Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-3 Wx 323/03

OLG Düsseldorf: treu und glauben, verwaltung, aufteilungsplan, nummer, herausgabe, mieter, räumung, räumlichkeit, ergänzung, auflage
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 323/03
Datum:
12.12.2003
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 323/03
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird
zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der
weiteren
Beschwerde.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000,- EUR.
G r ü n d e :
1
I.
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Die Beteiligten zu 1 und 2 und 3 sind die Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße in Düsseldorf.
3
Die Beteiligte zu 1 erwarb mit Kaufvertrag vom 12. November 2001 von dem damaligen
Voreigentümer Herrn S die im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnete
Eigentumswohnung der im Rubrum bezeichneten Eigentumsanlage. Bei dem Objekt
handelt es sich um ein ehemaliges Mietshaus, welches durch Teilungserklärung vor
dem Notar N vom 10.10.1988 in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist. In der
Anlage 1 zur Teilungserklärung ist eine Miteigentumsordnung beurkundet. Darin heißt
es in § 2 Abs. 2:
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"Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind der Grund und Boden,
die Räume und Gebäudeteile, die nicht nach Absatz 1 zum Sondereigentum
erklärt sind, insbesondere der gesamte Keller, sowie das jeweils vorhandene
Verwaltungs- und Vorratsvermögen".
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In einer weiteren Urkunde vom 9. Dezember 1988 wurde die Teilungserklärung ergänzt.
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Die Erklärung enthält im vorletzten Absatz die Bestimmung:
"Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass die Kellerräume
gemeinschaftliches Eigentums sind."
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Weder in der Teilungserklärung noch sonst wurden einem Miteigentümer
Sondernutzungsrechte an den im Aufteilungsplan bezeichneten Kellerräumen
eingeräumt. Gleichwohl erhielt jeder Eigentümer einen Kellerraum. Dabei erfolgte die
Zuteilung der Keller nach Behauptung der Beteiligten zu 2 und 3 in der Weise, dass die
Eigentümer, die früher Mieter der Wohnungen waren, ihre ihnen als Mieter
zugewiesenen Kellerräume behielten. Es existiert auch ein Kellerplan, der u.a.
Gegenstand der Kaufvertragsurkunde vor dem Notar N vom 22. Dezember 1988 war, mit
welchem der Ehemann der Beteiligten V im Anschluss an die Teilung das Grundstück
von der teilenden Eigentümerin erworben hat. Dieser Kellerplan enthält in seiner
Aufteilung Abweichungen von dem Plan, der Gegenstand der Teilungserklärung vom
10. Oktober 1988 und der auch Teil des Grundbuchs ist. In dem dortigen Kellerplan sind
ebenfalls Nummerierungen eingeteilt, die jedoch von dem Kellerplan, wie er
Gegenstand des Kaufvertrages der Miteigentümerin V war, abweichen.
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Als die Beteiligte zu 1 nach Erwerb der Wohnung Nr. 9 (Eintragung: 22. März 2002)
einen Kellerraum in Besitz nehmen wollte, stellte sie fest, dass der in der Anlage zur
Teilungserklärung mit Nr. 9 bezeichnete Kellerraum von der Beteiligten zu 2, der
Eigentümerin der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung, genutzt wurde.
Stattdessen wurde der Beteiligten zu 1 ein anderer Kellerraum zu Nutzung zugewiesen.
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Die Beteiligte zu 1, die diesen Kellerraum wegen vorhandener Feuchtigkeit für
schlechter hält, hat von der Beteiligten zu 2 die Herausgabe des im Kellerplan des
Grundbuchs P Blatt xxxx mit Nr. 9 bezeichneten von dieser seit langem genutzten
Kellerraums begehrt. Die Beteiligte zu 1 hat die Auffassung vertreten, die im Grundbuch
eingetragenen Nummern der Keller seien auch maßgeblich für die Zuordnung zu den
einzelnen Eigentumswohnungen.
