Urteil des OLG Düsseldorf vom 06.06.2002
OLG Düsseldorf: verkehrswert, persönliche verhältnisse, abschlag, anmerkung, ersteher, gebühr, eigentümer, käufer, zwangsversteigerung, kaufpreis
Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 W 50/02
Datum:
06.06.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
10. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
10 W 50/02
Tenor:
Die weitere Beschwerde des Kostenschuldners gegen den Beschluss
der 6. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 17. April 2002 wird
zu-rückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; Kosten werden nicht
erstat-tet.
G r ü n d e :
1
Die weitere Beschwerde ist gemäß § 14 Abs. 3 Satz 2 KostO zulässig, weil das
Landgericht sie in dem angefochtenen Beschluss wegen der grundsätzlichen
Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zugelassen hat.
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In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg. Dem Kostenansatz für die Eintragung
des Kostenschuldners als Eigentümer der o.a. Grundstücke in das Grundbuch ist
jedenfalls kein niedrigerer als der vom Landgericht angenommene Wert von DM
7.125.000,00 (3.642.954,60 EUR) zugrunde zu legen. Insbesondere ist entgegen der
Auffassung des Kostenschuldners nicht der Betrag von DM 5.138.459,50, der dem von
ihm in dem Zwangsversteigerungsverfahren 5 K 45/97 AG Mettmann abgegebenen
Meistgebot entspricht, zuzüglich des Wertes bestehen bleibender Rechte in Höhe von
DM 20.000,00, insgesamt also eine Summe von DM 5.158.459,50, für die Wertermittlung
maßgeblich.
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1.)
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Gemäß § 14 Abs. 3 Satz 3 KostO kann die weitere Beschwerde nur darauf gestützt
werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht. Die weitere
Beschwerde ist nur dann begründet, wenn eine Rechtsnorm nicht oder unrichtig
angewandt worden ist; dabei ist das Rechtsbeschwerdegericht an die tatsächlichen
Feststellungen des Landgerichts gebunden, soweit diese ihrerseits verfahrensfehlerfrei
getroffen worden sind (§ 27 FGG). Eine Verletzung des Rechts zum Nachteil des
Kostenschuldners liegt nicht vor.
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Dieser macht mit der weiteren Beschwerde allein geltend, der vom Landgericht der
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Berechnung der Gebühr für seine Eintragung als Eigentümer gemäß § 60 Abs. 1 KostO
zugrundegelegte Wert sei unzutreffend, nämlich zu hoch. § 60 Abs. 1 KostO bestimmt,
dass für die Eintragung eines Eigentümers die volle Gebühr erhoben wird. Diese
Vorschrift gilt auch dann, wenn die Eintragung - wie hier - auf einem Zuschlag im
Zwangsversteigerungsverfahren beruht (vgl. Rohs in Rohs/Wedewer, KostO, Stand
2001, § 60 Rdn. 2 a).
Nach § 18 Abs. 1 KostO werden die Gebühren nach dem Wert berechnet, den der
Gegenstandswert des Geschäftes zur Zeit der Fälligkeit hat (Geschäftswert). Der gemäß
§ 19 KostO festzustellende Wert des Grundstücks ist ein Ermessenswert (vgl. Senat
RPfleger 2002, 47 = OLGRep. 2002, 38 = FGPrax 2001, 259; BayObLG JurBüro 1999,
376; Bengel in Korintenberg/Lappe/Lappe/Reimann, KostO, 14. Aufl. 1999, § 19 Rdn. 9;
Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 19 Rdn. 2 b).
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Für die Wertermittlung gilt vorliegend allein § 19 KostO nicht § 20 KostO, da der
Eigentumserwerb des Kostenschuldners seine Rechtsgrundlage nicht in einem
Kaufvertrag hat, er beruht vielmehr auf einem Zuschlag im
Zwangsversteigerungsverfahren (vgl. hierzu Senat JurBüro 1971, 194 = RPfleger 1971,
118 = KostRspr KostO § 60 Nr. 36).
8
2.)
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Nach § 19 Abs. 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert; er wird durch den
Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der
Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer
Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse
bleiben außer Betracht. § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO bestimmt, dass bei der Bewertung von
Grundbesitz der letzte Einheitswert maßgebend ist, sofern sich nicht aus dem Inhalt des
Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannten
oder aus den Grundakten ersichtlichen Tatsachen oder Vergleichswerten oder aus
sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten ein höherer Wert ergibt; jedoch soll von einer
Beweisaufnahme zur Feststellung eines höheren Wertes abgesehen werden.
