Urteil des OLG Düsseldorf, Az. 10 U 172/01

OLG Düsseldorf: fortsetzung des mietverhältnisses, fristlose kündigung, mietvertrag, ordentliche kündigung, mietzins, vermieter, anfang, gespräch, gesellschafter, anhörung
Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 U 172/01
Datum:
28.11.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
10 U 172/01
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 28. August 2001
verkündete Urteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des
Landgerichts Mönchengladbach unter Zurückweisung des wei-
tergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt
neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die S... Vermögens-GbR, M... 9, 4.. K...,
insgesamt 2.764,56 EUR
(= 5407,01 DEM) zu zahlen nebst 4 % Zinsen
· aus 1.362,35 EUR (= 2.664,52 DEM) für die Zeit vom 4.12.1999 bis
3.12.2000,
· aus weiteren 1.362,35 EUR (= 2.664,52 DEM) für die Zeit vom 5.1. bis
3.12.2000,
· aus 597,02 EUR (= 1.167,67 DEM) seit dem 4.12.2000,
· aus weiteren 993,10 EUR (= 1.942,34 DEM) seit dem 4.2.2000 und
· aus weiteren 1.174,44 EUR (= 2.297,00 DEM) seit dem 4.3.2000.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Kläger zu 83,5
%, die Beklagte zu 16,5 %.
Die Kosten der Berufung tragen die Kläger zu 80 %, die Beklagte zu 20
%
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
1
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. abgesehen.
2
Nachdem die Kläger ihre Anschlussberufung in der mündlichen Verhandlung
zurückgenommen haben, streiten die Parteien nunmehr nur noch über die Berufung der
Beklagten hinsichtlich der den Klägern zugesprochenen Zahlungsansprüche für die Zeit
bis einschließlich 30. Juni 2001. Die zulässige Berufung hat überwiegend Erfolg. Der
Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung ist entgegen
der Ansicht des Landgerichts lediglich für die Monate 12/99 bis 3/00 in Höhe von
insgesamt
2.764,56 EUR
allerdings nicht die Kläger, sondern die Fa. S... Vermögens-GbR (nachfolgend
Vermieterin genannt), deren Gesellschafter die Kläger sind, so dass die Kläger nach
den Grundsätzen der gewillkürten Prozessstandschaft zwar befugt sind, den der
Vermieterin gegen die Beklagte zustehenden Anspruch im eigenen Namen geltend zu
machen, aber nur Zahlung an die GbR verlangen können. Die Kläger haben ihren
Klageantrag auf den Hinweis des Senats entsprechend umgestellt.
3
I.
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Das zwischen der Vermieterin, der Beklagten und der weiteren Mieterin Frau W...
bestehende Mietverhältnis ist durch die als Kündigung oder als Widerspruch gegen die
Verlängerung des Mietverhältnisses zu wertende Erklärung der S... Vermögens-GbR
vom 2.9.1998 mit Wirkung zum 30.6.1999 beendet worden.
5
1.
6
Zunächst bestand aufgrund des schriftlichen Mietvertrags vom 24.6.1993 ein
Mietverhältnis zwischen der Vermieterin, deren Gesellschafter die Kläger sind, vertreten
durch den Kläger zu 2) auf Vermieterseite, und der Firma B... Mode GmbH, deren
Geschäftsführerin die Beklagte war, sowie der Firma H... W... auf Mieterseite. Nach
Löschung der GmbH ist die Beklagte aufgrund der schriftlichen Vereinbarung vom
22.5.1997 zwischen ihr und der Vermieterin - zumindest mit der in der konkludenten
Fortsetzung des Mietvertrags zu sehenden Zustimmung der Mitmieterin W... - anstelle
der GmbH als Mieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Hinsichtlich der Rechtsfolgen
ist es unerheblich, ob es sich bei der ursprünglichen Mietermehrheit um eine
rechtsfähige Außengesellschaft i.S. der Entscheidung des BGH v. 18.2.2002 (GE 2002,
530; NZM 2002, 271; ZMR 2002, 412) gehandelt hat oder lediglich um eine nicht
rechtsfähige Innengesellschaft.