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Sie hat beantragt,
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die Beteiligte zu 2 zu verpflichten, an sie, die Beteiligte zu 1, den Keller im
Hause S-Straße, Düsseldorf, im offiziellen Kellerplan des Grundbuchs P
xxxx, mit Nr. 9 bezeichnet, geräumt herauszugeben.
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Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 19. Februar 2003 den Antrag
zurückgewiesen und ausgeführt, der Beteiligten zu 1 stehe ein Anspruch gegen die
Beteiligte zu 2 auf Räumung des von ihr genutzten Kellerraumes nicht zu. Da der Keller
nicht Sondereigentum sei, könne die Beteiligte zu 1 einen solchen Anspruch nicht auf
die Vorschrift des § 985 BGB stützen. Ihr stehe ein solcher Anspruch auch nicht als
Nutzungsberechtigte zu, da die Teilungserklärung keinerlei Regelung über die
Einräumung von Sondernutzungsrechten an den Kellerräumen enthalte. Auf die
Vorschrift des § 7 Abs. 4 Satz 2 WEG könne die Beteiligte zu 1 ihren Anspruch nicht
stützen, da aus dieser Vorschrift keinerlei materielle Rechte hergeleitet werden könnten,
sondern diese lediglich den Zweck habe, die Grundbucharbeit zu erleichtern und nur
solche Räume betreffe, die auch im Sondereigentum eines einzelnen
Wohnungseigentümers sich befänden.
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Gegen den amtsgerichtlichen Beschluss hat die Beteiligte zu 1 sofortige Beschwerde
eingelegt, mit der sie ihr früheres Begehren weiter verfolgt und geltend gemacht hat, aus
dem Gemeinschaftsverhältnis ergebe sich ihr Recht, dass jeder Wohnungseigentümer
einen Kellerraum nutzen könne, der nach Ordnungskriterien und nicht nach Willkür
verteilt sei. Als alleiniges Ordnungskriterium, komme die Anlage zur Teilungserklärung,
wie sie auch Gegenstand des Grundbuches ist, in Betracht.
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Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,
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den angefochtenen Beschluss aufzuheben und nach dem erstinstanzlichen
Antrag zu erkennen;
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hilfsweise, die Beteiligten zu 2 und 3 zu verpflichten, eine Vereinbarung nach
§ 10 WEG dahingehend zu treffen, dass die Kellerräume der
Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße, Düsseldorf den einzelnen
Wohnungseigentümern so zuzuordnen sind, wie dies den Nummern des
Kelleraufteilungsplanes aus der Grundakte entspricht.
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Das Landgericht hat am 10. Oktober 2003 die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1
zurückgewiesen.
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Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligte zu 2 entgegen tritt, verfolgt
die Beteiligte zu 1 ihr ursprüngliches Begehren weiter.
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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
20
II.
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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde der Beteiligten zu 1 ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung
des Landgerichts nicht auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 27 FGG) beruht.
22
1.
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Das Landgericht hat ausgeführt: Mit zutreffender Begründung, die die Kammer sich
zueigen mache, habe das Amtsgericht eine Verpflichtung der Beteiligten zu 2 zur
Herausgabe des von ihr genutzten Kellerraums an die Beteiligte zu 1 verneint. Eine
Anspruchsgrundlage für die Beteiligte zu 1 sei nicht ersichtlich, nachdem der gesamte
Keller sich im Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer befinde. Da bislang
Nutzungsvereinbarungen hinsichtlich der Kellerräume seitens der
Eigentümergemeinschaft nicht getroffen worden seien, sei eine Anspruchsgrundlage für
die Beteiligte zu 1 als Nutzungsberechtigte nicht ersichtlich. Ihr Hilfsantrag sei - mangels
Rechtsschutzbedürfnis - ebenfalls nicht begründet. Zwar könne der einzelne Eigentümer
von den übrigen Eigentümern grundsätzlich die Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen
