Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.12.2007
OLG Düsseldorf: einbau, wohnung, beachtliche gründe, wohnraum, toilette, speicher, dachgeschoss, verwalter, sondernutzung, familie
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 98/07
Datum:
19.12.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-3 Wx 98/07
Vorinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 19 T 236/06
Tenor:
Der angefochtene Beschluss wird unter Zurückweisung des weiter
gehenden Rechtsmittels teilweise dahin geändert, dass der
Verpflichtungsausspruch hinsichtlich der Beseitigung des WC und des
Handwaschbeckens sowie der Unterlassung der Wohnnutzung entfällt.
Die Gerichtskosten des ersten und zweiten Rechtzuges tragen die
Beteiligten zu 1 und 2 zu insgesamt 83 %, die Beteiligte zu 3 zu 17%.
Die Gerichtskos-ten des dritten Rechtszuges werden den Beteiligten zu
1 und 2 zu insgesamt 78 %, der Beteiligten zu 3 zu 22 % auferlegt.
Außergerichtliche Kosten werden im gesamten Verfahren nicht erstattet.
Wert:
2. Instanz: 6.000,- Euro
3. Instanz: 4.500,- Euro
I.
1
Die beteiligten Mitglieder der aus 4 Wohneinheiten bestehenden
Wohnungseigentümergemeinschaft streiten um den Umfang des Nutzungsrechts der
Beteiligten zu 3 an dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Dachboden des
Hauses.
2
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Eigentümer der im ersten Obergeschoss gelegenen
Wohnung Nr. 2, der Beteiligte zu 1 ist zugleich der Verwalter.
3
Die Beteiligte zu 3 ist Eigentümerin der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 4.
4
Gemäß § 3 Abs. 4 der Teilungserklärung ist dieser Wohnung die ausschließliche
Sondernutzung des Dachbodens, der im Aufteilungsplan nicht näher bezeichnet ist,
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zugewiesen. Als die Beteiligte zu 3 die Wohnung 1993 erwarb, war der Dachboden mit
einer Toilette, einem Waschbecken und einer Dusche ausgestattet. Diese
Sanitäreinrichtungen waren 1987 mit Zustimmung der
Wohnungseigentümergemeinschaft dort eingebaut worden, um den Kindern der in der
Wohnung lebenden Großfamilie die Nutzung des Dachbodens zu Wohnzwecken zu
ermöglichen.
1997 brachte die Beteiligte zu 3 am Eingang zum Dachboden mit Zustimmung der
übrigen Wohnungseigentümer eine Wohnungstür an, zu der allein die Beteiligte zu 3
Schlüssel besitzt. In der Niederschrift der Eigentümerversammlung vom 16. Mai 1997
heißt es hierzu u. A.:
6
"Die Türe zum Speicher darf eingebracht werden. Jedoch darf der Zugang
7
zu Gemeinschaftseinrichtungen nicht versperrt werden…"
8
Die Beteiligte zu 3 errichtete auf dem Dachboden mehrere Zwischenwände. Die
Speicherräume stattete sie zu nicht näher bekannter Zeit u. A. mit einem Tisch nebst
Tischdecke und zwei Stühlen, Fernseher und Radiogerät sowie einer mit Bettlaken
bezogenen Matratze aus.
9
Spätestens seit 2001 streiten die Beteiligten zu 1 und 2 sowie 3 darüber, ob der
Dachboden zu Wohnzwecken genutzt werden darf. In der Notiz zu einem unter den
Beteiligten zu 1 und 3 am 26. November 2001 geführten Gespräch heißt es:
10
"Betr. Speicherumbau
11
Lt. Teilungserklärung darf der Speicher nicht als Wohnraum genutzt
12
werden.
13
Fr. M. sichert zu, daß ab jetzt keiner mehr die Räumlichkeiten
14
auf dem Speicher als Wohnraum nutzt.
15
Das weitere Vorgehen wird auf der nächsten Eigentümerversammlung im
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Jahr 2002 mit den Miteigentümern besprochen."
17
In der Folgezeit entfernte die Beteiligte zu 3 mit Hilfe des Beteiligten zu 1 die
Sanitäreinrichtungen oder tauschte sie aus.