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Es sind mithin sämtliche ohne Beweisaufnahme zugängliche geeignete Anhaltspunkte
heranzuziehen, um dem Verkehrswert als dem gemeinen Wert im Sinne von § 19 Abs. 1
Satz 1 KostO möglichst nahe zu kommen (Senat RPfleger 2002, 47 = OLGRep. 2002,
38 = FGPrax 2001, 259; BayObLGZ 1979, 69, 74; JurBüro 1996, 210; JurBüro 2001,
433; NJW-RR 2001, 287, 288).
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a) Für den Fall, dass die Eintragung des neuen Eigentümers auf einem Zuschlag in der
Zwangsversteigerung beruht, hat der Senat zunächst die Auffassung vertreten, der im
Zwangsversteigerungsverfahren nach Maßgabe des § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte
Grundstückswert (Verkehrswert) sei für die Berechnung der gemäß § 60 Abs. 1 KostO
anfallenden Gebühr maßgeblich, soweit er höher sei als das im Verfahren abgegebene
Meistgebot (Senat JurBüro 1971, 194 = RPfleger 1971, 118 = KostRspr KostO § 60 Nr.
36).
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Das Meistgebot beläuft sich, wie bereits ausgeführt, einschließlich bestehen bleibender
Rechte auf DM 5.158.459,50. Vorliegend ist der Verkehrswert im
Zwangsversteigerungsverfahren (ohne Zubehör) mit Beschluss des Rechtspflegers vom
14. Mai 1998 auf insgesamt DM 9.500.000,00 festgesetzt worden. Der Beschluss ist
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nicht angefochten worden; der festgesetzte Wert ist deutlich höher als das Meistgebot.
Dementsprechend hat die Kostengläubigerin im Erinnerungs- und
Beschwerdeverfahren die Auffassung vertreten, in dem Kostenansatz sei von einem
Wert von DM 9.500.000,00 auszugehen.
b) Der Senat hat indes in der Folgezeit seine Rechtsprechung dahingehend geändert,
dass Grundlage der Wertberechnung im Grundsatz das Meistgebot und nicht der gemäß
§ 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert sei (JurBüro 1987, 1061 = RPfleger 1987,
411). Diese Auffassung hat er in der Folgezeit beibehalten und bekräftigt (JurBüro 1989,
658 = RPfleger 1989, 250; OLGRep. 1999, 386 = JMBl. NW 2000, 10). Diese Sichtweise
hat zum Teil Zustimmung gefunden (AG Titisee-Neustadt RPfleger 1995, 183;
Hartmann, Kostengesetze, 31. Aufl. 2002, § 60 KostO Rdn. 12).
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Zur Begründung für diese Ansicht hat der Senat zunächst maßgeblich auf den
Rechtsgedanken des § 29 GKG verwiesen (JurBüro 1987, 1061 = RPfleger 1987, 411).
Nach dieser Vorschrift sind bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken die
Gebühren für das Verfahren im allgemeinen und für die Abhaltung des
Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wert zu
berechnen. Hingegen bestimmt sich die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags nach
dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt worden ist, einschließlich des
Wertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Jedoch
hat der Senat bereits in seiner weiteren Entscheidung aus dem Jahre 1999 (OLGRep.
1999, 386 = JMBl. NW 2000, 10) ausgeführt, er halte zwar an der oben
wiedergegebenen Auffassung, nicht aber daran fest, dass diese mit dem
Rechtsgedanken des § 29 GKG zu begründen ist. Auch nach erneuter Überprüfung
bleibt es dabei, dass diese Vorschrift für die Meinung, das Meistgebot und nicht der
gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Wert sei im Grundsatz für die Wertermittlung
nach § 19 KostO zugrunde zu legen, nicht herangezogen werden kann. Für die
Erhebung von Gebühren anlässlich einer Grundbucheintragung gilt allein die KostO,
was zur Folge hat, dass der Wert der Sache nach den Vorschriften dieses Gesetzes,
insbesondere auf der Grundlage des § 19 KostO, zu ermitteln ist. Die Vorschriften des
GKG gelten weder unmittelbar noch entsprechend; auch darin zum Ausdruck
kommende Rechtsgedanken können nicht berücksichtigt werden. Eine Übertragung von
Rechtsgrundsätzen des GKG auf die KostO würde den grundsätzlich unterschiedlichen
Anwendungsbereichen der beiden Gesetze nicht gerecht.
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c) Nach eingehender Überprüfung vertritt der Senat nunmehr in Abkehr von seiner unter
b) dargestellten Rechtsprechung die Auffassung, dass sich der Wert des Grundstücks im
Sinne des § 19 Abs. 1 KostO im Grundsatz nicht aus dem Meistgebot ergibt, sondern
dass als Wert der gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert maßgeblich ist.