Verwaltung beanspruchen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen, wenn die
übrigen Eigentümer ihrer Mitwirkungsverpflichtung nicht nachkommen. Eine gerichtliche
Durchsetzung des Anspruchs komme aber nur dann in Betracht, wenn ein Antrag auf
Durchführung einer Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung durch die übrigen
Wohnungseigentümer bereits abgelehnt worden ist. Deshalb sei zu beachten, dass ein
Wohnungseigentümer sich vor Anrufung des Gerichts um die Herbeiführung einer
Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung bemühen muss. Der
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vorherigen Einschaltung der Wohnungseigentümerversammlung würde es nur dann
nicht bedürfen, wenn wegen der Stimmrechtsverhältnisse nicht mit einer
Beschlussfassung zu rechnen sei, oder wenn ohne weitere Aufklärung feststünde, dass
nur eine einzelne Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Dies
sei jedoch nicht der Fall. Für die Aufteilung der im Gemeinschaftseigentum befindlichen
Kellerräume zur besonderen Nutzung an einzelne Eigentümer könnten verschiedene
sachliche Gesichtspunkte maßgeblich sein. So sei es zwar denkbar, den Kellerraum in
der Weise aufzuteilen, dass die Nutzungsberechtigung der einzelnen Räume der
Nummer der Teilungserklärung folgt. Eine solche Aufteilung sei aber nicht die allein
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Regelung. Vielmehr könne es durchaus
auch sachlich gerechtfertigt sein, zur Vermeidung größerer Umzüge auf einen
bestimmten Zeitpunkt tatsächlicher Nutzung abzustellen. Die von der Beteiligten zu 1
begehrte Aufteilung entspreche deshalb nicht allein ordnungsgemäßer Verwaltung,
weshalb die Kammer zum derzeitigen Zeitpunkt nicht in die Regelungsbefugnis der
Wohnungseigentümer eingreifen könne.
2.
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a)
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Rechtlich beanstandungsfrei hat die Kammer der Beteiligten zu 1 einen Anspruch
gegen die Beteiligte zu 2 auf Räumung und Herausgabe des von Letzterer inne
gehaltenen Kelleraumes Nr. 9 versagt.
27
aa)
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Ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB scheitert daran, dass die Beteiligte zu 1 nicht
Sondereigentümerin dieser Räumlichkeit geworden ist. Sämtliche Kellerräume stehen
vielmehr laut § 2 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 10. Oktober 1988 nebst Ergänzung
vom 9. Dezember 1988 nach wie vor im Gemeinschaftseigentum.
29
bb)
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Auch aus dem Gemeinschaftsverhältnis in Verbindung mit Treu und Glauben (§ 242
BGB) ist ein Herausgabeanspruch der Beteiligten zu 1 gegen die Beteiligte zu 2 in
Bezug auf den Keller Nr. 9 nicht herzuleiten.
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Ein solcher käme in Betracht, wenn der Beteiligten zu 1 ein Sondernutzungsrecht an
dem Keller Nr. 9 eingeräumt wäre. Dies wiederum wäre nur dann der Fall, wenn der
teilende Eigentümer bei der Teilung mit dinglicher Wirkung die Gebrauchsvorteile des
Kellers Nr. 9 ausschließlich der Beteiligten zu 1 oder ihrem Rechtsvorgänger
eingeräumt hätte oder im Nachhinein die Wohnungseigentümer allseitig eine solche
Regelung vereinbart hätten. Beides ist zu verneinen. Die Teilungserklärung regelt in
Abschnitt II ausdrücklich, welche Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Von einer
Zuweisung der Kellerräume, insbesondere des Raumes Nr. 9 an die Beteiligte zu 1, ist
dort nicht die Rede.
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Die Zuordnung eines diesbezüglichen Sonderernutzungsrechts lässt sich auch nicht
dem Umstand entnehmen, dass die Kellerräume im Aufteilungsplan mit Ziffern versehen
sind, der von der Beteiligten zu 2 inne gehaltene Raum - ebenso wie die
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Wohnungseigentumseinheit der Beteiligten zu 1 - die Ziffer 9 trägt und nach § 7 Abs. 4
Nr. 1 Halbsatz 2 WEG alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume
mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen sind.