18
Im Jahr 2004 brachte die Beteiligte zu 3 u. A. eine Toilette, ein Waschbecken und einen
Lüfterventilator an und ließ darüber hinaus ohne Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer im Dachboden ein zusätzliches Dachflächenfenster einbauen, zu
dessen Entfernung sie vergeblich aufgefordert wurde.
19
Zuvor hatte die Beteiligte zu 3 Wassereinbrüche auf dem Dachboden festgestellt und
zur Untersuchung der Schadensursache den Sachverständigen W. beauftragt, der in
seiner Stellungnahme vom 14. Februar 2004 ausführt, dass die "Wohnraumdachfenster
im Galeriegeschoss sämtlich undicht" (…) und (…) "infolge eindringenden Wassers die
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weiteren tragenden Bauteile wie Sparren und weitere Dachkonstruktion gefährdet"
seien.
Die Beteiligten zu 1 und 2 haben im Wesentlichen geltend gemacht, die von der
Beteiligten zu 3 vorgenommenen Ausbaumaßnahmen auf dem Dachboden seien
vorgenommen worden, um diesen als Wohnraum nutzen zu können. Sie bewohne
diesen teilweise selbst, teilweise überlasse sie ihn an dritte Personen, denen sie
Räume in ihrer Wohnung vermietet habe, zu Wohnzwecken.
21
Der Einbau des Dachflächenfensters stelle eine bauliche Veränderung dar, die die
Beteiligte zu 3 auch unter dem Gesichtspunkt der Gefahrenabwehr im Hinblick auf
Feuchtigkeitsschäden im Dachboden nicht eigenmächtig habe vornehmen dürfen. Sie
sei vielmehr verpflichtet gewesen, von ihr bemerkte Schäden am
Gemeinschaftseigentum dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen. Dies ergebe sich aus
dem wie folgt lautenden Punkt 5 der Gemeinschaftsordnung:
22
"Jeder Eigentümer ist verpflichtet, von ihm bemerkte Mängel oder Schäden am
Grundstück oder Gebäude, deren Beseitigung den Eigentümern gemeinschaftlich
obliegt, dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen. ..."
23
Die Beteiligten zu 1 und 2 haben beantragt,
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die Beteiligte zu 3 zu verpflichten,
25
1. die nachfolgenden Ein- und Umbauten im Speicherraum und am Dach
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des Hauses E. zu beseitigen:
27
das cremefarbene WC (Toilette) und das cremefarbene Handwasch-
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becken auf dem Speicher,
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die Eingangstür zum Speicherraum,
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die Zwischenwände auf dem Speicher,
31
das Dachfenster auf der Rückfront des Daches
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und den vorherigen Zustand wieder herzustellen.
33
34
2. es bei Vermeidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,- Euro,
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ersatzweise bis zu sechs Monten Ordnungshaft zu unterlassen,
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den Speicherraum des Wohnhauses E.
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selbst und/ oder durch die Überlassung an Dritte als Wohnraum zu
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Wohnzwecken zu nutzen.
39
Die Beteiligte zu 3 hat beantragt,
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die Gesuche zurückzuweisen.
41
Sie hat geltend gemacht, der Dachboden werde weder von ihr selbst noch durch
Überlassung an Dritte zu Wohnzwecken genutzt, sondern diene ihr lediglich zum
gelegentlichen stundenweisen Aufenthalt zu Hobbyzwecken wie Singen und Malen. Im
Übrigen sei die Nutzung als Wohnraum aber auch erlaubt. Entsprechendes gelte für den
Einbau des Dachflächenfensters, welcher im Übrigen ausweislich der gutachtlichen
Stellungnahme des von ihr beauftragten Sachverständigen W. als Maßnahme
ordnungsgemäßer Instandsetzung zur Gefahrenabwehr erforderlich gewesen sei, weil u.
A. aufgrund der mangelnden Be- und Entlüftungsmöglichkeit bereits
Feuchtigkeitsschäden auf dem Dachboden eingetreten seien.
