Urteil des OLG Düsseldorf, Az. I-10 U 74/06

OLG Düsseldorf: treu und glauben, fristlose kündigung, kaution, gaststätte, vermieter, anschlussberufung, beendigung, ezb, verschulden, form
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 74/06
Datum:
14.12.2006
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-10 U 74/06
Leitsätze:
BGB §§ 311, 537, 581 Abs. 2
ZPO § 301
1. Ein in dem Erlass eines Teilurteils liegender Verfahrensfehler wird
geheilt, wenn das Rechtsmittelgericht die gegen das Teilurteil und das
Schlussurteil eingelegten zulässigen Rechtsmittel zu gemeinsamer
Verhandlung und Entscheidung verbindet.
2. Unrichtige oder unvollständige Angaben über Umsätze oder Erträge
eines Unternehmens (hier: Gaststätte) können eine Haftung wegen
Verschuldens bei Vertragschluss auslösen und dieses Verschulden
Grund für eine fristlose Kündigung sein.
3. Den Pächter trifft die darlegungs- und Beweislast für eine
Aufklärungspflichtver-letzung des Verpächters.
4. Der Pächter trägt das volle Verwendungsrisiko für die Gaststätte. Es
obliegt ihm zu kalkulieren, ob er die Gaststätte - auch unter
Berücksichtigung des vereinbarten Pachtzinses - rentabel führen kann.
Demgemäß muss er sich zur Abschätzung seines Verwendungsrisikos
gegebenenfalls aussagekräftige betriebswirtschaftliche Umsatz- und
Ertragszahlen aus der Zeit der Vorbetreiber vorlegen lassen.
5. Eine Befreiung von der Verpflichtung zur Zahlung des Pachtzinses
wegen anderweitiger Gebrauchsüberlassung (§§ 581 Abs. 2, 537 BGB)
kommt nur in Betracht, wenn der Pächter für den streitgegenständlichen
Zeitraum noch einen Besitzwillen hat. Das ist nicht der Fall, wenn er –
wie hier - endgültig ausgezogen ist.
Tenor:
Auf die Anschlussberufung des Klägers werden das am 21. April 2006
verkündete Teilurteil (I-10 U 74/06) und das am 24. Juli 2006 verkündete
Schlussurteil (I- 10 U 117/06) der Einzelrichterin der 13. Zivilkammer des
Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung der Rechtsmittel der
Beklagten teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger
1. 28.862,75 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB aus
21.405,30 € seit dem 18.01.2006 (Beklagter zu 1) bzw. seit dem
30.12.2005 (Beklagte zu 2) und aus weiteren 7.457,49 € seit dem
27.03.2006,
2. weitere 2.482,23 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB
seit dem 6.04.2006
3. sowie weitere 2.457,49 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz
der EZB seit dem 28.08.2006
zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass der Freistellungsanspruch des Klägers in der
Hauptsache erledigt ist.
Die Kosten der Berufungen – einschließlich der Kosten der
Anschlussberufung - tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des
Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu
vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vorab in
gleicher Höhe Sicherheit leistet.
T a t b e s t a n d
1
Die Beklagte zu 2) hat von dem Kläger mit Unterpachtvertrag vom 23.05.2005 (Anlage K
3) die Gaststätte "F." in der "K.-G." in D. gepachtet. Der Beklagte zu 1) hat unter dem
13.05.2005 "für alle bestehenden und zukünftigen Forderungen, die der Firma K. aus
Lieferung, Leistung und Verpachtung für die Gaststätte "F." gegenüber der Beklagten zu
2) zustehen oder demnächst zustehen werden" die selbstschuldnerische Bürgschaft
übernommen. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Bürgschaftsurkunde
verwiesen (Anlage K 2). Mit Schreiben vom 26.10.2005 (Anlage K 7) erklärte die
Beklagte zu 2) gegenüber dem Kläger die Anfechtung des Pachtvertrages wegen
arglistiger Täuschung. Zum 31.10.2005 gab sie die Gaststätte an den Kläger zurück. Die
Parteien haben erstinstanzlich über rückständige Pacht, nicht gezahlte
Getränkelieferungen, die nicht gezahlte Kaution und einen Freistellungsanspruch des
Klägers gestritten. Wegen des erstinstanzlichen Parteivortrags, der gestellten Anträge
und der getroffenen Feststellungen wird auf die angefochtenen Urteile verwiesen (GA
47 ff.; 103 ff).