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(a) Handelte es sich auf Mieterseite um eine rechtsfähige BGB-Gesellschaft, hatte der
Wechsel im Gesellschafterbestand durch Ausscheiden der GmbH und Eintritt der
Beklagten persönlich auf den Bestand des Mietvertrags keinen Einfluss, weil
Vertragspartnerin der S... Vermögens-GbR weiterhin die Gesellschaft war. In diesem
Fall bestand zwischen den vorbezeichneten Parteien ein bis zum 30.6.1998 befristetes
Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel.
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Ein solches Vertragsverhältnis verlängert sich automatisch auf bestimmte oder
unbestimmte Zeit, wenn es nicht zum vereinbarten Vertragsende gekündigt wird.
Unterbleibt die Kündigung, wird das Mietverhältnis mit demselben Vertragsinhalt
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fortgesetzt. Die Identität des damit in die Zukunft verlängerten Vertrags bleibt erhalten.
Die befristete Kündigung beendet den Vertrag erst zu dem vertraglich oder gesetzlich
bestimmten Zeitpunkt. Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis bis dahin unverändert
fortbesteht und es - anders als bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung -
während dieses Zeitraums noch dem Einfluss vertraglicher Vereinbarungen über seinen
Inhalt und ggf. über seine (weitere) Fortdauer unterworfen ist (BGH, Urt. v. 24.6.1998,
DWW 1998, 276; NJW 1998, 2664; NZM 1998, 628; WM 1998, 599). Ein einseitiger
Widerruf ist demgegenüber unbeachtlich.
Nichts anderes gilt, wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses - wie im Streitfall -
nicht vom Ausbleiben einer Kündigung, sondern vom Ausbleiben eines Widerspruchs
gegen die Verlängerung abhängt. Für die rechtliche Bedeutung, ob der Vertrag
fortdauert, kommt diesem lediglich terminologischen Unterschied keine Bedeutung zu
(BGH, Urt. v. 29.4.2002, DWW 2002, 229;GuT 2002, 110; NJW 2002, 2170; NZM 2002,
604; ZMR 2002, 582)
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Der Wirksamkeit der als Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung zu behandelnden
"Kündigung" vom 2.9.1998, die nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut gegenüber beiden
Mieterinnen abgegeben worden ist und die das Mietverhältnis mit Wirkung zum
30.6.1999 beendet hat, steht nicht entgegen, dass dieser nach dem Inhalt des
Schreibens vom 2.9.1998 unter der Bedingung erfolgt ist, dass bis zum 31.12.1998
"keine Übereinkunft erzielt wird oder kein Termin zustande kommt". Kündigung bzw.
Widerspruch sind nicht schlechthin bedingungsfeindlich. Es kommt vielmehr darauf an,
ob Kündigung bzw. Widerspruch genügend bestimmt und klar sind, so dass ihr
Empfänger nicht in eine ungewisse Lage über den Fortbestand des Vertrags versetzt
wird (BGH, Urt. v. 4.4.1973, ZMR 1973, 378; Franke in Fischer-
Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6, § 564 BGB a.F., Anm. 7.2
m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Für die Beklagte und deren
Mitmieterin war aufgrund des Schreibens vom 2.9.1998 ohne weiteres erkennbar, dass
die Rechtswirkungen des Widerspruchs ("Kündigung") eintreten sollten, wenn nicht
entweder bis zum 31.12.1998 eine Übereinkunft über das künftige Schicksal des
Mietvertrags zustande gekommen war oder aber zumindest ein Besprechungstermin
zwischen den Beteiligten stattgefunden hatte. Da nach dem Vorbringen der Parteien
keine dieser "Bedingungen" bis zum 31.12.1998 erfüllt worden ist, hat das
Mietverhältnis zum 30.6.1999 geendet.
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(b) Nichts anderes gilt, wenn man davon ausgeht, dass zwischen den ursprünglich auf
Mieterseite Beteiligten keine rechtsfähige Außengesellschaft, sondern - wenn überhaupt
- lediglich eine nicht rechtsfähige Innengesellschaft bestanden hat, weil der Eintritt der
Beklagten anstelle der B... Mode GmbH in das Mietverhältnis dann zu einem
Vertragspartnerwechsel auf Mieterseite geführt hat. Damit hat sich das ursprünglich
befristete Mietverhältnis in ein unbefristetes umgewandelt, dass nach Maßgabe des §
565 Abs. 1 a BGB a.F. jederzeit kündbar war.
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Diese Rechtsfolge beruht darauf, dass die vertragliche Auswechselung des Mieters in
einem befristeten Mietvertrag - neben der Zustimmung aller Vertragsparteien - der
Schriftform des § 566 BGB a.F bedarf
(
haben die Vertragsparteien bei Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Mieterseite mit
der Beklagten persönlich aber nicht eingehalten. Zwar ist den Umständen nach davon
auszugehen, dass die weitere Mieterin W... dem Mitmieterwechsel durch Fortsetzung
des Mietverhältnisses konkludent zugestimmt hat. Das maßgebliche Schreiben vom
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22.5.1997 ist aber lediglich durch die Vermieterin und die Beklagte, nicht aber durch
Frau W... unterzeichnet.