42
Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme über die Frage des Vorhandenseins der
Sanitärgegenstände bereits im Jahre 1993 am 21. August 2006 – unter Ablehnung der
Anträge im Übrigen - die Beteiligte zu 3 verpflichtet, das mittlere Dachfenster auf der
Rückfront des Daches des Hauses zu beseitigen und den vorherigen Zustand des
Daches wieder herzustellen.
43
Gegen die amtsgerichtliche Entscheidung haben sowohl die Beteiligten zu 1 und 2 als
auch die Beteiligte zu 3 sofortige Beschwerde eingelegt.
44
Die Beteiligten zu 1 und 2 haben ihre ursprünglichen Anträge weiter verfolgt, soweit das
Amtsgericht denselben nicht entsprochen hat. Die Beteiligte zu 3 hat sich gegen die
vom Amtsgericht in Bezug auf das Dachfenster ausgesprochene Rückbauverpflichtung
gewandt und hierzu gemeint, sie sei ohne Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer zum Einbau des Dachfensters berechtigt gewesen, weil diese
hierdurch nicht beeinträchtigt würden.
45
Das Landgericht hat – unter Zurückweisung des Rechtsmittels der Beteiligten zu 3 und
des weitergehenden Rechtsmittels der Beteiligten zu 1 und 2 - am 10. April 2007 den
amtsgerichtlichen Beschluss geändert und die Beteiligten zu 3 verpflichtet,
46
1. das cremefarbene WC und das cremefarbene Handwaschbecken
47
im Speicherraum des Hauses E.
48
zu beseitigen.
49
2. es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,- Euro,
50
ersatzweise bis zu sechs Monten Ordnungshaft zu unterlassen,
51
den Speicherraum des Wohnhauses E.
52
selbst und/ oder durch die Überlassung an Dritte als Wohnraum zu
53
Wohnzwecken zu nutzen.
54
55
Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 3 mit der sofortigen weiteren Beschwerde.
56
Die Beteiligten zu 1 und 2 treten dem entgegen und verteidigen die landgerichtliche
Entscheidung.
57
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
58
II.
59
Das zulässige Rechtsmittel ist zum Teil begründet.
60
1.
61
das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3 habe keinen Erfolg; das Rechtsmittel der Be-
62
teiligten zu 1 und 2 nur insoweit, als sie die Beseitigung des WC und des Hand-
63
waschbeckens sowie die Verpflichtung zur Unterlassung der Dachbodennutzung
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zu Wohnzwecken begehren.
65
Im Ergebnis zu Recht habe das Amtsgericht die Beteiligte zu 3 verpflichtet, das von
ihr zusätzlich eingebaute mittlere Dachfenster auf der Rückfront des Daches des
Hauses E. zu beseitigen und den vorherigen Zustand des Daches
wiederherzustellen.
66
Den Beteiligten zu 1 und 2 stehe insoweit ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1
BGB in Verbindung mit §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG zu.
67
Der Einbau des Dachflächenfensters stelle eine bauliche Veränderung im Sinne
von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar, weil damit in die Substanz des im
Gemeinschaftseigentum stehenden Daches eingegriffen worden und eine auf Dauer
angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen
Eigentums vorgenommen worden sei [vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage, §
22 Rdnr. 6, Weidnauer, WEG, 7. Auflage, § 22 Rdnr. 1]. Soweit die Beteiligte zu 3
geltend mache, es handele sich hier um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sei dem schon deshalb nicht zu
folgen, weil die Beteiligte zu 3 selbst nicht schlüssig dargetan habe, dass zur
Behebung des im Dachboden eingetretenen Feuchtigkeitsschadens der Einbau
eines weiteren Dachfensters erforderlich gewesen ist. Dies ergebe sich aus der von
der Beteiligte zu 3 selbst überreichten gutachtlichen Stellungnahme des
Sachverständigen W. gerade nicht; vielmehr führe der Sachverständige die
festgestellte Durchfeuchtung lediglich auf die Undichtigkeit der vorhandenen
Dachfenster zurück.