2
Das Landgericht hat die Beklagten mit Teilurteil vom 21.04.2006 zur Zahlung von
28.862,75 € nebst den sich aus dem Urteilstenor ergebenden Zinsen, sowie zur
Freistellung des Klägers von allen Ansprüchen der Hauptvermieterin verurteilt. Mit
Schlussurteil vom 24.07.2006 hat es dem Kläger weitere 2.482,23 € nebst im Einzelnen
bezeichneter Zinsen zugesprochen. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die
Entscheidungsgründe der genannten Urteile (GA 55 ff; 109 ff.) Bezug genommen.
3
Hiergegen richten sich die form- und fristgerecht eingelegten Berufungen der Beklagten,
mit denen sie ihre erstinstanzlichen Klageabweisungsanträge weiter verfolgen. Die
Beklagten rügen die Unzulässigkeit des Teilurteils und machen mit ihren
Berufungsbegründungen vom 26.07.2006 (GA 134 ff.) und vom 2.11.2006 (GA 178 ff.),
auf die im Einzelnen verwiesen wird, weiterhin geltend, dass sie berechtigt gewesen
seien, sich aufgrund der unterlassenen Aufklärung über die realistische
Umsatzmöglichkeit vorzeitig von dem Vertrag zu lösen. Entgegen der Auffassung der
Kammer sei ein "Mindestbezug" von 30 Hektolitern pro Quartal vereinbart gewesen. Der
Kläger sei über die tatsächlich erzielten und erzielbaren Umsätze im Detail informiert
gewesen. Daher habe er gewusst, dass die Vorpächterin wegen zu geringer Umsätze
Insolvenz habe anmelden müssen und dass die Umsätze mit dem für die Profitabilität
einer solchen Kneipe entscheidenden "Fassbier" niemals 30 hl pro Quartal, sondern
allenfalls 10 hl pro Quartal ausgemacht hätten. Die nachhaltig geringen Umsätze und
die nachhaltigen Verluste hätten seit Jahren ihre Ursache in der – weil versteckt hinter
anderen Geschäften - schlechten Lage der "Pils-Kneipe" innerhalb des K.-C. sowie
einer Veränderung der Konsumgewohnheiten. Gleichwohl habe der Kläger bei seinen
Vermietungsversuchen - auch ihnen gegenüber - versucht, den Eindruck zu erwecken,
dass es sich um ein lukratives Geschäft handele, bei dem die vertraglich geforderten
Mindestumsätze beim Fassbier leicht erreicht und bei weitem überschritten und damit
die Pacht verdient würde. Im Übrigen sei die Kammer ihrem Vortrag nicht
nachgegangen, dass das Lokal seit dem 1.11.2005 mit anderer Besetzung wieder
geöffnet sei und insofern die Miete nicht mehr von ihnen verlangt werden könne. Bei
dieser Sachlage könne der Kläger auch nicht zusätzlich zur Miete die volle Kaution
einfordern. Mit ihrer Berufung gegen das Schlussurteil (GA 178 ff.) wiederholen die
Beklagten ihre bereits in der Berufung gegen das Teilurteil dargestellte Begründung.
4
Der Kläger verteidigt die angefochtenen Urteile und bittet nach Maßgabe seiner
Berufungserwiderungen vom 24.08.2006 (GA 150 ff.) und vom 12.09.2006 (GA 171) um
Zurückweisung der Berufungen. Er erklärt den Freistellungsanspruch für erledigt und
beantragt im Wege der form- und fristgerechten Anschlussberufung,
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die Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 2.457,49 € nebst Zinsen in Höhe von 8
Prozentpunkten über Basiszinssatz seit dem 28.08.2006 zu zahlen.
6
Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Anschlussberufung.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien
einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.
