Urteil des OLG Düsseldorf vom 28.11.2002

OLG Düsseldorf: fortsetzung des mietverhältnisses, fristlose kündigung, mietvertrag, ordentliche kündigung, mietzins, vermieter, anfang, gespräch, gesellschafter, anhörung

Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 U 172/01

Datum:

28.11.2002

Gericht:

Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

10. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

10 U 172/01

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 28. August 2001

verkündete Urteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des

Landgerichts Mönchengladbach unter Zurückweisung des wei-

tergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt

neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die S... Vermögens-GbR, M... 9, 4.. K...,

insgesamt 2.764,56 EUR

(= 5407,01 DEM) zu zahlen nebst 4 % Zinsen

· aus 1.362,35 EUR (= 2.664,52 DEM) für die Zeit vom 4.12.1999 bis

3.12.2000,

· aus weiteren 1.362,35 EUR (= 2.664,52 DEM) für die Zeit vom 5.1. bis

3.12.2000,

· aus 597,02 EUR (= 1.167,67 DEM) seit dem 4.12.2000,

· aus weiteren 993,10 EUR (= 1.942,34 DEM) seit dem 4.2.2000 und

· aus weiteren 1.174,44 EUR (= 2.297,00 DEM) seit dem 4.3.2000.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Kläger zu 83,5

%, die Beklagte zu 16,5 %.

Die Kosten der Berufung tragen die Kläger zu 80 %, die Beklagte zu 20

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. abgesehen.

Nachdem die Kläger ihre Anschlussberufung in der mündlichen Verhandlung

zurückgenommen haben, streiten die Parteien nunmehr nur noch über die Berufung der

Beklagten hinsichtlich der den Klägern zugesprochenen Zahlungsansprüche für die Zeit

bis einschließlich 30. Juni 2001. Die zulässige Berufung hat überwiegend Erfolg. Der

Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung ist entgegen

der Ansicht des Landgerichts lediglich für die Monate 12/99 bis 3/00 in Höhe von

insgesamt

2.764,56 EUR

allerdings nicht die Kläger, sondern die Fa. S... Vermögens-GbR (nachfolgend

Vermieterin genannt), deren Gesellschafter die Kläger sind, so dass die Kläger nach

den Grundsätzen der gewillkürten Prozessstandschaft zwar befugt sind, den der

Vermieterin gegen die Beklagte zustehenden Anspruch im eigenen Namen geltend zu

machen, aber nur Zahlung an die GbR verlangen können. Die Kläger haben ihren

Klageantrag auf den Hinweis des Senats entsprechend umgestellt.

Das zwischen der Vermieterin, der Beklagten und der weiteren Mieterin Frau W...

bestehende Mietverhältnis ist durch die als Kündigung oder als Widerspruch gegen die

Verlängerung des Mietverhältnisses zu wertende Erklärung der S... Vermögens-GbR

vom 2.9.1998 mit Wirkung zum 30.6.1999 beendet worden.

Zunächst bestand aufgrund des schriftlichen Mietvertrags vom 24.6.1993 ein

Mietverhältnis zwischen der Vermieterin, deren Gesellschafter die Kläger sind, vertreten

durch den Kläger zu 2) auf Vermieterseite, und der Firma B... Mode GmbH, deren

Geschäftsführerin die Beklagte war, sowie der Firma H... W... auf Mieterseite. Nach

Löschung der GmbH ist die Beklagte aufgrund der schriftlichen Vereinbarung vom

22.5.1997 zwischen ihr und der Vermieterin - zumindest mit der in der konkludenten

Fortsetzung des Mietvertrags zu sehenden Zustimmung der Mitmieterin W... - anstelle

der GmbH als Mieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Hinsichtlich der Rechtsfolgen

ist es unerheblich, ob es sich bei der ursprünglichen Mietermehrheit um eine

rechtsfähige Außengesellschaft i.S. der Entscheidung des BGH v. 18.2.2002 (GE 2002,

530; NZM 2002, 271; ZMR 2002, 412) gehandelt hat oder lediglich um eine nicht

rechtsfähige Innengesellschaft.