68
Der Einbau des Dachflächenfensters habe danach als bauliche Veränderung der -
unstreitig nicht vorliegenden - Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer
bedurft. Diese wäre nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG nur dann entbehrlich
gewesen, wenn der Einbau des Fensters den übrigen Wohnungseigentümern
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keinen Nachteil verursacht hätte, der über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Ein solcher Nachteil, der in jeder
nicht ganz unbedeutenden Beeinträchtigung zu sehen sei, liege hier jedoch vor. Ob
ein Nachteil bereits in der optischen Veränderung des Gebäudes zu sehen sei, oder
nur bei einer ästhetischen Beeinträchtigung des Gesamteindrucks vorliegt, könne im
vorliegenden Fall dahingestellt bleiben. Denn ein nicht hinnehmbarer Nachteil sei
den Beteiligten zu 1 und 2 jedenfalls dadurch entstanden, dass die Beteiligte zu 3
durch den Einbau eines zusätzlichen Dachflächenfensters im Zusammenspiel mit
den übrigen von ihr vorgenommenen Ausbaumaßnahmen jedenfalls die Möglichkeit
geschaffen habe, den Speicherraum wohnungsähnlich und damit intensiver als
durch das ihr eingeräumte Sondernutzungsrecht erlaubt, zu nutzen [vgl. BayObLG,
WuM 1993, 706 f., BayObLG, WuM 1994, 163 ff. jeweils m.w.N.].
Da vorliegend in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine konkrete
Nutzungsbestimmung oder -beschränkung hinsichtlich des der alleinigen
Sondernutzung durch die Beteiligte zu 3 zugewiesenen Dachbodens nicht getroffen
worden sei, ergäben sich Art und Ausmaß der das Sondernutzungsrecht
einräumenden Nutzung aus § 15 Abs. 2 WEG. Nach dem in dieser Vorschrift zum
Ausdruck kommenden allgemeinen Rechtsgedanken dürfe die Beteiligte zu 3 die
Dachräume in einer der Beschaffenheit dieser Räume entsprechenden Weise
nutzen. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass Speicherräume regelmäßig
nur zum Abstellen von Gegenständen verwendet und daher nur gelegentlich
betreten würden, könne allenfalls noch die Duldung eines Dachbodens als
Hobbyraum oder Werkstatt von den Miteigentümern verlangt werden. Hier habe
jedoch die Beteiligte zu 3 durch den im Zusammenhang mit den übrigen
Ausbaumaßnahmen zu bewertenden Einbau eines weiteren Dachflächenfensters
die Möglichkeit zu einer wesentlich intensiveren wohnungsähnlichen Nutzung des
Speicherraumes und damit auch einer höheren personenmäßigen Belegung ihrer
Wohnung geschaffen. Dies stelle gerade in einer - wie hier bestehenden - kleinen
Wohnungseigentümergemeinschaft eine nicht nur geringfügige Benachteiligung der
übrigen Wohnungseigentümer dar, die die Beteiligten zu 1 und 2 nach dem Maßstab
des § 14 WEG nicht hinzunehmen brauchten [vgl. BayObLG, a.a.O.].
70
Etwas Anderes ergebe sich hier auch nicht daraus, dass - wie inzwischen unstreitig
- der Dachboden bereits von den Voreigentümern der Beteiligten zu 3 zu
wohnungsähnlichen Zwecken genutzt und dies von den übrigen
Wohnungseigentümern zumindest geduldet worden sei. Zum Einen lasse sich
daraus, dass die Beteiligten zu 1 und 2 die über das Sondernutzungsrecht
hinausgehende Nutzung des Dachbodens durch den Voreigentümer über einen
gewissen Zeitraum hingenommen haben, nicht herleiten, dass die Beteiligten zu 1
und 2 auch ihr Recht, die Beteiligte zu 3 auf Beseitigung von baulichen
Veränderungen, die ihr die Möglichkeit zu einer weiter intensivierten Nutzung der
Räume zu Wohnzwecken bieten, verwirkt haben könnten. Im Übrigen habe die
Beteiligte zu 3 sich ihrer eventuellen Rechte jedenfalls dadurch begeben, dass sie
mit der Unterzeichnung der Erklärung vom 26. November 2001 freiwillig auf die
Nutzung der Speicherräume zu Wohnzwecken verzichtet habe. Warum die
Beteiligte zu 3 meine, durch die Unterzeichnung dieser Erklärung eine Verpflichtung
nicht eingegangen zu sein, sei nicht nachzuvollziehen.
