Urteil des OLG Düsseldorf vom 17.04.2002
OLG Düsseldorf: wichtiger grund, abberufung, treu und glauben, verwaltung, verwalter, abrechnung, kündigung, auflage, entlastung, versuch
Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 8/02
Datum:
17.04.2002
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
3. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
3 Wx 8/02
Tenor:
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen, soweit es sich gegen den die
Erstbe-schwerde gegen die amtsgerichtliche Entscheidung vom 15.
September 2000 als unzulässig verwerfenden Beschluss des
Landgerichts wendet.
Auf die sofortige weitere Beschwerde gegen den die Erstbeschwerde
gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 6. November 2000
zurückweisende Entschei-dung der Kammer wird dieselbe aufgehoben
und die Sache zur weiteren Be-handlung und Entscheidung - auch über
die Kosten - an das Landgericht zu-rückverwiesen.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000,- EUR (500,- EUR + 2.500,-
EUR).
G r ü n d e :
1
I.
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Die Beteiligten zu 1 bis 5 sind die Eigentümer der eingangs bezeichneten
Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligte zu 6 ist seit dem 1. September 1998 die
Verwalterin. Bis zum 31. Juli 1998 wurde die Anlage von der H. GmbH verwaltet.
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In der Eigentümerversammlung vom 31. Januar 2000 wurde durch Mehrheitsbeschluss
abgelehnt, die Beteiligte zu 6 unter außerordentlicher Kündigung des
Verwaltervertrages abzuberufen.
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Die Beteiligten zu 1 und 2 haben unter dem 25. Februar 2000 beantragt,
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den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären und die Kündigung des
Verwaltervertrages mit sofortiger Wirkung auszusprechen.
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Die Beteiligten zu 3 haben unter dem 14. September 2000 beantragt,
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eine einstweilige Anordnung für die Dauer des Verfahrens mit dem Inhalt der
Aussetzung der einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung
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vom 19. September 2000 zu erlassen und die Tätigkeit der Verwaltung auf
laufende Aufgaben zu beschränken.
Das Amtsgericht hat am 15. September 2000 den Antrag vom 14. September 2000 und
am 6. November 2000 den Antrag vom 25. Februar 2000 abgelehnt.
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Gegen die Entscheidung vom 6. November 2000 haben die Beteiligten zu 1 und 2
rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt; mit Anwaltsschriftsatz vom 18. Januar 2001
haben sie beantragt,
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unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 6. November 2000
einschließlich des Beschlusses vom 15. September 2000 den
Eigentümerbeschluss vom 31. Januar 2000 für ungültig zu erklären bzw. die
Abberufung/sofortige Kündigung des Verwaltervertrages mit der Beteiligten zu 6
auszusprechen.
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Das Landgericht hat am 11. Dezember 2001 das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 und 2
gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 15. September 2000 als unzulässig
verworfen und deren sofortige Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss
vom 6. November 2000 zurückgewiesen.
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Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1 und 2 mit der sofortigen weiteren
Beschwerde, der die Beteiligten zu 4 und 5 entgegen treten.
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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
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II.
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Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde ist in der Sache zum Teil begründet. Denn die Entscheidung des
Landgerichts ist nicht frei von der Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).
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1.
Beschluss des Amtsgerichts vom 15. September 2000 sei unzulässig. Denn die
Zurückweisung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Anordnung in einem
anhängigen Hauptverfahren sei nicht anfechtbar. Die sofortige Beschwerde gegen den
amtsgerichtlichen Beschluss vom 6. November 2000 sei nicht begründet. Sei der
Versuch einen Mehrheitsbeschluss über die Abberufung der Beteiligten zu 6
herbeizuführen, gescheitert, so könne ein Wohnungseigentümer eine gerichtliche
Entscheidung hierüber beantragen. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21
Abs. 4 WEG) sei die Abberufung der Beteiligten zu 6 nicht geboten. Zum einen besage
§ 26 Abs. 1 WEG nur, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter bei
Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen dürfe, nicht indes abberufen müsse. Ein
Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf
Abberufung des Verwalters sei daher nicht schon bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes zu bejahen, sondern erst, wenn die Nichtabberufung nicht mehr mit den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang stehe, d.h. nicht mehr vertretbar
sei. Vom Gericht zu beachten sei der Beurteilungsspielraum der
Wohnungseigentümergemeinschaft in dessen Rahmen vertretbare
Mehrheitsentscheidungen zu respektieren seien (OLG Celle NZM 1999, 841). Auch
könne die Abberufung des Verwalters nur auf Tatsachen gestützt werden, die nach
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dessen Bestellung entstanden oder der Gemeinschaft bekannt geworden seien.