Die Kündigung des nunmehr unbefristeten Mietverhältnisses hat die Vermieterin mit
Schreiben vom 2.9.1998 zum 30.6.1999 wirksam erklärt. Zur Wirksamkeit der bedingten
Kündigung gilt das unter a) Gesagte.
14
2.
15
Entgegen der Ansicht des Landgerichts sind Kündigung bzw. Widerspruch vom
2.9.1998 nicht einverständlich durch Vereinbarung vom 2.3.1999 zwischen der S...
Vermögens-GbR und der Beklagten wieder aufgehoben und damit der Ursprungsvertrag
über den 30.6.1999 hinaus fortgesetzt worden. Ebenso wie ein Mietvertrag, an dem - wie
hier auf Mieterseite - mehrere Personen beteiligt sind, nur einheitlich gegenüber allen
Mietern gekündigt werden kann (vgl. für den Leasingvertrag BGH, Urt. v. 28.6.2000,
NJW 2000, 3133), bedarf auch die Aufhebung einer wirksam ausgesprochenen
Kündigung bzw. die Vereinbarung der Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses
durch Aufhebung des das Mietverhältnis beendenden Verlängerungswiderspruchs einer
Beteiligung aller Mieter bzw. bei Annahme einer auf Mieterseite bestehenden BGB-
Gesellschaft des gemeinschaftlichen Handelns aller Gesellschafter, § 709 Abs. 1 BGB.
16
Hieran fehlt es. Das Schreiben der Vermieterin vom 2.3.1999 ist lediglich an die
Beklagte gerichtet, für die Vermieterin zwar in berechtigter Vertretung von dem Kläger zu
2) (dieser ist im Kopf des Mietvertrags ausdrücklich als vertretungsberechtigt
bezeichnet), auf Mieterseite aber nur von der Beklagten unterzeichnet. Dass diese ihre
Zustimmung zu der Aufhebung der "Kündigung" auch im Namen ihrer Mitmieterin W...
erteilt hat und insoweit auch bevollmächtigt war, ergibt sich mangels
Vertretungszusatzes weder aus dem Schreiben vom 2.3.1999 noch aus sonstigen
Umständen.
17
Sofern die Beklagte als Vertreterin einer auf Mieterseite gebildeten BGB-Gesellschaft
handeln wollte, ist ein etwaiges Vertretungsverhältnis in der Urkunde mangels eines das
Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatzes ebenfalls nicht hinreichend deutlich zum
Ausdruck gekommen (BGH, Urt. v. 12. September 2002, XII ZR 187/00).
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Etwas anderes folgt entgegen der Ansicht der Kläger auch nicht aus § 19 des
Mietvertrags. Die darin getroffene Regelung, dass es für die Wirksamkeit einer Erklärung
des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird, ist
abschließend und gilt nicht umgekehrt auch für den Fall, dass - wie hier - Erklärungen
über den Fortbestand des Mietverhältnisses auf Mieterseite wirksam nur durch alle
Mieter abgegeben werden können.
19
II.
20
1.
21
Konnte der wirksam zum 30.6.1999 aufgelöste Vertrag durch die Vereinbarung vom
2.3.1999 nicht mehr aufleben, muss sich die Beklagte nicht so behandeln lassen, als
seien eine Kündigung bzw. ein Widerspruch der Vermieterin nicht erfolgt.
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(a) Das ursprüngliche Mietverhältnis ist auch nicht gemäß § 568 BGB a.F. über den
23
(a) Das ursprüngliche Mietverhältnis ist auch nicht gemäß § 568 BGB a.F. über den
30.6.1999 hinaus fortgesetzt worden. Diese Bestimmung ist gemäß § 2 Satz 9 des
schriftlichen Mietvertrags, der unabhängig davon anzuwenden ist, ob das Mietverhältnis
wegen Nichteinhaltung der bei einem Mieterwechsel einzuhaltenden Schriftform der
Rechtsfolge des § 566 Satz 2 BGB unterliegt, in zulässiger Weise ausgeschlossen.