71
Zu Unrecht habe das Amtsgericht den Antrag der Beteiligten zu 1 und 2 auf
Beseitigung der Toilette und des Handwaschbeckens zurückgewiesen. Insoweit
72
ergebe sich ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung
mit §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG.
Zwar sei dem Amtsgericht darin zuzustimmen, dass der Einbau der hier im Streit
stehenden Sanitäranlagen keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1
WEG darstellt, da der Anschluss an bereits bei Erwerb der Wohnung durch die
Beteiligte zu 3 vorhandene und ursprünglich unstreitig mit Zustimmung der
Wohnungseigentümergemeinschaft verlegte Leitungen erfolgt ist. Gleichwohl seien
diese Einbauten von der Beteiligte zu 3 zu entfernen, weil auch der Anschluss eines
WC und eines Handwaschbeckens insbesondere auch im Zusammenhang mit dem
Einbau des Dachflächenfensters gesehen die Möglichkeit zu einer
wohnungsähnlichen Nutzung des Dachbodens schaffe, die die Beteiligten zu 1 und
2 - wie ausgeführt - über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß
benachteilige und von diesen nicht hingenommen werden muss.
73
Zudem habe die Beteiligte zu 3 durch die Erklärung vom 26. November 2001 und
die daraufhin erfolgte Entfernung der alten Anlagen auf die Ausstattung der
Speicherräume mit Sanitäreinrichtungen verzichtet.
74
Ebenfalls zu Unrecht habe das Amtsgericht schließlich den von den Beteiligten zu 1
und 2 mit dem Antrag zu 2 verfolgten Unterlassungsanspruch abgelehnt. Die
Beteiligten zu 1 und 2 könnten von der Beteiligten zu 3 die Unterlassung der
Nutzung des Dachbodens zu Wohnzwecken gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB in
Verbindung mit §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG verlangen. Wie bereits ausgeführt, sei
die wohnungsähnliche Nutzung der Speicherräume durch das der Beteiligten zu 3
zugewiesene Sondernutzungsrecht nicht gedeckt, sondern stelle eine von den
Miteigentümern nicht hinzunehmende Benachteiligung im Sinne des § 14 Nr. 1
WEG dar. Dahinstehen könne, ob der Dachboden - wie zwischen den Beteiligten
streitig - bereits von der Beteiligten zu 3 zu Wohnzwecken genutzt wird, da zur
Bejahung eines (vorbeugenden) Unterlassungsanspruchs gemäß § 1004 Abs. 1
Satz 2 BGB schon eine erstmals ernsthaft drohende Beeinträchtigung ausreiche.
Eine solche sei im vorliegenden Fall gegeben, da der Ausbau des Dachbodens mit
einem weiteren Dachflächenfenster und sanitären Einrichtungen wie dargelegt die
Möglichkeit zur wohnungsähnlichen Nutzung geschaffen habe und es - gerade auch
im Hinblick auf die von den Beteiligten zu 1 und 2 unwidersprochen vorgetragene
und fotografisch dokumentierte Ausstattung der Räume mit Matratze, Tisch, Stühlen
und Rundfunkgeräten - nahe liegt, dass von dieser Möglichkeit zukünftig auch
Gebrauch gemacht werden soll.
75
2.
in allen Punkten stand.
76
Das Landgericht hat zunächst zutreffend einen Anspruch der Beteiligten zu 1 und 2 auf
Rückgängigmachung der vorgenommenen baulichen Veränderung in Gestalt des
Dachfenstereinbaus bejaht, allerdings zu Unrecht einen solchen auf Unterlassung der
Nutzung des Dachbodens zu Wohnzwecken und auf Beseitigung der Toilette und des
Handwaschbeckens befürwortet.