(a) Handelte es sich auf Mieterseite um eine rechtsfähige BGB-Gesellschaft, hatte der

Wechsel im Gesellschafterbestand durch Ausscheiden der GmbH und Eintritt der

Beklagten persönlich auf den Bestand des Mietvertrags keinen Einfluss, weil

Vertragspartnerin der S... Vermögens-GbR weiterhin die Gesellschaft war. In diesem

Fall bestand zwischen den vorbezeichneten Parteien ein bis zum 30.6.1998 befristetes

Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel.

Ein solches Vertragsverhältnis verlängert sich automatisch auf bestimmte oder

unbestimmte Zeit, wenn es nicht zum vereinbarten Vertragsende gekündigt wird.

Unterbleibt die Kündigung, wird das Mietverhältnis mit demselben Vertragsinhalt

fortgesetzt. Die Identität des damit in die Zukunft verlängerten Vertrags bleibt erhalten.

Die befristete Kündigung beendet den Vertrag erst zu dem vertraglich oder gesetzlich

bestimmten Zeitpunkt. Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis bis dahin unverändert

fortbesteht und es - anders als bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung -

während dieses Zeitraums noch dem Einfluss vertraglicher Vereinbarungen über seinen

Inhalt und ggf. über seine (weitere) Fortdauer unterworfen ist (BGH, Urt. v. 24.6.1998,

DWW 1998, 276; NJW 1998, 2664; NZM 1998, 628; WM 1998, 599). Ein einseitiger

Widerruf ist demgegenüber unbeachtlich.

Nichts anderes gilt, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses - wie im Streitfall -

nicht vom Ausbleiben einer Kündigung, sondern vom Ausbleiben eines Widerspruchs

gegen die Verlängerung abhängt. Für die rechtliche Bedeutung, ob der Vertrag

fortdauert, kommt diesem lediglich terminologischen Unterschied keine Bedeutung zu

(BGH, Urt. v. 29.4.2002, DWW 2002, 229;GuT 2002, 110; NJW 2002, 2170; NZM 2002,

604; ZMR 2002, 582)

Der Wirksamkeit der als Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung zu behandelnden

"Kündigung" vom 2.9.1998, die nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut gegenüber beiden

Mieterinnen abgegeben worden ist und die das Mietverhältnis mit Wirkung zum

30.6.1999 beendet hat, steht nicht entgegen, dass dieser nach dem Inhalt des

Schreibens vom 2.9.1998 unter der Bedingung erfolgt ist, dass bis zum 31.12.1998

"keine Übereinkunft erzielt wird oder kein Termin zustande kommt". Kündigung bzw.

Widerspruch sind nicht schlechthin bedingungsfeindlich. Es kommt vielmehr darauf an,

ob Kündigung bzw. Widerspruch genügend bestimmt und klar sind, so dass ihr

Empfänger nicht in eine ungewisse Lage über den Fortbestand des Vertrags versetzt

wird (BGH, Urt. v. 4.4.1973, ZMR 1973, 378; Franke in Fischer-

Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6, § 564 BGB a.F., Anm. 7.2

m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Für die Beklagte und deren

Mitmieterin war aufgrund des Schreibens vom 2.9.1998 ohne weiteres erkennbar, dass

die Rechtswirkungen des Widerspruchs ("Kündigung") eintreten sollten, wenn nicht

entweder bis zum 31.12.1998 eine Übereinkunft über das künftige Schicksal des

Mietvertrags zustande gekommen war oder aber zumindest ein Besprechungstermin

zwischen den Beteiligten stattgefunden hatte. Da nach dem Vorbringen der Parteien

keine dieser "Bedingungen" bis zum 31.12.1998 erfüllt worden ist, hat das

Mietverhältnis zum 30.6.1999 geendet.

(b) Nichts anderes gilt, wenn man davon ausgeht, dass zwischen den ursprünglich auf

Mieterseite Beteiligten keine rechtsfähige Außengesellschaft, sondern - wenn überhaupt

- lediglich eine nicht rechtsfähige Innengesellschaft bestanden hat, weil der Eintritt der

Beklagten anstelle der B... Mode GmbH in das Mietverhältnis dann zu einem

Vertragspartnerwechsel auf Mieterseite geführt hat. Damit hat sich das ursprünglich

befristete Mietverhältnis in ein unbefristetes umgewandelt, dass nach Maßgabe des §

