Urteil des OLG Düsseldorf vom 17.04.2002, 3 Wx 8/02

Entschieden
17.04.2002
Schlagworte
Wichtiger grund, Abberufung, Treu und glauben, Verwaltung, Verwalter, Abrechnung, Kündigung, Auflage, Entlastung, Versuch
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Oberlandesgericht Düsseldorf, 3 Wx 8/02

Datum: 17.04.2002

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 3. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: 3 Wx 8/02

Tenor: Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen, soweit es sich gegen den die Erstbe-schwerde gegen die amtsgerichtliche Entscheidung vom 15. September 2000 als unzulässig verwerfenden Beschluss des Landgerichts wendet.

Auf die sofortige weitere Beschwerde gegen den die Erstbeschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 6. November 2000 zurückweisende Entschei-dung der Kammer wird dieselbe aufgehoben und die Sache zur weiteren Be-handlung und Entscheidung - auch über die Kosten - an das Landgericht zu-rückverwiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000,- EUR (500,- EUR + 2.500,- EUR).

G r ü n d e : 1

I. 2

3Die Beteiligten zu 1 bis 5 sind die Eigentümer der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligte zu 6 ist seit dem 1. September 1998 die Verwalterin. Bis zum 31. Juli 1998 wurde die Anlage von der H. GmbH verwaltet.

4In der Eigentümerversammlung vom 31. Januar 2000 wurde durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt, die Beteiligte zu 6 unter außerordentlicher Kündigung des Verwaltervertrages abzuberufen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 haben unter dem 25. Februar 2000 beantragt, 5

den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären und die Kündigung des Verwaltervertrages mit sofortiger Wirkung auszusprechen. 6

Die Beteiligten zu 3 haben unter dem 14. September 2000 beantragt, 7

eine einstweilige Anordnung für die Dauer des Verfahrens mit dem Inhalt der Aussetzung der einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung 8

vom 19. September 2000 zu erlassen und die Tätigkeit der Verwaltung auf laufende Aufgaben zu beschränken.

9Das Amtsgericht hat am 15. September 2000 den Antrag vom 14. September 2000 und am 6. November 2000 den Antrag vom 25. Februar 2000 abgelehnt.

10Gegen die Entscheidung vom 6. November 2000 haben die Beteiligten zu 1 und 2 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt; mit Anwaltsschriftsatz vom 18. Januar 2001 haben sie beantragt,

11unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses vom 6. November 2000 einschließlich des Beschlusses vom 15. September 2000 den Eigentümerbeschluss vom 31. Januar 2000 für ungültig zu erklären bzw. die Abberufung/sofortige Kündigung des Verwaltervertrages mit der Beteiligten zu 6 auszusprechen.

12Das Landgericht hat am 11. Dezember 2001 das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 15. September 2000 als unzulässig verworfen und deren sofortige Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 6. November 2000 zurückgewiesen.

13Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1 und 2 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 4 und 5 entgegen treten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen. 14

II. 15

16Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache zum Teil begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts ist nicht frei von der Verletzung gesetzlicher Vorschriften 27 FGG).

171. Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, das Rechtsmittel gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 15. September 2000 sei unzulässig. Denn die Zurückweisung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Anordnung in einem anhängigen Hauptverfahren sei nicht anfechtbar. Die sofortige Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 6. November 2000 sei nicht begründet. Sei der Versuch einen Mehrheitsbeschluss über die Abberufung der Beteiligten zu 6 herbeizuführen, gescheitert, so könne ein Wohnungseigentümer eine gerichtliche Entscheidung hierüber beantragen. Als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung 21 Abs. 4 WEG) sei die Abberufung der Beteiligten zu 6 nicht geboten. Zum einen besage § 26 Abs. 1 WEG nur, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen dürfe, nicht indes abberufen müsse. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters sei daher nicht schon bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zu bejahen, sondern erst, wenn die Nichtabberufung nicht mehr mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang stehe, d.h. nicht mehr vertretbar sei. Vom Gericht zu beachten sei der Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft in dessen Rahmen vertretbare Mehrheitsentscheidungen zu respektieren seien (OLG Celle NZM 1999, 841). Auch könne die Abberufung des Verwalters nur auf Tatsachen gestützt werden, die nach