77
a) Unterlassung der Nutzung des Dachbodens zu Wohnzwecken
78
Entgegen der Auffassung der Kammer steht den Beteiligten zu 1 und 2 ein Anspruch
79
aus §§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, 15 Abs. 3 WEG auf Unterlassung
Dachbodens zu Wohnzwecken nicht zu. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer
einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des
gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und
Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen ergibt (§ 15 Abs. 3 WEG)
sowie Beseitigung entsprechender Störungen verlangen (§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB).
aa)
80
Zu Recht ist die Kammer davon ausgegangen, dass vorliegend die Teilungserklärung
eine konkrete Nutzungsbestimmung oder eine Beschränkung der alleinigen
Sondernutzung hinsichtlich des der alleinigen Sondernutzung durch die Beteilige zu 3
zugewiesenen Dachbodens nicht trifft.
81
Die Teilungserklärung verbietet die Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken
nicht ausdrücklich. Die Beteiligte zu 3 erhält als Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 "die
ausschließliche Nutzung des Dachbodens, im Aufteilungsplan braun angelegt".
82
Es mag offen bleiben, ob diese Regelung bei Fehlen gegenteiliger Anhaltspunkte als
eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter ausgelegt werden könnte. Dafür
spricht, dass die Nutzung zu dauerndem Wohnen nicht der regelmäßigen
Zweckbestimmung eines Dachbodens entspricht (vgl. BayObLG ZWE 2007, 47; Senat
WuM 1997, 517). Andererseits wird vorliegend nicht der Nutzungszweck der in Rede
stehende Fläche im Dachgeschoss ("als Dachboden") festgeschrieben, sondern
lediglich die Nutzung des Dachbodens in Form eines Sondernutzungsrechts dem
Eigentümer der Wohnung Nr. 4 zugeordnet, also in erster Linie eine
Nutzungszuweisung ausgesprochen. Gegen eine Zweckbestimmung mit
Vereinbarungscharakter mit der Folge eines Ausschlusses jeglicher Wohnnutzung
spricht aber hier zusätzlich zum Einen, dass die vom Sachverständigen W. als
Galeriegeschoss bezeichneten Räumlichkeiten schon zu Anfang mehrere großflächige
Dachflächenfenster aufwiesen, was sich im Falle einer gewollten Zweckzuweisung
ausschließlich als Abstellraum als sinnlos, jedenfalls aber mit Blick auf den erhöhten
Installations- und Wartungsaufwand als unwirtschaftlich darstellte. Hinzu kommt, dass
die Räumlichkeiten im Dachgeschoss ("Dachboden") in der Folgezeit 1987 im
Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern zu Wohnzwecken einer Großfamilie und
von der Beteiligten zu 3 nach ihrem Erwerb 1993 jedenfalls zumindest ähnlich einem
Hobbyraum genutzt worden sind. Unter diesen Umständen kann jedenfalls die Nutzung
des Dachgeschosses als Hobbyraum, die allein von der Beteiligten zu 3 beansprucht
wird, nicht als zweckwidrig eingestuft werden. Dies hat zur Folge, dass eine
Raumnutzung, die den Mittelpunkt der Lebensführung einer Person oder einer Familie
bildet – ohne Änderung der Teilungserklärung – zwar ausgeschlossen ist, nicht aber ein
gelegentliches Benutzen zu Wohnzwecken, etwa als Gästezimmer, das bei einer
Zweckbestimmung als Hobbyraum zu tolerieren wäre (vgl. BayObLG ZWE 2007, 47;
NZM 1999, 33; KK-WEG Abramenko § 14 Rdz. 13 m.w.N.).