565 Abs. 1 a BGB a.F. jederzeit kündbar war.

Diese Rechtsfolge beruht darauf, dass die vertragliche Auswechselung des Mieters in

einem befristeten Mietvertrag - neben der Zustimmung aller Vertragsparteien - der

Schriftform des § 566 BGB a.F bedarf

(

haben die Vertragsparteien bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Mieterseite mit

der Beklagten persönlich aber nicht eingehalten. Zwar ist den Umständen nach davon

auszugehen, dass die weitere Mieterin W... dem Mitmieterwechsel durch Fortsetzung

des Mietverhältnisses konkludent zugestimmt hat. Das maßgebliche Schreiben vom

22.5.1997 ist aber lediglich durch die Vermieterin und die Beklagte, nicht aber durch

Frau W... unterzeichnet.

Die Kündigung des nunmehr unbefristeten Mietverhältnisses hat die Vermieterin mit

Schreiben vom 2.9.1998 zum 30.6.1999 wirksam erklärt. Zur Wirksamkeit der bedingten

Kündigung gilt das unter a) Gesagte.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts sind Kündigung bzw. Widerspruch vom

2.9.1998 nicht einverständlich durch Vereinbarung vom 2.3.1999 zwischen der S...

Vermögens-GbR und der Beklagten wieder aufgehoben und damit der Ursprungsvertrag

über den 30.6.1999 hinaus fortgesetzt worden. Ebenso wie ein Mietvertrag, an dem - wie

hier auf Mieterseite - mehrere Personen beteiligt sind, nur einheitlich gegenüber allen

Mietern gekündigt werden kann (vgl. für den Leasingvertrag BGH, Urt. v. 28.6.2000,

NJW 2000, 3133), bedarf auch die Aufhebung einer wirksam ausgesprochenen

Kündigung bzw. die Vereinbarung der Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses

durch Aufhebung des das Mietverhältnis beendenden Verlängerungswiderspruchs einer

Beteiligung aller Mieter bzw. bei Annahme einer auf Mieterseite bestehenden BGB-

Gesellschaft des gemeinschaftlichen Handelns aller Gesellschafter, § 709 Abs. 1 BGB.

Hieran fehlt es. Das Schreiben der Vermieterin vom 2.3.1999 ist lediglich an die

Beklagte gerichtet, für die Vermieterin zwar in berechtigter Vertretung von dem Kläger zu

2) (dieser ist im Kopf des Mietvertrags ausdrücklich als vertretungsberechtigt

bezeichnet), auf Mieterseite aber nur von der Beklagten unterzeichnet. Dass diese ihre

Zustimmung zu der Aufhebung der "Kündigung" auch im Namen ihrer Mitmieterin W...

erteilt hat und insoweit auch bevollmächtigt war, ergibt sich mangels

Vertretungszusatzes weder aus dem Schreiben vom 2.3.1999 noch aus sonstigen

Umständen.

Sofern die Beklagte als Vertreterin einer auf Mieterseite gebildeten BGB-Gesellschaft

handeln wollte, ist ein etwaiges Vertretungsverhältnis in der Urkunde mangels eines das

Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatzes ebenfalls nicht hinreichend deutlich zum

Ausdruck gekommen (BGH, Urt. v. 12. September 2002, XII ZR 187/00).

Etwas anderes folgt entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht aus § 19 des

Mietvertrags. Die darin getroffene Regelung, dass es für die Wirksamkeit einer Erklärung

des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird, ist

abschließend und gilt nicht umgekehrt auch für den Fall, dass - wie hier - Erklärungen

über den Fortbestand des Mietverhältnisses auf Mieterseite wirksam nur durch alle

Mieter abgegeben werden können.

II.

Konnte der wirksam zum 30.6.1999 aufgelöste Vertrag durch die Vereinbarung vom

2.3.1999 nicht mehr aufleben, muss sich die Beklagte nicht so behandeln lassen, als

seien eine Kündigung bzw. ein Widerspruch der Vermieterin nicht erfolgt.

(a) Das ursprüngliche Mietverhältnis ist auch nicht gemäß § 568 BGB a.F. über den

30.6.1999 hinaus fortgesetzt worden. Diese Bestimmung ist gemäß § 2 Satz 9 des

schriftlichen Mietvertrags, der unabhängig davon anzuwenden ist, ob das Mietverhältnis

wegen Nichteinhaltung der bei einem Mieterwechsel einzuhaltenden Schriftform der

Rechtsfolge des § 566 Satz 2 BGB unterliegt, in zulässiger Weise ausgeschlossen.