23
(b) Der Senat vermag nach dem Vorbringen der Kläger, insbesondere den
Ausführungen des Klägers zu 2) im Rahmen seiner erstinstanzlichen informatorischen
Anhörung, nicht festzustellen, dass zwischen der Vermieterin und der Beklagten
aufgrund der Vereinbarung vom 2.3.1999 für die Zeit ab 1.7.1999 ein neues,
unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen worden ist.
24
Aus dem Schreiben vom 2.3.1999 ist zu entnehmen, dass die Vermieterin und die
Beklagte die Kündigung vom 2.9.1998 einverständlich beseitigen und die Miete für die
Zeit ab 1.7.1999 mit 3.524,08 DEM (Halle: 1.897 DEM; Büro: 350 DEM; 2 Stellplätze: 50
DEM; Nebenkosten: 741 DEM; zzgl. MWSt) festlegen wollten. Abschließend enthält das
Schreiben den Satz "Ein neuer Mietvertrag wird nach meinem Urlaub geschlossen".
Hierauf folgen die Unterschriften des Klägers zu 2) (für die Vermieterin) und der
Beklagten. Der Kläger zu 2) hat bei seiner Anhörung angegeben, er habe eine höhere
Miete haben wollen und ihm sei daran gelegen gewesen, einen neuen Mietvertrag über
5 Jahre abzuschließen. Die Kündigung vom 2.9.1998 sei erfolgt, weil die
Verhandlungen nicht zu einem Abschluss geführt hätten und er eine nochmalige
Verlängerung des Mietverhältnisses um ein weiteres Jahr habe vermeiden wollen. Die
Beklagte habe sich dann bereit erklärt, den erhöhten Mietzins zu zahlen, es habe aber
noch über einen neuen 5-Jahres-Vertrag verhandelt werden sollen. Hierauf hat sich die
Beklagte eingelassen, wie ihre Unterschrift unter das vorbezeichnete Schreiben zeigt.
Haben die Parteien sich aber am 2.3.1999 noch nicht über alle Punkte des
abzuschließenden neuen Mietvertrags geeinigt, so ist gemäß § 154 Abs. 1 BGB davon
auszugehen, dass im Zweifel der Vertrag noch nicht geschlossen ist.
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Hierfür spricht auch, dass ein Mietvertrag nur dann der gesetzlichen Schriftform genügt,
wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand,
der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde
ergeben (BGH, Urt. v. 12. September 2002, XII ZR 187/00; Urt. v. 30.6.1999 BGHZ 142,
158, 161; Urt. v. 29.9.1999, NJW 2000, 354, 356). Rechtserhebliches hierzu ist dem
Vorbringen der Kläger nicht zu entnehmen.
26
(c) Es bestehen auch keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, zwischen
der Vermieterin und der Beklagten sei ab 1.7.1999 durch Fortsetzung des
Mietgebrauchs und Entgegennahme des erhöhten Mietzinses ein konkludentes
Mietverhältnis zustande gekommen. Zwar kann in der Gebrauchsfortsetzung ohne
Widerspruch des Vermieters trotz eines wirksamen Ausschlusses des § 568 BGB die
schlüssige Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses liegen (OLG Hamm,
Beschl. v. 9.12.1982, WM 1983, 48; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-
und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV 46; Staudinger/Emmerich, 13. Aufl., § 568 BGB,
RdNr. 34). Das setzt jedoch voraus, dass beide Mietparteien ein Verhalten zeigen, das
auf den Erklärungswillen schließen lässt, zwischen ihnen ein Mietverhältnis zu
begründen. Die hierzu veröffentlichte Rechtsprechung zeigt, dass von einer
konkludenten Neubegründung des Mietverhältnisses regelmäßig nur ausgegangen
werden kann, wenn Gebrauchsfortsetzung und widerspruchslose Entgegennahme der
Miete über einen längeren Zeitraum erfolgt sind (in diesem Sinn auch Haase, ZMR
2002, 557, 562 f.).