8
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die zulässigen Berufungen der Beklagten gegen das Teilurteil vom 21.04.2006 und
gegen das Schlussurteil vom 24.07.2006 haben in der Sache keinen Erfolg. Das
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Landgericht hat die Beklagten mit zutreffender Begründung zur Zahlung von 28.862,75 €
(Teilurteil v. 21.04.2006), von weiteren 2.482,23 € (Schlussurteil v. 24.07.2006) und zur
Freistellung von Ansprüchen der Hauptvermieterin (Teilurteil v. 21.04.2006) verurteilt.
Die angefochtenen Urteile beruhen im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§
513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im
Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529
Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Demgegenüber sind die Beklagten auf
die Anschlussberufung des Klägers zur Zahlung weiterer 2.457,49 € zu verurteilen.
Darüber hinaus ist auf den einseitig gebliebenen Antrag des Klägers die Erledigung des
zuerkannten Freistellungsanspruchs festzustellen. Insgesamt schulden die Beklagten
dem Kläger "wie Gesamtschuldner" einen Betrag von
33.802,47 €.
Gründen der angefochtenen Urteile nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungs-
und Anschlussberufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.
A. Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil v. 21.04.2006
11
I.
12
Es mag dahinstehen, ob es sich bei dem Teilurteil der Kammer vom 21.04.2006 um ein
unzulässiges Teilurteil handelt. Selbst wenn der Erlass des Teilurteils wegen der
naheliegenden Gefahr widersprechender Entscheidungen im Schlussurteil unzulässig
war, wird der darin liegende Verfahrensfehler geheilt, wenn das Rechtsmittelgericht -
wie hier unter dem federführenden Aktenzeichen I-10 U 74/06 - die gegen das Teilurteil
und das Schlussurteil eingelegten zulässigen Rechtsmittel zu gemeinsamer
Verhandlung und Entscheidung verbindet (BGH, Urt. v. 10.7.1991, NJW 1991, 3036).
13
II.
14
Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass dem Kläger gegen die Beklagte zu
2) als Pächterin ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Pacht (7-12/05 + 1-
3/06/Teilurteil; 5-7/06/Anschlussberufung/= insgesamt 24.797,72 €), der vereinbarten
Kaution (6.000,00 €/Teilurteil) und von nicht bezahlten Getränkelieferungen
(522,52 €/Teilurteil) in Höhe von insgesamt
31.320,24 €
zweitinstanzlich vom Kläger zu Recht für erledigt erklärte - Freistellungsanspruch
zusteht. Hierfür haftet der Beklagte zu 1) dem Kläger gemäß § 765 BGB aus der vom
ihm übernommenen selbstschuldnerischen Bürgschaft.
15
1.
16
Als Pächterin haftet die Beklagte zu 2) gemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB auf
Zahlung rückständiger Pacht für die Monate Juli bis Dezember 2005 und Januar bis
März 2006 in Höhe von insgesamt 22.340,23 € (= 28.862,75 € - 6.000 € - 522,52 €)
sowie gemäß § 433 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Unterpachtvertrag vom 23.5.2005 aus
unbezahlter Getränkelieferung in – unstreitiger – Höhe von 522,52 €.
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Demgegenüber berufen sich die Beklagten – wie schon in erster Instanz – auch
zweitinstanzlich ohne Erfolg darauf, die Beklagte zu 2) habe sich wegen einer
unterlassenen Aufklärung über die realistische Umsatzmöglichkeit vorzeitig von dem
Vertrag mit dem Kläger lösen können. Zwar können unrichtige oder unvollständige
Angaben über Umsätze oder Erträge eines Unternehmens eine Haftung wegen
Verschuldens bei Vertragschluss auslösen und dieses Verschulden Grund für eine
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Verschuldens bei Vertragschluss auslösen und dieses Verschulden Grund für eine
fristlose Kündigung sein (BGH, Urt. v. 16.4.1997, NJWE-MietR 1997, 150). Die
Voraussetzungen für ein solches Verschulden des Klägers sind jedoch entgegen der
Auffassung der Beklagten nach den gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden
Feststellungen nicht erfüllt, so dass die von der Beklagten zu 2) mit Schreiben vom
26.10.2005 (Anlage K 7) erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung unter keinem
rechtlichen Gesichtspunkt zu einer vorzeitigen Beendigung des bis zum 31.7.2006
abgeschlossenen Unterpachtvertrages (§ 4 UPV) geführt hat. Der Senat vermag auch
unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens eine Aufklärungspflichtverletzung
durch den Kläger nicht festzustellen.
Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter
hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache,
die - für den Vermieter erkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluss des
Mieters zur Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben
erwartet werden kann (BGH, Urt. v. 28.6.2006, XII ZR 50/04; Urt. v. 28.4.2004, GuT
2004, 160 = MDR 2004, 1177 = NJW 2004, 2674 = NZM 2004, 619 = ZMR 2004, 653;
Urt. v. 16.2.2000, ZIP 2000, 887). Bestehen bzw. Umfang der Aufklärungspflicht richten
sich hierbei nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Person des
Mieters und dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheit oder
Unerfahrenheit. Allerdings ist der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter das
Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter muss
selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil ist oder
nicht. Es ist seine Sache, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen
Punkten in den Vertragsverhandlungen Fragen zu stellen. Macht er hiervon keinen
Gebrauch, kann er sich gegenüber dem Vermieter nicht auf eine Aufklärungspflicht
berufen.
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Hieran gemessen lässt sich weder feststellen, dass der Kläger der Beklagten zu 2)
einen bestimmten Mindestumsatz garantiert hat noch irrtums- bzw. täuschungsrelevante
Erklärungen über die mit der verpachteten Gaststätte erzielbaren Umsätze abgegeben
oder solche Erklärungen pflichtwidrig unterlassen hat. Das Landgericht hat ausweislich
des Verhandlungsprotokolls bereits in der mündlichen Verhandlung vom 29.3.2006
darauf hingewiesen, dass der diesbezügliche Vortrag der Beklagten unschlüssig sei,
ohne dass diese in der Folge eine ausreichende Spezifizierung vorgenommen haben.
Ihre Behauptungen, der Kläger habe sie über die tatsächlichen Umsätze des
streitgegenständlichen Geschäftslokals bewusst nicht aufgeklärt und insofern arglistig
getäuscht und er habe den Eindruck zu erwecken versucht, es würde sich um ein
lukratives Geschäft handeln, bei dem die Mindestumsätze leicht erreicht würden und die
Pacht leicht zu verdienen sei (Schriftsatz v. 7.4.06, GA 42 ff.), sind substanzlos. Welche
konkreten Erklärungen der Kläger über den Inhalt des schriftlichen Vertrages hinaus
insoweit abgegeben haben soll, haben die Beklagten nicht dargelegt. Aufgrund welcher
Umstände der Kläger von den geringen Umsätzen, der Verlustsituation und der
fehlenden Fähigkeit, Pachten zu zahlen, gewusst haben soll, wird nicht substantiiert.
Dass die Umsätze vier Jahre vor Abschluss des Unterpachtvertrages nicht ausgereicht
haben sollen, um die Pacht zu erwirtschaften, ist mangels Angabe der hierzu
notwendigen Umsatzzahlen nicht nachvollziehbar. Zu den angeblich zu geringen
Umsätzen der Vorpächter enthält das Vorbringen der Beklagten ebenso wenig Angaben
wie zu ihren eigenen Umsätzen. Zweitinstanzlich hat die Beklagte im Wesentlichen
lediglich ihr substanzloses Vorbringen mit teils geänderter Wortwahl wiederholt, ohne
den Vorwurf der Aufklärungspflichtverletzung in der Sache zu konkretisieren. Ihre
erstmalige Behauptung, der Kläger habe gewusst, dass die Umsätze mit dem für die
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Profitabilität einer solchen Kneipe angeblich entscheidenden "Fassbier" niemals 30 hl
pro Quartal, sondern allenfalls 10 hl pro Quartal ausmachten, ist nicht ausreichend
spezifiziert, jedenfalls gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Dem Vorbringen der
Beklagten ist nicht zu entnehmen, dass sie diesen Vortrag erstinstanzlich nicht aus
Nachlässigkeit unterlassen haben.
Selbst wenn aber "ein Mindestbezug" von 30 hl – wie die Beklagten im Schriftsatz vom
2.11.2006 substanzlos vortragen - nicht einmal ansatzweise realisierbar gewesen sein
sollte, rechtfertigt dies auch im Hinblick auf die pachtvertraglichen Vorgaben des
Klägers ohne weitere konkrete Angaben zu den betriebswirtschaftlichen
Rahmenbedingungen (Konzept, Material- und Personaleinsatz; tatsächlich erzielte
Umsätze) nicht ihre Schlussfolgerung, damit habe von vornherein festgestanden, dass
das Vertragsobjekt nur mit hohem Verlust werde betrieben können.