(b) Der Senat vermag nach dem Vorbringen der Kläger, insbesondere den

Ausführungen des Klägers zu 2) im Rahmen seiner erstinstanzlichen informatorischen

Anhörung, nicht festzustellen, dass zwischen der Vermieterin und der Beklagten

aufgrund der Vereinbarung vom 2.3.1999 für die Zeit ab 1.7.1999 ein neues,

unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen worden ist.

Aus dem Schreiben vom 2.3.1999 ist zu entnehmen, dass die Vermieterin und die

Beklagte die Kündigung vom 2.9.1998 einverständlich beseitigen und die Miete für die

Zeit ab 1.7.1999 mit 3.524,08 DEM (Halle: 1.897 DEM; Büro: 350 DEM; 2 Stellplätze: 50

DEM; Nebenkosten: 741 DEM; zzgl. MWSt) festlegen wollten. Abschließend enthält das

Schreiben den Satz "Ein neuer Mietvertrag wird nach meinem Urlaub geschlossen".

Hierauf folgen die Unterschriften des Klägers zu 2) (für die Vermieterin) und der

Beklagten. Der Kläger zu 2) hat bei seiner Anhörung angegeben, er habe eine höhere

Miete haben wollen und ihm sei daran gelegen gewesen, einen neuen Mietvertrag über

5 Jahre abzuschließen. Die Kündigung vom 2.9.1998 sei erfolgt, weil die

Verhandlungen nicht zu einem Abschluss geführt hätten und er eine nochmalige

Verlängerung des Mietverhältnisses um ein weiteres Jahr habe vermeiden wollen. Die

Beklagte habe sich dann bereit erklärt, den erhöhten Mietzins zu zahlen, es habe aber

noch über einen neuen 5-Jahres-Vertrag verhandelt werden sollen. Hierauf hat sich die

Beklagte eingelassen, wie ihre Unterschrift unter das vorbezeichnete Schreiben zeigt.

Haben die Parteien sich aber am 2.3.1999 noch nicht über alle Punkte des

abzuschließenden neuen Mietvertrags geeinigt, so ist gemäß § 154 Abs. 1 BGB davon

auszugehen, dass im Zweifel der Vertrag noch nicht geschlossen ist.

Hierfür spricht auch, dass ein Mietvertrag nur dann der gesetzlichen Schriftform genügt,

wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand,

der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde

ergeben (BGH, Urt. v. 12. September 2002, XII ZR 187/00; Urt. v. 30.6.1999 BGHZ 142,

158, 161; Urt. v. 29.9.1999, NJW 2000, 354, 356). Rechtserhebliches hierzu ist dem

Vorbringen der Kläger nicht zu entnehmen.

der Vermieterin und der Beklagten sei ab 1.7.1999 durch Fortsetzung des

Mietgebrauchs und Entgegennahme des erhöhten Mietzinses ein konkludentes

Mietverhältnis zustande gekommen. Zwar kann in der Gebrauchsfortsetzung ohne

Widerspruch des Vermieters trotz eines wirksamen Ausschlusses des § 568 BGB die

schlüssige Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses liegen (OLG Hamm,

Beschl. v. 9.12.1982, WM 1983, 48; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-

und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV 46; Staudinger/Emmerich, 13. Aufl., § 568 BGB,

RdNr. 34). Das setzt jedoch voraus, dass beide Mietparteien ein Verhalten zeigen, das

auf den Erklärungswillen schließen lässt, zwischen ihnen ein Mietverhältnis zu

begründen. Die hierzu veröffentlichte Rechtsprechung zeigt, dass von einer

konkludenten Neubegründung des Mietverhältnisses regelmäßig nur ausgegangen

werden kann, wenn Gebrauchsfortsetzung und widerspruchslose Entgegennahme der

Miete über einen längeren Zeitraum erfolgt sind (in diesem Sinn auch Haase, ZMR

2002, 557, 562 f.).