27
Im Fall des KG Berlin (Urt. vom 11.1.1999, KGR 1999, 143) hatte die beklagte Mieterin
die entgeltliche Nutzung der Räume nach ergebnislosem Ablauf einer dem Vermieter
zum Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags bis zu 5.12.1994 gesetzten Frist bis
Oktober 1995 fortgesetzt. Das KG hat hierin ein konkludent geschlossenes
Mietverhältnis gesehen, das durch die monatelange beiderseitige Erfüllung des nicht
wirksam zustande gekommenen schriftlichen Vertrages geschlossen worden ist. Dieses
Mietverhältnis konnte mangels Schriftform zum 30.6.1996 gekündigt werden. In der
Entscheidung des LG Berlin v. 15.8.1991 (MM 1992, 209) hatte der Vermieter nach
Auslauf des befristeten Mietvertrags dieselben Zahlungen des Mieters über einen
Zeitraum von über einem Jahr widerspruchslos akzeptiert. In gleicher Weise hat der
Vermieter im Fall des AG Regensburg (Urt. v. 1.8.1990, WM 1990, 514) nach
Beendigung des bis zum 31.10.1988 befristeten Mietverhältnisses den fortgezahlten
Mietzins zumindest bis Ende März 1990 vorbehaltlos entgegengenommen. Auch der
Senat hat bei vergleichbarer Fallgestaltung infolge der Weiternutzung der Mietsache
nach vorheriger fristloser Kündigung (deren Wirksamkeit er unterstellt hat) über einen
Zeitraum von mehr als fünf Monaten die Neubegründung eines konkludenten
Mietvertrags angenommen (Urt. v. 25.10.2001, DWW 2002, 28 = ZMR 2001, 46).
28
Diese besonderen Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Die Annahme eines
konkludenten Neuabschlusses eines unbefristeten Mietvertrags scheitert daran, dass es
nach dem 30.6.1999 keine Verhandlungen über den in der Vereinbarung in Aussicht
gestellten neuen Mietvertrag gegeben hat, die Beklagte die "Auflösung des
"Mietverhältnisses" bereits mit Fax vom 23.9.1999 angekündigt und den Kläger zu 2) bei
einem Anfang Dezember 1999 geführten Gespräch die Beendigung ihrer
Geschäftstätigkeit mitgeteilt hat. Diese Umstände lassen keinen Raum für die Annahme,
der Fortsetzung des Mietgebrauchs über den 30.6.1999 hinaus und der vorbehaltlosen
Entgegennahme der Mietzahlungen der Beklagten bis einschließlich November 1999
seien übereinstimmende, auf einen konkludenten unbefristeten Vertragsschluss
gerichtete Willenserklärungen zu entnehmen.
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(d) Der Senat geht jedoch nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 2.3.1999 im Wege der
ergänzenden Vertragsauslegung davon aus, dass die Vermieterin und die Beklagte als
allein an dieser Vereinbarung beteiligte Vertragsparteien - hätten sie deren
Unwirksamkeit vorhergesehen - sich darauf geeinigt hätten, sich für die Zeit nach dem
30.6.1999 im Sinne einer Interimsvereinbarung bis zum Abschluss des noch zu
verhandelnden neuen Mietvertrags mit einer kurzfristigen Kündigungsmöglichkeit zu
binden, d.h. das Mietverhältnis jedenfalls im Verhältnis zwischen ihnen auf der
bisherigen Basis aber mit einem neu vereinbarten Mietzins vorläufig fortzusetzen (in
diesem Sinn OLG Karlsruhe, Urt. v. 17.10.1990, WM 1991, 81, 82).