Nur so wird regelmäßig eine objektive und angemessene Wertermittlung erreicht. Der
Senat kehrt damit zu seiner früheren unter a) wiedergegebenen Rechtsansicht zurück;
diese wird im Grundsatz auch von anderen Gerichten und einem Teil des Schrifttums
vertreten (BayObLG JurBüro 1978, 905 = BayObLGZ 1978, 8; RPfleger 1986, 158;
JurBüro 1989, 1710; JurBüro 1996, 207 = RPfleger 1996, 129; Beschluss vom 24.
Januar 2002, Az: 3 Z BR 3/02; OLG Celle KostRspr KostO § 60 Nr. 43 mit zustimmender
Anmerkung Lappe; OLGRep. 2000, 289; KG JurBüro 1980, 1062; OLG Frankfurt am
Main JurBüro 1980, 1061; OLG Stuttgart JurBüro 1990, 1493 = RPfleger 1991, 30 mit
zustimmender Anmerkung Meyer-Stolte; Pfälzisches OLG Zweibrücken, JurBüro 1988,
1045 = RPfleger 1988, 409; OLG Bremen, Beschluss vom 12. Februar 1990, Az: 3 W
12/90; LG Aschaffenburg KostRspr KostO § 60 Nr. 41; LG Darmstadt KostRspr KostO §
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60 Nr. 34 mit zustimmender Anmerkung Lappe; LG Bayreuth JurBüro 1976, 85 mit
zustimmender Anmerkung Mümmler; LG Hannover JurBüro 1984, 911 = RPfleger 1984,
333; LG Bielefeld RPfleger 1985, 40; LG Oldenburg i.O. RPfleger 1986, 451; LG
Koblenz RPfleger 1999, 237; Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 60 Rdn. 21 b;
Göttlich/Mümmler, KostO, 12. Aufl. 1995, Stichwort "Ersteher" Anm. 1.3; Mümmler Anm.
zu LG Kassel JurBüro 1986, 1228). Zum Teil wird diese Sichtweise dahin
eingeschränkt, der nach § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Wert sei nur dann
rechtserheblich, wenn er einen erzielbaren Kaufpreis wiedergebe (Lappe in
Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, a.a.O., § 60 Rdn. 23). Auch diese
Rechtsauffassung geht indes im Ansatz von dem im Zwangsversteigerungsverfahren
ermittelten und festgesetzten Verkehrswert aus.
Maßgeblich für die Abkehr des Senats von seiner bisherigen Betrachtung sind im
einzelnen folgende Erwägungen:
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Wie bereits ausgeführt, kann § 29 GKG nicht für die Ermittlung des Wertes auf der
Grundlage des Meistgebotes herangezogen werden.
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Die Verkehrswertberechnung durch einen Sachverständigen erfolgt maßgeblich auf der
Grundlage von Sach- und Ertragswertberechnungen. Diese berücksichtigen die
konkrete Situation auf dem Grundstücksmarkt einschließlich der aktuellen
Konjunkturlage (vgl. insoweit BayObLG JurBüro 1978, 905 = BayObLGZ 1978, 8). Der
Sachverständige muss alle für den Wert bedeutsamen Gesichtspunkte und Umstände
ermitteln und sie bewerten. Der von ihm festgestellte Wert entspricht in der Regel dem
jeweiligen Betrag, der in der konkreten Situation auf dem Grundstücksmarkt als
Kaufpreis zu erzielen ist. Auf einem Sachverständigengutachten beruhende
Wertfestsetzungen gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG sind grundsätzlich als Grundlage für die
Wertermittlung nach Maßgabe des § 19 KostO geeignet (vgl. Bengel in
Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann a.a.O., § 19 Rdn. 31).