Im Fall des KG Berlin (Urt. vom 11.1.1999, KGR 1999, 143) hatte die beklagte Mieterin

die entgeltliche Nutzung der Räume nach ergebnislosem Ablauf einer dem Vermieter

zum Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags bis zu 5.12.1994 gesetzten Frist bis

Oktober 1995 fortgesetzt. Das KG hat hierin ein konkludent geschlossenes

Mietverhältnis gesehen, das durch die monatelange beiderseitige Erfüllung des nicht

wirksam zustande gekommenen schriftlichen Vertrages geschlossen worden ist. Dieses

Mietverhältnis konnte mangels Schriftform zum 30.6.1996 gekündigt werden. In der

Entscheidung des LG Berlin v. 15.8.1991 (MM 1992, 209) hatte der Vermieter nach

Auslauf des befristeten Mietvertrags dieselben Zahlungen des Mieters über einen

Zeitraum von über einem Jahr widerspruchslos akzeptiert. In gleicher Weise hat der

Vermieter im Fall des AG Regensburg (Urt. v. 1.8.1990, WM 1990, 514) nach

Beendigung des bis zum 31.10.1988 befristeten Mietverhältnisses den fortgezahlten

Mietzins zumindest bis Ende März 1990 vorbehaltlos entgegengenommen. Auch der

Senat hat bei vergleichbarer Fallgestaltung infolge der Weiternutzung der Mietsache

nach vorheriger fristloser Kündigung (deren Wirksamkeit er unterstellt hat) über einen

Zeitraum von mehr als fünf Monaten die Neubegründung eines konkludenten

Mietvertrags angenommen (Urt. v. 25.10.2001, DWW 2002, 28 = ZMR 2001, 46).

Diese besonderen Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Annahme eines

konkludenten Neuabschlusses eines unbefristeten Mietvertrags scheitert daran, dass es

nach dem 30.6.1999 keine Verhandlungen über den in der Vereinbarung in Aussicht

gestellten neuen Mietvertrag gegeben hat, die Beklagte die "Auflösung des

"Mietverhältnisses" bereits mit Fax vom 23.9.1999 angekündigt und den Kläger zu 2) bei

einem Anfang Dezember 1999 geführten Gespräch die Beendigung ihrer

Geschäftstätigkeit mitgeteilt hat. Diese Umstände lassen keinen Raum für die Annahme,

der Fortsetzung des Mietgebrauchs über den 30.6.1999 hinaus und der vorbehaltlosen

Entgegennahme der Mietzahlungen der Beklagten bis einschließlich November 1999

seien übereinstimmende, auf einen konkludenten unbefristeten Vertragsschluss

gerichtete Willenserklärungen zu entnehmen.

(d) Der Senat geht jedoch nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 2.3.1999 im Wege der

ergänzenden Vertragsauslegung davon aus, dass die Vermieterin und die Beklagte als

allein an dieser Vereinbarung beteiligte Vertragsparteien - hätten sie deren

Unwirksamkeit vorhergesehen - sich darauf geeinigt hätten, sich für die Zeit nach dem

30.6.1999 im Sinne einer Interimsvereinbarung bis zum Abschluss des noch zu

verhandelnden neuen Mietvertrags mit einer kurzfristigen Kündigungsmöglichkeit zu

binden, d.h. das Mietverhältnis jedenfalls im Verhältnis zwischen ihnen auf der

bisherigen Basis aber mit einem neu vereinbarten Mietzins vorläufig fortzusetzen (in

diesem Sinn OLG Karlsruhe, Urt. v. 17.10.1990, WM 1991, 81, 82).

Als kurzfristige Kündigungsmöglichkeit legt der Senat nicht die gesetzliche

Fristenregelung des § 565 Abs. 1 a BGB in der bis zum 31.8.2001 geltenden Fassung

zugrunde, sondern ebenso wie das OLG Karlsruhe (a.a.O.) die kürzere dreimonatige

Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB in der bis zum 31.12.1993 geltenden

Fassung. Nur eine derartige Vereinbarung, die einerseits der Vermieterin die

Möglichkeit ließ, rechtzeitig einen neuen Mieter zu finden, entspricht den seinerzeit für

die Beklagte erkennbaren Interessen ihrer Vermieterin. Diese wollte eine höhere Miete

und einen langfristigen Mietvertrag, andernfalls sollte das Mietverhältnis - wie das

Schreiben vom 2.9.1998 zeigt - endgültig beendet werden. Andererseits stand eine

solche Vereinbarung auch mit den Interessen der Beklagten in Einklang. Diese hatte

Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag zugestimmt, und wollte - wie sie im

Rahmen ihrer erstinstanzlichen informatorischen Anhörung angegeben hat - jedenfalls

bis Ende 1999 "Ruhe an der Mietfront" haben. Dass ein langfristiger Mietvertrag

aufgrund der Wunschvorstellungen des Klägers zu 2) im Gespräch war, verpflichtete die

Beklagte allerdings nicht, einen neuen Mietvertrag auch mit dieser Laufzeit

abzuschließen. Für diesen Fall musste sie allerdings damit rechnen, dass ein neues

Mietverhältnis nicht zustande kommen würde. Vor diesem Hintergrund ist eine

Interimslösung mit einer kurzfristigen, die Interessen beider Vertragspartner

berücksichtigenden dreimonatigen Kündigungsfrist sachgerecht und entspricht unter

Berücksichtigung des vorgetragenen Sach- und Streitstands nach den Grundsätzen der

ergänzenden Vertragsauslegung dem hypothetischen Willen der Beklagten und ihrer

Vermieterin. Die Sechsmonatsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB wäre mit dieser

Interessenlage nicht zu vereinbaren.

(a) Die Beklagte hat das Interimsmietverhältnis Anfang Dezember 1999 in zulässiger

Weise mündlich gekündigt. Die Kündigung ist den Umständen nach darin zu sehen,

dass die Beklagte dem Kläger zu 2) Anfang Dezember 1999 erklärt hat, ihr Mann sei

erkrankt und sie werde ausziehen. Damit hat die Beklagte schlüssig zum Ausdruck

gebracht, dass sie das Mietverhältnis beenden wolle (BGH, Urt. v. 10.10.2001, NJW-RR

2002, 8; NZM 2001, 1077). Der Kläger zu 2) hat dies auch so verstanden, denn er hat

nach diesem Gespräch begonnen, nach anderen Vermietungsmöglichkeiten zu suchen.

Da die Beklagte, die für die Rechtzeitigkeit der Kündigung darlegungs- und

beweispflichtig ist, das genaue Gesprächsdatum nicht mitgeteilt hat und dieses auch

anhand der erstinstanzlichen Anhörungen des Klägers zu 2) und der Beklagten nicht

fixierbar ist, konnte die Kündigung der Beklagten das Mietverhältnis in Anwendung des

§ 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. erst zum 31.3.2000 (und nicht bereits zum 29.2.2000)

beenden.

Anhaltspunkte dafür, dass sich die Beklagte mit dem Kläger zu 2) auf eine vorzeitige

Beendigung des Vertragsverhältnisses zum 31.1.2000 geeinigt hat, sind nicht dargetan.

Für eine einverständliche Aufhebung reicht weder, dass ein Übergabetermin auf den

31.1.2000 vereinbart gewesen sein soll noch dass der Kläger zu 2) bereits für Januar

Nachmieter für das Objekt gesucht haben soll.

Dass der Kläger zu 2) nach den erstinstanzlichen Bekundungen der Zeugin W... mit

einer Nutzung der Räume durch sie bis Ende März 2000 einverstanden war, tangiert die

Mietzahlungspflicht der Beklagten nicht, weil das Mietverhältnis mit ihr nicht vor dem

31.3.2000 durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte und in der

fortdauernden Nutzung durch die (frühere) Mitmieterin angesichts der besonderen

Umstände des Falls auch keine Gebrauchsentziehung gegenüber der Beklagten

gesehen werden kann.

Soweit § 2 Satz 4 des Ausgangsmietvertrags vorsieht, dass die Kündigung schriftlich

per Einschreiben zu erfolgen habe, betrifft die vereinbarte Schriftform nach Inhalt und

Aufbau im Satzgefüge des Vertragstextes allein den sechs Monate vor Ablauf der

Mietzeit zu erklärenden Kündigungswiderspruch, nicht aber das vorliegende

Interimsvertragsverhältnis.