30
Als kurzfristige Kündigungsmöglichkeit legt der Senat nicht die gesetzliche
Fristenregelung des § 565 Abs. 1 a BGB in der bis zum 31.8.2001 geltenden Fassung
zugrunde, sondern ebenso wie das OLG Karlsruhe (a.a.O.) die kürzere dreimonatige
Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB in der bis zum 31.12.1993 geltenden
Fassung. Nur eine derartige Vereinbarung, die einerseits der Vermieterin die
Möglichkeit ließ, rechtzeitig einen neuen Mieter zu finden, entspricht den seinerzeit für
die Beklagte erkennbaren Interessen ihrer Vermieterin. Diese wollte eine höhere Miete
und einen langfristigen Mietvertrag, andernfalls sollte das Mietverhältnis - wie das
Schreiben vom 2.9.1998 zeigt - endgültig beendet werden. Andererseits stand eine
solche Vereinbarung auch mit den Interessen der Beklagten in Einklang. Diese hatte
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Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag zugestimmt, und wollte - wie sie im
Rahmen ihrer erstinstanzlichen informatorischen Anhörung angegeben hat - jedenfalls
bis Ende 1999 "Ruhe an der Mietfront" haben. Dass ein langfristiger Mietvertrag
aufgrund der Wunschvorstellungen des Klägers zu 2) im Gespräch war, verpflichtete die
Beklagte allerdings nicht, einen neuen Mietvertrag auch mit dieser Laufzeit
abzuschließen. Für diesen Fall musste sie allerdings damit rechnen, dass ein neues
Mietverhältnis nicht zustande kommen würde. Vor diesem Hintergrund ist eine
Interimslösung mit einer kurzfristigen, die Interessen beider Vertragspartner
berücksichtigenden dreimonatigen Kündigungsfrist sachgerecht und entspricht unter
Berücksichtigung des vorgetragenen Sach- und Streitstands nach den Grundsätzen der
ergänzenden Vertragsauslegung dem hypothetischen Willen der Beklagten und ihrer
Vermieterin. Die Sechsmonatsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB wäre mit dieser
Interessenlage nicht zu vereinbaren.
2.
32
(a) Die Beklagte hat das Interimsmietverhältnis Anfang Dezember 1999 in zulässiger
Weise mündlich gekündigt. Die Kündigung ist den Umständen nach darin zu sehen,
dass die Beklagte dem Kläger zu 2) Anfang Dezember 1999 erklärt hat, ihr Mann sei
erkrankt und sie werde ausziehen. Damit hat die Beklagte schlüssig zum Ausdruck
gebracht, dass sie das Mietverhältnis beenden wolle (BGH, Urt. v. 10.10.2001, NJW-RR
2002, 8; NZM 2001, 1077). Der Kläger zu 2) hat dies auch so verstanden, denn er hat
nach diesem Gespräch begonnen, nach anderen Vermietungsmöglichkeiten zu suchen.
33
Da die Beklagte, die für die Rechtzeitigkeit der Kündigung darlegungs- und
beweispflichtig ist, das genaue Gesprächsdatum nicht mitgeteilt hat und dieses auch
anhand der erstinstanzlichen Anhörungen des Klägers zu 2) und der Beklagten nicht
fixierbar ist, konnte die Kündigung der Beklagten das Mietverhältnis in Anwendung des
§ 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. erst zum 31.3.2000 (und nicht bereits zum 29.2.2000)
beenden.
34
Anhaltspunkte dafür, dass sich die Beklagte mit dem Kläger zu 2) auf eine vorzeitige
Beendigung des Vertragsverhältnisses zum 31.1.2000 geeinigt hat, sind nicht dargetan.
Für eine einverständliche Aufhebung reicht weder, dass ein Übergabetermin auf den
31.1.2000 vereinbart gewesen sein soll noch dass der Kläger zu 2) bereits für Januar
Nachmieter für das Objekt gesucht haben soll.
35
Dass der Kläger zu 2) nach den erstinstanzlichen Bekundungen der Zeugin W... mit
einer Nutzung der Räume durch sie bis Ende März 2000 einverstanden war, tangiert die
Mietzahlungspflicht der Beklagten nicht, weil das Mietverhältnis mit ihr nicht vor dem
31.3.2000 durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte und in der
fortdauernden Nutzung durch die (frühere) Mitmieterin angesichts der besonderen
Umstände des Falls auch keine Gebrauchsentziehung gegenüber der Beklagten
gesehen werden kann.
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Soweit § 2 Satz 4 des Ausgangsmietvertrags vorsieht, dass die Kündigung schriftlich
per Einschreiben zu erfolgen habe, betrifft die vereinbarte Schriftform nach Inhalt und
Aufbau im Satzgefüge des Vertragstextes allein den sechs Monate vor Ablauf der
Mietzeit zu erklärenden Kündigungswiderspruch, nicht aber das vorliegende
Interimsvertragsverhältnis.
37
(b) Unabhängig von der ordentlichen Kündigung der Beklagten ist das Mietverhältnis
jedoch durch die fristlose Kündigung der Vermieterin vom 21.2.2000 mit sofortiger
Wirkung beendet worden. Die fristlose Kündigung war gemäß § 554 Abs. 1 BGB
wirksam. Die Beklagte befand sich bei Ausspruch der Kündigung mit den gemäß § 4
Abs. 1 des Ausgangsmietvertrags im voraus bis spätestens am dritten Werktag zu
zahlenden Mieten für die Monate Dezember 1999, Januar und Februar 2000 in Verzug.