Vorliegend sei der Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 6 am 28. Juni 1999
geschlossen und zu TOP 6 durch allstimmig gefassten Eigentümerbeschluss genehmigt
worden. Ob die in der Eigentümerversammlung vom 28. Juni 1999 erhobenen
Beanstandungen geboten hätten, die Entlastung der Beteiligten zu 6 - wie geschehen -
zurückzustellen, könne dahin stehen. Jedenfalls seien die Probleme nicht derart
gewichtig, dass sie jetzt die Abberufung der Beteiligten zu 6 gebieten, nachdem die
Wohnungseigentümer durch allstimmigen Beschluss vom 28. Juni 1999 nach
Diskussion über diese Probleme den Abschluss des Verwaltervertrages mit der
Beteiligten zu 6 gebilligt haben. Soweit die Beteiligten zu 1 und 2 beanstandeten, dass
die Beteiligte zu 6 das Zustandekommen zutreffender Abrechnungen für die Jahre 1997,
1998 und 1999 nicht fördere, verlange dies nicht zwingend die Abberufung der
Beteiligten zu 6 als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Im Hinblick auf den
Beschluss des Amtsgericht Düsseldorf - 291 II 75/00 WEG - vom 10. November 2000,
der die Beteiligte zu 6 verpflichte, eine Eigentümerversammlung zu den
Tagesordnungspunkten Jahresabrechnung 1997 und 1998 einzuberufen und
durchzuführen, und der Vertrautheit der Beteiligten zu 6 mit der Sachlage könne es nicht
als zwingend geboten angesehen werden, nunmehr die Beteiligte zu 6 aus dem Amt der
Verwalterin zu entfernen und einen neuen Verwalter einzusetzen, von dem nicht von
vornherein feststehe, dass seine Sachkunde und finanziellen Ansprüche die
Wohnungseigentümer zufrieden stelle. Da die Jahresabrechnung 1999 auf der
Abrechnung 1998 aufbaue und diese noch nicht beschlossen sei, gebiete auch die
Zurückhaltung der Beteiligten zu 6 bezüglich der Abrechnung 1999 nicht die
Abberufung aus dem Verwalteramt.
2.
in allen Punkten stand.
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a)
Beteiligten zu 1 und 2 gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 15. September 2000
als unzulässig verworfen. Nach § 44 Abs. 3 WEG kann der Richter für die Dauer des
Verfahrens einstweilige Anordnungen treffen. Diese können jedoch selbständig nicht
angefochten werden. Nicht anfechtbar ist ebenso die Zurückweisung eines Antrags auf
Erlass einer einstweiligen Anordnung in einem anhängigen Hauptverfahren
(Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage 2000, § 44, Rdz. 80). Nach dem Sinn des § 44
Abs. 3 S. 2 WEG soll sofort Klarheit über die einstweilige Regelung geschaffen und eine
Verzögerung durch die Einlegung von Rechtsmitteln vermieden werden (vgl. hierzu
Bärmann/Pick/Merle, WEG, a.a.O.). Diese prozessökonomischen Gründe erlauben die
Anfechtung der einstweiligen Anordnung entgegen dem Gesetzeswortlaut nur in den
Ausnahmefällen greifbarer Gesetzeswidrigkeit, nämlich dann, wenn die einstweilige
Anordnung mit dem betreffenden Inhalt dem Gesetz fremd, also mit der geltenden
Rechtsordnung schlechthin unvereinbar ist (BGHZ 109, 41 m. w. N.;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.). Dies ist vorliegend ersichtlich nicht der Fall.
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b) aa)
Vereinbarung bestimmten Verwalters ist nach §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG u.a.
möglich, wenn der Versuch eines Wohnungseigentümers, einen Mehrheitsbeschluss
herbei zu führen, gescheitert ist (Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 26 Rdz.
189). Die gerichtliche Abberufung des Verwalters ist gerechtfertigt, wenn die
Nichtabberufung durch die Wohnungseigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung
im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG widerspricht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn ein
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wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung vorliegt (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz.
190). Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung ist gegeben, wenn den
Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter
verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit
mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das
Vertrauensverhältnis zerstört ist (BayObLG WE 1990, 68; 1991, 358; Senat ZMR
1997,96; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 152). Haben Wohnungseigentümer allerdings
in Kenntnis des Verhaltens und der Tätigkeit des Verwalters und aller übrigen
Umstände in seiner abgelaufenen Amtszeit eine erneute Bestellung für einen weiteren
Zeitraum beschlossen, so kann ein Antrag auf Abberufung nur dann mit Erfolg auf die
bereits bekannten früheren Umstände gestützt werden, wenn zumindest ein neuer
wichtiger Grund angeführt wird, der im Zeitpunkt der Neubestellung noch nicht vorlag
(Senatsbeschluss - 3 Wx 9/00 - vom 03.05.00; Senat a.a.O.). Verzögert der Verwalter die
ihm gemäß § 28 Abs. 3 WEG obliegende Abrechnung nach Ablauf eines
Kalenderjahres ungebührlich, so kann darin ein wichtiger Grund zur Abberufung zu
sehen sein (BayObLGZ 1965, 34, 43 f.; OLG Karlsruhe NZM 1998, 768;
Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 168; vgl. auch § 28 Rdz. 55). Der Anspruch des
Wohnungseigentümers auf Aufstellung und Vorlage der Abrechnung wird mangels
gesetzlicher Regelung nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel
drei bis höchstens sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres beträgt (BayOblG
WE 19991, 223 f.; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 28 Rdz. 55 mit Nachweisen).
bb)
Denn soweit das Landgericht die Abberufung der Beteiligten zu 6 als Verwalterin
abgelehnt hat, tragen die hierfür angeführten Gründe diese Entscheidung nicht. Nach
der gegebenen Sachlage spricht vielmehr im Gegenteil einiges für das Vorhandensein
eines wichtigen Grundes für die Ablösung der Beteiligten zu 6 als Verwalterin. Denn
diese hat trotz der gerichtlichen Verpflichtung durch Beschluss vom 10. November 2000
die Jahresabrechnungen 1997, 1998 und 1999 offenbar bis heute nicht vorgelegt. Zwar
haben die Wohnungseigentümer in Kenntnis der Untätigkeit bzw. verzögerlichen
Aktivitäten der Verwalterin in Bezug auf die Vorlage der Jahresabrechnungen 1997 und
1998 am 28. Juni 1999 allstimmig den Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 6 vom
selben Tage gebilligt und eine Bestellung bis zu 31. August 2004 beschlossen.
Gleichwohl ist es den Beteiligten zu 1 und 2 nicht versagt, ihr Abberufungsverlangen
aus wichtigem Grund auf die Nichtvorlage der Jahresabrechnungen zu stützen. Denn
obwohl die Wohnungseigentümer auf die Vorlage der Jahresabrechnungen 1997 und
1998 nicht verzichtet, sondern im Gegenteil erklärt haben, wegen Abrechnungsfragen
die Entlastung der Beteiligten zu 6 zurückstellen zu wollen, hat die Beteiligte zu 6 trotz
der gerichtlichen Verpflichtung durch Beschluss vom 10. November 2000 offenbar bis
heute weder diese Jahresabrechnungen noch dieselbe für 1999 vorgelegt. Aus dem
weiteren Zeitablauf und dem Umstand der Nichtvorlage auch der Jahresabrechnung für
1999 kann sich ein neuer wichtiger Grund ergeben, der im Zeitpunkt der Bestellung der
Beteiligten zu 6 am 28. Juni 1999 noch nicht vorlag. Ob ein solcher allerdings letztlich
zu objektivieren ist, vermag der Senat nicht festzustellen. Denn das Landgericht es
unterlassen hat, aufzuklären (§ 12 FGG), warum genau es zu der Verzögerung
gekommen ist, die dazu geführt hat, dass die Beteiligte zu 6 trotz der gerichtlichen
Verpflichtung durch Beschluss vom 10. November 2000 die Jahresabrechnungen 1997,
1998 und 1999 offenbar bis heute nicht vorgelegt hat. Nur eine Abwägung der Gründe
für die Nichtvorlage der Jahresabrechnungen - entsprechende Feststellungen lässt der
angefochtene Beschluss vermissen - kann indes die Frage beantworten, ob in dem
Verhalten der Beteiligten zu 6 ein wichtiger Grund für ihre Abberufung als Verwalterin zu
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sehen ist, ob sich also die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom
31. Januar 2000, die Beteiligte zu 6 nicht als Verwalterin abzulösen, im Rahmen der
Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) hält oder beanstandet
werden muss.
Da der Senat die in dieser Richtung erforderliche Sachaufklärung zum Zwecke der
Herstellung bzw. notwendigen Verbreiterung der Entscheidungsgrundlage nicht selbst
vornehmen kann, ist die angefochtene Entscheidung insoweit aufzuheben und die
Sache diesbezüglich zur erneuten Behandlung und Entscheidung - auch über die
Kosten des dritten Rechtzuges - an das Landgericht zurückzuverweisen.
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