(b) Unabhängig von der ordentlichen Kündigung der Beklagten ist das Mietverhältnis

jedoch durch die fristlose Kündigung der Vermieterin vom 21.2.2000 mit sofortiger

Wirkung beendet worden. Die fristlose Kündigung war gemäß § 554 Abs. 1 BGB

wirksam. Die Beklagte befand sich bei Ausspruch der Kündigung mit den gemäß § 4

Abs. 1 des Ausgangsmietvertrags im voraus bis spätestens am dritten Werktag zu

zahlenden Mieten für die Monate Dezember 1999, Januar und Februar 2000 in Verzug.

Der Zahlungsverzug ist nicht anteilig dadurch entfallen, dass die Beklagte den

rückständigen Mietzins mit der von ihr und der Mitmieterin des Ausgangsmietvertrags,

der Zeugin W..., bei Mietbeginn geleisteten Kaution in Höhe von insgesamt 3.338,79

DEM verrechnet haben will. Bereits die von § 387 BGB vorausgesetzte

Aufrechnungslage lag für den streitgegenständlichen Zeitraum in der Person der

Beklagten nicht vor. Sie war nicht (alleinige) Inhaberin des

Kautionsrückzahlungsanspruchs. Bei einer Personenmehrheit auf Mieterseite kann eine

Kaution - unabhängig davon, von wem die Kautionszahlung erbracht worden ist - nur

von allen Mietern gemeinsam zurückgefordert werden. Dass die Kautionen von der

Vermieterin auf zwei Sparbüchern eingezahlt worden sind, ändert hieran nichts.

Handelte es sich um eine rechtsfähige BGB-Gesellschaft, war allein die Gesellschaft für

die Rückforderung legitimiert, nicht aber die Beklagte als eine von zwei

Gesellschafterinnen.

beendet worden, ergibt sich folgende Rechtsgrundlage der der Vermieterin zustehenden

Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsansprüche:

aa.) Rechtsgrundlage für die Mieten 12/99, 1/00 + 2/00 ist § 535 Satz 2 BGB a.F. i.V.m.

der in § 4 des Mietvertrags vereinbarten Vorauszahlungsvereinbarung i.V.m der

Vereinbarung vom 2.3.1999.

bb.) Den Mietzins für 3/00 schuldet die Beklagte jedenfalls als Nutzungsentschädigung

gemäß § 557 Abs. 1 BGB a.F., weil das Objekt Anfang März noch nicht vollständig

geräumt war.

Die Behauptung der Beklagten, es hätten sich nach dem 31.1.2000 nur noch der

(ehemaligen) Mitmieterin W... gehörende Gegenstände in den Räumen befunden und

hiermit sei der Kläger zu 2) einverstanden gewesen, ist substanzlos und angesichts der

bis zum 31.3.2000 laufenden Vertragszeit im Übrigen auch unbeachtlich. Darüber

hinaus sind die Schlüssel erst Ende März 2000 zurückgegeben worden, so dass die

Beklagte die Nutzungsentschädigung auch aus diesem Grund und unabhängig von dem

genauen Zeitpunkt der Schlüsselrückgabe nach der Rechtsprechung des Senats für den

gesamten Monat schuldet (Urt. v. 5.9.2002, 10 U 150/01; Urt. v. 18.1.2001, 10 U 187/99 -

rk. gem. Nichtannahmebeschl. v. 4.9.2002, XII ZR 59/01; KG, Urt. v. 3.5.2001, GE 2001,

989). Für die verspätete Schlüsselrückgabe der Zeugin W... hat die Beklagte nach

allgemeinen Grundsätzen einzustehen, unabhängig davon, ob die Zeugin im Februar

und März 2000 Mitmieterin, Untermieterin oder nur von ihr geduldet war.

cc.) Ein darüber hinausgehender Schadensersatzanspruch steht der Vermieterin gegen

die Beklagte nicht als Kündigungsfolgeschaden zu. Hat der Vermieter das

Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, so steht ihm zwar ein

Anspruch auf Ersatz seines Mietausfallschadens zu. Dieser ist jedoch zeitlich begrenzt

bis zum Zeitpunkt der ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit durch den Mieter (vgl.

KG, Urt. v. 20.8.2001, GE 2001, 1402; OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 18.7.1996, WM

1998, 24). Da die Beklagte das Mietverhältnis - wie ausgeführt - bereits mit Wirkung zum

31.3.2000 wirksam gekündigt hat, kann der Vermieterin über den 31.3.2000 hinaus ein

kündigungsbedingter Mietausfallschaden nicht entstanden sein.

d.) Hieraus ergibt sich unter Berücksichtigung der von den Klägern zur Höhe nicht

angegriffenen Ausführungen des Landgerichts eine Forderung der Kläger von

2.764,56

EUR

Miete 12/99 + 1/00 (ohne anteilige Nebenkostenvorauszahlungen): 5.329,04 DEM

(2 x 2.664,52 DEM).