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Der Zahlungsverzug ist nicht anteilig dadurch entfallen, dass die Beklagte den
rückständigen Mietzins mit der von ihr und der Mitmieterin des Ausgangsmietvertrags,
der Zeugin W..., bei Mietbeginn geleisteten Kaution in Höhe von insgesamt 3.338,79
DEM verrechnet haben will. Bereits die von § 387 BGB vorausgesetzte
Aufrechnungslage lag für den streitgegenständlichen Zeitraum in der Person der
Beklagten nicht vor. Sie war nicht (alleinige) Inhaberin des
Kautionsrückzahlungsanspruchs. Bei einer Personenmehrheit auf Mieterseite kann eine
Kaution - unabhängig davon, von wem die Kautionszahlung erbracht worden ist - nur
von allen Mietern gemeinsam zurückgefordert werden. Dass die Kautionen von der
Vermieterin auf zwei Sparbüchern eingezahlt worden sind, ändert hieran nichts.
Handelte es sich um eine rechtsfähige BGB-Gesellschaft, war allein die Gesellschaft für
die Rückforderung legitimiert, nicht aber die Beklagte als eine von zwei
Gesellschafterinnen.
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(c) Ist das Mietverhältnis aber bereits durch die fristlose Kündigung vom 21.2.2000
beendet worden, ergibt sich folgende Rechtsgrundlage der der Vermieterin zustehenden
Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsansprüche:
40
aa.) Rechtsgrundlage für die Mieten 12/99, 1/00 + 2/00 ist § 535 Satz 2 BGB a.F. i.V.m.
der in § 4 des Mietvertrags vereinbarten Vorauszahlungsvereinbarung i.V.m der
Vereinbarung vom 2.3.1999.
41
bb.) Den Mietzins für 3/00 schuldet die Beklagte jedenfalls als Nutzungsentschädigung
gemäß § 557 Abs. 1 BGB a.F., weil das Objekt Anfang März noch nicht vollständig
geräumt war.
42
Die Behauptung der Beklagten, es hätten sich nach dem 31.1.2000 nur noch der
(ehemaligen) Mitmieterin W... gehörende Gegenstände in den Räumen befunden und
hiermit sei der Kläger zu 2) einverstanden gewesen, ist substanzlos und angesichts der
bis zum 31.3.2000 laufenden Vertragszeit im Übrigen auch unbeachtlich. Darüber
hinaus sind die Schlüssel erst Ende März 2000 zurückgegeben worden, so dass die
Beklagte die Nutzungsentschädigung auch aus diesem Grund und unabhängig von dem
genauen Zeitpunkt der Schlüsselrückgabe nach der Rechtsprechung des Senats für den
gesamten Monat schuldet (Urt. v. 5.9.2002, 10 U 150/01; Urt. v. 18.1.2001, 10 U 187/99 -
rk. gem. Nichtannahmebeschl. v. 4.9.2002, XII ZR 59/01; KG, Urt. v. 3.5.2001, GE 2001,
989). Für die verspätete Schlüsselrückgabe der Zeugin W... hat die Beklagte nach
allgemeinen Grundsätzen einzustehen, unabhängig davon, ob die Zeugin im Februar
und März 2000 Mitmieterin, Untermieterin oder nur von ihr geduldet war.
43
cc.) Ein darüber hinausgehender Schadensersatzanspruch steht der Vermieterin gegen
die Beklagte nicht als Kündigungsfolgeschaden zu. Hat der Vermieter das
Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, so steht ihm zwar ein
Anspruch auf Ersatz seines Mietausfallschadens zu. Dieser ist jedoch zeitlich begrenzt
bis zum Zeitpunkt der ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit durch den Mieter (vgl.
44
KG, Urt. v. 20.8.2001, GE 2001, 1402; OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 18.7.1996, WM
1998, 24). Da die Beklagte das Mietverhältnis - wie ausgeführt - bereits mit Wirkung zum
31.3.2000 wirksam gekündigt hat, kann der Vermieterin über den 31.3.2000 hinaus ein
kündigungsbedingter Mietausfallschaden nicht entstanden sein.
d.) Hieraus ergibt sich unter Berücksichtigung der von den Klägern zur Höhe nicht
angegriffenen Ausführungen des Landgerichts eine Forderung der Kläger von
2.764,56
EUR
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Miete 12/99 + 1/00 (ohne anteilige Nebenkostenvorauszahlungen): 5.329,04 DEM
(2 x 2.664,52 DEM).