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Zwar ist es richtig, dass für die Zwangsversteigerung zum Teil andere Grundlagen
vorhanden sind als für einen Verkauf auf dem Grundstücksmarkt. Diese besonderen
Umstände werden von dem Sachverständigen nicht berücksichtigt. So hat der
Ersteigerer eines Objektes gegenüber einem Käufer den Nachteil, das Objekt nicht oder
nur eingeschränkt besichtigen zu können; auch stehen ihm häufig keine Pläne oder
Unterlagen zur Verfügung. Hinzu kommt, dass eine Finanzierung oft nicht langfristig
vorbereitet werden kann und diese wegen der Besonderheiten des
Versteigerungsverfahrens unter Umständen deutlich schwieriger zu realisieren ist als
nach Maßgabe eines notariellen Kaufvertrages. Schließlich erwirbt der Ersteigerer das
Objekt kraft Gesetzes ohne jegliche Gewährleistungsrechte (§ 56 Satz 3 ZVG). Auf
diese Umstände hat der Senat bereits in seinem Beschluss vom 23. März 1999
hingewiesen (OLGRep. 1999, 386 = JMBl. NW 2000, 10). Diese Aspekte vermögen
jedoch nach erneuter Prüfung die Meinung, maßgeblich für die Wertermittlung sei
grundsätzlich das Meistgebot, nicht ausreichend zu stützen. Zum einen muss sich auch
ein Käufer auf dem Grundstücksmarkt häufig kurzfristig entscheiden und in kurzer Zeit
eine Finanzierung planen und durchführen. In der Praxis wird die Gewährleistung oft
vertraglich ausgeschlossen. Die genannten Umstände führen dazu, dass die Stellung
des Erstehers nicht so erheblich von derjenigen des Käufers abweicht, dass eine völlig
unterschiedliche Berechnung der Gebühren für die Eintragung als Eigentümer
gerechtfertigt ist. Von entscheidender Bedeutung ist indes, dass die genannten
Unterschiede den objektiv zu ermittelnden Wert des Grundstückes nicht verändern. Ob
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der Ersteher gegenüber dem Käufer Nachteile hat oder nicht, ist ohne Bedeutung für
den Wert der Sache. Dieser ergibt sich in der Regel zuverlässig und nachvollziehbar
aus einer Wertfestsetzung gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, die regelmäßig auf einem
Sachverständigengutachten beruht.
Das Meistgebot bleibt vielfach weit hinter dem Verkehrswert zurück, so dass der
Ersteher das Grundstück bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise häufig für einen
geringeren Geldbetrag erhält als es dem Wert des Grundstücks entspricht. Dies ist im
Rahmen der durch das ZVG festgelegten Grenzen hinzunehmen. Indessen folgt daraus
nicht, dass der Ersteher auch für die Berechnung der Gebühren für die Eintragung als
Eigentümer besser gestellt werden muss.
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3.)
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Im Grundsatz ist mithin der Wertberechnung nicht das Meistgebot, sondern der gemäss
§ 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert zugrunde zu legen. Da sich dieser, wie
bereits erwähnt, auf DM 9.500.000,00 beläuft, kommt ein geringerer Wert als der vom
Landgericht angenommene von DM 7.125.000,00 nicht in Betracht. Eine höhere
Festsetzung ist vorliegend schon deshalb ausgeschlossen, weil eine Änderung der
angefochtenen Entscheidung zum Nachteil des Beschwerdeführers, hier also des
Kostenschuldners, im Beschwerdeverfahren unzulässig ist (vgl. Lappe in
Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, a.a.O., § 14 Rdn. 182 und 158). Im vorliegenden
Fall hat nur der Kostenschuldner, nicht hingegen die Kostengläubigerin weitere
Beschwerde eingelegt.
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Ob der vom Landgericht vorgenommene Abschlag von dem festgesetzten Verkehrswert
in Höhe von 25 % angebracht ist, kann deshalb dahinstehen. Der Senat hat im
Grundsatz erhebliche Bedenken dagegen, unter Berufung auf konkrete Umstände des
Einzelfalles einen derartigen Abschlag vorzunehmen. Dies würde dazu führen, dass
bereits der Kostenbeamte bzw. der Rechtspfleger diese Umstände ermitteln und
bewerten muss, was kaum möglich ist. Dadurch würde das Kostenansatzverfahren
erheblich ausgeweitet, was mit seinem Zweck kaum zu vereinbaren ist. Ob in
bestimmten klar umrissenen Ausnahmefällen ein Abschlag von dem festgesetzten
Verkehrswert vorzunehmen ist und ob die vom Landgericht aufgeführten Tatsachen im
Grundsatz einen Abschlag rechtfertigen und dieser gegebenenfalls mit 25 % festzulegen
ist, ist hier jedoch nicht zu entscheiden, weil, wie bereits dargelegt, die Bestimmung
eines höheren Wertes als DM 7.125.000,00 ausscheidet. Ein höherer Abschlag als ein
solcher von 25 %, der zugunsten des Kostenschuldners vorgenommen worden ist, ist
jedenfalls nicht angebracht. Dies macht auch der Kostenschuldner selbst nicht geltend.
Er vertritt lediglich die Auffassung, der Wert richte sich allein nach dem Meistgebot, was
indes, wie ausgeführt, nach der nunmehrigen Rechtsauffassung des Senats nicht zutrifft.
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4.)
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 14 Abs. 7 KostO.
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