Miete/Nutzungsentschädigung 2/00 unter Berücksichtigung der von der Zeugin

W... am 7.2.00 für Februar 2000 geleisteten Zahlung von 700,00 DEM: 1.942,34

DEM

Nutzungsentschädigung 3/00: 2.297,00 DEM

Soweit das Landgericht ihnen für die Zeit ab 22.2.2000 zu Unrecht lediglich eine

Nettomiete zugesprochen hat, haben die Kläger das Urteil nicht angegriffen, so dass

sie an die Berechnungen der Kammer gebunden sind.

Die Selbstaufrechnung der Kläger vom 27.9.2000 und 10.7.2001 mit einem

Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.538,33 DEM bzw. 4.161,37 DEM mit

Mietzinsansprüchen für die Zeit nach dem 31.3.2000 geht ins Leere, weil der

Vermieterin über diesen Zeitraum hinaus keinerlei Ansprüche gegen die Beklagte

mehr zustanden. Soweit die Beklagte ihrerseits mit Schriftsatz vom 11.4.2000 die

Aufrechnung erklärt hat, fehlte ihr zu diesem Zeitpunkt die Aktivlegitimation. Ein

Abtretungsvertrag zwischen ihr und der Zeugin W... ist hinsichtlich der geleisteten

Kaution erst am 4.12.2000 zustande gekommen. Die Beklagte hat die

Aufrechnungserklärung jedoch in der Berufungserwiderung wiederholt, so dass die

streitgegenständliche Forderung in Höhe weiterer 4.161,37 DEM erloschen ist, §§

387, 389 BGB.

Gemäß § 366 Abs. 2, 396 Abs. 1 BGB ist der Kautionsrückzahlungsanspruch

zunächst auf die Mietforderung für 12/99 und hinsichtlich des Restbetrages auf die

Miete für 1/00 zu verrechnen (rechnerische Restmiete 1/00: 1.167,67 DEM). Eine

Anrechnung nach § 367 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Diese Bestimmung

findet gemäß §§ 396 Abs. 1 Satz 1, 367 Abs. 2 BGB dann keine Anwendung, wenn

der Schuldner - wie hier - zumindest konkludent eine andere Anrechnung bestimmt

und der Gläubiger dem nicht unverzüglich widerspricht (Senat, Urt. v. 23.5.2002, 10 U

6/01).

Soweit die Beklagte einen höheren Kautionsrückzahlungsanspruch von insgesamt

5.244,39 DEM behauptet, ist ihr Vorbringen nicht ausreichend substantiiert. Eine

spezifizierte Zinsberechnung hat sie nicht vorgelegt. Soweit das kontoführende

Institut nach dem Inhalt der vorgelegten Sparbuchkopie zu Lasten des auf den Namen

der Vermieterin eingerichteten (Eigen-?) Sparkontos insgesamt 127,81 DEM

Kapitalertragssteuer und Solidaritätszuschlag berücksichtigt hat, hat die Beklagte

hiergegen keine Einwendungen erhoben.

Nach alledem verbleibt eine begründete Klageforderung in Höhe von 5.407,01 DEM.

Die ausgeurteilte Zinshöhe von 4 % haben die Kläger für den Zeitraum 12/99 bis 3/00

nicht angegriffen, so dass es hierbei sein Bewenden hat. Da die Voraussetzungen für

die Aufrechnung der Beklagten erst am 4.12.2000 vorgelegen haben, ist der

Mietzinsanspruch für die Monate 12/99 und 1/00 im Umfang der Aufrechnung bis

einschließlich 3.12.2000 zu verzinsen, § 389 BGB.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269,

708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht

vor.

Streitwert:

a) für die Berufung der Beklagten: 25.267,38 DEM (= 12.919,01 EUR ),

für die mündliche Verhandlung: 12.383,56 EUR

b) für die Anschlussberufung der Kläger vom 12.10.2001: 1.375,00 DEM (= 703,03

EUR).