Miete/Nutzungsentschädigung 2/00 unter Berücksichtigung der von der Zeugin
W... am 7.2.00 für Februar 2000 geleisteten Zahlung von 700,00 DEM: 1.942,34
DEM
Nutzungsentschädigung 3/00: 2.297,00 DEM
46
47
Soweit das Landgericht ihnen für die Zeit ab 22.2.2000 zu Unrecht lediglich eine
Nettomiete zugesprochen hat, haben die Kläger das Urteil nicht angegriffen, so dass
sie an die Berechnungen der Kammer gebunden sind.
48
Die Selbstaufrechnung der Kläger vom 27.9.2000 und 10.7.2001 mit einem
Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 2.538,33 DEM bzw. 4.161,37 DEM mit
Mietzinsansprüchen für die Zeit nach dem 31.3.2000 geht ins Leere, weil der
Vermieterin über diesen Zeitraum hinaus keinerlei Ansprüche gegen die Beklagte
mehr zustanden. Soweit die Beklagte ihrerseits mit Schriftsatz vom 11.4.2000 die
Aufrechnung erklärt hat, fehlte ihr zu diesem Zeitpunkt die Aktivlegitimation. Ein
Abtretungsvertrag zwischen ihr und der Zeugin W... ist hinsichtlich der geleisteten
Kaution erst am 4.12.2000 zustande gekommen. Die Beklagte hat die
Aufrechnungserklärung jedoch in der Berufungserwiderung wiederholt, so dass die
streitgegenständliche Forderung in Höhe weiterer 4.161,37 DEM erloschen ist, §§
387, 389 BGB.
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Gemäß § 366 Abs. 2, 396 Abs. 1 BGB ist der Kautionsrückzahlungsanspruch
zunächst auf die Mietforderung für 12/99 und hinsichtlich des Restbetrages auf die
Miete für 1/00 zu verrechnen (rechnerische Restmiete 1/00: 1.167,67 DEM). Eine
Anrechnung nach § 367 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Diese Bestimmung
findet gemäß §§ 396 Abs. 1 Satz 1, 367 Abs. 2 BGB dann keine Anwendung, wenn
der Schuldner - wie hier - zumindest konkludent eine andere Anrechnung bestimmt
und der Gläubiger dem nicht unverzüglich widerspricht (Senat, Urt. v. 23.5.2002, 10 U
6/01).
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Soweit die Beklagte einen höheren Kautionsrückzahlungsanspruch von insgesamt
5.244,39 DEM behauptet, ist ihr Vorbringen nicht ausreichend substantiiert. Eine
spezifizierte Zinsberechnung hat sie nicht vorgelegt. Soweit das kontoführende
Institut nach dem Inhalt der vorgelegten Sparbuchkopie zu Lasten des auf den Namen
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der Vermieterin eingerichteten (Eigen-?) Sparkontos insgesamt 127,81 DEM
Kapitalertragssteuer und Solidaritätszuschlag berücksichtigt hat, hat die Beklagte
hiergegen keine Einwendungen erhoben.
Nach alledem verbleibt eine begründete Klageforderung in Höhe von 5.407,01 DEM.
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3.
53
Die ausgeurteilte Zinshöhe von 4 % haben die Kläger für den Zeitraum 12/99 bis 3/00
nicht angegriffen, so dass es hierbei sein Bewenden hat. Da die Voraussetzungen für
die Aufrechnung der Beklagten erst am 4.12.2000 vorgelegen haben, ist der
Mietzinsanspruch für die Monate 12/99 und 1/00 im Umfang der Aufrechnung bis
einschließlich 3.12.2000 zu verzinsen, § 389 BGB.
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II.
55
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269,
708 Nr. 10, 713 ZPO.
56
Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht
vor.
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Streitwert:
58
a) für die Berufung der Beklagten: 25.267,38 DEM (= 12.919,01 EUR ),
59
für die mündliche Verhandlung: 12.383,56 EUR
60
b) für die Anschlussberufung der Kläger vom 12.10.2001: 1.375,00 DEM (= 703,03
EUR).
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