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Auch aus dem Umstand, dass der Kläger mit allen Vorpächtern gleichlautende Verträge
abgeschlossen haben soll, lässt sich – ohne hier ersichtlich nicht erfolgte gezielte
Nachfrage der Beklagten zu 2) – keine pflichtwidrig unterlassene Aufklärung ableiten.
Nach dem Gesetz trägt der Pächter das volle Verwendungsrisiko für die Gaststätte (§§
581 Abs. 2, 537 BGB). Es obliegt ihm zu kalkulieren, ob er die Gaststätte - auch unter
Berücksichtigung des vereinbarten Pachtzinses - rentabel führen kann (BGH, Urt. v.
28.4.1999, NJW 1999, 3187). Demgemäß hätte sich die Beklagte zu 2) zur Abschätzung
ihres Verwendungsrisikos für das Pachtlokal gegebenenfalls aussagekräftige
betriebswirtschaftliche Umsatz- und Ertragszahlen aus der Zeit der Vorbetreiber
vorlegen lassen müssen. Bereits das Landgericht hat zutreffend darauf verwiesen, dass
die Beklagte zu 2) hiervon keinen Gebrauch gemacht hat. Rechtserhebliches hierzu ist
auch zweitinstanzlich nicht dargelegt. Die angeblich schlechte Lage der "Pilskneipe"
innerhalb des K.-C. war für jedermann erkennbar. Die angebliche Veränderung der
Konsumgewohnheiten und deren Auswirkungen auf den Bierkonsum sind Umstände,
die ihr alleiniges Verwendungsrisiko betreffen und über die sie sich als kaufmännisch
denkende Partei im Vorfeld des Vertragsabschlusses selbst hätte informieren müssen.
Hiervon wurde sie auch durch die in § 15.4 UPV getroffene Regelung nicht befreit.
Insoweit geht der Senat aus den im angefochtenen Urteil dargelegten Erwägungen mit
dem Landgericht davon aus, dass mit dieser Regelung ein erzielbarer Mindestumsatz
von 30 hl nicht zugesichert wird. Soweit die Beklagten erstmals in zweiter Instanz
geltend machen, reine Pils- und Bierkneipen seien nicht mehr profitabel zu führen, sind
sie hiermit bereits nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Im Übrigen war der
Getränkeausschank nach den vertraglichen Regelungen nicht auf Pils und Bier
beschränkt. Soweit die Beklagten mit Schriftsatz vom 2.11.2006 erstmals behauptet
haben, der Kläger habe die Pachtinteressenten jeweils darin bestärkt, dass die 30 hl
Mindestumsatz bei weitem überschritten würden, lässt ihr Vorbringen nicht erkennen,
auf welche Weise der Kläger hier tätig geworden sein soll. Darüber hinaus ist sie hiermit
auch gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Das Gesagte gilt auch, soweit die
Beklagten im Schriftsatz vom 2.11.2006 behaupten, in gleicher Weise habe der Kläger
ihnen gegenüber argumentiert, als sie sich für die Pils-Kneipe interessierten und Details
(welche?) hinsichtlich der Umsatzmöglichkeiten erfragten. Von der naheliegenden
Möglichkeit, die Umsatzzahlen einzusehen, haben Sie ersichtlich keinen Gebrauch
gemacht.
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Soweit die Beklagten ihr nach Vorstehendem unsubstantiiertes Bestreiten unter
Zeugenbeweis gestellt haben (Martina S.; Marion W.; S.; B.) ist diesen Beweisantritten
nicht nachzugehen, da dies auf eine prozessual unzulässige Ausforschung hinausliefe.
