in den Umweltausschüssen der Stadt keine konkreten
Erkenntnisse für eine Grundwasserproblematik bestanden hatten (Schriftsatz vom
02.05.2001, S. 8, Bl. 57 GA). Gegenteiliger, unter Beweis gestellter Sachvortrag der
Kläger, liegt nicht vor. Im übrigen hat der Zeuge Z... den Vortrag seiner Frau insoweit
bestätigt.
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Soweit die Beklagte im notariellen Kaufvertrag vom 07.03.1998 unter § 4 Ziff. 1
versichert hat, dass ihr verborgene Mängel nicht bekannt sind, begründet dies keine
Arglisthaftung. Die Beklagte hat nämlich nicht versichert, dass das verkaufte Grundstück
frei von verborgenen Mängeln ist. Ihre Erklärung, dass ihr solche Mängel nicht bekannt
sind, traf jedoch, wie oben ausgeführt, zu (vgl. BGH NJW 2001, 2326 f.).
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Mit dieser Klausel wird auch keine Zusicherungshaftung gemäß § 463 Satz 1 BGB a.F.
begründet (vgl. BGH NJW-RR 1992, 333; NJW 1995, 1549).
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Schließlich ist auch kein Anspruch aus c.i.c. gegeben.
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Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen
verfolgen, besteht dennoch für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen über
solche Umstände aufzuklären, die für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung
sind und über die sie nach der Verkehrsauffassung redlicherweise Aufklärung erwarten
durfte (vgl. OLG Düsseldorf OLGR 2002, 201 f.).
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Dass ein Haus nicht ausreichend gegen Grundwasser gesichert ist, stellt einen
Umstand dar, auf den der Verkäufer, sofern er über das entsprechende Wissen verfügt,
ungefragt hätte hinweisen müssen. Ein nicht ausreichender Schutz gegen Grundwasser
liegt jedoch nur dann vor, wenn tatsächlich eine konkrete Grundwassergefährdung
angenommen werden kann. Nur dann stellt dieser Umstand einen wertbildenden Faktor
und damit eine Eigenschaft des Kaufobjektes dar.
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Über eine bloß vorhandene abstrakte Gefahr muss der Verkäufer nicht aufklären.
Lediglich über eine konkrete Gefährdung des Objektes oder einen konkreten
Mangelverdacht kann der Käufer nach der Verkehrsauffassung redlicherweise
Aufklärung erwarten. Deshalb musste die Beklagte auch nicht auf die Existenz des
Merkblattes an sich hinweisen. Lediglich einen konkreten Mangelverdacht bzw. eine
konkrete Gefährdungslage hätte sie den Käufern mitteilen müssen. Wie bereits
dargelegt ist ein entsprechendes Wissen der Beklagten oder ein Für-möglich-Halten
nicht nachgewiesen.
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Ob die Beklagte möglicherweise fahrlässig eine konkrete Grundwasserbetroffenheit des
Kaufobjektes verschwiegen hat, kann dahingestellt bleiben. Insoweit handelt es sich um
eine Eigenschaft der Kaufsache, so dass eine Haftung der Beklagten aus c.i.c. nur bei
Arglist gegeben ist (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 61. Aufl., Vorbem. vor § 459 Rdnr. 7). Dass
die Beklagte arglistig gehandelt hat, steht jedoch - wie ausgeführt - nicht fest.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO.
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Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§
543 Abs. 2 ZPO).
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Berufungsstreitwert und Beschwer der Kläger: 364.591,59 EUR.
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a. Dr. W... F...
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