Denn § 7 Abs. 4 Nr. 1 Halbsatz 2 WEG ist eine Sollvorschrift (Bub-Rapp WEG 1997 § 7
Rdz. 20) mit Ordnungsfunktion. Um eindeutiger Zuordnung willen sollen Einzelräume,
u.A. Keller, Speicher, Trockenboden, Garage etc., die zu einem Wohnungseigentum
gehören, mit der gleichen Nummer des Aufteilungsplanes gekennzeichnet werden.
Entsprechendes gilt auch für Sondernutzungsrechte (Bärmann /Pick/Merle WEG 8.
Auflage 2003 § 7 Rdz. 63). Hieraus folgt jedoch nicht umgekehrt, dass Einzelräume, die
mit bestimmten Ziffern bezeichnet sind, jeweils den ziffernmäßig entsprechenden
Wohnungseigentumseinheiten - über den Inhalt der Teilungserklärung hinaus - als
Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrechte zuzuordnen sind.
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b)
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Nicht von Rechtsfehlern beeinflusst ist die Entscheidung der Kammer auch insoweit als
sie es abgelehnt hat, die Beteiligten zu 2 und 3 zu verpflichten, eine Vereinbarung nach
§ 10 WEG dahingehend zu treffen, dass die Kellerräume der
Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße, Düsseldorf den einzelnen
Wohnungseigentümern so zuzuordnen sind, wie dies den Nummern des
Kelleraufteilungsplanes aus der Grundakte entspricht.
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Sollte die Beteiligte zu 1 mit ihrem Hilfsantrag die Einräumung der Bezifferung des
Aufteilungsplans entsprechender bislang noch nicht gewährter Sondernutzungsrechte
an den Kellerräumen beanspruchen, so wäre - wie beantragt - eine Vereinbarung oder
jedenfalls Allstimmigkeit erforderlich und das Rechtsschutzbedürfnis für die
Antragstellung könnte nicht mit Blick auf eine bislang nicht erfolgte außergerichtliche
Willensbildung der Gemeinschaft verneint werden, weil eine Vereinbarung bzw. ein
allstimmiger Eigentümerbeschluss ersichtlich nicht zu erzielen ist.
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In diesem Fall ist also zu prüfen, ob die Beteiligte zu 1 die Einräumung von
Sondernutzungsrechten in Bezug auf die ziffernmäßig den einzelnen
Wohnungseigentumseinheiten entsprechenden Kellerräume, insbesondere des Kellers
Nr. 9, als Eigentümerin der Wohnung Nr. 9 für sich beanspruchen kann.
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Dies ist zu verneinen, weil die Teilungserklärung solches nicht vorsieht. Hiernach steht
den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten jeweils ein dem Anteil entsprechender
Miteigentumsanteil an den gesamten Kellerräumen zu. Da allerdings eine solche
Aufteilung unpraktikabel erscheint und - wie die derzeitige Praxis zeigt - von der
Gemeinschaft auch nicht gewollt ist, steht jedem Eigentümer der Gebrauch eines
flächenmäßig ungefähr seinem Anteil an der gesamten Kellerfläche entsprechenden
Kellerraums zu. Die Verteilung im Einzelnen ist im Rahmen einer Gebrauchsregelung
vorzunehmen.
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Soweit die Beteiligte zu 1 hiernach - trotz ihres an sich auf eine "Vereinbarung"
gerichteten Hilfsantrags - als Minus lediglich eine als Maßnahme ordnungsgemäßer
Verwaltung mit Mehrheit zu beschließende Gebrauchsregelung anstrebt, fehlt es am
Rechtsschutzbedürfnis. Der Argumentation des Landgerichts ist insoweit nichts
hinzuzufügen. Die Beschwerdeführerin hat Gesichtspunkte, die darauf hindeuten, dass
der angefochtene Beschluss der Kammer diesbezüglich von einem
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entscheidungserheblichen Rechtsfehler beeinflusst sein könnte, nicht aufgezeigt; solche
sind auch sonst nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass
die Beteiligte1 zu 1 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde
trägt. Dagegen bestand keine Veranlassung, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten
anzuordnen.
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