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Dass die streitgegenständliche Kneipe nach dem 31.10.2005 mit anderer Besetzung
wieder geöffnet haben soll, lässt den Pachtzinsanspruch des Klägers entgegen der
Auffassung der Beklagten nicht entfallen. Der Mieter kann sich gegenüber dem
Mietzinsanspruch des sonst vertragstreuen Vermieters regelmäßig nicht darauf berufen
kann, dieser sei wegen einer Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung nicht mehr in
der Lage gewesen (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den
weiterbestehenden Mietvertrag einfach ausgezogen ist und keine Miete mehr bezahlt
hat; in einem solchen Einwand läge dann eine gegen Treu und Glauben verstoßende
unzulässige Rechtsausübung (BGH, Urt. v. 22.12.1999, ZMR 2000, 207). Dies gilt
jedenfalls dann, wenn sich das Verhalten des Mieters – wie hier die unbegründete
vorzeitige Aufgabe der Gaststätte - als grober Vertragsbruch darstellt (vgl. BGH, Urt. v.
22.10.2003, NJW 2004, 284). Die Beklagte zu 2) konnte auch nicht ernsthaft davon
ausgehen, dass das Mietverhältnis durch die von ihr mit Schreiben vom 26.10.2005
ausgesprochene Anfechtung und die Rückgabe der Gaststätte zum 31.10.2005 beendet
war, nachdem der Kläger sie bereits durch Schreiben vom 5.8.2005 nachdrücklich auf
die Vertragserfüllung hingewiesen und damit auch dem Schreiben ihres jetzigen
Prozessbevollmächtigten vom 2.8.2005 widersprochen hatte.
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Soweit sich der Verpächter gemäß §§ 581 Abs. 2, 537 Abs. 1 Satz 2 BGB nur die
Vorteile anrechnen lassen muss, die er aus der anderweitigen Verwertung des Objekts
erlangt hat, ist nach dem unbestrittenen Vorbringen des Klägers davon auszugehen,
dass er die Gaststätte in eigener Regie übernommen hat, mithin keine Mietzahlungen
von dritter Seite erfolgen. Dass der Kläger hieraus anrechenbare Vorteile i.S. der
gesetzlichen Regelung erlangt hat, haben die insoweit darlegungs- und
beweisbelasteten Beklagten nicht konkretisiert. Ihre Behauptung, der Kläger habe
keinen Schaden erlitten, da ihm die Pacht anderweitig zufließe (GA 45), ist substanzlos.
Ihrem Beweisantritt "Zeugnis des Prokuristen S. des Klägers" ist nicht nachzugehen, da
dies auf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe.
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Darüber hinaus kommt eine Befreiung von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses
wegen anderweitiger Gebrauchsüberlassung nur in Betracht, wenn der Mieter für den
streitgegenständlichen Zeitraum noch einen Besitzwillen hat. Dies ist dann nicht der
Fall, wenn er – wie hier - endgültig ausgezogen ist (Senat, GuT 2004, 173; Urt.
17.3.2005, I-10 U 148/04; Urt. v. 4.11.2004, I-10 U 34/04). Auch dies steht einer
Berufung auf § 537 BGB entgegen.
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Den Zinsanspruch haben die Beklagten nicht im Einzelnen angegriffen, so dass es
hierbei sein Bewenden hat.
27
2.
28
Da das Pachtverhältnis der Parteien entgegen der Auffassung der Beklagten nicht
vorzeitig beendet worden ist, hat das Landgericht dem Kläger auch zutreffend einen
Anspruch auf Zahlung der vertraglich vereinbarten Kaution in Höhe von 6.000 €
zuerkannt. Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz
oder anteilig nicht erfüllt, so kann diese Sicherung auch noch nach Beendigung des
Mietverhältnisses erforderlich sein. Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach
Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache
Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters,
befriedigen können. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wirkt über die Zeit des
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Vertragsendes hinaus, weil der mit der Sicherheitsleistung bezweckte Schutz vor einer
Insolvenz des Mieters bis zur endgültigen Abwicklung auch nach Vertragsbeendigung
gewährleistet sein muss. Solange und soweit dem Vermieter aus dem Vertrag noch
Forderungen zustehen, kann er deshalb eine fällige Kaution auch noch nach
Beendigung des Vertrages verlangen. Es besteht kein Rechtsgrund dafür, ihn nur
deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen
Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu verweisen, während der
Anspruch auf Leistung der Sicherheit in Form einer Kaution nach dem Inhalt des
Vertrages keiner weiteren Begründung bedarf. Der Vermieter darf durch den Verzug des
Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte,
wenn der Mieter seine Verpflichtung erfüllt hätte. Der Vermieter hat deshalb nach
Beendigung des Vertrages insbesondere auch bei einer Vertragsbeendigung durch
fristlose Kündigung oder Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages grundsätzlich die
Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise
geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht, weil er bei
Erfüllung der Zahlungsansprüche die Kaution sofort wieder zurückgeben müsste (§ 242
BGB). Der Kautionsklage ist – ohne dass es bei Bestreiten des Mieters einer
Beweisaufnahme bedarf bereits dann stattzugeben, wenn der Vermieter zur
Begründung seiner Forderung schlüssig vorträgt, es bestünden noch
Zahlungsansprüche gegen den Pächter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige.