83
bb)
84
Ewas Anderes könnte allerdings gelten, wenn die Beteiligte zu 3 sich durch die
Erklärung vom 26.11.2001 in einer Weise gebunden hätte, die es zulässt, ihr nunmehr
jegliche Wohnnutzung zu versagen. Dies ist indes nicht der Fall. Denn die Beteiligte zu
85
3 wollte offenbar nicht eine auf Änderung der Teilungserklärung abzielende Erklärung
abgegeben, sondern nur deklaratorisch einen Verzicht auf die Wohnnutzung
aussprechen, von der sie aufgrund der Erklärung des Verwalters meinte, dass die
Teilungserklärung diese nicht erlaube. Geschäftsgrundlage dieser Erklärung war also,
dass die Teilungserklärung die Wohnnutzung des Dachgeschosses verbietet, was nicht
der Fall ist. Wäre indes die Erklärung auf eine Änderung der Teilungserklärung
gerichtet, so käme hinzu, dass diese nur durch Vereinbarung unter Beteiligung
sämtlicher Wohnungseigentümer geändert werden könnte. An der Vereinbarung war
aber neben der Beteiligten zu 3 nur der Verwalter beteiligt, von dem nicht gesagt ist,
dass er mit entsprechender Vollmacht der übrigen Wohnungseigentümer versehen war.
cc)
86
Da nach den vorangegangenen Ausführungen eine Zweckbestimmung des
"Dachbodens" als bloßer Abstellraum nicht festgeschrieben und jegliche anderweitige
Nutzung nicht von vornherein ausgeschlossen ist, kommt es darauf an, ob die
Versagung der Wohnnutzung in Bezug auf das Dachgeschoss dem Interesse der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dies ist nicht
der Fall. Denn das Dachgeschoss war wie ausgeführt früher als Wohnung von einer
Großfamilie genutzt, ist – wie die Fotos zeigen - entsprechend eingerichtet und
abgetrennt; der Sachverständige W. spricht vom Galeriegeschoss. Beachtliche Gründe,
die für ein wohlverstandenes Interesse der Wohnungseigentümer an der generellen
Versagung der Wohnnutzung, also auch im Umfang eines Hobbyraumes, sprechen,
sind weder dargetan noch sonst ersichtlich.
87
Hinzu kommt, dass ein Unterlassungsanspruch voraussetzt, dass eine Wohnnutzung
durch die Beteiligte zu 3 im Sinne eines Aufenthalts einiger Dauer bereits stattgefunden
hat, was nicht ohne weiteres als festgestellt gelten kann, und als materielle
Anspruchsvoraussetzung ferner drohende Wiederholung (vgl. BGH NJW 2005, 594).
Zumindest an letzterem fehlt es, da die Beteiligte zu 3 eine "Wohnnutzung" des
Dachbodens im eigentlichen Sinne nicht beansprucht, sondern lediglich die
Beibehaltung ihrer "Hobbynutzung" (Singen und Malen) unter Benutzung der aus den
Fotos ersichtlichen "Komfortmerkmale".
88
Hiernach bleibt festzuhalten, dass, dass der Beteiligten zu 3 jedenfalls aufgrund ihrer
derzeit objektivierten Nutzung – zumal mit Blick auf die angesprochenen
Besonderheiten des Falles – eine Unterlassung einer Wohnnutzung des Dachbodens
schlechthin nicht aufgegeben werden kann.
89
b) Entfernung des WC und das Handwaschbeckens
90
Zu Unrecht hat die Kammer auch die Beteiligte zu 3 für verpflichtet gehalten, das WC
und das Handwaschbecken zu entfernen. Abgesehen davon, dass der Beteiligten zu 3
die Wohnnutzung schlechthin nicht zu untersagen ist, können diese bei
Eigentumserwerb jedenfalls zunächst bereits vorhanden
Sanitäreinrichtungsgegenstände für die hier mit Blick auf die angesprochenen
Besonderheiten zu tolerierende Nutzung als Hobbyraum nicht von vornherein als
atypisch angesehen werden. Sie stellen Ausstattungsmerkmale dar, die bei der
Ausübung von Freizeitbeschäftigungen einen gewissen Komfort bedeuten, und nicht
zwingend auf die Vorbereitung einer (umfassenden) Wohnnutzung hinweisen.
91
Aufgrund der Erklärung der Beteiligten zu 3 vom 26. November 2001 ergibt sich
entsprechend den vorangegangenen Ausführungen nichts Abweichendes. Die Duldung
der Entfernung der alten Anlagen lässt sich auch nicht als Verzicht auf die Ausstattung
der Räume des Dachbodens mit Sanitäreinrichtungen auslegen, jedenfalls nicht auch
für den Fall, dass die Wohnnutzung der Beteiligten zu 3 nicht schlechthin verboten
werden kann, sondern die ein gelegentliches Benutzen zu Wohnzwecken
einschließende Nutzung als Hobbyraum toleriert werden muss.