dessen Bestellung entstanden oder der Gemeinschaft bekannt geworden seien. Vorliegend sei der Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 6 am 28. Juni 1999 geschlossen und zu TOP 6 durch allstimmig gefassten Eigentümerbeschluss genehmigt worden. Ob die in der Eigentümerversammlung vom 28. Juni 1999 erhobenen Beanstandungen geboten hätten, die Entlastung der Beteiligten zu 6 - wie geschehen - zurückzustellen, könne dahin stehen. Jedenfalls seien die Probleme nicht derart gewichtig, dass sie jetzt die Abberufung der Beteiligten zu 6 gebieten, nachdem die Wohnungseigentümer durch allstimmigen Beschluss vom 28. Juni 1999 nach Diskussion über diese Probleme den Abschluss des Verwaltervertrages mit der Beteiligten zu 6 gebilligt haben. Soweit die Beteiligten zu 1 und 2 beanstandeten, dass die Beteiligte zu 6 das Zustandekommen zutreffender Abrechnungen für die Jahre 1997, 1998 und 1999 nicht fördere, verlange dies nicht zwingend die Abberufung der Beteiligten zu 6 als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Im Hinblick auf den Beschluss des Amtsgericht Düsseldorf - 291 II 75/00 WEG - vom 10. November 2000, der die Beteiligte zu 6 verpflichte, eine Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten Jahresabrechnung 1997 und 1998 einzuberufen und durchzuführen, und der Vertrautheit der Beteiligten zu 6 mit der Sachlage könne es nicht als zwingend geboten angesehen werden, nunmehr die Beteiligte zu 6 aus dem Amt der Verwalterin zu entfernen und einen neuen Verwalter einzusetzen, von dem nicht von vornherein feststehe, dass seine Sachkunde und finanziellen Ansprüche die Wohnungseigentümer zufrieden stelle. Da die Jahresabrechnung 1999 auf der Abrechnung 1998 aufbaue und diese noch nicht beschlossen sei, gebiete auch die Zurückhaltung der Beteiligten zu 6 bezüglich der Abrechnung 1999 nicht die Abberufung aus dem Verwalteramt.

182. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

19a) Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht am 11. Dezember 2001 das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 15. September 2000 als unzulässig verworfen. Nach § 44 Abs. 3 WEG kann der Richter für die Dauer des Verfahrens einstweilige Anordnungen treffen. Diese können jedoch selbständig nicht angefochten werden. Nicht anfechtbar ist ebenso die Zurückweisung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Anordnung in einem anhängigen Hauptverfahren (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage 2000, § 44, Rdz. 80). Nach dem Sinn des § 44 Abs. 3 S. 2 WEG soll sofort Klarheit über die einstweilige Regelung geschaffen und eine Verzögerung durch die Einlegung von Rechtsmitteln vermieden werden (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle, WEG, a.a.O.). Diese prozessökonomischen Gründe erlauben die Anfechtung der einstweiligen Anordnung entgegen dem Gesetzeswortlaut nur in den Ausnahmefällen greifbarer Gesetzeswidrigkeit, nämlich dann, wenn die einstweilige Anordnung mit dem betreffenden Inhalt dem Gesetz fremd, also mit der geltenden Rechtsordnung schlechthin unvereinbar ist (BGHZ 109, 41 m. w. N.; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.). Dies ist vorliegend ersichtlich nicht der Fall.

20b) aa) Die Abberufung eines von den Wohnungseigentümern bestellten oder durch Vereinbarung bestimmten Verwalters ist nach §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG u.a. möglich, wenn der Versuch eines Wohnungseigentümers, einen Mehrheitsbeschluss herbei zu führen, gescheitert ist (Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 26 Rdz. 189). Die gerichtliche Abberufung des Verwalters ist gerechtfertigt, wenn die Nichtabberufung durch die Wohnungseigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG widerspricht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn ein

wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung vorliegt (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 190). Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das Vertrauensverhältnis zerstört ist (BayObLG WE 1990, 68; 1991, 358; Senat ZMR 1997,96; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 152). Haben Wohnungseigentümer allerdings in Kenntnis des Verhaltens und der Tätigkeit des Verwalters und aller übrigen Umstände in seiner abgelaufenen Amtszeit eine erneute Bestellung für einen weiteren Zeitraum beschlossen, so kann ein Antrag auf Abberufung nur dann mit Erfolg auf die bereits bekannten früheren Umstände gestützt werden, wenn zumindest ein neuer wichtiger Grund angeführt wird, der im Zeitpunkt der Neubestellung noch nicht vorlag (Senatsbeschluss - 3 Wx 9/00 - vom 03.05.00; Senat a.a.O.). Verzögert der Verwalter die ihm gemäß § 28 Abs. 3 WEG obliegende Abrechnung nach Ablauf eines Kalenderjahres ungebührlich, so kann darin ein wichtiger Grund zur Abberufung zu sehen sein (BayObLGZ 1965, 34, 43 f.; OLG Karlsruhe NZM 1998, 768; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 168; vgl. auch § 28 Rdz. 55). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Aufstellung und Vorlage der Abrechnung wird mangels gesetzlicher Regelung nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei bis höchstens sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres beträgt (BayOblG WE 19991, 223 f.; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 28 Rdz. 55 mit Nachweisen).

bb) Dies vorausgeschickt erweist sich der angefochtene Beschluss als rechtsfehlerhaft. Denn soweit das Landgericht die Abberufung der Beteiligten zu 6 als Verwalterin abgelehnt hat, tragen die hierfür angeführten Gründe diese Entscheidung nicht. Nach der gegebenen Sachlage spricht vielmehr im Gegenteil einiges für das Vorhandensein eines wichtigen Grundes für die Ablösung der Beteiligten zu 6 als Verwalterin. Denn diese hat trotz der gerichtlichen Verpflichtung durch Beschluss vom 10. November 2000 die Jahresabrechnungen 1997, 1998 und 1999 offenbar bis heute nicht vorgelegt. Zwar haben die Wohnungseigentümer in Kenntnis der Untätigkeit bzw. verzögerlichen Aktivitäten der Verwalterin in Bezug auf die Vorlage der Jahresabrechnungen 1997 und 1998 am 28. Juni 1999 allstimmig den Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 6 vom selben Tage gebilligt und eine Bestellung bis zu 31. August 2004 beschlossen. Gleichwohl ist es den Beteiligten zu 1 und 2 nicht versagt, ihr Abberufungsverlangen aus wichtigem Grund auf die Nichtvorlage der Jahresabrechnungen zu stützen. Denn obwohl die Wohnungseigentümer auf die Vorlage der Jahresabrechnungen 1997 und 1998 nicht verzichtet, sondern im Gegenteil erklärt haben, wegen Abrechnungsfragen die Entlastung der Beteiligten zu 6 zurückstellen zu wollen, hat die Beteiligte zu 6 trotz der gerichtlichen Verpflichtung durch Beschluss vom 10. November 2000 offenbar bis heute weder diese Jahresabrechnungen noch dieselbe für 1999 vorgelegt. Aus dem weiteren Zeitablauf und dem Umstand der Nichtvorlage auch der Jahresabrechnung für 1999 kann sich ein neuer wichtiger Grund ergeben, der im Zeitpunkt der Bestellung der Beteiligten zu 6 am 28. Juni 1999 noch nicht vorlag. Ob ein solcher allerdings letztlich zu objektivieren ist, vermag der Senat nicht festzustellen. Denn das Landgericht es unterlassen hat, aufzuklären 12 FGG), warum genau es zu der Verzögerung gekommen ist, die dazu geführt hat, dass die Beteiligte zu 6 trotz der gerichtlichen Verpflichtung durch Beschluss vom 10. November 2000 die Jahresabrechnungen 1997, 1998 und 1999 offenbar bis heute nicht vorgelegt hat. Nur eine Abwägung der Gründe für die Nichtvorlage der Jahresabrechnungen - entsprechende Feststellungen lässt der angefochtene Beschluss vermissen - kann indes die Frage beantworten, ob in dem Verhalten der Beteiligten zu 6 ein wichtiger Grund für ihre Abberufung als Verwalterin zu 21

sehen ist, ob sich also die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 31. Januar 2000, die Beteiligte zu 6 nicht als Verwalterin abzulösen, im Rahmen der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung 21 Abs. 4 WEG) hält oder beanstandet werden muss.

22Da der Senat die in dieser Richtung erforderliche Sachaufklärung zum Zwecke der Herstellung bzw. notwendigen Verbreiterung der Entscheidungsgrundlage nicht selbst vornehmen kann, ist die angefochtene Entscheidung insoweit aufzuheben und die Sache diesbezüglich zur erneuten Behandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des dritten Rechtzuges - an das Landgericht zurückzuverweisen.

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