Dabei sind an die Darlegungslast des Vermieters keine überzogenen Anforderungen zu
stellen. Er ist nicht verpflichtet, die streitigen Ansprüche in allen Einzelheiten
darzustellen. Die von ihm zur Begründung der Klage vorzutragenden Tatsachen
müssen lediglich so konkret sein, dass sie aufgrund einer juristischen Subsumtion
geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch als in der Person des Klägers
entstanden erscheinen zu lassen (vgl. BGH NJW 1991, 2707; Senat, GE 2006, 911 =
ZMR 2006, 686; DWW 2000, 307 = GE 2000, 342 = NZM 2001, 380 = ZMR 2000, 211).
Für die Pacht gilt nichts anderes. Hieran gemessen kommt ein fortbestehender, die
Kaution übersteigender Erfüllungsanspruch jedenfalls für die erstinstanzlich nicht
streitgegenständlichen Pachten Mieten Mai bis Juli 2006 in Höhe von insgesamt
7.457,49 € sowie hinsichtlich der ausstehenden Nebenkostenabrechnung für das
vereinbarte Vertragsjahr in Betracht.
3.
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Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht, auf dessen Ausführungen der Senat
zur Vermeidung einer Wiederholung Bezug nimmt (Urteilsgründe S. 17), dem Kläger
auch gegen beide Beklagten einen Freistellungsanspruch in tituliertem Umfang
zuerkannt. Rechtserhebliches hierzu hat die Berufung nicht vorgebracht. Allerdings hat
der Kläger den Freistellungsanspruch in zulässiger Weise für erledigt erklärt. Da sich
die Beklagten der Erledigungserklärung nicht angeschlossen haben, die Klage insoweit
bis zur Abgabe der Erledigungserklärung zulässig und begründet war, ist die
Teilerledigung im Urteil festzustellen.
31
III.
32
Auf die zulässige Anschlussberufung sind die Beklagten auch zur Zahlung der
rückständigen Pacht für die Monate Mai bis Juli 2006 zu verurteilen. Hierfür haftet die
Beklagte zu 2) aus den unter I. dargelegten Erwägungen als Pächterin gemäß §§ 581
Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB, der Beklagte zu 1) als Bürge gemäß § 765 BGB.
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Für drei Monate errechnet sich eine rückständige Pacht von 7.457,49 €. Hierauf lässt
sich der Kläger seinen Kautionszahlungsanspruch in Höhe von 5.000,00 € anrechnen,
so dass eine Forderung von 2.457,49 € verbleibt.
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Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 2 BGB.
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B. Berufung gegen das Schluss-Urteil v. 24.7.2006
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Aus den unter A II. dargestellten Erwägungen ist das Pachtverhältnis mit der Beklagten
zu 2) nicht vorzeitig beendet worden, so dass die Beklagten – die Beklagte zu 2) gemäß
§§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB, der Beklagte zu 1) gemäß § 765 BGB aus der
übernommenen Bürgschaft - auch zu Recht zur Zahlung der unstreitig nicht gezahlten
Pacht für den Monat April 2006 in Höhe von 2.482,23 € nebst 8 % Zinsen über dem
Basiszinssatz der EZB seit dem 6.04.2006 verurteilt worden sind. Zur Anwendbarkeit
des § 537 BGB gilt das unter A II. Gesagte.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711
ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen
nicht vor.
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Streitwert: 33.802,47 €
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