92
c) Beseitigung Dachfenster
93
aa)
94
Die Beteiligte zu 3 hat dadurch, dass sie das mittlere Dachfenster auf der Rückfront
eingebaut hat, in die Dachkonstruktion und somit in einen nach § 5 Abs. 2 WEG
ausdrücklich dem Gemeinschaftseigentum zugeordneten Bauteil eingegriffen. Die
Beteiligte zu 3 hätte daher für die bauliche Veränderung, die einen erheblichen Eingriff
in die äußere Gestaltung des Gebäudes darstellt - zumal das eingebaute Fenster, wie
die überreichten Fotos zeigen, großflächiger als das daneben befindliche ausgelegt ist -
die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einholen müssen (§§ 22 Abs. 1, 14
WEG). Dies gilt um so mehr, als das Dachfenster mit dem Einbau in die Dachfläche zum
Gemeinschaftseigentum gehört, dessen Instandhaltungsaufwand sich hierdurch im
Vergleich zu einer schlichten Eindeckung mit Dachpfannen erhöht. Neben der Gefahr
der Undichtigkeit birgt das Dachfenster zudem künftig ein Streitpotential hinsichtlich der
Kosten im Falle des Verschleißes bzw. der Erneuerungsbedürftigkeit, ob diese nämlich
zu Lasten der Gemeinschaft gehen.
95
bb)
96
Offenbleiben mag, ob der Fenstereinbau – ggf. auch ohne die vorgesehene
Unterrichtung des Verwalters – zu tolerieren wäre, wenn es sich hierbei um eine
Notmaßnahme der Instandsetzung gehandelt hätte. Denn Letzteres war – so rechtlich
einwandfrei das Landgericht - nicht der Fall. Den angebotenen
Sachverständigenbeweis haben die Vorinstanzen hierzu zu Recht nicht erhoben. Denn
er war nicht durch schlüssiges Vorbringen unterlegt. Nach der gutachtlichen
Stellungnahme W. vom 14.02.2004 waren die Wohnraumfenster im Galeriegeschoss
sämtlich undicht und wiesen starke Durchfeuchtungsspuren auf, es drang Regenwasser
ein; dadurch seien die Holzrahmen, insbesondere in den Eckstößen verfault, das Holz
habe keine ausreichende Stabilität mehr; infolge des eindringenden Wassers seien
auch die weiteren tragenden Bauteile, wie Sparren und weitere Dachkonstruktion
gefährdet; es bestehe unbedingter Handlungsbedarf.
97
Der Gutachter nennt nicht nur keine Abhilfemaßnahmen, insbesondere nicht den Einbau
eines weiteren Dachfensters, sondern befürwortet auch nicht die Schaffung einer
Querlüftung. Gerade der Vortrag, der Sachverständige habe als eine wesentliche
Ursache der starken Feuchtigkeitsschäden (angefaulte Dachsparren) ermittelt, dass der
Dachbodenraum keine Querlüftung ermögliche und dies der Beteiligten zu 3 mündlich
erklärt erweist sich als unschlüssig. Denn in seiner schriftlichen Stellungnahme hatte
der Gutachter die Durchfeuchtung, die Schäden und den Handlungsbedarf auf
eindringendes Regenwasser zurückgeführt. Dieser Ursache – dies kann der Senat auch
ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen beurteilen – kann (anders u. U. bei
Kondensfeuchtigkeit) denknotwendig nicht durch Schaffung einer Querlüftung begegnet
98
werden. Damit erwies sich der Einbau des Fensters zur Beseitigung der
Feuchtigkeitsursache von vornherein als ungeeignet und war der
Sachverständigenbeweis – da das Gegenteil erwiesen war - nicht zu erheben.
III.
99
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 62 Abs. 1; 47 a. F. WEG.
100
Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 62 Abs. 1; 48 Abs. 3 a. F. WEG.
101
...
102